Pełny tekst orzeczenia

WYROK

UZASADNIENIE

Powodowie B. P. i J. P. wnieśli o uchylenie uchwały nr (...) z dnia 12 maja 2015 roku Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w D. w sprawie zmiany zagospodarowania części terenu wspólnoty na działce nr (...) obręb (...) (...), użytkowanej przez J. P., na parking dla mieszkańców nieruchomości oraz zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu podali, że zaskarżona uchwała narusza ich interesy jako właścicieli, bowiem przyznaje wybranym członkom Wspólnoty korzyści ich kosztem. Wskazywali, że od ponad 35 lat użytkują część działki gruntu przy ul. (...) jako ogródek, teren ten jest zadbany, ogrodzony siatką, rośnie na nim trawa oraz 15 sztuk tui szmaragdowych o wysokości 3 metrów. W środku ogródka posadowione są cztery donice z kaktusami. Przylega on do budynku, w którym znajdują się komórki należące do mieszkańców, teren ten posiada walory rekreacyjne i estetyczne. W dniu 15 maja 2015 roku powodowie otrzymali informację, że pozwana Wspólnota podjęła uchwałę w sprawie zmiany zagospodarowania części terenu użytkowanej przez J. P. z przeznaczeniem na parking dla mieszkańców nieruchomości. W ocenie powodów uchwała ta narusza ich interesy, albowiem za przyjęciem tej uchwały głosowało pięciu członków Wspólnoty, zaś przeciwko było aż czterech członków. Co istotne zdaniem powodów, inni członkowie Wspólnoty także mają własne ogródki położone na nieruchomości, jednakże zaskarżona uchwała obliguje do likwidacji jedynie ogródka należącego do powodów i przekształcenia go w parking. Pozostałe ogródki są zaniedbane, niekiedy zaśmiecone. Zdaniem powodów zaskarżona uchwała narusza zasadę równego traktowania wszystkich współwłaścicieli nieruchomości, albowiem teren przylegający do budynku przy ul. (...) jest na tyle duży, że bez przeszkód może znajdować się na nim zarówno parking dla mieszkańców, jak i ogródki poszczególnych członków pozwanej Wspólnoty. Zdaniem powodów powyższe argumenty przemawiają za uchyleniem uchwały, która w sposób istotny pozostaje w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego i jej celem nie jest ochrona interesów mieszkańców, lecz wyłącznie pokrzywdzenie jednego ze współwłaścicieli – powodów. Wskazywali, iż zaskarżona uchwała narusza również zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością, bowiem wybudowanie parkingu w miejscu wskazanym w treści uchwały uniemożliwi bądź znacznie utrudni właścicielom lokali nr (...) dostęp do znajdujących się na podwórku komórek.

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie od powodów kosztów procesu.

W uzasadnieniu swojego stanowiska zaprzeczyła większości twierdzeniom pozwu wskazując, iż to powodowie samowolnie dokonali zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej w postaci zagospodarowania części terenu pozwanej Wspólnoty na ogródek, nie uzyskując ku temu podstawy prawnej w postaci wymaganej uchwały Wspólnoty, albowiem czynność ta przekracza zakres zwykłego zarządu. Argumentowała, iż zorganizowany przez powodów ogródek uniemożliwia korzystanie z nieruchomości pozostałym współwłaścicielom, a tymczasem otwarty parking będzie dostępny dla każdego z mieszkańców. Pozwana Wspólnota wskazywała, że członkowie mają prawo do podejmowania uchwał i samodzielnego kształtowania swoich praw i obowiązków względem Wspólnoty i tylko w sytuacji, gdy uchwała „krzywdzi” jednego ze współwłaścicieli, może zostać uchylona. Strona pozwana wskazywała, iż trudno mówić o pokrzywdzeniu powodów, skoro to ich działania doprowadziły do tego, że pozostali współwłaściciele nie mogą korzystać z części nieruchomości wspólnej, za którą ponoszą opłaty. Argumentowała nadto, że członkowie Wspólnoty podjęli uchwałę w sprawie zmiany zagospodarowania terenu na cele służącej całej wspólnocie. Uchwała ta została podjęta prawidłowo i wymaganą większością głosów, naruszenie zaś subiektywnego interesu powodów nie uzasadnia jej uchylenia. Uniemożliwienie pozostałym właścicielom korzystania z części nieruchomości jest rażącym naruszeniem interesów Wspólnoty i powoduje rażącą dysproporcję pomiędzy interesami Wspólnoty a powodów.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powodowie są właścicielkami lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w nieruchomości przy ulicy (...) w D..

Jeszcze w 2005 roku powód J. P. zwracał się do Urzędu (...) w D. z wnioskiem w sprawie dzierżawy części gruntu położonej na posesji przy ul. (...). Pismem z dnia 11 maja 2005 roku Naczelnik (...)i (...) poinformował powoda, że nabywając lokal mieszkalny w tejże nieruchomości nabył on także udział w przynależnej do budynku posesji - (...) i z przedmiotowego terenu korzystać może bez zawierania umowy dzierżawy.

dowód:

  wypis z aktu notarialnego Rep. A nr (...), k. 4-6,

  pismo Urzędu (...) w D. z dnia 11 maja 2005r. skierowane do powoda J. P., k. 8,

  przesłuchanie powodów, k. 78 – 78v. i e-protokół,

Powodowie od 1980 roku użytkują część działki gruntu przy ul. (...) o wymiarach 3,3 m x 4,3 m jako ogródek. Teren ten jest zadbany, ogrodzony siatką z wejściem w postaci furtki, zamkniętej na kłódkę. Rośnie na nim trawa oraz 15 sztuk tui szmaragdowych o średnicy ok. 75 cm i wysokości 3 metrów. W środku ogródka posadowione są cztery donice z kaktusami. Ogród ten przylega do budynku, w którym znajdują się komórki należące do mieszkańców. Teren posiada walory rekreacyjne i estetyczne. Z uwagi na pracę za granicą, powódka sporadycznie korzysta z tego terenu. Powód dokonuje większości nakładów finansowych na użytkowaną cześć działki. W czasie obecności powódki w miejscu zamieszkania małżonkowie na terenie ogródka spędzają czas wolny.

dowód :

–

dokumentacja fotograficzna 11 zdjęć, k. 12,

–

zeznania świadka L. W., k. 77v. i e-protokół,

–

zeznania świadka M. W., k. 77v. i e-protokół,

–

zeznania świadka J. B., k. 77v. i e-protokół,

–

zeznania świadka P. J., k. 77v. i e-protokół,

–

przesłuchanie powodów, k. 78 – 78v. i e-protokół,

W nieruchomości tej znajduje się (...) lokali, właściciele zatem tworzą tzw. dużą wspólnotę.

Pozwaną Wspólnotę reprezentuje Zarząd w osobie A. T. wybranej uchwałą nr (...) z dnia 7 marca 2012 roku, zarządcą zaś nieruchomości w tym samym dniu ustanowiony został (...) Sp. z o.o. z siedzibą w D..

dowód:

1.  uchwała nr (...) z dnia 87 marca 2012r., k. 25,

2.  umowa o zarządzanie z dnia 7 marca 2012r., k. 38 – 40,

Na terenie posesji należącej do pozwanej Wspólnoty każdy z jej członków ma możliwość zaparkowania swojego samochodu. Stale swoje pojazdy na tym terenie parkuje trzech współwłaścicieli Wspólnoty, pozostali mieszkańcy – J. M., małżeństwo B. - posiadają garaże usytuowane na terenie Wspólnoty. Sporadycznie zdarza się, że na terenie Wspólnoty parkuje swój samochód córka powodów. Między lokatorami od lat dochodzi do konfliktów na tle parkowania samochodów na terenie posesji.

dowód :

–

zeznania świadka L. W., k. 77v. i e-protokół,

–

zeznania świadka M. W., k. 77v. i e-protokół,

–

zeznania świadka D. B., k. 77v. i e-protokół,

–

zeznania świadka J. B., k. 77v. i e-protokół,

–

zeznania świadka P. J., k. 77v. i e-protokół,

–

zeznania świadka B. J., k. 78 i e-protokół,

–

przesłuchanie strony pozwanej, k. 78v. i e-protokół,

Wyrokiem z dnia 26 listopada 2010 roku Sąd Rejonowy w Dzierżoniowie w sprawie sygn akt II K 1348/10 uznał J. P. za winnego tego, że w dniu 15 sierpnia 2010 roku w D. gestem przy pomocy noża trzymanego w ręce oraz słowami groził pozbawieniem życia a także podpaleniem budynku P. J. oraz przy pomocy słów groził pozbawieniem życia i podpaleniem budynku B. S., J. B., A. T., D. B. i E. B., przy czym groźby te wzbudziły u zagrożonych uzasadnioną obawę, że zostaną spełnione i wymierzył mu karę 5 miesięcy pozbawienia wolności z warunkowym zawieszeniem wykonania tejże kary na okres 2 lat próby.

dowód :

–

akta Sądu Rejonowego w Dzierżoniowie sygn. akt II K 1348/10 – w szczególności wyrok z dnia 26 listopada 2010 roku – w załączeniu,

–

przesłuchanie powodów, k. 78 – 78v. i e-protokół,

Członkowie pozwanej Wspólnoty wielokrotnie zwracali się do Zarządcy o podjęcie działań zmierzających do likwidacji zagospodarowanej przez powodów części nieruchomości wspólnej w postaci ogródka. Zgłaszali, iż powodowie pozostają w konflikcie z innymi członkami Wspólnoty, uniemożliwiając korzystanie z nieruchomości, miały miejsce problemy z parkowaniem samochodów mieszkańców na terenie podwórka z uwagi na postawę powoda, dochodziło także do konfliktów na tle zabaw dzieci mieszkańców na tym terenie w sytuacji naruszenia przez nie granic ogrodu powodów.

W dniu 24 lutego 2015 roku miało miejsce zebranie właścicieli lokali. Na zebraniu tym przyjęto uchwały w sprawach przyjęcia sprawozdania Zarządcy i udzielenia absolutorium z prowadzonej przez niego działalności, podwyższenia zaliczki na koszty zarządu oraz przyjęcia planu gospodarczego na rok 2015. Omawiana była także kwestia rozpoczęcia planów zagospodarowania terenu Wspólnoty w zakresie likwidacji ogródka powodów.

dowód :

–

dokumentacja (...) Zarządu (...) z. o.o. w D. dot. likwidacji ogródka należącego do powodów, k. 58 – 65,

–

przesłuchanie strony pozwanej, k. 78v. i e-protokół,

Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej w D. przy ul. (...) w trybie indywidualnego zbierania głosów, podjęła uchwałę nr (...) z dnia 5 marca 2015 roku w sprawie zmiany zagospodarowania części terenu na działce nr (...) obręb (...) (...). Za przyjęciem uchwały głosowało pięciu członków pozwanej Wspólnoty, posiadających 58,97 % udziałów, przeciw uchwale głosowało trzech właścicieli lokali posiadających 32,38 % udziałów. W uchwale tej pozwana Wspólnota wyraziła zgodę na zmianę zagospodarowania części terenu pozwanej Wspólnoty, a użytkowanej przez J. P. – na parking dla mieszkańców nieruchomości.

Pismem z dnia 13 maja 2015 roku (...) Sp. z o.o. z siedzibą w D. poinformował właścicieli nieruchomości przy ul. (...) w D., że większością głosów właścicieli oddanych w drodze indywidualnego zbierania głosów, w dniu 12 maja 2015 roku przyjęta została powyższa uchwała. (...) lokali poinformowano o trybie i terminie ewentualnego zaskarżenia uchwały do sądu oraz o tym, iż powyższa uchwała podlega wykonaniu, chyba że orzeczeniem sądu zostanie wstrzymane jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.

dowód :

–

uchwała nr (...) z dnia 5 marca 2015r., k. 37,

–

zawiadomienie (...) Zarządu (...) z o.o. w D. z dnia 13 maja 2015 roku skierowane do właścicieli nieruchomości o podjętej uchwale nr(...), k. 7,

–

zeznania świadka L. W., k. 77v. i e-protokół,

Na terenie pozwanej Wspólnoty istnieje możliwość usytuowania parkingu w innym miejscu podwórza, niż miejsce, w którym powodowie użytkują ogródek. Na terenie posesji znajdują się inne ogródki, wcześniej użytkowane przez innych członków Wspólnoty, niektóre z nich obecnie są zaniedbane.

dowód :

–

zeznania świadka L. W., k. 77v. i e-protokół,

–

zeznania świadka M. W., k. 77v. i e-protokół,

–

zeznania świadka J. B., k. 77v. i e-protokół,

–

zeznania świadka P. J., k. 77v. i e-protokół,

–

przesłuchanie powodów, k. 78 – 78v. i e-protokół,

Zgodnie z obowiązującym aktualnym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym Uchwałą (...)w D. (...) z dnia 25 października 2010 roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru ograniczonego ulicami : (...), B., P., (...), D., M., K., S. i K. w D. – ulica (...) leży na terenie zabudowy mieszkaniowo – usługowej. Wymogi co do zieleni i miejsc postojowych oraz likwidacji tymczasowych garaży nie murowanych określa § 29 ust. 3, zgodnie z którym dla tego terenu ustalone zostało utrzymanie oraz realizacja urządzonej zieleni, zaś zgodnie z § 17 ust. 7 wszystkie istniejące obiekty garażowe i gospodarcze, zrealizowane w technologii innej niż tradycyjna, przeznaczone zostały do całkowitej likwidacji. W związku z powyższym brak jest możliwości zagospodarowania części terenu pozwanej Wspólnoty użytkowanej przez powoda J. P. na parking dla mieszkańców nieruchomości.

Zgodnie z § 19 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie odległość wydzielonych miejsc postojowych, w tym również zadaszonych, dla samochodów osobowych od okien pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi w budynku mieszkalnym, budynku zamieszkania zbiorowego, nie może być mniejsza niż : 7 m – w przypadku do 4 stanowisk włącznie, 10 m – w przypadku 5 – 60 stanowisk włącznie. Zgodnie z ust. 2 tego przepisu odległość wydzielonych miejsc postojowych, lub otwartego garażu wielopoziomowego dla samochodów osobowych od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż 3 m – w przypadku 4 stanowisk włącznie, 6 m - w przypadku 5 – 60 stanowisk włącznie.

Na podwórzu pozwanej Wspólnoty możliwe jest jedynie usytuowanie 4 miejsc postojowych w miejscu po zlikwidowaniu dwóch garaży tzw. „blaszaków”, które zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczone są do likwidacji. Ogród powodów wystaje 50 cm poza linię wyznaczającą odległość 10 m od okien budynku i prawie w całości leży w pasie ochronnym od okien budynku. Terenu użytkowanego przez powodów nie można przeznaczyć na parking w przypadku projektowania 5 miejsc postojowych. Istnieje możliwość usytuowania parkingu na 4 miejsca postojowe na podwórzu pozwanej Wspólnoty w innym miejscu niż teren użytkowany przez powodów na ogród.

dowód :

–

opinia biegłego sądowego z zakresu projektowania i kierowania robotami budowlanymi z dnia 6 czerwca 2016 roku, k. 139 – 172,

–

opinia uzupełniająca z dnia 23 sierpnia 2016 roku, k. 147 – 200,

Sąd ustalając stan faktyczny w sprawie oparł się przede wszystkim na dokumentach przedłożonych przez strony, wiarygodności których nie kwestionowały, aktach sprawy Sądu Rejonowego w Dzierżoniowie sygn. II K 1348/10 zeznaniach świadków L. W., M. W., D. B., J. B., P. J., B. J. oraz przesłuchaniu stron. Sąd oddalił wniosek dowodowy strony pozwanej w przedmiocie przeprowadzenia oględzin działki gruntu nr (...) obręb (...) (...) w D. przy ul. (...), jak również wnioski dowodowe powodów zawarte w piśmie procesowym z dnia 23 grudnia 2015 roku oraz strony pozwanej w przedmiocie przesłuchania biegłego sądowego G. S. jako nie mające istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo podlegało uwzględnieniu.

Zgodnie z art. 25 ust.1 i 1a ustawy o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2015r., poz. 1892 ze zm.) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy, przy czym powództwo to może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

W myśl art. 23 ust. 3 w/w ustawy o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.

Zaskarżając uchwałę nr (...) powodowie zarzucali, że narusza ona ich interesy jako właścicieli, zasadę równego traktowania wszystkich współwłaścicieli nieruchomości, pozostaje w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego oraz narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

W ocenie Sądu najistotniejsze znaczenie dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy miał dowód w postaci opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa. W treści tej opinii biegły w sposób wyraźny i jednoznaczny zakwestionował możliwość zagospodarowania terenu użytkowanego przez powodów na utworzenie miejsc parkingowych na terenie posesji pozwanej Wspólnoty albowiem takie rozwiązanie pozostaje w sprzeczności z przepisami prawa budowlanego i aktów wykonawczych a nadto narusza postanowienia miejscowego prawa przestrzennego m.in. uchwały Rady Miejskiej w D. Nr (...) z dnia 25 października 2010 roku. Także przeniesienie ogródka użytkowanego przez powodów nie spowoduje zwiększenia ilości miejsc parkingowych na terenie posesji pozwanej Wspólnoty, co wynika wprost z przepisów Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (§ 16 ust. 1, § 18 ust. 1, § 19 ust. 1-2, § 21 ust. 1). Jak biegły wskazał w treści opinii istnieje możliwość usytuowania parkingu na cztery miejsca postojowe na podwórzu pozwanej Wspólnoty w innym miejscu, niż teren użytkowany przez powodów. Zdaniem Sądu opinia ta jest rzetelna i przekonująca. Została oparta na gruntownej i wnikliwej analizie, a biegły, który posiada adekwatną specjalizację, ma niezbędne kwalifikacje i wiedzę do jej dokonania oraz wyciągnięcia prawidłowych wniosków. I choć opinia ta była kwestionowana przez stronę pozwaną, to jednak po uwzględnieniu i odniesieniu się przez biegłego do wszystkich zarzutów, w ocenie Sądu, nie może ona budzić żadnych wątpliwości co do możliwości usytuowania parkingu na spornym terenie użytkowanym przez powodów.

Analiza zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wskazuje jednoznacznie, iż za niezasadne uznać należy zarzuty strony pozwanej, jakoby powodowie użytkowali sporną część nieruchomości bezprawnie. Jak wynika z postanowień uchwały Rady Miejskiej w D. Nr (...) z dnia 25 października 2010 roku, w szczególności § 29 ust. 3, dla terenu gdzie znajduje się pozwana Wspólnota ustalone zostało utrzymanie oraz realizacja urządzonej zieleni. Powodowie teren ten użytkują od ponad 30 lat i już w 2005 roku występowali do Urzędu Miasta w D. z wnioskiem o wydzierżawienie części gruntu uzyskując odpowiedź, że z przedmiotowego terenu korzystać mogą bez zawierania umowy dzierżawy. Nie sposób również uznać za trafne argumentu, jakoby użytkowany przez powodów ogródek uniemożliwiał pozostałym współwłaścicielom korzystanie z części wspólnych nieruchomości. Z zeznań świadków L. W., M. W. wynika, iż teren ten w żaden sposób nie utrudnia pozostałym członkom Wspólnoty parkowania należących do nich samochodów, a co więcej stanowi w istocie wizytówkę tej nieruchomości, o którą powodowie w sposób szczególny dbają. Za chybiony także uznać należało zarzut braku „pokrzywdzenia” powodów zaskarżoną uchwałą, albowiem jak wynika z zeznań świadków i przesłuchania powodów, użytkują oni ten teren od około 30 lat i dbają o nasadzoną na nim roślinność. Zdaniem Sądu przemawia to za uznaniem, że likwidacja tego ogrodu w realiach niniejszej sprawy pozostawałaby w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego. Także fakt, iż powodowie nie ponoszą dodatkowych opłat za użytkowanie ogrodu nie może stanowić przesłanki warunkującej decyzję o likwidacji tego terenu, albowiem słuchani w sprawie świadkowie L. W., M. W. zgodnie przyznali, iż inni użytkownicy podobnych, często mniej zadbanych ogródków usytuowanym na terenie Wspólnoty, także takowych opłat dodatkowych nie ponoszą.

Mając na uwadze powyższe okoliczności uchwała nr (...) z dnia 5 marca 2015 roku podlegała uchyleniu.

Jedynie na marginesie wskazać należy, iż błędnie została wskazana przez strony data podjęcia uchwały tj. 12 maja 2015 roku skoro z oryginału uchwały wynika, iż podjęta ona została w dniu 5 marca 2015 roku (k. 37), a zatem rzeczą Sądu było skorygowanie daty jej podjęcia.

Orzeczenie o kosztach oparto o przepis art. 98 § 1 i 3 k.p.c., który stanowi, że strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). Do niezbędnych kosztów procesu strony reprezentowanej przez adwokata zalicza się wynagrodzenie, jednak nie wyższe niż stawki opłat określone w odrębnych przepisach i wydatki jednego adwokata, koszty sądowe oraz koszty nakazanego przez sąd osobistego stawiennictwa strony.

Zgodnie z art. 27 pkt 9 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U. 2014, poz.1025 ze zm.) opłata stała w sprawie o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej wynosi 200 zł.

Zgodnie z § 7 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu koszty zastępstwa wynoszą 240 zł.

Mając zatem na względzie powyższe przepisy zasądzono od strony pozwanej na rzecz powodów kwotę 1.440 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, na która to kwotę składają się : 1.000 zł tytułem uiszczonej przez powodów zaliczki na poczet opinii biegłego, 200 zł tytułem opłaty sądowej od pozwu oraz 240 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

ZARZĄDZENIE

1.  odnotować w rep. C

2.  kal. 21 dni

Ś., 16.09.2016 r.