Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 grudnia 2016 r.

Sąd Okręgowy w Gdańsku w XV Wydziale Cywilnym w składzie:

Przewodniczący: SSO Ewa Tamowicz

Protokolant: sekr. sąd. Joanna Seredzińska

po rozpoznaniu w dniu 20 grudnia 2016 r.

sprawy z powództwa Agencji (...)

przeciwko M. G.

o zapłatę

I. Zasądza od pozwanej M. G. na rzecz powoda Agencji (...)kwotę 203 525,40 zł. (dwieście trzy tysiące pięćset dwadzieścia pięć złotych 40/100) wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 9 września 2014 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. i odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty.

II. Oddala powództwo w pozostałym zakresie.

III. Odstępuje od obciążenia pozwanej kosztami postępowania w sprawie.

UZASADNIENIE

Powódka Agencja (...)w pozwie skierowanym przeciwko M. G. wniosła o wydanie nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym i zasądzenie kwoty 327 050,95 zł. wraz z odsetkami ustawowymi od dnia wniesienia pozwu oraz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

Na wypadek wniesienia sprzeciwu powódka wnosiła o orzeczenie zgodnie z żądaniem pozwu.

W uzasadnieniu powódka wywiodła, że w dniu 4 czerwca 2003 r. zawarła z A. T. umowę dzierżawy nieruchomości zabudowanej o ogólnej powierzchni 6,8685 ha. Czynsz został ustalony, jako równowartość 819 decyton pszenicy rocznie płatny za okres półrocza z dołu do 31 października i 28 lutego roku następnego. W dniu 18 grudnia 2006 r. dzierżawca, za zgodą powódki, przeniosła prawa i obowiązki wynikające z umowy na pozwaną z tym, że umowa cesji obejmowała działki o powierzchni 4,4912 ha.

Dalej powódka wywiodła, że w związku z niezapłaceniem czynszu dzierżawnego wezwała pozwaną do zapłaty uprzedzając, że w przypadku niezapłacenia całości zadłużenia umowa ulegnie rozwiązaniu bez zachowania okresu wypowiedzenia ze skutkiem na ostatni dzień trzymiesięcznego terminu liczonego od dnia otrzymania pisma. Zaległy czynsz na dzień 5 kwietnia 2012 r. wynosił 95 417,04 zł. Pismem z dnia 13 grudnia 2012 r. powódka poinformowała pozwaną o rozwiązaniu umowy ze skutkiem na dzień 12 lipca 2012 r. Powódka wezwała pozwaną do wydania nieruchomości dnia 7 grudnia 2012 r. Do wydania nieruchomości w tym terminie nie doszło i wobec tego zgodnie z umową jest naliczana opłata z tytułu bezumownego korzystania z przedmiotu umowy w wysokości dotychczasowego czynszu i kara umowną 25% tej opłaty. Powódka poinformowała pozwaną także o tym, że na podstawie przepisu art. 39b ust. 1 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych innych ustaw o obowiązku zapłaty na rzecz Agencji wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości w wysokości stanowiącej pięciokrotność wywoławczej wysokości czynszu, który należny byłby od tej nieruchomości, gdyby była ona przedmiotem dzierżawy po przeprowadzeniu przetargu – do dnia protokolarnego przejęcia nieruchomości przez Agencję. Taka wysokość czynszu będzie naliczana od dnia 7 grudnia 2012 r.

Dalej powódka wywiodła, że nieruchomość została wydana w dniu 9 września 2013 r. Pismem z dnia 16 kwietnia 2014 r. powódka poinformowała pozwaną o korekcie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie za okres od 12 lipca 2012 r. do 9 września 2013 r. i naliczeniu tego wynagrodzenia zgodnie z przepisem art. 39b przywołanej wyżej ustawy. Pismem z dnia 15 lipca 2014 r. powódka wezwała pozwaną do zapłaty. Na dzień 29 lipca 2014 r. zadłużenie pozwanej wynosi 327 050,95 zł. (pozew k. 4-8).

Pozew został wniesiony w dniu 9 września 2014 r. (koperta k. 50).

Zarządzeniem z dnia 30 września 2014 r. zarządzono o rozpoznaniu sprawy w postępowaniu zwyczajnym (k. 51).

Pozwana M. G. nie wniosła odpowiedzi na pozew.

Na rozprawie w dniu 13 stycznia 2015 r. pozwana oświadczyła, że nie jest w stanie spłacić należności powódki. Nie kwestionuje roszczenia ani co do zasady ani co do wysokości.

Sąd ustalił i zważył, co następuje:

W dniu 4 czerwca 2003 r. pomiędzy poprzednikiem prawnym powódki Agencją Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz A. T. została zawarta umowa dzierżawy nieruchomości zabudowanej położonej w S. o łącznej powierzchni 6,8685 ha. Umowa została zawarta na okres 10 lat licząc od dnia 9 maja 2003 r.

Dzierżawca zobowiązała się do zapłaty czynszu dzierżawnego w wysokości równowartości 819 decyton pszenicy w stosunku rocznym.

Strony cenę pszenicy przyjęły na podstawie średniej krajowej ceny skupu pszenicy publikowanej przez GUS za każde półrocze roku kalendarzowego. Czynsz miał być płatny za okres półrocza roku kalendarzowego z dołu w wysokości wynikającej z przemnożenia połowy ilości pszenicy określonej w ust. 1 par. 14 umowy przez cenę pszenicy określoną w ust. 3. Czynsz za pierwsze półrocze miał być płatny 31 października według ceny pszenicy w pierwszym półroczu, a za drugie półrocze według ceny pszenicy w drugim półroczu w dniu 28 lutego następnego roku. Dzierżawca mógł zapłacić czynsz przed terminem płatności wyłącznie za zgodą wydzierżawiającego. Strony uzgodniły także, że w razie wygaśnięcia lub rozwiązania umowy w ciągu roku kalendarzowego czynsz dzierżawny ustala się proporcjonalnie do długości okresu dzierżawy w danym półroczu przyjmując cenę pszenicy, o której mowa w ust. 3 za poprzednie półrocze. Czynsz ten był płatny w ciągu miesiąca od daty wygaśnięcia lub rozwiązania umowy.

Strony umówiły się, że jeżeli dzierżawca opóźni się z zapłatą czynszu za dwa półrocza umowa może być rozwiązana ze skutkiem natychmiastowym po bezskutecznym upływie dodatkowego wyznaczonego przez wydzierżawiającego trzymiesięcznego terminu zapłaty zaległego czynszu. Jeżeli umowa wygasła lub uległa rozwiązaniu a dzierżawca nie wydal przedmiotu dzierżawy w terminie określonym w ust. 5 par. 16 umowy, wówczas wydzierżawiający będzie naliczał opłatę z tytułu bezumownego korzystania w wysokości dotychczasowego czynszu wraz z karą umowną w wysokości 25% tej opłaty.

W razie wygaśnięcia lub rozwiązania umowy dzierżawca zobowiązał się wydać nieruchomość w terminie miesiąca od dnia doręczenia pisemnego wezwania do wydania nieruchomości. Za datę doręczenia strony przyjęły:

- datę potwierdzenia odbioru listu poleconego albo

- datę adnotacji poczty o odmowie przyjęcia - datę zwrotu listu z adnotacją, że adresat nie ma tam swojej siedziby albo datę doręczenia w inny sposób pisma wypowiadającego umowę zawierającego wezwanie do wydania nieruchomości za potwierdzeniem odbioru.

Aneksem do tej umowy podpisanym dnia 8 maja 2006 r. ograniczono przedmiot umowy do nieruchomości o powierzchni 4,4912 ha. Czynsz dzierżawny od dnia 6 kwietnia 2006 r. ustalono na 597,20 decyton pszenicy.

Z dniem 8 grudnia 2006 r., w związku z umową cesji z tej daty, w prawa i obowiązki dzierżawcy wstąpiła pozwana M. G. na takich samych warunkach jak poprzednia najemca.

Dowód: umowa z dnia 4 06 2003 r. k. 13-18, załączniki k. 18v-22v, aneks nr 2 wraz z załącznikami k. 25-28v, aneks nr 3 z dnia 13 03 2007 r. wraz z załącznikami k. 29-37, umowa cesji k. 38-39 akt.

Pismem z dnia 5 kwietnia 2012 r. powódka wezwała pozwaną do zapłaty, w dodatkowym trzymiesięcznym terminie, zaległego czynszu, którego wysokość na dzień 5 kwietnia 2012 r. wynosiła 95 417,04 zł. Jednocześnie powódka uprzedziła pozwaną, że w przypadku niezapłacenia całości zadłużenia wraz z dalszymi odsetkami ustawowymi umowa ulegnie rozwiązaniu bez zachowania okresu wypowiedzenia ze skutkiem na ostatni dzień trzymiesięcznego terminu liczonego od dnia otrzymania wezwania.

Pismo to zostało podpisane przez zastępcę dyrektora Oddziału Terenowego w G. J. R..

Pismo zostało doręczone pozwanej w dniu 11 kwietnia 2012 r.

Dowód: pismo powódki z dnia 5 kwietnia 2012 r. k. 40, rozliczenie k. 41, dowód doręczenia k. 42 akt.

Pismem z dnia 13 grudnia 2012 r. powódka oświadczyła, że umowa dzierżawy uległa rozwiązaniu ze skutkiem natychmiastowym na dzień 12 lipca 2012 r. oraz, że nieruchomość nie została wydana powódce w wyznaczonym terminie w dniu 7 grudnia 2012 r. Odbiór tego pisma pozwana pokwitowała w dniu 14 grudnia 2012 r.

Dowód: pismo z dnia 13 12 2012 r. wraz z potwierdzeniem odbioru k. 43 akt.

Przedmiot umowy dzierżawy został wydany powódce przez pozwaną w dniu 9 września 2013 r.

Dowód: protokół zdawczo-odbiorczy k. 44 akt.

Pismem z dnia 16 kwietnia 2014 r. powódka wezwała pozwaną do zapłaty kwoty 325 470,83 zł. tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie wraz z odsetkami. Powódka obciążyła pozwaną tym wynagrodzeniem za okres od 12 lipca 2012 r. do 9 września 2013 r. w wielkości pięciokrotności czynszu określonego w umowie dzierżawy.

Dowód: pismo z dnia 16 04 2014 r. k. 45, rozliczenie k. 46, wezwanie do zapłaty z dnia 15 07 2014 r. k. 47, dowód nadania k. 48 akt.

Pozwana zaprzestała płacenia czynszu dzierżawnego. Po wniesieniu pozwu nie uregulowała w jakiejkolwiek części kwoty dochodzonej pozwem.

Pozwana jest na emeryturze i otrzymuje z tego tytułu kwotę 740 zł. Z mężem ma rozdzielność majątkową, ale opiekuje się nim z uwagi na jego stan zdrowia. Świadczenie męża to kwota 3 000 zł. Pozwana ma też na częściowym utrzymaniu syna, który zdał maturę i szuka pracy. Pracował dorywczo.

Dowód: zeznania pozwanej na rozprawie dnia 20 12 2016 r. (czas 00:02:44-00:08:29) i na rozprawie dnia 13 01 2015 r. (czas 00:09:00-00:22:12).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dokumentów złożonych do akt przez powódkę. Dowody te nie budziły wątpliwości Sądu, co do ich wiarygodności. Dowód z nich przeprowadzono na rozprawie w dniu 13 stycznia 2015 r.

Ustalenia dotyczące sytuacji materialnej i życiowej pozwanej poczyniono na podstawie jej przesłuchania w charakterze strony na rozprawach w dniach 13 stycznia 2015 r. i 20 grudnia 2016 r. Zeznania te nie budziły wątpliwości Sądu, co do ich wiarygodności.

Sąd nie przeprowadził zgłoszonych w pozwie dowodów z zeznań świadków A. S. i P. K. oraz z opinii biegłego w zakresie szacowania i wyliczenia dochodów przyjmowanych i osiąganych w rolnictwie na okoliczność wyliczenia należności z tytułu bezumownego użytkowania na wypadek kwestionowania jej przez pozwaną skoro pełnomocnik powódki cofnął te wnioski na rozprawie 13 stycznia 2015 r.

Roszczenie powódki jest usprawiedliwione, co do zasady i częściowo, co do wysokości.

Zgodnie z przepisem art. 39b ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa obowiązującym od dnia 3 grudnia 2011 r., osoba władająca nieruchomością wchodzącą w skład Zasobu bez tytułu prawnego jest zobowiązana do zapłaty na rzecz Agencji wynagrodzenia za korzystanie z tej nieruchomości w wysokości stanowiącej 5-krotność wywoławczej wysokości czynszu, który byłby należny od tej nieruchomości, gdyby była ona przedmiotem umowy dzierżawy po przeprowadzeniu przetargu (ust. 1). Wysokość wynagrodzenia, o którym mowa w ust. 1, ustala się na dzień, w którym Agencja zażądała zwrotu nieruchomości (ust. 2). Do roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie bez tytułu prawnego z nieruchomości Zasobu nie stosuje się przepisów art. 224-231Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem art. 229.

Sąd rozpoznający sprawę miał wątpliwości, co do zgodności regulacji zawartych w przywołanym przepisie z Konstytucją Rzeczypospolitej Polskiej. Kwestię tę przesądził Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 18 października 2016 r. (P123/15, Lex2139268) orzekając, iż art. 39b ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz. U. z 2016 r. poz. 1491) w zakresie, w jakim ma zastosowanie do posiadaczy nieruchomości w złej wierze, jest zgodny z art. 2, art. 64 ust. 2 w związku z art. 32 ust. 1 i art. 31 ust. 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.

Zgodnie z poglądami wyrażonymi w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 23 czerwca 2016 r. (VCSK613/15, Lex2107109) celem art. 39b ustawy z 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa jest wyposażenie Agencji w sprawne narzędzie dochodzenia zapłaty za bezumowne korzystanie z nieruchomości należących do Agencji. Niewątpliwie chodzi tu zatem wyraźnie nie tylko o cel kompensacyjny tego przepisu (wynagrodzenie w związku z nieuzyskaniem korzyści z nieruchomości), ale także o dyscyplinowanie podmiotu, który bez tytułu prawnego korzysta z nieruchomości Agencji.

Wskazanie w fakturze wystawionej przez Agencję (...)wysokości czynszu dzierżawy nie jest równoznaczne z ustaleniem jego wysokości jako podstawy wynagrodzenia przewidzianego w art. 39b ust. 1 ustawy.

W uzasadnieniu tego wyroku SN stwierdził, że stworzony został szczególny reżim prawny ustalenia rozmiaru wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości Agencji bez tytułu prawnego, a także szczególny reżim dochodzenia tego wynagrodzenia w zasadzie z wyłączeniem przepisu kodeksu cywilnego dotyczącego tzw. roszczeń uzupełniających. Dochodzi tu także do wyłączenia umownych postanowień obejmujących konsekwencje prawne niewydania przez dzierżawcę nieruchomości po rozwiązaniu umowy najmu.

Sąd Najwyższy w dalszej treści uzasadnienia w związku z regulacją zawartą w przepisie ust. 1 art. 39b ustawy stanowiącym, iż wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości ustalane jest w odniesieniu do wysokości czynszu, który byłby należny od tej nieruchomości, gdyby była ona przedmiotem umowy dzierżawy po przeprowadzeniu przetargu stwierdził, że należy mieć na uwadze to, że jedynym podmiotem uprawnionym do decydowania o przetargowej, "wywoławczej wysokości czynszu" jest sama Agencja. Nie chodzi tu o każdą propozycję, która mogłaby być zgłoszona przez Agencję przy zainicjowaniu przetargu. Należy bowiem mieć na względzie ekonomicznie (rynkowo) uzasadnioną wysokość czynszu, co powinno zostać - w celu zastosowania art. 39b ust. 1 ustawy - odpowiednio zweryfikowane. W omawianym przepisie (i w przepisach wykonawczych) nie przewidziano bowiem określonej metodologii ustalania "wywoławczej wysokości czynszu". W celu wyeliminowania możliwego zarzutu arbitralności decyzyjnej Agencji w tym zakresie (wysokość czynszu ustala się tu bowiem hipotetycznie, a nie w związku z realnie przygotowanym przetargiem) należy odwołać się do ogólnych instrumentów prawnych pozwalających na obiektywne zweryfikowanie przyjętej przez Agencję "wywoławczej wysokości czynszu", która miałaby ostatecznie służyć określeniu rozmiaru zadłużenia wobec Agencji osoby korzystającej z nieruchomości bez tytułu prawnego. Niewątpliwie takim instrumentem może okazać się właśnie opinia biegłego - rzeczoznawcy.

Przechodząc do istoty sprawy Sąd ją rozpoznający uznał, że umowa dzierżawy została rozwiązana w terminie późniejszym niż wskazany przez powódkę. Co do wysokości czynszu, który byłby należny od tej nieruchomości, gdyby była ona przedmiotem umowy dzierżawy po przeprowadzeniu przetargu Sąd uznał, że w sprawie ma jednak zastosowanie stawka czynszu określona w umowie zgodnie z aneksem nr 3, to jest 597,20 decyton przy przyjęciu ceny za drugie półrocze 2012 r., to jest 92,49 zł. (k. 46). Na rozprawie w dniu 13 stycznia 2015 r. pełnomocnik powódki oświadczył bowiem, że czynsz, który jest podstawą ustalenia wysokości dochodzonego roszczenia to czynsz minimalny tak jak byłaby oferta dzierżawy tej nieruchomości. Pozwana natomiast oświadczyła, że ta pięciokrotność to pięciokrotność czynszu, który ona płaciła. W tej sytuacji, skoro podstawa ustalenia wysokości wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości nie była sporna Sąd nie przeprowadzał dowodu z opinii biegłego.

Zdaniem Sądu, do rozwiązania umowy dzierżawy zawartej między stronami doszło dopiero w dniu 14 grudnia 2012 r., a nie w dniu 12 lipca 2012 r. jak twierdzi powódka.

Powódka twierdzi, że do rozwiązania umowy doszło w dniu 12 lipca 2012 r., czyli w dniu następnym po upływie trzymiesięcznego dodatkowego terminu wyznaczonego pozwanej na zapłatę zaległości czynszowych pismem z dnia 5 kwietnia 2012 r. Pismo to zostało doręczone pozwanej w dniu 11 kwietnia 2012 r. Zdaniem Sądu, pismo to nie stanowiło oświadczenia powódki o rozwiązaniu umowy.

Zgodnie z postanowieniem par. 17 ust. 1 umowy dzierżawy łączącej strony, w brzmieniu nadanym tej umowie aneksem nr 3 z dnia 13 marca 2007 r., jeżeli dzierżawca opóźni się z zapłatą czynszu za dwa półrocza umowa może zostać rozwiązana ze skutkiem natychmiastowym po bezskutecznym upływie dodatkowego, wyznaczonego przez wydzierżawiającego trzymiesięcznego terminu zapłaty zaległego czynszu. Oznacza to, że sam bezskuteczny upływ dodatkowego terminu wyznaczonego na zapłatę zaległości nie powoduje rozwiązania umowy. Decyzja, co do dalszego związania stron umową zależy od woli wydzierżawiającego, który może ale nie musi skorzystać z uprawnienia do rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowym. Dopiero stanowcze oświadczenie wydzierżawiającego powoduje skutek w postaci rozwiązania umowy. Takie stanowcze oświadczenie zostało złożone pozwanej w piśmie z dnia 13 grudnia 2012 r. (k. 43) odebranym przez pozwaną w dniu 14 grudnia 2012 r.

Wobec tego pozwana władała bez tytułu prawnego nieruchomością powódki w okresie od 14 grudnia 2012 r. do 8 września 2013 r. skoro nieruchomość została wydana powódce w dniu następnym. Władała, więc tą nieruchomością przez 269 dni. Ponieważ powódka zażądała wydania nieruchomości w grudniu 2012 r. dla ustalenia wysokości wynagrodzenia za korzystanie bierze się pod uwagę cenę pszenicy za drugie półrocze roku 2012, czyli 92,49 zł. za decytonę (k. 46). Wobec tego czynsz za cały rok wynosiłby 55 235,02 zł. (597,20 x 92,49 zł.), a za 1 dzień 151,32 zł. (55 235,02 zł.: 365). Za 269 dni czynsz wynosiły 40 705,08 zł., a pięciokrotność tej kwoty daje łącznie kwotę 203 525,40 zł. Taką też kwotę zasądzono od pozwanej na rzecz powódki w punkcie I wyroku na podstawie przepisów art. 39b ust. 1 i 2 ustawy z dnia 9 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa.

W punkcie I wyroku orzeczono o odsetkach ustawowych i odsetkach ustawowych za opóźnienie zgodnie z żądaniem pozwu, to jest od dnia wniesienia pozwu. Powódka wezwała pozwaną do zapłaty kwoty dochodzonej pozwem pismem z dnia 16 kwietnia 2014 r. wysłanym dnia 16 lipca 2014 r., a więc przed wniesieniem pozwu. Zatem w dniu wniesienia pozwu pozwana opóźniła się już z zapłatą na rzecz powódki i powódce należą się odsetki zgodnie z art. 481 par. 1 i 2 k.c.

W punkcie II wyroku oddalono powództwo, co do należności głównej w pozostałym zakresie, na podstawie przepisów art. 39b ust. 1 i 2 przywołanej ustawy stosowanych, a contrario.

W punkcie III wyroku orzeczono o kosztach postępowania na podstawie przepisów art. 108 par. 1 k.p.c. oraz art. 102 k.p.c. odstępując od obciążenia pozwanej kosztami postępowania w sprawie. Sąd uznał, że z uwagi na wielkość zadłużenia oraz sytuację materialną pozwanej i wielkość jej dochodów zachodzą uzasadnione okoliczności, w rozumieniu przepisu art. 102 k.p.c., dla odstąpienia od obciążenia pozwanej kosztami procesu.