Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 14 lutego 2017r.

Sąd Rejonowy w Gdyni, Wydział I Cywilny

w składzie

Przewodniczący: SSR Adrianna Gołuńska-Łupina

Protokolant: Agnieszka Bronk-Marwicz

po rozpoznaniu w dniu 01 lutego 2017 r. w Gdyni

na rozprawie

sprawy z powództwa Gminy M. G.

przeciwko F. S.

o eksmisję

I.  oddala powództwo;

II.  odstępuje od obciążania pozwanego kosztami procesu;

Sygnatura akt: I C 731/16

UZASADNIENIE

Powódka Gmina M. G. wniosła pozew przeciwko F. S. domagając się nakazania pozwanemu opróżnienia z rzeczy, opuszczenia i wydania powodowi lokalu mieszkalnego nr (...) znajdującego się w budynku przy ulicy (...) w G., a także wniosła o ustalenie, że pozwanemu nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego.

W uzasadnieniu pozwu powódka podniosła, że jest właścicielem ww. lokalu, zaś pozwany na skutek prawidłowo rozwiązanej umowy najmu nie posiada tytułu prawnego do niego. Pozwany zalegał z zapłatą czynszu znacznie przekraczając trzy okresy płatności, zaś rozłożenie spłaty należności na raty okazało się bezskuteczne. Nadto, wezwanie do zapłaty należności w dodatkowym terminie jednego miesiąca pod rygorem rozwiązania stosunku najmu nie przyniosło oczekiwanego rezultatu. Na skutek wypowiedzenia dokonanego w trybie art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, doszło do rozwiązania umowy najmu z dniem 31 stycznia 2016r. Mimo wezwania do dobrowolnego wydania lokalu, pozwany nie wydał go powodowi. Pozwany zamieszkuje w lokalu sam, albowiem jego żona zmarła w dniu 25 września 2012r., a inne osoby uprzednio w nim zameldowane opuściły lokal.

(pozew k. 2-4)

W odpowiedzi na pozew pozwany reprezentowany przez pełnomocnika wnuczkę M. K. wniósł o oddalenie powództwa, wskazując, że jest w podeszłym wieku, ma ponad 82 lata i jest prawie niewidomy. Nadto wskazano, że w lokalu zajmowanym przez pozwanego przez pewien czas mieszkał bliski członek rodziny, który pod pozorem pomocy okradał pozwanego nie płacąc za czynsz i ukrywając ten fakt przed pozwanym, a także nie informował o wezwaniach do zapłaty zaległości czynszowych. W związku z powyższym wnuczka pozwanego złożyła na Policji zawiadomienie o możliwości popełnienia przestępstwa kradzieży i zaciągania długów na niekorzyść pozwanego. Nadto wskazano, że kwota zaległości czynszu w miesiącu czerwcu 2016r. była na niewielkim poziomie, zapewniającym spłatę zaległości w miarę krótkim i rozsądnym dla zainteresowanych stron czasie.

(odpowiedź na pozew k. 26)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powódka Gmina M. G. jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku przy ul. (...) w G..

(okoliczność bezsporna ustalona w oparciu o wydruk z księgi wieczystej nr (...) k. 6)

Pozwany F. S. zajmował przedmiotowy lokal na podstawie umowy najmu zawartej w dniu 10 lutego 1968r.

(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o umowę najmu k. 7-8v)

Pozwany posiadał zaległości w zapłacie czynszu w wysokości przekraczającej należności za trzy pełne okresy płatności. Pismami z dnia 15 października 2013r., 27 maja 2014r. i 7 października 2015r. powódka wezwała pozwanego do zapłaty zaległości w terminie miesiąca pod rygorem wystąpienia z powództwem o zapłatę na drogę sądową oraz rozwiązania umowy najmu.

(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o wezwania do zapłaty wraz z dowodami doręczenia k. 11-13)

Pismem z dnia 19 listopada 2015r. powódka wypowiedziała pozwanemu umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...) z powodu zaległości w zapłacie czynszu w wysokości przekraczającej trzy pełne okresy płatności. Umowa najmu uległa rozwiązaniu z dniem 31 stycznia 2016r. Wypowiedzenie doręczono pozwanemu w dniu 27 listopada 2015r. Na koniec listopada 2015r. zaległość pozwanego wynosiła 8.147,28 zł, z czego kwotę 1.618,34 zł stanowiły zaległe odsetki. W 2015r. stawka czynszu kształtowała się na poziomie 401,70 – 605,22 zł.

(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o: wypowiedzenie umowy najmu wraz z dowodem doręczenia k. 14-14v, kartotekę finansową k. 16)

Pozwany F. S. ma 82 lata (urodził się w (...)r.) jest emerytem i samodzielnie zamieszkuje w przedmiotowym lokalu. Pozwany nie korzysta ze świadczeń pomocy społecznej. Przez pewien czas wspólnie z pozwanym zamieszkiwał jego wnuk P. S., który znęcał się fizycznie nad pozwanym, okradał go z emerytury, zaciągał zobowiązania, a także nie opłacał czynszu najmu, ukrywając ten fakt przed pozwanym. W dniu 14 października 2015r. wnuczka pozwanego M. K. złożyła na Policji zawiadomienie o znęcaniu się w okresie od października 2012r. do 14 października 2015r. nad F. S. przez jednego z domowników. Od października 2015r. pozwany przy pomocy wnuczki spłacał zadłużenie z tytułu czynszu najmu. W dniu 23 lutego 2016r. wnuczka uznała w imieniu pozwanego dług z tytułu czynszu najmu i zobowiązała się do jego spłaty w ratach po 600 zł do końca 2016r. W powyższym terminie zadłużenie zostało spłacone w całości wraz z odsetkami, a nadto pozwany terminowo płaci bieżące należności czynszowe.

(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o: potwierdzenie przyjęcia zawiadomienia o przestępstwie k. 51, pismo z dnia 16 grudnia 2016r. k. 49, pismo z dnia 18 listopada 2015r. k. 50, oświadczenie z dnia 23 lutego 2016r. k. 54, pismo z dnia 14 marca 2016r. k. 55-56, pismo z dnia 29 grudnia 2016r. k. 57, pismo z dnia 15 stycznia 2016r. k. 59, pismo MOPS z dnia 3 czerwca 2016r. k. 29)

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dokumentów prywatnych i urzędowych złożonych przez strony i wezwane organy. Zgromadzony materiał dowodowy nie budzi żadnych wątpliwości Sądu, albowiem żadna ze stron nie kwestionowała autentyczności tych dokumentów, ani też nie zaprzeczyła, że osoby podpisane pod nimi nie złożyły oświadczeń w nich zawartych. W tym stanie rzeczy Sąd uczynił ww. dokumenty podstawą ustaleń faktycznych w niniejszej sprawie.

Podstawę prawną roszczenia powoda stanowi przepis art. art. 222 § 1 k.c., zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby, która włada jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela prawo do władania rzeczą.

W niniejszej sprawie nie było sporu co do tego, że powódka Gmina M. G. jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w G., zaś pozwany F. S. zajmował go na podstawie umowy najmu. Nadto, za pomocą dowodów z dokumentów powódka wykazała, że wskutek wypowiedzenia umowy najmu pozwany utracił tytuł prawny do spornego lokalu. Jak stanowi art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity Dz. U. z 2005r nr 31 poz. 266 z późn. zm.) jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie i określać przyczynę wypowiedzenia. Powyższy przepis ma zastosowanie do sytuacji prawnej pozwanej, ponieważ pozwana zajmowała sporny lokal na podstawie umowy najmu i była z tego tytułu zobowiązana do opłacania czynszu. Zgodnie natomiast z treścią przepisu art. 11 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, m.in. jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. W świetle zebranego materiału dowodowego nie ulega wątpliwości, że pozwany posiadał znaczne zaległości w opłatach czynszowych, jak również, że powódka dochowała trybu rozwiązania umowy najmu określonego w przywołanych powyżej przepisach ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Pismem z dnia 19 listopada 2015r. powódka złożyła pozwanemu oświadczenie o wypowiedzeniu stosunku najmu ze skutkiem na dzień 31 stycznia 2016r. Wypowiedzenie zostało pozwanemu doręczone w dniu 27 listopada 2015r. Wcześniej, powódka kilkakrotnie wzywała pozwanego do zapłaty zaległości, zakreślając pozwanemu dodatkowy miesięczny termin na uiszczenie zaległych i bieżących należności. Nadto, powódka wykazała, że w chwili złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu umowy pozwany posiadał zaległości w opłatach czynszowych w wysokości przekraczającej trzy pełne okresy płatności. Wystarczy zauważyć, że miesięczna stawka czynszu kształtowała się w 2015r. na poziomie 401,70 – 605,22 zł, zaś zaległość na koniec listopada tego roku bez odsetek wynosiła 8.147,28 zł, z czego kwotę 1.618,34 zł stanowiły zaległe odsetki.

Mimo jednak spełnienia ustawowych przesłanek wypowiedzenia umowy najmu oraz zachowania ustawowego trybu rozwiązania umowy najmu, powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie. W ocenie Sądu w okolicznościach niniejszej sprawy żądanie przez powódkę wydania lokalu mieszkalnego stanowi nadużycie prawa podmiotowego w rozumieniu przepisu art. 5 k.c. Nie ulega wątpliwości, że wystąpienie przez właściciela nieruchomości z roszczeniem windykacyjnym stanowi wykonywanie jego uprawnień wynikających z prawa własności, a zatem podlega ocenie z punktu widzenia zgodności z zasadami współżycia społecznego i społeczno – gospodarczym przeznaczeniem prawa. W judykaturze wskazuje się, że jakkolwiek z możliwości, jaką stwarza art. 5 k.c., można korzystać w zupełnie wyjątkowych wypadkach i z niezwykłą ostrożnością, to jednak skutecznie podniesiony zarzut nadużycia prawa podmiotowego może prowadzić do oddalenia powództwa windykacyjnego i odmówienia ochrony prawu własności (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 3 listopada 2010r., I ACa 578/10, Legalis nr 270932). Podkreślić należy, że konstrukcja nadużycia prawa, o jakiej stanowi art. 5 k.c. oznacza, że jeżeli uzna się wykonywanie przysługującego prawa podmiotowego za niezgodne ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego, to takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony. Zatem wykonujący prawo, któremu dowiedziono, iż postępuje w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego jest traktowany tak, jakby już wyszedł poza treść swego prawa, a więc już go nie może dalej wykonywać. Dlatego w art. 5 zdanie drugie k.c. jest stwierdzone, że takie wykonywanie prawa nie jest już wykonywaniem prawa podmiotowego i nie korzysta z ochrony. Z powyższego wynika, że jeśli skutecznie się zarzuci uprawnionemu wykonującemu prawo własności jego nadużycie na podstawie art. 5 k.c., to traci on roszczenie windykacyjne lub negatoryjne, o jakim mowa w art. 222 k.c. (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 21 lutego 2014r., V ACa 799/13, Legalis nr 992933). Za ugruntowany w orzecznictwie należy uznać pogląd, że norma art. 5 k.c. ma charakter wyjątkowy i można ją stosować jedynie w sytuacji, gdy w inny sposób nie można zabezpieczyć interesu osoby zagrożonej wykonaniem prawa podmiotowego przez inną osobę (por. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 17 października 1969 r., III CRN 310/69). Odwołując się do wyroku Sądu Najwyższego z dnia 9 sierpnia 2005 r. IV CK 82/05 LEX nr 303363 należy wskazać, że odmowa uwzględnienia roszczenia zgodnego z prawem (art. 222 § 2 k.c.) może nastąpić w okolicznościach wyjątkowych, szczegółowo wskazanych przez stronę podnoszącą zarzut nadużycia prawa podmiotowego i wykazanych w razie sporu. Nie można odmówić ochrony prawa podmiotowego (np. prawa własności) na podstawie zarzutów ogólnikowych i nie popartych dowodami. Judykatura utrwaliła pogląd, że norma art. 5 k.c. ma charakter wyjątkowy i można ją stosować jedynie w sytuacji, gdy w inny sposób nie można zabezpieczyć interesu osoby zagrożonej wykonaniem prawa podmiotowego przez inną osobę (por. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 17 października 1969 r., III CRN 310/69, LexPolonica nr 300860, OSNCP 6/70, poz. 115).

W niniejszej sprawie Sąd uznał, iż co prawda Gmina M. G., jako właściciel przedmiotowego lokalu, miała prawo wypowiedzenia pozwanemu umowy najmu, to jednak żądanie eksmisji pozwanego z tego lokalu – z uwagi na szczególne okoliczności niniejszej sprawy – nie może korzystać z ochrony prawnej. W ocenie Sądu ustawa z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego nie zapewni dostatecznej ochrony praw pozwanego. Wprawdzie, zgodnie z art. 14 tej ustawy Sąd mógł orzec o przyznaniu pozwanemu prawa do lokalu socjalnego i wstrzymać wykonanie eksmisji do czasu złożenia przez Gminę oferty zawarcia umowy najmu, jednak – zdaniem Sądu – nie zapewniłoby właściwego zabezpieczenia interesu pozwanego. Przede wszystkim należało mieć na uwadze, że odpadła przyczyna rozwiązania stosunku najmu. Dzięki pomocy wnuczki F. S. podjął się bowiem spłaty ciążącego na nim zadłużenia z tytułu korzystania z tego lokalu, uznał dług z tego tytułu i zgodnie ze złożonym wobec powódki zobowiązaniem do końca 2016r. uregulował całe zadłużenie wynoszące ponad 8.000 zł wraz z należnymi odsetkami ustawowymi. Nadto, pozwany terminowo reguluje bieżące należności czynszowe. Powyższe okoliczności wynikają z przedłożonego do akt sprawy zaświadczenia powódki z dnia 29 grudnia 2016r. Zdaniem Sądu, spłata zadłużenia oraz terminowa spłata bieżących należności daje bardzo dobrą prognozę na przyszłość i gwarantuje, że pozwany będzie ponosił opłaty związane z korzystaniem z lokalu stanowiącego własność powódki. Zważywszy na znany Sądowi z urzędu fakt, iż większość lokatorów, którzy utracili tytuł do lokalu wchodzącego do zasobu mieszkaniowego gminy zaprzestaje dobrowolnej spłaty zobowiązań czynszowych, postawa pozwanego zasługuje na szczególne uznanie. Niezależnie jednak od faktu spłaty całości zadłużenia należało mieć na uwadze szczególną sytuację osobistą pozwanego. Pozwany F. S. jest bowiem osobą w podeszłym wieku, ma 82 lata, jest schorowany, a w przedmiotowym lokalu zamieszkuje przez większą część swojego życia. Nadto, Sąd miał na uwadze, że powstanie zadłużenia w opłatach za korzystanie z przedmiotowego lokalu nie powstało w wyniku umyślnego zachowania pozwanego. Jak bowiem podnosiła pełnomocnik pozwanego przez pewien czas wspólnie z pozwanym w przedmiotowym lokalu zamieszkiwał jego wnuk P. S., który znęcał się fizycznie nad pozwanym, okradał go z emerytury, a także – mimo deklaracji złożonej pozwanemu – nie opłacał czynszu najmu, ukrywając ten fakt przed pozwanym. Powyższa argumentacja strony pozwanej jest jak najbardziej wiarygodna w świetle złożonej dokumentacji i nie budzi wątpliwości w świetle zasad doświadczenia życiowego. Z przedłożonych dokumentów wynika, że w dniu 14 października 2015r. wnuczka pozwanego M. K. złożyła na Policji zawiadomienie o znęcaniu się w okresie od października 2012r. do 14 października 2015r. nad pozwanym. Nadto, pozwany został objęty postępowaniem w ramach (...). Nie ulega przy tym wątpliwości, że osoby starsze są bardzo łatwowierne, często ulegają manipulacjom ze strony osób co do których mają zaufania, np. najbliższej rodziny i są przez nie bezwzględnie wykorzystywane. W świetle powyższego Sąd doszedł do przekonania, że pozwany w ostatnich latach przeżył już wystarczająco dużo przykrych, upokarzających i stresujących sytuacji życiowych, aby aktualnie narażać go na dodatkowy stres związany ze zmianą miejsca zamieszkania, w którym mieszkał przez prawie 50 lat. Zmiana środowiska dla osoby w podeszłym wieku niewątpliwie stanowi bowiem bardzo stresujące zdarzenie, mogące mieć wpływ na zdrowie (np. może powodować nadciśnienie tętnicze i zwiększać ryzyko udaru). Dla pozwanego przedmiotowe mieszkanie stanowi namiastkę „normalnego” życia w jego ciężkiej sytuacji zdrowotnej, osobistej i finansowej.

Powyższe okoliczności – zdaniem Sądu – dowodzą, że zachodzi w niniejszej sprawie wyjątkowy przypadek uzasadniający zastosowanie przepisu art. 5 k.c. Zdaniem Sądu, nawet przyznanie pozwanemu lokalu socjalnego, nie będzie stanowić o zapewnieniu mu dostatecznej ochrony prawnej, przeciwnie, musi zostać poczytane jako nadużycie prawa, godzące w zasadę poszanowania godności pozwanego i zasadę sprawiedliwości. Pozwany zostałby bowiem pozbawiony dotychczasowego środowiska oraz mieszkania, z którym jest bardzo związany od wielu lat i które daje mu poczucie bezpieczeństwa u jesieni życia. Niewątpliwie, powód nie byłby w stanie zapewnić sobie innego lokalu na wolnym rynku, gdyż osoby w jego wieku nie są atrakcyjnym kontrahentami, co jest zjawiskiem powszechnie znanym. W przypadku orzeczenia eksmisji i ustalenia prawa do lokalu socjalnego powódka i tak musiałaby – w ramach obowiązku zaspokajania potrzeb mieszkaniowych członków wspólnoty samorządowej – zapewnić pozwanemu inny lokal, godząc się jednocześnie na dalsze jego zamieszkiwanie w przedmiotowym mieszkaniu do czasu zaoferowania im lokalu socjalnego, co z pewnością nie byłoby dla powoda rozwiązaniem satysfakcjonującym. Tymczasem pozostanie pozwanego w dotychczas zajmowanym lokalu będzie stanowić dla niego pochwałę czynienia starań o wyjście z trudnej sytuacji życiowej i regulowania swych zobowiązań. Jeszcze raz bowiem należy podkreślić, że pozwany – w odróżnieniu od wielu innych lokatorów korzystających z zasobu mieszkaniowego gminy – dobrowolnie podejmował skuteczne działania, w celu uregulowania zaległości na rzecz powoda. Podkreślić należy, iż pozwany spłacił powyższe zobowiązanie ze środków własnych i wnuczki, nie korzystał ze świadczeń pomocy społecznej. Nadto, biorąc pod uwagę wiek pozwanego i jego stan zdrowia, powódka najpewniej musiałaby – w ramach ustawowego obowiązku zaspokajania zbiorowych potrzeb wspólnoty w zakresie pomocy społecznej – udzielić pozwanemu dodatkowego wsparcia, również finansowego. Sąd w żadnej mierze nie neguje uprawnień właścicielskich powodowej Gminy, jednakże prawa te powinny być realizowane z uwzględnieniem słusznego interesu pozwanego oraz obowiązkiem prawnym Gminy w zakresie udzielania pomocy członkom wspólnoty samorządowej w zaspokajaniu ich potrzeb, które to obowiązki określone są w przepisach ustawy o samorządzie gminnym i ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. W ocenie Sądu w przywołanych powyżej okolicznościach faktycznych orzeczenie eksmisji spowodowałoby, iż naruszone zostałoby prawo pozwanego do spokojnej i godnej starości. Nadto, nieuwzględnienie powództwa nie spowoduje, że powódka zostaje pozbawiona swojego prawa podmiotowego w sposób trwały, choćby zważywszy na wiek pozwanego.

W tym stanie rzeczy, na mocy art. 5 k.c. Sąd oddalił powództwo.

O kosztach procesu Sąd orzekł na mocy art. 98 k.p.c. i obciążył nimi powódkę jako stronę przegrywającą niniejsze postępowanie, jednocześnie uznając je za uiszczone.