Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 9 marca 2016 roku

Sąd Okręgowy w Krakowie, Wydział II Cywilny - Odwoławczy

w składzie:

Przewodniczący: Sędzia SO Lucyna Rajchel

Sędziowie: SO Anna Koźlińska

SO Zbigniew Zgud (sprawozdawca)

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 lutego 2016 roku w K.

sprawy z wniosku A. G. i S. P. G.

przy uczestnictwie E. B., S. B., M. B., N. B. i W. B. (1)

o częściowe zniesienie współwłasności

na skutek apelacji wnioskodawców

od postanowienia Sądu Rejonowego dla Krakowa – Krowodrzy w Krakowie

z dnia 28 czerwca 2012 r., sygnatura akt I Ns 2032/04/K

oraz na skutek zażalenia uczestniczki W. B. (1) na postanowienia Sądu Rejonowego dla Krakowa – Krowodrzy w Krakowie

z dnia 28 czerwca 2012 r., sygnatura akt I Ns 2032/04/K

postanawia:

1.  oddalić apelację;

2.  oddalić zażalenie;

3.  nakazać ściągnąć od wnioskodawców A. G. i S. P. G. solidarnie na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w K. (...) kwotę 1249,45 zł (tysiąc dwieście czterdzieści dziewięć złotych czterdzieści pięć groszy) tytułem niepokrytych wydatków w postępowaniu odwoławczym;

4.  stwierdzić, że w pozostałym zakresie wnioskodawcy i uczestnicy ponoszą koszty swojego udziału w sprawie w postępowaniu apelacyjnym i zażaleniowym.

UZASADNIENIE

postanowienia Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 9 marca 2016 roku

Wnioskodawca Z. S. (w którego miejsce wstąpili w toku postępowania A. G. i S. G.) złożył wniosek o częściowe zniesienie współwłasności, w którym domagał się ustalenia, że w skład współwłasności wchodzi nieruchomość położona w K., stanowiąca działkę nr (...), obr. (...)zabudowana budynkiem przy ul. (...) w K., oraz dokonanie częściowego zniesienie współwłasności ww. nieruchomości poprzez fizyczny podział części wspólnej budynku a to klatki schodowej o powierzchni 15,62 m2. Wnioskodawca wniósł o przyznanie mu na wyłączną własność części klatki schodowej od poziomu wysokiego parteru budynku do poziomu I piętra z równoczesnym zasądzeniem spłat na rzecz uczestniczek M. B. i N. B..

Uczestniczki W., M. i N. B. wniosły o oddalenie wniosku o zniesienie współwłasności klatki schodowej, podnosząc, że stanowi ona jedyne przejście na strych nieruchomości. Wniosły również o przyznanie poddasza na rzecz uczestniczek, jako posiadających większość udziałów we współwłasności. W toku całego postępowania uczestniczki podnosiły też, że poddaszu w drodze nadbudowy można nadać charakter użytkowy i urządzić tam lokale mieszkalne. Uczestniczki podniosły też, że satysfakcjonujące będzie dla nich całkowite oddalenie wniosku o zniesienie współwłasności.

Postanowieniem wstępnym z dnia 31 marca 2010 r. Sąd Rejonowy dla Krakowa- Krowodrzy w Krakowie ustalił, że pomieszczenia znajdujące na piętrze budynku położonego przy ul. (...) w K., na nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...), dla której Sąd Rejonowy dla Krakowa - Podgórza w Krakowie Wydział IV Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (...), oznaczone numerami (...)na planie inwentaryzacji piętra stanowiącym załącznik do uzupełniającej opinii technicznej biegłego P. Ł. z dnia 7 czerwca 2009 r. (k. 625 akt), stanowią część nieruchomości stanowiącej odrębny lokal mieszkalny położony przy ul. (...) dla którego Sąd Rejonowy dla Krakowa - Podgórza w Krakowie Wydział IV Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (...), wobec czego wymienione pomieszczenia nie stanowią przedmiotu zniesienia współwłasności w niniejszej sprawie.

Sąd Okręgowy postanowieniem z dnia 10 marca 2011 r. sygn. akt II Ca 1835/10 oddalił apelacje wnioskodawców i uczestniczek od postanowienia wstępnego, wskazując w uzasadnieniu, że Sąd Rejonowy zaskarżonym postanowieniem dokonał prawidłowych ustaleń. W uzasadnieniu Sąd II instancji zważył, iż ustanowienie odrębnej własności lokalu nr (...) nastąpiło w roku 1958, a obowiązujące wówczas Rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej (z dnia 24.10.1934r.) ustanawiało zasadę wyodrębniania lokali kondygnacjami. Do tych przepisów odnosi się zaświadczenie Prezydium opisane w akcie notarialnym z 15.11.1958 r. Opisany w tym akcie lokal noszący obecnie numer (...)składał się z 4 izb z przynależnościami o łącznej powierzchni 89m.kw. zgodnie z planem inż. B.. Powierzchnia ta nie obejmuje klatki schodowej, która nie mogła zostać w wyniku wyodrębnienia przydzielona do lokalu nr (...), bowiem wbrew twierdzeniom wnioskodawców nie służyła do wyłącznego użytku lokalu nr (...). Z klatki tej prowadzi droga do włazu na strych, który jest częścią wspólną. Okoliczność, że uczestniczki nie korzystały ze strychu od pewnego czasu nie zmienia tego stanu. Sąd II instancji zaznaczył, że powierzchnia ta jest zgodna z obliczeniami dokonanymi przez biegłego Ł., którą słusznie Sąd Rejonowy uznał za prawidłową. Biegły nie dokonywał swej opinii celem ustanowienia odrębnej własności lokali, lecz dla celów ustalenia, co zostało zaliczone do lokalu nr (...) w 1958 r. Skoro ówcześni właściciele zdecydowali, że będzie się ono znajdować w części należącej tylko do jednego lokalu to taka była ich wola, a skoro było to zgodne z ówczesnymi przepisami, to stan opisany w zaskarżonym postanowieniu jest prawidłowy. Sąd Okręgowy nie zgodził się z zarzutami uczestniczek, że na skutek dokonania kolejnego wyodrębnienia lokali, lokal nr (...) pomniejszył się o kilkanaście metrów. Przeciwnie, z aktu notarialnego z 1996 r. wynika, że lokal nr (...) zmienił oznaczenie na nr (...) i ma powierzchnię (nadal) 89 m.kw. Nie zmienia tego stwierdzenie biegłego K., który stwierdził, że klatka schodowa wraz z korytarzem jest częścią wspólną. Opinia tego biegłego sporządzona na zlecenie komornika była opinią szacunkową, a nie ustalającą skład poszczególnych lokali. Stwierdzenie takie, dokonane na inny użytek, w świetle ustaleń dokonanych w niniejszej sprawie jest błędne. Sytuacji nie zmienia też dokonanie w ostatnich latach prac budowlanych w nieruchomości skoro przedmiotem ustaleń był stan lokalu nr (...) na datę jego wyodrębnienia (kolejne akty notarialne nie zmieniały pierwotnego wyodrębnienia). Sąd odwoławczy nie podzielił także zarzutów uczestniczek, że zaskarżone postanowienie poważnie utrudnia postępowanie o zniesienie współwłasności, gdyż nawet gdyby tak było (a nie zostało nawet wskazane w jaki sposób ma to utrudniać) to nie mogłoby wpłynąć na treść rozstrzygnięcia. W końcu nie zgodził się z uczestniczkami, że wnioskodawcy nie wykazali, aby lokal nr (...) miał kiedykolwiek powierzchnię 89 m.kw., gdyż wynika to wprost z aktu notarialnego z 1958 r. i z kolejnych aktów notarialnych.

Postanowieniem z dnia 28 czerwca 2012 r. Sąd Rejonowy w pkt I oddalił wniosek wnioskodawców o częściowe zniesienie współwłasności, w pkt II nakazał ściągnąć od wnioskodawców A. G. i S. G. solidarnie na rzecz Skarbu-Państwa Sądu Rejonowego dla (...)w K. kwotę 2 126,07 zł, w pkt III nakazał ściągnąć od uczestników M. B., N. B. i małoletniej W. B. (1) solidarnie na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego dla (...) w K.kwotę 2 126,07 zł, w pkt IV ustalił, że w pozostałym zakresie wnioskodawca i uczestnicy ponoszą koszty postępowania związane ze swoim udziałem w sprawie.

Sąd I instancji ustalił, że budynek położony przy ul. (...) w K., znajduje się na nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...). W budynku ustanowiona jest odrębna własność czterech lokali mieszkalnych:

Nr (...), położonego na parterze, objętego księgą wieczystą nr (...) stanowiącego własność uczestniczek M. B. i N. B., z którą związany jest udział we własności nieruchomości wspólnej w wysokości 45/281;

Nr(...), położonego na parterze, objętego księgą wieczystą nr (...) stanowiącego własność uczestniczek M. B. i N. B., z którą związany jest udział we własności nieruchomości wspólnej w wysokości 50/281;

Nr (...), położonego na parterze, objętego księgą wieczystą nr (...) stanowiącego własność uczestniczek M. B. i N. B., z którą związany jest udział we własności nieruchomości wspólnej w wysokości 97/281;

Nr(...), położonego na piętrze, objętego księgą wieczystą nr (...) stanowiącego własność wnioskodawców S. P. G. i A. G., z którą związany jest udział we własności nieruchomości wspólnej w wysokości 89/281.

Dalej Sąd Rejonowy ustalił, że w dniu 21 września 1996 r., J. i W. B. (2) działający jako przedstawiciele ustawowi uczestniczek, sprzedali na rzecz M. S., lokal mieszkalny położony na piętrze budynku położonego przy ul. (...) w K.. Strony podały w umowie, że powierzchnia użytkowa przedmiotowego lokalu wynosi 89 m2. Do dnia sprzedaży lokal oznaczony był numerem drugim, a tego dnia na podstawie umowy stron, zmieniono jego numerację na (...). Na podstawie umowy z dnia 10 lipca 1998 r., M. S. sprzedał lokal mieszkalny położony przy ul. (...) w K. na rzecz Z. S.. Dnia 28 marca 2008 r., Z. S. sprzedał lokal mieszkalny położony przy ul. (...) w K. na rzecz S. P. G. i M. G..

Lokal mieszkalny położony w budynku przy ul. (...) w K., stanowi przedmiot odrębnej własności objęty księgą wieczystą (...). W rubryce 1.9 „komentarz” księgi wieczystej podano że jest to lokal bliżej opisany na planie, jako przedmiot odrębnej własności

Pomieszczenia znajdujące się na piętrze budynku, oznaczone numerami (...)na planie inwentaryzacji stanowiącym załącznik do uzupełniającej opinii technicznej biegłego P. Ł. z dnia 7 czerwca 2009 roku, stanowią część nieruchomości stanowiącej odrębny lokal mieszkalny nr (...), stanowiący własność wnioskodawców i nie wchodzą w związku z tym w zakres współwłasności.

Na dzień zamknięcia rozprawy przez Sąd I instancji, stan faktyczny na nieruchomości, przedstawiał się tak, że wnioskodawcy wstawiając ścianę i drzwi oddzieli pomieszczenia stanowiące lokal nr (...) od klatki schodowej. Uczestniczki wykonały natomiast wejście na poddasze w postaci włazu i drabinki z klatki schodowej.

Powierzchnia klatki schodowej I piętra której przyznania na wyłączną własność domagają się wnioskodawcy wynosi 13,26 m2. Poddasze stanowi jedno pomieszczenie nieużytkowe, nieocieplone, bez podłóg. Tylko w niewielkiej części ma ono wysokość wystarczającą do tego aby mógł tam stanąć wyprostowany człowiek. Większa część jego powierzchni jest niedostępna, chyba że pozycji skulonej lub czołgającej, wobec czego nie było możliwym przeprowadzenie inwentaryzacji jego powierzchni. Przed wydaniem przez Sąd postanowienia wstępnego oraz dokonaniem przez wnioskodawców odgrodzenia korytarza w ich mieszkaniu od klatki schodowej, wyłaz na poddasze z którego korzystały również uczestniczki, znajdował się w pom. 1.6 w mieszkaniu nr (...).

Istnieje techniczna możliwość zamocowania w ścianie zewnętrznej drabiny wejściowej na dach, a następnie zejścia na poddasze, celem zapewnienia możliwości konserwacji dachu i urządzeń na nim się znajdujących. Możliwe jest również urządzenia wejścia na poddasza z poziomu spocznika, klatki schodowej na piętrze.

Ponadto ustalono, że wnioskodawcy oraz rodzina uczestniczek pozostają ze sobą w głębokim konflikcie, umożliwiającym porozumienie się w jakichkolwiek sprawach związanych z zarządem nieruchomością wspólną. Na nieruchomości od wielu lat działa zarządca ustanowiony przez Sąd.

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dokumentów znajdujących się w aktach sprawy, wśród których szczególne znaczenia miała opinia biegłego P. Ł.. Co do opinii biegłego M. N., to znalazła ona odzwierciedlenie w stanie faktycznym, jedynie co do opisu nieruchomości w dacie jej sporządzenia. Ze względu na ostateczne uznanie przez Sąd samego zniesienia współwłasności za niedopuszczalne, nie miała znaczenia dla sprawy wartość części mających powstać w wyniku ewentualnego podziału.

W motywach prawnych rozstrzygnięcia Sąd I instancji zważył, że po uprawomocnieniu się postanowienia wstępnego z dnia 31 marca 2010 roku, przedmiotem częściowego zniesienia współwłasności, który Sąd mógł brać pod uwagę, była jedynie klatka schodowa od poziomu I piętra oraz położone nad nią nieużytkowe poddasze. Mając na względzie treść art. 211 k.c. oraz przyjętą w ustawie o własności lokali konstrukcję odrębnej własności i nieruchomości wspólnej, a także kierując się zapatrywaniami wyrażonym w orzecznictwie (w tym w uzasadnieniu uchwały Sądu Najwyższego z 3 października 2003 r., III CZP 65/03, LexPolonica nr 364001 (OSP 2004, nr 6, poz. 74)), odnosząc się do pierwszego z pomieszczeń, których dotyczy wniosek o zniesienie współwłasności, tj. klatki schodowej, Sąd Rejonowy zwrócił uwagę, że same zasady doświadczenia życiowego wskazują, że jest to pomieszczenie służące do wspólnego użytku współwłaścicieli lokali i często wskazywane jest właśnie jako przykład współwłasności koniecznej. Wprawdzie w niniejszym postępowaniu, można wskazać że na I piętrze znajduje się istotnie tylko lokal nr (...), stanowiący wyłączną własność wnioskodawców, to jednak nie można tracić z pola widzenia, że klatka schodowa stanowi co do zasady jeden ciąg komunikacyjny i dzielenie jej na części przypadające na wyłączną własność właścicielom lokalu na piętrze, jest sprzeczne ze społeczno– gospodarczym przeznaczeniem tego urządzenia. Ponadto z poziomu klatki schodowej istnieje możliwość urządzenia wejścia na poddasze (na co w swej opinii wskazywał biegły P. Ł.). Ten sam biegły wskazywał co prawda również na możliwość urządzenia wejścia na dach od zewnętrznej ściany budynku, jednakże dostęp taki (biegnący po całej ścianie budynku) miałby z pewnością charakter kosztowniejszego i trudniejszego w eksploatacji niż zamontowanie w tym celu drabinki stalowej z poziomu klatki schodowej. Konstrukcja w postaci włazu z drabinką na poddasze z poziomu klatki schodowej istniała rzeczywiście w momencie zamknięcia rozprawy. Została ona zamontowana przez uczestniczki, bez zgody pozostałych współwłaścicieli czy upoważnienia Sądu, jednakże jej istnienie wskazuje na rzeczywistą możliwość zapewnienia dostępu na poddasze z klatki schodowej. Powyższe okoliczności, wskazują w ocenie Sądu na to, że zniesienie współwłasności klatki schodowej byłby sprzeczne ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem rzeczy.

Odnosząc się do pomieszczenia poddasza, to Sąd zauważył, że ma ono charakter nieużytkowy, a ze względu na niską wysokość dachu, biegły z zakresu budownictwa nie był nawet w stanie dokonać jego inwentaryzacji i pomiaru powierzchni. W związku z powyższym wyodrębnienie go jako osobnego lokalu jest w ogóle niedopuszczalne w świetle ustawy o własności lokali, albowiem nie jest możliwe określenie jego powierzchni a w związku z tym również udziału w częściach wspólnych nieruchomości, jaki powinien być związany z prawem własności tego lokalu. Z przeprowadzonego postępowania dowodowego nie wynika, także, aby pomieszczenie poddasza służyło jakimkolwiek gospodarczym celom, poza umożliwieniem dostępu do dachu i znajdujących się tam urządzeń. Sąd Rejonowy wskazał również, iż w chwili obecnej istnieje jedynie teoretycznie możliwość rozbudowy poddasza i urządzenia tam kolejnego piętra mieszkalnego – co postulowały uczestniczki.

Odnosząc się do twierdzeń wnioskodawców, którzy uzasadniali konieczność zniesienia współwłasności poziomem skonfliktowania stron oraz liczbą zachodzących w związku z tym na nieruchomości incydentów, w ocenie Sądu okoliczności te nie mogą prowadzić do zmiany zapatrywania na fakt niezgodności proponowanego podziału ze społeczno–gospodarczym przeznaczeniem rzeczy. Nawet przyznanie wnioskodawcom żądanej części klatki schodowej oraz poddasza nie zlikwidowałoby przyczyn ani możliwości występowania pomiędzy stronami konfliktów. Budynek jest stosunkowo niewielki, strony i tak zmuszone były korzystać częściowo z części wspólnych, a wyłączenie poddasza z części wspólnych, spowodowałoby rozpalenie nowych konfliktów związanych ze sposobem dostępu na dach. Stąd też niezależnie od sprzeczności zaproponowanego podziału ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, nie doprowadziłyby on również do usunięcia źródeł konfliktu pomiędzy stronami.

O kosztach postępowania orzeczono na zasadzie art. 520 § 2 k.p.c.

Wnioskodawcy zaskarżyli ww. orzeczenie w całości apelacją, zarzucając mu w szczególności: 1) błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę wydanego orzeczenia i mający wpływ na jego treść, a polegający na błędnym przyjęciu m.in., że: zniesienie współwłasności klatki schodowej byłoby sprzeczne ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy; przyznanie wnioskodawcom żądanej części klatki schodowej oraz poddasza nie usuwałoby przyczyn ani możliwości występowania pomiędzy stronami konfliktów; a także że biegły z zakresu budownictwa nie był w stanie dokonać pomiaru i inwentaryzacji poddasza ze względu na niską wysokość dachu; 2) naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. poprzez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego zebranego w sprawie oraz pominięcie prawie wszystkich dowodów powołanych przez wnioskodawców, a mających kapitalne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy; 3) brak przesłuchania na rozprawie biegłego M. N., pomimo złożenia przez wnioskodawców zarzutów do opinii tego biegłego i wniosku o przesłuchanie biegłego na rozprawie a także niezlecenie biegłemu przeprowadzenia inwentaryzacji objętego wnioskiem o zniesienie współwłasności poddasza w sytuacji, gdy brak inwentaryzacji był jednym z powodów oddalenia wniosku o zniesienie współwłasności. W oparciu o powyższe zarzuty apelujący wnieśli o zmianę zaskarżonego postanowienia i orzeczenie zgodnie z żądaniem wnioskodawców wraz z zasądzeniem od uczestniczek na ich rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji wraz z pozostawieniem temu Sadowi i rozstrzygnięcia co do kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa adwokackiego. Apelujący złożyli jednocześnie wniosek o dopuszczenie dowodu z nagrania z dnia 3 lutego 2012 r., na którym utrwalone jest zachowanie W. B. (2) na klatce schodowej, objętej wnioskiem o zniesienie współwłasności, polegające m.in. na niszczeniu drzwi wnioskodawców na okoliczność tego, że zniesienie współwłasności przedmiotowej nieruchomości konieczne jest m.in. z uwagi na agresywne zachowanie i konfliktowy charakter przedstawiciela małoletniej uczestniczki W. B. (1).

Uczestniczki w odpowiedzi na apelacje wniosły o jej oddalenie i zasądzenie na ich rzecz kosztów postępowania.

Uczestniczka W. B. (1) zaskarżyła zażaleniem pkt III postanowienia w zakresie rozstrzygnięcia o kosztach.

W toku postępowania odwoławczego wezwano do udziału w sprawie w charakterze uczestnika S. B. (k. 2015), która stała się właścicielką lokalu nr (...).

Na rozprawie 24 lutego 2016 roku pełnomocnik wnioskodawców zadeklarował pokrycie kosztów prac adaptacyjnych przy przyjęciu, że klatka schodowa i pomieszczenie strychu staną się własnością właścicieli lokalu nr (...) wiążąc to z wykonaniem urządzenia dostępu do dachu po ścianie budynku. Zaprzeczył możliwości innego zniesienia współwłasności i nie zadeklarował finansowania i wykonania prac adaptacyjnych w przypadku pozostawienia klatki schodowej jako części wspólnej, a zatem z wykonaniem włazu ze spocznika klatki schodowej.

Uczestnicy W. B. (1), E. B. i S. B. zadeklarowali poniesienie kosztów prac adaptacyjnych wyłącznie przy założeniu, że prace wykona zarządca nieruchomości. Nie wykluczyli możliwości finansowania innych prac pod warunkiem przyznania pomieszczenia suszarni (wydzielonej części poddasza) właścicielom lokali (...) jako pomieszczenia przynależnego.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

W pierwszej kolejności podlegał rozpoznaniu zarzut błędu w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę wydanego orzeczenia i mający wpływ na jego treść. Apelujący błąd ten sprowadzili do trzech wymiarów: 1) przyjęcia, że zniesienie współwłasności klatki schodowej byłoby sprzeczne ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy; 2) przyjęcia, że przyznanie wnioskodawcom żądanej części klatki schodowej oraz poddasza nie usuwałoby przyczyn ani możliwości występowania pomiędzy stronami konfliktów; 3) przyjęcia, że biegły z zakresu budownictwa nie był w stanie dokonać pomiaru i inwentaryzacji poddasza ze względu na niską wysokość dachu. Sąd Okręgowy stwierdza, że jedynie ostatni z tych wymiarów mieści się w kategorii, która może być uznana za błąd w ustaleniach faktycznych. Pierwsze dwa mieszczą się w kategorii wnioskowania i oceny prawnej. Zostaną zatem omówione w dalszej części uzasadnienia. Słusznie zarzucili apelujący, że nie można przyjąć, że inwentaryzacja pomieszczeń poddasza jest niemożliwa. Z załączonego do akt sprawy materiału fotograficznego jasno wynika, że pomieszczenia poddasza są wydzielone ściankami i istnieje do nich dostęp. Trudności techniczne w wykonaniu pomiarów powierzchni nie mogą stanowić przeszkody w przeprowadzeniu dowodu z takiego obmiaru. W konsekwencji trudności takie nie mogą być samoistna podstawą oddalenia wniosku ze wskazaniem niemożności obliczenia powierzchni wydzielanych lokali i w konsekwencji obliczenia udziałów we współwłasności. Podstawą odmowy wydzielenia odrębnych lokali (w tym przypadku pomieszczeń) mogą być jedynie przesłanki merytoryczne, to jest niedopuszczalność takiego wydzielenia a nie trudności w obliczeniu powierzchni (art. 2 w zw. z art. 11 ust. 1 ustawy o własności lokali). Stąd też Sąd Okręgowy w postępowaniu odwoławczym dopuścił dowód z opinii biegłego celem inwentaryzacji pomieszczeń objętych wnioskiem o zniesienie współwłasności. Jeśli bowiem, ze względu na niską wysokość poszczególnych fragmentów poddasza są trudności z pomierzeniem całej jego powierzchni to nie ulega wątpliwości, że co najmniej ta część, która została wydzielona ściankami jest możliwa do pomierzenia i ze względu na jej wysokość co do zasady może być przedmiotem rozważań co do wydzielenia jej jako część lokalu lub pomieszczenie przynależne do tego lokalu.

Klatka schodowa ma powierzchnię 12,57 m ². Poddasze wyznaczone jest płaszczyznami stropu piętra i krokwi. Wysokość poddasza w szczycie wynosi 1,90 m i opada do 0m w miejscu podparcia krokwi. Z przestrzeni poddasza wydzielone jest płytami styropianu pomieszczenie o charakterze suszarni. Pomieszczenie to, wykonane z nietrwałych elementów ma powierzchnię 8,40 m ². Przyjmując przydzielenie klatki schodowej i suszarni do lokalu nr (...) poszczególne lokale miałyby powierzchnię i odpowiednio udział we współwłasności:

- lokal (...) m ² – 45/302 cz.;

- lokal (...) m ² – 50/302 cz.;

- lokal (...) m ² – 97/302 cz. (bez uwzględnienia nieujawnionego w księdze wieczystej garażu);

- lokal (...) m ² – 110/302 cz.

(opinia biegłego, k. 2014-2036, 2103-2108, 2211-2212,)

Możliwe jest wykonanie nowego wejścia na dach z istniejącej klatki schodowej, na spoczniku schodów. Dla tego celu konieczne jest wykonanie wyłazu i klapy oraz drabinki stałej wewnątrz budynku. Wykonany i istniejący obecnie wyłaz z klatki schodowej ogranicza swobodne poruszanie się i dostęp do lokalu nr (...) albowiem znajduje się tuz przy drzwiach wejściowych do tego lokalu.

(opinia biegłego, k. 2318-2323)

Budynek przy ul. (...) jest objęty ochroną konserwatorską – ijęty w miejskiej ewidencji zabytków. W ramach planu zagospodarowania przestrzennego został zakwalifikowany jako podlegający ochronie obejmującej zachowanie gabarytów i cech obiektu oraz zasad zabudowy w zakresie obrysu rzutu budynku, bryły (w tym kształtu dachu), elewacji – kompozycji, artykulacji. Materiału i oryginalnej kolorystyki, zachowania detalu architektonicznego.

(pisma (...), k. 2083, 2084, 2193, 2195, 2236, 2237, 2331)

Konserwator zabytków nie wyklucza przy tym umieszczenia na tylnej elewacji urządzeń wejścia na dach. Urządzenie takie jest technicznie możliwe do wykonania.

(pismo (...), k. 2275, 2344-2346

opinia biegłego, k. 2279-22842292- (...))

Postanowieniem z 13 grudnia 2011 roku Sąd Rejonowy dla Krakowa – Krowodrzy w Krakowie do sygn.. I Ns 1425/03/K oddalił wniosek zarządcy o zezwolenie na dokonane czynności przekraczających zwykły zarząd poprzez wykonanie wyłazu na dach bezpośrednio z klatki schodowej. Podstawą oddalenia wniosku było stwierdzenie, że istnieje faktyczny dostęp na dach uregulowany w trybie stosownych zarządzeń wydanych w ramach postępowania o zarząd. Za niecelowe uznano w takiej sytuacji wyrażenie zgodny na prace mogące wpływać na rozstrzygnięcie sprawy o zniesienie współwłasności i generujące koszty. Sąd uznał, że ostateczne sposoby dostępu do dachu i poddasza będą ustalone w ramach niniejszego postępowania.

Podobny wniosek M. B., N. B. i W. B. (1) został oddalony postanowieniem z 21 lutego 2012 roku do tej samej sygnatury z analogicznym uzasadnieniem.

(uzasadnienie postanowienia, k. 2352-2356, 2360-2362).

Sporządzona opinia biegłego była została sporządzona prawidłowo. Biegły wskazał metodykę sporządzenia opinii, podstawy swojego wnioskowania i sposób dochodzenia do konkluzji. Odpowiedział także na wszystkie merytoryczne zarzuty dotyczące jego opinii. W związku z tym opinia ta stanowi wysterczającą podstawę do rozstrzygnięcia w świetle stanowisk procesowych przyjętych przez strony co do przeprowadzenia prac adaptacyjnych, o czym poniżej.

Nie była sporna treść pism Urzędu Miasta K.. Strony wyciągały z tych pism jedynie przeciwne wnioski co do sposobu zniesienia współwłasności. Wnioski te nie dyskwalifikują jednak mocy dowodowej tych dokumentów.

Sąd Okręgowy pominął wnioski dowodowe o przeprowadzenie kolejnych oględzin wobec faktu, że stan faktyczny nieruchomości jest wystarczająco udokumentowany zalegającymi w aktach zdjęciami, opiniami biegłych oraz protokołami poprzednich oględzin.

Nie miała znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy ewentualna opinia konserwatora zabytków co do dopuszczalności urządzenia wejścia na dach po ścianie budynku. Przedmiotem dowodu powinny być bowiem jedynie te fakty, które mają dla sprawy istotne znaczenie (art. 227 k.p.c.). Tymczasem rozstrzygające znaczenie ma nie to czy jest możliwe wykonanie dostępu na dach po elewacji budynku ale to czy jest technicznie możliwe wykonanie dostępu na dach ze wspólnej klatki schodowej, to jest z zachowaniem dotychczasowego przeznaczenia tej części nieruchomości. Skoro ta ostatnia możliwość istnieje, to wnioskowany dowód nie ma znaczenia dla sprawy ze względu na przyjętą podstawę prawną rozstrzygnięcia, o czym poniżej.

Bezzasadny jest zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. poprzez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego zebranego w sprawie oraz pominięcie prawie wszystkich dowodów powołanych przez wnioskodawców, a mających kapitalne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy. Brak wszechstronności oceny materiału dowodowego może dotyczyć jedynie dowodów przeprowadzonych, a nie tych, które sąd pominął. Czym innym jest pomniecie dowodów, które skutkować może ewentualnie naruszeniem art. 227, 228 czy 230 k.p.c. a czym innym wadliwa ocena dowodów. Zarzut naruszenia art. 233 k.p.c. dla jego skuteczności musi także obejmować alternatywny w stosunku do ustalonego przez Sąd stan faktyczny. Istotne jest bowiem nie tylko to czy Sąd prawidłowo ocenił dowody ale jakie stąd wynikają wnioski dla ustalonego stanu faktycznego. Tymczasem apelujący formułując zarzut wadliwości oceny dowodów nie konstruują prawidłowego ich zdaniem stanu faktycznego, który w oparciu o te dowody winien zostać ustalony. Jeśliby zarzut ten potraktować szerzej, to jest uwzględniając tezy stawiane w uzasadnieniu apelacji, to dowody te nie mają ostatecznie znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Nie ulega bowiem wątpliwości, że pomiędzy wnioskodawcami a uczestnikami zarysował się konflikt dotyczący wielu spraw istotnych dla zarządzania nieruchomością. Prowadzenie osobnego postępowania dowodowego nie jest w tym zakresie potrzebne albowiem cały przebieg postępowania jednoznacznie na ten konflikt wskazuje. Nie jest przy tym rolą sądu w sprawie o zniesienie współwłasności w zakresie części wspólnej ocena zawinienia poszczególnych stron konfliktu. Konflikt ten niewątpliwie jednak uzasadnia dążenie do minimalizacji możliwych jego pól, o czym szerzej wspomina się poniżej. Z kolei zarzuty dotyczące konieczności lub braku konieczności dostępu uczestników do poddasza również nie wpływają na rozstrzygnięcie sprawy o tyle, że przyjęta i wskazana poniżej konstrukcja prawna rozstrzygnięcia zasadza się na konieczności dostępu do dachu i minimalizowaniu pól konfliktu.

Zarzut procesowy co do braku przesłuchania na rozprawie biegłego M. N., pomimo złożenia przez wnioskodawców zarzutów do opinii tego biegłego i wniosku o przesłuchanie biegłego na rozprawie a także niezlecenie biegłemu przeprowadzenia inwentaryzacji objętego wnioskiem o zniesienie współwłasności poddasza w sytuacji, gdy brak inwentaryzacji był jednym z powodów oddalenia wniosku o zniesienie współwłasności okazał się ostatecznie bezprzedmiotowy. Sąd Okręgowy zlecił bowiem inwentaryzację poddasza innemu biegłemu a samo przesłuchanie biegłego M. N. ze względu na przyjętą podstawę prawną rozstrzygnięcia nie miało znaczenia. Oszacowanie wartości nieruchomości jest bowiem celowe jedynie wtedy, kiedy dochodziłoby do choćby częściowego uwzględnienia wniosku i zmiany wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej skutkujących koniecznością dokonania spłat. Niezależnie od tego opinia biegłego, ze względu na upływ czasu utraciła swą ważność. Ponadto sporządzona inwentaryzacja odbiega od tej, którą dysponował Sąd I instancji. Stąd też w razie znoszenia współwłasności i tak zachodziłaby potrzeba nowego oszacowania.

Apelujący nie zarzucali uchybień w ustaleniach faktycznych poza kwestią, że biegły z zakresu budownictwa nie był w stanie dokonać pomiaru i inwentaryzacji poddasza ze względu na niską wysokość dachu. W pozostałym zakresie, z uzupełnieniem wynikającym z przedstawionego wyżej postępowania dowodowego przeprowadzonego przez sadem odwoławczym, Sąd Okręgowy przyjmuje za własne ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Rejonowy i czynie je podstawą dla rozstrzygnięcia sprawy.

Kluczowe dla rozstrzygnięcia sprawy jest jednak zagadnienie nie tyle faktyczne co prawne sprowadzające się do dopuszczalności znoszenia współwłasności części wspólnych a dalej zakresu i kryteriów takiego zniesienia. Należy przypomnieć, że w niniejszej sprawie współwłasność nieruchomości została już zniesiona poprzez ustanowienie odrębnych własności lokali. Przedmiot współwłasności ogranicza się zatem do części wspólnych nieruchomości, które przy wydzieleniu lokali uznano za służące użytkowi wszystkich współwłaścicieli. W związku z tym zachodzi konkurencja pomiędzy normą art. 210 zd. 1 k.c. przewidującą ogólne uprawnienie każdego ze współwłaścicieli do żądania zniesienia współwłasności z normą art. 3 ust. 1 zd. 2 ustawy o własności lokali, zgodnie z którą nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Kwestia ta była przedmiotem analizy dokonanej przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 14 lipca 2006 r. w sprawie III CZP 53/06 (OSNC 2007/4/58, Prok.i Pr.-wkł. (...), Biul.SN 2006/7/8, M.Prawn. 2007/18/1010). Sąd Najwyższy wskazał, że „[w]ykładnia gramatyczna art. 3 ust. 1 zdanie drugie u.w.l. wskazuje na racjonalne działanie ustawodawcy, zapewniające realizację uzasadnionych interesów współwłaścicieli, brak bowiem przekonywających argumentów przemawiających za przypisaniem mu intencji pozbawienia właściciela lokalu możliwości zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, kiedy możliwy jest podział budynku, w którym ustanowiono tę odrębną własność lokali i utrzymywanie współwłasności, będącej często, jak w przedmiotowej sprawie, zarzewiem wieloletniego konfliktu. Na tle przytoczonego stanu prawnego trudno pogodzić się z odmienną wykładnią tego przepisu, która w wypadkach wyjątkowych i zasługujących na uwzględnienie nie dopuszczałaby do całkowitego wyjścia ze współwłasności, traktowanej w ustawodawstwie jako stan przejściowy. Dochodziłoby wówczas do kolizji praw; ustawodawca, przyznając współwłaścicielowi w art. 210 k.c. uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności, jednocześnie w art. 3 ust. 1 zdanie drugie u.w.l. uprawnienie to wyłączałby.

Uznanie, że przewidziana w art. 3 ust. 1 przeszkoda stanowi absolutny zakaz znoszenia współwłasności nieruchomości wspólnej (poza wyjątkiem przewidzianym w art. 5 u.w.l.), byłoby niedocenieniem roli, jaką odgrywa w systemie obowiązującego prawa odrębna własność lokali. Żaden przepis nie funkcjonuje w izolacji, musi więc być rozpatrywany jako fragment całego systemu prawnego. Wiążąc przyjętą wykładnię językową tego przepisu z unormowaniem sposobów znoszenia współwłasności przewidzianym w art. 211 k.c., wśród których na pierwszym miejscu jest podział fizyczny, a dopiero gdy jest to niemożliwe, mają zastosowanie inne sposoby, w tym ustanowienie odrębnej własności lokali, należy stwierdzić, że unormowanie to potwierdza prawidłowość przyjętej wykładni. (…) W konsekwencji należy przyjąć, że ustanowiony w art. 3 ust. 1 zdanie drugie zakaz znoszenia współwłasności nieruchomości wspólnej w czasie istnienia odrębnej własności lokali dotyczy takich stanów faktycznych, w których ustanowiono odrębną własność lokali w dużych budynkach, których podział prowadzący do całkowitego wyjścia ze współwłasności jest nierealny. (…) Rozważania te prowadzą do wniosku, że art. 3 ust. 1 zdanie drugie u.w.l. nie stanowi zakazu znoszenia odrębnej własności lokali. Zakazu takiego nie zawierają także inne przepisy ustawy o własności lokali ani kodeksu cywilnego, nie wyłączając tym samym zniesienia odrębnej własności lokali w drodze orzeczenia sądu. Skoro nie ulega wątpliwości, że tę odrębną własność lokali można znieść w drodze umowy, to w poszukiwaniu podstawy materialnoprawnej do zniesienia jej przez sąd należy odwołać się do zasady, w myśl której, jeżeli istnieje możliwość regulacji danego stosunku prawnego w drodze umowy, to w razie niezgodności między stronami wchodzi w rachubę orzeczenie sądowe, przyjąć należy dopuszczalność sądowego zniesienia odrębnej własności lokali w postępowaniu o zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej. Przyjęcie takiego rozwiązania nie stanowi novum, zastosował je już bowiem Sąd Najwyższy w uchwale pełnego składu Izby Cywilnej z dnia 21 grudnia 1974 r., III CZP 31/74 (OSNCP 1975, nr 9, poz. 128), stwierdzając dopuszczalność ustanowienia odrębnej własności lokali także w sądowym postępowaniu o zniesienie współwłasności, mimo że takiego sposobu zniesienia nie przewidywał żaden przepis prawa.

Za wykładnią przyjmującą dopuszczalność zniesienia przez sąd odrębnej własności lokali w sytuacji, w której możliwy jest fizyczny podział budynku i całkowite wyjście ze współwłasności, oprócz argumentów natury jurydycznej, przemawiają też względy praktyczne, wyrażające się w celowości zarówno z punktu widzenia słusznych interesów współwłaścicieli, jak i interesu społeczno-gospodarczego.”. Zaprezentowana wykładnia jest przekonująca i Sąd Okręgowy ją podziela. Jakkolwiek zaprezentowane stanowisko dotyczy całkowitego wyjścia ze współwłasności, to brak jest argumentów przeciwko możliwości zastosowania tej konstrukcji w przypadku częściowego zniesienia współwłasności części wspólnej. Dopuszczalność takiego częściowego zniesienia współwłasności wprost dopuścił Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 3 października 2003 r. w sprawie III CZP 65/03 (OSNC 2004/12/189, Prok.i Pr.-wkł. 2004/4/36, OSP 2004/6/74, Biul.SN 2003/10/6, Wokanda 2003/11/10, M.Prawn. 2004/8/368, M.Prawn. 2003/21/962), gdzie orzekając o możliwości korekty części wspólnej co do piwnic stwierdził, że „[s]tosownie do treści art. 3 ust. 2 u.w.l. nieruchomość wspólna obejmuje te fragmenty wspólnego budynku i gruntu, które nie służą wyłącznie do korzystania właścicielowi lokali. W skład tej nieruchomości mogą wchodzić elementy o zróżnicowanym stopniu związania z wyodrębnionymi lokalami. W pierwszym rzędzie należą do niej te części budynku i gruntu pod budynkiem, które są niezbędne do korzystania przez wszystkich właścicieli lokali, takie jak wspólna klatka schodowa, ściany zewnętrzne lub dach. Tworzą one część nieruchomości wspólnej, określanej w piśmiennictwie mianem współwłasności koniecznej lub przymusowej. Do nieruchomości wspólnej mogą jednak należeć także takie elementy, których związek funkcjonalny ze wszystkimi lokalami nie ma tak ścisłego charakteru; ustawa określa je jako pomieszczenia przynależne (art. 2 ust. 4), zaliczając do nich przykładowo piwnicę, strych, komórkę lub garaż. Nie ulega wątpliwości, że tego typu pomieszczenia ułatwiają korzystanie z lokali mieszkalnych, nie mają jednak charakteru urządzeń koniecznych do takiego korzystania.

Z tego punktu widzenia trzeba uznać, że przewidziany w art. 3 ust. 1 zdanie drugie u.w.l. zakaz znoszenia współwłasności nieruchomości wspólnej dotyczy tylko tej jej części, do której należą elementy pierwszej kategorii, tworzących wspólną nieruchomość, mające charakter jej składników koniecznych. Bez istnienia współwłasności wspólnej w takim zakresie niemożliwe byłoby w ogóle funkcjonowanie odrębnych własności lokali. Zakaz ten nie dotyczy natomiast tych elementów wspólnej nieruchomości, które mają charakter wyodrębnionych ustawowo pomieszczeń przynależnych. W tym zakresie wprowadzanie korekt w drodze postępowania o zniesienie współwłasności należy uznać za dopuszczalne.”. Także i ten pogląd Sąd Okręgowy podziela. Co do zasady zatem wniosek o zniesienie współwłasności był dopuszczalny. Zniesienie współwłasności uzasadnia niewątpliwie stopień konfliktu między stronami. Rzecz jednak w tym, że przedmiotowe poddasze (strych) oraz klatka schodowa na chwilę orzekania tak przez Sąd Rejonowy jak i Sąd Okręgowy nie stanowiła pomieszczeń ułatwiających korzystanie wyłącznie z lokalu nr (...). Poprzez przedmiotową klatkę schodową i poddasze prowadzi bowiem jedyne wyjście na dach budynku, który ze swój istoty objęty jest wspólnością przymusową. W konsekwencji dostęp do niego także winien być uznawany za jedno z uprawnień składających się na uprawnienia wszystkich współwłaścicieli. Nie ma przy tym znaczenia podnoszony przez wnioskodawców argument, że uczestnicy nie mają potrzeby korzystać ze strychu. Przez strych prowadzi bowiem dostęp do dachu, który niewątpliwie stanowi część wspólną i trudno uznać za uzasadnione tak faktycznie jak i prawnie ograniczanie tego dostępu innym współwłaścicielom. W konsekwencji aktualny stan faktyczny prowadzi do wniosku, że zarówno klatka schodowa jak i poddasze służą potrzebom wszystkich współwłaścicieli. Objęte są one zatem obecnie niewątpliwie wspólnością przymusową. Skoro jednak można uznać za dopuszczalne w ogóle zniesienie współwłasności przymusowej (np. przez podział gruntu pod budynkiem i budynku według płaszczyzn pionowych), to nie ma podstaw do ograniczania tej zasady do takiego ukształtowania współwłasności przymusowej aby współwłasność tę ograniczyć. Celem takiego postępowania jest niewątpliwie konflikt między współwłaścicielami dotyczący dostępu tak do poddasza jak i dachu budynku. Konflikt ten jest niewątpliwy, a dobitnym jego dowodem jest ustanowienie zarządcy sądowego i dalsze utrzymywanie tego zarządu. Wnioski i oświadczenia stron składane w toku niniejszego postępowania jasno wskazują, że istotą konfliktu jest chęć konkurencyjnego korzystania ze strychu oraz dostęp do dachu. Źródłem konfliktu jest to, że jedyny obecnie dostęp do tego pomieszczenia i dachu (poza samowolnie i niezgodnie z przepisami wybitym otworem z klatki schodowej, prowadzi przez lokal nr (...). Jest to zaszłość związana z takim, a nie innym sposobem wydzielenia lokali w przeszłości. Niewątpliwie jednak celowym i realizującym postulat samodzielności lokali jest takie ich ukształtowanie, aby nie było konieczne korzystanie z jednego z lokali dla potrzeb korzystania z pomieszczeń lub innych części wspólnych. W tym kontekście jak wynika z opinii biegłego jedyne racjonalne wykorzystanie poddasza polegałoby na uczynieniu z wydzielonego ściankami fragmentu pomieszczenia przynależnego do lokalu nr (...). Funkcjonalny dostęp do tej części możliwy jest bowiem jedynie właśnie z tego lokalu. Wykonany samowolnie otwór z klatki schodowej (poza obszarem wydzielonym ściankami styropianowymi) prowadzi na tak niską część poddasza, że uniemożliwia to praktycznie sensowne korzystanie z poddasza innym osobom. Niezależnie od tego wejście to jest wykonane niezgodnie z przepisami technicznymi o czym traktuje opinia biegłego. Faktem jest, że zebrany w sprawie materiał dowodowy nie wskazuje na to aby korzystanie z samego pomieszczenia poddasza było niezbędne dla właścicieli lokali (...) poza zapewnieniem dostępu do dachu. Uzasadnione byłoby zatem zniesienie współwłasności poprzez wydzielenie fragmentu poddasza jako lokalu przynależnego do lokalu nr (...). Wymagałoby to jednak innego urządzenia dostępu do dachu. Zniesienie współwłasności części wspólnej musi uwzględniać interesy wszystkich współwłaścicieli. Nie ma racjonalnego i prawnego powodu, dla którego w razie sporu co do zniesienia współwłasności uwzględniać postulaty jedynie jednego ze współwłaścicieli. Stąd też dokonując zniesienia należy poszukiwać takiego sposobu zniesienia, który zaspokoi potrzeby i interesy wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli funkcją istniejącej klatki schodowej jest zapewnienie dostępu do lokalu nr (...) oraz dostępu na dach budynku, to nie ma powodów, aby zmieniać przeznaczenie tej części nieruchomości wspólnej. Wbrew bowiem zarzutom apelacji o przynależności poszczególnych pomieszczeń do części wspólnych albo do poszczególnych lokali w pierwszej kolejności przesadza takie oznaczenie ich w umowie ustanowienia odrębnej własności lokali. To wówczas poszczególne pomieszczenia oznaczono jako wspólne. Funkcji klatki schodowej jako części wspólnej nie zmienia także to, który ze współwłaścicieli ją ogrzewa lub oświetla. O przeznaczeniu klatki schodowej decyduje bowiem sama jej funkcja, a zatem to czemu ona służy. W tym przypadku służy zarówno potrzebom lokalu nr (...) jak i innych lokali, w tym ostatnim przypadku zapewniając dostęp do dachu. Niewątpliwie leży w interesie właścicieli lokalu nr (...) takie ukształtowanie części wspólnych aby pozostali współwłaściciele nieruchomości nie korzystali z przejścia przez lokal nr (...) o czym wspomniano powyżej. Jest to bowiem w istocie realizacja postulatu samodzielności lokalu którego własność została wyodrębniona. Stąd też racjonalny i uzasadniony jest wniosek zmierzający w kierunku przydzielenia pomieszczenia poddasza jako pomieszczenia przynależnego lub części lokalu nr (...). Takie rozwiązanie powala z jednej strony wykorzystywać racjonalnie pomieszczenie poddasza, a z drugiej nie narusza integralności lokalu nr (...) ani prywatności jego właścicieli. Do takich naruszeń dochodziłoby w przypadku wydzielenia poddasza jako pomieszczenia przynależnego do któregokolwiek innego lokalu. Nie ma przy tym mowy o hipotetycznej możliwości podniesienia kondygnacji poddasza, na co strony wskazywały w postępowaniu przed pierwszą instancją, a to ze względu na objęcie ochroną konserwatorską obrysu i bryły budynku. Wszelkie modyfikacje mogą zatem następować wyłącznie w obrębie istniejącej bryły. Jednocześnie jednak nie ma powodów aby zmieniać dotychczasową zasadę dostępu do stanowiącego część wspólną dachu budynku. Skoro istnieje możliwość zapewnienia dostępu do dachu z istniejącej klatki schodowej, która także dzisiaj służy temu dostępowi, to nie ma powodu aby dostęp taki organizować w inny sposób tylko dlatego, że wnioskujący o zniesienie współwłasności właściciel uważa takie rozwiązanie za korzystniejsze dla siebie. Dostęp taki jest możliwy bezpośrednio na dach ze spocznika klatki schodowej, na co wskazywał biegły Ł. w swojej opinii sporządzonej w postępowaniu przez II instancją. Trzeba pamiętać, że zasadą wynikającą z art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali jest zakaz znoszenia współwłasności części wspólnych. Zniesienie jest możliwe tylko w takim zakresie w jakim nie narusza istoty części wspólnych. Jednocześnie z art. 211 k.c. wynika zasada fizycznego zniesienia współwłasności. Skoro zatem jeden ze współwłaścicieli żąda przyznania na swoją rzecz określonej części nieruchomości wspólnej i z takim samym żądaniem występują inni współwłaściciele, to należy przyznać prymat takiemu zniesieniu współwłasności, który w możliwie największym stopniu pogodzi interesy wszystkich stron. Niewątpliwie w zakresie wydzielonej ściankami części strychu, do której dostęp prowadzi wyłącznie z lokalu nr (...) pomieszczenie to powinno zostać przydzielone do lokalu nr (...). Nie można jednak przyjąć, aby klatka schodowa (mając na względzie jej obecne funkcje) także koniecznie musiała stanowić część lokalu nr (...). Jest wszakże możliwe zachowanie jej dotychczasowej funkcji w zakresie dostępu do dachu budynku. Winna ona zatem pozostać we współwłasności. Taki sposób zniesienia współwłasności wymaga jednak wykonania prac adaptacyjnych w postaci nowego wyłazu na dach wraz z dostępem do tego wyłazu ze spocznika klatki schodowej. Zgodnie z a rt. 11 ust. 2 ustawy o własności lokali, stosowanego w tym przypadku przez analogię, jeżeli dla zniesienia współwłasności konieczne jest wykonanie robót adaptacyjnych, sąd może w postanowieniu wstępnym, uznającym żądanie zniesienia współwłasności w zasadzie za usprawiedliwione, upoważnić zainteresowanego uczestnika postępowania do ich wykonania - tymczasowo na jego koszt. Przepis ten nie daje jednak sądowi kompetencji do nałożenia na współwłaścicieli obowiązku wykonania takich robót adaptacyjnych wbrew ich woli czy bez stosownego wniosku o upoważnienie do wykonania robót. Sąd nie może nakazać wykonania prac, których współwłaściciele nie chcą wykonać. W przepisie mowa jest bowiem jedynie o upoważnieniu do dokonania takich prac, a nie o nałożeniu takiego obowiązku. Skoro zatem właściciel wnioskujący o zniesienie współwłasności nie chce wykonać prac adaptacyjnych niezbędnych do zniesienia współwłasności w wariancie przez niego nieakceptowalnym to zniesienie współwłasności nie jest możliwe. Bez wykonania prac adaptacyjnych zachodziłaby bowiem wskazywana już przez Sąd Rejonowy sprzeczność takiego zniesienia z przepisami prawa (art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali) oraz społeczno-gospodarczym przeznaczeniem części wspólnych. Inne zniesienie współwłasności (poza tym co konieczne) sprzeciwiałoby się społeczno-gospodarczemu przeznaczeniu części wspólnej objętej wnioskiem. Jak bowiem wskazano wyżej obecne przeznaczenie klatki schodowej służy właśnie między innymi dostępowi do dachu budynku. Nie można wreszcie akceptować sytuacji, w której niechęć wnioskującego o zniesienie współwłasności do wykonania prac adaptacyjnych według wariantu dla niego niekorzystnego skutkować będzie ograniczeniem uprawnień pozostałych współwłaścicieli polegającym na pozbawieniu ich części współwłasności w stopniu większym niż to konieczne i racjonalnie uzasadnione. Do takiej tymczasem sytuacji dochodziłoby, gdyby uznać, że na skutek odmowy wykonania prac adaptacyjnych przez współwłaściciela wnioskującego o zniesienie współwłasności Sąd zobowiązany byłby do wyboru innego sposobu zniesienia współwłasności to jest wyłącznie takiego, który akceptuje wnioskodawca. W tym przypadku doszłoby do narzucenia konieczności wykonania wejścia po elewacji budynku zamiast niewątpliwie łatwiejszego i wygodniejszego (a co najistotniejsze przewidzianego przy umownym wydzielaniu lokali) dostępu poprzez klatkę schodową. Stanowiłoby to zbyt daleko idącą ingerencję w uprawnienia pozostałych współwłaścicieli i funkcje części wspólnych. W odróżnieniu od typowego zniesienia współwłasności rzeczy, w przypadku współwłasności części wspólnych współwłaścicielowi nie przysługuje bezwzględne prawo żądania zniesienia współwłasności rozumiane w ten sposób, że złożenie wniosku musi zakończyć się zniesieniem współwłasności. W tym przypadku zasadą jest bowiem właśnie nie znoszenie współwłasności przymusowej. Zniesienie możliwe jest tylko wówczas, kiedy dotyczy takich części nieruchomości, które służą lub mogą służyć wyłącznie do użytku właścicieli lokali i wyłącznie w takim zakresie w jakim można pogodzić sprzeczne interesy współwłaścicieli. Innymi słowy, zniesienie wspólności przymusowej w sytuacji sporu współwłaścicieli możliwe jest wyłącznie w takim zakresie w jakim jest to konieczne dla spełnienia celu postępowania. W tym przypadku takim celem jest usuniecie konieczności przechodzenia przez lokal nr (...) w celu dostępu do dachu. Taki cel zapewnia wejście na dach ze spocznika klatki schodowej, co jest najmniejszą ingerencją w część wspólną nieruchomości. Jeżeli współwłaściciel żądający zniesienia współwłasności nie wnioskuje o upoważnienie do dokonania takich prac adaptacyjnych, które są konieczne do pozbawienia poszczególnych pomieszczeń cech części wspólnych w zakresie niezbędnym dla zniesienia współwłasności to trzeba uznać, że zniesienie współwłasności części wspólnej jest niemożliwe jako naruszające przepisy prawa. Jak wskazano bowiem powyżej sąd nie jest uprawniony do nakazania wykonania prac wbrew wnioskowi zainteresowanego.

Finalnie trzeba wskazać, że nie miało wpływu na rozstrzygnięcie to, że w postępowaniu o zarząd Sąd Rejonowy dwukrotnie oddalał wniosek o zezwolenie na wykonanie wejścia na dach z klatki schodowej. Orzeczenia te nie mają bowiem cechy prejudykatu dla niniejszej sprawy, a nadto podstawą oddalenia wniosku było stwierdzenie, że zgoda taka byłaby niecelowa w kontekście prowadzonego postępowania o zniesienie współwłasności. Zdaniem Sądu Okręgowego, pomimo oddalenia wniosku o zniesienie współwłasności, w dalszym ciągu istnieje możliwość ukształtowania innego sposobu dostępu do dachu budynku w ramach postępowania o zarząd.

Mając powyższe na uwadze apelacja jako bezzasadna podlegała oddaleniu na zasadzie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. Pomimo innego uzasadnienia zaskarżone postanowienie odpowiadało bowiem prawu.

Podobnie oddaleniu podlegało zażalenie uczestniczki na rozstrzygnięcie o kosztach postępowania. Sąd Rejonowy uznał, że stanowiska stron zostały uwzględnione mniej więcej po połowie. Z poglądem tym wypada się zgodzić. Jakkolwiek bowiem wniosek o zniesienie współwłasności został oddalony, to oddalenie to poprzedzone było postanowieniem ustalającym granice lokalu nr (...), które z kolei nie było korzystne dla uczestników postępowania. Nie ma zatem podstaw do odstąpienia zasady ponoszenia przez strony kosztów postępowania po połowie. Czynności podejmowane w postępowaniu przed Sądem Rejonowym podejmowane były w interesie obydwu stron i dopiero ich przeprowadzenie dało podstawy dla rozstrzygnięcia wniosku z uwzględnieniem interesów i częściowym uwzględnieniem wniosków obu stron sporu – wnioskodawców co do granic lokalu i uczestników co do samego zniesienia współwłasności.

Z kolei o kosztach postępowania odwoławczego i zażaleniowego orzeczono na zasadzie art. 520 § 1 k.p.c. Co do zasady bowiem tak wnioskodawcy jak i uczestnicy jednakowo zainteresowani byli rozstrzygnięciem co do zniesienia współwłasności. Co do meritum sporu – to jest dopuszczalności zniesienia współwłasności i sposobu tego zniesienia postępowanie w równym stopniu dotyczyło interesów wnioskodawców i uczestników, albowiem rozstrzygając sprawę pomimo oddalenia wniosku Sąd przesadził sama zasadę dopuszczalności zniesienia współwłasności oraz dopuszczalne sposoby takiego zniesienia, co niewątpliwie leży w interesie obydwu stron.

Natomiast co do niepokrytych wydatków w postępowaniu odwoławczym, to postępowanie dowodowe prowadzone było wyłącznie w interesie wnioskodawców. Koszty te związane są wyłącznie z kosztami opinii biegłego wnioskowanej przez apelujących, którzy zwalczali rozstrzygnięcie Sądu I Instancji. Ostatecznie wnioski apelujących zostały oddalone ze względu na zajęte ostatecznie przez nich stanowisko procesowe dotyczące wykonania prac adaptacyjnych. Nie ma zatem podstaw aby kosztami tymi obciążać uczestników, którzy wnosili alternatywnie o oddalenie apelacji. Stąd też o kosztach tych orzeczono na zasadzie art. 520 § 3 k.p.c. w zw. z art. 113 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.