Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 21 stycznia 2016 r., w sprawie XVIII C 6564/14 Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi umorzył postępowanie w zakresie kwoty 501,36 zł, oddalił powództwo S. J. skierowane przeciwko A. D. w pozostałej części i zasądził od powoda na rzecz Skarbu Państwa kwotę 595,10 zł tytułem zwrotu kosztów sądowych.

Sąd Rejonowy ustalił i zważył, że strony w dniu 2 września 2008 r. zwarły umowę najmu lokalu (...), położonego przy ul. (...) w Ł., na czas nieokreślony. Stawkę czynszu ustalono na kwotę 7,70 zł za 1 m ². Uzgodniono także, że pozwana płacić będzie za media tj. za zimną wodę, odprowadzenie ścieków, śmieci i oświetlenie części wspólnej bez określenia wysokości tychże opłat. W toku najmu pozwana była informowana o wysokości miesięcznej należności każdorazowo przez administratora. Od 2009 r. przedmiotowy lokal zalewany był wskutek wadliwych napraw dachu, przy czym pierwsza szkoda likwidowana przez ubezpieczyciela miała miejsce w dniu 15 maja 2012 r. Pozwana zgłaszała każdorazowo szkodę z własnego ubezpieczenia mieszkaniowego, gdyż właściciel nie zgadzał się na zgłaszanie szkody z jego ubezpieczenia. Wysokość szkody poniesionej przez pozwaną wskutek zalania w roku 2013 wyniosła 10.312,08 zł. Kwota ta była zgodna z kosztorysem, zatwierdzonym przez ubezpieczyciela przed wystawieniem faktury przez wykonawcę. (...) S.A. przyznał jednak kwotę niższą w wysokości 6.928,96 zł z uwagi na wyczerpanie się sumy ubezpieczenia. Zalania miały miejsce także po złożeniu pozwu w 2015 r. i 2016 r. Stawka umownego czynszu za przedmiotowy lokal, z uwagi na jego stan techniczny spowodowany zalaniami w okresie od września 2009 r. powinna zostać obniżona o 15 %. Za okres od 1 czerwca 2012 r. i za rok 2013 r. wynosić powinna 7,65 zł za 1 m ², zaś za rok 2014 r. 8,50 zł za 1 m ². powierzchnia lokalu ustalona przez biegłego wyniosła 65,5 m ². Opłaty za dostawę zimnej wody i odprowadzenie ścieków oraz za wywóz odpadów stałych za dochodzony okres wynoszą kwotę 387,10 zł i 273,- zł. Przy tak dokonanych ustaleniach faktycznych Sąd Rejonowy wskazał, że do zawartej przez strony umowy najmu mają zastosowanie przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie Gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego (Dz. U. Nr 71, poz.733 ze zm.) oraz art. 659 i następne k.c. dotyczące umowy najmu. Zgodnie z art. 664 § 1 k.c. w razie istnienia wad ograniczających przydatność lokalu do umówionego użytku najemca może żądać obniżenia czynszu za czas trwania wad. Stan, w którym lokal jest notorycznie zalewany, z uwagi na nieszczelność dachu bez wątpienia ogranicza przydatność lokalu do użytku. A dolegliwości z tym związane, jak może wskazywać doświadczenie życiowe, są tak znaczne, iż w pełni uzasadniają obniżenie czynszu o 15 %. Skutkuje to uznaniem, iż czynsz należny za dochodzony okres wynosi 3340,22 zł. Stanowisko odmienne byłoby sprzeczne z zasadą ekwiwalentności świadczeń z umów wzajemnych (art. 491 § 2 k.c.) i nie dałoby się pogodzić z zasadami współżycia społecznego. Pozwana winna również z tytułu opłat za dostawę zimnej wody i odprowadzenie ścieków oraz za wywóz odpadów stałych zapłacić powodowi kwotę 387,10 zł i 273,- zł. W sumie należność wynosi 4000,22 zł. Opłata żądana za oświetlenie klatki schodowej jest niezgodna z art. 9 ust. 5 i 6 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie Gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego, który stanowi, że wynajmujący oprócz opłat za używanie lokalu, może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, tylko w wypadkach, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług. Przepis ten zawiera zatem zamknięty katalog opłat, które wynajmujący może pobierać z tytułu najmu lokalu i należą doń opłaty wyłącznie związane z korzystaniem lokalu. Przepis ten wyklucza zatem możliwość obciążenia najemcę opłatami za części wspólne. Wobec czego zastrzeżenie ponoszenia przez najemcę w umowie opłata za oświetlenie części wspólnych jest nieważne z ustawą (art. 58 par. 1 k.c. ), w konsekwencji opłaty naliczone w wysokości 77 zł podlegały oddaleniu. Zgodnie z art. 498 § 1 k.c. gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelności drugiej strony, jeżeli przedmiotem wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelności są wymagalne, i mogą być dochodzone przed sądem lub innym organem państwowym. Pozwana przedstawiła do potrącenia należność z tytułu kosztów remontu w wysokości 3383,13 zł oraz z tytułu nadpłaconego czynszu za okres od września 2009 r. Odnosząc się do przedstawionych zarzutów, Sąd Rejonowy wskazał, że niezasadne jest stanowisko, iż wobec wyczerpania sumy ubezpieczenia pozwanej, nie może ona zgłaszać zarzutu potrącenia. Podkreślił, iż pozwana korzystała z własnego, dobrowolnego ubezpieczenia, choć nie miała takiego obowiązku. Jest rzeczą niewątpliwą, iż wynajmujący odpowiada za zalanie mieszkania pozwanej z tytułu niefachowych napraw dachu czy to ze względu na treść art. 662 § 1 k.c. i art. 662 § 3 a contrario k.c. względnie z tytułu czynu niedozwolonego z art. 415 k.c. w zw. z art. 429 k.c. Pozwana zatem mogła zgłosić wprost do wynajmującego żądanie zwrotu poniesionych przezeń kosztów. W prawie polskim nie obowiązuje żadna regulacja, która zakazywałaby osobie poszkodowanej zwracanie się z żądaniem naprawienia szkody bezpośrednio do osoby odpowiedzialnej za szkodę, nawet w przypadku gdy ta ostatnia jest ubezpieczona. Ubezpieczenie leży w interesie osoby odpowiedzialnej, umożliwia jej wystąpienie z roszczeniem zwrotnym do swego ubezpieczyciela.

Dochodzoną należność należy zatem pomniejszyć o kwotę 3383,13 zł, co daje kwotę 617,09 zł. Zasadny jest zdaniem Sądu I instancji także drugi podniesiony przez pozwaną zarzut. Pozwana zgłosiła zarzut potrącenia w maju 2015 r., a zatem zarzut przedawnienia podniesiony przez pełnomocnika powoda może obejmować należność za okres przed 21 maja 2012 r. Nadpłacony w okresie od czerwca 2012 r. do listopada 2014 r. wynosi 1972,26 zł.

Apelację od tego wyroku złożył powód. Zarzucił, że Sąd I instancji bezzasadnie uznał zgłoszony przez pozwaną zarzut potrącenia za zasadny; pozwana była pouczana przez ubezpieczyciela pismem z dnia 24 stycznia 2014 r. , że to ubezpieczyciel winien być stroną sporu sądowego, a nie ubezpieczony. Zarzuci, że Sąd Rejonowy, który błędnie przyjął, że powód jest wierzycielem pozwanej nie uwzględnił faktu, który przyznała sama pozwana, że ubezpieczyciel zakwestionował pozwanej wysokość kosztów remontu lokalu nie przeprowadził w tym zakresie żadnego postępowania dowodowego, pomimo że strona powodowa kwestionowała od samego początku podnoszony zarzut potrącenia i przedstawiła w toku postępowania wydruki swojej korespondencji z ubezpieczycielem. W konkluzji wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku przez uwzględnienie powództwa , a ewentualnie o jego uchylenie i przekazanie sprawy Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania.

Sąd Okręgowy zważył,

co następuje:

Apelacja jest bezzasadna , a jej bezzasadność jest oczywista. Strony łączyła umowa najmu. Powód występuje w tym węźle prawnym w charakterze wynajmującego. Bezspornie doszło do zalania mieszkania pozwanej na skutek wadliwych napraw dachu. Za naprawy dachu odpowiada wynajmujący. On więc odpowiada za szkody w lokalu pozwanej. Rzecz jasna, wynajmujący może ubezpieczyć się od odpowiedzialności cywilnej , co miało miejsce w tej sprawie, ale nie oznacza to , że przestaje ponosić odpowiedzialność za szkodę, a przede wszystkim nie oznacza to, że poszkodowany obowiązany jest kierować swoje roszczenia do ubezpieczyciela. To w sposób jasny i wystarczający wyłożył Sąd I instancji. Nie zmienia tu nic pismo zakładu (...) z dnia 24 stycznia 2014 r., w którym wskazuje ten zakład pozwanej , że może wobec niego dochodzić roszczeń na drodze sądowej. Pozwana nie miała obowiązku dochodzenia roszczeń od zakładu ubezpieczeń i mogła poprzestać na bardziej prostym w rozumieniu jej interesów postawieniu zarzutu potrącenia, co może być skuteczne wyłącznie względem powodowa. To już po stronie powoda leży odzyskanie zasądzonego odszkodowania od swojego ubezpieczyciela. Powód oczywiście mógł wnosić o zawiadomienie ubezpieczyciela o toczącym się postępowaniu celem przystąpienia przez niego do procesu w charakterze interwenienta ubocznego , czego jednak nie uczynił.

Drugi z zarzutów nie do końca jest zrozumiały albowiem powód kwestionuje w nim na wstępie , że jest wierzycielem pozwanej. Oczywiście, że jest wierzycielem pozwanej i dlatego wytoczył powództwo w tej sprawie. Wysokość szkody poniesionej przez pozwaną, wbrew intencji apelacji była między stronami bezsporna. Na rozprawie w dniu 21 maja 2015 r. pełnomocnik powoda oświadczył , że „nie kwestionuje wysokości kosztów remontu”. W takiej sytuacji Sąd nie przeprowadzał żadnego postępowania dowodowego na okoliczność wysokości szkody bo okoliczność ta sporna nie była. To, że powód kwestionował zasadę zarzutu potrącenia to oczywiście prawda, jednakże – co wyżej wykazano stanowisko takie jest błędne. To, że w toku postępowania likwidacyjnego zakład ubezpieczeń kwestionował wysokość szkody nie przekłada się na ten proces bo strony postępowania zgodnie wartość szkody ustaliły.

W tym stanie rzeczy, Sąd Okręgowy na podstawie art. 385 k.p.c. oddalił apelację.