Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 września 2016 r.

Sąd Apelacyjny w Katowicach I Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 20 września 2016 r. w Katowicach

na rozprawie

sprawy z powództwa A. L.

przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w S.

o uchylenie uchwały

na skutek apelacji powoda

od wyroku Sądu Okręgowego w Bielsku-Białej

z dnia 8 grudnia 2015 r., sygn. akt I C 346/15,

1)  oddala apelację;

2)  zasądza od powoda na rzecz pozwanej 270 (dwieście siedemdziesiąt) złotych z tytułu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt I ACa 163/16

UZASADNIENIE

A. L. wniósł przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w S. pozew domagając się uchylenia uchwały Walnego Zgromadzenia nr (...) z dnia 22 i 23 czerwca 2015 r., ewentualnie w przypadku nie uwzględnienia żądania stwierdzenia nieważności tej uchwały.

W uzasadnieniu podniósł, że uchwała ta dotyczy udzielania wewnętrznych pożyczek na nieruchomości przy ul. (...) oraz przy ul. (...) w S. w kwotach 700.000 zł i 600.000 zł oraz określa spłaty tych pożyczek przez osoby zamieszkujące w innych odrębnych nieruchomościach, a więc sprzecznie z art. 4 ust. 4 ¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej: u.s.m.). Przyjęcie tej uchwały prowadzi do tego, że wbrew wskazanemu przepisowi Zarząd Spółdzielni nie prowadzi dla każdej nieruchomości odrębnie ewidencji wpływów i wydatków funduszu remontowego. Powód zarzucił także, że zaskarżona uchwała jest sprzeczna z art. 27 ust. 2 u.s.m. w zw. z art. 29 ust. 1 i 1a ustawy o własności lokali (dalej: u.w.l.) i z art. 18 ust. 1 i 3 oraz art. 22 ust. 3 pkt 10 u.w.l., ponieważ uchwała powinna zostać podjęta kolegialnie przez właścicieli 505 mieszkań i Spółdzielnię Mieszkaniową.

Pozwana Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w S. wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie od powoda na jej rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

W uzasadnieniu podniosła, że powód nie wykazał żadnej z przesłanek warunkujących zasadność powództwa, w tym aby zaskarżona uchwała dotyczyła prawa odrębnej własności lokalu przysługującemu powodowi zgodnie z art. 24 u.s.m., aby była sprzeczna z przepisem ustawowym, co warunkuje stwierdzenie nieważności uchwały zgodnie z art. 42 § 2 ustawy Prawo spółdzielcze (dalej: u.p.s.), była sprzeczna z postanowieniami statutu bądź dobrymi obyczajami lub godziła w interesy spółdzielni albo miała na celu pokrzywdzenie powoda, co zgodnie z art. 42 § 3 u.p.s. warunkuje możliwość uchylenia uchwały. Odnosząc się do podstawy roszczenia zawartej w art. 42 § 3 u.p.s. pozwana podniosła, że powództwo zostało wniesione po upływie przewidzianego do tego 6-tygodniowego terminu. Ostatnia część Walnego Zgromadzenia odbyła się w dniu 23 czerwca 2015 r., a zatem termin mijał 4 sierpnia 2015 r., gdyż powód był obecny na obu częściach Walnego Zgromadzenia. Pozwana Spółdzielnia podniosła również, że podnoszony przez powoda art. 4 ust. 4 ¹ u.s.m. odnosi się do obowiązków prowadzenia przez zarząd ewidencji przychodów i kosztów oraz wpływów i wydatków funduszu remontowego odrębnie dla każdej nieruchomości. Nieruchomość, na której zamieszkuje powód jest nieruchomością wielobudynkową, położoną na ul. (...), obejmującą działki nr (...), na której znajdują się budynki wielolokalowe o numerach: (...). Zaskarżona uchwała miała na celu zasilenie funduszu remontowego dla przedmiotowej nieruchomości z funduszu zasobowego celem wykonania najpilniejszych prac w jednym z budynków, która byłaby zwracana w 2016 r. z gromadzonego w nieruchomości funduszu remontowego w 2016 r. Nie wiąże się to z żadnymi dodatkowymi obciążeniami dla osób posiadających tytuł prawny do lokali w przedmiotowej nieruchomości poza wynikającymi z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Odnosząc się do zarzutu niezgodności zaskarżonej uchwały z art. 27 ust. 2 u.s.m. w zw. z art. 18 ust. 1 i 3, art. 22 ust. 3 pkt 10 i art. 29 ust. 1 i 1a u.w.l. Spółdzielnia wskazała, że w przedmiotowej nieruchomości, ani nie wyodrębniono wszystkich lokali, ani nie doszło do podjęcia uchwały w trybie art. 24 ¹ u.s.m., a więc zarząd nieruchomością wspólną, w tym także co do czynności przekraczających zwykły zarząd, sprawuje pozwana, a tym samym nie doszło do powstania wspólnoty mieszkaniowej i obowiązku podejmowania uchwał w sprawie zarządu nieruchomością zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali.

Wyrokiem z dnia 8 grudnia 2015 roku Sąd Okręgowy w Bielsku- Białej oddalił powództwo i zasądził od powoda na rzecz pozwanej kwotę 197 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

Rozstrzygnięcie to sąd oparł na następujących ustaleniach :

Uchwałą nr (...) z dnia 22 i 23 czerwca 2015 r. Walne Zgromadzenie członków Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w S. wyraziło zgodę na udzielenie wewnętrznej pożyczki w łącznej kwocie 870.000 zł z funduszu zasobowego – z wolnych środków z przekształceń mieszkań, dla nieruchomości przy ul. (...), w tym w kwocie 600.000 zł dla nieruchomości przy ul. (...) z przeznaczeniem na wykonanie remontu balkonów w budynku przy ul. (...), z tym, że środki te zwrócone będą w 2016 r. z wpłaty na fundusz remontowy budynków wchodzących w skład nieruchomości przy ul. (...) o numerach: (...), w kwocie 250.000 zł dla nieruchomości przy ul. (...) z przeznaczeniem na wykonanie instalacji c.c.w. w budynkach przy ul. (...), z tym, że środki te zwrócone będą w 2016 i 2017 r. z wpłaty na fundusz remontowy budynków wchodzących w skład nieruchomości przy ul. (...) o numerach: (...), w kwocie 20.000 zł dla nieruchomości przy ul. (...) z przeznaczeniem na wykonanie remontu kotłowni w budynku przy ul. (...), z tym, że środki te zwrócone będą w 2016 i 2017 r. z wpłaty na fundusz remontowy budynków wchodzących w skład nieruchomości przy ul. (...) o numerach: (...).

Powód jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku nr (...) usytuowanego na nieruchomości położonej przy ul. (...), obejmującej działki ewidencyjne numery(...), na której położone są także inne budynki o numerach: (...). Nie jest on członkiem Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w S.. W budynkach usytuowanych na tej nieruchomości znajdują się lokale mieszkalne: własnościowe członków i nie-członków Spółdzielni, stanowiące odrębną własność członków i nie-członków Spółdzielni, jak i lokatorskie.

Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w S. tworzy między innymi fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych, a obowiązek świadczenia na ten fundusz dotyczy członków Spółdzielni, właścicieli lokali nie będących członkami Spółdzielni oraz osób nie będących członkami Spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali (§ (...) Statutu). Zarząd Spółdzielni prowadzi odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencję wpływów i wydatków funduszu remontowego (§ (...)Statutu).

Utworzony przez Spółdzielnię Mieszkaniową (...) w S. fundusz remontowy na dzień 31 grudnia 2014 r. wynosił 146.046,83 zł.

W oparciu o tak ustalony stan faktyczny , nie podzielił Sąd Okręgowy argumentacji strony pozwanej co do spóźnionego powództwa oraz co do braku legitymacji czynnej powoda z uwagi na treść art.24u.s.m. wskazując, że zaskarżona uchwała dotyczy wykorzystania środków pieniężnych zgromadzonych w ramach funduszu zasobowego na wykonanie remontów i prac w częściach wspólnych nieruchomości, które następnie będą zwracane z funduszu remontowego, do zasilania którego w formie opłat zobowiązany jest także powód jako właściciel lokalu niebędący członkiem Spółdzielni. Oznacza to, że zaskarżona uchwała dotyczy jego prawa odrębnej własności lokalu. Odnośnie zachowania 6 tygodniowego terminu do wniesienia powództwa sad i instancji podał w motywach swojego orzeczenia ,że uchwała nr (...)została podjęta w dniach 22 i 23 czerwca 2015 r. Powództwo natomiast zostało wniesione w dniu 4 sierpnia 2015 r. poprzez nadanie w tym dniu pozwu w placówce pocztowej, co zgodnie z art. 165 § 2 k.p.c. jest równoznaczne z wniesieniem do Sądu. Oznacza to szósty tydzień, licząc od dnia 23 czerwca 2015 r. upłynął z końcem dnia 4 sierpnia 2015 r. Tym samym powód zmieścił się w powyższym terminie do wniesienia pozwu.

Sąd I instancji dokonując merytorycznej oceny zgłoszonego powództwa wskazał ,że stosownie do art. 42 § 3 u.p.s. uchyleniu podlega uchwała sprzeczna z postanowieniami statutu bądź dobrymi obyczajami lub godząca w interesy spółdzielni albo mająca na celu pokrzywdzenie jej członka, a stosownie do art. 42 § 2 u.p.s. nieważna jest uchwała sprzeczna z ustawą.

Oznacza to, że do uchylenia lub stwierdzenia nieważności uchwały niezbędne jest zaistnienie co najmniej jednej z powyższych przesłanek, to jest uchwała musi być sprzeczna z postanowieniami statutu lub sprzeczna z dobrymi obyczajami lub godząca w interesy spółdzielni lub mieć na celu pokrzywdzenie członka spółdzielni albo sprzeczna z ustawą. Ciężar wykazania istnienia tych przesłanek, zgodnie z art. 6 k.c., spoczywa na powodzie.

Powód uzasadniając swoje żądanie w pierwszej kolejności powołał się na naruszenie art. 4 ust. 4 ¹ u.s.m. przez to, że przyjęcie zaskarżonej uchwały prowadzi do tego, że wbrew wskazanemu przepisowi Zarząd Spółdzielni nie prowadzi dla każdej nieruchomości odrębnie ewidencji wpływów i wydatków funduszu remontowego.

Zgodnie z powołanym przepisem zarząd spółdzielni prowadzi odrębnie dla każdej nieruchomości między innymi ewidencję wpływów i wydatków funduszu remontowego zgodnie z art. 6 ust. 3, a ewidencja wpływów i wydatków funduszu remontowego na poszczególne nieruchomości powinna uwzględniać wszystkie wpływy i wydatki funduszu remontowego tych nieruchomości. Natomiast zgodnie z art. 6 ust. 3 u.s.m. spółdzielnia tworzy fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych, na który obowiązek świadczenia mają także właściciele lokali niebędących członkami spółdzielni.

Biorąc to pod uwagę, Sąd Okręgowy uznał że brak jest podstaw do przyjęcia , że doszło do naruszenia tego przepisu poprzez podjęcie przez Walne Zgromadzenie uchwały nr (...). Uchwała ta w § (...) dotyczy bowiem wykorzystania środków pieniężnych zgromadzonych w ramach funduszu zasobowego – z wolnych środków - na wykonanie remontu balkonów w budynku przy ul. (...), z obowiązkiem zwrotu tych środków w 2016 r. z wpłat na fundusz remontowy budynków wchodzących w skład nieruchomości położonej przy ul. (...). Oznacza to, że w tym zakresie uchwała dotyczy wyłącznie jednej nieruchomości. Nie ma przy tym znaczenia, na co powołuje się powód, że nieruchomość ta składa się z czterech działek ewidencyjnych ((...)), gdyż działki te nie stanowią o odrębnych nieruchomości, a jedynie wchodzą w skład jednej nieruchomości objętej KW nr (...). Działki ewidencyjne stanowią wyłącznie podział w znaczeniu geodezyjnym, nie prawnym, o którym mowa w art. 4 ust. 4 ^{( 1)} u.s.m. Ostatecznie koszt remontu balkonów rozliczony zatem będzie z funduszu remontowego dotyczącego wyłącznie nieruchomości, na której znajduje się budynek nr (...) (z wpłat na fundusz remontowy budynków wchodzących w skład nieruchomości przy ul. (...) o numerach: (...)).

Kolejny zarzut powoda dotyczącego sposobu podejmowania zaskarżonej uchwały, który w ocenie powoda naruszał art. 27 ust. 2 u.s.m. w zw. z art. 29 ust. 1 i 1a u.w.l. i z art. 18 ust. 1 i 3 oraz art. 22 ust. 3 pkt 10 u.w.l. poprzez wykroczenie poza granice powierzonego zarządu, także nie został uwzględniony przez sąd I instancji .Sąd ten z powołaniem na treść art. 27 ust. 2 u.s.m. określającego kwestie zarządu wskazał , że zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l., choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 24 ¹ i art. 26. Przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio.

Dodatkowo sąd i instancji stwierdził, że przepisy art. 24 ¹ i art. 26 u.s.m. nie miały zastosowania w sprawie, ponieważ dotyczą one sytuacji, gdy została podjęta uchwała, że w zakresie praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (art. 24 ¹ ust. 1 u.s.m.) lub jeżeli w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali (art. 26 ust. 1 u.s.m.). Z materiału dowodowego nie wynika, aby taka uchwała została podjęta, a nadto aby w objętych zaskarżoną uchwałą nieruchomościach została wyodrębniona własność wszystkich lokali.

Oznacza to, wskazał w swoim uzasadnieniu sąd I instancji , że stosownie do art. 27 ust. 2 u.s.m. do zarządu Spółdzielni zastosowanie miały wyłącznie art. 18 ust. 1 i art. 29 ust. 1 i 1a u.w.l. Zgodnie z tymi przepisami Spółdzielnia sprawuje zarząd nieruchomością wspólną i jest obowiązana prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej, a okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy. Przepisy te nie zostały naruszone poprzez zaskarżoną uchwałę. Przeciwnie, określa ona, że ostatecznie rozliczenia remontów i prac poszczególnych nieruchomości będą dokonane z opłat na fundusz remontowy mieszkańców tych poszczególnych nieruchomości.

Natomiast, biorąc pod uwagę przywołaną treść art. 27 ust. 2 u.s.m., przepisy art. 18 ust. 3 i art. 22 ust. 3 pkt 10 u.w.l., których naruszenia dopatruje się powód, nie miały zastosowania w niniejszej sprawie .Jednocześnie sąd I instancji wskazał , że zarząd Spółdzielni nieruchomościami wspólnymi, o którym mowa w art. 27 ust. 2 u.s.m. dotyczy również czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, a więc też czynności objętych zaskarżoną uchwałą. Z powołaniem na orzecznictwo Sadu Najwyższego Sąd Okręgowy wskazał ,że spółdzielnia mieszkaniowa może samodzielnie dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. W szczególności stanowisko takie zostało przedstawione w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 27 marca 2014 r., III CZP 122/13, OSNC 2015/1/3. Na jednolitość tego stanowiska wskazuje między innymi uchwała Sądu Najwyższego z dnia 9 lutego 2012 r., III CZP 89/11, ONSC 2012/7-8/86, wyrażająca takie samo zdanie w tym zakresie, a ostatnio postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 29 kwietnia 2015 r., V CSK 273/14, Lex nr 1710403.

W konsekwencji Sąd Okręgowy oddalił powództwo obciążając powoda zwrotem kosztów procesu należnych pozwanemu.

Apelację od wyroku Sądu Okręgowego wniósł powód zarzucając sądowi I instancji :

- nieuwzględnienie i naruszenie przepisów postępowania o dowodach przez pominięcie i nierozpoznanie w sprawie przedstawionych pism wniosków dowodowych ,a przez to nieustalenie właściwie stanu faktycznego

-naruszenie przepisów ustaw: kodeks cywilny ,ustawy o księgach wieczystych i hipotece, ustawy Prawo spółdzielcze ,ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy o własności lokali oraz przepisów statutu spółdzielni

- naruszenie innych wiążących się z w/w przepisów prawa materialnego i procesowego

- nieważność postępowania gdyż pełnomocnik strony pozwanej nie był i nie jest należycie reprezentowany

W oparciu o tak sformułowane zarzuty powód wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku i uwzględnienie powództwa, ewentualnie uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania sądowi I instancji.

Sąd Apelacyjny zważył co następuje :

apelacja jest całkowicie nieuzasadniona co skutkuje jej oddaleniem .

W pierwszej kolejności ocenić należy jako najdalej idący zarzut nieważności postepowania, który powód postawił w związku z w jego ocenie nienależytą reprezentacją strony pozwanej .

Pozwana spółdzielnia w toku tego postepowania reprezentowana była przez fachowego pełnomocnika . Pełnomocnictwo zostało udzielone przez podmioty do tego uprawnione co pozwana potwierdziła pełnym odpisem z KRS.

Kwestię tego kto może pełnić funkcję pełnomocnika w toku postępowania cywilnego określa art. 87 kodeksu postępowania cywilnego . Pozwaną w toku sprawy reprezentował pełnomocnik będący radcą prawnym któremu udzieliły pełnomocnictwa osoby do tego uprawnione wpisane do rejestru.

Mając zatem powyższe wywody brak jest podstaw do przyjęcia że w sprawie zachodziła nieważność postępowania.

Jako niezasadny ocenić należy także zarzut niewłaściwej oceny przez sąd I instancji zebranego w sprawie materiału dowodowego. Choć skarżący nie wskazał podstawy prawnej powyższego zarzutu, podnieść należy, iż w istocie zmierza on do wykazania, iż Sąd Okręgowy naruszył przepisy postępowania tj. art. 233 § 1 k.p.c. poprzez niewłaściwą ocenę zebranego materiału dowodowego , co doprowadziło do błędnego ustalenia stanu faktycznego.

Art. 233 § 1 k.p.c. stanowi, iż sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. Sąd dokonuje oceny wszystkich dowodów przeprowadzonych w postępowaniu, jak również wszelkich okoliczności towarzyszących przeprowadzaniu poszczególnych dowodów, mających znaczenie dla ich mocy i wiarygodności (tak np. Sąd Najwyższy w uzasadnieniu orzeczenia z 11 lipca 2002 roku, IV CKN 1218/00, LEX nr 80266) .

Ramy swobodnej oceny dowodów są zakreślone wymaganiami prawa procesowego, doświadczenia życiowego, regułami logicznego myślenia oraz pewnym poziomem świadomości prawnej, według których sąd w sposób bezstronny, racjonalny i wszechstronny rozważa materiał dowodowy jako całość, dokonuje wyboru określonych środków dowodowych i ważąc ich moc oraz wiarygodność, odnosi je do pozostałego materiału dowodowego (tak też Sąd Najwyższy w licznych orzeczeniach, np. z dnia 19 czerwca 2001 roku, II UKN 423/00, OSNP 2003/5/137).Skuteczne postawienie zarzutu naruszenia przez sąd art. 233 § 1 k.p.c. wymaga wykazania, iż sąd uchybił zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego.

W ocenie Sądu Apelacyjnego zarzuty skarżącego powoda, sprowadzają się jedynie do polemiki ze stanowiskiem Sądu Okręgowego i stanowią odmienną interpretację dowodów dokonaną przez tenże Sąd.

Skarżący nie przedstawił zarzutów, które podważyłyby tok rozumowania Sądu Okręgowego odnośnie oceny materiału dowodowego, zaś odmienna ocena tegoż materiału nie stanowi podstawy dla zmiany zaskarżonego rozstrzygnięcia. Analizując treść obszernego uzasadnienia apelacji wskazać należy, że powód w ogóle kwestionuje prawo spółdzielni do podejmowania uchwał po wyodrębnieniu lokali mieszkalnych ,a zatem zakres zarządu nieruchomością jak również twierdzi, że uchwała dotyczy więcej niż jednej nieruchomości, co powoduje że nie będzie możliwa ewidencja wpływów i wydatków w stosunku do każdej z nieruchomości osobno. Wreszcie powód w apelacji kwestionuje, że balkony których dotyczy zaskarżona uchwała to części wspólne nieruchomości, a tym samym kwestionuje prawo pozwanej do podejmowania uchwał dotyczących wyłącznie odrębnej własności lokali.

Niezasadnym jest zarzut obrazy naruszenia przepisów prawa materialnego , a to art. 4 ust. 4 ¹ u.s.m. .Zgodnie z powołanym przepisem zarząd spółdzielni prowadzi odrębnie dla każdej nieruchomości między innymi ewidencję wpływów i wydatków funduszu remontowego zgodnie z art. 6 ust. 3, a ewidencja wpływów i wydatków funduszu remontowego na poszczególne nieruchomości powinna uwzględniać wszystkie wpływy i wydatki funduszu remontowego tych nieruchomości. Natomiast zgodnie z art. 6 ust. 3 u.s.m. spółdzielnia tworzy fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych, na który obowiązek świadczenia mają także właściciele lokali niebędących członkami spółdzielni.

Biorąc to pod uwagę, brak jest podstaw do uznania, że doszło do naruszenia tego przepisu poprzez przyjęcie przez Walne Zgromadzenie uchwały nr (...). Uchwała ta w § (...) dotyczy bowiem wykorzystania środków pieniężnych zgromadzonych w ramach funduszu zasobowego – z wolnych środków - na wykonanie remontu balkonów w budynku przy ul. (...), z obowiązkiem zwrotu tych środków w 2016 r. z wpłat na fundusz remontowy budynków wchodzących w skład nieruchomości położonej przy ul. (...). Oznacza to, że w tym zakresie uchwała dotyczy wyłącznie jednej nieruchomości. Nie ma przy tym znaczenia, na co powołuje się powód, że nieruchomość ta składa się z czterech działek ewidencyjnych ((...)), gdyż działki te nie stanowią o odrębnych nieruchomości, a jedynie wchodzą w skład jednej nieruchomości objętej KW nr (...). Działki ewidencyjne stanowią wyłącznie podział w znaczeniu geodezyjnym, nie prawnym, o którym mowa w art. 4 ust. 4 ^{( 1)} u.s.m. Ostatecznie koszt remontu balkonów rozliczony zatem będzie z funduszu remontowego dotyczącego wyłącznie nieruchomości, na której znajduje się budynek nr (...) (z wpłat na fundusz remontowy budynków wchodzących w skład nieruchomości przy ul. (...) o numerach: (...)).

Podobnie zaskarżona uchwała w § (...) dotyczy finansowania remontów i prac na odrębnych nieruchomościach, prowadząc do tego, że co do każdej z tych nieruchomości ostatecznie rozliczenie nastąpi odrębnie.

Nie jest także trafny zarzut powoda dotyczącego sposobu podejmowania zaskarżonej uchwały, który w jego ocenie naruszał art. 27 ust. 2 u.s.m. w zw. z art. 29 ust. 1 i 1a u.w.l. i z art. 18 ust. 1 i 3 oraz art. 22 ust. 3 pkt 10 u.w.l. poprzez wykroczenie poza granice powierzonego zarządu. Sąd I instancji z powołaniem na treść art. 27 ust. 2 u.s.m. określającego kwestie zarządu szczegółowo wyjaśnił tą kwestie , wskazując, że zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l., choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 24 ¹ i art. 26. Przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio.

Dodatkowo w ślad za Sądem Okręgowym wskazać należy ,że przepisy art. 24 ¹ i art. 26 u.s.m. nie miały zastosowania w sprawie, ponieważ dotyczą one sytuacji, gdy została podjęta uchwała, że w zakresie praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (art. 24 ¹ ust. 1 u.s.m.) lub jeżeli w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali (art. 26 ust. 1 u.s.m.). Z materiału dowodowego nie wynika, aby taka uchwała została podjęta, a nadto aby w objętych zaskarżoną uchwałą nieruchomościach została wyodrębniona własność wszystkich lokali.

Oznacza to, że stosownie do art. 27 ust. 2 u.s.m. do zarządu Spółdzielni zastosowanie miały wyłącznie art. 18 ust. 1 i art. 29 ust. 1 i 1a u.w.l. Zgodnie z tymi przepisami Spółdzielnia sprawuje zarząd nieruchomością wspólną i jest obowiązana prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej, a okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy. Przepisy te nie zostały naruszone poprzez zaskarżoną uchwałę. Przeciwnie, określa ona, że ostatecznie rozliczenia remontów i prac poszczególnych nieruchomości będą dokonane z opłat na fundusz remontowy mieszkańców tych poszczególnych nieruchomości.

Niewątpliwie balkony co do zasady służą do wyłącznego użytku poszczególnych właścicieli lokali, ponieważ wejścia na te balkony prowadzą wyłącznie z lokali mieszkalnych. Ta ostatnia okoliczność przesądza o fakcie, iż wspomniane balkony są częściami składowymi konkretnych lokali, co w świetle art. 3 ust. 2 ustawy, co do zasady, wyłącza możliwość uznania ich za elementy nieruchomości wspólnej.

Wydawać by się zatem mogło, iż wszelkie koszty związane z ich utrzymaniem, obciążają wyłącznie właścicieli i że rację ma apelujący powód . Ze stwierdzeniem tym nie sposób się jednak zgodzić. Mimo, iż z racji swojego położenia, balkony zwykle nie stanowią nieruchomości wspólnej, to jednak poszczególne ich elementy zawierają się w tejże nieruchomości i jako takie obciążają całą Spółdzielnię.

W budynkach wielomieszkaniowych, gdzie istnieją wyodrębnione lokale oraz część wspólna, nie da się precyzyjnie przeprowadzić granicy, która będzie oddzielać uprawnienia jednych właścicieli od drugich, oraz od nieruchomości wspólnej. Oczywistym jest, iż prawa poszczególnych lokatorów będą na siebie zachodziły i tylko poszanowanie zasad współżycia społecznego, prawa sąsiedzkiego i panujących zwyczajów pozwoli na bezkonfliktowe współposiadanie. Przykładem zachodzenia na siebie praw są choćby elementy instalacji gazowych, wodnych i elektrycznych, które choć znajdują się wewnątrz lokali, to jednak w znacznej części stanowią nieruchomość wspólną i koszty związane z ich eksploatacją ponosi spółdzielnia.

Podobne, choć nie tożsame uwagi poczynić można odnośnie balkonów. Problem natury prawnej balkonów analizowany był tak w doktrynie jak i orzecznictwie Sądu Najwyższego na przestrzeni wielu lat. Z uwagi jednak na różnorodność balkonów, tj. sposobu ich budowania, połączenia z nieruchomością czy możliwością dostępu, nie można wyprowadzić sztywnych reguł, który określą granice, gdzie kończy się nieruchomość wspólna a gdzie zaczyna część składowa wyodrębnionego lokalu, którą jest balkon.

W przypadku takich części balkonów jak : balustrady, płyta przednia, docieplenie, izolacja pozioma i wylewka betonowa zabezpieczająca izolację poziomą nie może budzić wątpliwości, że są to części wspólne budynku, a bardzo często jest tak, że części służące do wyłącznego użytku mogą wpływać na sytuację pozostałych współwłaścicieli . Dla przykładu, ocieplenie wnętrza balkonów, a więc co do zasady części pomocniczej konkretnego lokalu, wpływa na sytuację wszystkich właścicieli. Ocieplenie balkonów obniża koszty ogrzania całego budynku. Tym samym, ocieplenie balkonów środkami z funduszu remontowego , służy wszystkim lokatorom. Kolejną kwestią jest stan posadzek balkonowych. Gdyby , uznać, iż posadzki balkonów winny być wyremontowane przez lokatorów, to tym samym lokatorzy ci powinni ponieść także koszty remontu części sufitowych balkonów nad nimi się znajdujących. Każdy z lokatorów byłby wówczas zobowiązany do wyremontowania przestrzeni balkonu wyodrębnionej balustradą, podłogą, ścianami i sufitem.

Przy przyjęciu takiej koncepcji, lokatorzy- właściciele prowadziliby remonty we własnym zakresie, co częstokroć wiązałoby się z niemożnością utrzymania odpowiedniego stanu tych części budynku i estetyki. Koniecznym byłoby ustawianie rusztowań dla balkonów położonych wyżej, co prowadziłoby do tego, iż budynek byłby wiecznie remontowany, nie można bowiem zmuszać poszczególnych lokatorów do przeprowadzenia remontu w jednym czasie, skoro kwestia ta miałaby zależeć od ich uznania.

Ponadto, gdyby uznać, iż remont i ocieplenie balkonów leży tylko w gestii właścicieli, do takich czynności mogłoby nigdy nie dojść. W efekcie powstałaby sytuacja, w której odpadające tynki stwarzałyby niebezpieczeństwo dla lokali niżej położonych, zaś woda z przeciekających posadzek zalewałaby inne mieszkania, w tym także mieszkania położone na parterze. Wzrosłyby także koszty ogrzania budynku.

Powyższe rozważania mają na celu wykazanie, iż w przypadku balkonów, nie jest możliwym precyzyjne ustalenie podziału, odnośnie tego, gdzie zaczyna się prawo własności jednego lokatora, a gdzie nieruchomość wspólna. Z natury faktycznej samego balkonu wynika, iż zwykle służy on co najmniej 2 mieszkaniom (jako swoisty taras oraz zadaszenie), oraz jest elementem konstrukcyjnym nieruchomości. Takimi elementami konstrukcyjnymi są ściany, balustrada i posadzki, albowiem są częścią założeń architektonicznych, nie służą wyłącznie konkretnym osobom a stan ich wpływa na stan budynku.

W tym miejscu zasadnym jest powołanie , stanowiska Sądu Najwyższego wyrażonym w uchwale z dnia 7 marca 2008 r. III CZP 10/2008, zgodnie z którym : „Właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową .

Skoro zarzuty apelacji nie potwierdziły się i brak jest podstaw do przyjęcia , że zaskarżona uchwał jest sprzeczna z ustawą( art.42§3 u.p.s.) narusza postanowienia statutu , dobre obyczaje lub godzi w interesy spółdzielni ,nie ma też na celu pokrzywdzenie jej członka(art.42§2 u.p.s.), apelacja powoda jako pozbawiona podstaw prawnych podlega oddaleniu, o czym Sąd orzekł zgodnie z treścią art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono zgodnie z treścią art. 108§1 przy zastosowaniu art. 98 k.p.c.

Koszty procesu to - według art. 98 § 1k.p.c. - koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony. Przez koszty procesu należy rozumieć: a) koszty sądowe, obejmujące opłaty sądowe (opłaty i opłaty kancelaryjne) oraz wydatki (art. 2 ust. 1 u.k.s.c.), b) koszty strony występującej osobiście lub przez pełnomocnika, który nie jest adwokatem, radcą prawnym lub rzecznikiem patentowym, c) koszty związane z reprezentowaniem strony przez adwokata, radcę prawnego lub rzecznika patentowego

W toku postępowania apelacyjnego pozwana spółdzielnia była reprezentowana przez fachowego pełnomocnika . Zgodnie z przepisami Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych stawka minimalna za prowadzenie sprawy o uchylenie uchwały organu spółdzielni wynosi 360 złotych – § 8.1.

Zgodnie natomiast z §10 tego Rozporządzenia stawka minimalna za prowadzenie sprawy w postępowaniu apelacyjnym przed Sądem Apelacyjnym wynosi 75 procent stawki minimalnej . Mając zatem na uwadze treść art. 98 k.p.c. oraz powołanych przepisów Rozporządzenia które znajduje zastosowanie w sprawie z uwagi na datę wniesienia apelacji orzeczono jak w punkcie 2 wyroku.

SSO del. Joanna Głogowska SSA Piotr Wójtowicz SSA Joanna Naczyńska