Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 5 czerwca 2014 roku

Sąd Okręgowy w Szczecinie II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

Przewodniczący:	SSO Zbigniew Ciechanowicz (spr.)
Sędziowie:	SSO Małgorzata Grzesik SSO Agnieszka Bednarek-Moraś
Protokolant:	sekr. sądowy Małgorzata Idzikowska-Chrząszczewska

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 czerwca 2014 roku w S.

sprawy z powództwa I. K., K. K. (1), S. L.

i I. B.

przeciwko A. K.

o zapłatę

na skutek apelacji wniesionej przez powodów

od wyroku Sądu Rejonowego Szczecin - Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie

z dnia 27 czerwca 2013 r., sygn. akt I C 913/11

1.  zmienia zaskarżony wyrok w taki sposób, iż:

a)  w punkcie I zasądza od pozwanej A. K. na rzecz powodów I. K., K. K. (1), S. L. i I. B. kwotę 3 450 (trzech tysięcy czterystu pięćdziesięciu) złotych wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 22 lutego 2011 roku i oddala powództwo w pozostałej części;

b)  w punkcie II zasądza od powodów na rzecz pozwanej kwotę 985 (dziewięciuset osiemdziesięciu pięciu) złotych tytułem kosztów procesu;

2.  zasądza od pozwanej na rzecz powodów kwotę 473 (czterystu siedemdziesięciu trzech) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

Uzasadnienie wyroku z dnia 5 czerwca 2014 r.::

Wyrokiem z dnia 27 czerwca 2013 roku Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie w sprawie o sygn. akt I C 913/11:

I.  oddalił powództwo,

II.  przyznał od powodów S. L., I. B., K. K. (1), I. K. solidarnie na rzecz pozwanej A. K. kwotę 2.417 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego i opłaty skarbowej.

Sąd Rejonowy wydał rozstrzygnięcie w oparciu o następujący stan faktyczny:

Pozwana w powodowej WM zarezerwowała 3 pomieszczenia strychowe przy ul. (...) do adaptacji na lokale mieszkalne z tym, że 1 pomieszczenie dla siebie, 2 powierzchnie dla brata wpłacając zaliczkę za trzy powierzchnie .

Uchwałą Nr 13/2009 w dniu 10.09.2009 roku (...) położonej w S. przy ul. (...) wyraziła pozwanej zgodę na przebudowę części wspólnych nieruchomości – strychu o pow. 69,41 m ² i 77.85 m ², położonych przy ul. (...) oraz o pow. 71,94 m ² poł. przy ul. (...) z przeznaczeniem na lokale mieszkalne oraz na ustanowienie odrębnych własności i sprzedaży lokali na rzecz inwestora, które powstaną na wskutek adaptacji poddasza przy ul. (...).

W dniu 14.12.2009 roku pozwana zawarła umowę adaptacji powierzchni strychowej na cele mieszkalne na 1 powierzchnię strychową 69,41 m ². Ponieważ brat pozwanej zrezygnował z dwóch powierzchni strychowych zarezerwowanych dla niego, powódka po rozmowie z p. K. z powodowej WM w poszukiwaniu nowego inwestora dla tych powierzchni strychu zgłosiła się do Biura (...) prowadzonego przez powodów, aby znaleźli nowego inwestora na 2 powierzchnie strychu. Biuro (...) wyszukało na 1 powierzchnię strychu p. K.. Pozwana napisała do powodowej WM o wyrażenie zgody na zmianę inwestora bez wskazania osoby inwestora z nazwiska.

W dniu 22.04.2010 roku WM nieruchomości poł. w S. przy ul. (...) nie podjęła o proponowanej treści; uchwały Nr 3/2010 dot. wyrażenia zgody pozwanej bądź osobie przez nią wskazanej na przebudowę powierzchni strychu przy ul. (...). Pismem z dnia 28.04.2010 roku pozwana A. K. zwróciła się do BOM-7 Sp. z o.o. o rozwiązanie umów sprzedaży powierzchni strychowych i zwrot wypłaconych pieniędzy. Na pismo pozwanej powodowa WM nie zareagowała.

Po wskazaniu przez pozwaną konkretnego inwestora na powierzchnię strychu przy ul. (...) i podania jego nazwiska – jedna powierzchnia strychu została przepisana na p. K..

W dniu 1.09.2010 roku strony zawarły przedwstępną umowę sprzedaży, w której pozwana zobowiązała się sprzedać na rzecz każdego z powodów w udziałach po ¼ części zgodnie z podjętą w tym zakresie uchwałą WM prawo do udziałów oraz prowadzenia adaptacji 69,41 m ² pow. strychu przy ul. (...) oraz wierzytelność o nabycie prawa własności lokalu mieszkalnego, który powstanie w wyniku adaptowanego strychu a powodowie zobowiązali się w/w prawa do nakładów, prowadzenia adaptacji i wierzytelności w wymienionych udziałach kupić za ceną 55 tysięcy złotych, z czego kwota 10 tysięcy złotych – tytułem zadatku została zapłacona przy sporządzaniu aktu notarialnego, resztę ceny kupujący zobowiązali się solidarnie zapłacić sprzedającej w dniu zawarcia umowy sprzedaży ( § 3 ust. 1 i 4 ).

W § 3 ust.2 umowy strony zobowiązały się zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży w terminie, najpóźniej do 2.11.2010 roku, pod warunkiem, że wcześniej sprzedająca uzyska zgodę WM na zmianę inwestora adaptacji z pozwanej na powodów wszelkich praw i obowiązków wynikających z zawartych przez pozwaną umów dot. adaptacji.

W § 4 umowy strony postanowiły, że w przypadku braku zgody WM na zmianę inwestora adaptacji, zobowiązują się niniejszą umowę zgodnie rozwiązać, przy jednoczesnym zwrocie przez sprzedającą na rzecz nabywców wpłaconego zadatku w wysokości 10 tysięcy złotych.

W tym samym dniu tj. 1.09.2010 roku pozwana zawarła analogiczną w treści przedwstępną umowę sprzedaży z R. T. (1) na 2-gą powierzchnię strychu 77,85 m ² z innymi liczbowymi danymi tylko co do ceny i wysokości zadatku.

Propozycja co do osób fizycznych w obu umowach przedwstępnych wyszła z Biura (...), Biuro to znalazło inwestora na 1 powierzchnię strychową w osobie p. R. T. (1), co do drugiej powierzchni strychu zaproponowali siebie i z tymi propozycjami pozwana się zgodziła. Z propozycjami do pozwanej wystąpił powód K. K. (1) – pracownik Biura. Pozwana miała wystąpić do powodowej WM o zmianę inwestora, strony umówiły się do notariusza, w akcie notarialnym umów przedwstępnych strony zaznaczyły, że jeśli WM nie wyrazi zgody na przepisanie tych powierzchni to polubownie rozwiążą umowę przy zwrocie zadatku. Współpraca pozwanej z Biurem (...) trwała od początku do 2010 roku.

W dniu 2.09.2010 roku pozwana pisemnie wystąpiła do powódki WM z prośbą o zmianę inwestora na powierzchnię strychową 69,41 m ² przy ul. (...) i przepisanie jej na nowych inwestorów wskazując powodów z imienia i nazwiska oraz na powierzchnię strychową 77,85 m ² i przepisanie jej na nowego inwestora pana R. T. (1). W tym samym dniu pismo –prośba pozwanej wpłynęło do powodowej WM. Na pismo pozwanej powodowa WM nie odpowiedziała.

Pismem z dnia 18.10.2010 roku jeden z powodów K. K. (1) zwrócił się do Zarządu WM o pisemnie potwierdzenie w terminie do 29.10.2010 roku zgody WM na zmianę inwestorów w osobach powodów, pismo zostało bez odpowiedzi.

W dniu 3.02.2011 roku pełnomocnik powodów wezwał pozwaną do zapłaty kwoty 13.450 złotych tytułem zwrotu podwójnej kwoty zadatku. W odpowiedzi pełnomocnik pozwanej odmówił zapłaty jakiejkolwiek kwoty z tego tytułu.

W tych okolicznościach faktycznych Sąd Rejonowy uznał powództwo za niezasadne.

Sąd wskazał, że powodowie dochodzą zwrotu podwojonego zadatku pomniejszonego o uiszczoną przez pozwaną kwotę w dniu 25.01.2011 roku, przy czym przyczyny dla której nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej upatrują oni w celowym, świadomym a także zawinionym działaniu pozwanej w dacie 1.09.2010 roku tj. przy podpisywaniu z nią umowy przedwstępnej z uwagi na jej wiedzę co do treści zapadłej uchwały WM z dnia 22.04.2010 roku.

Z treści umowy przedwstępnej z dnia 1.09.2010 roku wynikało, zdaniem Sądu Rejonowego, że strony zobowiązały się zawrzeć przyrzeczoną umowę pod warunkiem, że pozwana uzyska zgodę Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) na zmianę inwestora adaptacji strychu o pow. 69,41m ², na powodów i jednocześnie w treści tej samej umowy postanowiły, że w przypadku braku zgody WM na zmianę inwestora adaptacji strony zobowiązują się rozwiązać niniejszą umowę przy jednoczesnym zwrocie przez sprzedającą wpłaconego przez powodów zadatku w kwocie 10 tysięcy złotych. Zawarcie umowy przedwstępnej strony uzależniały zatem od zgody WM na zmianę inwestora co do tej powierzchni strychu zaś brak zgody spowoduje rozwiązanie umowy przedwstępnej i zwrot wpłaconego zadatku.

W ocenie Sądu uchwała Nr 3/2010 nie odmawiała pozwanej bądź osobie przez pozwaną wskazanej wyrażenie zgody na zmianę inwestora, a jedynie z jakiś względów formalnych nie przytoczonych w treści tej uchwały nie została podjęta, co nie może być– w przekonaniu Sądu- równoznaczne z odmową wyrażenia zgody przez WM. Za wiarygodne Sąd Rejonowy uznał wyjaśnienia pozwanej w kontekście zeznań przesłuchanych świadków, że uchwała z dnia 22.04.2010 roku dotyczyła niepodjęcia uchwały Nr 3/2010 o proponowanej tam treści była wynikiem braku wskazania inwestora z imienia i nazwiska, co zostało później uzupełnione przez pozwaną i WM zmieniła inwestora na p. K., co do powierzchni strychu przy ul. (...). Sąd uznał, że fakt ten nie mógł w żaden sposób oddziaływać na świadomość pozwanej co do odmowy przez WM wyrażenia zgody na zmianę inwestora w przyszłości, gdyż takiej odmowy z nie podjętej uchwały 3/2010 nie sposób wyczytać.

Sąd wskazał dalej, że strony w umowie przedwstępnej umówiły się, że taką zgodę na inwestorów- w osobach powodów uzyska pozwana od WM, a pozwana następnego dnia wystąpiła o zgodę na 2 powierzchnie strychu do WM pismem z dnia 2.09.2010 roku i że brak zgody (WM nie zareagowała na prośbę pozwanej) spowoduje rozwiązanie umowy i zwrot zadatku, co w przypadku umowy przedwstępnej z p. R. T. (1) nastąpiło.

Kolejno sąd dostrzegł, że zadatek wypłacony przez powodów jak też powołanie w treści umowy przedwstępnej art. 394 § 1 k.c. wskazuje, że strony przewidziały w umowie prawo odstąpienia od umowy w razie jej niewykonania przez którąkolwiek ze stron. Przewidziały więc strony umowne prawo odstąpienia od umowy (art. 395 §1 k.c.).

Podkreślił również, że przy zawarciu umowy przedwstępnej pozwana zobowiązała się do przedstawienia zgody Wspólnoty Mieszkaniowej na zmianę inwestora 2 części powierzchni strychowej o pow. 69,41 m ² na powodów i o pow. 77,85 m ² na R. T. (1). Wspólnota Mieszkaniowa nie odpowiedziała na pismo pozwanej w żaden sposób. Tak więc uprawniałoby to stronę drugą umowy tj. powodów do odstąpienia od umowy przedwstępnej w razie niewykonania zobowiązania umownego.

Zdaniem sądu w przedmiotowej sprawie powstała sytuacja, że powodowie nie złożyli oświadczenia o odstąpieniu od umowy, zatem nie powstało żądanie zwrotu zadatku lub podwójnej jego kwoty.

Apelację do wyroku Sądu Rejonowego złożyli powodowie i zaskarżając go w zakresie punktu pierwszego co do kwoty 3.450 zł oraz punktu drugiego wnieśli o jego zmianę poprzez zasądzenie od pozwanej na rzecz powodów kwoty 3.450 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 22 lutego 2011 r. do dnia zapłaty, stosunkowe rozdzielenie kosztów procesu w pierwszej instancji, tj. zasądzenie od powodów na rzecz pozwanej kwoty 985 zł, zamiast zasądzonej kwoty 2.417 zł i zasądzenie od pozwanej na rzecz powodów kosztów postępowania w postępowaniu II instancyjnym, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

Orzeczeniu zarzucono:

I.  naruszenie przepisów prawa materialnego przez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, tj.:

1.  art. 394 § 3 k.c. poprzez nie zasądzenie od pozwanej na rzecz powodów zwrotu wpłaconego przez nich zachowku, pomimo wystąpienia okoliczności obligujących Sąd do tego,

2.  art. 498 § 1 k.c., poprzez uznanie, iż w realiach niniejszej sprawy mogło dojść do jakichkolwiek potrąceń pomiędzy stronami,

II.  naruszenie przepisów prawa procesowego, mające istotny wpływ na wynik sprawy tj.:

1.  art. 244 k.p.c. w zw. z art. 56 k.c. w zw. z art. 76 k.c., poprzez nie uwzględnienie aktu notarialnego konstytuującego czynność prawną pomiędzy stronami i korzystającego z domniemania prawdziwości na okoliczność wysokości przekazanej przez powodów pozwanej kwoty zadatku, a także przesłuchanie powódki i świadka w tych okolicznościach,

2.  art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 6 k.c. w zw. z art. 252 k.p.c., poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów- dokonanie oceny dowolnej a nie swobodnej, naruszenie czynnika ustawowego- nierozważenie całości zebranego w sprawie materiału dowodowego, oparcie oceny na pobieżnej analizie materiału dowodowego, brak odniesienia się do wszystkich przeprowadzonych dowodów i każdego z osobna, niewłaściwe przyjęcie, iż powodowie przekazań pozwanej 6.550 zł tytułem zadatku, co zostało wykazane przez pozwaną,

a)  art. 328 § 2 k.p.c. poprzez nie odniesienie się w pisemnym uzasadnieniu wyroku do wszystkich przeprowadzonych dowodów oraz nie podanie przyczyn, dlaczego niektórym z dowodów sąd odmówił mocy dowodowej.

Powodowie podkreślili, że uzasadnienie wyroku Sądu Rejonowego jest lakoniczne i niedokładne, zawiera nieprawdziwe informacje i jako takie nie wyczerpuje normy art. 328 k.p.c.

Niezależnie od tego wywiedzioną apelację zogniskowali wokół kwestii rozliczenia przekazanej przez powodów pozwanej kwoty 10.000 zł tytułem zadatku. Podkreślili, iż pisemne uzasadnienie wyroku sądu pierwszej instancji potwierdza, iż w dniu zawarcia umowy przedwstępnej pomiędzy powodami a pozwaną, tj. w dniu 1 września 2010 r. powodowie zapłacili pozwanej sumę pieniężną we wskazanej wysokości, co jednakże nie spowodowało poczynienia przez sąd dalszych ustaleń z tym związanych. Zdaniem skarżących nawet gdyby przyjąć za zasadne, iż to nie z winy pozwanej nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży prawa do nakładów praz prowadzenia adaptacji strychu, to wówczas zastosowanie znaleźć powinien art. 394 § 3 zd. 2 k.c., zgodnie z którym gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony, zadatek powinien zostać zwrócony. Pozwana w toku procesu zdawała się zmierzać do wykazania, iż za niewykonanie umowy przyrzeczonej z powodami nie ponosi odpowiedzialności, a zatem okolicznością bezsporną jest, iż pozwana powinna zwrócić powodom całą uiszczoną przez nich kwotę zadatku.

W tym zakresie podali, że jak wynika z aktu notarialnego z dnia 1 września 2010 r. sporządzonego przed notariuszem C. P., REP. A nr 8145/2010, przedwstępnej umowy sprzedaży prawa do nakładów oraz prowadzenia adaptacji powierzchni strychu (…) jak również wierzytelności o nabycie prawa własności lokalu mieszkalnego, który powstanie w wyniku adaptacji powierzchni strychu (…) cena wyniosła wynosi 55.000 zł, z czego kwota 10.000 zł, tytułem zadatku, została przy sporządzaniu tego aktu zapłacona, co sprzedająca potwierdziła. Powodowie przekazali zatem pozwanej kwotę 10.000 zł, tytułem zadatku, i taką też powinni otrzymać z powrotem, gdy nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej pomiędzy stronami. Pozwana tymczasem przelewem z dnia 25 stycznia 2011 r. zwróciła powodom jedynie kwotę 6.550 zł, a zatem do zwrotu przez pozwaną na rzecz powodów pozostaje kwota 3.450 zł.

Dalej podali, że pozwana powoływała się na okoliczność, iż w dniu podpisania umowy przedwstępnej powodowie przekazali pozwanej jedynie kwotę 6.550 zł a nie 10.000 zł. Zdaniem apelujących twierdzenia pozwanej we wskazanym zakresie nie zostały jednak przez nią w żaden sposób udowodnione, a moc dokumentu urzędowego w minimalnym chociażby zakresie nie została przez pozwaną obalona. Powodowie zaprzeczyli, iż tytułem zadatku przekazali pozwanej kwotę 6.550 zł nie zaś 10.000 zł. Podkreślili, że umowę przedwstępną z pozwaną z dnia 1 września 2010 r. zawarli jako osoby fizyczne, a nie jako wspólnicy (...) s. c. Pozwana nie mogła dokonać sobie sama (bez składania przy tym żadnego stosownego oświadczenia), jakiegokolwiek potrącenia (z wywodów pozwanej można wywnioskować, iż, realizując przelew ze stycznia 2011 r. samowolnie zatrzymała sobie kwotę 3.450 zł, z uwagi na niewykonanie przez (...) s. c. jakieś umowy). Dodali jeszcze, że pozwana w realiach niniejszej sprawy nie zgłosiła zarzutu potrącenia w sposób skuteczny. Pomijając brak tożsamości stron wskazali, że jest to zarzut materialno-prawny, i jako taki powinien być zgłoszony bezpośrednio stronie przez stronę (a nie pełnomocnikowi przez pełnomocnika).

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja zasługiwała na uwzględnienie.

Na wstępie podkreślić należy, że słusznie w uzasadnieniu apelacji strona powodowa podnosiła wystąpienie w uzasadnieniu Sądu Rejonowego szeregu braków, które zasadniczo gdyby nie obowiązek Sądu Okręgowego merytorycznego orzekania w zakresie zaskarżenia, uniemożliwiałyby kontrolę instancyjną zaskarżonego orzeczenia. I tak z pisemnych motywów wyroku wynika, że w gruncie rzeczy powodem, dla którego sąd I instancji nie uwzględnił zgłoszonego powództwa było to, że powodowie nie odstąpili od zawartej z pozwaną przedwstępnej umowy sprzedaży. Skoro tak to nie mogli oni domagać się, zdaniem sądu, zwrotu uiszczonego zadatku, co uczyli przedmiotem żądania pozwu. Z ustalonego w sprawie stanu faktycznego wynika jednak, iż strony skutecznie rozwiązały umowę przedwstępną, czego wyrazem jest choćby zwrot przez pozwaną kwoty 6.550 zł, która to okoliczność nie była przecież kwestionowana w toku postępowania. Sąd I instancji nie zajął się również w ogóle kwestią zarzutu potrącenia przez pozwaną kwoty 3.450 zł tytułem, jak należy domniemywać ze stanowiska zajętego przez pozwaną w toku procesu, nienależycie wykonanych przez stronę powodową usług pośrednictwa. Kwestia ta, ma tymczasem ważkie znaczenie w sprawie.

Okolicznością w sprawie niekwestionowaną było to, że uchwałą nr 13/2009 podjętą w dniu 10 września 2009 r. Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ul. (...) w S. wyraziła zgodę na przebudowę przez pozwaną części wspólnych nieruchomości- w tym między innymi strychu o powierzchni 69,41 m ² i 77,94 m ² położonego przy ul. (...) oraz strychu o powierzchni 71,94 m ² położonego przy ul. (...) z przeznaczeniem na lokale mieszkalne. Wspólnota wyraziła również zgodę na ustanowienie odrębnych własności i sprzedaż lokali mieszkalnych na rzecz inwestora, które miały powstać na skutek adaptacji poddasza (k. 12).

Zważyć nadto należy, że w dniu 12 stycznia 2010 r. między pozwaną a powodami S. L. i I. B. doszło do zawarcia umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, w ramach której powodowe zobowiązali się do świadczenia usług na rzecz pozwanej poprzez wyszukanie nabywców nieruchomości i prawa do adaptacji poddasza mieszczącego się przy ul. (...) w S. (k. 61). Na mocy tejże umowy, pozwana zobowiązała się do zapłaty kwoty prowizji w wysokości 3% wartości umowy przeniesienia własności powierzchni strychowej. Za dzień realizacji umowy pośrednictwa strony ustalił dzień zawarcia umowy przeniesienia własności lub przedwstępnej umowy przeniesienia własności, umowy najmu oraz umowy dzierżawy przez pozwaną z osobą wskazaną przez biuro nieruchomości. Prowizja, jak wynika z postanowień umownych zaakceptowanych przez pozwaną, płatna była w dniu realizacji umowy pośrednictwa bez dodatkowego wezwania na podstawie faktury wystawionej przez biuro nieruchomości. Strony zastrzegły również obowiązek zapłaty prowizji także w sytuacji wskazania powódce osoby, która zaoferuje chęć zakupu nieruchomości mieszczącej się przy ul. (...) w S., za cenę i na warunkach zaoferowanych przez pozwaną, a pozwana jako zamawiający nie przystąpi do transakcji, zmieni jej warunki, cenę lub rozwiąże umowę pośrednictwa. Z akt sprawy wynika, iż w ramach zlecenia Biuro (...) S.C. istotnie znalazło nabywcę na powierzchnię strychową (77,85 m ²) przy ul. (...) w S. w osobie R. T. (1).

Istotnym w sprawie pozostaje i to, że w dniu 1 września 2010 r., którą to kwestią zupełnie nie zajął się również Sąd Rejonowy, doszło do zawarcia dwóch przedwstępnych umów sprzedaży. I tak, z aktu notarialnego Rep. A nr (...) wynika, że pozwana zobowiązała się sprzedać na rzecz powodów w udziałach po ¼ części, prawo do nakładów oraz prowadzenia adaptacji 69,41 m ² powierzchni strychowej przy ul. (...) w S. zgodnie z podjętą w tym zakresie uchwałą Wspólnoty Mieszkaniowej (...) położonej w S. przy ul. (...) z dnia 10 września 2009 r. nr (...) i wierzytelności o nabycie prawa własności lokalu mieszkalnego, który powstanie w wyniku adaptacji powierzchni strychu. Strony postanowiły nadto, iż w przypadku braku zgody Wspólnoty Mieszkaniowej na zmianę inwestora adaptacji, dojdzie do rozwiązania przedwstępnej umowy sprzedaży, przy jednoczesnym zwrocie przez pozwaną jako sprzedającą wpłaconej jej przez powodów tytułem zadatku kwoty 10.000 zł (k. 16-18). Tożsamej treści przedwstępną umowę sprzedaży pozwana zawarła z R. T. (1) (Rep. A nr 8151/2010), przy czym jej przedmiot dotyczył prawa do nakładów oraz prowadzenia adaptacji 77,85 m ² powierzchni strychu przy ul. (...) w S. (k. 56-58).

Z ustalonego stanu faktycznego wynika również, że Wspólnota Mieszkaniowa nie zgodziła się na zmianę inwestora adaptacji części wspólnych nieruchomości objętych uchwałą nr 3 (k. 19). Ta zaś okoliczność spowodowała w rezultacie, iż zarówno powodowie jaki R. T. (2) nie nabyli prawa do adaptacji poddaszy, a przedwstępne umowy sprzedaży uległy rozwiązaniu. Ziścił się tym samym warunek żądania zwrotu kwoty zadatku uiszczonego przez powodów na poczet przyrzeczonej umowy sprzedaży z dnia 1 września 2010 r., które to żądanie powodowie uczynili zresztą przedmiotem zgłoszonego w sprawie powództwa. Dochodząc kwoty 13.450 zł powodowie uwzględnili fakt zwrotu przez pozwaną kwoty 6.550 zł, co nastąpiło w dniu 25 stycznia 2011 r.

Z akt sprawy wynika istotnie, że pozwana w styczniu 2011 r. wydała dyspozycję przelewu kwoty 6.550 zł tytułem zwrotu zadatku według aktu notarialnego Rep. A (...), przy czym dokonała tego z adnotacją dotyczącą potrącenia prowizji pośrednictwa (k. 29). Powodowie zaprzeczyli jednakże istnieniu wierzytelności w kwocie 3.450 zł z tytułu zawartej między stronami umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. W oparciu o taki stan rzeczy w wywiedzionej w sprawie apelacji domagali się zwrotu kwoty 3.450 zł stanowiącej różnicę pomiędzy uiszczonym na rzecz pozwanej zadatkiem w kwocie 10.000 zł, a tym co już pozwana świadczyła na rzecz powodów. Powodowie uzasadniając zajęte stanowisko powołali się na dowód z dokumentu- aktu notarialnego z dnia 1 września 2010 r., z treści którego wynika, iż kwota 10.000 zł tytułem zadatku zapłacona została w całości przy sporządzaniu aktu notarialnego, co pozwana potwierdziła.

W tym zakresie znaczenia nabrało zatem ustalenie w jakiej wysokości zadatek pozwana faktycznie otrzymała. Z twierdzeń pozwanej wynikało bowiem, iż zapłata gotówką przy sporządzaniu aktu notarialnego ograniczyła się tylko do kwoty 6.550 zł. Pozostałą kwotę przypadającą tytułem zadatku powodowie potrącili tytułem prowizji wynikającej z umowy pośrednictwa.

Analiza akt sprawy, zwłaszcza zaś relacje między stronami, w tym szczególnie fakt zawarcia w jednym dniu, tj. 1 września 2010 r. dwóch umów przedwstępnych między stronami oraz pomiędzy pozwaną a R. T. (1), doprowadziła Sąd Okręgowy do przekonania o wiarygodności wersji pozwanej odnośnie wysokości uiszczonej na jej rzecz przez powodów kwoty tytułem zadatku. Nie zasługiwała natomiast zupełnie na uwzględnienie teza lansowana w wywiedzionej apelacji, a wynikająca z aktu notarialnego, jakoby kwota 10.000 zł w całości zapłacona została gotówką. Tym niemniej okoliczność ta pozostaje bez znaczenia dla skuteczności podniesionych przez pozwaną zarzutów. Fakt uiszczenia przez powodów zadatku poprzez częściowe dokonanie potrącenia z wynagrodzeniem prowizyjnym za zawarcie umowy z R. T. (1), nie sprawia iż kwota 10. 000 zł nie została uiszczona. Wręcz przeciwnie kwota ta została uiszczona, co nastąpiło po części gotówką (6.550 zł) po części zaś w formie potrącenie z kwotę należnej prowizji (3.450 zł).

Faktem jest jednak, iż pozwana przekazując powodom kwotę 6.550 zł poczyniła adnotację dotyczącą potrącenia. Pozwana nie zdołała jednakże wykazać, by powodom nie należała się prowizja za czynności pośrednictwa świadczone w ramach zawartej umowy z dnia 12 stycznia 2010 r. Treść umowy pośrednictwa- o czym była mowa powyżej- obejmowała swym zakresem obowiązek zapłaty prowizji również za czynności, których rezultatem będzie zawarcie choćby tylko umowy przedwstępnej sprzedaży powierzchni strychowej. Tak też się stało w analizowanej sprawie. W ramach zlecenia biuro nieruchomości znalazło nabywcę na powierzchnię strychową tj. R. T. (2), z którym pozwana faktycznie w dniu 1 września 2010 r. zwarła przedwstępną umowę sprzedaży prawa do nakładów oraz prowadzenia adaptacji powierzchni strychu przy ul. (...) w S.. W rezultacie skoro pozwana nie podważyła w toku procesu zasadności należnej powodom prowizji, nie mogła dokonać skutecznego potrącenia. Dokonane przez pozwaną w dniu 25 stycznia 2011 r. potrącenie byłoby skuteczne, gdyby uzasadniła to w jakikolwiek sposób, podniosła merytoryczne argumenty, które podparłyby jej stanowisko. Tak się jednak w sprawie nie stało.

W takim stanie rzeczy w sytuacji, gdy strona powodowa przekazała na rzecz pozwanej kwotę 10.000 zł tytułem zadatku, ta ostania zaś dokonała zwrotu na rzecz powodów jedynie kwoty 6.550 zł do zapłaty pozostaje kwota 3.450 zł. Z tych też względów, pomimo pewnego przesunięcia akcentu związanego z przedmiotem sporu- pierwotnie było to bowiem żądanie zwrotu zadatku w podwójnej wysokości, obecnie zaś zwrot części kwoty związanej z rozwiązaniem łączącej strony umowy, apelację należało uznać w całości za zasadną.

Mając to wszystko na uwadze, Sąd Okręgowy orzekł o zmianie zaskarżonego wyroku stanowiąc jak w punkcie 1a sentencji. Podstawę rozstrzygnięcia stanowi art. 386 § 1 k.p.c.

Orzeczenie o odsetkach Sąd Odwoławczy oparł o treść art. 481 § 1 i 2 k.c. W tym zakresie Sąd miał na względzie, iż wezwanie do zapłaty należności doręczone zostało stronie pozwanej w dniu 7 lutego 2011 r. Zakreślony 14-dniowy termin upływał z dniem 21 lutego 2011 r. Od dnia następnego należały się, więc powodom odsetki za opóźnienie.

Konsekwencją dokonanej zmiana orzeczenia, co do istoty musiała być także zmiana orzeczenia o kosztach postępowania przed sądem I instancji. Bacząc na stopień uwzględniania żądania pozwu (26%) oraz wysokość poniesionych przez strony kosztów procesu (5.507 zł) w oparciu o treść art. 98 k.p.c. w zw. z art. art. 100 k.p.c., należało zasądzić od powodów na rzecz pozwanej kwotę 985 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, o czym Sąd II instancji orzekł stanowiąc jak w punkcie 1b sentencji.

O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. Na uiszczone koszty postępowania odwoławczego złożyła się opłata od apelacji w wysokości 173 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika powodów w kwocie 300 zł obliczone stosownie do § 12 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 6 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. z 2013 r., poz., 490). Rozstrzygnięcie zawarto w punkcie 2 sentencji.

SSO Agnieszka Bednarek-Moraś SSO Zbigniew Ciechanowicz SSO Małgorzata Grzesik