Pełny tekst orzeczenia

WYROK ZAOCZNY

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

(...), dnia 23 marca 2016 r.

Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi XVIII Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący:SSR Krzysztof Kurosz

Protokolant:Marcin Owczarek

po rozpoznaniu w dniu 23 marca 2016 r. w Łodzi na rozprawie

sprawy z powództwa Miasto Ł. - Administracja Zasobów Komunalnych Ł. z siedzibą w Ł.

przeciwko E. K.

- o opróżnienie lokalu mieszkalnego

oddala powództwo.

Sygn. akt XVIII C 194/16

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 18 stycznia 2016 roku Gmina Ł. – Administracja Zasobów Komunalnych Ł. wystąpiła przeciwko E. K., lat 90 o eksmisję z lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku przy W. 91. Powódka wniosła także o zasądzenie kosztów procesu.

/pozew k. 2 – 3/

Pismem z dnia 17 marca 2016 r. pełnomocnik powoda wniósł o nieprzyznawanie pozwanej lokalu socjalnego.

/pismo k. 22/

Pozwana nie zajęła stanowiska w sprawie.

Wyrokiem zaocznym z dnia 23 marca 2016 roku Sąd oddalił powództwo.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwana E. K. pozostawała w stosunku najmu (jako najemca) lokalu nr (...), położonego w Ł., przy ul. (...) w związku z umową zawartą w dniu 19 sierpnia 2013 r.

/okoliczność niesporna, umowa k. 11 - 16/

Pozwana dokonywała wpłat czynszowych ale w niepełnej wysokości.

/okoliczność niesporna/

Pismem z dnia 15 kwietnia 2015 r. powódka wezwała pozwaną do uregulowania należności przekraczających trzy pełne okresy płatności pod rygorem wypowiedzenia umowy najmu. Wezwanie okazało się bezskuteczne. Na dzień 31 marca 2015 r. zadłużenie lokalu wyniosło 1.121,10 zł.

/okoliczność niesporna, pismo k. 10/

Pismami z dnia 9 czerwca 2016 r. powódka wypowiedziała stosunek najmu, kierując pisma do pozwanej.

/okoliczność niesporna, pismo k. 9/

E. K. urodziła się (...) i ma ponad 90 lat.

/okoliczność niesporna/

E. K. nie korzysta z pomocy Miejskiego Ośrodka Pomocy Społecznej w Ł. ani też nie orzeczono wobec niej o niepełnosprawności.

E. K. utrzymuje się z emerytury w wysokości 1.445,17 zł netto oraz dodatku pielęgnacyjnego w wysokości 208,17 zł.

/pismo k. 19, 20, 21/

Sąd Rejonowy zważył co następuje.

W myśl art. 222 § 1 kc właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba, że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Powód nie jest wprawdzie właścicielem nieruchomości, ale zarządza nieruchomością – wspólnotą mieszkaniową.

Roszczenie strony powodowej znajdowało również formalnie oparcie w przepisach ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego, w tym na art. 11 ust. 2 na tej podstawie, że najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej przez trzy okresy płatności pomimo uprzedzenia na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Wypowiedzenie to prowadzi do ustania stosunku najmu, co warunkuje – w razie, gdy najemca nie opuszcza lokalu – wystąpienie do sądu o orzeczenie eksmisji.

Zgodnie z brzmieniem art. 11 ust. 1 zd. 2 cyt. Ustawy wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

Z materiału dowodowego zgromadzonego w niniejszej sprawie jednoznacznie wynika, iż pozwana E. K. opłacała czynsz ale w niepełnej wysokości, co ostatecznie doprowadziło do powstania zadłużenia w wysokości 1.121,10 zł. E. K. zalegała z opłatami od dłuższego czasu – za okres przenoszący trzy okresy płatności. Jednocześnie pozwana została wezwana do zapłaty w terminie miesięcznym zaległości czynszowych, których nie uregulowała. Doszło następnie do pisemnego wypowiedzenia stosunku najmu. Innymi słowy strona powodowa wykonała w pełni czynności przewidziane przepisami w/w ustawy do wypowiedzenia umowy najmu z powodu zaległości czynszowych – zachowując terminy i formę pisemną.

Pomimo przedstawionego powyżej uzasadnienia formalnego oparcia roszczenia strony powodowej o w/w przepisy ustawy powództwo zostało oddalone z uwagi na sprzeczność żądania strony powodowej z zasadami współżycia społecznego – na podstawie art. 5 k.c.

W tym zakresie należy zauważyć następujące kwestie. Po pierwsze na podstawie art. 5 k.c. ocenie podlega zawsze konkretne roszczenie – żądanie określonego zachowania, kierowane przez określoną osobę – wobec określonej osoby, w konkretnym układzie okoliczności faktycznych. Innymi słowy zgodnie z intencją ustawodawcy – klauzula generalna zawarta w treści art. 5 k.c. chronić ma uczestników obrotu cywilnoprawnego w wyjątkowych sytuacjach przed rygoryzmem i sztywnością przepisów prawa poprzez dokonywanie oceny określonego żądania – pod kątem zgodności z zasadami współżycia społecznego.

Po drugie uznanie określonego żądania za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego nie oznacza zanegowania istnienia określonego prawa podmiotowego lecz uznania, że w konkretnej sytuacji podnoszenie roszczenia nie podlega ochronie prawnej pomimo formalnej zgodności z przepisami prawa.

Po trzecie ustawodawca nie wyłączył spod ochrony przewidzianej w art. 5 k.c. żadnego konkretnego typu praw podmiotowych.

Wreszcie po czwarte – ocena dokonana pod kątem zgodności lub sprzeczności z zasadami współżycia społecznego zawsze winna wyraźnie wskazywać na owe normy społeczne które wpływają na ocenę żądania.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy należy zauważyć, iż żądanie strony powodowej – w tej konkretnej sprawie – idzie tak daleko – że pozostawia za sobą w tyle wszelkie reguły ochronne nawet w minimalistycznym, XIX wiecznym wydaniu.

Rzeczywiście przyznać należy, iż prawnicy rzymscy nie akceptowali zobiektywizowanego, „taniego miłosierdzia” (T. Giaro, Najstarszy system prywatnoprawnej ochrony słabszego, w: Ochrona strony słabszej stosunku prawnego. Księga jubileuszowa ofiarowana Profesorowi Adamowi Zielińskiemu, M. Boratyńska (red.), Warszawa 2016, s. 65). Podobne poglądy głosił w XIX wieku F. S., stawiając poza zakresem prawa prywatnego pomoc stronie słabszej stosunku prawnego (Tamże, s. 56). Wydaje się jednak, iż w świetle art. 45 ust. 1 Konstytucji RP nie jest możliwe usunięcie z pojęcia sprawiedliwego rozpatrzenia sprawy, celu tego postępowania, którym jest również sprawiedliwy wyrok, będący rezultatem działania szeregu czynników, w tym również „wyrównawczych”, wprowadzanych przez prawo materialne. W chwili obecnej znajdujemy się w innym miejscu niż XIX wieczni prawnicy, przyjmując pewne elementy „uspołecznienia” prawa prywatnego oraz ochrony słabszej strony stosunku prawnego.

Zapewne jednak nawet F. S. uznałby, że żądanie strony powodowej idzie za daleko. Dokonywał on bowiem wyraźnego rozgraniczenia na prawo prywatne i publiczne. Zadaniem wierzyciela nie jest pomoc słabemu dłużnikowi, tę funkcję powinno sprawować Państwo. W tej sprawie jednak powód nie jest tylko zwykła stroną stosunku prawnego, pełni również funkcje publiczne.

W niniejszej sprawie podkreślić zatem należy, iż powód nie jest jedynie stroną prywatną postępowania cywilnego. Miasto Ł., jako jednostka samorządu terytorialnego, zobowiązana jest do udzielania pomocy osobom słabszym, starszym, schorowanym i niewydolnym życiowo – w ramach działań pomocowych (pomoc społeczna).

Pozwana ma 90 lat a więc jest osobą w bardzo podeszłym wieku. Jej zaległość czynszowa jest niewielka i nawet nie przekracza wysokości jej jednej emerytury. Nadto strona powodowa sama przyznała, że czynsz był płacony ale w niepełnej wysokości. Nie wiadomo jaka jest tego przyczyna. Powód nie przedstawił żadnego dowodu na to, czy w ramach pomocy społecznej nie zlecono np. asystentowi rodziny sprawdzenie, dlaczego 90 letnia starsza osoba opłaca czynsz w niepełnej wysokości. Powód (podmiot jednocześnie publiczny, zobowiązany do pomocy starym i schorowanym) poczekał aż zaległość czynszowa wyniesie 1.121,10 zł i wytoczył sprawę o eksmisję.

Co więcej powód wnioskował o to, by wobec pozwanej orzeczono o braku lokalu socjalnego. Wydaje się to co najmniej dziwne, biorąc pod uwagę okoliczności sprawy.

Jednocześnie istotne jest ratio legis przepisów zawartych w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego. Niewątpliwie przepisy te - w części dotyczącej wskazywania sposobu i przyczyn wypowiedzenia oraz orzekania o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego mają charakter przepisów ochronnych dla lokatorów i z tego względu można porównać je do przepisów regulujących pozycję konsumenta w stosunkach z przedsiębiorcą. Innymi słowy ustawodawca uznaje, iż stosunek cywilnoprawny w postaci najmu lokalu mieszkalnego jest szczególnym stosunkiem cywilnym, którego regulacja powinna uwzględniać również względy społeczne przy czym owe względy nie powinny naruszać z kolei zasady ochrony prawa własności.

Biorąc powyższe pod uwagę, Sąd uznał za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego żądanie eksmisji pozwanej, bez jednoczesnego wykazania podjęcia starań przez powoda (w ramach obowiązków publicznych) wyjaśnienia tej sytuacji i udzielenia pozwanej pomocy w ramach pomocy społecznej.

Odnosząc się do drugiego z przedstawionych zagadnień należy zauważyć, iż dokonana przez Sąd ocena żądania powódki nie oznacza trwałego pozbawienia właściciela uprawnienia do wyłącznego korzystania z budynku. Powyższa kwestia została podniesiona w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 27 maja 1999 r. (II CKN 337/98). Jak to już bowiem zostało podniesione – w niniejszej sprawie za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego sąd uznał podniesienie żądania opróżnienia lokalu skierowane wobec pozwanej w tym szczególnym układzie okoliczności faktycznych. Nie oznacza to ani zanegowania obowiązku spłaty należności czynszowych zaległych i opłacania bieżących ani też zanegowania możliwości wystąpienia przez stronę powodową z żądaniem eksmisji pozwanej w razie zmiany okoliczności faktycznych (to jest w razie wykazania, że pomimo udzielonej pomocy publicznej, pozwana celowo i z rozmysłem nie opłaca czynszu).

W tym stanie rzeczy niniejsze rozstrzygniecie w pełni zgodne jest z przytoczonym powyżej judykatem Sądu Najwyższego, z którego w istocie wynika, że tylko wówczas następuje naruszenie prawa własności gdy na skutek orzeczenia np. oddalającego powództwo następuje „trwałe pozbawienie właściciela podstawowego uprawnienia właścicielskiego, jakim jest korzystanie z przedmiotu własności z wyłączeniem innych osób”. W ocenie Sądu taka sytuacja nie ma zaś miejsca w niniejszej sprawie. Oddalenie powództwa o eksmisję z powodu sprzeczności z zasadami współżycia społecznego, wynikającej z konkretnej sytuacji życiowej, z zaznaczeniem braku starań powoda – gminy o wyjaśnienie sprawy powstania zadłużenia o osoby, której powinna być udzielona pomoc w ramach pomocy społecznej, nie stanowi przeszkody do wytoczenia ponownie powództwa o eksmisję w razie zmiany układu okoliczności faktycznych, a w szczególności zaprzestania spłacania zadłużenia i zaprzestania płacenia na bieżąco czynszu pomimo ewentualnej pomocy w tym zakresie, udzielonej np. przez asystenta rodziny bądź inne podmioty.

Po trzecie dodać również należy, iż żaden z przepisów istniejącego porządku prawnego nie wyłącza stosowania art. 5 k.c. do roszczeń służących na straży prawa własności. Należy w tym miejscu wyraźnie odróżnić prawo podmiotowe bezwzględne – prawo własności (które w niniejszej sprawie nie jest badane pod kątem zgodności z zasadami współżycia społecznego) oraz roszczenie – w niniejszej sprawie roszczenie windykacyjne – służące ochronie prawa własności i mające charakter prawa majątkowego względnego. Tylko to ostatnie roszczenie podlega ocenie pod kątem zgodności z zasadami współżycia społecznego.

Wreszcie po czwarte żądanie powódki sprzeczne jest z zasadą współżycia społecznego nakazującą łagodniejsze traktowanie osób znajdujących się w niezwykle ciężkiej sytuacji życiowej, osób w podeszłym wieku, co do których jednocześnie strona powodowa formułuje żądanie eksmisji bez lokalu socjalnego.

Bez znaczenia dla niniejszej sprawy miało to, iż pozwana nie zajęła stanowiska w sprawie. Przepis art. 339 § 1 k.p.c. nie zwalnia bowiem od obowiązku prowadzenia postępowania dowodowego w zakresie uprawnień do lokalu socjalnego ani tez nie wyłącza możliwości badania żądania pod kątem oceny z punktu widzenia prawa materialnego (art. 5 k.c.).