Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 16 czerwca 2016 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: SSA Beata Byszewska (spr.)

Sędziowie:SA Edyta Jefimko

SO del. Agnieszka Wachowicz – Mazur

Protokolant:protokolant sądowy Katarzyna Szyszka

po rozpoznaniu w dniu 3 czerwca 2016 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa G. C.

przeciwko (...) W.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanego

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 13 marca 2015 r., sygn. akt I C 155/11

1. oddala apelację;

2. zasądza od (...) W. na rzecz G. C. kwotę 5400 zł (pięć tysięcy czterysta złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Agnieszka Wachowicz-Mazur Beata Byszewska Edyta Jefimko

Sygn. akt IACa 1205/15

UZASADNIENIE

G. C. w pozwie złożonym w dniu 9 lutego 2011 r. wniósł o zasądzenie od (...) W. kwoty 302 578 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia zapłaty, wskazując, iż dochodzi wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z budynku przy ul. (...) w W. oraz zwrotu wartości pożytków pobranych i możliwych do pobrania za rok 2000.

Pozwane (...) W. wniosło o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu.

W piśmie procesowym z dnia 13 lutego 2015 roku i na rozprawie dnia 20 lutego 2015 r. strona powodowa wskazała, iż swoim żądaniem obejmuje wartość pożytków z nieruchomości pobranych przez pozwanego i pożytków nieuzyskanych wskutek złej gospodarki.

Strona pozwana wnosiła o oddalenie powództwa w całości.

Wyrokiem z dnia 13 marca 2015 r. Sąd Okręgowy w Warszawie zasądził od (...) W. na rzecz G. C. kwotę 302.578 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 7 marca 2009 roku do dnia zapłaty, oddalił powództwo w pozostałym zakresie, zasądził od (...) W. na rzecz G. C. kwotę 27.405,41 zł tytułem zwrotu kosztów procesu oraz zasądził od (...) W. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Warszawie kwotę 1.154,72 zł tytułem wydatków tymczasowych wypłaconych z sum Skarbu Państwa.

Powyższy wyrok zapadł po dokonaniu przez Sąd Okręgowy następujących ustaleń faktycznych i rozważań prawnych:

Do dnia wejścia w życie dekretu o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze (...)nieruchomość położona w W. przy ul. (...), nr hip. (...), stanowiła współwłasność Z. C. – co do 11/16 części, oraz M. C. – co do 5/11 części. Spadek po Z. C. nabyli w równych częściach A. C., J. C. (1), M. C., A. W. i R. C.. Spadek po R. C. nabyli J. C. (2) w ½, A. W., M. C., J. C. (1) i A. C. – każde w ¹/8 części. Spadek po A. W. przypadł M. C. i A. C. po połowie (postanowienie z 27.04.1970 r. – k. 43).

Spadkobiercami M. C. zostali A. C. i J. C. (1) po połowie. Spadek po A. C. nabył w całości G. C..

Decyzją z dnia 5 lutego 1999 r. Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i (...) Miast stwierdził, że decyzja Ministerstwa Gospodarki Komunalnej z dnia 27 lutego 1952 r. – tj. decyzja utrzymująca w mocy orzeczenie o odmowie przyznania dotychczasowym właścicielom prawa własności czasowej do gruntu i przejęciu budynków na rzecz Państwa – została wydana z naruszeniem prawa w części dotyczącej lokalu nr (...) oraz udziału przypadającego właścicielowi tego lokalu w częściach wspólnych budynku i prawie użytkowania wieczystego gruntu, zaś w pozostałym zakresie decyzja jest nieważna.

W piśmie z dnia 25 marca 1999 r. pełnomocnik A. C. powiadomił Zarząd (...) Gminy (...) o wydaniu ostatecznej decyzji stwierdzającej nieważność decyzji Ministerstwa Gospodarki Komunalnej z dnia 27 lutego 1952 r., jak również o zamiarze swego mocodawcy przejęcia od gminy zarządu nieruchomością i wszystkich spraw z nią związanych.

Decyzją z dnia 4 grudnia 2000 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. uchyliło orzeczenie administracyjne Prezydium Rady Narodowej w (...) W. z dnia 20 października 1951 r. – odmawiające przyznania własności czasowej do gruntu – w takim zakresie, w jakim stwierdzona została nieważność decyzji Ministerstwa Gospodarki Komunalnej z dnia 27 lutego 1952 r.

W decyzjach z dnia 12 stycznia 2009 r. Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji stwierdził nieważność decyzji Wojewody (...) z dnia 12 marca 1992 r. w części stwierdzającej nabycie przez Gminę D. (...) własności budynku mieszkalnego, zlokalizowanego na działce nr ew. (...)) przy ul. (...), oraz decyzji Wojewody (...) z dnia 7 kwietnia 1992 r. w części stwierdzającej nabycie przez ww. gminę własności budynku mieszkalnego (z wyłączeniem 1 lokalu sprzedanego) zlokalizowanego na działce nr ew. (...)

Dnia 13 lutego 2009 r. G. C. wystąpił o zawezwanie (...) W. do próby ugodowej w przedmiocie zapłaty pożytków należnych mu jako współwłaścicielowi budynku przy ul. (...) za okres od dnia 1 stycznia 1999 r. do dnia 31 stycznia 2009 r.

Dnia 26 marca 2010 r. G. C. złożył wniosek o zawezwanie (...) W. do próby ugodowej w przedmiocie zapłaty na rzecz wnioskodawcy wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z budynku przy ul. (...) oraz zwrotu uzyskanych i możliwych do uzyskania pożytków za okres od dnia 1 stycznia 2000 r. do dnia 31 grudnia 2009 r.

Dnia 28 maja 2012 r. doszło do przekazania przez (...) W. M. S. i E. S. budynków położonych przy ul. (...) (w części niesprzedanej), na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste ^.

Wartość przychodu możliwego do uzyskania w roku 2000 przez właścicieli z tytułu udostępnienia nieruchomości budynkowych położonych przy ul. (...) wyniosła 987 299 zł. Na wysokość tej kwoty wpłynął fakt, że wobec ówczesnych lokatorów lokali mieszkalnych zastosowanie miał czynsz regulowany, natomiast pustostany i lokale użytkowe mogły być przez właściciela wynajęte na zasadach rynkowych. Wartość hipotetycznego przychodu z wynajmu lokali mieszkalnych wyniosła 145 995 zł, wynajmu lokali biurowych – 224 361 zł, wynajmu lokali usługowo-handlowych – 616 943 zł.

Wartość pożytków pobranych przez (...) W. w tym okresie wynosiła 155 460 zł, w tym czynsz za wynajem lokali mieszkalnych – 25 830,60 zł, lokali biurowych – 31 477,56 zł, lokali usługowo-handlowych – 98 152,17 zł.

Pożytki z nieruchomości możliwe do uzyskania przez gminę wynosiły 880 753 zł, przy przyjęciu, iż lokale mieszkalne będą wynajmowane według zasad określonych w uchwałach gminy, a lokale użytkowe według zasad rynkowych. Pożytki możliwe do uzyskania przy uwzględnieniu standardowego poziomu zaległości czynszowych i pustostanów wynosiły 792 678 zł.

Koszty zarządu budynkami przy ul. (...) poniesione przez gminę w roku 2000 wyniosły 113 925,55 zł .

Sąd Okręgowy wskazał, że w sprawie przeprowadzono dowody z opinii dwóch biegłych rzeczoznawców nieruchomości, z tym że pominął przy ustalaniu stanu faktycznego opinię biegłej S. M., albowiem biegła ostatecznie nie wyjaśniła wątpliwości, podniesionych przez strony postępowania. Sąd uznał, że opinia biegłej A. G. (1) została sporządzona w sposób wyczerpujący i rzetelny. Opinia uwzględnia zastrzeżenia i dowody ujawnione w toku postępowania i odnosi się do nich. W ustnych wyjaśnieniach złożonych na rozprawie biegła w sposób przekonujący wyjaśniła przyjętą metodę i założenia do opinii.

Zdaniem Sądu Okręgowego, powództwo było zasadne w przeważającej części, w tym w całości co do kwoty głównej roszczenia, natomiast częściowo w zakresie odsetek.

Ostatecznie powód sprecyzował, iż domaga się zasądzenia kwoty 302 578 zł jako wartości pożytków pobranych przez pozwaną gminę w związku z korzystaniem z nieruchomości budynkowych przy ul. (...) oraz pożytków nieuzyskanych z powodu złej gospodarki. Podstawę prawną roszczenia stanowi więc art. 225 w zw. z art. 224 § 2 k.c.

Sąd Okręgowy podzielił pogląd Sądu Najwyższego zaprezentowany w wyroku z dnia 25 października 2012 r. (sygn. I CSK 160/12, LEX nr 1265540), iż właścicielowi nieruchomości budynkowej znajdującej się na gruncie objętym zakresem zastosowania art. 1 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze (...) przysługuje roszczenie windykacyjne, a tym samym i roszczenia je uzupełniające, także przed dniem uwzględnienia wniosku złożonego na podstawie art. 7 ust. 1 dekretu.

Dalej Sąd Okręgowy wskazał, że art. 5 ww. dekretu stanowiący o tym, że budynki pozostają własnością dotychczasowych współwłaścicieli jest wyjątkiem od zasady superficies solo cedit i takie prawo własności nie jest ograniczone żadnymi uwarunkowaniami, w tym oczywiście także zakazem czy brakiem możliwości występowania z roszczeniem windykacyjnym. Nie ma także przeszkód formalnych dla odrębnego dochodzenia roszczenia windykacyjnego i roszczeń uzupełniających. Można zatem jeszcze przed wytoczeniem powództwa windykacyjnego żądać wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, zwrotu pożytków czy naprawienia szkody. Można również dochodzić takich roszczeń po dokonanym zwrocie rzeczy, przy zachowaniu rocznego terminu przedawnienia określonego w art. 209 k.c. Dotychczasowy właściciel nieruchomości budynkowej po dniu wejścia w życie dekretu i po dniu złożenia wniosku, a przed jego rozpatrzeniem, miał prawo korzystać w pełni ze swojej własności, w tym także czerpać korzyści, pobierać pożytki. Treść art. 140 k.c. wyraźnie zaznacza, iż w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.

Dopiero w razie nieuwzględnienia wniosku decyzja odmowna skutkowała, stosownie do art. 8 dekretu, przejściem własności budynku na gminę, a po wejściu w życie ustawy o terenowych organach jednolitej władzy państwowej – na Państwo. Dekret nie wprowadzał natomiast żadnej hierarchii praw własności, zgodnie z którą prawo własności budynku miałoby pozostawać „zawieszone” do czasu ostatecznego rozpatrzenia wniosku o przyznanie własności czasowej.

Z powyższych przyczyn, w ocenie Sądu Okręgowego, zarzut strony pozwanej, iż powód nie ma legitymacji czynnej w dochodzeniu roszczeń uzupełniających, bowiem nie służyło mu powództwo windykacyjne, nie był zasadny.

Sąd Okręgowy podniósł, że kluczowym zagadnieniem dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy była ocena czy pozwane (...) W. było w roku 2000 posiadaczem nieruchomości budynkowych w dobrej czy złej wierze.

Rozważając kwestię tego, czy, a jeżeli tak to w jakim okresie (...) W. pozostawało posiadaczem budynku w złej wierze, Sąd Okręgowy wskazał, że dobra lub zła wiara jest uzależniona od stanu świadomości posiadacza oraz odwołał się do wyroku Sądu Najwyższego z dnia 11 sierpnia 2011 r. (I CSK 642/10, LEX nr 960517) i uznał, że w niniejszym przypadku pozwany nie może zasłaniać się swoją niewiedzą o wadliwości tytułu przysługującego mu do budynków przy ul. (...). W roku 2000 pozwany był już świadomy wyniku postępowania w przedmiocie stwierdzenia nieważności decyzji wydanej na podstawie dekretu z dnia 26 października 1945 r.

Dalej Sąd Okręgowy wskazał, że nieuzasadnione jest stanowisko pozwanego, że pozostawał on posiadaczem budynków w dobrej wierze aż do czasu wydania decyzji potwierdzających wadliwość decyzji komunalizacyjnych. Decyzje z dnia 12 stycznia 2009 r. stanowiły jedyną możliwą i oczywistą konsekwencję usunięcia z obrotu prawnego aktów administracyjnych z lat 50. XX w., stanowiących podstawę uznania Skarbu Państwa za właściciela budynków. Wskutek wydania decyzji nadzorczych wobec aktów nacjonalizacyjnych doszło do przyjęcia takiego stanu prawnego, jakby Z. C. i M. C. nigdy nie utraciły własności budynków. Zatem w dniu 27 maja 1990 r. budynki mieszkalne zlokalizowane obecnie na działkach nr (...) nie stanowiły własności Skarbu Państwa, a tym samym nie podlegały one przepisom ustawy z dnia 10 maja 1990 r. – Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych (Dz.U. nr 32, poz. 191 ze zm.). Wniosek taki wypływa wprost z brzmienia powołanych wyżej przepisów i nie wymaga żadnej dodatkowej analizy. Wystarczające jest stwierdzenie, że decyzją nadzorczą uchylone zostało wcześniejsze orzeczenie administracyjne.

W ocenie Sądu Okręgowego, w niniejszej sprawie najbardziej uzasadnione było przyjęcie, że pozwany utracił dobrą wiarę z chwilą zawiadomienia go o decyzji nadzorczej Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast z dnia 5 lutego 1999 r., co nastąpiło wkrótce po jej wydaniu. Domniemanie określone w art. 7 k. c. zostało obalone, zaś gmina posiadała nieruchomość w 2000 r. w złej wierze. Zatem zwrot pożytków za rok 2000 należy uznać za zasadny. Uzyskane w tym okresie przez gminę pożytki wyniosły 155 460 zł. Zgodnie z opinią biegłej sądowej A. G. (1) pożytki cywilne, które (...). W. mogło z powodzeniem uzyskać z wynajmu przedmiotowej nieruchomości miały wartość 792 678 zł, a jest to wartość uwzględniająca fakt, że w normalnym obrocie rynkowym zdarzają się okresy, gdy lokale nie są wynajmowane, jak również występują zaległości w płatności czynszu. Przy obliczaniu ww. wartości biegła uwzględniła obciążenie wszystkich lokali mieszkalnych ograniczeniami wynikającymi z czynszu regulowanego i uchwał gminy w przedmiocie wysokości stawek. Biegła przekonująco wyjaśniła, iż z doświadczenia i specjalistycznych źródeł znana jej jest okoliczność, że różnice pomiędzy czynszami pobieranymi przez (...) W., a stawkami uzyskiwanymi przez prywatnych właścicieli wykazują tendencję spadkową dopiero w ostatnich latach, natomiast wcześniej – także w spornym okresie – wysokość czynszu ustalana przez gminę była wyraźnie zaniżona, zważywszy na lokalizację i inne parametry lokali użytkowych, którymi dysponuje gmina. Biegła na podstawie listy nieruchomości zaoferowanych na wynajem przez pozwanego w newralgicznym okresie (k. 539-542) wskazała także przykłady lokali, za które czynsz nie przystawał do warunków rynkowych, tj. był niewspółmiernie niski. Pobieranie zaniżonego czynszu jest wystarczające do stwierdzenia, że gospodarowanie nieruchomością nie jest prowadzone właściwie. Na marginesie można zauważyć, iż w przypadku gdy stan któregoś z lokali uniemożliwiałby znalezienie osoby chętnej go wynająć, za przejaw złej gospodarki może być niekiedy uznane pozostawienie go w tym stanie i tym samym pozbawienie się dochodów.

Powód jest spadkobiercą dawnych właścicielek budynków w udziale wynoszącym 1291/2560. Oznacza to, iż za rok 2000 przysługiwał mu udział w pożytkach, których pozwany nie uzyskał z powodu złej gospodarki, o wartości 399 745 zł (792 678 zł x 1291/2560). Jeżeli nawet pomniejszyć wskazaną kwotę o koszty utrzymania budynków to kwota należna powodowi nadal przewyższa wysokość jego żądania, czyli kwotę 302 578 zł [(792 678 zł – 113 925,55 zł) x 1291/2560 = 678 752,45 zł x 1291/2560 = 342 294,74 zł].

O odsetkach Sąd orzekł na podstawie art. 455 k.c., 476 k.c. i 481 k.c. Powód nie skierował do pozwanego przedsądowego wezwania do zapłaty wartości pożytków. Po raz pierwszy sprecyzował swe roszczenia wobec (...) W. we wniosku o zawezwanie gminy do próby ugodowej (sprawa I Co 341/09). Doręczenie odpisu wniosku gminie nastąpiło w dniu 6 marca 2009 r. Dopiero od tej daty pozwany miał świadomość wysunięcia przeciw niemu roszczeń z tytułu zwrotu pożytków, m.in. za rok 2000, i dopiero od tej chwili można mówić o popadnięciu dłużnika w zwłokę w spełnieniu świadczenia. Z tego względu Sąd zasądził odsetki na rzecz powoda od dnia następnego, tj. od dnia 7 marca 2009 r.

W pozostałym zakresie Sąd Okręgowy oddalił powództwo.

Nadto Sąd Okręgowy zauważył, że wszczęcie wyżej wymienionej próby ugodowej w roku 2009 (powtórzone w marcu 2010) przerwało bieg ogólnego 10-letniego terminu przedawnienia, o którym mowa w art. 118 k.c., a który według pozwanego miał upłynąć zgodnie z art. 120 § 1 k.c. z dniem 31 grudnia 2010 r. Wobec okoliczności, że zwrot budynków nastąpił w roku 2012, gdy niniejsze postępowanie było w toku, nie można uznać, aby upłynął również szczególny termin przedawnienia z art. 229 § 1 k.c.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. oraz art. 100 k.p.c .

Apelację od tego wyroku złożył pozwany, zaskarżając wyrok w całości i zarzucając mu:

1.  naruszenie art. 225 w zw. z art. 224 § 2 k.c. poprzez uznanie w okolicznościach niniejszej sprawy, że pozwany prowadził złą gospodarkę nieruchomością położoną przy ul. (...),

2.  naruszenie art. 225 w zw. z art. 224 § 2 k.c. poprzez uznanie, że o złej gospodarce świadczy pobranie przez pozwanego czynszów niższych niż wyliczone przez biegłą A. G. (1) jest wystarczające do uznania, że pozwany pobierał zaniżone czynsze,

2.  naruszenie art. 224 k.c. oraz 225 k.c. - poprzez przyjęcie, iż pozwane (...) W. pozostawało posiadaczem samoistnym w złej wierze, podczas, gdy właściwa wykładnia powinna prowadzić do wniosku, iż w całym okresie, za który dochodzone jest wynagrodzenie pozwane (...) W. było posiadaczem w dobrej wierze,

3.  błąd w ustaleniach faktycznych polegający na nieuwzględnieniu, że lokale znajdujące się w budynku, którego dotyczył pozew podlegały przepisom o publicznej gospodarce lokalami przez co były obciążone prawami najmu na rzecz lokatorów komunalnych, a przez to błędne ustalenie, że wynagrodzenie za korzystanie z budynku można określić na podstawie stawek czynszu innych niż określonych uchwałą Nr (...) Rady Gminy (...) z dnia 29.04.1999 r. w sprawie zróżnicowania stawek czynszu regulowanego za najem lokali mieszkalnych,

4.  art. 481 § 1 oraz art. 455 kodeksu cywilnego poprzez zasądzenie na rzecz powoda odsetek od dochodzonego roszczenia od dnia doręczenia wniosku o zawezwanie do próby ugodowej, w sytuacji gdy wniosek ten nie obejmował wezwania do zapłaty pożytków niepobranych ze względu na złą gospodarkę.

oraz naruszenie przepisów prawa procesowego:

5.  naruszenie art. 233 k.p.c. i 286 k.p.c. poprzez przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów poprzez błędną ocenę zgromadzonego materiału dowodowego skutkującą uznaniem opinii biegłego A. G. (1) za jedyny wiarygodny dowód wykazujący, że pozwany mógł uzyskać pożytki w wysokości określonej w opinii, których nie uzyskał na skutek prowadzenia złej gospodarki; a także pominięcie dowodu z opinii biegłego J. R.,

6.  naruszenie art. 232 k.p.c. w zw. z art. 6 k.c. poprzez uznanie, że powód na podstawie opinii biegłego wykazał okoliczność prowadzenia złej gospodarki skutkującej niepobraniem pożytków z nieruchomości w okresie objętym pozwem, podczas gdy zarówno opinia biegłego ani inne dowody, których powód nie przedstawiła w sprawie tej okoliczności nie potwierdziły,

7.  art. 6 kodeksu cywilnego w związku z art. 232 k.p.c. poprzez nieprawidłowe uznanie, że powód wykazał, że pozwane nie uzyskało wyższych pożytków z budynku z powodu prowadzenia złej gospodarki budynkiem, podczas, gdy pozwany wykazał, że budynek był prawidłowo gospodarowany przez posiadacza,

8.  naruszenie przepisów postępowania mogących mieć wpływ na wynik sprawy tj. art. 233 § 1 k.p.c. w zakresie reguł oceny materiału dowodowego w zakresie jego wiarygodności i mocy dowodowej przez dokonanie oceny sporządzonej ekspertyzy A. G. (1) jako rzetelnej i fachowej, w szczególności przez przyjęcie, że wyliczenie wysokości wynagrodzenia za rok 2000 na podstawie cen z 2014 r. jest prawidłowe oraz uznanie za prawidłowe zastosowanie stawek najmu dotyczących lokali użytkowych,

9.  naruszenie przepisów postępowania mogących mieć wpływ na wynik sprawy tj. art. 217 § 2 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. w zw. z art. 233 §1 k.p.c. w zw. z art. 278 § 1 k.p.c. w zw. z art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez oddalenie wniosków pozwanego o skierowanie przez Sąd kwestionowanej opinii do oceny prawidłowości sporządzenia przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych pozbawiając pozwanego możliwości wykazania błędów biegłej w zawartych w opinii o przeprowadzenie dowodu z opinii,

10.  naruszenie prawa procesowego mające wpływ na treść wyroku, w szczególności: art. 233 § 1 k.p.c., czyli zasady swobodnej oceny dowodów, poprzez brak wszechstronnego rozważenia wszystkich okoliczności faktycznych sprawy oraz oddalenie wniosków dowodowych oferowanych przez pozwanego.

Pozwany podnosząc powyższe zarzuty wniósł o zamianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa wraz z zasądzeniem od powoda na rzecz pozwanego kosztów procesu za obie instancje, z wyszczególnieniem kosztów zastępstwa procesowego, ewentualnie o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy sądowi 1 instancji do ponownego rozpoznania wraz z rozstrzygnięciem o kosztach postępowania.

Powód wniósł o oddalenie apelacji pozwanego i zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja była nieuzasadniona, a podniesione w niej argumenty nie zasługiwały na uwzględnienie.

W pierwszej kolejności odniesienia wymagają zarzuty naruszenia prawa procesowego, gdyż jedynie prawidłowe ustalenie stanu faktycznego sprawy w wyniku niewadliwej oceny dowodów, pozwala na odpowiednie zastosowanie prawa materialnego.

Pozwany podniósł w tym zakresie liczne zarzuty naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. , w powiązaniu także z art. 217 § 2 k.p.c., art. 227 k.p.c. oraz art. 278 § 1 k.p.c. w zw. z art. 157 k.p.c., jak również art. 233 k.p.c. i art. 286 k.p.c. oraz art. 232 k.p.c. i art. 6 k.c. Sprowadzały się one w istocie do wadliwej oceny dowodu z opinii biegłej A. G., na podstawie której Sąd Okręgowy wywiódł, że pozwany nie prowadził prawidłowej gospodarki na nieruchomości, której współwłaścicielem był powód, jak również w zakresie sposobu wyliczenia wysokości wynagrodzenia za 2000 r., jak również oddalenia wniosków dowodowych pozwanego o zlecenie weryfikacji opinii biegłej G. w trybie art. 157 u.g.n. Ten zarzut był również związany z zarzutem błędnego ustalenia faktycznego co do wysokości stawek czynszu najmu lokali obciążonych prawami najmu na rzecz lokatorów kwaterunkowych, które to stawki, zdaniem pozwanego nie mogły być inne niż te, które zostały określone w Uchwale nr (...) Rady Gminy (...) dotyczącym stawek czynszu regulowanego.

Odnosząc się do zarzutów związanych z oddaleniem wniosku pozwanego o weryfikację opinii biegłej A. G., to należy podnieść, że pozwany nie zwrócił uwagi Sądu Okręgowego na ewentualne uchybienia przepisom postępowania w trybie art. 162 k.p.c., gdy wniosek ten został oddalony. Utracił więc możliwość powoływania się na wadliwość postanowienia dowodowego., bowiem dopiero w wypadku oddalenia konkretnego wniosku dowodowego i zgłoszenia w sposób odpowiadający prawu, a zatem z przedstawieniem odpowiedniej argumentacji prawnej zastrzeżenia w trybie art. 162 k.p.c., przy wpisaniu treści tegoż do protokołu rozprawy, możliwym byłoby przedstawienie w apelacji skutecznego zarzutu niewyjaśnienia wszystkich istotnych okoliczności sprawy oraz naruszenia powołanych w uzasadnieniu apelacji przepisów postępowania. Tylko bowiem poprzez tak sformułowany zarzut apelujący może kwestionować niezasadne w jego odczuciu oddalenie wniosku dowodowego, przeciwko któremu oponował i to w sposób pozwalający sądowi pierwszej instancji na zmianę postanowienia w toczącym się przed nim postępowaniu, a nie w przyszłym postępowaniu apelacyjnym, swojego stanowiska co do dopuszczenia określonego dowodu na jednoznacznie określoną, istotną dla sprawy okoliczność.

Natomiast jeśli chodzi o zarzuty dotyczące wadliwego ustalenia w zakresie czynszu możliwego do uzyskania z lokali mieszkalnych, to trzeba zwrócić uwagę, że gdy Sąd Okręgowy oddalił powyższy wniosek pozwanego, jednocześnie udzielił obu stronom ostatecznego terminu na zgłoszenie wszelkich wniosków dowodowych i zarzutów pod rygorem pominięcia w trybie art. 207 § 3 k.p.c. Wówczas pozwany wniósł jedynie o uzupełniającą opinię biegłej A. G. na ściśle określone okoliczności dotyczące kosztów zarządu nieruchomością i Sąd ten wniosek uwzględnił (k-571). Próżno szukać zarzutów związanych z wadliwym wyliczeniem przez biegłą możliwych do uzyskania czynszów z lokali mieszkalnych oraz ewentualnych wniosków dowodowych. Wyartykułowane zatem w apelacji zarzuty jawią się jako spóźnione. Jednocześnie podnieść należy, że wbrew stanowisku pozwanego, biegła A. G. w opinii uwzględniła stawki czynszu regulowanego obowiązujące w roku 2000 r. wynikające z przywołanej uchwały nr (...) Rady Gminy (...). Nie może ujść uwadze, że stawki czynszu przyjęte przez biegłą za lokale zajmowane przez lokatorów „kwaterunkowych” zostały ustalone przez biegłą w wysokości od 1,87 zł do 2,49 zł za m ^{( 2)}. Ta najwyższa stawka, przyjęta dla jednego lokalu, jest zgodna ze stawką wynikającą z rzeczonej uchwały, zatem zarzut ten jest chybiony. Można byłoby go rozważać odnośnie lokali mieszkalnych stanowiących pustostany, przy czym rolą pozwanego było wykazanie, że lokale mieszkalne będące pustostanami są obciążone prawami osób trzecich z tytułu najmu, które z praw tych nie korzystają, nie mieszkając w lokalach. Wówczas w istocie przyjmowanie stawek rynkowych jako możliwych do osiągniecia byłoby wadliwe, jako że obciążone lokale nie mogłyby być wynajęte. Takich dowodów nie ma, zatem prawidłowo biegła przyjęła, że mogły być one wynajmowane przez właściciela za czynsz wolnorynkowy.

Odnosząc się do zarzutu wadliwego przyjęcia przez Sąd Okręgowy, że pozwany nie prowadził prawidłowej gospodarki, jedynie w oparciu o opinię biegłej A. G., co zdaniem skarżącego nie może być wystarczające, to podnieść należy, że jak trafnie wywodzi powód w odpowiedzi na apelację, ustalenie przez biegłą tak znacznej rozbieżności między czynszami możliwymi do uzyskania a rzeczywiście pozyskanymi przez pozwanego dawało podstawę do stwierdzenia, że pozwany nie prowadził prawidłowej gospodarki. W takiej sytuacji ciężar wykazania, zgodnie z ogólną zasadą rozkładu ciężaru dowodu, że prowadzona była prawidłowa gospodarka na tej nieruchomości i wobec tego nie było możliwe pobranie pożytków w wysokości obliczonej przez biegłą, obciążał pozwanego. Temu ciężarowi pozwany nie sprostał. Natomiast szerzej kwestia ta zostanie omówiona przy rozważaniu zarzutów naruszenia prawa materialnego.

Bez znaczenia dla rozstrzygnięcia tej sprawy było pominięcie przez Sąd Okręgowy, a w zasadzie nierozpoznanie przez Sąd Okręgowy wniosku pozwanego o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego R. sporządzonej w sprawie I C 956/06. Pozwany nie wykazał w apelacji w jaki sposób to uchybienie przełożyło się na rozstrzygnięcie sprawy, nadto opinia ta dotyczy wcześniejszego okresu, a teza dowodowa proponowana przez pozwanego nie była przydatna dla rozstrzygnięcia tej sprawy.

Z tych wszystkich przyczyn zarzuty dotyczące naruszenia prawa procesowego nie były uzasadnione.

Nieuzasadnione były także zarzuty naruszenia prawa materialnego.

Zarzut dotyczący wadliwego przyjęcia przez Sąd Okręgowy, że pozwany był w 2000 r. posiadaczem w złej wierze jest chybiony. Za posiadacza w złej wierze może być uznany także ten, kto na podstawie towarzyszących okoliczności powinien przypuszczać, że posiadana przezeń rzecz stanowi własność innej osoby. Jeżeli więc posiadacz uzyska informacje o niezgodności posiadania ze stanem prawnym, to w zależności od rodzaju tych twierdzeń i przedstawionych na ich poparcie dowodów można uznać, że posiadacz dowiedział się o niezgodności swego posiadania ze stanem prawnym albo że co najmniej powziął wiadomość o takich faktach, na podstawie których powinien przypuszczać, że nie jest właścicielem posiadanej rzeczy. W takiej sytuacji posiadacza należałoby uznawać od chwili powzięcia takich wiarygodnych informacji za posiadacza w złej wierze (wyrok SN z 23 lipca 2004 r., II CK 212/03, niepubl.).Rację ma powód, podnosząc w odpowiedzi na apelację, że w odniesieniu do tej nieruchomości w istocie przesądzone zostało, że w momencie dowiedzenie się przez pozwanego o decyzji z dnia 5 lutego 1999 r., co nastąpiło w marcu 1999 r. pozwany nie może być uznawany za posiadacza w dobrej wierze, także pomimo pozostawania w obrocie w tamtym momencie decyzji komunalizacyjnej. Poza sporem w tej sprawie pozostaje, że 12 września 2009 r. zapadła decyzja nadzorcza Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji stwierdzająca nieważności decyzji komunalizacyjnej z dnia 12 marca 1992 r. Zdaniem Sądu Apelacyjnego funkcjonowanie w obrocie prawnym decyzji komunalizacyjnej przed jej uchyleniem nie może stanowić podstawy do przypisania pozwanemu statusu posiadacza nieruchomości w dobrej wierze, gdyż uznanie decyzji komunalizacyjnej za nieważną ma moc wsteczną, co skutkuje przyjęciem, że będąca przedmiotem decyzji nadzorczej decyzja dotknięta wadami, była aktem bezprawnym już w chwili jej wydania. Decyzja nieważna nie wywołała zatem skutków prawnych, mimo stworzenia określonego stanu faktycznego. Odwoływanie się przez pozwanego do decyzji komunalizacyjnej, jako podstawy jego przekonania o pozostawaniu w dobrej wierze było zatem nieuzasadnione. Trafnie także zarówno Sąd Okręgowy, jak i powód wskazywali na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 sierpnia 2011 r. I CSK 624/10), gdzie Sąd Najwyższy wskazał, że "Dobra lub zła wiara jest uzależniona od stanu świadomości posiadacza. Zła wiara wiąże się z powzięciem przez posiadacza informacji, które - racjonalnie ocenione - powinny skłonić go do refleksji, że jego posiadanie nie jest zgodne ze stanem prawnym. Okoliczności, które uzasadniałyby takie przypuszczenie podlegają indywidualnej ocenie, uzależnionej od ogólnego stanu wiedzy i doświadczenia posiadacza. Miasto (...) W., z racji powszechności roszczeń kierowanych przez byłych właścicieli gruntów (...), już w chwili powzięcia informacji o wystąpieniu przez następcę prawnego byłego właściciela z wnioskiem o stwierdzenie nieważności decyzji odmawiającej ustanowienia prawa własności czasowej, było w stanie ocenić szanse powodzenia takiego żądania, a w konsekwencji - uświadomić sobie, że podstawa prawna władania przez nie budynkiem może być wkrótce podważona ze skutkiem wstecznym. Przyjęcie stanowiska polegającego na przeprowadzeniu oceny stanu jego świadomości w oderwaniu od jego rzeczywistej wiedzy i doświadczenia, z odwołaniem się jedynie do domniemania wynikającego z obowiązywania decyzji komunalizacyjnej, w chwili orzekania już skutecznie podważonej, stanowiłoby przejaw nieuzasadnionego formalizmu w zakresie kryteriów określenia dobrej i złej wiary." Powyższy pogląd Sąd Apelacyjny w niniejszym składzie podziela w całości.

Jeśli chodzi o zarzut naruszenia art. 225 k.c. w zw. art. 224 § 2 k.c. w kontekście prowadzenia przez pozwanego nieprawidłowej gospodarki, to aktualne są przedstawione wyżej argumenty, tj. prowadzenie nieprawidłowej gospodarki przez pozwanego potwierdza opinia biegłej A. G.. Natomiast istotna jest zła lub dobra wiara posiadacza. Jak wskazano, pozwany bez wątpienia w 2000 r. pozostawała posiadaczem w złej wierze. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 9 czerwca 2000 r., IV CKN 1159/00 (Wok. 2000, nr 10 s. 8) w wypadku złej wiary posiadacza wyrównanie, o którym mowa w art. 225, zakłada istnienie po stronie właściciela „uzdolnień do osiągnięcia optymalnych pożytków”. Zatem należało przyjąć w okolicznościach sprawy, że gdyby to właściciel posiadał sporną nieruchomość osiągnąłby maksymalne ( równe co najmniej rynkowym obliczonym przez biegłą) czynsze. Odpowiedzialność samoistnego posiadacza w złej wierze jest surowsza niż odpowiedzialność posiadacza w dobrej wierze określona w art. 224 § 2 k.c. i różni się od niej tym, że posiadacz w złej wierze odpowiada za złą gospodarkę , z powodu której nie uzyskał pożytków z rzeczy oraz za pogorszenie i utratę rzeczy. Zwrot wartości pożytków nieuzyskanych (lucrum cessans) należy się właścicielowi bez względu na winę posiadacza, który może się on zwolnić jedynie przez wykazanie, że przyczyną nieuzyskania pożytków nie byłą zła gospodarka, lecz inne okoliczności (np. zdarzenia losowe jak pożar, powódź, susza itp.), za które odpowiedzialności nie ponosi ( Komentarz do kodeksu cywilnego pod red. Jacka Gudowskiego, tom II, Własność i inne prawa rzeczowe , str. 467, LexisNexis, Warszawa, 2013).

Wobec powyższego Sąd Apelacyjny wskazuje, że to pozwany powinien udowodnić, że prowadził prawidłową gospodarkę i osiągnął możliwe do osiągnięcia z nieruchomości pożytki, nie zaś, jak nietrafnie podnosi skarżący, powód miał obowiązek wykazania, że prowadzona przez pozwanego gospodarka była nieprawidłowa. Jak już wyżej podniesiono pozwany takiej okoliczności nie udowodnił.

Ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Okręgowy były prawidłowe, Sąd Apelacyjny przyjmuje je za własne, zatem nie zachodzi potrzeba ich ponownego przytaczania. Również ocena prawna dokonana przez Sąd pierwszej instancji była trafna, zaś apelacja pozwanego nie podważa skutecznie ani ustaleń faktycznych ani oceny prawnej Sądu pierwszej instancji.

Z tych wszystkich przyczyn apelacja podlegała oddaleniu na podstawie art. 385 k.p.c., zaś zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu, pozwany został obciążony kosztami postępowania apelacyjnego na podstawie art. 98 § i 3 k.p.c. w zw. z art. 108 § 1 k.p.c.

Agnieszka Wachowicz-Mazur Beata Byszewska Edyta Jefimko