Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 25 listopada 2016r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu II Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie następującym:

Przewodniczący - Sędzia SO Marek Kurkowski

Sędziowie: Sędzia SO Patrycja Gruszczyńska-Michurska

Sędzia SO Dorota Stawicka-Moryc (spr.)

Protokolant: Elżbieta Biała

po rozpoznaniu w dniu 25 listopada 2016r. we Wrocławiu

na rozprawie

sprawy z powództwa Gminy W.

przeciwko H. U., I. U. i L. U.

o eksmisję

na skutek apelacji pozwanych H. U. i I. U.

od wyroku Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Krzyków we Wrocławiu

z dnia 19 listopada 2015r.

sygn. akt VI C 2417/15

I.  oddala apelację;

II.  zasądza solidarnie od pozwanych H. U. i I. U. na rzecz powoda Gminy W. 120 zł kosztów procesu w postępowaniu apelacyjnym.

Sędzia SO Dorota Stawicka-Moryc Sędzia SO Marek Kurkowski Sędzia SO Patrycja Gruszczyńska-Michurska

sygn. akt II Ca 427/16

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Rejonowy w punkcie I nakazał pozwanym L. U., H. U. i I. U. aby opróżnili, opuścili i wydali na rzecz strony powodowej Gminy W. lokal mieszkalny położony przy ul. (...) we W., oznaczony numerem (...); w punkcie II orzekł, że pozwanym L. U., H. U. i I. U. służy prawo do lokalu socjalnego i wstrzymał wykonanie orzeczenia eksmisji do czasu złożenia im przez Gminę W. oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego, w punkcie III zasądził od pozwanych solidarnie na rzecz Gminy W. kwotę 320 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Rozstrzygnięcie powyższe Sąd Rejonowy wydał na podstawie następujących ustaleń faktycznych:

W dniu 1.04.1995 r. strona powodowa zawarła z H. U. oraz L. U. umowę najmu lokalu nr (...) przy ul. (...) we W.. Wraz z najemcami zamieszkiwała ich dorosła córka, I. U..

H. U. oraz L. U. nie uiszczali czynszu i innych opłat za używanie lokalu.

Pismem z dnia 5.01.2009 r. strona powodowa wezwała pozwaną H. U. do zapłaty zadłużenia, pod rygorem wypowiedzenia umowy najmu, wyznaczając dodatkowy miesięczny termin na jego uregulowanie. Pozwana H. U. wezwania nie odebrała.

Pismem z dnia z dnia 15.09.2009 r. strona powodowa wezwała pozwanego L. U. do zapłaty zadłużenia, pod rygorem wypowiedzenia umowy najmu, wyznaczając dodatkowy miesięczny termin na jego uregulowanie. Pozwany L. U. odebrał ww. korespondencję.

Pismem z dnia 26 października 2009r. pozwana H. U. wniosła o umorzenie zaległości czynszowych. Pismo to pozostało bez odpowiedzi.

W dniu 21.01.2010 r. strona powodowa wypowiedziała pozwanym H. U. i L. U. umowę najmu ze skutkiem na dzień 31.03.2010 r. Przyczyną wypowiedzenia była zwłoka z zapłatą czynszu i innych opłat za używanie lokalu, która przekroczyła trzy pełne okresy płatności. Jednocześnie strona powodowa wezwała pozwanych do opróżnienia, opuszczenia i przekazania lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) we W., protokołem zdawczo odbiorczym, do Biura (...) przy ul. (...) we W., w nieprzekraczalnym terminie 7 dni, licząc od daty ustania najmu. Korespondencja w tym zakresie była awizowana przez pocztę w dniach 27 stycznia i następnie 3 lutego 2010 r. i zwrócona do nadawcy z powodu nie podjęcia przesyłek w terminie w dniu 11 lutego 2010 r.

W 2010 r. pozwani przebywali w miejscu zamieszkania.

W przedmiotowym lokalu są zameldowani i zamieszkują: L. U., H. U. oraz I. U..

Zadłużenie lokalu na dzień 1.05.2015r. wynosiło 120.178,62 zł.

W dniu 8.01.2014 r. pozwana I. U. zwarła ze stroną powodową umowę nr (...) dotyczącą zmiany formy spłaty zadłużenia ze świadczenia pieniężnego na świadczenie rzeczowe. Przedmiotem świadczeń rzeczowych były drobne prace porządkowe, remontowo – konserwacyjne, usługowe lub inne drobne prace wykonywane na rzecz Gminy W.. Wartość świadczenia rzeczowego dłużniczki ustalana była jako iloczyn rzeczywistego czasu wykonywania świadczenia oraz stawki w wysokości 10,00 zł za godzinę pracy. Pozwana I. U. dotychczas odpracowała równowartość kwoty 6.000,00 zł.

Pozwana I. U. nie jest zatrudniona, nie jest zarejestrowana jako bezrobotna, pracuje w celu odrobienia zadłużenia na podstawie umowy z Gminą W..

Pozwani nie korzystają z pomocy Miejskiego Ośrodka Pomocy Społecznej we W. oraz nie są zarejestrowani jako osoby bezrobotne w Powiatowym Urzędzie Pracy we W..

Za wyjątkiem pozwanej I. U., pozwani pobierają świadczenia z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych Oddział we W.. Pozwany L. U. pobiera emeryturę w wysokości 1.339,00 zł, zaś pozwana H. U. w wysokości 1.400,00 zł, z czego komornik sądowy miesięcznie zajmuje kwotę 400,00 zł.

Pozwany L. U. choruje na cukrzycę i neuropatię a pozwana I. U. ma problemy z kręgosłupem.

Przy tak ustalonym stanie faktycznym Sąd I instancji uznał, iż powództwo zasługuje na uwzględnienie.

Sąd Rejonowy wskazał, iż bezspornie pozwanych H. U. i L. U., łączyła ze stroną powodową umowa najmu lokalu mieszkalnego nr (...) płożonego przy ul. (...) we W., jednak umowa została najemcom H. i L. U. skutecznie, z zachowaniem trybu wskazanego w art. 11 ust 1 i art. 11 ust 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, wypowiedziana. W konsekwencji tytuł prawny do lokalu utraciła I. U. – córka najemców, władająca lokalem na podstawie zawartej z nią przez rodziców umowy użyczenia.

Pozwani otrzymali wezwanie do zapłaty zaległych należności i zdaniem Sądu I instancji zapoznali się z jego treścią z całą pewnością w dniu 1.10.2009 r. – odbierając przesyłkę adresowaną do L. U. i w odpowiedzi na nią składając wniosek o umorzenie zaległości. Sąd Rejonowy zauważył, że w chwili dokonania przez stronę powodową wypowiedzenia umowy najmu pozwanym L. U. i H. U., zalegali oni z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu w sposób znacząco przekraczający wymagane przepisem ustawy co najmniej trzy pełne okresy płatności.

Zdaniem Sądu Rejonowego to, że pozwani nie zapoznali się z wypowiedzeniem umowy, wobec niepodjęcia przesyłki poleconej zawierającej oświadczenie o wypowiedzeniu, nie niweczy jego skuteczności. Przesyłka została wysłana na stały adres pozwanych, a pozwane przyznały, że w dacie jej awizowania cała rodzina przebywała w miejscu zamieszkania – zatem przyjąć należy, że z upływem terminu ponownej awizacji -10 lutego 2010 r. – pozwani mogli skutecznie zapoznać się z jego treścią. Sąd Rejonowy wskazał, iż pozwani na skutek wypowiedzenia umowy najmu nie posiadają obecnie uprawnienia do władania spornym lokalem, a zatem są obowiązani wydać go prawowitemu właścicielowi. Z obowiązku tego nie zwalnia pozwanych fakt, że pozwana I. U. podjęła pracę na zlecenie Gminy aby odpracować zadłużenie, bowiem obowiązek zapłaty zaległego czynszu istniał będzie niezależnie od tego, że lokal zostanie właścicielowi wydany.

W ocenie Sądu Rejonowego w sprawie zaistniały jednak przesłanki, by orzec o prawie pozwanych do otrzymania lokalu socjalnego. Pozwani L. U. i H. U. są osobami w podeszłym wieku utrzymującymi się z niewielkich świadczeń emerytalnych - w łącznej wysokości około 2.800,00zł, przy czym pozwany L. U. choruje na cukrzycę i neuropatię, natomiast pozwana I. U. ma problemy z kręgosłupem, a mimo tego podjęła trud spłaty zadłużenia poprzez jego odpracowanie na rzecz strony powodowej. Z tych względów Sąd I instancji uznał, iż pozwanym przysługuje uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego i orzekł jak w pkt II wyroku wstrzymując jednocześnie eksmisję pozwanych do czasu złożenia przez Gminę W. oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego,

Apelację od powyższego orzeczenia wywiodły pozwane H. U. i I. U. zaskarżając je w punktach I i III oraz zarzucając brak skutecznego wypowiedzenia umowy najmu przez Gminę W. oraz zbyt wysokie koszty procesu zasądzone od pozwanych na rzecz strony powodowej.

Zarzucając powyższe apelujące wniosły o zmianę wyroku w zaskarżonej części przez oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od strony powodowej na rzecz pozwanych kosztów postępowania przed Sądem I i II instancji według norm przepisanych.

W uzasadnieniu apelacji pozwane zarzuciły, iż jedynym pismem, jakim dysponują jest pismo z dnia 15 września 2009 r. informujące pozwanych o zadłużeniu i wzywające do natychmiastowej zapłaty oraz informujące o możliwości wypowiedzenia najmu, natomiast o tym, że doszło do wypowiedzenia umowy najmu pozwani dowiedzieli się w dniu 27 lipca 2015 r. odbierając wezwanie Sądu Rejonowego. Pozwana I. U. podniosła również, iż odpracowuje zadłużenie wobec Gminy W..

W odpowiedzi na apelację powódka wniosła o oddalenie apelacji oraz zasądzenie od pozwanych na rzecz strony powodowej kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie.

W ocenie Sądu Odwoławczego przyjęte przez Sąd I instancji ustalenia faktyczne były w pełni prawidłowe. Sąd Okręgowy podziela te ustalenia i przyjmuje za swoje, czyniąc je podstawą własnego rozstrzygnięcia. W ocenie Sądu Okręgowego, Sąd I instancji dokonał również właściwej oceny prawnej ustalonego stanu faktycznego i z poczynionych ustaleń wyciągnął prawidłowe i w pełni uzasadnione wnioski, które należy w całości podzielić.

Wbrew twierdzeniom apelujących stwierdzić należy, iż w niniejszej sprawie doszło do skutecznego wypowiedzenia pozwanym H. U. i L. U. umowy najmu zawartej przez pozwanych z Gminą W. w dniu 1.04.1995 r.

Nie ulega wątpliwości, że zaistniała podstawa do wypowiedzenia pozwanym umowy najmu w oparciu o art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Umowa najmu lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) we W. została wypowiedziana z powodu nieuiszczania przez pozwanych opłat za używanie mieszkania, które doprowadziło w konsekwencji do powstania zadłużenia pozwanych wobec Gminy W. przekraczającego 120 000 zł. Podkreślić należy, iż pozwani nie kwestionowali w niniejszej sprawie okoliczności powstania zadłużenia ani jego wysokości.

Wypowiedzenie dokonane zostało przez Gminę na piśmie, zawierało wskazanie przyczyny wypowiedzenia, poprzedzone było uprzedzeniem na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu i udzieleniem dodatkowego miesięcznego terminu do uregulowania zaległości. Z dokumentów znajdujących się w aktach sprawy wynika, że wezwanie do zapłaty z zagrożeniem wypowiedzenia umowy najmu zostało odebrane osobiście przez pozwanego L. U. w dniu 1 października 2009 r. (k. 18), co zostało również przyznane przez apelujące. Pozwani znając treść wezwania do zapłaty z dnia 15 września 2009 r., nie czyniąc zadość wezwaniu, musieli zatem liczyć się z negatywnymi konsekwencjami braku spłaty zadłużenia w wyznaczonym przez Gminę terminie. W związku z tym, iż wyznaczony pozwanym termin do uregulowania zadłużenia w opłatach za korzystanie z lokalu minął bezskutecznie w dniu 1 listopada 2009 r., strona powodowa pismami z dnia 21 stycznia 2010 r. zaadresowanymi do najemców H. U. i L. U. wypowiedziała pozwanym umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) we W. ze skutkiem prawnym na dzień 31 marca 2010 r. Pisma wypowiadające umowę zostały nadane listami poleconymi na adres najmowanego przez pozwanych lokalu mieszkalnego i dwukrotnie awizowane, powtórnie w dniu 3 lutego 2010 r.

Zgodnie z art. 61 § 1 k.c., złożenie oświadczenia woli o wypowiedzeniu umowy ma miejsce także wtedy, gdy adresat mając możliwość zapoznania się z jego treścią, z własnej woli nie podejmuje przesyłki pocztowej zawierającej to oświadczenie. Niewątpliwie na składającym oświadczenie woli spoczywa ciężar dowodu, że doszło ono do adresata w sposób umożliwiający mu - według zasad doświadczenia życiowego - zapoznanie się z jego treścią. Składający oświadczenie woli powinien wykazać np. za pomocą pocztowego dowodu nadania lub zwrotnego poświadczenia odbioru, że list został adresatowi doręczony, co też strona powodowa w niniejszej sprawie uczyniła składając do akt kserokopie dowodów nadania i doręczenia pozwanym przez awizo pism z dnia 21 stycznia 2010 r. (k. 20 i 22). Adresat oświadczenia woli może obalić domniemanie skutecznego doręczenia przez awizo wykazując, iż nie miał możliwości zapoznania się z treścią oświadczenia.

W niniejszej sprawie pozwani nie przedstawili żadnych dowodów, które pozwoliłyby przyjąć, że nie mieli możliwości zapoznania się z treścią oświadczenia strony powodowej z dnia 21 stycznia 2010 r. Wręcz przeciwnie z zeznań pozwanych H. U. i I. U. wynika, iż w latach 2009-2010 r. pozwani cały czas zamieszkiwali pod adresem, na który zostało nadane pismo z dnia 21 stycznia 2010 r. wypowiadające pozwanym umowę najmu oraz że w wyżej wymienionym okresie nie występowały problemy z doręczeniem pozwanym korespondencji na adres zamieszkania.

W świetle powyższego, przyjąć należy, iż oświadczenie woli o wypowiedzeniu pozwanym H. U. i L. U. umowy najmu zostało skutecznie złożone przez stronę powodową.

Na marginesie wskazać również należy, iż nawet gdyby przyjąć, iż nie doszło do prawidłowego awizowania pozwanym pism Gminy z dnia 21 stycznia 2010 r. zawierających oświadczenie strony powodowej o wypowiedzeniu umowy najmu z dnia 1 kwietnia 1995 r., za takie wypowiedzenie należałoby uznać pozew złożony przez Gminę W. w niniejszej sprawie, który doręczony został pozwanej H. U. w dniu 30 lipca 2015 r., natomiast pozwanemu L. U. - w dniu 27 lipca 2015 r. Wypowiedzenie na dzień orzekania przez Sąd Rejonowy byłoby zatem również skuteczne.

Sąd Rejonowy prawidłowo ustalił zatem, że pozwani utracili tytuł prawny do zajmowanego lokalu z uwagi na rozwiązanie umowy najmu w związku z upływem okresu wypowiedzenia. Z powyższego wynika, że pozwani zajmują przedmiotowy lokal bez tytułu prawnego i nie przysługuje im skuteczne względem powoda uprawnienie do władania przedmiotowym lokalem i zamieszkiwania w nim. Tym samym stwierdzić należało, że strona powodowa miała prawo domagać się wydania jej spornego lokalu. Właściciel lokalu ma bowiem prawo do swobodnego dysponowania swoją własnością, np. wynajęcia go, i osoby zamieszkujące tam bez tytułu prawnego nie mogą tego uniemożliwiać. Roszczenie powoda wynikało nie tylko z przepisów prawa rzeczowego, ale przede wszystkim ze stosunku obligacyjnego w oparciu o treść art. 675 § 1 k.c. Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz wynajmującemu, przy czym zwrócenie rzeczy oznacza jej wydanie, a skuteczne wypowiedzenie stosunku najmu kończy najem. Słusznie zatem Sąd Rejonowy nie znalazł żadnych podstaw, by odmówić słuszności żądaniu powódki, a w konsekwencji nakazał pozwanym opuszczenie i opróżnienie zajmowanego przez nich lokalu mieszkalnego.

Jednocześnie materiał dowodowy zgromadzony w niniejszej sprawie nie dostarczył na tyle szczególnych okoliczności, że uzasadniałyby one zastosowanie względem pozwanych ochrony wynikającej z art. 5 k.c. W szczególności do takich okoliczności nie należą trudna sytuacja materialna i zdrowotna pozwanych. W większości przypadków eksmisji najemcy borykają się bowiem z trudnościami przede wszystkim natury finansowej, co uniemożliwia im harmonijne regulowanie opłat czynszowych. Zabezpieczenie prawa do mieszkania, nawet w trudnej sytuacji zdrowotnej spełnia zaś orzeczenie w stosunku do pozwanych lokalu socjalnego, który będąc lokalem o niższym standardzie i mniejszej powierzchni generuje niższe koszty utrzymania, ale zabezpiecza potrzeby mieszkaniowe. W tym miejscu przypomnieć należy, że omawiana klauzula generalna zawarta w art. 5 k.c. nakazuje uwzględniać interesy obu stron sporu. W sytuacji wieloletniego nieregulowania czynszu przez pozwanych i doprowadzenia do zaległości przekraczających kwotę 120 000 zł, powódce przysługuje skorzystanie z uprawnienia władczego i wystąpienie z roszczeniem eksmisyjnym. Przerzucanie ciężaru utrzymania lokalu na inne podmioty nie mieści się bowiem w kategoriach ani właścicielskich ani prawidłowego zarządzania nieruchomością.

Odnosząc się natomiast do zarzutu apelujących, iż pozwana I. U. odpracowuje zadłużenie na rzecz strony powodowej, wskazać należy, iż nie sposób uznać, że - na skutek umowy nr (...) zawartej przez Gminę W. z pozwaną I. U. w dniu 8 stycznia 2014 r., dotyczącej zamiany formy spłaty zadłużenia ze świadczenia pieniężnego na świadczenie rzeczowej - doszło do zawarcia umowy najmu z pozwaną, skoro podpisane i realizowane porozumienie nie dotyczy spłaty zadłużenia wynikającego z umowy najmu zawartej przez pozwanych, lecz zadłużenia powstałego na skutek zajmowania przez pozwaną lokalu bez tytułu prawnego, a zatem już po rozwiązaniu umowy najmu, co wynika wprost z § 1 wyżej wymienionej umowy.

Stwierdzić również należy, iż Sąd I instancji prawidłowo ustalił wysokość zasądzonych na rzecz strony powodowej kosztów procesu, stosownie do zasady odpowiedzialności za wynik procesu wynikającej z art. 98 § 1 k.p.c. oraz zastosował należytą, zgodną z obowiązującymi w dacie orzekania przepisami, minimalną stawkę wynagrodzenia pełnomocnika strony powodowej, a także obciążył pozwanych obowiązkiem zwrotu poniesionych przez stronę wygrywającą proces kosztów sądowych w wysokości wynikającej z przepisów art. 27 ust. 11 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Z tych względów Sąd Okręgowy na podstawie art. 385 k.p.c. orzekł jak w punkcie I sentencji wyroku.

Orzeczenie o kosztach postępowania apelacyjnego zawarte w punkcie II sentencji wyroku Sąd Okręgowy wydał na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. oraz § 12 ust. 1 pkt. 1 w zw. z § 9 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz.U. z 2002 r. nr 163 poz. 1349). Na koszty postępowania odwoławczego poniesione przez stronę powodową składało się wynagrodzenie taryfowe jej pełnomocnika w kwocie 120 zł.

SSO Dorota Stawicka-Moryc SSO Marek Kurkowski SSO Patrycja Gruszczyńska-Michurska