Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt I CSK 269/15
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 24 lutego 2016 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Dariusz Dończyk (przewodniczący)
SSN Wojciech Katner
SSN Agnieszka Piotrowska (sprawozdawca)
Protokolant Beata Rogalska
w sprawie z powództwa "G. S. sp. z o.o." sp. k. w W.
przeciwko E. sp. z o.o. w W.
o pozbawienie wykonalności tytułu wykonawczego,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 24 lutego 2016 r.,
skargi kasacyjnej strony powodowej od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 18 listopada 2014 r.,
uchyla zaskarżony wyrok i sprawę przekazuje Sądowi
Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania
i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.
2
UZASADNIENIE
Strona powodowa G. S. sp. z o.o. sp. komandytowa w W. w pozwie
wniesionym przeciwko E. sp. z o.o. w W. wniosła o pozbawienie wykonalności
tytułu wykonawczego - umowy z dnia 29 marca 2007 r. w formie bliżej opisanego
aktu notarialnego, zaopatrzonego w klauzulę wykonalności, powołując się na
nieistnienie wierzytelności pozwanego wierzyciela egzekwującego, stwierdzonej
spornym tytułem wykonawczym.
Sąd Okręgowy w T. ustalił, że w dniu 29 marca 2007 r. poprzednik prawny
powoda – C.K. spółka z o.o. w W. jako sprzedający i pozwany – E. spółka z o.o. w
W. jako kupujący zawarli w formie aktu notarialnego umowę zobowiązującą
sprzedającego do wybudowania opisanego bliżej obiektu handlowego oraz
przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości. Sprzedający zobowiązał się do
nabycia wskazanej w umowie i zaaprobowanej przez pozwanego, działki gruntu
położonej w M., wybudowania na niej centrum handlowo-usługowego (galerii
handlowej), wyszukania najemców powierzchni handlowej, zawarcia z nimi umów
najmu oraz następnie sprzedaży tego obiektu pozwanemu za cenę stanowiącą
równowartość 10,9 lat czynszowych netto z tytułu umów najmu, to znaczy rocznych
przychodów z tytułu umów najmu, pomniejszonych o podatek od gruntu i
nieruchomości, kosztów ubezpieczenia nieruchomości oraz kosztów utrzymania i
eksploatacji pawilonu handlowego, powiększonych odpowiednio o podatek od
towarów i usług. Pozwany zobowiązał się do nabycia od sprzedającego własności
opisanej wyżej nieruchomości zabudowanej centrum handlowo – usługowym pod
warunkiem zakupienia przez sprzedającego opisanej działki gruntu, wybudowania
na niej centrum handlowo – usługowego, wynajęcia znajdującej się w nim
powierzchni najemcom w zakresie przewidzianym umową oraz po spełnieniu
pozostałych warunków umowy. Strony ustaliły sposób uregulowania ceny nabycia
nieruchomości, polegający na sukcesywnym uiszczaniu przez pozwanego
określonych w umowie zaliczek w miarę postępów budowy, na podstawie
wystawionych przez powoda faktur VAT. Strony ustaliły w umowie okoliczności
uprawniające powoda do otrzymania kolejnych zaliczek. W punkcie 21 umowy
zastrzeżono dla każdej ze stron umowne prawo odstąpienia od umowy, wskazując
3
okoliczności uprawniające każdego z kontrahentów do skorzystania z tego prawa.
W razie odstąpienia od umowy przez pozwanego powód zobowiązał się do zwrotu
na rzecz pozwanego otrzymanych zaliczek na poczet ceny nabycia w terminie 7 dni
od daty wezwania do zwrotu i co do tego obowiązku powód poddał się egzekucji
w trybie art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c.
Sąd Okręgowy ustalił dalej, że powód przystąpił do realizacji umowy: kupił
uzgodnioną działkę gruntu, rozpoczął na niej budowę centrum handlowo-
usługowego oraz wyszukiwanie najemców powierzchni handlowej, a pozwany
zapłacił na rzecz powoda kolejne bliżej opisane w uzasadnieniu orzeczenia
zaliczki na poczet ceny w łącznej kwocie 17 787 738,53 zł. Strony zawarły dwa
szczegółowo opisane w uzasadnieniu orzeczenia, aneksy do umowy: w dniu
27 lutego 2008 roku i w dniu 14 sierpnia 2008 roku.
W dniu 29 kwietnia 2008 r. powód zawarł z E. H. S.A. umowę ubezpieczenia
ryzyk budowlanych dotyczących realizowanej inwestycji na okres ubezpieczenia od
dnia 30 kwietnia 2008 r. do dnia 31 grudnia 2008 r. W dniach 12 i 13 sierpnia 2008
r. powód przekazał pozwanemu kilkanaście opisanych bliżej w uzasadnieniu
wyroku, umów najmu powierzchni handlowej centrum w budowie. W dniu 14
sierpnia 2008 r. strony zawarły umowę pożyczki, na mocy której pozwany udzielił
stronie powodowej pożyczki w kwocie 1 830 000 zł, którą miał następnie odliczyć z
kolejnej zaliczki na poczet ceny należnej powodowi.
Pismem z dnia 30 października 2008 r. powód wezwał pozwanego do
zapłaty kwoty 5 457 499,20 zł z tytułu 60% czwartej zaliczki, informując, że wynajął
już ponad 60% powierzchni najmu i ustanowił na nieruchomości hipotekę umowną
kaucyjną do łącznej kwoty 25 571 085 zł na rzecz pozwanego. W dniu 3 listopada
2008 r. w siedzibie pozwanego jego przedstawiciel odmówił przyjęcia od
przedstawiciela powoda umów najmu powierzchni galerii handlowej służących
wykazaniu, że osiągnięto stan 60% wynajętej powierzchni, uprawniający powoda
do otrzymania wskazanej zaliczki. Pismem z dnia 3 listopada 2008 r., strona
pozwana wezwała stronę powodową do usunięcia w terminie siedmiu dni,
wymienionych w tym piśmie naruszeń umowy z dnia 29 marca 2007r. Wskazała,
że umowy najmu winny być uprzednio zatwierdzone przez kupującego, przekazane
4
jej umowy najmu zawierają nieścisłości i błędy, które mają negatywny wpływ na
wartość rynkową i stan prawny nieruchomości, wystąpił ponadto stan niezgodności
zawartego w umowie oświadczenia sprzedającego o nie zaleganiu z jakimikolwiek
należnościami prywatno - i publicznoprawnymi z rzeczywistym stanem wynikającym
z zawiadomienia banku […] o egzekucji przeciwko powodowi.
W dniu 28 listopada 2008 r. E. sp. z o.o. w W. złożyła w formie aktu
notarialnego oświadczenie o odstąpieniu od umowy z dnia 29 marca 2007 r.
Wezwała powoda do zwrotu w terminie 7 dni od daty doręczenia oświadczenia
uiszczonych zaliczek w kwocie 17 787 738,53 zł z ustawowymi odsetkami od dnia
wymagalności. Jako przyczyny odstąpienia pozwany wskazał następujące
okoliczności: powód nie dostarczył umowy ubezpieczenia inwestycji w celu jej
akceptacji przez pozwanego, nie przywrócił stanu prawdziwości złożonego
wcześniej oświadczenia o nie zaleganiu z jakimikolwiek należnościami prywatno- i
publicznoprawnymi, nie dostarczył potwierdzenia sporządzonego przez Bank […]
S.A., że wszelkie wymagalne należności wobec powyższego banku zostały
uiszczone, powód nie usunął wad umów najmu zawartych z najemcami, a nadto
pozwany nie otrzymał od powoda projektów wykonawczych dotyczących inwestycji
w celu ich konsultacji oraz zgłoszenia ewentualnych zastrzeżeń. Postanowieniem z
dnia 16 lutego 2009 r., Sąd Rejonowy w W. nadał klauzulę wykonalności opisanej
umowie z dnia 29 marca 2007 r. w W. w zakresie jej punktu 25.1 do kwoty
17 787 738,53 zł z ustawowymi odsetkami od dnia wymagalności roszczenia,
to jest od dnia 27 grudnia 2008 r. i oddalił wniosek o nadanie klauzuli wykonalności
w pozostałej części. Pozwany wszczął następnie przeciwko stronie powodowej
postępowanie egzekucyjne, które jest w toku.
Pismem z dnia 1 grudnia 2011 r. powód złożył oświadczenie o potrąceniu
z wierzytelnością pozwanego o zwrot zaliczki w kwocie 17 787 738,53 zł
z odsetkami ustawowymi, wierzytelności przysługujących powodowi względem
pozwanej w kwocie 31 789 932,84 zł z tytułu kary umownej przewidzianej dla
sprzedającego na wypadek nie zawarcia umowy sprzedaży, kwocie
17 832 839,45 zł z tytułu odszkodowania za straty poniesione przez nią, będące
równowartością nakładów poniesionych na realizację inwestycji oraz kwocie
5
21 913 994,49 zł, z tytułu utraconych korzyści na skutek nieukończenia inwestycji
i nie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości.
Opierając się o powyższe ustalenia, Sąd Okręgowy uznał, że powództwo
opozycyjne nie zasługuje na uwzględnienie albowiem powód nie udowodnił, iż nie
zaistniały wskazane w oświadczeniu pozwanego z dnia 28 listopada 2008 roku,
okoliczności, uprawniające pozwanego, na podstawie art. 21 umowy, do wykonania
prawa odstąpienia od umowy. Sąd przyjął bowiem, że w świetle treści umowy
powód miał obowiązek przedstawiania pozwanemu umów najmu do akceptacji,
miał obowiązek uzgodnienia z pozwanym ubezpieczyciela, u którego powód miał
ubezpieczyć inwestycję; powód miał także obowiązek utrzymywać stan aktualności
złożonych w umowie zapewnień i oświadczeń, a także przedkładać pozwanemu do
akceptacji na bieżąco projekty wykonawcze do projektu budowlanego. Tymczasem
z ustaleń wynika, że powód nie przedstawił pozwanemu do akceptacji projektu
wykonawczego zbrojenia wykonanego przez A. F., nie uzgodnił z pozwanym
towarzystwa ubezpieczeniowego, z którym zawarł następnie umowę ubezpieczenia
inwestycji (E. H. S.A.). Nie uzgodnił z pozwanym umów najmu powierzchni
handlowej. Nie usunął także stanu niezgodności oświadczeń złożonych w umowie
ze stanem faktycznym, ponieważ w dacie odstąpienia przez pozwanego od umowy,
powód zalegał z płatnościami na rzecz jego podwykonawców. W ocenie Sądu
Okręgowego, pozwany złożył skuteczne oświadczenie o odstąpieniu od umowy, co
skutkowało powstaniem, obwarowanego rygorem poddania się egzekucji,
obowiązku powoda zwrotu uiszczonych przez pozwanego zaliczek na poczet ceny.
Wyrokiem z dnia 18 listopada 2014 roku Sąd Apelacyjny oddalił apelację
powoda, podtrzymując ustalenia faktyczne i oceny prawne Sądu pierwszej instancji.
Sąd Apelacyjny uznał sformułowane w apelacji zarzuty błędnej oceny dowodów
i wadliwych ustaleń faktycznych za wyraz przyjętej przez powoda korzystnej dla
niego wersji wydarzeń. Stwierdził, że Sąd Okręgowy zasadnie oddalił wnioski
dowodowe powoda jako nie dotyczące faktów istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy.
Sąd drugiej instancji nie podzielił podniesionego w apelacji zarzutu naruszenia
art. 65 § 2 k.c. z uwagi na to, że Sąd Okręgowy trafnie dał prymat językowej
wykładni oświadczeń woli zawartych w umowie, biorąc pod uwagę całokształt jej
treści oraz profesjonalny charakter prowadzonej przez kontrahentów działalności
6
gospodarczej. Sąd drugiej instancji nie podzielił także zarzutu nieważności
oświadczenia pozwanego z dnia 28 listopada 2008 roku o odstąpieniu od umowy
z powodu zarzucanej przez powoda sprzeczności z zasadami współżycia
społecznego (art. 58 § 2 k.c.). Wskazał ponadto, że przytoczony przez apelującego
w apelacji art. 5 k.c. nie może stanowić skutecznej podstawy trwałego pozbawienia
tytułu wykonawczego wykonalności.
W skardze kasacyjnej powód zarzucił naruszenie przepisów postępowania,
które miało wpływ na wynik sprawy, tj. art. 368 § 1 pkt 2 i 3 w zw. z art. 378 § 1
oraz art. 328 § 2 k.p.c., art. 217 § 1 i 2 k.p.c., art. 227 w zw. z art. 391 § 1 k.p.c.,
art. 365 § 1 w zw. z art. 391 § 1 k.p.c., art. 843 § 3 w zw. z art. 382 k.p.c., art. 378
§ 1 k.p.c. oraz art. 328 § 2 k.p.c.. Zarzucił ponadto naruszenie prawa materialnego,
tj.: art. 395 § 1 k.c., art. 840 § 1 pkt 1 k.p.c. w zw. z art. 5 k.c., art. 840 § 1 pkt 1
k.p.c. w zw. z art. 58 § 2 i art. 5 k.c. oraz art. 843 § 3 k.p.c., art. 65 § 1 k.c. w zw.
z art. 395 § 1 k.c., art. 455 k.c., a także art. 58 § 2 k.c. Wniósł o uchylenie
zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego
rozpoznania i orzeczenia o kosztach postępowania kasacyjnego.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Nie jest trafny sformułowany w ramach drugiej podstawy kasacyjnej zarzut
naruszenia art. 368 § 1 pkt 2 i 3 w zw. z art. 378 § 1 oraz art. 328 § 2 k.p.c.,
albowiem w istocie Sąd Apelacyjny mimo odwołania się do konstrukcji drugiej
podstawy kasacyjnej, nie - obowiązującej w postępowaniu apelacyjnym, rozpoznał
przytoczone w apelacji zarzuty naruszenia przepisów postępowania, czemu dał
wyraz w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia w sposób pozwalający na ich
kontrolę kasacyjną. Sąd Apelacyjny nie naruszył także art. 365 § 1 w zw. z art. 391
§ 1 k.p.c. w sposób wskazany w skardze kasacyjnej. Przywołane w skardze
orzeczenia Sądu Okręgowego w K. i Sądu Apelacyjnego w […] dotyczyły sprawy
między tymi samymi stronami o pozbawienie tytułu wykonawczego wykonalności,
dotyczącej innej inwestycji położonej w S. i objętej odrębną, choć o podobnej treści,
umową stron z dnia 5 czerwca 2007 roku. Pozwany odstąpił także od tamtej umowy
i wezwał powoda do zwrotu zaliczek na poczet ceny nabycia mającego powstać w
S. obiektu handlowego. Sąd Okręgowy w K. uwzględnił powództwo i pozbawił
7
wykonalności tytuł wykonawczy w postaci umowy z dnia 5 czerwca 2007 roku.
Uznał za bezskuteczne oświadczenie pozwanego o odstąpieniu od tej umowy,
albowiem poprzedzające je wezwanie do usunięcia uchybień, a następnie
oświadczenie o odstąpieniu dotyczyły inwestycji w M., a nie inwestycji w S., która
nie weszła jeszcze w fazę budowy; wykonano jedynie prace ziemne. W
uzasadnieniu tego orzeczenia Sąd Okręgowy w K. istotnie stwierdził, że to pozwany
przez odmowę uiszczenia kolejnej transzy zaliczki na poczet budowy w M.
doprowadził do powstania zadłużenia powoda wobec Bank […] S.A. Wbrew
zarzutom skarżącego, Sąd nie zignorował mocy wiążącej wskazanego wyżej
wyroku, skoro respektował taki sposób zakończenia tamtego sporu między
stronami. Ustalenia w niniejszej sprawie nie dotyczą faktów, będących podstawą
wydania wyroków: Sądu Okręgowego w K. i Sądu Apelacyjnego w […] dotyczących
inwestycji w S. Pogląd Sądu Okręgowego w K. w zasadzie nie odnoszący się do
rozpoznawanej przez niego sprawy, lecz wyrażony w uzasadnieniu w odniesieniu
do inwestycji w M., nie objętej żądaniem pozwu w tamtej sprawie, nie może więc
wiązać Sądów orzekających w niniejszej sprawie. Zresztą i tak wskazana
okoliczność nie ma decydującego znaczenia w niniejszej sprawie. Punkt 21 umowy
z dnia 29 marca 2007 roku przewiduje bowiem prawo pozwanego do odstąpienia
od umowy w razie wystąpienia jednej lub kilku z wymienionych w tym
postanowieniu umownym przyczyn, a w oświadczeniu z dnia 28 listopada 2007
roku pozwany wskazał kilka przyczyn odstąpienia od tej umowy.
W nawiązaniu do sformułowanych w ramach pierwszej podstawy kasacyjnej
zarzutów naruszenia prawa materialnego należy podnieść, że strony zamieściły
w umowie z dnia 29 marca 2007 r. klauzulę regulującą umowne prawo odstąpienia
od umowy, wymieniając w punkcie 21 okoliczności uprawniające każdego
z kontrahentów do wykonania prawa odstąpienia. Stosownie do art. 395 § 1 k.c.,
można zastrzec, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu
oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy. Prawo to wykonywa się przez
oświadczenie złożone drugiej stronie. Stosownie do § 2 tego przepisu, w razie
wykonania prawa odstąpienia umowa uważana jest za niezawartą. To, co strony już
świadczyły, ulega zwrotowi w stanie niezmienionym, chyba że zmiana była
8
konieczna w granicach zwykłego zarządu. Za świadczone usługi oraz za
korzystanie z rzeczy należy się drugiej stronie odpowiednie wynagrodzenie.
W orzecznictwie wskazuje się, że umowne prawo do odstąpienia od umowy
ma charakter kształtujący i jest wykonywane przez złożenie oświadczenia,
powodującego ustanie ze skutkiem ex tunc więzi obligacyjnej łączącej dotychczas
strony (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 marca 2009 r., II CSK 518/08, nie
publ.).Odstąpienie jest wyjątkiem od zasady trwałości umownych stosunków
zobowiązaniowych, stąd postanowienia umowy, przepisy regulujące tę instytucję
prawną oraz oświadczenia stron składane na ich podstawie winny być
interpretowane ściśle. Do skutecznego wykonania uprawnienia dochodzi jedynie
wtedy, gdy strona odstępująca od umowy zachowała termin do jego realizacji,
a ponadto wystąpiły okoliczności uzasadniające, według przepisów prawa
materialnego lub treści stosunku prawnego, wykonanie tego uprawnienia.
Niezbędnym elementem oświadczenia woli stanowiącego wykonanie uprawnienia
kształtującego jest więc wskazanie okoliczności, które spowodowały odstąpienie
od umowy (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 maja 2013 r., III CSK 267/12,
nie publ.).
Przedmiotem sporu była w rozpoznawanej sprawie kwestia, czy zaistniały
okoliczności wskazane w oświadczeniu pozwanego z dnia 28 listopada 2008 roku,
po drugie, czy okoliczności te stanowiły naruszenie obowiązków umownych
ciążących na powodzie i czy wypełniły wskazane w punkcie 21 umowy przesłanki
dopuszczalności skorzystania przez pozwanego z umownego prawa odstąpienia od
umowy, pociągającego za sobą obowiązek zwrotu przez powoda uiszczonych
zaliczek, objęty następnie tytułem wykonawczym stanowiącym podstawę
egzekwowania od powoda kwoty 17 787 738,53 zł z odsetkami ustawowymi
i przedmiot niniejszego powództwa opozycyjnego. Powód przeczył bowiem, aby
miały miejsce okoliczności wskazane przez pozwanego w oświadczeniu
o odstąpieniu, aby stanowiły one zawinione przez powoda naruszenie ciążących na
nim obowiązków umownych i aby doprowadziły one do skutecznego odstąpienia
przez pozwanego od umowy i zniweczenia w konsekwencji stosunku umownego
łączącego strony.
9
Powództwo jest oparte na art. 840 § 1 pkt 1 k.p.c., który przewiduje,
że dłużnik może w drodze powództwa żądać pozbawienia tytułu wykonawczego
wykonalności w całości lub części albo ograniczenia, jeżeli: 1) przeczy zdarzeniom,
na których oparto wydanie klauzuli wykonalności, a w szczególności gdy
kwestionuje istnienie obowiązku stwierdzonego tytułem egzekucyjnym niebędącym
orzeczeniem sądu albo gdy kwestionuje przejście obowiązku mimo istnienia
formalnego dokumentu stwierdzającego to przejście. Zgodnie zaś z art. 843 § 3
k.p.c., w pozwie powód powinien przytoczyć wszystkie zarzuty, jakie w tym czasie
mógł zgłosić, pod rygorem utraty prawa korzystania z nich w dalszym postępowaniu.
Dla oceny, czy wskazane w oświadczeniu o odstąpieniu zachowanie powoda
stanowiło naruszenie obowiązków umownych, konieczne jest w pierwszym rzędzie
ustalenie, jakie obowiązki ciążyły na powodzie, zaś to z kolei wymaga dokonania
wykładni umowy przy poszanowaniu dyrektyw zawartych w art. 65 k.c., który
przewiduje, że oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają
ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia
społecznego oraz ustalone zwyczaje (§ 1). W umowach należy raczej badać, jaki
był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym
brzmieniu (§ 2).
Nie ulega wątpliwości, że przez zawarcie umowy z dnia 29 marca 2007 roku
doszło do zawiązania między stronami skomplikowanego stosunku
zobowiązaniowego, angażującego obie strony w przedsięwzięcie gospodarcze
o dużej skali i ryzyku. W świetle całokształtu postanowień umownych wspólny
zamiar stron i cel umowy rysuje się jednoznacznie. Zamiarem pozwanego - spółki
inwestycyjnej, było uzyskanie gotowego obiektu handlowego generującego
przychody z najmu powierzchni handlowej bez angażowania się bezpośrednio
przez pozwanego w czynności faktyczne i prawne oraz ryzyka związane
z nabyciem terenu, załatwieniem niezbędnych formalności prawnych, w tym
pozwolenia na budowę, prowadzeniem procesu inwestycyjnego, wyszukaniem
najemców powierzchni handlowej oraz zawarciem z nimi umów najmu. Zamiarem
powoda było przeprowadzenie inwestycji przy użyciu środków finansowych
pochodzących od pozwanego i uzyskanie uzgodnionej ceny ze sprzedaży na rzecz
10
pozwanego gotowego obiektu handlowego, wynajętego przez podmioty
prowadzące w nim działalność handlową lub usługową.
Nie było sporne między stronami, że powód wziął na siebie obowiązek
zakupu gruntu wskazanego przez pozwanego, wybudowania na nim ,,pod klucz”
centrum handlowego, zawarcia umów najmu powierzchni handlowej oraz
sprzedaży na rzecz pozwanego tak przygotowanej nieruchomości mającej
w zamierzeniu przynosić pozwanemu dochody z najmu. Pozwany natomiast
zainwestował własne środki finansowe w budowę centrum handlowego, wypłacając
powodowi sukcesywnie zaliczki na poczet ceny nabycia, służące faktycznie
pokrywaniu przez powoda kosztów realizowanej inwestycji. Należy przy tym
zwrócić uwagę, że obie strony są spółkami prawa handlowego korzystającymi
w swojej działalności gospodarczej, w tym także przy przygotowaniu i negocjowaniu
rozpatrywanej umowy, z profesjonalnej obsługi prawnej, co nie pozostaje bez
wpływu na przyjęty model wykładni treści umowy, w której strony precyzyjnie, wręcz
drobiazgowo, uregulowały wzajemne prawa i obowiązki, w tym także okoliczności
uzasadniające wypłatę przez pozwanego kolejnych zaliczek oraz okoliczności
uprawniające każdego z kontrahentów do odstąpienia od umowy. Z ustaleń wynika
ponadto, że strony współpracowały ze sobą od dłuższego czasu, zawarły także, jak
to już podniesiono, inne podobne umowy dotyczące odrębnych inwestycji, w tym
między innymi inwestycji w S.
W licznych wielowątkowych zarzutach kasacyjnych dotyczących naruszenia
przez Sąd drugiej instancji art. 65 k.c., skarżący kwestionuje zastosowanie przez
Sądy obu instancji wykładni językowej postanowień umownych, odwołując się do
kryterium zgodnego zamiaru stron i celu umowy, którego to kryterium według
skarżącego, Sądy nie uwzględniły. Art. 65 § 2 k.c. reguluje sposób wykładni
zawartych w umowie oświadczeń woli stron inaczej niż w przypadku wykładni
tekstu prawnego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 czerwca 1999 r., II CKN
379/98, OSP 2000, nr 6, poz. 91). W przeciwieństwie do norm prawnych, czynności
prawne, w szczególności umowy, regulują stosunki prawne między ich stronami.
W następstwie tego ustanowione w umowie pomiędzy jej podmiotami powinności
nie mają abstrakcyjnego charakteru, jak normy prawne, lecz indywidualny charakter,
służąc realizacji interesów stron stosownie do ich woli. Wybór przez sąd
11
orzekający w konkretnej sprawie metody wykładni umowy zależy niewątpliwie od
tego, czy tekst umowy jest jasny, jednoznaczny i pozwala bez wątpliwości na
odtworzenie woli kontrahentów według reguł znaczeniowych języka, w którym
umowa została sporządzona. Gdy tekst jest niejasny, wieloznaczny, niezbędne jest
sięgnięcie po dyrektywę zawartą w art. 65 § 2 k.c., odwołującą się do zgodnego
zamiaru stron i celu umowy, albowiem interpretacja niejasnego postanowienia
umowy nie może być oparta tylko na analizie językowej odnośnego fragmentu
umowy, w szczególności w stosunkach gospodarczych, gdzie liczą się zasady
i zwyczaje współpracy (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 września 1998 r.,
I CKN 815/97, OSNC 1999, nr 2, poz. 38). Sąd Apelacyjny zaaprobował ocenę
Sądu Okręgowego, że treść umowy z dnia 29 marca 2007 roku jest jasna i nie
budzi wątpliwości i co za tym idzie - przeprowadzoną wykładnię przy wykorzystaniu
metody wykładni literalnej, językowej. Nawiązując do treści oświadczenia
pozwanego o odstąpieniu od umowy, Sąd, po analizie treści umowy, doszedł do
wniosku, że wynika z niej iż powód miał obowiązek: konsultowania na bieżąco
z pozwanym projektów wykonawczych do projektu budowlanego (punkt 6.5, punkt
6.15 umowy), projekty wykonawcze do projektu budowlanego miały podlegać
akceptacji kupującego (punkt 6.8 umowy), sprzedający miał zawrzeć umowę
ubezpieczenia inwestycji od wszelkich ryzyk i szkód z towarzystwem
ubezpieczeniowym zaakceptowanym przez pozwanego (punkt 8.3). W punkcie
8.9 umowy strony ustaliły, że sprzedający zapewni w trakcie realizacji inwestycji
oraz po uprzednim zatwierdzeniu każdej umowy najmu przez kupującego,
przestrzegania standardów jakości i ochrony środowiska, co doprowadziło Sąd do
niewadliwej konkluzji, że powód powinien był przedkładać pozwanemu umowy
najmu do akceptacji (zatwierdzenia) przez pozwanego. Konkluzję tę wzmacnia
dodatkowo treść postanowienia punktu 14.1 umowy, stanowiącego, że sprzedający
jest zobowiązany do uzyskania uprzedniej pisemnej zgody kupującego na
przeniesienia lub zrzeczenie się przysługujących mu praw lub roszczeń
wynikających z umów najmu. Wykładnia ta zresztą odpowiada wskazanemu wyżej
zgodnemu zamiarowi stron i celowi umowy, skoro pozwany, po nabyciu obiektu,
miał się w przyszłości stać stroną umów najmu powierzchni handlowej.
12
Zarzuty naruszenia art. 65 kodeksu cywilnego w sposób wskazany przez
skarżącego nie są więc zasadne. W ocenie Sądu Najwyższego, sednem
zagadnienia jest nie tyle wykładnia postanowień umownych dotyczących
obowiązków powoda, ile to, jak te obowiązki były realizowane, a ściślej, jak
realizację tych obowiązków przez powoda postrzegał pozwany w okresie
wcześniejszej niezakłóconej współpracy stron. Brak wcześniejszej reakcji
pozwanego na ewentualnie dostrzegane uchybienia powoda w realizacji umowy,
ich dostrzeżenie dopiero po wystosowaniu przez powoda wezwania do zapłaty
kolejnej transzy zaliczki, odmowa przez pozwanego przyjęcia od powoda umów
najmu wypełniających 60 procent powierzchni handlowej, wyznaczenie przez
pozwanego minimalnego 7-dniowego terminu do usunięcia uchybień wcześniej
niesygnalizowanych, to okoliczności natomiast nieobojętne dla oceny zgodności
postępowania pozwanego z zasadami lojalności kontraktowej oraz uczciwości
kupieckiej.
W uzasadnieniu zaskarżonego wyroku Sąd Apelacyjny stwierdził,
że podniesiony w apelacji zarzut nieważności oświadczenia pozwanego
o odstąpieniu od umowy jako sprzecznego z zasadami współżycia społecznego
(art. 58 § 2 k.c.) nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem odwołanie się przez
powoda do zasad lojalności partnerów współpracy gospodarczej oraz uczciwości
kupieckiej nie może podważać przepisów prawa pozytywnego, w tym zasady
swobody umów, które pozwalają na zastrzeżenie możliwości jednostronnego
odstąpienia od umowy. Sąd drugiej instancji wskazał dalej, że powołanie się
w stosunkach między przedsiębiorcami na art. 58 § 2 k.c. może być uwzględnione
tylko wyjątkowo, a rozszerzenie zastosowania art. 58 § 2 k.c. byłoby szczególnie
niepożądane, gdyż prowadziłoby do zachwiania pewności obrotu gospodarczego
ze względu na naruszenie - jak w rozpoznawanej sprawie - bliżej nie
sprecyzowanych zasad nie znajdujących odzwierciedlenia w przepisach prawa
pozytywnego.
W nawiązaniu do tej argumentacji Sądu Apelacyjnego należy po pierwsze
zauważyć, że skarżący wskazał, o jakie zasady współżycia społecznego chodzi
w rozpoznawanej sprawie. Zasady współżycia społecznego, określane także
mianem zasad słuszności, mają charakter klauzuli generalnej, której istotą i funkcją
13
jest uelastycznienie systemu prawa w celu zapobiegania rażąco niesprawiedliwym
skutkom zastosowania określonej normy prawa w określonym stanie faktycznym.
Zasady współżycia społecznego odgrywają doniosłą rolę, ponieważ umożliwiają
dostosowanie ogólnych norm prawa do konkretnego stanu faktycznego przy
uwzględnieniu systemu ocen lub zasad postępowania o charakterze pozaprawnym.
W orzecznictwie wskazuje się, że za oceną nieważności czynności prawnej z uwagi
na jej sprzeczność z zasadami współżycia społecznego muszą przemawiać
szczególne okoliczności (por. np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 lutego 2006 r.
II CSK 101/05, nie publ). Przy dokonywaniu kontroli czynności prawnych na
podstawie art. 58 § 2 k.c., należy mieć na uwadze jej podwójny aspekt. Z jednej
strony wynik tej analizy może powodować pewną nieprzewidywalność
funkcjonowania systemu prawnego, ale z drugiej strony prowadzi do
rekompensującego ją, sprawiedliwego rezultatu stosowania prawa. Z konieczności
zachowania równowagi między tymi elementami wynika postulat stosowania
klauzuli generalnej zasad współżycia społecznego w przypadkach wyjątkowych,
w których ma ono mocne uzasadnienie aksjologiczne. Dopuszczalne jest wobec
tego stosowanie art. 58 § 2 k.c. także w odniesieniu do stosunków gospodarczych.
Można wręcz postawić tezę, że norma ta ma duże znaczenie dla tworzenia
warunków sprzyjających etycznemu sposobowi prowadzenia interesów i nie sposób
przyjąć, aby przeszkodę stanowił tu status przedsiębiorcy lub profesjonalny
charakter prowadzonej na szeroką skalę działalności gospodarczej.
Lakoniczność zawartych w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku wywodów
Sądu Apelacyjnego dotyczących ewentualnej sprzeczności z zasadami współżycia
społecznego jednostronnej czynności prawnej pozwanego polegającej
na odstąpieniu od umowy jako przyczyny nieważności tej czynności w świetle
art. 58 § 2 k.c. oraz brak odwołania się do wszystkich okoliczności sprawy
wszechstronnie i starannie rozważonych przez Sąd drugiej instancji, nie pozwala
Sądowi Najwyższemu w aktualnym stanie sprawy na odparcie sformułowanego
w skardze kasacyjnej zarzutu naruszenia art. 58 § 2 k.c. Rozpoznając ten zarzut
apelacji powoda, Sąd Apelacyjny nie dość wnikliwie odniósł się bowiem do
ustalonych w sprawie faktów, z których wynika, że w toku 2008 roku inwestycja była
realizowana przez powoda bez uwag lub zastrzeżeń ze strony pozwanego; postęp
14
robót budowlanych był akceptowany przez pozwanego, który wypłacał powodowi
kolejne zaliczki na poczet ceny nabycia. W lutym i sierpniu 2008 roku strony
zawarły aneksy do umowy, zaś w sierpniu 2008 roku dodatkowo umowę pożyczki.
Trudno więc odmówić racji skarżącemu, gdy podnosi on w skardze kasacyjnej,
że pozwany swoim zachowaniem wywoływał u powoda przekonanie, iż pozwany
aprobuje sposób wykonywania przez powoda umowy. Okoliczności te wymagały
więc szerszego odniesienia się przez Sąd Apelacyjny do argumentów powoda
zarzucających „pretekstowość” okoliczności wskazanych w oświadczeniu z dnia
28 listopada 2007 roku o odstąpieniu od umowy w kontekście przebiegu
dotychczasowej współpracy stron i zachowania pozwanego w powiązaniu także
z postępowaniem pozwanego wobec powoda przy realizacji innej podobnej
inwestycji w S., objętej odrębną umową stron oraz w powiązaniu z symptomami
kryzysu finansowego w 2008 roku i reakcją pozwanego na te zjawiska
ekonomiczne. Wymagało staranniejszego rozważenia, czy pozwany przez
wezwanie do usunięcia wskazanych uchybień w kilkudniowym terminie i złożenie
oświadczenia o odstąpieniu od umowy natychmiast - w ósmym dniu od daty
doręczenia wezwania, rzeczywiście nie naruszył zasad lojalności wobec swojego
kontrahenta oraz zasad uczciwego postępowania w stosunkach kontraktowych.
Znaczenie ma także ocena, czy obciążenie powoda obowiązkiem zwrotu na rzecz
pozwanego kwoty wydanej już przecież na budowę obiektu „skrojonego”
pod oczekiwania i potrzeby pozwanego, odpowiada wymogom orzeczenia
sprawiedliwego. Kwestia ta wiąże się także z procesowym zarzutem naruszenia
art. 217 § 1 i 2 k.p.c., art. 227 w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. Przy przyjętej przez Sąd
koncepcji rozstrzygnięcia istotnie nie było podstaw do uwzględnienia wskazanych
w apelacji wniosków dowodowych powoda; nie można jednak wykluczyć potrzeby
ponownego ich rozpoznania i oceny ich przydatności, o ile będą konieczne do
uzupełnienia ustaleń i rozważań dotyczących kwestii sprzeczności oświadczenia
o odstąpieniu od umowy z zasadami współżycia społecznego.
Sąd Apelacyjny stwierdził dalej, że nie zasługuje na uwzględnienie także
zarzut apelacyjny naruszenia art. 5 k.c. przez uznanie, że rażąco sprzeczne
z zasadami współżycia społecznego działanie pozwanego może być uznane
za wykonywanie prawa i podlegać ochronie. Sąd podniósł, że art. 5 k.c. nie może
15
stanowić samodzielnej podstawy powództwa i służy wyłącznie obronie przed
nadużyciem prawa podmiotowego. Odnosząc się do tego zapatrywania Sądu
drugiej instancji należy podnieść, że w wyroku z dnia 27 stycznia 1999 roku (II CKN
151/98, OSNC 1999, nr 7-8, poz.134) Sąd Najwyższy istotnie wyraził w sprawie,
w której powódka - powołując się na art. 5 k.c. - dochodziła pozbawienia
wykonalności tytułu wykonawczego w postaci prawomocnego wyroku sądowego
orzekającego jej eksmisję z lokalu mieszkalnego, pogląd, że art. 5 k.c. nie może
stanowić skutecznej podstawy trwałego pozbawienia tytułu wykonawczego
wykonalności. W innych judykatach, dotyczących bankowych tytułów
egzekucyjnych, Sąd Najwyższy wskazywał natomiast, że choć nadużycie prawa
podmiotowego nie może stanowić skutecznej podstawy do pozbawienia tytułu
wykonawczego wykonalności, to jednak gdy dłużnik podnosi, że bank wykonał swe
uprawnienie kształtujące w postaci wypowiedzenia umowy kredytowej w ten sposób,
że nadużył - w świetle ujawnionych okoliczności - tego prawa, to w związku z tym
wypowiedzenie umowy stanowiące podstawę wystawienia tytułu może być uznane
za nieskuteczne (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 2006 roku,
IV CSK 24/06, nie publ., postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 27 listopada
2003 roku, III CZP 78/03, Prok. I Pr, wkł. 2004/6/36). Problem dopuszczalności
powołania się przez powoda na art. 5 k.c. ma aktualnie charakter
drugoplanowy o tyle, że w pierwszym rzędzie, przy ponownym rozpoznaniu sprawy,
Sąd Apelacyjny powinien ocenić, czy oświadczenie pozwanego o odstąpieniu
od umowy jest ważne w świetle art. 58 § 2 k.c.
W tym stanie rzeczy orzeczono, jak w sentencji (art. 39815
§ 1 k.p.c.).
eb