Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Sąd Okręgowy w Gdańsku XV Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: SSO Weronika Klawonn

Protokolant: st. sekr. sąd. Magdalena Florian

po rozpoznaniu w dniu 15 czerwca 2016 roku na rozprawie

sprawy z powództwa J. D.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w G.

o uchylenie uchwał

1.  oddala powództwo,

2.  zasądza od pozwanej J. D. na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) kwotę 180 zł. (sto osiemdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego,

3.  nakazuje pobrać od powódki J. D. na rzecz Skarbu Państwa Sądu Okręgowego w Gdańsku kwotę 3847 zł. 39 gr. (trzy tysiące osiemset czterdzieści siedem złotych trzydzieści dziewięć groszy) tytułem zwrotu wydatków związanych z opinia biegłego.

UZASADNIENIE

I.  Stanowiska stron

Stanowisko powódki J. D.

J. D. wniosła pozew przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Budynku ul. (...) w G., w którym domagała się:

- uchylenia uchwały pozwanej nr (...)z dnia 6 października 2014 roku podjętej w drodze indywidualnego zbierania głosów w sprawie aktualizacji audytu remontowego budynku w całości,

- uchylenia uchwały pozwanej nr (...)z dnia 6 października 2014 roku podjętej w drodze indywidualnego zbierania głosów w sprawie wymiany okien na klatce schodowej w całości,

- zasądzenia od pozwanej na rzecz powódki kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu swojego żądania powódka wskazała, że pozostaje właścicielką lokalu mieszkalnego i w związku z tym członkiem pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. W dniu 6 października 2014 roku podjęto uchwałę nr (...)w sprawie aktualizacji audytu remontowego budynku oraz nr (...) w sprawie wymiany okien na klatce schodowej. Postanowiono, że audyt ma zawierać: wykonanie docieplenia budynku oraz inne prace – zgodnie z zaleceniami orzeczenia technicznego pana W. B.. Koszt aktualizacji oszacowano na 1.000 zł, zaś wymiany okien na 4.000 zł. Oba wydatki miały zostać pokryte z funduszu remontowego, zarząd został upoważniony do wyboru wykonawców.

Zaskarżone uchwały są ze sobą merytorycznie powiązane. Budynek, w którym mieszczą się lokale mieszkalne jest wpisany do Gminnej Ewidencji Zabytków i pozostaje w bardzo złym stanie technicznym. W uchwale nr (...) nie dość precyzyjnie określono o jaki audyt chodzi. Treść uchwały uniemożliwia ścisłe ustalenie rzeczywistej woli podejmujących ją właścicieli., przez co narusza interes członków pozwanej i stanowi przyczynę uzasadniającą jej uchylenie.

Zasadniczą wadą uchwał to niegospodarność, niecelowość prac, nierzetelność opracowań, na podstawie których mają zostać wykonane. Ekspertyza, na którą powołuje się uchwała nie zawiera zaleceń remontowych a jedynie dotyczy podejmowania i realizacji przedsięwzięć zmniejszających ilość zużywanej energii. Audyt energetyczny nie może być podstawą do przeprowadzenia kompleksowego remontu budynku.

Kwestia termomodernizacji budynku została już podjęta w uchwałach nr (...)z 20 lutego 2012 roku oraz (...) z 17 kwietnia 2013 roku. Zlecono również wykonanie orzeczenia o stanie technicznym budynku. Takie orzeczenie sporządził 8 marca 2013 roku mgr inż. W. B.. Orzeczenie zawiera liczne błędy, które dyskwalifikują ten dokument jako podstawę dokonywania jakichkolwiek prac remontowych. Powódka wielokrotnie przedstawiała pozwanej wady orzeczenia technicznego.

Wspólnocie brakuje rzetelnej ekspertyzy dotyczącej stanu budynku, która określiłaby potrzebę i pierwszeństwo prac remontowych. W pierwszej kolejności istnieje potrzeba przeprowadzenia kosztownego remontu zabezpieczającego całą konstrukcję budynku a dopiero później można mówić o aktualizacji audytu. Inna kolejność jest nieracjonalna, niecelowa i bardzo kosztowna.

Zgodnie z wnioskami zawartymi w ostatnio przeprowadzonej kontroli obiektu budowlanego z 2012 roku stolarka okienna jest jedną z niewielu elementów budynku, które nie wymagają wymiany. Przed podjęciem tej uchwały nie zwrócono się o opinię do Konserwatora Zabytków w sprawie możliwości usunięcia zabytkowych okien, co jest wymagane przepisami prawa.

Zaskarżone uchwały naruszają zasady prawidłowego gospodarowania i to w stopniu rażącym oraz są niekorzystne z punktu widzenia interesów powódki.

Stanowisko pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej

W odpowiedzi na pozew pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powódki kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Pozwana potwierdziła, że podjęta została uchwała nr (...). Konieczność jej podjęcia uwarunkowana została wynikami przeprowadzonej w 2012 r. okresowej kontroli budynku pozwanej wspólnoty. Wskazano w nich w szczególności na konieczność wykonania remontów i prac na budynku według ścisłej kolejności. W oparciu o ten protokół pozwana rozpoczęła sukcesywne wykonywanie prac remontowych .

W pierwszej kolejności pozwana zabezpieczyła luźne cegły na budynku, naprawiono korony kominów ponad dachem itp. Poszczególne prace wykonywano w odpowiedniej kolejności.

Zgodnie z punktem 13. wniosków końcowych protokołu okresowej kontroli pozwana miała wykonać ocieplenie budynku wraz z tynkiem strukturalnym grubością i materiałem ustalonym z projektem i stosownym audytem. W celu przygotowania prac zlecono audyt remontowy mgr inż. T. W.. Nadto mgr inż. W. B. wykonał orzeczenie techniczne stwierdzające stan techniczny budynku wraz z badaniem geologicznym i obliczeniami statyczno-wytrzymałościowymi budynku.

W oparciu o powyższe dokumenty pozwana podjęła uchwałę nr (...)w przedmiocie wykonania robót remontowych. Ta uchwała nie została zaskarżona. Jest już prawomocna, powinna być realizowana.

Pozwana uzyskała prawem przewidziane dokumenty, w tym zgodę Miejskiego Konserwatora Zabytków w G. celem uzyskania pozwolenia na budowę, a tym samym wykonania niezbędnych prac. Ostateczną decyzję w tej sprawie wydał Minister Kultury i Dziedzictwa Narodowego – uznano, że prace będą miały jedynie charakter naprawczy.

Równolegle pozwana zmierzała do uzyskania dofinansowania inwestycji remontowej – premii remontowej. W związku z tym, że pozwana musiała wyodrębnić w kosztorysie prace związane z dociepleniem, podjęto decyzję w sprawie aktualizacji audytu ze wskazaniem jakie elementy powinna zawierać aktualizacja. Tego właśnie dotyczyła uchwała nr (...).

Przedmiotowy audyt zawiera ocenę aktualnego stanu technicznego całego budynku oraz wskazania w odniesieniu do prac remontowych, które nie tylko powodują zmniejszenie ubytków ciepła, ale również poprawią kondycję konstrukcji budynku. Audyt mgr inż. T. W. znacząco wykracza poza zakres audytu energetycznego – dotyczy prac, które nie przynoszą oszczędności energetycznych, są jednak konieczne do wykonania podczas prac termo-modernizacyjnych – nie jest możliwe oddzielenie tych prac.

Według powódki konieczne są inne coraz bardziej naglące prace remontowe – wzmocnienie konstrukcji, zwieńczenie budynku, wymiana stropów. Część z tych prac została już wykonana. Pozostałe prace są wskutek działań pozwanej wstrzymywane.

Uchwała nr (...)dotyczy aktualizacji audytu remontowego, co nie jest jednoznaczne z wykonaniem zawartych w jego treści sugestii dotyczących robót. Uchwała ta nie stanowi o zaciągnięciu przez pozwaną zobowiązań finansowych. Uchwała wyznacza jedynie kierunki działania pozwanej.

Odnośnie uchwały nr (...)pozwany wskazał, że z treści protokołu okresowej kontroli budynku z 2012 roku wyraźnie wynika, że stolarka okienna drewniana zużyta jest w 70%, natomiast stolarka PCV w 20%. Okna drewniane znajdują się na klatce schodowej prowadzącej do poszczególnych lokali w budynku, natomiast okna PCV znajdującej się w lokalach mieszkalnych. Taki stan powodował znaczące ubytki ciepła w częściach wspólnych budynku w okresie zimowym. Dlatego podjęto uchwałę nr (...). Pozwana uzyskała też zgodę Miejskiego Konserwatora Zabytków w G. na wymianę stolarki okiennej na klatce schodowej oraz dokonała zgłoszenia wymiany okien.

Wymiana okien będzie w mniejszym stopniu uciążliwe dla powódki – z uwagi na usytuowanie lokalu, aniżeli dla pozostałych mieszkańców budynku. Wykonanie uchwały nr (...)w konsekwencji spowoduje mniejsze koszty energii cieplnej. Subiektywne odczucie powódki nie może stanowić podstawy dla uchylenia uchwały.

II.  Podstawa faktyczna wyroku

Powódka jest właścicielką lokalu mieszkalnego znajdującego się przy ul. (...) w G.. Z tego tytułu przysługuje jej udział wynoszący 9/100 w prawie własności części wspólnych nieruchomości.

Budynek zlokalizowany przy ul. (...) pochodzi z 1920 roku, został wpisany do Gminnej Ewidencji Zabytków w G., znajduje się w złym stanie technicznym – m.in. okna w części wspólnej nieruchomości.

Dowód: odpis KW k. 11-15, Gminna Ewidencja Zabytków k. 20, płyta CD k. 339;

W 1992 oraz 1994 roku inżynierowie z Politechniki G. wykonali ekspertyzę techniczną dotyczącą zarysowań budynku mieszkalnego przy ul. (...) w G.. Już w tych latach stan techniczny budynku oceniany był negatywnie, zalecano szereg prac naprawczych, m.in. wymianę stropów z drewnianych na monolityczne. Podczas ponownej ekspertyzy z 1994 roku stwierdzono, że prace nie zostały wykonane, co może być „katastrofalne w skutkach”.

W 1996 roku poprzestano jedynie na wykonaniu robót zabezpieczających, co zostało stwierdzone w protokole z wizji lokalnej. Mieszkańcy budynku bezskutecznie starali się o przeprowadzenie bardziej gruntownych prac. Przeprowadzono również remont dachu, który po kilku latach zaczął przeciekać. Problem przeciekającego dachu pozostaje wciąż aktualny.

Dowód: ekspertyzy techniczne k. 235-255, protokół k. 283, korespondencja k. 284-286, dokumenty w sprawie remontu dachu k. 295-307, zeznania W. K. (1) [2015.07.03 00:04:33] k. 346;

W dniu 19 października 2007 roku wykonano kontrolę pięcioletnią budynku wielorodzinnego przy ul. (...). W toku kontroli stwierdzono, że budynek znajduje się w dostatecznym stanie technicznym, nadaje się do użytkowania, zaś po wykonaniu remontów: a) izolacji pionowej i poziomej ścian z wymianą okien piwniczych i remontem opaski, b) wymianie instalacji wodno-kanalizacyjnej, c) remoncie elewacji budynku wraz z wymianą stolarki drzwiowej i remontem wejść, d) remoncie klatki schodowej wraz z remontem posadzek w piwnicy, e) wymianie pozostałej stolarki okiennej w lokalach – jego wartość użytkowa wzrośnie. Co do stolarki okiennej częściowo wymienionej wskazano na III (najniższy) stopień pilności, natomiast co do stolarki okiennej w piwnicy II stopień pilności.

Dowód: protokół kontroli pięcioletniej k. 21-28;

Po objęciu zarządu budynku przez nowego zarządcę przygotowano plan remontów na podstawie protokołu kontroli budynku z 2007 r. Plan ten obejmował termomodernizacje budynku. Wspólnota mogła skorzystać z kredytu oraz premii termomodernizacyjnej wynoszącej do 15 % wartości inwestycji. Konieczne było jednak sporządzenie audytu termomodernizacyjnego i przedstawienie go do banku.

Dowód: zeznania świadka W. K. (2) – rozprawa z dnia 3 lipca 2015 r. adn. 00:05:43. 00:09:21

W dniu 16 września 2011 r. Wspólnota Mieszkaniowa podjęła uchwałę o wyrażeniu zgody na przeprowadzenie audytu termomodernizacyjnego. W pismach w tej sprawie precyzyjnie wskazywano cel przeprowadzenia audytu. Audyt termomodernizacyjny (zatytułowany jako „. (...)”) budynku wykonany 20 lutego 2012 roku przez mgr inż. T. W.. Zawierał w szczególności szacunkowe koszty przeprowadzenia prac mających na celu termomodernizację budynku. Wskazano między innymi szacunkowy koszt wymiany stolarki okiennej w częściach wspólnych budynku na kwotę 4.226,85 zł. Polemikę z wynikami tego audytu podjął mgr inż. G. M..

Dowód: uchwała nr 3/2011 i korespondencja k. 256-260 i 287; audyt remontowy budynku k. 45-67, polemika k. 353-357, zeznania świadka W. K. (2) – rozprawa z dnia 3 lipca 2015

W międzyczasie w piśmie z dnia 19 grudnia 2011 roku Miejski Konserwator Zabytków w G., w odpowiedzi na jedno z pism powódki, deklarował, że potencjalne podjęcie działań inwestycyjnych związanych z dociepleniem powinno być poprzedzone sporządzeniem ekspertyzy konstrukcyjnej, określającej przyczyny spękań i sposoby ustabilizowania konstrukcji. Autor pisma zwrócił uwagę, że docieplenie budynku może pogłębić problem z zawilgoceniem i zagrzybieniem. Dlatego w pierwszej kolejności zalecono usunięcie spękań i zawilgoceń.

Dowód: uchwała nr (...)i korespondencja k. 256-260 i 287;

W czerwcu 2012 roku na zlecenie Wspólnoty M. Ł. sporządziła opinię techniczną na temat przyczyn powstania pęknięć ścian i tynków oraz sposobu naprawy i wzmocnienia konstrukcji w celu zapobieżenia dalszych spękaniom. Zaproponowano program naprawczy. Materiał ten okazuje się jednak mało przydatny dla koniecznych działań Wspólnoty.

Dowód: opinia techniczna k. 308-318; opinia biegłego k. 401.

Kolejny przegląd pięcioletni przypadł na 8 i 26 października 2012 roku. Kontrolę przeprowadzał inż. D. P.. Tym razem stan techniczny budynku określono jako niezadowalający. Budynek nadawał się do użytkowania, lecz zalecono wykonanie remontów według ścisłej kolejności, a także przeprowadzenie określonych badań. Zalecono m.in. przeprowadzenie badań geologicznych gęstości gruntu pod budynkiem, wykonanie pomiarów drgań budynku. Należało także przeprowadzić stosowne obliczenie dla ustalenia stabilności budynku. W zależności od wyników tych pomiarów i obliczeń zalecono podjęcie kolejnych działań np. dotyczących wzmocnienia podłoża pod budynkiem oraz wzmocnienia ścian i piwnic.

Ponadto zalecono docieplenie budynku wraz z tynkiem strukturalnym grubością i materiałem ustalonym projektem i audytem energetycznym. Stolarka okienna po raz kolejny znalazła się w III i II stopniu pilności.

Dowód: protokół kontroli pięcioletniej k. 29-44; opinia biegłego k. 394 -395)

Zalecenie badań poziomu drgań wokół budynku było nieuzasadnione z punktu widzenia podjęcia decyzji o koniecznych pracach remontowych. Zmiana skali natężenia ruchu przy ul. (...) w G. na przestrzeni kilkudziesięciu lat jest oczywista. Poza tym Wspólnota i tak nie ma wpływu na zmniejszenie natężenia ruchu ulicznego. Nie zalecono natomiast przeprowadzenia badania postępowania spękań prostą i tanią metodą – tj. przy użyciu szybek kontrolnych. Również nieuzasadnione było zlecenie wykonania badań geologicznych, gdyż i tak Wspólnota nie jest w stanie podjąć prac zmierzających do wymiany gruntu pod budynkiem. Również kolejne zalecone badania (wytężenia i nośności podłoża ścian) a także opracowanie dokumentacji wzmocnień ław fundamentowych są kosztowne i mało przydatne.

Dowód: opinia biegłego k. 401-402

W związku z wnioskami przeglądu technicznego z 2012 r. uchwałą z dnia 14 listopada 2012 r. zlecono wykonanie orzeczenia technicznego. W dniu 8 marca 2013 roku mgr inż. W. B. wykonał orzeczenie techniczne, w ramach którego wydano:

- orzeczenie o stanie technicznym budynku wraz z badaniami geologicznymi i obliczeniami statyczno-wytrzymałościowymi budynku przy ul. (...) zgodnie z ofertą z dnia 5 listopada 2012 roku,

- orzeczenie techniczne zgodnie z zakresem ujętym we wnioskach do protokołu z kontroli obiektu budowlanego nr (...) z 8 i 26 października 2012 roku.

We wnioskach orzeczenia za zasadnicza przyczynę uszkodzeń budynku uznano błędne posadowienie budynku (grunt przed wykonaniem law nie został dostatecznie zagęszczony)

Dowód: orzeczenie techniczne k. 68-103, opinia biegłego k. 396)

Powódka wystosowała w sprawie powyższej opinii pismo z dnia 4 czerwca 2013 roku do administratora budynku o zwrócenie się do autora opracowania w celu dokonania odpowiednich modyfikacji i przekazania szczegółowych informacji. Administrator zwrócił się o sprecyzowanie jakie konkretnie wady występują w opracowaniu. Nastąpiła kolejna wymiana pism. Powódka skierowała swoje uwagi co do dalszych prac związanych z orzeczeniem technicznym do zarządu pozwanej.

korespondencja k. 151-155;

W piśmie z dnia 6 maja 2013 roku powódka zwróciła się do (...) Sp. z o.o. w G. z zapytaniem o to, czy występujące pod budynkiem grunty mogą zmniejszać swoją nośność pod wpływem drgań wywołanych ruchem ulicznym. Odpowiedzi na pytanie udzielił mgr inż. D. M. – w podłożu gruntowym pod przedmiotowym budynkiem występują grunty słabonośne, które pod wpływem drgań wywołanych ruchem ulicznym, mogą zmniejszać swoją nośność. Grunty te podatne są na drgania wywołane ruchem ulicznym.

Dowód: pismo powódki z odpowiedzią k. 150;

W dniu 22 marca 2013 r. Wspólnota mieszkaniowa pojęła uchwałę nr (...)o wykonaniu projektu budowalnego robót remontowo-Budowlanych koniecznych do wykonania zgodnie z orzeczeniem technicznym inż. W. B.

Dowód: uchwała k. 192

W dniu 9 lipca 2013 roku mgr inż. W. B. sporządził projekt budowlany robót naprawczych zgodnie z zaleceniami orzeczenia technicznego z dnia 8 marca 2013 roku dla budynku przy ul. (...) w G..

Dowód: projekt budowlany k. 484-517;

W sierpniu 2013 roku wykonany został przez zespół dr. K. Ż. pomiar drgań drogowych przekazywanych przez grunt na konstrukcję budynku przy ul. (...) w G. z uwagi na bliskie sąsiedztwo drogi publicznej. Ustalono, że w świetle polskiej normy generowane drgania przez ruch kołowy na monitorowany budynek pozostawały nieszkodliwe dla jego konstrukcji. Uszkodzenia powstałe na budynku spowodowane są raczej osiadaniem budynku i złego stanu fundamentów lub też nieprawidłowego posadowienia budynku. Nie można jednak wykluczyć, że przejeżdżające auta przez dawne zapadlisko w jezdni mogły generować drgania wzbudzone gruntu pod budynkiem do takiego stopnia, że były one odczuwane lub szkodliwe dla jego konstrukcji.

Prof. K. W. polemizował z wynikami powyższych badań w piśmie z dnia 4 listopada 2013 roku, zaś dr hab. inż. K. Ż. podtrzymał swoje stanowisko.

Dowód: raport z pomiaru drgań drogowych k. 104-106, uwagi dotyczące raportu k. 149, stanowisko autora raportu k. 200;

W dniu 9 października 2013 roku członkowie pozwanej wspólnoty mieszkaniowej w uchwale nr (...)postanowili wykonać roboty naprawcze zgodnie z zaleceniami orzeczenia technicznego z dnia 8 marca 2013 roku wykonanego dla budynku z zastrzeżeniem, że wartość robót budowlanych wraz z materiałami nie przekroczy kwoty 80.000 zł, roboty budowlane zostaną rozpoczęte po zgromadzeniu środków pieniężnych na rachunku bankowym pozwanej w wysokości niezbędnej do pokrycia kosztów robót budowlanych łącznie z materiałami budowlanymi. Pozwana upoważniła zarząd do wyboru wykonawcy oraz podpisania z nim umowy. Za przyjęciem uchwały zagłosowali współwłaściciele posiadający 59% udziałów. Powódka nie brała udziału w głosowaniu.

Dowód: uchwała nr (...)k. 183;

Pozwana rozpoczęła starania o uzyskanie pozwolenia na budowę oraz zgody Miejskiego Konserwatora Zabytków. W międzyczasie rozpoznawane były wnioski oraz środki prawne wnoszone przez pozwaną.

Dowód: wniosek o pozwolenie na budowę, postanowienie oraz decyzja właściwych organów k. 184-189, zgłoszenie budowy i robót budowlanych nie wymagających pozwolenia na budowę z pismem UM G. k. 202-203;

W marcu 2014 roku sporządzono protokół nr (...) z corocznej kontroli stanu technicznego budynku. W zakresie stolarki okiennej wpisano, że okienka piwniczne i strychowe były drewniane, miały zły stan. Okna klatki schodowej były również drewniane, były w stanie dostatecznym. Docelowo zalecono wykonanie wymianę stolarki okiennej.

Dowód: protokół nr (...) k. 201;

W dniu 5 maja 2014 roku mgr inż. G. M. sporządził uwagi do orzeczenia technicznego z 2012 roku, projektów budowlanych wykonanych w oparciu o orzeczenie techniczne z 2012 roku. Autor opracowania krytycznie odniósł się do danych zawartych w opiniowanych dokumentach. We wnioskach końcowych zalecono zaniechanie wykonywania remontu według przedstawionych opracowań, zmianę technologii robót naprawczych oraz opracowanie rzetelnej dokumentacji technicznej popartej prawidłowymi założeniami określającej przewidywane efekty.

Polemikę z powyższymi ustaleniami podjął mgr inż. W. B..

Dowód: uwagi mgr inż. G. M. k. 137-148, polemika mgr inż. W. B. k. 198-199

Pozwana w latach 2011-2014 ponosiła koszty związane ze zleconymi opiniami technicznymi, które w sumie przekroczyły kwotę 20.000 zł.

Dowód: dokumenty księgowe k. 323-330;

W dniu 6 października 2014 roku zostały podjęte dwie uchwały pozwanej – nr (...) oraz nr (...).

W uchwale nr (...)postanowiono przeprowadzić prace polegające na aktualizacji audytu remontowego. Audyt miał zawierać: wykonanie docieplenia budynku wraz z wymianą okienek piwnicznych i strychowych oraz naprawą balkonów, wykonaniem izolacji ścian fundamentowych, wykonaniem wentylacji oraz wykonaniem robót naprawczych zgodnie z zaleceniami orzeczenia technicznego pana W. B.. Szacunkowy koszt prac wyniósł 1.000 zł. Prace miały zostać sfinansowane ze środków zgromadzonych na funduszu remontowym. Pozwana upoważniła zarząd do wyboru wykonawcy oraz do określenia zakresu prac. Za podjęciem uchwały opowiedzieli się współwłaściciele reprezentujący 67% udziałów. Powódka zagłosowała przeciwko podjęciu uchwały.

W uchwale nr (...)postanowiono przeprowadzić prace polegające na wymianie okien na klatce schodowej. Szacunkowy koszt prac wyniósł 4.000 zł. Prace miały zostać sfinansowane ze środków zgromadzonych na funduszu remontowym. Pozwana upoważniła zarząd do wyboru wykonawcy oraz do określenia zakresu prac. Za podjęciem uchwały opowiedzieli się współwłaściciele reprezentujący 67% udziałów. Powódka zagłosowała przeciwko podjęciu uchwały.

Dowód: uchwały z listami osób głosujących k. 16-19;

Pozwana zabiega o pozyskanie kredytu oraz premii termomodernizacyjnej w wysokości 15% kosztów inwestycji. Dopiero wykonanie audytu, o którym mowa w uchwale nr (...)pozwoli na przygotowanie dalszych uchwał i pozyskanie finansowania. Koszt prac wyniesienie ok. 300.000 zł, więc premia ok. 45.000 zł. Dopiero wykonanie audytu pozwoli na podjęcie decyzji co do zaciągnięcia kredytu i złożenie wniosku kredytowego termomodernizacyjnego.

Dowód: zeznania W. K. (1) [2015.07.03 00:04:33] k. 346;

W dniu 23 stycznia 2015 roku pozwana zawarła z (...) Spółką Jawną umowę, której przedmiotem pozostaje wykonanie oraz demontaż, montaż nowych okien PCV i parapetów wewnętrznych i uzupełnienie ościeży po wymianie na klatce schodowej budynku mieszkalnego przy ul. (...).

W decyzji z dnia 26 sierpnia 2015 roku Prezydent Miasta G. odmówił udzielenia pozwolenia pozwanej na roboty budowlane zgodnie z projektem budowlanym robót naprawczych na budynku przy ul. (...) w G. w związku z nieuzupełnieniem zlozónego wniosku.

Dowód: umowa nr (...) k. 472-475, decyzja Prezydenta Miasta G. k. 476-477;

Według stanu na dzień 25 września 2015 roku zadłużenie pozwanej z tytułu opłat eksploatacyjnych i funduszu remontowego wyniosło 6.681,59 zł.

Dowód: informacja o zadłużeniu k. 557;

Szacunkowe koszty wykonania niezbędnych prac remontowych objętych projektem budowlanym, sporządzonym na zlecenie pozwanej i procesowanym w postępowaniu administracyjnym to kwota 225.000 zł netto.

Dowód: oferta k. 555-556;

III.  Ocena dowodów

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie materiału dowodowego zaoferowanego przez strony niniejszego postępowania. Sąd ocenił wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału (art. 233 § 1 k.p.c.).

W większości dokumenty przedstawione przez strony były dokumentami prywatnymi w rozumieniu 245 k.p.c. Służyły one ustaleniu nie tyle stanu technicznego budynku, co podejmowanych przez Wspólnotę i powódkę działań w związku potrzeba przeprowadzenia prac remontowych.

Jakkolwiek materiał niezbędny do rozstrzygnięcia sprawy okazał się dość szeroki, to Sąd uznał niektóre z dokumentów za nieistotne z punktu widzenia sprawy (art. 227 k.p.c. stosowany a contrario). Zważył Sąd, że wiele dokumentów związanych było niezwykle luźno z meritum sporu, który ogniskuje się wokół dwóch uchwał podjętych w 2014 roku przez członków pozwanej wspólnoty. Pośród dokumentów urzędowych i prywatnych, które nie zostały uwzględnione w stanie faktycznym sprawy wymienić należy:

- dokumenty związane z postępowaniem przygotowawczym w sprawie zranienia kobiety przechodzącej nieopodal budynku odłamkami dachówki (k. 288-293);

- dokumenty związane z uszkodzeniem pojazdu (k. 293-294)

- uchwała nr 1/2012 (k. 321);

- dokumenty (k. 331-338);

Należy podkreślić, że w pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej przeprowadzono niebywale wiele ekspertyz, opinii technicznych dotyczących stanu budynku. Wszystkie te opinie, audyty stanowią jednak pewien obraz prezentowany przez prywatne osoby, które się pod nimi podpisały. Miały służyć celom przygotowania inwestycji, nie zaś rozstrzygnięcia sporu zawisłego pomiędzy stronami w tej konkretnej sprawie. Z tego więc względu są one jedynie wzmiankowane w stanie faktycznym sprawy. Dodać należy, że biegły sporządzający opinię sądową w niniejszej sprawie zapoznał się z aktami sprawy i z pewnością ustalenia tychże opinii prywatnych wziął pod rozwagę przy dokonywaniu własnych, najbardziej aktualnych ze wszystkich ustaleń. W tym kontekście dodać należy, że Sąd podziela uwagi strony pozwanej prezentowane w piśmie procesowym z dnia 20 lipca 2015 roku z załącznikami (k. 365 i nast.), co do braku uprawnień mgr inż. D. M. do wydawania wiążących interpretacji związanych z konstrukcją budynku. Częściowo związane jest to z brakiem ścisłych kwalifikacji w tej dziedzinie, częściowo zaś z brakiem statusu biegłego sądowego.

Sąd nie poświęcał również bliższej uwagi analizie zasadności i celowości wydatkowania środków finansowych pozwanej Wspólnoty na koszty opinii i ekspertyz. Te kwestie bowiem – zgodnie z przepisami prawa – poddawane są pod rozwagę członków pozwanej wspólnoty przy okazji corocznych sprawozdań finansowych oraz udzielania absolutorium.

Sąd dopuścił i przeprowadził podczas rozprawy dowód z zeznań świadka W. K. (1). Jego zeznania uznać należy, w świetle pozostałych środków dowodowych, za spójne i autentyczne, złożone w sposób spontaniczny. Wiarygodność i spójność zeznań ze zgromadzonym materiałem nie wzbudzała wątpliwości. Świadek omawiał poszczególne opinie i ekspertyzy przygotowane na zamówienie pozwanej. Przedstawił również przyczynę oraz dalsze plany związane z podjętą uchwałą nr(...).

Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego do spraw budownictwa inż. J. L.. Biegły w opinii pisemnej krytycznie odniósł się do wydawanych przy okazji przeglądów technicznych zaleceń dotyczących kolejnych badań. Biegły uznał, że szereg badań było kosztownych, a nie przydatnych dla podjęcia decyzji o zakresie prac remontowych.

Biegły wskazał, że podstawą działań remontowych winien być fachowo, prawidłowo i kompleksowo opracowany tzw. program konserwatorski uzgodniony Miejskim Konserwatorem Zabytków i Wydziałem Architektury i Budownictwa Urzędu Miejskiego w G., uwzględniający stan rzeczywisty istniejącego budynku mieszkalnego, ale także wskazujący wytyczne dla wykonawcy co do kolejności prowadzenia prac remontowych i rozwiązań techniczno-materiałowych uwzględniających rzeczywiste potrzeby na tym obiekcie.

Natomiast audyt termo-modernizacyjny, pomimo szerokiego potraktowania tematyki, którą miał prezentować, może służyć ewentualnie tylko do celu głównego, dla którego został zamówiony przez pozwaną – uzyskania dofinansowania prac w nim określonych tj. docieplenia ścian zewnętrznych budynku oraz wymiany okien na klatce schodowej. Te prace są potrzebne. Tematyka ewentualnej aktualizacji audytu powinna uwzględniać kolejność prac prowadzonych na obiekcie, gdyż dofinansowanie jest również określone czasowo.

Biegły uznał, że zachodzi potrzeba wykonania wpierw całości robót remontowych ratujących elementy konstrukcyjne czy izolację przeciwwilgociową podpiwniczenia. Do ich przeprowadzenia nie ma potrzeby dokonania aktualizacji audytu termomodernizacyjnego. Jednakże Wspólnota może podjąć działania zmierzające do kompleksowego przeprowadzenia prac remontowych (dotyczących konstrukcji, izolacji przeciwwilgociowej a także docieplenia budynku). To związane byłoby ze skorzystaniem z kredytu bankowego. Wówczas aktualizacja audytu w celu pozyskania środków na sfinansowanie inwestycji byłaby wskazana. Taka aktualizacja byłaby także wskazana, gdyby wspólnota podjęła decyzje o remoncie etapami (np. poszczególnych ścian). Remont kompleksowy wiąże się jednak ze znacznym zadłużeniem się wspólnoty.

Sporządzając opinię pisemną biegły nie wiedział o tym, że został sporządzony projekt budowlany.

Składając ustną opinię uzupełniającą biegły podtrzymał swoje stanowisku co do potrzeby kompleksowej koncepcji sporządzenia remontu tj. czy remont ma być wykonywany kompleksowo, czy tez etapami. Zwrócił jednak uwagę, że przeprowadzenie remontu kompleksowego (kontrukcja i termomodernizacja) wymaga znacznych nakładów finansowych. Możliwe jest także prowadzenie remontu etapowo tj. poszczególnych ścian (także w zakresie konstrukcji i termomodernizacji).

Zdaniem biegłego audyt termomodernizacyjny po jego uzupełnieniu i aktualizacji może stanowić taki kompleksowy program przeprowadzenia remontu. Z tym jednak, że nie wszystkie wydatki byłyby kwalifikowane do premii termomodernizacyjnej. Nie ma potrzeby tworzenia kolejnej ekspertyzy. Audyt zaktualizowany można potraktować jako „program remontów”. Poszczególne prace powinny być jednak oparty na projekcie. (adn. 00:15:15).

Obliczenia w opinii technicznej W. B. winny skutkować opracowaniem projektu. Kierunek orzeczenia technicznego, w którym postulowano wzmocnienie ław fundamentowych biegły ocenił jako słuszny.

Jak widać opinia pisemna i ustna różnią się w swych wnioskach do oceny potrzeby aktualizacji audytu termomodernizacyjnego. Dla Sądu wypowiedzi biegłego na rozprawie okazują się bardziej przekonujące. Biegły podkreślił, ze Wspólnota „jest wyjątkowo bogata w ekspertyzy”, co jednak w niewielkim stopniu posuwa sprawę remontu do przodu. Toteż sporządzanie kolejnej ekspertyzy technicznej jest pobawione sensu. Audyt temomodernizacyjny oprócz swej funkcji (pozyskanie kredytu i premii) może pełnić także programu remontów tj. dokumentu, który przestawi koncepcję kolejności wykonania prac.

Sąd uznał za wiarygodną ocenę biegłego co do możliwości wymiany okien niezależnie od planowanych prac remontowych.

IV Podstawa prawna wyroku.

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Zasadniczą podstawę prawną roszczenia powoda stanowił przepis art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2015 roku poz. 1892 ze zm.), w myśl którego Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Powódka w niniejszym postępowaniu dążyła do wykazania, że zaskarżone uchwały nr (...)oraz (...)naruszają zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszają interesy powódki. Ciężar udowodnienia tych faktów spoczywał na powódce, jako osobie, która z faktów tych wywodziła skutek prawny w postaci uchylenia obu uchwał (art. 6 k.c.). Rzeczą Sądu pozostaje w takim przypadku weryfikacja zasadności powództwa oceniając celowość, gospodarność i rzetelność decyzji wspólnoty wyrażonej w zaskarżanej uchwale. Uwzględnia się stan faktyczny istniejący w dniu podjęcia uchwały.

Głównym celem funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych jest wspólne utrzymanie nieruchomości w należytym (dobrym) stanie i głównie pod tym kątem winna być analizowana zgodność uchwały z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną (zob. wyr. SA w Szczecinie z 9.5.2013 r. (I ACA 214/13, L.).

Całokształt materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie nie daje podstaw do uznania, że zaskarżone uchwały powinny podlegać uchyleniu.

Uchwała nr (...)obejmowała swoim zakresem aktualizację audytu termo-modernizacyjnego. Jak trafnie wskazał biegły w swojej opinii, audyt ten zawierał szerszy zakres opracowań dotyczących stanu technicznego budynku aniżeli tylko kwestie docieplenia. Stąd racjonalnym pomysłem wydaje się praca nad tym dokumentem w taki sposób, aby przekształcić go w bardziej użyteczne narzędzie dla prac nie tylko termomodernizacyjnych lecz także remontowych, pozyskania finansowania i wreszcie realizacji remontów i ulepszenia budynku przez jego docieplenie. Praca intelektualna osób, którym pozwana zamierzała powierzyć wykonanie dzieła, została wyceniona na kwotę ok. 1.000 zł. Z ekonomicznego punktu widzenia, zważywszy na koszt wcześniejszych, jak się okazało mało opracowań, nie wydaje się to cena nazbyt wygórowana kwota. Pozwana jasno sprecyzowała również cel, któremu służyć mają pozyskane i zaktualizowane materiały, tj. pozyskanie premii termo-modernizacyjnej, o której mowa w ustawie z dnia 21 listopada 2008 roku o wspieraniu termo-modernizacji i remontów (t.j. Dz. U. z 2014 roku poz. 712). Co więcej, jak podaje biegły, nie jest niezbędne rozpoczynanie pracy nad kompleksowym projektem remontu budynku od nowa. Wydaje się najbardziej celowym, aby w umowie z wykonawcą aktualizacji ustalić takie reguły, aby uczynić dokument możliwie najbardziej użytecznym z punktu widzenia pozwanej. Uchwała z pewnością nie stoi temu na przeszkodzie. Z punktu widzenia obiektywnych kryteriów celowości oraz zasadności podjęcia przedmiotowej uchwały należy stwierdzić, że pozostawała ona zgodna z zasadami prawidłowego zarządu.

. Sąd zauważa, że działania powódki zmierzają do tego, aby Wspólnota w pierwszej kolejności przeprowadziła odpowiednie badania (odwierty przy ścianie piwnic, odkrywki fundamentowe, badania przyczyn spęknięć budynku), dalej prace remontowe związane z konstrukcją budynku i zawilgoceniem, a dopiero w ostatniej kolejności termomodernizację. Zdaniem powódki Wspólnoty nie stać na jednoczesne prowadzenie tych prac. Należy jednak podkreślić, że zaskarżona uchwała w żaden sposób nie determinuje kolejności wykonania prac remontowych i termomodernizacyjnych, ani tez ich kosztów. Uchylenie zaskarżonej uchwały nie wymusi na Wspólnocie oczekiwanych przez powódkę działań, abstrahując od oceny zasadności stanowiska powódki.

Podobnie żadnych nieprawidłowości nie stwierdzono przy podejmowaniu uchwały nr (...). Wszakże wymiana okien w częściach piwnicznych nieruchomości nie była pierwszorzędną, jeśli uwzględnić ogólny stan budynku, to członkowie pozwanej, w ramach reguł funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, mieli prawo podjąć tego rodzaju rozstrzygnięcie. Dodać należy, że wymiana okien w pierwszej kolejności nie stoi na przeszkodzie do prowadzenia dalszych prac termo-modernizacyjnych, albo szerszych prac remontowych w budynku. Takie stanowisko wyraził biegły i Sąd je podziela. Skoro taka pozostawała wola większości mieszkańców budynku, to uchwała powinna pozostać w obiegu prawnym.

Obie uchwały nie naruszają również interesów powódki. Obiektywnie rzecz ujmując uchwały podjęte zostały zgodnie z przepisami prawa, większością głosów liczoną według posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej. Należy podkreślić, że subiektywne poczucie powódki co do prawidłowości decyzji podejmowanych w drodze uchwał pozwanej nie jest wystarczające dla uznania, że godzą one w jej interesy. Obie uchwały są związane z pewnym obciążeniem finansowym dla pozwanej, które przekłada się pośrednio na wysokość kosztów ponoszonych przez powódkę choćby tytułem wpłat na fundusz remontowy. Działania pozwanej ukierunkowane są jednak dla dobra wszystkich współwłaścicieli, zmierzają do zapewnienia choćby w minimalnym stopniu realizacji potrzeb remontowych budynku.

Sąd Apelacyjny w Białymstoku w swoim wyroku z dnia 22 maja 2015 roku, sygn. akt I ACa 91/15 prawidłowo zważył, że jako uchwałę naruszającą interes właściciela lokalu można traktować uchwałę mającą na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty, tj. uchwałę prowadzącą do uzyskania przez określonych członków lub grupę członków korzyści kosztem innego członka lub członków. Sąd badając zasadność podjętej uchwały powinien nadto wziąć pod uwagę jej celowość, rzetelność i gospodarność.

Nie sposób dopatrzyć się czy a jeśli tak to w jakim zakresie powódka mogłaby zostać obiektywnie ujmując pokrzywdzona działaniem pozostałych członków pozwanej Wspólnoty. Obie uchwały w pewnym stopniu nawiązują do wcześniejszych działań, pozostają celowe z uwagi na kwestię docieplenia budynku, względnie pozyskania dodatkowych środków finansowych na tenże cel.

Wobec powyższego, na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali w zw. z art. 6 k.c. Sąd orzekł jak w punkcie 1 sentencji wyroku.

IV.  Koszty procesu

O kosztach postępowania Sąd orzekł w punkcie 2 i 3 sentencji wyroku biorąc pod uwagę art. 98 § 1 k.p.c. w zw. z art. 108 § 1 zd. 1 k.p.c. Powódka przegrała sprawę, zatem zobowiązana jest zwrócić pozwanej na jej żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). Do niezbędnych kosztów postępowania w niniejszej sprawie złożyły się koszty zastępstwa procesowego radcy prawnego - 180 zł ustalone w oparciu o §10 pkt 1 ppkt 1 w zw. z §5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (t.j. Dz. U. z 2013.490 ze zm.).

Sąd ustalił również w oparciu o art. 98 § 1 k.p.c. w zw. z art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz. U. z 2014 roku poz. 1025 ze zm.) kwotę 5.847,39 zł, którą powódka jest zobowiązana zwrócić Skarbowi Państwa – Sądowi Okręgowemu w Gdańsku tytułem wydatków poniesionych tymczasowo ze Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Gdańsku. Na wskazaną kwotę złożyły się wynagrodzenia biegłych powołanych w sprawie – pomniejszone o kwotę zaliczki uiszczonej przez powódkę (2.000 zł).