Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 26 sierpnia 2015 roku

Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w W., XVI Wydział Gospodarczy

w składzie:

Przewodniczący: SSR Joanna Chała - Małkowska

Protokolant: Michał Gospoś

po rozpoznaniu w dniu 26 sierpnia 2015 roku w W.,

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) spółki akcyjnej z siedzibą w W.

przeciwko (...) Spółce akcyjnej z siedzibą w W.

o zapłatę kwoty 12.251,69 zł

I.  zasądza od pozwanego (...) Spółki akcyjnej z siedzibą w W. na rzecz powoda (...) Spółki akcyjnej z siedzibą w W. kwotę 12.251,69 (dwanaście tysięcy dwieście pięćdziesiąt jeden 69/100) złotych wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 11 marca 2013 roku do dnia zapłaty;

II.  zasądza od pozwanego (...) Spółki akcyjnej z siedzibą w W. na rzecz powoda (...) Spółki akcyjnej z siedzibą w W. kwotę 3.030 (trzy tysiące trzydzieści) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 2.417 (dwa tysiące czterysta siedemnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Sygn. akt XVI GC 1192/14

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 07 marca 2014 r. powód (...) spółka akcyjna w W. (obecnie (...) spółka akcyjna w W.) wniósł o zasądzenie od (...) spółki akcyjnej w W. kwoty 12.251,69 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 11 marca 2013 r. oraz kosztami procesu według norm przepisanych.

Uzasadniając swoje żądanie powód wskazał, że dochodzona w niniejszym postępowaniu kwota stanowi należność z tytułu czynszu najmu lokalu użytkowego powiększoną o opłaty eksploatacyjne stwierdzoną wystawioną przez powoda na rzecz pozwanego fakturą VAT nr (...) (pozew k. 2-3).

W dniu 12 marca 2014 r. wydany został w sprawie o sygn. akt XVI GNc 1511/14 nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym (nakaz zapłaty k. 32).

Pozwany wniósł sprzeciw od nakazu zapłaty zaskarżając go w całości. Wniósł o oddalenie powództwa oraz zasądzenie od powoda na swoją rzecz kosztów procesu według norm przepisanych. Pozwany – nie kwestionując łączącego go z powodem stosunku najmu lokalu ani wysokości roszczenia – podniósł, że zawarta z powodem umowa została przez niego wypowiedziana w trybie natychmiastowym w styczniu 2013 r., z powodu sprzeczności postępowania powoda z zawartą umową oraz regulaminem porządkowym budynku, przejawiającej się w prowadzeniu uciążliwych prac adaptacyjnych (sprzeciw k. 41-42).

W odpowiedzi na sprzeciw powód wskazał, iż nie zostały spełnione przesłanki uprawniające pozwanego jako najemcę do rozwiązania umowy najmu bez wypowiedzenia ze skutkiem natychmiastowym. Wyjaśnił, że pozwany nie wskazał do naruszenia jakich obowiązków doszło. Odnosząc się z kolei do ewentualnego naruszenia regulaminu porządkowego pozwany podniósł, że regulamin ten dotyczy najemców, nie obowiązującego. W ocenie pozwanego, nawet gdyby przyjąć, że wynajmujący również jest obowiązany do jego przestrzegania, nie doszło także do naruszenia żadnego z postanowień regulaminu (odpowiedź na sprzeciw k. 77-81).

W piśmie procesowym z dnia 31 października 2014 r. pozwany wskazał, że wypowiedzenie umowy najmu nastąpiło na podstawie art. 682 k.c. z uwagi na wady nieruchomości zagrażające zdrowiu. Na wypadek nieuwzględnienia powyższej argumentacji, pełnomocnik pozwanego oświadczył, iż potrąceniu na rzecz pozwanego ulega kwota 19.380,00 zł tytułem obniżenia czynszu za czas trwania prac remontowych (pismo procesowe pozwanego s. 133-136).

W odpowiedzi powód zakwestionował wystąpienie możliwości zagrożenia dla zdrowia oraz wskazał, że zarzut potrącenia uważa za nieskuteczny wobec braku udowodnienia wad nieruchomości oraz braku uzasadnienia żądanych kwot (pismo powoda z dnia 27 listopada 2014 r. s. 151-153).

W toku dalszego postępowania strony podtrzymały swoje dotychczasowe stanowiska.

Sąd Rejonowy ustalił, co następuje:

W dniu 10 lutego 2011 r. (...) S.A. zawarł z (...) S.A. umowę najmu lokalu w budynku przy ulicy (...), na (...), ćwiartka (...) o powierzchni (...). Najemca zobowiązał się do opłacania czynszu najmu za lokal w wysokości 6.600 zł miesięcznie oraz za jedno miejsce parkingowe w wysokości 250 zł miesięcznie, jak również opłaty eksploatacyjnej w wysokości 2.160 zł miesięcznie. Zastrzeżono waloryzację czynszu i opłaty eksploatacyjnej oraz możliwość zmiany tej ostatniej w przypadku wzrostu cen mediów. Zgodnie z umową, najemca był uprawniony do jej rozwiązania ze skutkiem natychmiastowym w przypadku naruszania, niewykonywania lub niewłaściwego wykonywania warunków przez wynajmującego. Aneksem nr (...) uzupełniono przedmiot najmu o parę miedzianą w kablu transmisyjnym, wynajmowaną za dodatkowe 200 zł miesięcznie. Najemca miał korzystać z przedmiotu najmu od poniedziałku do piątku, w godzinach od 7:00 do 19:00. Najemca zobowiązywał się także do przestrzegania regulaminu porządkowego. Zgodnie z postanowieniami ogólnymi, regulamin stanowił integralną część umowy i obowiązywał najemcę oraz wszystkich jego pracowników ( okoliczność bezsporna; umowa najmu z aneksami k. 5-19, regulamin k. 88-95).

Osoby świadczące pracę na rzecz (...) S.A. pracowały w godzinach 9:00-17:00 ( dowód: zeznania świadka T. B. k. 199 v).

Umowami z dn. 6.9.2012 i 10.10.2012 (...) S.A. zleciło A. P. prowadzącemu Zakład (...) dokonanie robót remontowych. Natomiast umową z dnia 17.9.2012 zleciło spółce (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. dostawę i ułożenie wykładziny dywanowej. Umowy zawierają zastrzeżenie prowadzenia prac głośnych w dni robocze od godziny 18:00 do godziny 7:00 oraz w weekendy. Prace obejmowały przestawianie i malowanie ścian oraz wymianę wykładzin. Prace ciche były wykonywane w ciągu dnia, zdarzało się prowadzenie prac głośnych od godziny 17 ( dowód: umowa zlecenia (...) k. 96-97, umowa zlecenia (...), k. 98-100, umowa zlecenia (...) k. 101-109, zeznania świadka K. B. k. 162 v).

Pismem z dnia 12.10.2012 (...) S.A. zwróciło się do (...) S.A. o obniżenie stawki czynszu w trybie art. 664 § 1 k.c., z uwagi na uciążliwy niezapowiedziany remont w budynku. Wskazano na brud, kurz budowlany, nieprzyjemny zapach, dym papierosowy oraz zabrudzone i zapełnione windy oraz na fakt, że po godzinie 17:00 jakakolwiek merytoryczna praca była niemożliwa z uwagi na ciągły i przenikliwy hałas. Uwagi te zostały ponowione pismem z dnia 5.11.2012. Pismem z dnia 6.12.2012 (...) S.A. przeprosiło za niekomfortowe warunki pracy i zaproponowało obniżenie stawki czynszu o 20% za wrzesień i październik 2012. Pismem z dnia 17.12.2012 (...) S.A. odrzuciło powyższą propozycję i poinformowało o zapłacie zaległych należności. Wskazano, że uciążliwości istotnie się nasiliły. Jednocześnie zaproponowano obniżkę za trzymiesięczny okres remontu o 80% w odniesieniu do czynszu za lokal i o 50% w odniesieniu do czynszu za miejsce postojowe i opłatę eksploatacyjną. Pismem z dnia 28.12.2012 (...) S.A. poinformowało o braku akceptacji przedstawionych warunków ( okoliczność bezsporna , poparte: korespondencja k. 48-53, k. 154).

Pismem z dnia 18.01.2013 (...) S.A. złożyło oświadczenie o wypowiedzeniu umowy w trybie natychmiastowym, z powołaniem na naruszanie przez (...) S.A. samej umowy oraz regulaminu porządkowego budynku. Wskazano, że spółka opuści wynajmowane pomieszczenie nie później niż 28.02.2013 ( dowód: oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu k. 45).

W późniejszej korespondencji (...) S.A. wskazywało na zagrożenie zdrowia w rozumieniu 682 k.c. związane z uczestnictwem w biernym paleniu przy wchodzeniu i wychodzeniu z budynku ( dowód : pisma z dnia 04 lutego 2013 r. k. 54-55).

W dniu 4.03.2013 (...) S.A. wystawiło na rzecz (...) S.A. fakturę VAT nr (...) na kwotę 12.251,69 zł tytułem opłaty za wynajem lokalu za marzec 2013 r. W dniu 18.03.2013 (...) S.A. odesłało powyższą fakturę z zastrzeżeniem, że dokument ten nie dotyczy spółki ( dowód: okoliczność bezsporna, faktura VAT nr (...) k. 4, pismo k. 43).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie twierdzeń stron niezakwestionowanych przez drugą stronę lub też przez tę drugą stronę przyznanych oraz dokumentów znajdujących się w aktach sprawy. Ustalając opisany stan faktyczny Sąd oparł się na dowodach z dokumentów w postaci umowy najmu wraz z aneksami (k. 5-19), regulaminu porządkowego budynku (k. 88-95), umów zlecenia pomiędzy powodem a wykonawcami robót (k. 96-109) oraz korespondencji pomiędzy powodem a pozwanym (k. 43-55, 154). Wiarygodność powyższych dokumentów nie była kwestionowana przez żadną ze stron, a ich autentyczność nie budziła wątpliwości sądu.

Sąd obdarzył walorem wiarygodności zeznania świadka K. B. (protokół k. 162-163). Analizując twierdzenia świadka Sąd stwierdził ich zgodność ze zgromadzonym materiałem dowodowym, w tym w szczególności z treścią umów pomiędzy powodem a wykonawcami robót. Zeznania świadka miały charakter logiczny, spójny i rzeczowy. Sąd odmówił natomiast wiarygodności zeznaniom świadka T. B. (protokół k. 199-200) w zakresie w jakim wskazywał on, że hałas związany z prowadzonymi robotami trwał już od godzin wczesnopopołudniowych, z uwagi na brak wcześniejszych jednoznacznych twierdzeń pozwanego wskazujących tę okoliczność – zarówno w pismach procesowych jak i w zgromadzonym materiale dowodowym.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w całości.

W niniejszym postępowaniu powód dochodził zapłaty kwoty 12.251,69 zł na którą składają się: czynsz najmu za powierzchnię biurową (8.780,73 zł), za miejsce parkingowe (332,59 zł) oraz za parę miedzianą w kablu transmisyjnym (266,07 zł), jak również opłaty eksploatacyjne (2.872,30 zł).

Przede wszystkim należy wskazać, że w niniejszym postępowaniu bezspornym pozostawał fakt zawarcia pomiędzy stronami umowy najmu, zajmowania przedmiotowego lokalu przez pozwanego oraz fakt prowadzenia prac remontowych na zlecenie powoda. Spór koncentrował się natomiast wokół uciążliwości prowadzonych prac, godzinami ich wykonywania oraz konsekwencji wymienionych okoliczności. Poza sporem pozostawał także fakt złożenia przez pozwanego oświadczenia o wypowiedzeniu umowy w trybie natychmiastowym. Kwestią sporną była z kolei skuteczność przedmiotowego oświadczenia. Pozwany nie kwestionował również wysokości dochodzonego w niniejszym postępowaniu roszczenia.

Na wstępie należy wskazać, że w myśl art. 659 § 1 k.c., przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Umowa najmu ma charakter konsensualny, odpłatny, dwustronnie zobowiązujący i wzajemny. Ekwiwalentem świadczenia wynajmującego, które polega na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Po stronie najemcy powstaje zatem jednocześnie uprawnienie do korzystania z rzeczy, jak i obowiązek zapłaty czynszu.

Zawierając w dniu 10 lutego 2011 r. umowę pozwany zobowiązał się zatem do zapłaty umówionego czynszu najmu. Uzasadniając brak zapłaty kwoty dochodzonej przez powoda w niniejszym postępowaniu pozwany wskazywał przede wszystkim, że w dniu 18 stycznia 2013 r. złożył skuteczne oświadczenie o wypowiedzeniu umowy z dnia 10 lutego 2011 r. w trybie natychmiastowym, wobec czego doszło do rozwiązania umowy. Z twierdzeniem tym nie sposób się zgodzić. W ocenie Sądu złożone przez pozwanego oświadczenie – jako pozbawione podstawy faktycznej – nie było skuteczne. Przede wszystkim należy wskazać, że składając przedmiotowe oświadczenie pozwany powołał się na § 12 ust. 2 umowy z dnia 10 lutego 2011 r. zgodnie z którym najemcy przysługiwało prawo do rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowym w przypadku naruszania, nie wykonywania lub niewłaściwego wykonywania warunków umowy przez wynajmującego. Jak słusznie wskazał powód pozwany w treści pisma nie wskazał naruszenia jakich warunków umowy dopuścił się powód. Jako przyczynę wypowiedzenia umowy podano natomiast remont budynku i związane z tym uciążliwości takie jak: brud, kurz budowlany, nieprzyjemny zapach oraz hałas.

Bezspornym w niniejszej sprawie było, że w okresie, w którym pozwany korzystał z przedmiotowego lokalu w budynku prowadzono prace remontowe. Z przeprowadzonego postępowania dowodowego nie wynika jednak, aby prace te miały jakikolwiek wpływ na możliwość korzystania przez pozwanego z wynajętej powierzchni biurowej zgodnie z zawartą umową. Zgodnie z treścią zawartej umowy pozwany był bowiem uprawniony do korzystania z przedmiotu najmu od poniedziałku do piątku w czasie od godz. 7:00 do godz. 19:00. Jednocześnie umowa z dnia 10 lutego 2011 r. nie zawiera postanowień zakazujących powodowi prowadzenia prac remontowych lub zobowiązujących go do uzyskania uprzedniej zgody pozwanego. Z kolei załączony regulamin porządkowy budynku, na który powoływał się pozwany opisuje obowiązki samych najemców – fakt ten wynika zarówno z treści umowy (§ 9 ust. 5), jak i z samego regulaminu (pkt I.1-2). W świetle powyższego, aby można było uznać złożone przez pozwanego w dniu 18 stycznia 2013 r. oświadczenie za skutkujące rozwiązaniem umowy w trybie natychmiastowym, pozwany musiałby wykazać, iż nie miał możliwości korzystania z rzeczy, a zatem – w świetle stanu faktycznego niniejszej sprawy – że prace remontowe były uciążliwe do tego stopnia, że uniemożliwiały korzystanie z lokalu oraz że prowadzono je w godzinach korzystania z lokalu przez pozwanego. Należy bowiem wskazać, że zgodnie z art. 662 § 1 k.c., wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Zatem w przypadku prowadzenia przez powoda prac remontowych o stopniu uciążliwości uniemożliwiającym korzystanie z lokalu, możliwe byłoby stwierdzenie, że nie wykonywał on w sposób właściwy warunków umowy, a w konsekwencji pozwany uprawniony był do jej wypowiedzenia w trybie natychmiastowym. Pozwany jednak nie dowiódł, aby taki stan rzeczy faktycznie miał miejsce.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że to strony są gospodarzami procesu i jedynie od ich aktywności zależy jego wynik. Sąd Najwyższy niejednokrotnie prezentował takie stanowisko argumentując m.in., że rzeczą sądu nie jest zarządzenie dochodzeń w celu uzupełnienia lub wyjaśnienia twierdzeń stron i wykrycia środków dowodowych pozwalających na ich udowodnienie, ani też sąd nie jest zobowiązany do przeprowadzenia z urzędu dowodów zmierzających do wyjaśnienia okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy (art. 232 k.p.c.). Obowiązek przedstawienia dowodów spoczywa na stronach (art. 3 k.p.c.), a ciężar udowodnienia faktów mających dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie (art. 227 k.p.c.) spoczywa na stronie, która z faktów tych wywodzi skutki prawne (art. 6 k.c.) (wyrok z 17 grudnia 1996 r., I CKU 45/96, OSNC 1997/6-7/76). Pozwany nie dowiódł występowania okoliczności, z których wywodzi swoje uprawnienie do wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym.

Oświadczenie o wypowiedzeniu umowy zostało opatrzone prezentatą powoda. Skuteczność jego doręczenia nie budzi wątpliwości Sądu. Jednakże wobec nieistnienia przesłanek do wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym, należało zatem przyjąć, że oświadczenie pozwanego wywołuje skutek prawny przewidziany w § 4 umowy, to jest rozwiązanie jej z zachowaniem sześciomiesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Tym samym należało przyjąć, że obowiązek zapłaty comiesięcznego czynszu wraz z opłatą eksploatacyjną ustał dopiero z dniem 01 sierpnia 2013 r. Dla powyższej oceny pozostaje bez znaczenia fakt, że pozwany zrezygnował z zajmowania lokalu po dniu 28 lutego 2013 r. Powód pozostawał bowiem związany kontraktowym obowiązkiem udostępnienia mu przedmiotu najmu, a zgromadzony w sprawie materiał dowodowy nie wskazuje, aby powód obowiązku tego nie wykonał. Pozwany nie podnosił także tej okoliczności. Skoro zatem strony wciąż łączył stosunek umowny, a pozwany miał możliwość korzystania z przedmiotu najmu, to w marcu 2013 pozostawał on związany obowiązkiem zapłaty czynszu i opłaty eksploatacyjnej na rzecz powoda.

Pozwany jako alternatywną podstawę wypowiedzenia umowy najmu w trybie natychmiastowym podawał również art. 682 k.c. zgodnie z którym jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. W ocenie Sądu cytowany przepis nie znajduje jednak zastosowania w niniejszej sprawie. Jak słusznie wskazuje się bowiem w doktrynie nie jest konieczne wykazywanie przez najemcę uszczerbku na zdrowiu (choroby) poniesionego przez konkretne osoby, powinien on jednak w razie sporu wykazać, że zagrożenie zdrowia było realne i w razie kontynuowania najmu mogłoby dojść do powstania uszczerbku na zdrowiu wskazanych osób (zob. K. Pietrzykowski, [w:] Pietrzykowski, Komentarz 2011, t. II, art. 682, s. 510, Nb 1). Tymczasem w toku postępowania pozwany wykazał, by wymienione przez niego uciążliwe czynniki takie jak dym papierosowy, drgania mechaniczne czy emitowanie oparów w istocie występowały i to w takim stopniu, by stanowić zagrożenie dla pracowników pozwanego. W konsekwencji – zdaniem Sądu – powołując się na powyższy przepis, pozwany nie dopełnił jednak wynikającego z art. 6 k.c. oraz art. 232 k.p.c. obowiązku dowiedzenia, że opisany stan miał miejsce. Z uwagi na powyższe również przepis art. 682 k.c. nie mógł być podstawą wypowiedzenia przez pozwanego umowy najmu w trybie natychmiastowym.

Odnosząc się z kolei do zgłoszonego przez pełnomocnika pozwanego w piśmie procesowym z dnia 30 października 2014 r. zarzutu potrącenia należy wskazać przede wszystkim, iż wobec użytego we wspomnianym piśmie sformułowania oraz braku dowodów przemawiających za odmienną interpretacją, należało przyjąć, że potrącenie nie zostało dokonane wcześniej, ale miało nastąpić właśnie na mocy powyższego oświadczenia. Pełnomocnik pozwanego wskazał bowiem, iż „w związku z treścią art. 498 § 1 k.c. – niniejszym oświadczam, iż potrąceniu na rzecz pozwanego (jako wierzyciela wzajemnego) ulega kwota 19.380,00 zł tytułem obniżenia czynszu […] za okres trwania prac remontowych, tj. od września do listopada 2012 r.”.

W ocenie Sądu zgłoszony przez pozwanego zarzut potrącenia uznać należało za bezskuteczny.

Przede wszystkim bowiem należy wyjaśnić, że opisane powyżej oświadczenie pełnomocnika pozwanego miało wywrzeć podwójny skutek: materialnoprawny i procesowy. Oświadczenie o potrąceniu, o którym mowa w art. 499 k.c., jest czynnością materialnoprawną powodującą – w razie wystąpienia przesłanek określonych w art. 498 § 1 k.c. – odpowiednie umorzenie wzajemnych wierzytelności, natomiast zarzut potrącenia jest czynnością procesową, polegającą na żądaniu oddalenia powództwa w całości lub w części z powołaniem się na okoliczność, że roszczenie objęte żądaniem pozwu wygasło wskutek potrącenia.

W ocenie Sądu z kolei nie mogło stanowić skutecznego potrącenia w rozumieniu art. 498 k.c. samo podniesienie przez pełnomocnika procesowego pozwanej spółki zarzutu procesowego potrącenia w toku niniejszego postępowania. Należy podkreślić, że czynność prawna potrącenia jest zdarzeniem prawnym, którego skutkiem, niezależnym od woli uprawnionego do wierzytelności objętej potrąceniem, jest umorzenie się obydwu wierzytelności do wysokości wierzytelności niższej (art. 498 § 2 k.c.), ze skutkiem czasowym określonym w art. 499 zdanie drugie k.c., tj. od chwili, kiedy potrącenie stało się możliwe. Zgodnie z regulującymi potrącenie przepisami Kodeksu cywilnego oświadczenie o potrąceniu może być złożone w każdym czasie, zarówno przed, jak i po wszczęciu postępowania sądowego (w toku postępowania sądowego, także poza tym postępowaniem). Natomiast zarzut potrącenia jest czynnością procesową. Jego podniesienie w postępowaniu sądowym oznacza powołanie się na fakt dokonania potrącenia i wynikające stąd skutki. Jest to tak naprawdę zarzut nieistnienia, umorzenia lub wygaśnięcia wierzytelności powoda (tak trafnie Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 10 kwietnia 2014 r., sygn. akt I ACA 1241/13). Jednocześnie Sąd w niniejszym składzie stoi na stanowisku, że jakkolwiek oświadczenie o potrąceniu może być zarówno złożone, jak i odebrane także przez pełnomocnika, to jednak nie stanowi w tym zakresie wystarczającego umocowania pełnomocnictwo procesowe, bowiem zakres umocowania określony w art. 91 k.p.c. nie uprawnia pełnomocnika procesowego z mocy ustawy do złożenia materialnoprawnego oświadczenia o potrąceniu, ani do odbierania takich oświadczeń (tak też Sąd Apelacyjny w L. w wyroku z dnia 27 listopada 2013 r. (sygn. akt I ACA 532/13) oraz z dnia 29 maja 2013 r. (sygn. akt I ACA 89/13). W okolicznościach przedmiotowej sprawy brak było natomiast podstaw, aby uznać, że pozwany udzielił swojemu pełnomocnikowi procesowemu dorozumianego pełnomocnictwa do złożenia oświadczenia o potrąceniu, zwłaszcza, że sam pozwany takich twierdzeń w toku całego dotychczasowego postępowania nie podnosił.

W świetle powyższego bez znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy pozostawała kwestia wykazania przez pozwanego zasadności oraz wysokości przysługującej mu wobec powoda wierzytelności. Należy jednak zauważyć, że pozwany wywodził swe roszczenie z tytułu nadpłaconego czynszu najmu za okres przeprowadzania prac remontowych w budynku tj. od września 2012 r. do listopada 2012 r. Uprawnienie do żądania określonej kwoty tytułem obniżenia czynszu wynikało, zdaniem pozwanego, z dyspozycji normy wyrażonej w art. 664 § 1 k.c. wskazującego na istnienie takiej możliwości jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku. Przepis ten nie różnicuje wad na te dotyczące substancji lokalu i te dotyczące jego bieżącej eksploatacji, a mówi o wszelkich wadach, które ograniczają przydatność rzeczy do umówionego użytku (por. J. Dominowska, Sądowe upoważnienie do wykonania zastępczego w umowie najmu, Glosa nr 3/2013, s. 44-50). Zdaniem Sądu występowanie niedogodności opisywanych przez pozwanego mogłoby zatem stanowić wady w rozumieniu art. 664 § 1 k.c.

Wskazać nadto należy, że podnoszone żądanie obniżenia czynszu, o którym mowa w art. 664 § 1 k.c. nie jest żądaniem, które w formie zarzutu procesowego może formułować pozwany na tym etapie sprawy. Ustawodawca bowiem przyznał uprawnienie żądania odpowiedniego obniżenia czynszu z dalszą konsekwencją jaką jest prawo do rozwiązania umowy w trybie natychmiastowym. Przepis ten nie daje podstaw do zmiany stosunku umownego przez Sąd gdy umowa już nie obowiązuje – tak, jak w realiach tej sprawy (por. np. wyrok Sądu Okręgowego w K. z dnia 20 grudnia 2013 r., XII Ga 444/13, LEX nr 1715418). W tym kontekście należy odnotować, że powód w żadnym miejscu nie zgodził się na obniżenie czynszu w kwocie żądanej przez pozwanego. Przeciwnie – pismem z dnia 28.12.2013 wyraźnie odmówił akceptacji wysuwanych przez niego warunków. Istotne jest, że wobec niepowodzenia negocjacji pozwany zdecydował się na uiszczenie w pełnej wysokości należności za miesiące objęte żądaniem obniżenia czynszu z tytułu wady rzeczy. Tym samym roszczenie to zyskiwałoby w istocie charakter roszczenia z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia.

Wobec powyższego roszczenie powoda co do zasady zasługiwało na uwzględnienie. Z kolei wysokość zobowiązania została ustalona w oparciu o wystawioną przez powoda na rzecz pozwanego fakturę VAT (k. 4). Sąd miał również na uwadze, że pozwany nie kwestionował wysokości należności dochodzonej w niniejszym postępowaniu, a zatem powyższą okoliczność należało uznać za przyznaną na podstawie art. 230 k.p.c.

O żądaniu odsetkowym Sąd orzekł na podstawie art. 481 § 1 k.c. w zw. z art. 455 k.c., zgodnie z żądaniem powoda. Stosownie do przepisu art. 481 § 1 k.c. jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Termin płatności został wskazany w treści umowy z dnia 10 lutego 2011 r. (§ 8 pkt 1 i 2 umowy k. 9) i potwierdzony w treści wystawionej faktury VAT nr (...) (k. 4). Zgodnie z treścią zawartej umowy pozwany zobowiązany był do zapłaty należności do 10 dnia każdego miesiąca. Powód domagał się odsetek od kwoty wskazanej w treści faktury od dnia następującego po terminie płatności, zatem zasadne było zasądzenie odsetek zgodnie z żądaniem pozwu, tj. od dnia 11 marca 2013 r.

Wobec okoliczności, że powód wygrał proces w całości zastosowanie znajduje – w zakresie kosztów procesu – art. 98 k.p.c., z którego to wynika, że strona przegrywająca sprawę w całości obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw lub celowej obrony (zasada odpowiedzialności za wynik procesu). Zwrot tych kosztów przysługuje powodowi albowiem jego pełnomocnik procesowy będący radcą prawnym zgłosił żądanie ich zasądzenia (art. 109 k.p.c.). Na koszty celowego dochodzenia praw składały się w przedmiotowym postępowaniu należna opłata od pozwu, opłata skarbowa należna od dokumentu pełnomocnictwa i wynagrodzenie pełnomocnika procesowego powoda będącego adwokatem. Należna opłata od pozwu to kwota 613,00 zł, natomiast koszt wynagrodzenia pełnomocnika procesowego powoda będącego adwokatem ustalono na podstawie § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 r. rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. 2013 r., poz. 461 t.j.). Zgodnie z tym przepisem minimalna stawka wynagrodzenia adwokata wynosi 2.400,00 zł. Do kosztów celowego dochodzenia praw i celowej obrony zalicza się również opłatę skarbową w kwocie 17,00 zł uiszczoną od dokumentu pełnomocnictwa, co zostało potwierdzone przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 12 marca 2003 r., III CZP 2/03, OSNC 2003/12/161. Łącznie powód poniósł niezbędne koszty procesu (w rozumieniu art. 98 k.p.c.) w wysokości 3.030,00 zł i taką kwotę z tego tytułu pozwany obowiązany jest mu zwrócić, o czym orzeczono w pkt II wyroku.

Mając powyższe na uwadze, Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.