Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 13 lipca 2016 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny:
Przewodniczący: SSR Tadeusz Kotuk
Protokolant: st. sekr. sąd. Anna Szymańska

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 lipca 2016 r. w G. sprawy z powództwa J. S. i R. S. (1) przeciwko Gminie M. G.

o zapłatę

I.  zasądza od pozwanej Gminy M. G. na rzecz powoda J. S. kwoty:

a.  9.236,36 zł (dziewięć tysięcy dwieście trzydzieści sześć złotych trzydzieści sześć groszy) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie za okres od dnia 14 maja 2015 r. do dnia zapłaty;

b.  3.649,62 zł (trzy tysiące sześćset czterdzieści dwa złote) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie za okres od dnia 9 czerwca 2016 r. do dnia zapłaty;

II.  w pozostałym zakresie powództwo J. S. oddala;

III.  zasądza od pozwanej Gminy M. G. na rzecz powoda R. S. (1) kwoty:

a.  9.236,36 zł (dziewięć tysięcy dwieście trzydzieści sześć złotych trzydzieści sześć groszy) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie za okres od dnia 14 maja 2015 r. do dnia zapłaty;

b.  3.649,62 zł (trzy tysiące sześćset czterdzieści dwa złote) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie za okres od dnia 9 czerwca 2016 r. do dnia zapłaty;

IV.  w pozostałym zakresie powództwo R. S. (1) oddala;

V.  zasądza od pozwanego Gminy M. G. na rzecz powoda J. S. kwotę 1754,95 zł (jeden tysiąc siedemset pięćdziesiąt cztery złote dziewięćdziesiąt pięć groszy) tytułem zwrotu kosztów procesu;

VI.  zasądza od pozwanego Gminy M. G. na rzecz powoda R. S. (1) kwotę 1754,95 zł (jeden tysiąc siedemset pięćdziesiąt cztery złote dziewięćdziesiąt pięć groszy) tytułem zwrotu kosztów procesu;

VII.  nakazuje ściągnąć od pozwanego Gminy M. G. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Gdyni kwotę 1831,51 zł (jeden tysiąc osiemset trzydzieści jeden złotych pięćdziesiąt jeden groszy) tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych.

Sygn. akt I C 407/15

UZASADNIENIE

Stan faktyczny

J. S. oraz R. S. (1) są po ½ części ułamkowej współwłaścicielami zabudowanej budynkiem wielomieszkaniowym nieruchomości przy ul. (...) w G. (księga wieczysta (...)). W budynku jest kilkanaście lokali mieszkalnych.

Okoliczność bezsporna

Wyrokiem z dnia 11 października 2011 r. nakazano M. G. (1) opuszczenie, opróżnienie i wydanie znajdującego się w w/w budynku lokalu numer (...), ustalając jednocześnie, że eksmitowanemu przysługuje prawo do lokalu socjalnego, co wstrzymało wykonanie orzeczenia eksmisyjnego. Wyrok uprawomocnił się 15 listopada 2011 r.

Dowód: opis wyroku, k. 8

Do chwili obecnej Gmina M. G. nie zaoferowała M. G. (1) zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

Okoliczność bezsporna

W mieszkaniu zajmowanym przez M. G. widać ogólne zaniedbanie, ściany, sufity do odmalowania, wyposażenie podstawowe jest, mieszkanie nadaje się do zamieszkania. Były lokator unika kontaktu z administratorem, ucieka na jego widok, w przeważających przypadkach prób wizyt administratora nie otwiera drzwi. W okresie od 2011-2014 ilość lokali zamieszkałych w tej kamienicy była zmienna. Jest tendencja spadkowa zajętości lokali, gdyż mieszkali tam lokatorzy z wyrokami eksmisyjnymi, którym Gmina systematycznie przyznawała lokale socjalne. Mieszkali tam przeważnie lokatorzy z rodzin patologicznych. Klatka schodowa wygląda źle, gromadzi się tam tzw. „element” (patologiczny). To był jedna z niewielu kamienic zasiedlona najbardziej patologicznymi lokatorami w okolicy. Zamki do klatki są uszkadzane, zbierali się narkomani na klatce. Element patologiczny przychodził też do M. G., a też innych patologicznych rodzin mieszkających tam w przeszłości. Obecnie są zajęte 3 lokale w tym budynku. Pozostali lokatorzy (poza M. G.) boją się tam mieszkać, gdyż twierdzą, że M. G. jest nieobliczalny. Istnieje podejrzenie, że gdyby klatka schodowa była remontowana, to M. G. zniszczyłby to.

Właściciele wywieszali baner z informacją o możliwości wynajęcia lokali. Musieli to zdjąć na polecenie Gminy G.. W ostatnich latach nie udało się właścicielom znaleźć nowego najemcy. Zawsze dochodziło do takiej sytuacji, że jeżeli się zainteresowani zorientowali kto tam mieszka, a w szczególności jeżeli spotkali M. G., to natychmiast rezygnowali. Były tam mniej (więcej do 2013 r.) praktyki, kiedy okoliczni entuzjaści alkoholu „stawiali” lokatorom butelkę alkoholu w zamian za możliwość jego spożywania grupowego na klatce schodowej (z uwagi na zakaz picia alkoholu na ulicy). W poprzednich latach lokatorzy niszczyli remonty zlecane przez właścicieli, co równało się wprost marnowaniu przez nich wydatkowanych na te cele środków.

Dowód: zeznania A. W., 4:55, 7:59, 9:54, 10:22, 10:26, 11:25, 11:48, 14:49

zeznania R. S. 21:00, 22:00, 22:24, 23:20, 24:44, 24:50

Możliwy do uzyskania przez powodów czynsz najmu przedmiotowego lokalu w 2011 r. wynosiłby po 599 zł miesięcznie, w roku 2012 – po 625 zł miesięcznie, w roku 2013 – po 648 zł miesięcznie, w roku 2014 – po 654 zł miesięcznie.

Dowód: opinia biegłego P. P., k. 38-51

Poniesiony przez powodów koszt utrzymania w lokalu w latach 2011-2014 wyniósł 1469,97 zł.

Dowód: zestawienie, k. 9

M. G. nie udostępnił biegłemu możliwości lokalu do oględzin. Najniższe ceny ofertowe lokali na ul. (...) mieszczą się z granicach 900 zł (cena ofertowa), realna stawka wynosiłaby zapewne około 700 zł.

Dowód: zeznania P. P., k. 2:00, 3:13, 5:17

M. G. nie uiszczał w latach 2011-2014 żadnych opłat za korzystanie z lokalu.

Okoliczność bezsporna

Ocena dowodów

Sąd dał wiarę zeznaniom świadka A. W. oraz powoda R. S.. Wynika z nich, że przedmiotowa kamienica była od lat żywym ogniskiem zachowań patologicznych, od lat stale ją dewastowano i mimo cyklicznego „uwalniania” budynku od osób cechujących się takimi praktykami nadal pozostaje w niej lokator (M. G.), który kontynuuje te wcześniejsze tradycje i efektywnie odstrasza potencjalnych najemców. Niestety, ale Sąd ma uzasadnione podejrzenie, że tak długi okres oczekiwania M. G. na lokal socjalny (od 2011 r.) musi być powiązany z tym, że Gmina ma poważny problem z prawdopodobnymi skutkami osiedlenia takiej osoby w budynku z lokalami socjalnymi, co zapewne spotkałoby się z gwałtownym sprzeciwem dotychczasowych lokatorów. Nie wydaje się trudnym do wyobrażenia, że Gmina posiada dobre informacje co do (...). G., skoro zawnioskowała świadka (A. W.), która obszernie omówiła te kwestie. Przedstawiony przez świadka opis jest na tyle zaskakujący i drastyczny, że ona sama wyraźnie nie może wyjść ze zdziwienia, że jeden patologiczny, złośliwy mieszkaniec rujnuje renomę całej kamienicy (12:26: „ Jak na Świętojańską to jest bardzo dziwny przypadek.”). Dla Gminy najprostszym rozwiązaniem problemu jest po prostu dalsze przedłużanie stanu bezprawnego niewykonania obowiązku przyznania M. G. lokalu socjalnego, gdyż jest to dla pozwanej „mniejsze zło”. Taki lokator w budynku komunalnym wyrządzałby zapewne stale szkody, które musiałaby naprawiać właśnie Gmina – obecnie muszą się z tym na własny rachunek zmagać powodowie. Gminie może się więc nawet pozytywnie bilansować płacenie powodom odszkodowania – prawdopodobnie niższego niż łączne koszty usuwania ewentualnych skutków dewastacji czynionej przez M. G. w budynku komunalnym, niezależnie od tego, że Gmina zapewne – podobnie jak powodowie – nie otrzymywałaby od M. G. opłat za korzystanie z lokalu (socjalnego). Należy też w pełni dać wiarę R. S., że obecnie dokonywanie jakichkolwiek inwestycji na przedmiotowym budynku byłoby po prostu wyrzuceniem pieniędzy. Świadek A. W. potwierdziła, że M. G. z pewnością zniszczyłby wyremontowaną klatkę schodową.

Opinia biegłego sądowego P. P. jest zdaniem Sądu pełna, jasna i wewnętrznie niesprzeczna. Nie można jej dyskwalifikować tylko z tego powodu, że lokator o patologicznych zachowaniach, który w lokalu przebywa z uwagi na bezprawne zaniechanie pozwanego, uniemożliwia oględziny lokalu. W rzeczywistości spośród stron niniejszego procesu to Gmina jest więc stroną odpowiedzialną za niemożność dokonania oględzin, gdyż mogła do czasu dopuszczenia dowodu z opinii biegłego przyznać lokal socjalny M. G. i wówczas oględziny byłyby bez problemu możliwe. Niemniej jednak biegły wycenił czynsz przy wskaźnikach poniżej progów minimalnych, spotykanych w rzeczywistości, o czym wyraźnie zeznał na rozprawie w dniu 8 czerwca 2016 r. Lokal – co wynika z zeznań A. W. i powoda R. S. (i co wziął pod uwagę biegły) – nadaje się do zamieszkania, a wymaga jedynie odświeżenia, co nie zajęłoby więcej niż kilka dni (odmalowanie ścian, sufitów, gruntowne sprzątanie).

Dowód w postaci dokumentu prywatnego obrazującego wydatki powodów na utrzymanie lokalu posiada wystarczającą wartość dowodową. Po pierwsze, zawarte w nich grupy wydatków rzeczywiście występują w przypadku korzystania z lokalu przez człowieka (dostawy wody, wywóz nieczystości, energia elektryczna, domofon). Po drugie, są na tyle nisko wycenione, że trudno uznać, aby były niewiarygodne. Dokument ten – co istotne – nie pochodzi od powodów, lecz procesjonalnego zarządcy nieruchomościami.

Kwalifikacja prawna

Po pierwsze, za chybione należałoby uznać obciążanie właścicieli obowiązkiem skutecznego wykazania z procesie eksmisyjnym, że M. G. nie powinien przysługiwać lokal socjalny (por. uzasadnienie wyroku w sprawie sygn. I C 413/15 Sądu Rejonowego w Gdyni – pomiędzy tymi samymi stronami). Wynika to z tego, że jest to jedynie uprawnienie, a nie obowiązek (obowiązek ustaleń z urzędu w tym względzie ciąży na sądzie, a nie na stronie powodowej).

Po drugie – jeżeli przyjąć poprawne założenie, że gmina powinna się niezwłocznie wywiązywać ze swoich obowiązków prawnych, powodowie mogli słusznie oczekiwać, że lokal socjalny zostanie M. G. przyznany odpowiednio szybko, aby nie narażać ich na szkodę.

Po trzecie, gdyby M. G. nie przyznano lokalu socjalnego w wyroku eksmisyjnym, bezprawności po stronie gminy i (w konsekwencji) niniejszego procesu po prostu by nie było, co dowodzi wewnętrznej sprzeczności w w/w argumentacji. Nie sposób więc odmówić zastosowania w procesie odszkodowawczym art. 417 § 1 k.c. mimo stwierdzenia bezprawności gminy, bo mogłoby do tego nie dojść, gdyby wcześniej zdarzenia poszły innym torem. Podobnie – nie można obciążać właściciela, że nie dość dokładnie zabezpieczył samochód, który ukradł mu złodziej.

Reasumując, nie można oczekiwać od powodów, że powinni przewidzieć długoletnie naruszanie przez organ władzy publicznej obowiązków prawnych i dokonywać jakichś dodatkowych „aktów staranności”, aby się przed tym zabezpieczyć. Byłoby to odwrócenie sensu odpowiedzialności odszkodowawczej za nieprzyznanie lokalu socjalnego.

Powodowie oparli swoje roszczenie na treści art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. Nr 31 z 2005 r., poz. 266 ze zm.) w zw. z art. 417 k.c., który stanowi, iż za szkodę wyrządzoną przez niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej ponosi odpowiedzialność Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego lub inna osoba prawna wykonująca tę władzę z mocy prawa. Zgodnie z powyższym, do przyjęcia odpowiedzialności pozwanej Gminy G. konieczne było zaistnienie łącznie trzech przesłanek: szkody po stronie powodów, niezgodnego z prawem działania lub zaniechania pozwanej przy wykonywaniu władzy publicznej oraz związku przyczynowego pomiędzy szkodą a zachowaniem pozwanej. Zdaniem sądu wszystkie wymienione okoliczności zostały w przedmiotowej sprawie wykazane przez powodów. W związku z tym powództwo zasługiwało na uwzględnienie co do zasady. Istnienie pustostanów w przedmiotowym budynku wynika z niemożności znalezienia przez powodów nowych najemców, których odstrasza obecność M. G.. Z kolei sam lokal zajmowany przez M. G. nie jest „zdewastowany”, lecz wymaga zwykłego odświeżenia i nadaje się do wynajmu.

W niniejszym przypadku każdy z powodów jest współwłaścicielem odrębnego udziału w prawie własności nieruchomości (po ½), więc każdemu należna jest połowa całości wyliczonego odszkodowania.

Łącznie na odszkodowanie składa się: suma utraconych korzyści ( lucrum cessans) w okresie od listopada 2011 r. do grudnia 2014 r. (zgodnie z wnioskami biegłego), czyli 24.302 zł oraz rzeczywistej straty ( damnum emergens) w kwocie 1.469,97 zł. Łącznie to 25.771,97 zł. Połowa przypadająca na każdego w powodów to 12885,98 zł. Wymagalność poszczególnych części roszczenia następowała w trybie art. 455 k.c. Cześć zgłoszona w pozwie stała się wymagalna w dniu 14 maja 2015 r., druga (po rozszerzeniu pozwu) – w dniu 9 czerwca 2016 r. (k. 120).

Powództwo było niezasadne co do wysokości w odniesieniu do skapitalizowanych odsetek, albowiem roszczenie dochodzone pozwem nie ma charakteru okresowego, tj. w przeciwieństwie do sytuacji zajmującego lokal, nie staje się wymagalne w typowych okresach płatności czynszu.

Mając powyższe na uwadze orzeczono jak w punktach I. i III. sentencji na mocy art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. Nr 31 z 2005 r., poz. 266 ze zm.) w zw. z art. 417 § 1 k.c.

W pozostałym zakresie powództwa oddalono na mocy art. 455 k.c. w zw. z art. 481 § 1 i § 2 k.c. a contrario w punktach II. i IV. sentencji.

Koszty

O kosztach procesu orzeczono zgodnie z proporcją wygranej/przegranej stron (art. 100 k.p.c.). Powodowie łącznie wygrali proces w 87%, pozwana – w 13%. Koszty powodów to: opłata sądowa od pozwu (1111 zł, 365 zł), opłata za czynności radcy prawnego w stawce minimalnej (2.400 zł, § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych […]), opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17 zł). 87% z sumy tych kosztów to 3821,91 zł. Koszty pozwanego to: opłata za czynności radcy prawnego w stawce minimalnej (2.400 zł, § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych […]). 13% z tej opłaty to 312 zł. Różnicę na korzyść powodów (3509,91 zł) podzielono na połowę w punktach V. i VI. wyroku.

W punkcie VII. nakazano ściągnąć od Gminy na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Gdyni pozostałe, nieuiszczone koszty sądowe (koszt przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego) na mocy art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.