Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

W dniu 9 lipca 2015 roku, na podstawie art. 80 ust 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603), przekazano do Sądu Rejonowego dla Łodzi Śródmieścia w Łodzi akta sprawy zawierające sprzeciw Spółdzielni Mieszkaniowej (...)
w Ł. od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 12 maja 2015 roku, sygn. akt SKO.4161.21.2015.

Wniosek z dnia 26 czerwca 2015 roku, o którym mowa w art. 78 ust. 2, zastąpił pozew zgodnie z art. 80 ust.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Pismami z dnia 14 sierpnia 2015 roku i 13 października 2015 r. zostały uzupełnione braki formalne pozwu – wartość przedmiotu sporu określono na kwotę 85.706 zł.

(pismo k. 5, sprzeciw k. 2-4, wniosek k. 15, pisma procesowe k. 38 i k. 50)

Postanowieniem z dnia 31 sierpnia 2015 roku Sąd Rejonowy dla Łodzi Śródmieścia w Łodzi stwierdził swoją niewłaściwość rzeczową i przekazał sprawę do rozpoznania Sądowi Okręgowemu w Łodzi.

(postanowienie k. 39)

W odpowiedzi na pozew Miasto Ł. wniosło o oddalenie powództwa oraz zasądzenie kosztów postępowania.

(odpowiedź na pozew k. 57-60)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Spółdzielnia Mieszkaniowa (...): w Ł. była użytkownikiem wieczystym szeregu nieruchomości, w tym gruntu położonego w Ł. przy ulicy (...), położonego w obrębie B-9, dla którego w Sądzie Rejonowym dla Łodzi Śródmieścia w Łodzi prowadzona jest księga wieczysta Kw (...) o łącznej powierzchni 25146 m ². Nieruchomość jest własnością Miasta Ł..

W dniu 4 marca 2015 r. została rozwiązana umowa użytkowania wieczystego co do działki (...), która ma powierzchnię 390 m ².

(okoliczność bezsporna)

Nieruchomość położona jest w północnej części Ł., w strefie miejskiej Ł., przy granicy z miastem Z., w dzielnicy B., na obszarze przeznaczonym pod zabudowę domem mieszkalnym. Bezpośrednie otoczenie stanowią od zachodu tereny intensywnej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej zlokalizowane po obu stronach ul. (...). Od północy, południa i wschodu tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. W bliskim otoczeniu rozległy kompleks leśny (...). Tereny wokół są zagospodarowane. Nieruchomość posiada zapewniony dostęp do drogi publicznej.

(opinia biegłego z zakresu szacowania nieruchomości k.77-119)

Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości wynosiła 15.135 zł.

(niesporne)

Pismem z dnia 3 grudnia 2014 roku, doręczonym użytkownikowi wieczystemu w dniu 4 grudnia 2014 roku, Prezydent Miasta Ł. działający w imieniu właściciela wypowiedział spółdzielni mieszkaniowej wysokość dotychczas obowiązującej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego powyższych gruntów, ustalając nową opłatę roczną w wysokości 100.840 zł począwszy od 1 stycznia 2015 r. Podwyższenie opłaty rocznej uzasadniono zmianą wartości gruntów, którą aktualnie oszacowano na kwotę 10.084.000 zł.

(wypowiedzenie k. 16, operat szacunkowy k. 17-37)

W dniu 2 stycznia 2016 roku użytkownik wieczysty wystąpił z wnioskiem do samorządowego kolegium odwoławczego o ustalenie, że aktualizacja opłaty nie jest uzasadniona, ewentualnie jest uzasadniona w niższej wysokości niż podana
w wypowiedzeniu.

(wniosek o ustalenie, k. 15)

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. orzeczeniem z dnia
12 maja 2015 roku oddaliło wniosek. W dniu 9 lipca 2015 roku Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w Ł. wniosła sprzeciw od decyzji SKO, żądając ustalenia, iż aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona, ewentualnie jest uzasadniona w niższej wysokości niż podana w wypowiedzeniu.

(orzeczenie SKO k. 13-14, sprzeciw k. 2-4)

Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej położonej
w Ł. przy ul. (...) według jej stanu i cen nieruchomości na grudzień 2014 r. z wyłączeniem wartości działki nr (...) wynosiła 6.172.922 zł.

(opinia biegłego sądowego E. R. k. 77-119, opinia uzupełniająca biegłego sądowego E. R., k. 143-149; opinia biegłego sądowego M. M., k. 177-208; ustna uzupełniająca opinia biegłego M. M., k. 232-232v. – od 00:02:42)

Podstawę ustaleń faktycznych stanowiły opinie biegłych, którzy dokonali oszacowania wartości gruntu. Sąd przyjął średnią wartość gruntu, która wynikała z obu opinii (uprzednio odjęto wartość działki nr (...), która nie jest już przedmiotem umowy łączącej strony). W toku postępowania strona powodowa zgłosiła szereg zarzutów do opinii pierwszego biegłego, następnie wniosła o powołanie innego biegłego i do niego również wniosła szereg zarzutów.

Opinie biegłych podlegają ocenie według szczególnych kryteriów (zgodności
z zasadami logiki i wiedzy powszechnej, poziomu wiedzy biegłego, podstaw teoretycznych opinii, a także sposobu motywowania oraz stopnia stanowczości wyrażonych w niej wniosków – wyroki Sądu Najwyższego z dnia 07.11.2000 r., sygn. akt I CKN 1170/98, publ. OSNC z 2001 r., Nr 4, poz. 64, z dnia 15.11.2002 r., sygn. akt V CKN 1354/00, wyroku z dnia 30.05.2007 r., sygn. akt IV CSK 41/07.

Sąd nie miał podstaw do kwestionowania opinii obu biegłych. Biegła E. R. odniosła się do wszystkich podniesionych zarzutów i wyjaśniła powstałe wątpliwości. Podobnie drugi biegły M. M. również odniósł się do wszystkich wątpliwości strony powodowej. W szczególności zostało wykazane, że szacunek wartości gruntu stanowi pewną hipotetyczną, zobiektywizowaną wartość, dokonywany jest w oparciu o analizę rynku nieruchomości. Zbiór transakcji przyjętych do porównania, a którego dotyczyły zarzuty strony powodowej – został wyjaśniony; biegła argumentowała w odniesieniu do każdej
z przyjętych transakcji. Znalazły się w tym zbiorze nieruchomości o podobnym przeznaczeniu, kształcie, ograniczeniach. W ten sposób, mimo rozpiętości cenowej, zobiektywizowano kryteria ich doboru, korygując stosownymi współczynnikami różnice między nieruchomościami. Obie opinie biegłych były zatem logiczne, spójne i metodologicznie poprawne.

Sąd oparł się na średniej z opinii obu biegłych albowiem różnica pomiędzy wartością przedmiotowej nieruchomości w obu opiniach była minimalna, natomiast nie można żadnej z nich zarzucić nierzetelności czy nieweryfikowalności. Różnica zaś wynika jedynie z tego, że każdy biegły ma inną bazę porównawczą, a niemożliwym byłoby uzyskanie takiej samej wartości przez obu biegłych.

Sąd dokonał zatem prostej matematycznej korekty obu opinii – z uwagi na fakt, że działka nr (...) nie jest już przedmiotem użytkowania wieczystego powoda. A następnie wyciągnął średnią arytmetyczną z obu wartości. Podkreślić bowiem należy, że biegły M. M. w ustnej uzupełniającej opinii wskazał, że wartość całkowita nieruchomości będzie jedynie pomniejszona o wartość 390 m ² (wielkość działki nr (...)) i nie wymaga to dodatkowej opinii biegłego. Wobec powyższego:

- w przypadku pierwszego biegłego Sąd pomnożył 390 m ² przez oszacowana przez niego wartość prawa własności 1 m ² powierzchni gruntu tj. 254,73 zł i o tak otrzymaną kwotę obniżył ustaloną przez biegłego wartość nieruchomości – 6.405.000 zł – 99.345 = ok. 6.306.000 zł;

- w przypadku drugiego biegłego Sąd pomnożył 390 m ² przez oszacowana przez niego wartość prawa własności 1 m ² powierzchni gruntu tj. 243,99 zł i o tak otrzymaną kwotę obniżył ustaloną przez biegłego wartość nieruchomości – 6.135.000 zł – 95.156,10 = ok. 66.039.844 zł.

Następnie Sąd wyliczył średnią z dwóch otrzymanych wyników obliczeń (6.306.000 zł + 6.135.000 zł): 2 = około 6.172.922 zł. Powyższa kwota stanowiła zaś wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej położonej
w Ł. przy ul. (...) według jej stanu i cen nieruchomości na grudzień 2014 r.

W powyższym stanie faktycznym, Sąd zważył,
co następuje:

Powództwo zasługuje na uwzględnienie w części.

Pozwem w niniejszej sprawie był pierwotny wniosek o ustalenie,
że aktualizacja opłaty nie jest uzasadniona, ewentualnie – jest uzasadniona w niższej wysokości. W wyniku skutecznego sprzeciwu, orzeczenie samorządowego kolegium odwoławczego w tym przedmiocie straciło moc, a sprawa została skierowana na drogę sądową (art. 80 ust.1 w zw. z art. 78 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku
o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 tekst jednolity).

Zatem, treść wniosku uzupełniona o twierdzenia zawarte w sprzeciwie i piśmie określającym wartość przedmiotu sporu stanowi treść pozwu o ustalenie.

Analiza przekazanych akt postępowania administracyjnego prowadzi do wniosku, iż spełnione zostały wszelkie wymogi stawiane wypowiedzeniu wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste gruntu, zachowano termin wynikający z art. 78 ust. 1 ustawy. Także wnioski i sprzeciw użytkowników wieczystych zachowują wymagane ustawą terminy. Kwestie te pozostawały poza sporem.

Przedmiotem sporu w niniejszej sprawie była wyłącznie wysokość opłaty,
a dokładniej – cena nieruchomości gruntowej, od której wysokość opłaty jest uzależniona (art. 72 ust. 1 w zw. z art. 67 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Wysokość ceny określana jest wartością nieruchomości.
W postępowaniu sądowym jest ona ustalana przy pomocy biegłych z zakresu szacunku nieruchomości.

Strona pozwana w wypowiedzeniu z dnia 3 grudnia 2014 roku, wskazała aktualną wartość nieruchomości według operatu szacunkowego. Przyjęto wówczas wartość łączną gruntu wszystkich działek na kwotę 10.084.000 zł, ustalając jednocześnie wysokość rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste na kwotę: 100.840 zł. Powołani w toku postępowania biegli sądowy określili wartość nieruchomości ( pomniejszoną o wartość działki (...)) na grudzień 2014 r. na kwotę 6.172.922 zł (o czym szczegółowo Sąd wskazał w ocenie dowodów), przyjmując jednolitą wartość działek składających się na całą nieruchomość.

Przyjęta stawka procentowa (1 %) także pozostawała poza sporem. Ten sam sposób wyliczenia został przyjęty przez Sąd dla ustalonej w postępowaniu sądowym wartości całej nieruchomości. Tak wyliczona opłata wyniosła 61.730 zł. Mając na uwadze powyższe sąd uwzględnił powództwo ustalając opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu we wskazanej jak wyżej wysokości.

Podstawę orzeczenia o kosztach procesu stanowi art. 100 k.p.c., statuujący zasadę stosunkowego rozdzielenia kosztów.

Powód żądał ustalenia, że opłata za użytkowanie gruntu w wysokości 100.840 zł jest nieuzasadniona. Właściciel podniósł opłatę o ok. 85.706 zł (100.840 zł – 15.135 zł). Sąd ustalił opłatę na poziomie 61.730 zł, podwyższając dotychczasową wysokość
o kwotę 46.595 zł. Pozwany wygrał zatem w około 54 %.
W takim stosunku nastąpiło rozliczenie kosztów procesu i nieuiszczonych kosztów sądowych.

Koszty procesu poniesione przez powoda to: 4.286 zł opłaty od pozwu, 2.132,93 zł zaliczki na wynagrodzenie biegłego i 3.600 zł wynagrodzenie pełnomocnika. Strona pozwana poniosła natomiast koszty wynagrodzenia pełnomocnika 3.600 zł oraz zaliczki na wynagrodzenie biegłego – 1.868,46 zł. Po wzajemnym potrąceniu należności, Sąd zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 2.143zł.

Wysokość wynagrodzenia pełnomocników została określona na postawie
§ 6 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku
w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu, t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 490. Zgodnie bowiem z § 21 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych, Dz.U. z 2015 r. poz. 1804, do spraw wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie rozporządzenia stosuje się przepisy dotychczasowe do czasu zakończenia postępowania w danej instancji. Stosownie do
§ 23 obecnie obowiązującego rozporządzenia, weszło ono w życie z dniem 1 stycznia 2016 roku. pozew został wniesiony w dniu 9 lipca 2015 roku; zastosowanie zatem znajdują przepisy uprzednio obowiązującego rozporządzenia.