Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 31 lipca 2015 r.

Sąd Rejonowy dla Warszawy – Woli w Warszawie II Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSR Michał Wójcicki

Protokolant: Estera Drzewiecka

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 lipca 2015 r.

w Warszawie

sprawy z powództwa M. P. (1)

przeciwko M. P. (2)

o przywrócenie naruszonego posiadania

I.  nakazuje M. P. (2), aby przywrócił M. P. (1) posiadanie powierzchni dachowej położonej nad ostatnią kondygnacją budynku znajdującego się w W. przy ul. (...) poprzez montaż należącego do M. P. (1) klimatyzatora w pierwotnej lokalizacji – bez jego podłączenia – oraz umożliwienia powodowi dostępu do miejsca montażu klimatyzatora celem przeprowadzania czynności serwisowych;

II.  oddala powództwo w pozostałym zakresie;

III.  zasądza od M. P. (1) na rzecz M. P. (2) kwotę 173 zł (sto siedemdziesiąt trzy złote) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Sygnatura akt II C 1562/14

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 1 lipca 2014 r. M. P. (1) reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika wniósł o zakazanie M. P. (2) w obrębie stropodachu – na określonego przez niego „prywatna część tarasu” – bez dysponowania do tej części prawem wynikającym z umowy notarialnej aby nie dokonywał żadnych czynności mających na celu: demontaż istniejących elementów dachowych, inny sposób oddziaływania na te elementy to jest przemieszczanie, przetwarzanie, stosowanie innych zabiegów technologicznych, prowadzenie przygotowań do zmiany sposobu aranżacji oraz sposobu użytkowania stropo-dachu, prowadzenie robót mających na celu ostateczne przeprowadzenie robót budowlanych (rozbudowy lokalu powoda poprzez wykorzystanie na ten cel stropo-dachu). Powód wniósł również o zasądzenie od pozwanego kosztów procesu według norm przepisanych.

Pozwany reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika w odpowiedzi na pozew wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie od powoda kosztów procesu według norm przepisanych wskazując, że powód nie był posiadaczem a nawet gdyby był to zgodnie z art. 346 kc nie przysługuje mu roszczenie przeciwko pozwanemu jako posiadaczowi (k. 51-57).

Pismem z dnia 29 października 2014 r. powód zmodyfikował swoje żądanie wnosząc o zobowiązanie pozwanego do zaprzestania naruszania posiadania przez powoda części nieruchomości wspólnej w budynku zlokalizowanym w W. przy ul. (...) stanowiącej powierzchnię dachową nad 13 (ostatnią) kondygnacją budynku, tj. naruszenia polegającego na: uniemożliwieniu powodowi oraz właścicielom pozostałych lokali znajdujących się w budynku dostępu do przedmiotowej powierzchni dachu, w szczególności poprzez zamurowanie wejścia na przedmiotową powierzchnię dachową z ogólnodostępnej klatki schodowej oraz wymurowanie dodatkowych elementów ściennych; demontażu znajdującego się na przedmiotowej powierzchni dachowej urządzenia klimatyzacyjnego należącego do powoda i uniemożliwieniu dostępu do jego montażu; prowadzenia jakichkolwiek prac budowlanych na dachu budynku nad XIII kondygnacją, w tym w szczególności zmierzających do zmiany jego przeznaczenia na cele rekreacyjno-wypoczynkowe. Powód wniósł również o zobowiązanie pozwanego do przywrócenia stanu poprzedniego poprzez: zniwelowanie efektów prac budowlanych i adaptacyjnych prowadzonych przez i na zlecenie pozwanego na przedmiotowej powierzchni dachowej od kwietnia 2014 r. i przywrócenia stanu wynikającego z pozwolenia na użytkowanie budynku, w tym: przywrócenie otworu drzwiowego stanowiącego dla mieszkańców budynku, w tym dla powoda, ogólnodostępne wejście na przedmiotową powierzchnię dachową, wyburzenie postawionych ścian, przywrócenie pierwotnego pokrycia (warstwy wierzchniej) dachu na budynku, odtworzenie kanalizacji deszczowej na dachu budynku, rozbiórkę innych elementów wzniesionych przez pozwanego; przywrócenie dostępu powoda i pozostałych właścicieli lokali w budynku do przedmiotowej powierzchni dachu poprzez wstawienie usuniętych drzwi wyjściowych na dach i wydanie kluczy zarządcy i recepcji budynku; ponowny montaż należącego do powoda klimatyzatora w miejscu jego pierwotnej lokalizacji na dachu budynku i umożliwienie mu dostępu do niego poprzez wykonanie przez pozwanego czynności określonych powyżej; zobowiązanie pozwanego do korzystania z przedmiotowej powierzchni dachowej w sposób zgodny z pozwoleniem na użytkowanie budynku, który daje się pogodzić ze współposiadaniem powierzchni dachowej przez powoda oraz pozostałych właścicieli lokali w budynku (k. 72-72v).

W odpowiedzi na powyższe pozwany wniósł o oddalenie powództwa wskazując, że powód był posiadaczem spornego tarasu, zaś zmodyfikowane powództwo stanowi żądanie restytucji naturalnej, które jako powództwo odszkodowawcze nie może być dochodzone w postępowaniu o naruszenie posiadania (k. 103-106).

Do zamknięcia rozprawy stanowisko stron nie uległo zmianie.

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

M. P. (1) i M. P. (2) są właścicielami odpowiednio lokali nr (...) w budynku nr (...) przy ul. (...) w W.. Do lokali tych przylegają tarasy o pow. 32,90 m ². Budynek został oddany do użytkowania decyzją z dnia 25 sierpnia 2008 r. /bezsporne, decyzja k. 119/.

(...) Spółdzielnia Mieszkaniowa w W. zawarła z M. P. (2) w zwykłej formie pisemnej umowę sprzedaży powierzchni dachowej o pow. 166,20 m ² znajdującej się nad lokalami nr (...), na podstawie której M. P. (2) miał prawo do wyłącznego korzystania z tej powierzchni. Spółdzielnia wyraziła jednocześnie zgodę na utworzenie stałego tarasu. Umowa została sporządzona w 2010 r. W związku z tym (...) Spółdzielnia Mieszkaniowa w W. przekazała M. P. (2) klucze do dachu oraz wskazała precyzyjne zasady w oparciu o jakie ma przebiegać adaptacja a następnie konserwacja tarasu utworzonego na dachu. Przed przekazaniem pozwanemu kluczy do dachu dostęp do całego dachu miała wyłącznie Spółdzielnia. Wstęp na dach nie był dowolny dla każdego, z uwagi na wysokość budynku, zaś kluczami dysponowała administracja Spółdzielni i ochrona budynku. Uzyskanie kluczy było możliwe po zgłoszeniu żądania do Spółdzielni oraz wskazania w jakim celu potrzebny jest dostęp do dachu. Po przekazaniu przez Spółdzielnię kluczy pozwanemu zamurował on otwór odgradzając część, którą przekazała mu Spółdzielnia od części, która pozostaje we władaniu Spółdzielni, gdzie znajdują się urządzenia techniczne /pismo (...) k. 21-21v, pismo Spółdzielni k. 27-29, załącznik k. 60, zeznania M. K. k. 173-174, częściowe zeznania powoda k. 175/.

Na części przekazanej pozwanemu przez Spółdzielnie Mieszkaniową, zanim do tego doszło, powód zamontował klimatyzator, który był okresowo konserwowany ostatni raz w 2012 roku. W tym celu powód zwracał się o klucze do administracji Spółdzielni lub ochrony /zeznania M. K. k. 174, częściowe zeznania powoda k. 175, częściowe zeznania pozwanego k. 201/.

Powód wzywał pozwanego do demontażu klimatyzatora jednak bezskutecznie. Pozwany zdemontował klimatyzator należący do powoda w maju 2014 r. Wówczas już klimatyzator nie był podłączony /bezsporne, zeznania pozwanego k. 201/.

W związku z prowadzonymi robotami budowlanymi na dachu budynku przy ul. (...) w W. zostało wszczęte postępowanie administracyjne i Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego nałożył na pozwanego mandat karny i wydał w dniu 28 maja 2014 r. postanowienie o wstrzymaniu samowolnych robót budowlanych, a ostatecznie decyzję nakazującą pozwanemu przywrócenie stanu poprzedniego. W listopadzie 2014 r. zostało wszczęte przez M. P. (2) postępowanie administracyjne zmierzające do stwierdzenia nieważności decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 26 czerwca 2014 r. nakazującej pozwanemu doprowadzenie części obiekty budowlanego – tarasu przynależnego do lokalu nr (...) i stropodachu z tarasem nad lokalem nr (...) w budynku przy ul. (...) w W. do stanu poprzedniego w terminie 14 dni od dnia kiedy decyzja ta stanie się ostateczna /pismo (...) k. 21-21v, 146, zawiadomienie k. 113, 138-139, 152 upomnienie k. 115, 156, decyzja k. 116, 144-145, protokół k. 135-137, 142-143, 153-155, postanowienie k. 140-141, 147-151, wniosek k. 161-166, zeznania powoda k. 175/.

Pozwany nie przywrócił stanu poprzedniego dachu /bezsporne/.

Postanowieniem z dnia 20 kwietnia 2015 r. Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy ogłosił (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w W. /postanowienie k. 190/.

Powyższy stan faktyczny ustalono na podstawie wskazanych wyżej dowodów.

Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

Powództwo zasługuje na uwzględnienie jedynie w minimalnym zakresie.

Zgodnie z art. 478 kpc w sprawach o naruszenie posiadania sąd bada jedynie ostatni stan posiadania i fakt jego naruszenia, nie rozpoznając samego prawa ani dobrej wiary pozwanego. Z uwagi na tak ograniczoną kognicję sądu w procesie posesoryjnym należy stwierdzić, że kwestia możliwości czy też braku możliwości przeniesienia własności dachu przez Spółdzielnię Mieszkaniową na pozwanego nie ma w niniejszej sprawie większego znaczenia. Pierwszą i zasadniczą okolicznością podlegającą badaniu jest stan ostatniego posiadania dachu przez powoda, a dopiero po ustaleniu tej przesłanki można oceniać czy do naruszenia posiadania doszło.

Zdaniem Sądu powód nie wykazał, aby był posiadaczem dachu w zakresie wynikającym z żądania określonego w piśmie z 29 października 2014 r. (k. 72). W sprawie bezsporne jest, że w początkowym okresie wyłącznym posiadaczem samoistnym dachu była Spółdzielnia Mieszkaniowa, do której każdorazowo musiały zgłaszać się po klucze od dachu osoby chcące dostać się na dach. Potwierdził to również powód w swoich zeznaniach stwierdzając, że po klucze do dachu udawał się się do administracji Spółdzielni, do której zwracał się również o zgodę na montaż klimatyzatora. W tej sytuacji, Sąd nie miał wątpliwości, że do 2010 r. wyłącznym posiadaczem dachu była Spółdzielnia Mieszkaniowa, która nie tylko fizycznie nim władała posiadając klucze (corpus), ale miała taką wolę (animus) co potwierdza fakt zadysponowania tym dachem w umowie zawartej z pozwanym.

Pozostaje do rozstrzygnięcia jaki wpływ na kwestię posiadania miała umowa zawarta w zwykłej formie pisemnej na podstawie której Spółdzielnia Mieszkaniowa miała przenieść własność powierzchni dachowej na pozwanego. Umowa ta co prawda nie została złożona do akt sprawy niemniej fakt jej istnienia był niesporny. Nie może również budzić wątpliwości, że umowa taka z uwagi na brak formy aktu notarialnego, jest bezwzględnie nieważna (art. 158 kc w zw. z art. 73 § 2 kc) i nie mogła przenosić własności dachu na rzecz pozwanego. Kwestią istotną w procesie posesoryjnym jest natomiast ustalenie stanu posiadania. Sąd Rejonowy stoi na stanowisku, że bezwzględna nieważność umowy przeniesienia własności nie stoi na przeszkodzie skutecznemu przeniesienia posiadania. Taki pogląd jest jednolicie przyjmowany w orzecznictwie Sądu Najwyższego, a jedyne rozbieżności dotyczyły tego czy posiadacz taki staje się posiadaczem w dobrej czy złej wierze (por. uchwała Składu Siedmiu Sędziów – zasada prawna z dnia 6 grudnia 1991 r. w sprawie III CZP 108/91).

Mając na uwadze powyższe Sąd uznał, że choć pozwany i Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) przeniosły na rzecz pozwanego własności dachu do dokonały jednak przeniesienia posiadania, i to samoistnego, o czym najdobitniej świadczy fakt przekazania kluczy do dachu pozwanemu i oczywiście nieważna umowa przeniesienia własności. Sąd ma przy tym świadomość, że pełnomocnik pozwanego próbował manipulować faktami wskazując na zakup przez pozwanego dachu od Spółdzielni załączając jedynie fragment aktu notarialnego (k. 52, 61-62) niemniej pozostaje to bez wpływu na ustalenia faktu tj. posiadania tego dachu.

W ocenie Sądu już jedno z żądań powoda potwierdza w większości bezzasadność powództwa o przywrócenie posiadania. Należy zauważyć, że powód domaga się wydania kluczy zarządcy i Recepcji, a nie jemu co potwierdza, iż ani on ani żaden z właścicieli lokali nie był posiadaczem dachu. Zresztą Sąd nie widzi podstawy, aby nakazywać pozwanemu wydanie kluczy zarządcy tj. Spółdzielni Mieszkaniowej (obecnie syndykowi) w sytuacji, gdy właśnie ten podmiot dobrowolnie wydając klucze pozwanemu przeniósł na niego posiadanie dachu. Czysto hipotetycznie należy zastanowić się czy takie orzeczenie nadawałoby się do wykonania w sytuacji, gdy Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) jest stroną procesu i mogłaby odmówić przyjęcia kluczy, które przecież dobrowolnie przekazała pozwanemu.

Zdaniem Sądu w sprawie można mówić o posiadaniu przez powoda jedynie sufitu w jego mieszkaniu, podczas gdy dach posiadała najpierw Spółdzielnia Mieszkaniowa, a następnie pozwany. Jeśli natomiast ten ostatni wykonując swoje posiadanie wyrządził powodowi szkodę to jest zobowiązany ewentualnie do jej naprawienia, lecz nie przywrócenia powodowi posiadania, którego nie miał.

Fakt, iż powód nie posiadał dachu w sposób umożliwiający żądanie od pozwanego przywrócenia posiadania poprzez przywrócenie stanu poprzedniego polegającego na zniwelowaniu przeprowadzonych przez pozwanego prac oraz udostępnienie dachu właścicielom wszystkich lokali, nie oznacza, że powództwo jest całkowicie bezzasadne.

Zgodnie z art. 344 § 1 kc przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie, jak również przeciwko temu, na czyją korzyść naruszenie nastąpiło, przysługuje posiadaczowi roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń. Przepis ten nie rozróżnia uprawnienia do przywrócenia stanu poprzedniego od tego czy posiadacz jest samoistny czy też zależny. Posiadaczem samoistnym jest ten kto rzeczą faktycznie włada jak właściciel, zaś posiadaczem zależnym jest ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (art. 336 kc).

Jak wskazywano wyżej, najpierw Spółdzielnia Mieszkaniowa - a następnie wskutek zawarcia umowy i przekazania kluczy - pozwany byli posiadaczami samoistnymi dachu, którym władali samodzielnie z wyłączeniem innych osób. Odnośnie powoda Sąd uznał natomiast, że był on posiadaczem zależnym, który na podstawie zgody Spółdzielni Mieszkaniowej korzystał z części dachu poprzez zamontowanie na niej swojego klimatyzatora następnie okresowo konserwowanego. Uprawnienie powoda w tym zakresie potwierdzają nie tylko jego zeznania, ale i brak dowodu przeciwnego. W sytuacji, gdy klimatyzator na dachu został przez powoda zamontowany przed przeniesieniem posiadania dachu i nie ma jakiegokolwiek dowodu, aby powód był wzywany przez Spółdzielnie do jego demontażu, a ponadto udostępniane mu były klucze celem konserwacji klimatyzatora należy również w drodze domniemania faktycznego (art. 231 kpc) wnioskować o zgodzie Spółdzielni na montaż tego urządzenia.

Skoro więc powód jako posiadacz zależny posiadał część dachu, na której zamontowany miał klimatyzator, zaś pozwany samowolnie go usunął naruszając posiadanie powoda, w tym zakresie powództwo zostało uwzględnione poprzez nakazanie pozwanemu przywrócenie powodowi posiadania powierzchni dachowej położonej nad ostatnią kondygnacją budynku znajdującego się w W. przy ul. (...) poprzez montaż należącego do M. P. (1) klimatyzatora w pierwotnej lokalizacji – bez jego podłączenia – oraz umożliwienia powodowi dostępu do miejsca montażu klimatyzatora celem przeprowadzania czynności serwisowych. Z uwagi na zeznania pozwanego, iż klimatyzator w chwili jego demontażu nie był podłączony oraz zeznania powoda, który wskazał, że klimatyzator był konserwowany do czasu jego wyjazdu za granicę w 2012 r., nie można było nakazać pozwanemu podłączenie klimatyzatora, a jedynie jako zamontowanie, gdyż tylko w takim zakresie został wykazany fakt ostatniego posiadania powoda. Dla uwzględnienia powództwa w tym zakresie okolicznością nieistotną jest czy pozwany wzywał czy nie wzywał powoda do usunięcia klimatyzatora, gdyż nie przysługiwało mu uprawnienie do jego samowolnego usunięcia.

W pozostałym zakresie powództwo o przywrócenie posiadania, z uwagi na brak posiadania przez powoda dachu, zostało oddalone.

Na koniec należy wskazać, że w sprawie można by ewentualnie rozważyć odpowiedzialność odszkodowawczą pozwanego polegającą na przywróceniu stanu poprzedniego (art. 363 kc) w związku z dokonywaniem robót budowlanych bez wymaganych zgód. Odpowiedzialność taka ma jednak charakter odszkodowawczy (art. 415 kc) i stanowi zupełnie inne roszczenie niż to dochodzone pozwem tj. oparte na przepisach prawnorzeczowych roszczenie posesoryjne o przywrócenie stanu poprzedniego (art. 344 kc). Roszczenie posesoryjne charakteryzuje się ograniczoną art. 478 kpc kognicją i związaną z tym koniecznością szybkiego prowadzenia postępowania, co uniemożliwiało dokonanie konwersji podstawy prawnej roszczenia wyraźnie określonej przez powoda będącego adwokatem korzystającego dodatkowo z pomocy profesjonalnego pełnomocnika – adwokata. Zresztą Sąd Rejonowy stoi na stanowisku, że powód nie ma legitymacji czynnej do żądania naprawienia szkody poprzez przywrócenia stanu poprzedniego dachu, gdyż po pierwsze ma ją Spółdzielnia Mieszkaniowa, która jednak wyraziła zgodę na adaptację dachu, a po drugie powód nie wykazał w ogóle istnienia szkody. Uwagi te mają jednak charakter uboczny z uwagi na wyraźne wskazanie, że w sprawie chodzi o naruszenie posiadania powoda.

Na marginesie należy zauważyć kwestia przywrócenia stanu poprzedniego wskutek tzw. samowoli budowalnej była przedmiotem postępowania administracyjnego, gdzie nakazano pozwanemu przywrócenie stanu poprzedniego.

W sprawie nie ma zastosowania art. 346 kc stanowiący, że roszczenie o ochronę posiadania nie przysługuje w stosunkach pomiędzy współposiadaczami tej samej rzeczy, jeżeli nie da się ustalić zakresu współposiadania. Jak słusznie wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20 lutego 2014 r. w sprawie I CSK 230/13 „szczególną postacią władztwa nad rzeczą jest współposiadanie. Występuje ono w sytuacji, w której posiadanie tej samej rzeczy jest wykonywane przez kilka osób i gdy istota władztwa każdej z tych osób jest identyczna. Z braku identyczności władztwa nie można zaliczyć do współposiadania wypadku, gdy ta sama rzecz jest przedmiotem posiadania samoistnego i zależnego, w takim wypadku bowiem ta sama rzecz jest wprawdzie we władaniu kilku osób, lecz rodzaj władztwa każdej z nich jest różny. Skoro więc pozwany władał dachem jak posiadacz samoistny, zaś powód - w związku z zamontowaniem klimatyzatora - jak posiadacz zależny, to w sprawie nie ma współposiadania w rozumieniu art. 346 kc.

O kosztach postępowania orzeczono zgodnie z art. 100 zd. 2 kpc w zw. § 8 pkt 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu. Mając na względzie rozmiar żądania powoda, Sąd uznał, że pozwany uległ jedynie w minimalnym zakresie co uzasadnia zasadzenie na jego rzecz od powoda kosztów zastępstwa procesowego, na które składały wynagrodzenie adwokata 156 zł i opłata skarbowa od pełnomocnictwa 17 zł.