Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 26 października 2016 roku

Sąd Okręgowy w Szczecinie, Wydział VIII Gospodarczy,

W składzie następującym:

Przewodniczący: SSR del. Anna Górnik,

Protokolant: st. sekr. sąd. Agnieszka Grygiel;

po rozpoznaniu w dniu 17 października 2016 roku w Szczecinie,

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w T.,

przeciwko Agencji Nieruchomości Rolnych w W.,

o zobowiązanie i ustalenie,

I.  oddala powództwo o zobowiązanie;

II.  oddala powództwo o ustalenie;

III.  zasądza od powoda (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w T. na rzecz pozwanego Agencji Nieruchomości Rolnych w W. kwotę (...) (czternaście tysięcy czterysta złotych) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt VIII GC 96/16

UZASADNIENIE

Powódka (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w T. wniosła o zobowiązanie pozwanej Agencji Nieruchomości Rolnych w W. do niezwłocznego przeznaczenia do sprzedaży nieruchomości gruntowej, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki: nr (...) (powstałe z podziału działki nr (...)), nr (...) (powstałe z podziału działki nr (...)), a także nr (...), (...) (powstałe z podziału działki nr (...)), z obrębu T., gmina G., powiat (...), województwo (...), objęte, obok innych działek, księgą wieczystą KW nr (...), o łącznej powierzchni ogólnej 544,3885 ha, w tym powierzchni użytków rolnych 496,2437 ha oraz do dokonania przez pozwaną wszelkich czynności wymaganych przez Ustawę o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa z dnia 19 października 1991 r., akty wykonawcze do (...) oraz inne obowiązujące przepisy prawa do sprzedaży nieruchomości, w szczególności do sporządzenia wyceny nieruchomości, ogłoszenia wykazu dotyczącego nieruchomości oraz zawiadomienia podmiotów posiadających pierwszeństwo nabycia nieruchomości o wyższym stopniu pierwszeństwa niż powód na podstawie art. 29 ust. 1 UGNRSP.

Powódka wniosła również o ustalenie, że po wykonaniu czynności wskazanych powyżej oraz o ile podmiot posiadający pierwszeństwo nabycia nieruchomości na podstawie art. 29 ust. 1 UGNRSP o wyższym stopniu pierwszeństwa niż powód z prawa tego nie skorzysta, pozwana jest zobowiązana do niezwłocznego przeniesienia własności nieruchomości w drodze sprzedaży na powódkę, za cenę wskazaną w wykazie sporządzonym zgodnie z art. 28 UGNRSP. Nadto powódka wniosła o zasądzenie na jej rzecz zwrotu kosztów procesu.

W uzasadnieniu podała, że opisana powyżej nieruchomość stanowi część przedmiotu umowy dzierżawy wiążącej powódką z pozwaną, zawartej wcześniej przez poprzednika prawnego powódki - spółkę (...) z pozwaną. Podstawę dochodzonego roszczenia stanowi art. 4 ust. 7 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2011 r. Nr 233, poz. 1382), powódka spełniła bowiem wskazane w tym przepisie wymagania pozwalające na dokonanie wykupu opisanych w pozwie nieruchomości.

W odpowiedzi na pozew, pozwana wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie na jej rzecz zwrotu kosztów procesu. W uzasadnieniu w pierwszej kolejności pozwana podniosła zarzut przedawnienia wskazując na upływ wynikającego z art. 118 k.c. trzyletniego terminu przedawniania dla roszczeń związanych z działalnością gospodarczą.

Niezależnie od powyższego pozwana zarzuciła, że sformułowana przez powódkę treść roszczeń nie znajduje żadnych podstaw prawnych. Zdaniem pozwanej pierwsza część żądania pozwu może być bowiem rozpatrywana wyłącznie w kategoriach żądania wykonania zobowiązania w rozumieniu art. 477 k.c. Wskazana regulacja dotyczy jednak zobowiązań cywilnoprawnych, zaś obowiązki, których wykonanie ma być przedmiotem zobowiązania mają charakter publicznoprawych. Drugie z żądań pozwu w ocenie poznawanej należy do w kategorii roszczeń o ustalenie wynikających z art. 189 k.p.c., przy czym z uwagi na brak interesu prawnego po stronie powodowej winno ono ulec oddaleniu. Z powództwem o ustalenie nie można bowiem wystąpić w przypadku, gdy powodowi przysługuje dalej idące roszczenie. Powódka powinna zaś wystąpić z żądaniem opartym o art. 64 k.c., a nie roszczeniem o ustalenie.

Z ostrożności procesowej, na wypadek uwzględnienia żądań powódki co do zasady pozwana przedstawiła dalsze zarzuty potwierdzające niezasadność powództwa, w tym brak zgody na nabycie wyłącznie części przedmiotu dzierżawy czy brak w przypadku skorzystania z prawa pierwszeństwa jakiejkolwiek gwarancji i roszczenia o nabycie nieruchomości. Ponadto podniosła zarzut sprzeczności roszczeń powódki z zasadami współżycia społecznego, tj. art. 5 k.c. i zwróciła uwagę, że jedynym celem dokonania podziału spółki (...) było zapewnienie nowo zawiązanej spółce - powódce możliwości nabycia nieruchomości będących przedmiotem pozwu.

W piśmie procesowym z dnia 18 października 2016 r. powódka podtrzymując żądanie pozwu w całości wskazała, że wobec scalenia będącej przedmiotem umowy dzierżawy działki nr (...) z działkami nr (...) oraz powstania działki nr (...), a następnie jej podziału, zamiast działki nr (...) pozwem objęta zostaje działka nr (...) obręb T..

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 20 października 1994 r. Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa w W. (obecnie Agencja Nieruchomości Rolnych w W.) zawarła z Przedsiębiorstwem (...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością w S. (funkcjonującą następnie pod firmą (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w S.) umowę dzierżawy nr (...). Przedmiot dzierżawy stanowiły nieruchomości wchodzące w skład (...) Skarbu Państwa położone w gminie G. o ogólnej powierzchni 1225,4276 ha.

Pierwotnie umowa dzierżawy była zawarta na czas określony do dnia 31 grudnia 2004 r. Umowa była wielokrotnie przedłużana i zmieniana aneksami o numerach od 1 do 17. Z umowy wyłączono nadto część dzierżawionych działek.

W piśmie dnia 17 lutego 2012 r. Oddziała (...) w S. Agencji Nieruchomości Rolnych zawiadomił spółkę (...), że na podstawie art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych innych ustaw z umowy dzierżawy nieruchomości nr S. (...)/ (...) zostaną wyłączone działki o nr (...) i część działki nr (...) z obrębu T., gmina G. o łącznej powierzchni 233,1185 ha, co stanowi 30% powierzchni użytków rolnych (w tym innych użytków gruntowych), będących przedmiotem dzierżawy.

Pozwana poinformowała powódkę, że wyłączenie we wskazanym zakresie zostanie dokonane na warunkach i w terminie wskazanym w projekcie aneksu załączonego do zawiadomienia, o ile propozycja ta zostanie przyjęta.

W piśmie zawarto również pouczenie, zgodnie z którym zgodnie z art. 4 ust. 3 ww. ustawy, dzierżawcy w terminie 3 miesięcy od dnia otrzymania zawiadomienia, przysługuje prawo do złożenia oświadczenia w formie pisemnej o przyjęciu zaproponowanych zmian do umów dzierżawy, a wzór oświadczeń przyjmującego zaproponowane zmiany stanowią załączniki do niniejszego zawiadomienia (pkt 1). W punkcie 3 pouczenia wskazano z kolei, że niezłożenie w terminie 3 miesięcy od dnia otrzymania zawiadomienia, oświadczenia (oświadczeń) o przyjęciu zaproponowanych zmian lub odrzucenie zaproponowanych zmian, skutkować będzie utratą uprawnień do nabycia w pierwszeństwie dzierżawionej nieruchomości oraz do przedłużenia okresu dzierżawy. Nadto w punkcie 5 pouczenia wskazano, że w przypadku zaakceptowania włączeń i podpisania aneksu, dzierżawcy (powódce) przysługuje uprawnienie do zakupu (pozostałej po wyłączeniu) całości lub części dzierżawionej nieruchomości, niezależnie od faktycznego czasu trwania umowy dzierżawy.

W pismem z dnia 17 maja 2012 r. spółka (...), na wzorze stanowiącym załącznik do zawiadomienia, złożyła oświadczenie o przyjęciu zaproponowanych zmian (wyłączeń) do umowy dzierżawy nr (...) z dnia 20 października 1994 r. wskazanych w zawiadomieniu z dnia 17 lutego 2012 r. Spółka (...) złożyła jednocześnie oświadczenie o skorzystaniu z uprawnienia do zakupu (pozostałej po wyłączeniu) części dzierżawionej nieruchomości w terminie do listopada 2012 r. W oświadczeniu zawarto m. in. pouczenie o treści art. 4 ust. 8 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2011 r. Nr 233, poz. 1382) dotyczącym terminu zakupu.

W wykonaniu powyższego, w aneksie nr (...) z dnia 18 czerwca 2012 r. potwierdzane zostało powyższe wyłączenie.

Zgodnie z kolejnym aneksem nr (...) z dnia 10 sierpnia 2015 r. umowę wydłużono do dnia 30 września 2024 r. bez możliwości przedłużenia. Przedmiotem dzierżawy ostatecznie pozostały działki o łącznej powierzchni 864,7836 ha, w tym działa nr 106, 111/5 i 120/5.

bezsporne, a nadto dowody: umowa dzierżawy z dnia 1.04.1994 r. wraz z aneksami nr (...) (karta 26-45), odpis pełny z KRS dla spółki (...) (karta 46-48), odpis z księgi wieczystej (...) (karta 49-51), odpisy z rejestru gruntów dla działek należących do nieruchomości (karta 52-62), propozycja wyłączenia z dzierżawy z dnia 17 lutego 2012 r. (karta 63), oświadczenie o przyjęciu zmian z dnia 17 maja 2012 r. (karta 64-65), aneks nr (...) do umowy dzierżawy (karta 66)

Część działek wchodzących w skład dzierżawionej nieruchomości po zawarciu aneksu nr (...) do umowy dzierżawy uległa podziałowi geodezyjnemu, w tym działka nr (...) została podzielona m.in. na działki o numerach: (...), działka nr (...) została podzielona na działki o numerach: (...) a działka nr (...) została podzielona na działki o numerach (...).

O dokonanym podziale działek nr (...) w obrębie T. spółka (...) została powiadomiona w piśmie z dnia 28 sierpnia 2015 r.

Na skutek późniejszego scalenia działki nr (...) z działkami nr (...) powstała działka nr (...), która następnie została podzielona na działki o nr (...). Zmiana ujawniona została w księdze wieczystej nr (...) obejmującej wcześniej działkę nr (...).

bezsporne, a nadto dowody: pismo (...) Ośrodka (...) w G. z dnia 28.08.2015 r. (karta 58-62), zawiadomienie o zmianach w danych ewidencyjnych (karta 167-171), z wypisów z rejestru gruntów (karta 200-201), odpisu z księgi wieczystej (karta 202-217), wykaz dzierżawców wraz ze stanem rozdysponowania działek (karta 222 -223), wydruk z księgi wieczystej (karta 224-235), zawiadomienie i wykaz zmian w ewidencji (karta 236-238)

W dniu 22 marca 2007 r. Agencja Nieruchomości Rolnych zawarła ze spółką (...) umowę sprzedaży, której przedmiotem była nieruchomość stanowiąca działkę gruntu nr (...) o powierzchni 0,2735 ha, działkę gruntu nr (...) o powierzchni 7,0507 ha, działkę gruntu nr (...) o powierzchni 5,2529 ha, działkę gruntu nr (...) o powierzchni 0,2006 ha, działkę gruntu nr (...) o powierzchni 0,1802 ha, działkę gruntu nr (...) o powierzchni 19,6161 ha i działkę gruntu nr (...) o powierzchni 66,4491 ha.

W dniu 27 października 2010 r. Agencja Nieruchomości Rolnych zawarła ze spółką (...) kolejną umowę sprzedaży, której przedmiotem była nieruchomość stanowiąca działkę gruntu nr (...) o powierzchni 34,6108 ha, działkę gruntu nr (...) o powierzchni 116,4059 ha, działkę gruntu nr (...) o powierzchni 1,4987 ha i działkę gruntu nr (...) o powierzchni 279,7586 ha.

W dniu 29 września 2014 r. Agencja Nieruchomości Rolnych zawarła ze spółką (...) również umowę sprzedaży, której przedmiotem była nieruchomość stanowiąca niezabudowaną działkę gruntu nr (...) o powierzchni 69,9980 ha.

W powyższych umowach zaznaczono, że spółka (...) jest dzierżawcą opisanych działek, powstałych częściowo w wyniku podziałów geodezyjnych, na podstawie umowy dzierżawy nieruchomości zawartej w dniu 20 października 1994 r. zmienionej następnie aneksami, któremu na podstawie art. 29 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (tekst jednolity Dz.U. z 2012 r., poz.1187) przysługuje pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości.

W dniu 16 maja 2012 r. spółka (...) zbyła na rzecz (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w M. działki o nr (...) o powierzchni 86,0652 ha, w tym 73,5205 ha użytków rolnych, położonych w miejscowości T., gmina G., nabyte wcześniej od Agencji Nieruchomości Rolnych w drodze umowy z dnia 22 marca 2007 r.

bezsporne, a nadto dowód: umowy sprzedaży z dnia 22.03.2007 r., z dnia 22.10.2010 r., z dnia 29.09.2014 r. (karta 140-161), umowa z dnia 16.05.2012 r. (karta 190-193)

W dniu 4 listopada 2015 r. w Krajowym Rejestrze Sądowym, Rejestrze Przedsiębiorców po nr (...) wpisana została (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w T.. Spółka (...) powstała wskutek podziału spółki (...) poprzez przeniesienie części jej majątku jako spółki dzielonej na nowo zawiązaną spółkę (...) na podstawie art. 529 § 1 pkt 4 k.s.h. Zgodnie z podjętymi uchwałami i zastosowanym planem podziału na spółkę (...) przeszły m.in. wszelkie prawa, obowiązki i roszczenia wynikające z umowy dzierżawy nr (...), w tym roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości w związku z wyrażeniem zgody na wyłączenie nieruchomości z dzierżawy.

bezsporne, a nadto dowody: odpis z Rejestru Przedsiębiorców nr (...) (karta 67-72), akt założycielski spółki (karta 73-80); protokół z Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników spółki (...) ertram (KARTA 81-84), wydruk z (...) (karta 85-88)

Pozwana Agencja Nieruchomości Rolnych nie przedstawiła spółce (...) czy (...) do sprzedaży żadnej z wymienionych w oświadczeniu z dnia 17 maja 2012 r. dzierżawionych działek.

bezsporne

W piśmie z dnia 27 listopada 2015 r. skierowanym do Sądu Rejonowego dla Warszawy - Śródmieście spółka (...) wniosła o zawezwanie Agencji Nieruchomości Rolnych do podjęcia negocjacji i zawarcia ugody w sprawie o niezwłoczne przeniesienie własności w drodze umowy sprzedaży nieruchomości gruntowej oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr: (...) - powstałe z podziału działki nr (...); 111/6,111/7 powstałe z podziału działki nr (...) wszystkie ww. działki z obrębu T., gmina G., powiat (...), województwo (...), która to nieruchomość jest, obok innych nieruchomości, objęta księga wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Gryficach, Wydział V Ksiąg Wieczystych KW nr (...), oraz jest, obok innych nieruchomości, przedmiotem umowy
dzierżawy zawartej dnia 20 października 1994 r. między poprzednikiem prawnym
Wnioskodawcy - spółką (...) sp. z o.o. z siedzibą w T. (KRS nr (...)) a
Przeciwnikiem, zaewidencjonowanej w (...)/T S. pod nr S.-
(...), zmienionej aneksami (dalej: Umowa D.), o łącznej
powierzchni ogólnej 544, 3884 ha, w tym powierzchni użytków rolnych 495,9397 ha,
która to nieruchomość wskazana jest w § 2 Umowy Dzierżawy jako część przedmiotu
Umowy D. (dalej: Nieruchomość), za cenę ustaloną zgodnie z przepisami
ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi
Skarbu Państwa.

Do zawarcia ugody nie doszło.

dowód: wniosek z zawezwanie do próby ugodowej dnia 27.11.2015 r. (karta 89-93)

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo okazało się nieuzasadnione.

W niniejszej sprawie stan faktyczny ustalony został w oparciu o zgromadzony w sprawie materiał dowodowy w postaci dokumentów zaoferowanych przez strony, które Sąd uznał za wiarygodne, jako że żadna ze stron nie kwestionowała ich treści, także Sąd nie powziął żadnych wątpliwości co do ich rzetelności i prawdziwości. Stan faktyczny nie był zresztą sporny. Konflikt pomiędzy stronami generalnie rysował się na kanwie interpretacji wskazanego w pozwie jako podstawa roszczenia art. 4 ust. 7 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U.2011.233.1382; dalej ustawa zmieniająca), który zmienił ustawę z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (dalej u.g.n.r.) co do istnienia uprawnienia po stronie powódki do żądania przeniesienia własności gruntu. Podstawowe zarzuty podnoszone przez pozwaną dla zniweczenia powództwa opierały się jednak wobec wystąpienia z konkretnym roszczeniem na zarzutach braku podstaw do sformułowania opisanych w pozwie żądań co do zasady.

W świetle powyższego na wstępie zaznaczenia wymaga, że przez wniesienie pozwu powód wytacza powództwo, tzn. zgłasza do sądu żądanie wydania określonej treści wyroku, oparte na przytoczonych okolicznościach faktycznych. Wobec tego, że pozew uzewnętrznia powództwo, ciążący na powodzie obowiązek dokładnego określenia żądania oraz wskazania uzasadniających je okoliczności faktycznych ma dla przebiegu procesu znaczenie podstawowe. W ten bowiem sposób konkretyzuje się zakres prawa przedmiotowego poddanego przez powoda ochronie sądowej, a także zostają wytyczone granice rozpoznania sprawy oraz, w konsekwencji, granice orzekania. Powód, aby spełnić wymaganie dokładnego określenia żądania powinien w pozwie precyzyjnie wskazać, jakiej treści rozstrzygnięcia domaga się.

Powodowa spółka w pierwszej kolejności wniosła o zobowiązanie pozwanej do niezwłocznego przeznaczenia do sprzedaży nieruchomości gruntowej poprzez podjęcie wszelkich działań wymaganych przez u.g.n.r., akty wykonawcze do tej ustawy oraz inne obowiązujące przepisy prawa. Przez tak określone żądanie (należące do kategorii powództw o zasądzenia świadczenia) powódka domagała się o zobowiązanie pozwanej do dokonania określonych czynności - niezbędnych do umożliwienia wykonania zakupu nieruchomości na zasadnych określonych w powołanej ustawie. Jest to więc co do zasady roszczenie o wykonanie zobowiązania. Sformułowane w ten sposób żądanie należy zatem - jak słusznie wywodziła pozwana - rozpatrywać w kategoriach zobowiązania w rozumieniu art. 477 k.c., zgodnie z którym w razie zwłoki dłużnika, wierzyciel może żądać wykonania zobowiązania i niezależnie od tego naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki (§ 1). Powołany przepis odnosi się do kwestii uprawnienia do żądania wykonania zobowiązań cywilnoprawnych. Obowiązki, których wykonanie ma być przedmiotem zobowiązania opisanego w pozwie nie mają zaś w ogóle charakteru cywilnoprawnego a publicznoprawny. Zobowiązanie do wykonania opisanych w pozwie czynności wynika z treści obowiązujących przepisów, co zresztą potwierdza sama powódka.

Zasadnicze znaczenie ma w tym względzie art. 29, który w zawartych w nim przepisach reguluje tryb zbywania nieruchomości przez Agencję Nieruchomości Rolnych, z jego dookreśleniem w pozostałych przepisach rozdziału 6. Tryb ten w zasadniczym zrębie przedstawia się w sposób następujący:

1) u Agencji Nieruchomości Rolnych powstaje zamiar sprzedania danej nieruchomości rolnej Skarbu Państwa;

2) Agencja Nieruchomości Rolnych na podstawie art. 30 ustawy określa cenę sprzedaży nieruchomości;

3) Agencja Nieruchomości Rolnych na podstawie art. 29 ust. 1c ustawy zawiadamia na piśmie osobę, której przysługuje prawo pierwszeństwa (uregulowane w art. 29 ust. 1) o zamiarze sprzedaży nieruchomości, o cenie oraz o terminie złożenia oświadczenia o nabyciu (nie krótszym niż 21 dni od dnia otrzymania zawiadomienia);

4) jeżeli osoby, którym przysługuje prawo pierwszeństwa nie skorzystają z niego, to Agencja Nieruchomości Rolnych w trybie art. 28 ustawy sporządza wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży i ogłasza go na 14 dni przed dniem planowanego ogłoszenia przetargu (lub przed dniem planowanej sprzedaży, jeśli osoba, której przysługuje pierwszeństwo, skorzystała z niego);

5) jeżeli zachodzą przesłanki z art. 29 ust. 1h ustawy, to Agencja Nieruchomości Rolnych może sprzedać określonej w tym przepisie osobie nieruchomość bez przetargu;

6) jeżeli nie dokonano sprzedaży na podstawie art. 29 ust. 1h ustawy, to Agencja Nieruchomości Rolnych ogłasza przetarg ustny (licytację) w trybie art. 29 ust. 2 ustawy lub przetarg ofert pisemnych (konkurs ofert) w trybie art. 29 ust. 3 ustawy;

7) jeżeli przetarg nie zostanie rozstrzygnięty, to Agencja Nieruchomości Rolnych może ogłaszać kolejne przetargi z niższą ceną wywoławczą, nie niższą jednak niż połowa ceny ustalonej na podstawie art. 30 ustawy;

8) jeżeli kolejny przetarg nie wyłoni nabywcy, wówczas Agencja Nieruchomości Rolnych może sprzedać nieruchomość bez przetargu za cenę nie niższą niż cena wywoławcza w ostatnim przetargu (stosownie do art. 29 ust. 3 in fine ustawy);

9) Agencja Nieruchomości Rolnych zawiera umowę sprzedaży nieruchomości z nabywcą.

Skoro zaś zgodnie z treścią art. 6 u.g.n.r. wykonywanie przedmiotowych obowiązków należy rozpatrywać jako realizację zadań wynikających z polityki państwa to nieuprawnione jest domaganie się zobowiązania do ich wykonania w trybie roszenia dotyczącego wypełnienie warunków umowy.

Odnosząc się do żądania ustalenia, że po wykonaniu czynności opisanych w ramach pierwszego żądania pozwana jest „zobowiązana do niezwłocznego przeniesienia własności nieruchomości w drodze sprzedaży na powódkę, za cenę wskazaną w wykazie sporządzonym zgodnie z art. 28 u.g.n.r., jak słusznie zauważyła strona pozwana w odpowiedzi na pozew, podlega oddaleniu ze względu na brak interesu prawnego w wytoczeniu tego powództwa. Nadto konstrukcja przedstawionych żądań uzależnia zasadność żądania o ustalenie (zgłoszonego jako drugie żądanie) od uwzględnienie żądania o zobowiązanie do dokonania określonych czynności (zgłoszonego wcześniej). Niezasadność pierwszego żądania z założenia powinna więc skutkować oddaleniem drugiego. Niezależnie od powyższego zaznaczenia wymaga, że podstawę prawną powództwa o ustalenie stanowi, mający charakter przepisu materialnoprawnego, art. 189 k.p.c., zgodnie z którym, każdy kto ma interes prawny, może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa. Powodowa spółka wniosła o ustalenie istnienia po stronie pozwanej zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości w drodze sprzedaży. Brak interesu prawnego w rozumieniu art. 189 k.p.c. wystąpił zatem ze względu na możliwość wystąpienia z roszczeniem dalej idącym, tj. o zobowiązanie pozwanej do złożenia oświadczenia woli.

Zgodnie z art. 64 k.c. prawomocne orzeczenie Sądu, stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie. Orzeczenie to ma charakter prawokształtujący. Z kolei stosownie do art. 1047 §1 k.p.c. jeżeli dłużnik jest obowiązany do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, prawomocne orzeczenie sądu zobowiązujące do złożenia oświadczenia zastępuje oświadczenie dłużnika. Żądanie pozwu wskazuje osobę, która ma złożyć oświadczenie woli (pozwana spółka), jak również konkretyzuje treść tego oświadczenia.

Zdaniem Sądu Okręgowego, to właśnie w pierwszej kolejności w drodze powództwa o zobowiązanie pozwanej do złożenia oświadczenia woli w zakresie sprzedaży określonych nieruchomości, powódka mogła dochodzić swych praw. Za powyższym stanowiskiem przemawia wykładnia spornego przepisu art. 4 ust. 7 ustawy zmieniającej. Wykładnia ta musi być przy tym wykładnią całościową, tzn. musi odnosić się zarówno do poprzedniego stanu prawnego, do treści literalnych zmian.

W myśl zaś art. 4 ust. 1 umowy zmieniającej jeżeli umowa dzierżawy zawarta przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, przedmiotem której są nieruchomości wchodzące w skład (...) Skarbu Państwa, nie zawiera postanowienia o możliwości wyłączenia, o którym mowa w art. 38 ust. 1a ustawy (o gospodarowaniu nieruchomościami) w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, Agencja Nieruchomości Rolnych, w terminie 6 miesięcy od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy, przedstawi dzierżawcom, w formie pisemnego zawiadomienia, propozycję dokonania zmian tej umowy w zakresie wyłączenia z dzierżawy 30% powierzchni użytków rolnych będących przedmiotem dzierżawy. Ustęp 2 stanowi, że Agencja wraz z zawiadomieniem, o którym mowa w ust. 1, przesyła projekt zmiany umowy dzierżawy, o której mowa w ust. 1, określający działki ewidencyjne lub ich części, które proponuje wyłączyć z dzierżawy. Zgodnie z ust. 3 w terminie 3 miesięcy od dnia otrzymania zawiadomienia, o którym mowa w ust. 1, dzierżawca składa Agencji oświadczenie w formie pisemnej o: 1) przyjęciu zaproponowanych przez Agencję zmian umowy dzierżawy zawartych w projekcie, o którym mowa w ust. 2, albo 2) odrzuceniu zaproponowanych przez Agencję Nieruchomości Rolnych zmian umowy dzierżawy zawartych w projekcie, o którym mowa w ust. 2. Natomiast zgodnie z ust. 4 w przypadku niezłożenia w terminie oświadczenia, o którym mowa w ust. 3, uznaje się, że dzierżawca odrzucił zaproponowane przez Agencję Nieruchomości Rolnych zmiany umowy dzierżawy. Z kolei ust. 5 stanowi, że w przypadku, o którym mowa w ust. 3 pkt 1, Agencja Nieruchomości Rolnych i dzierżawca niezwłocznie, nie później niż w terminie miesiąca od dnia złożenia przez dzierżawcę oświadczenia o przyjęciu zaproponowanych przez Agencję zmian umowy dzierżawy dokonują, w formie pisemnej, zmiany tej umowy.

Artykuł 4 ust. 7 ustawy zmieniającej stanowi, że w przypadku dokonania zmiany umowy dzierżawy, o której mowa w ust. 5, dzierżawcy przysługuje uprawnienie do zakupu całości albo za zgodą Agencji Nieruchomości Rolnych części nieruchomości, która pozostała przedmiotem dzierżawy, na zasadach określonych w ustawie, o której mowa w art. 1, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, z zastosowaniem prawa pierwszeństwa, o którym mowa w art. 29 ustawy, wymienionej w art. 1, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, niezależnie od faktycznego czasu trwania umowy dzierżawy.

Przepis ten zawiera normę prawną kierowaną do dzierżawcy. W rozumieniu tego przepisu dzierżawcą, któremu przysługuje „uprawnienie do zakupu nieruchomości albo (…) części nieruchomości” jest podmiot, który spełnia łącznie warunki: zawarł umowę dzierżawy z Agencją Nieruchomości Rolnych, umowa dzierżawy została zawarta przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, Agencja przedstawiła mu zawiadomienie zawierające propozycję dokonania zmian tej umowy w zakresie wyłączenia z dzierżawy 30% powierzchni użytków rolnych będących przedmiotem dzierżawy a wraz z nim projekt zmian umowy, podmiot ten w terminie wskazanym w ust. 3 pkt 1 przyjął zaproponowane zmiany umowy i wraz z Agencja dokonał zmian umowy. Wówczas taki podmiot – dzierżawca - uzyskuje uprawnienie do zakupu nieruchomości (…) z zastosowaniem prawa pierwszeństwa, o którym mowa w art. 29 tej ustawy, w brzmieniu nadanym ustawą zmieniającą. Przez „uprawnienie” należy rozumieć prawo nadane dzierżawcy, z którym skorelowany jest obowiązek Agencji, do zakupu nieruchomości albo jej części na zasadach określonych w tym przepisie i art. 29 u.g.n.r. Nie można przy tym przyjąć, że odwołanie się do zasad określonych w ustawie o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz do zastosowania reguły pierwszeństwa oznacza, że uprawnienie z art. 4 ust. 7 ustawy zmieniającej jest jedynie uprawnieniem wynikającym z prawa pierwszeństwa realizowanego wyłącznie w przypadku gdy Agencja dokonuje zbycia spornych nieruchomości.

Przepis art. 4 ust. 7 ustawy zmieniającej stanowi wprost, że uprawnienie dzierżawcy do zakupu nieruchomości jest realizowane z zastosowaniem prawa pierwszeństwa. Jedynie w takim zakresie, w jakim uprawnienie do zakupu nieruchomości nie jest regulowane w art. 4 ustawy zmieniającej, należy stosować art. 29 u.g.n.r. i tylko w takim zakresie. Skoro art. 4 ustawy zmieniającej nie reguluje sposobu ustalania ceny nieruchomości oraz sposobu akceptacji tej ceny przez nabywcę, to wówczas zastosowanie znajdzie art. 29 u.g.n.r. Przepis art. 4 ust. 7 musiał zawierać odwołanie się do prawa pierwszeństwa, z uwagi chociażby na fakt, że sprzedaż nieruchomości rolnych Skarbu Państwa odbywa się według określonej procedury, która w zasadzie nie została zmieniona. Ustawodawca zmuszony był więc wprowadzić do omawianego przepisu zapis odwołujący się do zasad ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, aby nie doszło do sytuacji w której dzierżawca uprawniony na podstawie art. 4 ust. 7 ustawy zmieniającej nie będzie mógł ze swojego prawa skorzystać z uwagi na nieuregulowaną procedurę sprzedaży. Nadto przepis ten stanowi swoistą regułę kolizyjną, która wskazuje, że dzierżawca może skorzystać z przyznanego mu prawa zakupu, gdy nie inny podmiot nie ma do dzierżawionej nieruchomości wyższego prawa pierwszeństwa. Norma art. 29 u.g.n.r. ma bowiem zastosowanie do transakcji sprzedaży gruntów rolnych Skarbu Państwa niezależnie, czy sprzedaż zainicjowana jest przez Agencja Nieruchomości Rolnych czy przez dzierżawce w trybie art. 4 ust. 7 ustawy zmieniającej.

Nie można również pominąć, że z art. 29 ust. 1 pkt 3 u.g.n.r. w brzmieniu obowiązującym również przed wprowadzeniem zmian ustawą zmieniającą, wskazywał, że prawo pierwokupu przysługiwało dzierżawcy zbywanej nieruchomości, jeżeli dzierżawa trwała faktycznie przez okres co najmniej trzech lat. Przepis art. 4 ust. 7 ustawy zmieniającej nie ustanawia więc prawa pierwszeństwa na rzecz osób, które zgodziły się na wyłączenie 30% gruntów rolnych, ponieważ takie pierwszeństwa w były już wcześniej ustanowione. Przepis ten należy więc rozumieć w ten sposób, że dzierżawca, który zgodził się na wyłączenie i złożył oświadczenie o skorzystaniu z uprawnienia do zakupu, ma roszczenie o zakup, chyba że znajdą się osoby z wyższym pierwszeństwem. Oznacza to, że odniesienie do zasady pierwszeństwa dotyczy właśnie takiej sytuacji, gdy pomimo uprawnienia strony która wyłączyła 30% gruntu, pozostaje ona w dalszym pierwszeństwie, niż wynika to z art. 29 ust. 1 u.g.n.r.

Za interpretacją art. 4 ust. 7 ustawy, prezentowaną w niniejszej sprawie, przemawia także treść pierwszej części tego przepisu, która wskazuje, że Agencja Nieruchomości Rolnych wyraża zgodę na zakup w sytuacji, kiedy dzierżawca chce nabyć jedynie część nieruchomości, która pozostała przedmiotem dzierżawy, a nie całą nieruchomość. A contrario w przypadku realizacji uprawnienia do zakupu całej nieruchomości Agencja takiej zgody wyrazić nie musi. Ponadto także w art. 4 ust. 9 ustawy zmieniającej określono sytuacje, w których konieczna jest zgoda Agencji na sprzedaż nieruchomości. Skoro Agencja musi wyrazić zgodę na realizację uprawnienia do zakupu nieruchomości będących przedmiotem dzierżawy, które w całości lub w części przeznaczone są cele nierolnicze w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, to a contrario nie musi wyrazić zgody na realizację uprawnienia do zakupu, o którym mowa w art. 4 ust. 7 ustawy zmieniające w stosunku do pozostałych nieruchomości. Oznacza to, że Agencja nie musi wyrażać zgody na zakup całej nieruchomości, która pozostała przedmiotem dzierżawy i która nie jest nieruchomością wskazaną w art. 4 ust. 9 ustawy zmieniającej.

Na szczególną uwagę zasługuje także cel wprowadzenia omawianego uregulowania. W uzasadnieniu projektu ustawy zmieniającej wyjaśniono, że ustawodawca, wprowadzając uprawnienie do zakupu nieruchomości pozostałych w dzierżawie po umownym wyłączeniu, dążył do umocnienia pozycji dzierżawcy oraz zachęcenia dzierżawców do składania oświadczeń o przyjęciu zmian umowy dzierżawy. Wskazano w nim bowiem wprost, że jeżeli dzierżawca wyrazi zgodę na zmianę umowy dzierżawy w zakresie wyłączenia 30% użytków rolnych, będzie miał zagwarantowaną możliwość nabycia pozostałych dzierżawionych nieruchomości, najpóźniej z upływem okresu, na jaki umowa dzierżawy została zawarta, z zastosowaniem prawa pierwszeństwa, niezależnie od okresu w jakim je dzierżawi. Jako główny cel wprowadzenia tej regulacji wskazano rozdysponowanie jak największej powierzchni nieruchomości Zasobu zarówno poprzez przeznaczenie ich na powiększenie gospodarstw rodzinnych, jak i umożliwienie dotychczasowym dzierżawcom nabycia dzierżawionych nieruchomości.

Nie można również tracić z pola widzenia treści art. 4 ust. 8 ustawy zmieniającej, który przyznaje właśnie dzierżawcy prawo do wyznaczenia terminu do skorzystania z uprawnienia, o którym mowa w art. 4 ust. 7 ustawy zmieniającej. Ustawodawca jednocześnie ograniczył ten termin do 2 lat, jeżeli okres na jaki została zawarta umowa dzierżawy, upływa nie później niż po 5 latach od dnia dokonania zmiany umowy (art. 4 ust. 8 pkt 1 ustawy zmieniającej). Odnowa uprawnienia dzierżawcy do domagania się zawraca umowy sprzedaży nieruchomości, powodowałoby taki skutek, że pomimo złożenia wymaganego oświadczenia przez dzierżawcę, wobec braku woli Agencji do nabycia nie doszłoby nigdy. Uzależnienie realizacji uprawnienia dzierżawcy od woli Agencji spowodowałby zbędność wszystkich wskazywanych postanowień ustawy zmieniającej i w sposób oczywisty nie doszłoby więc do realizacji zagwarantowanego celu ustawy, który został wskazany w uzasadnieniu rządowego projektu.

W uzasadnieniu projektu rządowego położono zaś nacisk na wspieranie jej ustawowego zadania o jakim mowa w powołanym już art. 6 ust. 1 pkt 1 u.g.n.r., a więc tworzenia oraz poprawy struktury obszarowej gospodarstw rodzinnych. Wprowadzone przez ustawę zmieniającą zmiany miały stworzyć instrument ułatwiający nabywanie ziemi przez osoby tworzące takie gospodarstwa. Wyłączone użytki rolne miały zostać przeznaczone do sprzedaży na rzecz rolników indywidualnych zamierzających powiększyć gospodarstwo rodzinne lub osób zamierzających je utworzyć. Celem ustawy, która miała wyłączyć 30% gruntu po to aby wzmocnić gospodarstwa indywidualne rodzinne, było również to, aby dzierżawca, który traci dochód z 30% dzierżawionych gruntów, często na samym początku okresu obowiązywania umowy dzierżawy, otrzymał jakąś rekompensatę. Rekompensatą tą miało być właśnie uprawnienie do zakupu całości albo za zgodą (...) części nieruchomości, która pozostała przedmiotem dzierżawy. Ustawodawcy zależało więc na uczynieniu sytuacji dzierżawcy, który dobrowolnie zgodził się na zmianę umowy w postaci wyłączenia 30% gruntów, korzystniejszą w porównaniu z sytuacją innych dzierżawców, którzy zgody takiej nie wyrazili. Oznaczało to wprowadzenie procedury zmierzającej do sprzedaży gruntu, która byłaby niezależna od arbitralnej decyzji Agencji. Natomiast gdyby dokonać wykładni tego przepisu, w sposób jaki wskazuje pozwana, to doszłoby do sytuacji, w której dzierżawca rezygnujący dobrowolnie z 30% dzierżawionych gruntów oraz w tracący przychody z tych 30% gruntów nie otrzymałby żadnego ekwiwalentu. Zwłaszcza w sytuacji, jak to ma miejsce w niniejszej sprawie, gdy i tak spełniali wymogi z art. 29 u.g.n.r. w zakresie pierwszeństwa przed rezygnacją z 30% gruntów. Gdyby bowiem Agencja zrezygnowała ze sprzedaży nieruchomości, wówczas uprawnienie przyznane przez ustawodawcę okazałoby się iluzoryczne.

O ile powódka jak sama twierdziła spełniła wszelkie wymagania i dokonała wszelkich czynności zmierzających do realizacji przysługującego jej, a wynikającego z art. art. 4 ust. 7 ustawy zmieniającej uprawnienia do zakupu nieruchomości, które pozostały przedmiotem zawartej z pozwaną umowy dzierżawy, to mogła domagać się zobowiązania pozwanej Agencji Nieruchomości Rolnych o złożenie oświadczenia woli o określonej treści.

Reasumując sformułowane przez profesjonalnego pełnomocnika powódki „drugie” żądanie pozwu podlegało oddaleniu z uwagi na samodzielną przyczynę w postaci braku interesu prawnego w wytoczeniu powództwa o ustalenie (art. 189 k.p.c.).

W świetle powyższego bez wpływu na rozstrzygnięcie zawisłego sporu miał w konsekwencji zarówno zarzut przedawniania roszczenia, jak również inne podnoszone z ostrożności zarzuty pozwanej.

W tym stanie rzeczy wobec braku podstaw do uwzględnienia powództwa spółki (...) co do zasady - orzeczono jak w punkcie I sentencji wyroku.

O kosztach zawartych pkt II sentencji wyroku orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i § 3 k.p.c. w zw. z art. w zw. z art. 108 § 1 k.p.c. w zw. § 1 i 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 październik 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych.

ZARZĄDZENIE

1.  (...)

2.  (...)

3.  (...) M. P.

4.  (...)