Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 10 grudnia 2013 r.

Sąd Okręgowy w Świdnicy, II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Anatol Gul

Sędziowie: SO Aleksandra Żurawska

SO Longina Góra

Protokolant: Violetta Drohomirecka

po rozpoznaniu w dniu 10 grudnia 2013 r. w Świdnicy

na rozprawie

sprawy z powództwa(...) w Ś.

przeciwko W. T. i T. T.

o eksmisję

na skutek apelacji pozwanych

od wyroku Sądu Rejonowego w Świdnicy

z dnia 1 lipca 2013 r., sygn. akt I C 104/13

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę

Sądowi Rejonowemu w Świdnicy do ponownego rozpoznania.

Sygn. akt II Ca 787/13

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem nakazano pozwanym, aby opróżnili, opuścili i wydali stronie powodowej bliżej opisany lokal mieszkalny, nie orzeczono o uprawnieniu pozwanych do lokalu socjalnego oraz rozstrzygnięto o kosztach procesu, opierając to orzeczenie o następujące ustalenia i oceny:

- w dniu 31 grudnia 1993 r. Gmina Miejska Ś. zawarła z W. T. (matką pozwanego) umowę najmu lokalu mieszkalnego, położonego w Ś. przy Placu (...); na mocy tej umowy najemczyni zobowiązała się do uiszczania comiesięcznego czynszu, zaś do obowiązków wynajmującego, należało m.in. zapewnienie sprawnego działania istniejących urządzeń technicznych w budynku; w prawo najmu wstąpili pozwani, T. i W. małżonkowie T.;

- w dniu 23 września 1998 r. na rzecz strony powodowej została przekazana własność, między innymi, nieruchomości, w której znajduje się lokal wynajmowany pozwanym; strona powodowa wstąpiła w stosunek najmu z dotychczasowymi najemcami lokali, a prawa i obowiązki, wynikające z zawartych umów najmu, obowiązujące wcześniej Gminę Miejską Ś., przeszły na stronę powodową; strona powodowa w dniu 10 lipca 2012 r. wezwała pozwanych do uregulowania z tytułu zaległości kwoty 2.664, 85 zł w terminie 30 dni od otrzymania wezwania pod rygorem wypowiedzenia umowy najmu. - w dniu 24 października 2012 r. strona powodowa wypowiedziała pozwanym z dniem 22 października 2012 r. umowę najmu przedmiotowego lokalu mieszkalnego ,z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia , ze skutkiem na dzień 30 listopada 2012 r.. - pozwana jest emerytką i otrzymuje 1.650 zł netto miesięcznie emerytury, zaś pozwany jest rencistą i otrzymuje rentę w wysokości 1.200 zł miesięcznie; pozwani nie mają nikogo na swoim utrzymaniu, nie przysługuje im prawo do innego lokalu mieszkalnego.

W ocenie sądu powództwo było uzasadnione.

Strona powodowa wystąpiła z powództwem o wydanie jej przez pozwanych lokalu mieszkalnego w oparciu o przepis art. 222 par. 1 kc, stanowiący, że właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Pozwanym przysługiwał tytuł prawny do zajmowania lokalu na podstawie umowy najmu, jednak umowa ta została im skutecznie wypowiedziana wobec zaległości czynszowych. Pozwani nie kwestionowali ani faktu tych zaległości, ani wypowiedzenia umowy najmu, twierdząc jedynie, że strona powodowa nie wywiązywała się w sposób właściwy ze swych obowiązków, jako wynajmującego, nie dbała o przedmiot najmu, a brak zapłaty czynszu przez pozwanych był ich reakcją na taki stan rzeczy, z którym się nie zgadzali.

W ocenie Sądu fakt nienależytego wykonywania umowy najmu przez stronę powodową nie powoduje, że po stronie najemców odpada ich obowiązek uiszczania miesięcznego czynszu. Tak więc pozwani, uważając, że strona powodowa nie dba w sposób należyty o przedmiot najmu, mogli dochodzić swych praw w drodze innego postępowania, jednak wykonując nadal swe obowiązki, wynikające z umowy najmu, dopóki np. strona powodowa nie wykonałaby napraw, czy też czynsz zostałby obniżony, oczywiście przy założeniu, że zastrzeżenia pozwanych są zasadne.

Skoro jednak pozwani wybrali drogę nieuiszczania czynszu, a w konsekwencji umowa najmu została im skutecznie wypowiedziana, to w procesie o eksmisję, nie mogą przeciwstawić żądaniu powódki żadnego skutecznego przysługującego im prawa przeciwko prawu wynajmującego. Mając powyższe na uwadze, Sąd nakazał pozwanym, aby opuścili, opróżnili i wydali stronie powodowej zajmowany przez siebie lokal.

Sąd nie orzekł o uprawnieniu pozwanych do lokalu socjalnego, gdyż na mocy art. 13 ust. 4 i 7 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r., nr 31, poz. 266 z późn. zm.), nie orzeka się o uprawnieniu do lokalu socjalnego wobec osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, z wyjątkiem osób, które były uprawnione do używania lokalu na podstawie stosunku prawnego nawiązanego ze spółdzielnią mieszkaniową albo z towarzystwem budownictwa społecznego.

W apelacji pozwani zarzucili, że w czasie rozprawy nie dano im możliwości wypowiedzenia się odnośnie przyczyn zaprzestania płacenia czynszu oraz okazania pism i zdjęć pokazujących stan zajmowanego lokalu. Konflikt z administratorem trwa już od wielu lat, a zwlekanie z naprawą rynien i dachu doprowadziło do dewastacji lokali. Mimo wielu pism odnośnie konieczności dokonania napraw, żadnych odpowiedzi nie było, dlatego też od dnia 29 września 2011 r. zaprzestali opłacania czynszu za zajmowany lokal mieszkalny.

Wskazując na powyższe wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku przez oddalenie powództwa.

Sąd Okręgowy zważył co następuje :

Apelacja pozwanych jest uzasadniona i podlega uwzględnieniu.

Przyjmując bezsporne ustalenia faktyczne sądu pierwszej instancji za swoje, Sąd Okręgowy wskazuje jednak na konieczność oceny zaistniałej sytuacji przy uwzględnieniu szeregu nowych okoliczności ujawnionych przez pozwanych dopiero w postępowaniu apelacyjnym.

W realiach niniejszej sprawy bezspornym było, że strony łączyła umowa najmu od 23 września 1998 r., pozwani zaprzestali płacenia czynszu od października 2011 r., a umowa została wypowiedziana przez stronę powodową z dniem 30 listopada 2012 r.. Jak wynika z akt sprawy, przyczyną zaprzestania uiszczania czynszu przez pozwanych był trwający od 2001 r. konflikt z administratorem nieruchomości działającym w imieniu wynajmującego, który mimo wielokrotnych wystąpień najemców, w tym także kierowanych do konserwatora zabytków, nadzoru budowlanego oraz biskupa diecezji (...), nie podjął w istocie żadnych działań, które obciążają wynajmującego, , dla zabezpieczenia zabytkowego budynku przed dalszym niszczeniem , jak i zapewnienia najemcom przyzwoitych warunków bytowania. Wystąpienia te zmierzały do zmuszenia wynajmującego do wykonania m.in. remontu dachu i naprawy rynien, których stan powoduje stałe zawilgocenie budynku oraz zalewanie pomieszczeń mieszkalnych na pierwszym piętrze. Przez te wszystkie lata starania najemców, w tym pozwanych, nie przyniosły żadnych rezultatów, czemu strona powodowa przecież nawet nie zaprzeczała, a co znalazło jednoznaczne potwierdzenie w dowodach przedłożonych przez pozwanych wraz z apelacją.

Należy pamiętać, że łacząca strony umowa najmu nakładała szereg obowiązków nie tylko na pozwanych jako najemców, lecz także na wynajmującego. Zaprzestanie przez pozwanych płacenia czynszu było oczywiście sprzeczne z umową, co w konsekwencji doprowadziło do wypowiedzenia umowy najmu , lecz w świetle wskazanych wyżej okoliczności, był to w istocie wyraz ich wieloletniej bezsilności oraz bezskutecznych prób jakiejkolwiek poprawy długotrwałej sytuacji, przy całkowitej obojętności w tym zakresie strony powodowej.

Dlatego też w ocenie Sądu Okręgowego powyższe dowody jednoznacznie wskazują na brak podjęcia przez stronę powodową na przestrzeni wielu lat jakichkolwiek działań mimo obowiązku wynikającego z umowy oraz pozostawienie różnorakich starań pozwanych bez jakiejkolwiek reakcji , co doprowadziło do aktualnego bytowania pozwanych w warunkach urągających dzisiejszym czasom, a tego rodzaju postępowanie nie może być akceptowane ani nie może korzystać z ochrony prawnej.

Ocena postępowania pozwanych / wcześniejsze zaprzestanie płacenia czynszu , a obecnie uiszczanie jedynie 50 % dotychczasowego czynszu / wydaje się wskazywać na to, że w istocie kwestionowali oni wysokość dotychczas uiszczanego czynszu jako nieodpowiedniego w odniesieniu do standardu zajmowanego lokalu, przy czym potwierdzenie tego faktu prowadziłoby niewątpliwie do podważenia skuteczności wypowiedzenia umowy najmu dokonanego przez stronę powodową, gdy w toku procesu o eksmisjęz lokalu mieszkalnego skuteczność dokonanego wypowiedzenia zawsze podlega badaniu.

Dlatego też należało uznać, że nie została wyjaśniona istota sprawy , co skutkowało uchyleniem zaskarżonego wyroku i przekazaniem sprawy sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania / art. 386 § 4 kpc /, w toku którego sąd przeprowadzi stosowne postępowanie dowodowe na podstawie dokumentów przedstawionych przez pozwanych z apelacją oraz przesłuchania stron, po czym zebrany w ten sposób materiał dowodowy należycie oceni i orzeknie o zgłoszonym roszczeniu.