Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 09 lipca 2014 roku

Sąd Okręgowy w Szczecinie Wydział II Cywilny Odwoławczy

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Violetta Osińska

Sędziowie: SO Dorota Gamrat-Kubeczak

SO Małgorzata Grzesik (spr.)

po rozpoznaniu w dniu 09 lipca 2014 roku w Szczecinie na posiedzeniu niejawnym

sprawy ze skargi dłużnika (...) Serwis Sp. z o.o. w S.

przy udziale wierzycieli: (...) Sp. z o.o. w S., Prezydent Miasta S., J. W., (...) Sp. z o.o. w Z., (...) Sp. z o.o. w W., Bank (...) S.A. w K., (...) Sp. z o.o. w P., (...) Spółdzielnia Usługowa – Zakład Pracy (...) w B.

oraz uczestników: (...) Bank (...) S.A. w W., (...) S.A. w P., (...) Sp. z o.o. w P., Gminy M. S., Zakład Ubezpieczeń Społecznych w W.

na czynności Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie R. W. z dnia 11 grudnia 2013 r. w postaci opisu i oszacowania prawa wieczystego użytkowania nieruchomości położonej w S. przy ul. (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...)

na skutek zażalenia wierzyciela (...) Sp. z o.o. w S. na postanowienie Sądu Rejonowego Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie z dnia 25 lutego 2014 r. Sygn. akt IX Co 8321/13

postanawia:

oddalić zażalenie.

Sygn. akt II Cz 710/14

UZASADNIENIE

Zaskarżonym postanowieniem z dnia 25 lutego 2014 r. Sąd Rejonowy Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie zwolnił dłużnika od kosztów sądowych w niniejszej sprawie w całości (pkt I); uchylił czynności Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie R. W. z dnia 11 grudnia 2013 r. – opis i oszacowanie wieczystego użytkowania nieruchomości położonej w S. przy ul. (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...).

W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia Sąd ten wskazał, iż rozpoznanie skargi dłużnika na opis i oszacowanie wieczystego użytkowania nieruchomości musiało nastąpić z uwzględnieniem orzeczenia wydanego przez Sąd Okręgowy w Szczecinie z dnia 12 lipca 2013 r., wydanym w sprawie II Cz 904/13, który to Sąd zmienił postanowienie tutejszego Sądu Rejonowego z dnia 18 grudnia 2012 r., sygn. akt IX Co 5674/12 w przedmiocie udzielenia przybicia wieczystego użytkowania nieruchomości w ten sposób, że odmówił udzielenia przybicia na rzecz nabywców K. O. i R. O..

W uzasadnieniu postanowienia z dnia 12 lipca 2013 r. Sąd Okręgowy wskazał m.in., iż wycena dokonana przez biegłych T. R. i A. C. była nieprawidłowa, albowiem nie odpowiadała wartości rynkowej nieruchomości. Sąd Okręgowy wskazał, iż wprawdzie biegli zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa oraz z Powszechnymi Krajowymi Z. Wyceny (...) Federacji Stowarzyszeń (...), w tym z punktem 3.5 „Krajowego standardu wycen podstawowy nr 1 Powszechnych Krajowych Z. Wycen” ustalili wartość nieruchomości bez uwzględnienia kosztów transakcji kupna – sprzedaży oraz związanych z transakcją podatków i opłat, jednak w sytuacji, gdy biegli do określenia wartości nieruchomości przyjęli ceny transakcyjne netto, pomniejszone o 23 % podatku VAT, wycena była nieprawidłowa, bowiem nie odpowiadała wartości rynkowej nieruchomości. Wycena byłaby prawidłowa, gdyby podana wartość była kwotą brutto, nie kwotą netto. Sąd wskazał, iż wartość nieruchomości określona w operacie szacunkowym przez biegłych winna odpowiadać cenie, jaką nieruchomość mogłaby uzyskać na wolnym rynku, a taka zaś cena co do zasady obciążona jest podatkiem. Sąd Okręgowy wskazał także, iż Komornik Sądowy dokonując opisu i oszacowania nieruchomości przyjął wartość netto nieruchomości, a więc kwotę, która nie była wartością rynkową. Sąd wskazał również, iż Komornik jest obowiązany do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Na potrzeby sprzedaży należy ustalić wartość prawidłową, to jest wartość brutto, bowiem wartość wyliczona przez biegłych stanowi wartość netto, czyli nieprawidłową. Sąd Okręgowy wskazał również, że Komornik nie może sam, tak po prostu, powiększyć wartości oszacowania o podatek VAT. Komornik nie wie, jakie wartości netto porównywanych nieruchomości zostały przyjęte przez biegłych przy wycenie i brak zatem pewności, że wyliczona przez niego i przyjęta wartość odpowiadałaby wartości rynkowej. Sąd wskazał również, iż oparcie się na ustalonej przez biegłych wartości netto i zaznaczenie jedynie w obwieszczeniu o licytacji, że od wylicytowanej ceny zostanie odprowadzony podatek VAT, oznaczałoby, że gdyby licytacja okazała się skuteczna, wylicytowana wartość nieruchomości byłaby niższa o dwukrotną wartość podatku od towarów i usług – raz z racji przyjętej ceny wywołania, drugi raz – z racji odprowadzonego podatku.

W świetle powyższego Sąd Rejonowy podkreślił, iż w pierwszym, sporządzonym w sprawie operacie szacunkowym z dnia 30 stycznia 2012 r. biegli ustali wartość nieruchomości na kwotę 3.028.000,00 zł, w tym wartość gruntu – 1.270.000,00 zł, wartość obiektów – 1.758.000,00 zł wskazując, że wartość rynkowa nieruchomości określona została bez uwzględnienia kosztów transakcji kupna-sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat i wskazali, iż do określenia wartości przyjęto ceny transakcyjne netto, pomniejsozne o podatek VAT (strona 8 operatu). W operacie szacunkowym z dnia 12 września 2013 r. biegli ponownie ustali wartość nieruchomości dłużnika bez uwzględnia kosztów transakcji kupna-sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat i wskazali, iż do określenia wartości przyjęto ceny transakcyjne netto, pomniejszone o podatek VAT (strona 8 operatu). Biegli ustalili wartość nieruchomości na kwotę 3.102.000,00 zł, w tym wartość gruntu – 1.370.000,00 zł, wartość obiektów – 1.732.000,00 zł. Następnie w dniu 11 grudnia 2013 r. w protokole opisu i oszacowania Komornik wskazał, iż wartość nieruchomości została określona przez biegłych na kwotę netto 3.102.000,00 zł, a ponadto wskazał, że kwota oszacowania brutto wynosi 3.815,460 zł.

Sąd Rejonowy podkreślił zatem, iż ponowne dokonanie czynności przez biegłych nie zmieniło niczego w stanie sprawy, albowiem biegli ponownie wskazali wartość rynkową nieruchomości jako wartość netto, bez uwzględnienia podatku VAT. Wskazać należy jednak, iż biegli są związani postanowieniem Komornika o powołaniu ich do dokonania czynności i nie mogą wykroczyć poza zakres zlecenia. Biegli dokonali zatem oszacowania zgodnie z obowiązującymi zasadami wyceny, jednak bez uwzględnienia okoliczności związanych z obowiązkiem podatkowym w razie sprzedaży nieruchomości, a więc okoliczności, iż wartość rynkowa nieruchomości powinna jednak obejmować również należy podatek VAT.

Sąd Rejonowy wskazał zatem, iż celem dokonania prawidłowego oszacowania wieczystego użytkowania nieruchomości należało w rozpoznawanej sprawie ustalić przed przystąpieniem do opisu i oszacowania, czy sprzedaż tego prawa będzie opodatkowana podatkiem VAT. Od tego zależy bowiem ustalenie prawidłowej wartości tego prawa, odpowiadającej wartości rynkowej, a zatem wartości ustalonej wraz z podatkiem – jeśli obowiązek jego uiszczenia zachodzi w razie dokonania sprzedaży tego prawa, bądź ustalenie, że obowiązek uiszczenia tego podatku nie zachodzi, a zatem ustalona wartość prawa może być wartością netto. Tymczasem – dalej wywodził Sąd Rejonowy - Komornik zlecił biegłym ponowne dokonanie opisu i oszacowania, bez uprzedniego ustalenia tak istotnej kwestii dla wartości rynkowej nieruchomości jak kwestia podatku. Sąd Rejonowy wskazał nadto, iż zlecając biegłym dokonanie oszacowania należało poinformować ich – w zależności od dokonanych ustaleń w kwestii podatku – iż dla ustalenia wartości rynkowej wieczystego użytkowania z uwagi na zachodzący obowiązek podatkowy należy mieć na względzie okoliczność, iż ustalona wartość powinna być faktyczną wartością rynkową, a więc wartością uwzględniającą ten podatek.

Zażalenie na powyższe postanowienie w pkt II wywiódł wierzyciel (...) Sp. z o.o. w S. zarzucając naruszenie art. 948 § 1 kodeksu postępowania cywilnego poprzez błędne przyjęcie, iż zwiększenie ceny netto o należny podatek VAT jest zmianą ceny oszacowania nieruchomości tj. czynnością zastrzeżoną dla biegłego. Wskazując na powyższą podstawę wniósł o uchylenie skarżonego postanowienia i zasądzenie od dłużnika na rzecz wierzyciela kosztów postępowania według norm przepisanych. W uzasadnieniu wierzyciel podnosił, iż w toku postępowania dłużnik nie negował konieczności zwiększenia wyceny nieruchomości o wartość podatku VAT, w wysokości 23%. Podkreślił jednocześnie, iż zwiększenie ceny netto oszacowania nieruchomości o wartość podatku w wysokości 23% nie uzasadnia konieczności zlecania dokonania tej czynności biegłemu. Zwiększenie ceny oszacowania o wartość podatku, którego wysokość jest niesporna nie może implikować stwierdzenia, iż w obrocie istnieją dwie wartości rynkowe nieruchomości: netto i brutto. Sąd we wcześniejszym postanowieniu wskazał, iż wartość ta musi być ceną brutto by można było przyjąć, iż jest prawidłową wartością rynkową nieruchomości. Na marginesie wierzyciel wskazał, iż zwiększenie ceny netto o wysokość należnego podatku VAT jest prostą czynnością matematyczną nie wymagającą wiedzy specjalnej. Zlecenie dokonania tej czynności biegłemu jest związane z koniecznością zapłaty wynagrodzenia biegłego, co jest negatywne nie tylko dla wierzyciela, ale także dla dłużnika, bowiem należy przyjąć, iż jest to koszt konieczny. Wobec powyższego zdaniem wierzyciela Komornik był uprawniony do dokonania prostego działania matematycznego tj. do wskazania ceny brutto nieruchomości poprzez zwiększenie ceny netto o należny podatek VAT.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Zażalenie okazało się nieuzasadnione.

Zgodnie z art. 948 k.p.c. oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły uprawniony do szacowania nieruchomości na podstawie odrębnych przepisów (§ 1). Dalej w przepisie tym czytamy, iż w oszacowaniu należy podać osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości, jak również wartość części nieruchomości, która w myśl art. 946 została wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację. Wartości powyższe należy podać tak z uwzględnieniem, jak i bez uwzględnienia praw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia, oraz wartości praw nieokreślonych sumą pieniężną obciążających nieruchomość, w szczególności świadczeń z tytułu takich praw (§ 2). Definicję legalną wartości rynkowej nieruchomości poszukiwać z kolei należy w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. Z 2004, nr 261, poz. 2603 ze zm.). Otóż zgodnie z art. 149 ustawy przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. W myśl zaś art. 151 ust. 1 wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1)strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

2)upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Zgodne zaś z przepisem § 11 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. nr 207, poz. 2109) – na który powoływali się biegli - przy obliczaniu wartości nieruchomości metodą dochodową nie uwzględnia się amortyzacji, kredytu i jego kosztów, podatku dochodowego oraz innych opłat i podatków związanych ze sprzedażą nieruchomości.

Biegli sądowi przeprowadzając kolejne szacowanie zajętej nieruchomości wskazywali, iż ustalona cena 3 102 000 zł określona została bez uwzględnienia kosztów transakcji kupna-sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat – a zatem przyjąć należy, iż w rzeczywistości była ceną netto. W ocenie Sądu Okręgowego – bacząc na treść orzeczenia Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 12 lipca 2013 r. Sygn. akt II Cz 904/13 – powyższe nie może być prawidłowe. Słusznie zatem Sąd I instancji przyjął, iż kolejny opis i oszacowanie zajętej nieruchomości dłużnika podlegał uchyleniu. Przede wszystkim biegli w sposób konkretny nie wskazali czy do ustalenia wartości rynkowej metodą porównawczą przyjęli tylko i wyłącznie transakcje, od których istniał obowiązek zapłaty podatku VAT, czy również transakcje od których nie było takiegoż obowiązku i wskazaną w akcie notarialnym kwotę traktowali jako kwotę netto, czy może brutto od której samodzielnie odejmowali 23%. Nie wyjaśnili, czy powołując się na § 11 ww. rozporządzenia od kwot transakcji odejmowali również podatek np. od czynności cywilnoprawnych czy inny jako zaliczony do kosztów transakcji kupna-sprzedaży. Te kwestie powinny być wyjaśnione w opinii uzupełniającej, aby umożliwić ocenę prawidłowości jej sporządzenia. Zgodnie z postanowieniem Sądu Okręgowego wydanym w sprawie II Cz 904/13 - oszacowanie powinno być oparte na wartości jaką przeciętny nabywca gotów jest zapłacić za konkretną nieruchomość, a ta kwota powinna wynikać z ostatecznej ceny jaką można uzyskać za daną nieruchomość wyliczoną na podstawie porównania zapłaconych cen za nieruchomości podobne (a więc niezależnie od tego czy materiał porównawczy wskazywał na wliczenie do ceny należnego VAT-u, czy też nie - do porównania powinna być bowiem przyjęta cena transakcyjna - ostateczna). Taki zakres opinii powinien być wyraźnie wyartykułowany w zleceniu skierowanym do biegłych.

Powyższe jest o tyle istotne, iż obowiązujące przepisy prawa nakładają na komornika jako płatnika podatku VAT obowiązek odprowadzenia tegoż podatku również od transakcji dokonanych w ramach postępowania egzekucyjnego – sprzedaży licytacyjnej. Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2005 r. Nr 229, poz. 1954, z późn. zm.) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów. W ocenie Sądu Okręgowego z powyższym nieodzownie związana jest kolejna powinność Komornika, a to ustalenia czy dana transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Obowiązujące przepisy przewidują bowiem możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT czy też w ogóle nie podlegania takiemu opodatkowaniu. Zgodnie bowiem z art. 6 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Z kolei w myśl art. 43 ust.1 pkt 10) i 10a) zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata;

Nadto, dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, zwalnia się pod warunkiem że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zbadanie powyższych okoliczności należy do obowiązków komornika, który po dokonaniu niezbędnych ustaleń u dłużnika winien wystąpić o stosowaną indywidualną interpretację do dyrektora izby skarbowej. Powyższe jest nad wyraz istotne dla ustalenia ważnych cech nieruchomości. Obowiązek pokrycia podatku VAT obciąża bowiem nabywcę. Konieczność uiszczenia tego podatku, nadto możliwość odpisu podatku naliczonego uznać należy za istotną okoliczność z punktu widzenia potencjalnych nabywców licytacyjnych, co winno być wiadomym już na etapie dokonywania opisu i oszacowania nieruchomości.

Ponadto powyższe ustalenia powinny być dokonane przed zleceniem uzupełniającej opinii. Co więcej od wyników tych ustaleń będzie zależał zakres tej opinii.

Mając zatem na uwadze powyższe argumenty zażalenia uznać należy za chybione. Bez ustalenia powyższych okoliczności brak jest możliwość „prostego” - jak podnosi wierzyciel - matematycznego doliczenia należnego podatku VAT.

Tak argumentując na mocy art. 385 k.p.c. w zw. z art. 397 § 2 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. zażalenie należało oddalić.

II Cz 710/14

ZARZĄDZENIA

1.  odnotować i zakreślić;

2.  odpis postanowienia doręczyć uczestnikom lub ich pełnomocnikom jak na karcie zawierającej zestawienie stron (koperta dołączona do okładki), przy czym doręczenia dla pełn. wierzyciela wnoszącego zażalenie należy dokonać r.pr. B. S.;

3.  odpis postanowienia doręczyć komornikowi;

4.  do zbioru;

akta zwrócić SR - dowody doręczeń przesłać w ślad za aktami