Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 01 czerwca 2015 roku

Sąd Okręgowy w Gliwicach I Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 21 maja 2015 roku w Gliwicach

sprawy z powództwa K. T.

przeciwko M. R. (1)

o zapłatę

1.  zasądza od pozwanej M. R. (1) na rzecz powódki K. T. kwotę 212.535 (dwieście dwanaście tysięcy pięćset trzydzieści pięć) złotych z ustawowymi odsetkami od dnia 09 maja 2014 roku;

2.  zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 21.484 (dwadzieścia jeden tysięcy czterysta osiemdziesiąt cztery) złote tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygnatura akt I C 238/14

UZASADNIENIE

Powódka K. T. wniosła o zasądzenie na jej rzecz od pozwanej M. R. (1) kwoty 212.535, - złotych z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu. W uzasadnieniu podała, że w dniu 17 kwietnia 2012r. w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej zawarła z pozwaną umowę najmu stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu na czas określony 10 lat. W dniu 8 lipca 2013r. pozwana darowała lokal swojemu mężowi M. R. (2). W dniu 9 grudnia 2013r. M. R. (2) darował lokal zwrotnie pozwanej. W dniu 9 lipca 2013r. pełnomocnik M. R. (2) poinformował powódkę, iż M. R. (2) nabył własność nieruchomości i jednocześnie w trybie art. 678 § 2 k.c. wypowiedział powódce umowę najmu z zachowaniem jednomiesięcznego terminu wypowiedzenia. W związku z tym, że umowa zawarta została na okres lat 10 bez możliwości jej wcześniejszego wypowiedzenia, powódka zgodnie z § 5 pkt 5 umowy naliczyła karę umowną w wysokości równowartości w złotych polskich kwoty 50.000 Euro tj. w wysokości 21.535,- zł. Notą odsetkową z dnia 9 kwietnia 2014r. powódka wezwała pozwaną do zapłaty kary umownej. Powódka wywodziła, że zbycie rzeczy w czasie trwania stosunku najmu nie powoduje ustania tego stosunku. Najemca nadal pozostaje strona umowy, a w miejsce zbywcy wstępuje nabywca przedmiotu najmu. Najemca, który dokonał przed zbyciem przedmiotu najmu koniecznych napraw lub innych napraw obciążających wynajmującego, nie może roszczeń z tego tytułu dochodzić od nabywcy. To samo dotyczy roszczeń odszkodowawczych najemcy za czas przed zbyciem.

W dniu 17 września 2014r. wydano w niniejszej sprawie nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym (k. 140).

W sprzeciwie od nakazu zapłaty (k. 172) pozwana wniosła o oddalenie powozowa w całości. W uzasadnieniu pozwana wskazała, że nie łączyły ją żadne interesy z powódką, a w istocie prowadziła interesy z córką powódki K. D.. Wywodziła, że została oszukana, co doprowadziło do podpisania umowy najmu. Podpis najemcy (powódki ) na umowie został podrobiony. Powódka nigdy nie miała być strona umowy najmu, a wszelkie ustalenia pozwana czyniła z K. D., która prawdopodobnie podpisała się za powódkę pod umową. Pozwana w dniu 26 lipca 2013r. wysłała do powódki oraz K. D. oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu i podstępu i złożyła zawiadomienie o popełnieniu przestępstwa. W tej sytuacji zdaniem pozwanej umowa najmu jest bezskuteczna. Podniosła również, że oświadczenie z dnia 26 lipca 2013r. zawierało w swej treści wypowiedzenie umowy najmu na podstawie § 5 pkt 2 umowy albowiem powódka nie uiszczała należnego czynszu, co świadczy o pozorności tej umowy. Podkreśliła również, że umowa nie była wykonywana. Z ostrożności procesowej , na wypadek nie uwzględnienia zgłoszonych przez nią zarzutów wniosła o miarkowanie kary umownej.

Sąd ustalił co następuje:

Nieruchomość w postaci lokalu mieszkalnego położonego w G. przy ul. (...) została zakupiona przez Z. W. (matkę pozwanej) na podstawie umowy sprzedaży z dnia 18 listopada 2010r. za kwotę 230.000 zł. (umowa sprzedaży k. 55). Następnie umową darowizny z dnia 1 lutego 2012r. własność nieruchomości została przeniesiona na pozwaną . Wartość nieruchomości w tej umowie określona została na 160.000 zł. (umowa k. 264).

Na przełomie roku 2010 i 2011 pozwana zawarła znajomość z córką powódki K. S. (1) (poprzednio D.). K. S. (1) wraz z matką (powódką) planowały otwarcie gabinetu medyczno – kosmetologicznego. Powódka, będąca z zawodu lekarzem miała zarządzać gabinetem i prowadzić działalność medyczną, zaś K. S. (1) miała zajmować się kosmetologią. K. S. (1) i powódka porozumiały się z pozwaną co do możliwości otwarcia gabinetu w lokalu przy ul. (...) w G.. Lokal wymagał remontu , a dla prowadzenia w nim planowanej działalności konieczne było dokonanie jego przebudowy i przekształcenie go w lokal użytkowy. W tym celu zainicjowano odpowiednie postępowanie w Urzędzie Miasta. Jeszcze przed zawarciem pisemnej umowy najmu przystąpiono do prac remontowych. Przebudowa i remont prowadzone były na podstawie projektu architektonicznego i dokumentacji przygotowanej przez Z. C. (k. 396 i nast.). Jeszcze przed przystąpieniem do sporządzenia projektu przebudowy przeprowadzano rozmowy co do sposobu adaptacji pomieszczeń i ich wyposażenia. Rozmowy takie toczyły się z udziałem pozwanej oraz powódki i K. S. (1). Uczestniczył w nich także m.in. świadek W. C. (1) – lekarz, któremu powódka proponowała podjęcie pracy w mającym powstać gabinecie – świadek rozmawiał na ten temat z powódką, K. S. (1) i raz z pozwaną, przy czym rozmowa z pozwaną odbywała się w adaptowanym lokalu w obecności K. S. i powódki (zeznania świadka na rozprawie w dniu 16 kwietnia 2015r. k. 434). W rozmowach na temat adaptacji pomieszczeń brała udział również świadek M. B. (1) – świadek, będąca z zawodu architektem doradzała powódce i K. S. (1), przy czym główne ustalenia czyniła z powódką. Świadek nigdy nie rozmawiała z pozwaną, miała jednak wiedzę, że pozwana jest „wspólniczką” (zeznania świadka na rozprawie w dniu 16 kwietnia 2015r. k. 436). W ustaleniach brał udział także projektant R. C.. Pierwsze spotkanie, na którym projektant był obecny odbyło się z udziałem powódki i pozwanej. Ustalano wówczas czy lokal w ogóle nadaje się do adaptacji na planowane cele. Następne spotkania z projektantem dotyczyły ustalania szczegółów remontu. Uczestniczyły w nich również powódka i pozwana. (zeznania R. C. na rozprawie w dniu 16 kwietnia 2015r. k. 436 i nast.). Remont lokalu rozpoczął się w roku 2011 i trwał około dwa lata. W chwili rozpoczęcia prac adaptacyjnych w lokalu były wymienione okna i wykonane wylewki, jednak sposób ich wykonania nie nadawał się do położenia płytek. Następnie na koszt powódki poprawiono wylewki, wyburzono niektóre ściany, postawiono nowe ścianki działowe, wygładzono tynki, wymieniono instalację elektryczną i instalację wod-kan, doprowadzono instalację wod-kan do każdego gabinetu, w części pomieszczeń podwieszono sufity, wstawiono drzwi do gabinetów i drzwi wejściowe, przeprowadzono remont łazienki, wykonano sztukaterię gipsową, kładziono kafle , zamontowano oświetlenie i biały montaż, zamontowano przygotowane na wymiar meble do przedpokoju, pokoju socjalnego i gabinetów, wyremontowano również część klatki schodowej. Prace nadzorowane były zarówno przez powódkę jak i jej córkę K. S. (zeznania świadków W. C., M. B. , R C., A. J., K. S. złożone na rozprawie w dniu 16 kwietnia 2015r.). Koszty poniesione przez powódkę na remont lokalu wyniosły około 150 – 160 tys. złotych (zeznania świadków R. C. i K. S. złożone na rozprawie w dniu 16 kwietnia 2015r., faktury k. 83 i nast.). Koszty na adaptację lokalu poniesione przez pozwaną wynosiły 11.000 zł. (zeznania świadka K. S. na rozprawie w dniu 16 kwietnia 2015r., zeznania powódki na rozprawie w dniu 21 maja 2015r.) . W wyniku przeprowadzonych inwestycji lokal przystosowany został do prowadzenia działalności medyczno – kosmetologicznej. Standard pomieszczeń był wysoki.

W trakcie trwania remontu strony tj. powódka i pozwana podpisały umowę najmu datowaną na dzień 17 kwietnia 2012r.Treść umowy była przed jej podpisaniem przedmiotem ustaleń stron. Umowa została przygotowana przez prawnika. Kwestiami technicznymi związanym z jej przygotowaniem zajmowała się K. S.. Każda ze stron podpisała umowę odrębnie tj. pod nieobecność drugiej strony. Zawarcia umowy najmu na piśmie domagała się przede wszystkim powódka – było to potrzebne do uzyskania decyzji administracyjnej o przekształceniu lokalu na lokal użytkowy, a także – w związku z zainwestowaniem znacznych sum w remont lokalu pozwanej - kierowała się potrzebą zabezpieczenia swoich interesów. Przedmiotem umowy był najem lokalu położonego w G. przy ul. (...). Najem zawarty został z przeznaczeniem lokalu na cele użytkowe wynikające z prowadzonej przez powódkę działalności gospodarczej. Lokal wynajęto bez umeblowania(§ 2 umowy). Zgodnie z § 4 umowy czynsz ustalono na kwotę 200,- zł. miesięcznie, a jego płatność miała następować do 10 dnia każdego miesiąca na podstawie rachunku wystawionego przez wynajmującego. W umowie wyraźnie wskazano, że wysokość czynszu została skalkulowana z uwzględnieniem kwoty nakładów poniesionych przez najemcę na remont i adaptację przedmiotu najmu, które w sposób istotny podwyższają wartość przedmiotu najmu, co stanowi korzyść wynajmującego ( § 4 ust 1 umowy). Umowa została zawarta na czas określony 10 lat bez możliwości jej wypowiedzenia, za wypadkiem przysługującemu wynajmującemu prawa do rozwiązania umowy w przypadku opóźnienia w zapłacie czynszu (§ 5 ust 1 i 2 umowy). Zgodnie z § 5 ust. 5 umowy w przypadku odstąpienia od umowy, czy też jej ustania w jakimkolwiek trybie z przyczyn niezawinionych przez najemcę przed upływem terminu jej obowiązywania wynajmujący jest zobowiązany zapłacić najemcy karę umowna w wysokości równowartości w złotych polskich kwoty 50.000 Euro wyliczonej według średniego kursu NBP z ostatniego dnia obowiązywania umowy – w terminie 7 dni od daty otrzymania noty obciążeniowej (umowa najmu k. 28, 387). Na podstawie ustnego porozumienia stron początkowo czynsz za najmowany lokal mieszkalny opłacany był w formie opłat za sąsiedni lokal mieszkalny znajdujący się w posiadaniu przyjaciółki pozwanej M. Ś.. Pozwana tłumaczyła taką formę rozliczeń chęcią ukrycia przed mężem działalności związanej z wynajmowaniem lokalu przy (...) W okresie kiedy między stronami pojawiły się konflikty powódka regulowała czynsz bezpośrednio na rzecz wynajmującego . Uiszczane z tego tytułu kwoty nie były przyjmowane (potwierdzenia wpłat k. 239 i nast., zeznania świadka K. S. na rozprawie w dniu 16 kwietnia 2015r., zeznania powódki na rozprawie w dniu 21 maja 2015r.).

W kwietniu 2013r. miedzy stronami pojawiły się konflikty. Ich podstawą miała być utrata przez pozwaną zaufania do powódki, co związane miało być z problemami dotyczącymi realizacji zupełnie innej umowy pomiędzy przyjacielem pozwanej, a mężem powódki. Od tego momentu pozwana czyniła kroki zmierzające do rozwiązania umowy najmu z dnia 17 kwietnia 2012r.

W czerwcu 2013r. pozwana złożyła doniesienia do (...) w G., Komisariatu I Policji, Prokuratury Rejonowej G., Naczelnika I Urzędu Skarbowego, w których podnosiła, że powódka i jej córka bezprawnie zajęły stanowiący jej własność lokal i prowadzą w nim działalność kosmetologii i medycyny estetycznej oraz że podpis powódki na umowie najmu został sfałszowany (k. 158 i nast.). Pozwana podjęła również czynności faktyczne zmierzające do pozbawienia powódki posiadania lokalu. W czerwcu 2013r. osoby działające na zlecenie pozwanej wchodziły do lokalu, wyważono drzwi, zmieniono zamki. W sprawie interweniowała policja. Po pierwszym tego rodzaju zdarzeniu powódka była jeszcze w posiadaniu lokalu, po kolejnych (łącznie było ich trzy) utraciła jego posiadanie (przesłuchanie powódki na rozprawie w dniu 21 maja 2015r. zapis audio-video 00:29).

Dnia 8 lipca 2013r. pozwana zawarła ze swoim mężem M. R. (2) umowę darowizny lokalu przy ul. (...). Wartość darowizny określono na kwotę 100.000 zł. (umowa k. 44). Jednocześnie M. R. (2) udzielił pozwanej pełnomocnictwa do sprawowania zarządu lokalem, zarówno w zakresie czynności faktycznych jaki prawnych, w tym również do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu (pismo pełnomocnika z 8 sierpnia 213r. i załączone pełnomocnictwo k. 259,260). Pismem z dnia 9 lipca 2013r. ( pismo k. 32) pełnomocnik M. R. (2) skierował do powódki oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu , opierając się na art. 678 k.c. i wzywając do wydania lokalu do dnia 1 września 2013r. Jednocześnie podtrzymał wszelkie zarzuty jakie w związku z rozwiązaniem umowy złożyła pozwana. Umową z dnia 9 grudnia 2013r. M. R. (2) dokonał zwrotnej darowizny lokalu na rzecz pozwanej (umowa k. 38). Jedynym celem przeniesienia własności przez pozwaną na rzecz M. R. (2) był zamiar skorzystania z prawa rozwiązania umowy w trybie art. 678 k.c. (zeznania pozwanej złożone na rozprawie w dniu 21 maja 2015r.).

Po dokonaniu darowizny na rzecz M. R. (2) , a przed dokonaniem darowizny zwrotnej, pozwana pismem z dnia 26 lipca 2013r. złożyła oświadczenie „o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu i podstępu wraz z oświadczeniem o wypowiedzeniu umowy najmu”. W piśmie tym oświadczyła, że uchyla się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego w dniu 17 kwietnia 2012r. polegającego na zawarciu umowy najmu położonego w G.. W uzasadnieniu podała :” W chwili składania oświadczenia woli znajdowałam się pod wpływem błędu co do treści czynność prawnej , albowiem zgodnie z Pani zapewnieniem umowa ta miała by umową zawartą jedynie dla pozoru. W świetle okoliczności znanych mi w chwili obecnej uważam, że błąd został wywołany przez Panią podstępnie.” Jednocześnie tym samym pismem „z daleko posuniętej ostrożności prawnej” pozwana wypowiedziała umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym, uzasadniając to kilkumiesięczną zaległością w opłatach czynszowych. Tej samej treści pismo skierowane zostało do powódki i K. D. (obecnie S.) – k. 177,178.

Powódka wstąpiła do Sądu domagając się „przywrócenia prawa do lokalu”, albowiem zamierzała rozpocząć w nim działalność gospodarczą. Ostatecznie powództwo cofnęła z uwagi na długi okres oczekiwania na rozprawę, a ze względu na działania pozwanej zmierzające do uniemożliwienia korzystania z lokalu i kierowane do niej koleje pisma zawierające wypowiedzenie umowy najmu zrezygnowała z wykonywania praw najemcy (przesłuchanie powódki na rozprawie w dniu 21 maja 215 k. 510 i nast. , zapis audio – video 00:29).

Nota obciążeniową z dnia 9 kwietnia 2014r. powódka wezwała pozwaną do zapłaty kary umownej. Notę doręczono pozwanej w dniu 17 kwietnia 2014r. ( nota wraz z potwierdzeniem odbioru k. 37).

Opisany wyżej stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o powołane wyżej dokumenty i zeznania świadków K. S., W. C. , A. J., M. B. i R. C. (świadkowie przesłuchani na rozprawie w dniu 16 kwietnia 2015r.) oraz przesłuchanie powódki na rozprawie w dniu 21 maja 2015r. Natomiast zeznania świadka M. Ś. są zdaniem Sądu pozbawione waloru obiektywności. Świadek wyraźnie i wprost solidaryzuje się z pozwaną, ocenia zachowanie powódki i K. S. jako nieetyczne i dyskwalifikujące je, przyznając równocześnie, że nie pytała ich o przebieg wydarzeń. Przytaczane w czasie przesłuchania okoliczności są świadkowi znane albo z relacji pozwanej albo stanowią oceny i domysły świadka wysnute na podstawie wglądu w korespondencję pozwanej z K. S. oraz na podstawie własnej korespondencji prowadzonej z K. S.. Ewidentny brak bezstronność świadka i jego emocjonalne zaangażowanie po jednej ze stron pozbawiają jego zeznania wartości dowodowej.

Sąd nie dał również wiary zeznaniom pozwanej co do okoliczności podpisania umowy z dnia 17 kwietnia 2012r. , wzajemnych ustaleń stron, negowania dokonywania tych ustaleń z powódką oraz poniesionych przez nią kosztów remontu i adaptacji lokalu. Zeznania te pozostają w całkowitej sprzeczności z pozostałym zebranym w sprawie materiałem dowodowym, w tym nawet z dowodami pochodzącymi od strony pozwanej. W szczególności nie dał Sąd wiary aby pozwana podpisała tekst umowy przypadkowo, jako dokument „podsunięty” jej do podpisu, nie mając wiedzy co podpisuje. Pozostaje to w sprzeczności z wystosowanym przez nią do powódki i K. S. pismem z dnia 26 lipca 2013r. , z którego treści wyraźnie wynika, że strony prowadziły przed podpisaniem umowy negocjacje co do jej treści i że pozwana podpisywała umowę, znając jej treść, ale w przekonaniu, że jest to umowa pozorna. Pomijając fakt , że pismo z 26 lipca 2013r. powołuje się na wykluczające się wzajemnie przesłanki nieważności umowy (błąd wywołany podstępem i pozorność), to nawet wykładając treść tego pisma w sposób potoczny, w oderwaniu od przepisów kodeksu cywilnego, należy uznać, iż pozwana potwierdza, że umowę podpisywała świadomie, będąc z jakiś powodów w przekonaniu, że jest ona podpisywana dla pozoru. W toku procesu nie powoływała się już na pozorność, twierdziła natomiast, że podpisała tekst umowy nieświadomie, nie mając w ogóle takiego zamiaru, ale nie potrafiła w sposób racjonalny i wiarygodny wyjaśnić dlaczego w takim razie przesłała powódce i K. S. pismo o takiej treści. Relacja okoliczności w jakich doszło do podpisania umowy przedstawiona przez świadka K. S. i powódkę, a częściowo potwierdzona przez świadka R. C. jest natomiast zupełnie wiarygodna i zgodna z zasadami logiki. Nie ma przy tym znaczenia, że w Urzędzie Miejskim na potrzeby postępowania administracyjnego przedstawiono projekt umowy w innym brzmieniu, skoro ostatecznie nie został on podpisany przez strony, a jedyną wersją umowy podpisaną przez obie jej strony jest ta przedstawiona przez powódkę. Za całkowicie gołosłowny uznał Sąd zarzut dotyczący sfałszowania podpisu powódki pod umową przez K. S.. Powódka stanowczo temu zaprzeczyła, a pozwana ostatecznie cofnęła wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii grafologa.

Również zeznania pozwanej co do dokonywanych przed zawarciem umowy na piśmie ustaleń odnośnie treści łączących strony stosunków, wzajemnych rozliczeń i sposobu ich dokonywania oraz poniesionych przez pozwaną kosztów remontu i adaptacji lokalu są niewiarygodne. Twierdzenia pozwanej jakoby nie prowadziła żadnych rozmów z powódką stoją w sprzeczności nie tylko z zeznaniami K. S. i powódki ale także z zeznaniami świadków W. C. i R. C., którzy relacjonowali, że takie rozmowy prowadzone były w ich obecności i z ich udziałem. Świadek R. C. wzajemne stosunki powódki i pozwanej określał nawet jako spółkę, a więc nawet dla niego , jako projektanta prac adaptacyjnych oczywistym było, że powódkę i pozwaną łączą wspólne interesy. Wersja wydarzeń podawana przez pozwaną jest sprzeczna nie tylko z materiałem dowodowym będącym podstawą dokonywanych w sprawie ustaleń, ale także z zasadami logiki i doświadczenia życiowego. Mało prawdopodobne jest bowiem aby K. S. na podstawie ustnej, bliżej nieokreślonej umowy z pozwaną, miała angażować znaczne środki w remont jej lokalu, nie ustalając żadnej zasady wzajemnych rozliczeń ani nie gwarantując sobie żadnych korzyści z tego tytułu.

Odnosząc się do kosztów remontu poniesionych przez powódkę, to Sąd ustalił je w oparciu o zeznania świadków K. S., R. C. i powódki. Strona pozwana ostatecznie cofnęła wniosek o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego na okoliczność wysokości tych kosztów, a wobec konsekwentnych zeznań świadków i powódki Sąd uznał podawane przez nich informacje za wiarygodne, tym bardziej, że z punktu widzenia zasad doświadczenia życiowego opisywane przez nich wydatki znajdują oparcie w rozmiarach przeprowadzonych prac.

Sąd zważył co następuje:

Strony wiązała umowa najmu lokalu położonego w G. przy ul. (...).

W sprzeciwie od nakazu zapłaty pozwana wywodziła, że została oszukana, podnosiła, że podpis powódki pod umową najmu został sfałszowany, co ostatecznie nie zostało przez stronę pozwaną wykazane, a także , że podpisała umowę pod wpływem błędu i podstępu i powoływała się na oświadczenie z dnia 26 lipca 2013r. o uchyleniu się od skutków prawnych złożonego w ten sposób oświadczenia woli.

Analizują treść oświadczenia z dnia 26 lipca 2013r. o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli należy zauważyć, że jest w nim mowa zarówno o błędzie jak i o pozorności umowy. Zarówno błąd jak i pozorność stanowią wady oświadczenia woli, przy czym oświadczenie woli złożone dla pozoru jest z mocy przepisu art. 83 § 1 k.c. oświadczeniem bezwzględnie nieważnym. Natomiast w przypadku błędu, zarówno zwykłego (art. 84 k.c.) , jak i kwalifikowanego tj. wywołanego podstępem (art. 86 k.c.) dla uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego innej osobie konieczne jest złożenie oświadczenia w trybie art. 88 k.c. W ocenie Sądu obie powołane w oświadczeniu z dnia 26 lipca 2013r. wady oświadczenia woli wzajemnie się wykluczają, bowiem istotą pozorności jest zgoda obu stron na dokonanie czynności pozornej, istotą błędu jest zaś działanie jednej ze stron pod wpływem niezgodnego z prawdą wyobrażenia o rzeczywistości lub jej elemencie albo pod wpływem braku takiego wyobrażenia.

Na rozprawie w dniu 26 lutego 2015r. pełnomocnik pozwanej wyraźnie oświadczył, że pozwana powołuje się na wadę złożonego przez siebie oświadczenia woli w postaci błędu, a nie na pozorność w/w umowy (zapis rozprawy na płycie CD k. 358 00:05:50). Strona pozwana nie wykazała przy tym, na czym ów błąd stanowiący wadę oświadczenia woli w rozumieniu art. 84 i 86 k.c. miałby polegać, powoływała się jedynie na to, iż w ogóle nie miała zamiaru zawarcia umowy najmu z powódką, a podpisanie treści umowy nastąpiło nieświadomie, na skutek „podsunięcia” jej tego dokumentu do podpisu. Pomijając kwestię czy takie zachowanie może być traktowane jako błąd co do treści oświadczenia woli – oświadczenie woli jest bowiem zgodnie z art. 60 k.c. wyrazem woli osoby dokonującej czynności prawnej, a z wywodów pozwanej wynika, ze w ogóle nie miała ona woli (zamiaru) zawierania żadnej umowy z powódką- to okoliczności te nie zostały przez pozwaną wykazane. Jak wynika z dokonanych przez Sąd i opisanych wyżej ustaleń pozwana podpisała umowę świadomie tj. wiedząc pod jakim dokumentem i o jakiej treści składa podpis.

Oświadczenie z dnia 26 lipca 2013r. nie może być uznane za skuteczne uchylenie się od skutków prawnych zawartej umowy. Oświadczenie to jest na tyle ogólne i wewnętrznie sprzeczne, że nie można na podstawie jego treści ustalić czego dotyczył podstępnie wywołany błąd, na czym błąd i podstęp polegały, a co za tym idzie, czy w ogóle miały miejsce. Ciężar wykazania przesłanek dotyczących istnienia błędu i podstępu i ich charakteru spoczywał na pozwanej, która się na błąd powołuje. W toku procesu pozwana nie wykazała w żaden sposób aby podpisując umowę działała pod wpływem błędu co do treści czynności prawnej, a tym bardziej że doszło do wywołania błędu podstępem. Nie wykazała , że istniały podstawy do uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia polegającego na zawarciu umowy, a tym samym, że uchylenie to jest skuteczne. W tej sytuacji Sąd uznał, że umowa była umową ważną, a jej postanowienia były wiążące dla stron.

W ocenie Sądu czynność prawna w postaci darowizny własności lokalu dokonana na mocy umowy zawartej pomiędzy pozwaną, a M. R. (2) w dniu 8 lipca 2013r. była czynnością pozorną, a zatem z mocy art. 83 § 1 k.c. bezwzględnie nieważną. Jak wyraźnie wynika z zeznań pozwanej , zamiarem i celem tej umowy, nie było dokonanie nieodpłatnego przysporzenia majątkowego na rzecz M. R. (2), co jest istotą umowy darowizny, ale wyłącznie podjęcie działań umożliwiających uzyskanie podstawy prawnej do wypowiedzenia umowy najmu zawartej z powódką. Na pozorność umowy darowizny wskazuje również treść i zakres udzielonego pozwanej przez M. R. szerokiego pełnomocnictwa do zarządu lokalem i dokonanie po upływie kilku miesięcy darowizny zwrotnej. Okoliczności te wskazują, że pozwana w istocie nie zamierzała wyzbywać się własności lokalu, a czynność prawna w postaci darowizny została dokonana za zgodą obu jej stron dla pozoru. W konsekwencji nie doszło do przeniesienia własności lokalu na rzecz M. R. (2) , a zatem dokonane pismem z dnia 9 lipca 2013r. wypowiedzenie umowy najmu w oparciu o przepis art. 678 k.c. jest bezskuteczne.

Za nieskuteczne Sąd uznał również wypowiedzenie umowy skierowane przez pozwaną do powódki w piśmie z dnia 26 lipca 2013r.,powołujące jako podstawę zaległości czynszowe. Zaległości takie faktycznie nie istniały, a zatem nie spełniły się przesłanki wypowiedzenia.

Do rozwiązania umowy doszło w ocenie Sądu na skutek odstąpienia od tej umowy przez powódkę. Zgodnie z ar. 493 § 1 k.c. jeżeli jedno ze świadczeń wzajemnych stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które ponosi odpowiedzialność strona zobowiązana, druga strona może, według swego wyboru, albo żądać szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania albo od mowy odstąpić. Zachowanie pozwanej, przejawiające się zarówno w działaniach faktycznych, jak i czynnościach prawnych i wszczynaniu kolejnych postępowań administracyjnych i karnych, prowadzące w efekcie do uniemożliwienia powódce korzystania z lokalu, uniemożliwiły powódce wykonywanie praw najemcy wynikających z umowy z dnia 17 kwietnia 2012r., z przyczyn leżącej po stronie pozwanej, a więc po stronie zobowiązanej zgodnie z umową do oddania najemcy przedmiotu najmu. Konsekwencją działań pozwanej była (jak to określiła powódka podczas przesłuchania) rezygnacja powódki z umowy, co w istocie stanowiło skorzystanie z ustawowego prawa odstąpienia. Odstąpienie nastąpiło w sposób dorozumiany, w ocenie Sądu jego ostatecznym przejawem było skierowanie do pozwanej noty obciążeniowej i wezwanie do zapłaty kary umownej.

Nie ulega wątpliwości, że do odstąpienia od umowy przed upływem określonego w niej 10 letniego terminu na jaki została zawarta doszło z przyczyn niezależnych od powódki, tym samym po stronie powódki powstało roszczenie o zapłatę kary umownej określonej w § 5 umowy.

Zgodnie z art. 483 § 1 k.c. można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi poprzez zapłatę określonej sumy (kary umownej). W razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary nie jest dopuszczalne, chyba że strony postanowiły inaczej. Jeżeli zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane dłużnik może żądać zmniejszenia kary umownej ; to samo dotyczy wypadku, gdy kara umowna jest rażąco wygórowana. (art. 484 §1 i 2 k.c.). Kara umowna jest zatem świadczeniem o charakterze odszkodowawczym, skalkulowanym przez strony umowy na wypadek jej niewykonania lub nienależytego wykonania.

W umowie z dnia 17 kwietnia 2012r. karę umowną zastrzeżono m.in. na wypadek odstąpienia od umowy przed ustalonym w niej terminem. Wykonanie prawa do odstąpienia od umowy znosi jedynie prawa i obowiązki stron należące do istoty tej umowy , natomiast nie znosi odpowiedzialności z tytułu zastrzeżenia kary umownej ( por. wyrok Sądu Najwyższego z 15 listopada 2012r., V CSK 512/11). Wysokość kary umownej ustalona została z uwzględnieniem wartości nakładów czynionych przez powódkę na przedmiot najmu, które to nakłady zgodnie z umową stanowią korzyść pozwanej jako wynajmującego ( § 1 ust. 4 zd. 2 umowy).

Zważywszy na wartość dokonanych przez powódkę nakładów na przedmiot najmu, a także na fakt, że umowa wykonywana była przez pozwaną jedynie przez krótki okres tj. około rok i to wyłącznie w czasie kiedy powódka przeprowadzała prace adaptacyjno – remontowe, Sąd uznał, że nie ma podstaw do miarkowania zastrzeżonej w umowie kary. Powódka poczyniła nakłady na lokal w wysokości około 150-160 tys. zł. Nie miała możliwości rozpoczęcia w lokalu planowanej działalności gospodarczej, a więc nie osiągnęła celu dla jakiego zawarła umowę w żadnej części, nie osiągnęła zatem również spodziewanych korzyści. Nie można zatem mówić o wykonaniu przez pozwana zobowiązania w znacznej części, ani o rażącym wygórowaniu kary umownej. Nie istnieją zatem przesłanki do zastosowania art. 484 § 2 k.c. Niezasadne są zarzuty pozwanej dotyczące miarkowania kary umownej ze względu na wartość samego lokalu. W żadnym razie nie można przyjąć, że wartość lokalu wynosiła 100.000 zł. jak to zostało określone w umowach darowizny zawartych przez pozwaną z M. R. (2). Lokal został zakupiony przez Z. W. w roku 2010 za kwotę 230.000, - zł., a jego stan techniczny był wówczas bardzo zły. Kolejne umowy darowizny tego lokalu zawierane były między osobami najbliższymi i w każdej kolejnej umowie wartość lokalu oznaczona jest niższą kwotą. Strona pozwana nie wykazała w żaden racjonalny sposób z jakich przyczyn doszło do tak dużego spadku wartości lokalu, a zgodnie z zasadami logiki, po tak gruntownym remoncie i doprowadzeniu lokalu do wysokiego standardu, jego wartość powinna znacznie wzrosnąć.

W tej sytuacji Sąd uwzględnił powództwo w całości i na zasadzie art. 483 § 1 k.c. zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 212.535 zł. z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu tj. 9 maja 2014r. Orzeczenie o odsetkach oparto o przepis art. 481 § 1 k.c., przy uwzględnieniu faktu, że strona pozwana była już wzywana do zapłaty przed wytoczeniem powództwa.

O kosztach orzeczono na zasadzie art. 98 k.p.c. Zasądzone na rzecz powódki koszty obejmują opłatę od pozwu i wniosku o zabezpieczenie oraz koszty zastępstwa procesowego , z uwzględnieniem kosztów postępowania zażaleniowego.

SSO Łucja Oleksy-Miszczyk