Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 4 października 2013 r.

Sąd Apelacyjny w Katowicach I Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 4 października 2013 r. w Katowicach

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w K.

przeciwko W. Z.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanego

od wyroku Sądu Okręgowego w Katowicach

z dnia 15 grudnia 2011 r., sygn. akt II C 150/11,

uchyla zaskarżony wyrok i sprawę przekazuje do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu w Katowicach, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego i kasacyjnego.

Sygn. akt I ACa 811/13

UZASADNIENIE

Powódka wniosła o zasądzenie na jej rzecz od pozwanego 2123945,20 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wytoczenia powództwa oraz kosztów procesu z tym uzasadnieniem, że zapłaciła ona część umówionej ceny, to jest 2000000,-zł, za nabywaną od pozwanego oraz że pozwany skutecznie od umowy odstąpił, wobec czego przeniosła na niego z powrotem własność nabytej nieruchomości, ten jednak odmówił zwrócenia kwoty 2000000,-zł, oprócz której zapłacić jej winien 123945,20 zł liczonych od 10 kwietnia 2009 r. skapitalizowanych odsetek ustawowych.

Pozwany wniósł o oddalenie powództwa i o zasądzenie na jego rzecz od powoda kosztów procesu i zarzucił, że 2000000,-zł otrzymał od powódki jako zadatek, który ma prawo zatrzymać. Ponadto „z ostrożności” dokonał potrącenia kwoty dochodzonej pozwem z jego wynoszącą 2897100,-zł wierzytelnością z tytułu udostępnienia powódce sprzedawanej nieruchomości oraz umożliwienia jej dysponowania nią i z wynoszącą 3800000,-zł wierzytelnością w związku ze szkodą, jaką poniósł wobec niedojścia do skutku umowy przenoszącej własność nieruchomości.

Wyrokiem z 28 lipca 2010 r. Sąd Okręgowy w Katowicach oddalił powództwo i zasądził od powódki na rzecz pozwanego 7217,-zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Już po zapadnięciu tego wyroku pozwany przedstawił do potrącenia wierzytelność w kwocie 2331168,-zł za szkodę, jaką miał ponieść wobec niemożności ulokowania 17000000,-zł w związku z niedojściem do skutku umowy przenoszącej własność nieruchomości.

Na skutek apelacji powódki Sąd Apelacyjny w Katowicach wydanym w sprawie o sygnaturze I ACa 756/10 wyrokiem z dnia 17 lutego 2011 r. uchylił ten wyrok i sprawę przekazał Sądowi Okręgowemu w Katowicach do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania apelacyjnego. Wskazał Sąd Apelacyjny, że powództwo jest słuszne zarówno co do zasady, jak i wysokości, a kwota 2000000,-zł nietrafnie została uznana za wynikający z zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości zadatek, Sąd Okręgowy ustalić jednak winien, czy istnieją przedstawione przez pozwanego do potrącenia wierzytelności.

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Okręgowy w uwzględnieniu powództwa zasądził od pozwanego na rzecz powódki 2123946,-zł z odsetkami od 30 września 2009 r. i 154417,-zł tytułem kosztów procesu oraz nakazał pobranie od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa 90000,-zł. Przytoczył Sąd następujące motywy swego rozstrzygnięcia:

W dniu 10 lipca 2008 r. powód i pozwany zawarli umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości pozwanego, położonej w Z., dla której Sąd Rejonowy w Myślenicach prowadzi księgę wieczystą nr (...). Pozwany zobowiązał się sprzedać nieruchomość za cenę 19000000,-zł, a powód za podaną cenę zobowiązał się nieruchomość kupić. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej strony ustaliły na okres między 2 a 15stycznia 2009 r. W (...) umowy powód zobowiązał się zapłacić pozwanemu tytułem zadatku 2000000,-zł, a w jej (...) pozwany zobowiązał się niezwłocznie udostępnić powodowi nieruchomość, za wyjątkiem części obejmującej budynki i urządzenia wraz z gruntem niezbędnym do normalnego i swobodnego z nich korzystania, na cele związane z przygotowaniem zamierzonych inwestycji oraz umożliwić powodowi dysponowanie tą częścią nieruchomości na cele budowlane w zakresie dowolnych inwestycji. W (...) umowy strony postanowiły, że 2000000,-zł, od momentu zaksięgowania ich na rachunku bankowym zobowiązanego do sprzedaży, wywołuje określone w art. 394 k.c. skutki zadatku, w(...) zaś – że kwota wypłaconego zadatku zostanie zaliczona na poczet ustalonej ceny.

W dniu 12 stycznia 2009 r. strony zawarły umowę warunkowej sprzedaży nieruchomości. Pozwany zbył w niej powódce nieruchomość za 19000000,-zł pod warunkiem nieskorzystania przez Agencję Nieruchomości Rolnych z prawa pierwokupu. W (...) umowy wskazano, że powodowa spółka wypłaciła pozwanemu część ceny w wysokości 2000000,-zł, co ten potwierdził. Pozostała część ceny, to jest 17000000,-zł, uiszczona miała być w ciągu 7 dni od dnia zawarcia umowy przenoszącej własność. W (...) strony uzgodniły, że w razie niewykonania prawa pierwokupu zobowiązują się niezwłocznie zawrzeć umowę przenoszącą własność, a w razie jego wykonania sprzedający zobowiązał się zwrócić kupującej 2000000,-zł.

W związku z nieskorzystaniem przez Agencję Nieruchomości Rolnych z prawa pierwokupu w dniu 17 stycznia 2009 r. strony zawarły umowę przeniesienia własności nieruchomości. W jej (...) stwierdziły, że powodowa spółka zapłaciła część ceny w kwocie 2000000,-zł, a pozostała część ceny zostanie przekazana pozwanemu do 28 stycznia 2009 r. W jej (...) z kolei zastrzegły dla pozwanego prawo odstąpienia od umowy sprzedaży warunkowej oraz umowy przenoszącej własność bez wyznaczania powódce dodatkowego terminu do zapłaty, gdyby ta nie zapłaciła w terminie reszty ceny; w takiej sytuacji powódka zobowiązana była do zwrotnego przeniesienia na pozwanego własności nieruchomości. Powodowa spółka nie wywiązała się w terminie z obowiązku zapłaty reszty ceny.

W dniu 30 stycznia 2009 r. pozwany złożył notarialne oświadczenie o odstąpieniu od obu umów: sprzedaży warunkowej i przenoszącej własność. W tymże dniu powódka przeniosła z powrotem na pozwanego prawo własności nieruchomości. W (...) tej umowy strony zawarły postanowienie, że rozliczenie wpłaconych sprzedającemu przez kupującą 20000000,-zł nastąpi w późniejszym, ustalonym przez obie strony terminie, na podstawie odrębnego porozumienia.

Pismem z 2 kwietnia 2009 r. powódka wezwała pozwanego do zwrotu 2000000,-zł w terminie 5 dni, ten jednak, powołując się na art. 394§1 k.c., zwrotu pieniędzy odmówił, a w dniu 28 maja 2009 r. złożył notarialne oświadczenie, że na podstawie art. 394§1 k.c. odstępuje od umowy przedwstępnej z 10 lipca 2008 r. i zachowuje otrzymany zadatek.

W piśmie z 16 maja 2010 r. pozwany wezwał powódkę do zapłaty 2897100,-zł wynagrodzenia za korzystanie bez podstawy prawnej z jego nieruchomości, 3800000,-zł za szkodę, jaką poniósł wobec niedojścia do skutku umowy przenoszącej własność nieruchomości, i 2331168,-zł za szkodę, jaką poniósł wobec niemożności ulokowania 17000000,-zł w związku z niedojściem do skutku umowy przenoszącej własność nieruchomości.

Po udostępnieniu przez pozwanego nieruchomości powódce ta wykonała na niej prace geotechniczne w postaci 100 odwiertów o głębokości około 6 metrów i o średnicy nie przekraczającej 15 cm; nie były one wykonywane w bliskim sąsiedztwie budynków ani drogi dojazdowej. Pozwany nie sprzeciwiał się wykonywaniu odwiertów, wyrażał zgodę na wjazd na teren nieruchomości zespołu do wykonywania prac, samochodów i sprzętu, był na bieżąco informowany o przebiegu prac i uczestniczył w wizjach lokalnych.

Nie zostały uwzględnione wnioski pozwanego o dopuszczenie dowodu z zeznań świadków B. Z. i Z. D., z opinii biegłego do spraw wyceny nieruchomości oraz z operatów szacunkowych, były one bowiem bezprzedmiotowe dla ustalenia tych okoliczności, które były dla rozstrzygnięcia sporu istotne.

Sąd Apelacyjny w uzasadnieniu wyroku uchylającego poprzednie rozstrzygnięcie wyraźnie przesądził o słuszności powództwa, tak co do zasady, jak i co do wysokości. Powtórzyć zatem można za nim jedynie, że kwota 2000000,-zł nie była zadatkiem wynikającym z zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży z 10 lipca 2008 r., przedmiotem zobowiązania przyjmowanego przez strony w umowie przedwstępnej jest bowiem zawarcie umowy przyrzeczonej, a w chwili zawarcia tej umowy umowa przedwstępna zostaje wykonana, co skutkuje jej wygaśnięciem. Zgodnie z art. 394§2 k.c. w razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała, a jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. Treść kolejnych umów i zawierającego oświadczenie pozwanego o odstąpieniu od tych umów pkt. (...) aktu notarialnego z 30 stycznia 2009 r. wskazują wyraźnie o zastosowaniu regulacji przewidzianej w tym przepisie. Wynika z nich, że zapłacona przez powódkę kwota 2000000,-zł stała się częścią ceny, z chwilą wykonania umowy przedwstępnej bowiem straciła ona charakter zadatku. Odstąpienie przez pozwanego od umów z 12 i z 17 stycznia 2009 r. i kwestie związanych z tym rozliczeń między stronami oceniać należy w oparciu o przepisy art. 492 k.c. i art. 494 k.c., które przy odstąpieniu od umowy wzajemnej nakazują zwrot wzajemnych świadczeń. Powódka przeniosła na pozwanego własność nieruchomości, ten natomiast zobowiązany jest do zwrotu otrzymanej części ceny. Wobec przesądzenia przez Sąd Apelacyjny zasadności roszczenia powódki rozważeniu podlegał zgłoszony przez pozwanego zarzut potrącenia.

Według pozwanego od powódki należy mu się 2897100,-zł jako wynagrodzenie za korzystanie z jego nieruchomości. Kwota ta wyliczona została przez przemnożenie powierzchni, z jakiej korzystała powódka, przez cenę rynkową za korzystanie z metra kwadratowego nieruchomości i przez liczbę miesięcy, w czasie których powódka korzystała z nieruchomości.

Wzajemne rozliczenia właściciela i posiadacza rzeczy regulują przepisy art. 224-226 k.c.

Samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Posiadaczem w dobrej wierze jest ten, kto władając rzeczą, pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że przysługuje mu prawo do rzeczy. W przypadku posiadania samoistnego chodzi o przeświadczenie posiadacza, że przysługuje mu prawo własności. Należy jednak pamiętać, że obowiązuje uniwersalne domniemanie dobrej wiary (art. 7 k.c.). Pozwany nie obalił płynącego z tej normy domniemania dobrej wiary. W (...)łączącej strony umowy przedwstępnej pozwany zobowiązał się udostępnić powódce nieruchomość na cele związane z przygotowaniem zamierzonych inwestycji oraz umożliwić jej dysponowanie tą częścią nieruchomości na cele budowlane w zakresie dowolnych inwestycji, co sam przyznał. Powódka posiadała zatem nieruchomość za zgodą pozwanego i mogła wykazać się skutecznym wobec właściciela uprawnieniem do władania nią. Ponadto doszło w dalszej kolejności do wykonania umowy przedwstępnej, a na skutek zawarcia umowy definitywnej powódka stała się właścicielką nieruchomości i pozostawała nią aż do zwrotnego przeniesienia nieruchomości na pozwanego, tym bardziej więc nie można nie przyjąć istnienia po jej stronie dobrej wiary. Pozwanemu nie przysługuje w tej sytuacji wierzytelność z tytułu wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości, a tym samym nie jest możliwe potrącenie jej z wierzytelnością powódki.

Pozwany przedstawił też do potrącenia wierzytelności o zapłatę 3800000,-zł w związku z niedojściem do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości i o zapłatę 2331168,-zł w związku z niemożnością ulokowania kwoty 17000000,-zł. Wskazał, że od lipca 2008 r. doszło do zmniejszenia wartości nieruchomości o co najmniej 20%, a także że wartość jej spadła na skutek dokonanych przez powódkę prac i odwiertów doszło do spadku wartości nieruchomości, a nawet sprzedaż jej stała się w ogóle niemożliwa.

Szkoda jest jedną z przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej zarówno z czynów niedozwolonych, jak i z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Jest to każdy uszczerbek w dobrach prawnie chronionych, z którym ustawa wiąże powstanie odpowiedzialności odszkodowawczej. Z art. 362§2 k.c. ( oczywista omyłka, winno być:361§2 k.c. ) wynika, że szkoda polega albo na stracie, którą poniósł poszkodowany ( damnum emergens), albo na pozbawieniu go korzyści, które mógłby uzyskać, gdyby szkody mu nie wyrządzono ( lucrum cessans). Dochodzący naprawienia szkody zobowiązany jest do wykazania, że w ogóle doszło do jej powstania.

Kwota 3800000 zł stanowić miałaby stratę, którą pozwany poniósł na skutek utraty wartości nieruchomości. Stratę w majątku pozwanego w tym znaczeniu należałoby przyjąć jedynie wówczas, gdyby pozwany dokonał faktycznie sprzedaży nieruchomości za kwotę niższą niż ta, która wynikała z umowy przedwstępnej. W takiej sytuacji, to jest po wyzbyciu się nieruchomości i faktycznym poniesieniu szkody, zgłoszenie zarzutu potrącenia przez pozwanego mogłoby być skuteczne. Pozwany w chwili zgłoszenia zarzutu potrącenia był jednak nadal właścicielem nieruchomości i nie przestał nim być do czasu wydania wyroku, a zawarcie przezeń umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości świadczy jedynie o tym, że zamierza on dokonać takiej transakcji. Należy mieć przy tym na uwadze, że ceny nieruchomości zależne są od wielu czynników i podlegają zmianie, możliwa jest zatem sytuacja odwrotna: zbycia nieruchomości za cenę wyższą niż ustalona między stronami w umowie przedwstępnej. Z kolei podnoszony przez pozwanego spadek wartości nieruchomości z powodu dokonanych przez powódkę odwiertów, zwłaszcza w kontekście zeznań świadka M. P., nie ma znaczenia. Z tych względów oddaleniu podlegały wnioski pozwanego o dopuszczenie dowodu z zeznań świadków Z. D. (na okoliczność deklaracji kupna nieruchomości) i B. Z. (na okoliczność trudności w sprzedaży nieruchomości), a także wnioski powódki o dowód z opinii biegłego i z operatów szacunkowych. Tylko gdyby doszło do sprzedaży nieruchomości za cenę niższą niż ustalona między stronami, znaczenie miałoby ustalenie spadku wartości nieruchomości.

Skoro pozwany nie poniósł określanej przez niego na 3800000,-zł szkody, nie istnieje wierzytelność, którą mógłby skutecznie potrącić z wierzytelnością powoda.

Pozwanemu nie przysługuje też wierzytelność o zapłatę 2331168,-zł tytułem odszkodowania za niemożność ulokowania 17000000,-zł. Szkoda, na istnienie której wskazywał, miałaby mieć charakter utraconych korzyści. Taka szkoda ma zawsze charakter hipotetyczny i do końca nie podlega weryfikacji. Z reguły nie można mieć pewności, czy dana korzyść zostałaby osiągnięta przez poszkodowanego, gdyby nie zdarzenie szkodzące, zawsze jednak musi być przez niego wykazane tak duże prawdopodobieństwo możliwych korzyści, aby uzasadniało to w świetle doświadczenia życiowego przyjęcie, że ich utrata rzeczywiście nastąpiła.

Dla wykazania swoich twierdzeń przedłożył pozwany zaświadczenie z banku wraz z informacją o obowiązującym od początku I kwartału 2009 r. do końca II kwartału 2011 r. oprocentowaniu rachunków bieżących i lokat terminowych. Nie oznacza to jednak, że istotnie ulokowałby on uzyskaną kwotę akurat na rachunku bankowym czy lokatach oferowanych przez bank, a nie skorzystałby z innej formy ulokowania kapitału, który w rezultacie mógłby przynieść mniejsze korzyści, nie przynieść ich w ogóle lub przynieść stratę. Nie wykazał na przykład pozwany, że spodziewając się zapłaty ceny podjął faktycznie czynności zmierzające do otwarcia rachunku lub założenia lokaty, nie można zatem przyjąć dużego prawdopodobieństwa utraty korzyści. Od szkody w postaci utraconych korzyści należy zawsze odróżnić nie podlegającą naprawieniu szkodę ewentualną, czyli utratę szansy uzyskania pewnej korzyści majątkowej. Różni się ona od lucri cessantis tym, że w jej przypadku szansa uzyskania korzyści jest o wiele mniejsza.

Nie jest również tak (jak twierdzi pozwany), że prawo żądania zapłaty 2331168 zł przysługuje mu dodatkowo z tytułu szkody, jaką poniósł wobec braku możliwości sprzedaży nieruchomości w okresie obowiązywania umowy przedwstępnej, jak również po zwrotnym przeniesieniu własności nieruchomości. Konsekwencją zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży jest to, że co do zasady kontrahent w czasie jej obowiązywania związany jest treścią umowy i nie może zbyć przedmiotu umowy przyrzeczonej na rzecz innej osoby. Podniesiona przez pozwanego okoliczność szkody z powodu niemożności zbycia nieruchomości po zwrotnym przeniesieniu własności jest bezprzedmiotowa, pozwany bowiem może ją w każdej chwili zbyć, także za ceną korzystniejszą niż ustalona w umowie przedwstępnej. Również twierdzenie, że zbyt długie oczekiwanie na wykreślenie hipoteki kaucyjnej uniemożliwiło mu zbycie nieruchomości, jest bezzasadne, pozwany nie uprawdopodobnił bowiem nawet, że otrzymał konkretną propozycję zakupu, a kontrahent zrezygnował z transakcji uzasadniając to niewykreśloną hipoteką kaucyjną.

Ciężar wykazania okoliczności uzasadniających podniesiony zarzut potrącenia spoczywa na pozwanym, zgodnie z zasadą rozkładu ciężaru dowodu, wyrażoną w art. 6 k.c., pozwany nie wykazał tymczasem istnienia po jego stronie przedstawionych do potrącenia wierzytelności.

Z tych względów zasądzić należało na rzecz powódki dochodzone przez nią 2123946,-zł z ustawowymi (art. 481 k.c. i art. 482 k.c.) odsetkami od 30 września 2009 r.

Jako podstawę rozstrzygnięcia o kosztach przywołał Sąd Okręgowy normy art. 98 k.p.c. i art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

W apelacji od opisanego wyżej wyroku pozwany zarzucił obrazę art. 233§1, art. 213§1 w związku z art. 228§1, art. 278§1, art. 328§2 i art. 98 k.p.c. oraz obrazę art. 498§1 w związku z art. 499 i w związku z art. 6 k.c., pominięcie art. 72§2 k.c., błędną wykładnię art. 361§2 k.c. i niewłaściwe zastosowanie art. 226 k.c. W oparciu o te zarzuty wniósł o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania lub o zmianę wyroku przez oddalenie powództwa; w każdym przypadku wniósł o zasądzenie kosztów.

Powódka wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie na jej rzecz od pozwanego kosztów postępowania apelacyjnego.

Wyrokiem z dnia 18 kwietnia 2012 r. Sąd Apelacyjny oddalił apelację i zasądził od pozwanego na rzecz powódki 5400,-zł tytułem kosztów postępowania apelacyjnego. Z uwagi na treść art. 381 k.p.c. odmówił Sąd dopuszczenia zgłoszonego w postępowaniu apelacyjnym dowodu z zeznań świadka M. N., a oceniając zarzuty obrazy prawa procesowego nie dopatrzył się naruszenia norm art. 328§2 k.p.c., art. 233§1 k.p.c. oraz art. 213§1 k.p.c. w związku z art. 228§1 k.p.c., w przypadku zaś art. 278§1 k.p.c. wskazał na niezłożenie w postępowaniu pierwszoinstancyjnym przewidzianego normą art. 162 k.p.c. zastrzeżenia. Uznał za bezzasadny zarzut, jakoby Sąd Okręgowy dopuścić się miał uchybienia polegającego na błędnej wykładni art. 361§2 k.c. w ten sposób, że „zawęził zakres szkody z tytułu niedojścia do skutku umowy sprzedaży nieruchomości jedynie do rozważań, czy pozwany wyzbył się nieruchomości po niższej cenie”. Podzielił pogląd tego Sądu, że strata w majątku pozwanego wystąpiłaby tylko wtedy, gdyby ten w chwili wyrokowania nie był już właścicielem nieruchomości, i wyraził zapatrywanie, że pozwany nie wykazał spadku wartości nieruchomości wskutek wykonania odwiertów, a oddalenie jego zmierzających do wykazania tej okoliczności wniosków nie spotkało się ze stosownym zastrzeżeniem; podzielił także ocenę tego Sądu, że pozwanemu nie udało się obalić płynącego z art. 7 k.c. domniemania dobrej wiary.

Na skutek skargi kasacyjnej pozwanego Sąd Najwyższy wyrokiem z 14 czerwca 2013 r. opisany wyżej wyrok Sądu Apelacyjnego uchylił i przekazał sprawę temu Sądowi do ponownego rozpoznania i orzeczenia o kosztach postępowania kasacyjnego. Podzielił Sąd Najwyższy pogląd, że kwota wpłacona przez powódkę przy zawieraniu umowy przedwstępnej na skutek wykonania tej umowy straciła charakter zadatku na skutek wykonania tej umowy i że charakteru takiego nie odzyskała po odstąpieniu od umowy przyrzeczonej, to zaś uzasadnia traktowanie owej kwoty jako części ceny za mającą być nabytą nieruchomość. Zaakceptował też tezę Sądu Okręgowego, a w konsekwencji – i Apelacyjnego, że przedstawione przez pozwanego do potrącenia w trzeciej (ostatniej) kolejności roszczenie, mające wynikać z utraconych przez niego korzyści, nie zostało wykazane z wystarczająco dużym prawdopodobieństwem, by uzasadniało ono przyjęcie, iż utrata korzyści rzeczywiście nastąpiła. Zwrócił jednak Sąd ten uwagę na nietrafność zakwalifikowania przez Sąd Apelacyjny przedstawionej w pierwszej kolejności do potrącenia wierzytelności o zapłatę 2897100,-zł za korzystanie przez powódkę z wyłączeniem pozwanego części jego nieruchomości jako roszczenia wynikającego z art. 224-225 k.c. i wskazał, że roszczenie takie wynikać mogłoby jedynie z przepisów o świadczeniu nienależnym. Uznał Sąd Najwyższy, że w konsekwencji tego wadliwego zakwalifikowania roszczenia nie można podzielić stanowiska Sądu Apelacyjnego, iż skutkiem niezgłoszenia przez pozwanego do protokołu zastrzeżenia do uchybienia procesowego, jakim miało być oddalenie wniosku dowodowego, stało się pozbawienie go możliwości powoływania się na to uchybienie w dalszym toku postępowania, z możliwości, jakie daje art. 162 k.p.c., nie skorzystał on bowiem bez swej winy. Ocenę tę, wobec stwierdzenia dopuszczalności zgłaszania zarzutów potrącenia jako po kolei ewentualnych, odniósł także do oddalenia wniosków dowodowych, które miały wykazywać zasadność dalszych zarzutów, w praktyce zaś – wobec podzielenia tezy o bezzasadności przedstawionego do potrącenia roszczenia z tytułu utraconych korzyści – zarzutu drugiego, wynikłego ze szkody mającej być wyrządzoną prowadzonymi na terenie nieruchomości odwiertami.

Po ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Podniesiony przez skarżącego zarzut obrazy art. 328§2 k.p.c. jest bezzasadny. W motywach swego wyroku wskazał wszak Sąd Okręgowy fakty, które ustalił, oraz dowody, na których przy czynieniu ustaleń się oparł, wskazał przyczyny, dla których mającym wykazywać utracone korzyści dowodom odmówił mocy, a także wyjaśnił podstawę prawną wyroku i przytoczył adekwatne przepisy prawa. Przeprowadzona przezeń w ramach ustawowo mu zagwarantowanej swobody ocena dowodów jest prawidłowa; z tej przyczyny za chybiony uznać też przyjdzie podniesiony zarzut przez skarżącego obrazy art. 233§1 k.p.c., wadliwie zresztą rozumiany przezeń w ten sposób, że przez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów (zarzut procesowy) dojść miało do uznania, iż nie przysługują mu przedstawiane do potrącenia wierzytelności (co przynależy do sfery prawa materialnego). Z tych samych przyczyn nie może odnieść skutku zarzut obrazy art. 213§1 k.p.c. w związku z art. 228§1 k.p.c., i w tym przypadku bowiem doszło do pomieszania zarzutu formalnie proceduralnego z jego materialnoprawną treścią. Co się z kolei tyczy zarzutu obrazy art. 278§1 k.p.c., to zarzut ten – z uwagi na wskazania zawarte w motywach wyroku Sądu Najwyższego – Sąd Apelacyjny zmuszony jest ocenić jako trafny i skuteczny.

Nie kwestionuje pozwany poczynionych przez Sąd Okręgowy ustaleń co do daty i treści kolejno zawieranych przez strony umów oraz co do odstąpienia przez pozwanego od umowy sprzedaży i zwrotnego przeniesienia przez powódkę na niego własności nabytej uprzednio nieruchomości. Ustalenia te obejmują zresztą okoliczności w istocie niesporne (spór między stronami dotyczy prawnej oceny zdarzeń faktycznych, konkretnie zaś charakteru prawnego przekazanej przez powódkę pozwanemu przy zawieraniu umowy przedwstępnej kwoty), Sąd Apelacyjny może zatem w pełni je zaakceptować i uznać za własne. Na tle tych prawidłowych ustaleń równie prawidłowo zastosował Sąd Okręgowy prawo materialne, dochodząc do trafnego wniosku, że wpłacone przez powódkę jako zadatek przy zawieraniu umowy przedwstępnej 2000000,-zł straciły charakter zadatku z chwilą zawarcia umowy przyrzeczonej, kiedy to – z woli stron – nie zostały zwrócone, a stały się częścią ceny, z konsekwencjami wynikającymi z art. 494 k.c. Powtarzane tych wywodów, zwłaszcza w kontekście motywów pierwszego wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 17 lutego 2011 r. i motywów wyroku Sądu Najwyższego jawi się jako zbędne.

Na pełną akceptację (zwłaszcza w kontekście wywodów Sądu Najwyższego) zasługuje teza Sądu Okręgowego, że pozwany nie wykazał utraconych korzyści, na co zwrócił już uwagę w motywach swego uchylonego wyroku Sąd Apelacyjny. I w tym przypadku powtarzanie zawartych w nich argumentów uznać należy za zbędne. Podobnie na akceptację zasługuje ocena, że nie może być mowy o szkodzie mającej wynikać z niemożności zbycia nieruchomości za cenę porównywalną z uzgodnioną przez strony innemu kontrahentowi na skutek kryzysu na rynku nieruchomości i generalnego spadku ich cen, tym bardziej gdy dotyczy to potencjalnych nabywców w okresie związania stron umową przedwstępną. Kwestia ta była przedmiotem rozważań Sądu Apelacyjnego w motywach wyroku z dnia 18 kwietnia 2012 r., a zawartego w nich jego stanowiska Sąd Najwyższy nie zakwestionował. Powtórzyć zatem tylko wypadnie, że nie sposób mówić o szkodzie płynącej ze zmniejszenia się wartości rynkowej nieruchomości (w takim samym stanie fizycznym jak przed wydaniem jej niezabudowanej części powódce) tylko wskutek koniunkturalnej fluktuacji cen, skoro nieruchomość pozostaje własnością pozwanego.

Wobec przesądzenia już, że powódce przysługuje roszczenie o zwrot wpłaconej części ceny, wraz z naliczonymi od niej odsetkami, oraz tego, że pozwany nie wykazał istnienia przedstawionych do potrącenia wierzytelności mających wynikać z utraty korzyści płynących z ulokowania 17000000,-zł na oprocentowanym rachunku bankowym, a także ze szkody spowodowanej koniunkturalnym spadkiem cen nieruchomości, istota sprawy sprowadza się do zbadania i oceny, czy służą mu wierzytelności wynikłe z władania przez powódkę jego gruntem w okresie między datą umowy przedwstępnej a dniem odzyskania nieruchomości i z pogorszenia fizycznego nieruchomości wskutek dokonania na niej odwiertów geologicznych.

W świetle wiążących wskazań Sądu Najwyższego uznać należy, że przez rozważenie pierwszego z tych roszczeń wyłącznie pod kątem rozliczeń między posiadaczem a właścicielem oraz przez bezpodstawne oddalenie wniosku o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego mającego oszacować spowodowane odwiertami szkody w nieruchomości nie zbadał Sąd Okręgowy należycie istnienia przedstawionych do potrącenia wierzytelności, przez co nie rozpoznał jedynej istotnej na obecnym etapie sprawy kwestii, to zaś musiało prowadzić do uchylenia wyroku i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy wskazał na pełną dopuszczalność „kaskadowego” stawiania zarzutów potrącenia, jako kolejno ewentualnych. De lege ferenda wskazać wprawdzie należy na wynikające z takiego stanowiska ryzyko blokowania wydania uwzględniającego powództwo wyroku przez wskazywanie na każdym etapie postępowania na coraz to nowe roszczenia (niezależnie od ich zasadności) oraz konieczności rozpoznawania tych roszczeń bez ponoszenia przez stronę je zgłaszającą jakichkolwiek opłat, jakie wiążą się z dochodzeniem roszczeń przed sądami, ale wiążący w myśl art. 398 ²⁰ k.p.c. charakter dokonanej przez Sąd Najwyższy wykładni prawa nie pozwala na stanowiska jego kontestowanie.

W tej sytuacji rzeczą Sądu Okręgowego będzie zbadanie w pierwszej kolejności istnienia wierzytelności wynikającej z władania przez powódkę rzeczą pozwanego. Pozwany wprawdzie wyraźnie powoływał się w tym przypadku na rozliczenia między właścicielem a posiadaczem rzeczy i na wykazanie zasadności takich rozliczeń przywoływał twierdzenia i dowody, jak wskazał jednak Sąd Najwyższy (nakazując badanie sprawy pod kątem przepisów regulujących nienależne świadczenie lub odpowiedzialność odszkodowawczą), przepisy art. 224-225 k.c. w sprawie nie miały zastosowania; dodać do tego należy, że w sprawie nie mogły też znaleźć zastosowania przywoływane przez pozwanego przepisy art. 226 k.c. Zwrócić należy uwagę, że przepisy te – z mocy art. 230 k.c. – znajdują do posiadacza zależnego, jakim niewątpliwie była powódka, zastosowanie jedynie w takim zakresie, w jakim stosunek łączący właściciela z posiadaczem nie jest uregulowany inaczej w przepisach, i tylko odpowiednio. Strony łączyła umowa, którą zakwalifikować by należało jako użyczenie, z którego istoty wynika nieodpłatność posiadania cudzej rzeczy. Nie sposób jednak abstrahować od tego, że kauzą tej umowy było przyszłe (obiecane) nabycie własności przez biorącego do używania i że – na skutek odstąpienia przez pozwanego od umowy sprzedaży – kauza ta odpadła z przyczyn obciążających powódkę. W efekcie odpadł zamierzony przez strony cel świadczenia w ramach ważnej i skutecznej uprzednio umowy użyczenia, to zaś dawać może podstawę do konstruowania roszczenia określonego w art. 410§1 k.c. w związku z art. 405 k.c. Dla bytu tego roszczenia niezbędne jest jednak wykazanie przez pozwanego, że doszło po jego stronie do zubożenia, po stronie powódki zaś – do odpowiadającego temu zubożeniu wzbogacenia.

Dostrzegł także Sąd Najwyższy konieczność rozpoznania zarzutu potrącenia pod kątem uszczerbku, jakiego pozwany miał doznać wskutek posiadania przez powódkę przedmiotu sporu i – w konsekwencji – braku możliwości władania gruntem przez niego samego. W tym przypadku niezbędne będzie, oczywiście, wykazanie przez pozwanego wszystkich przesłanek roszczenia odszkodowawczego: szkody, zawinionego w rozumieniu art. 471 k.c. działania lub zaniechania powódki i związku przyczynowego między tymi przesłankami.

Wobec wskazania przez Sąd Najwyższy dwóch możliwych podstaw prawnych roszczenia wywodzonego z posiadania przez powódkę gruntu pozwanego, dla zaistnienia których dowodzić trzeba różnych stanów faktycznych, niezbędne będzie zobowiązanie pozwanego (który – jak już wyżej wskazano – dotychczas wskazywał jedynie na rozliczenia między właścicielem a posiadaczem rzeczy) do wyraźnego i jednoznacznego określenia przedmiotu roszczenia: czy domaga się zwrotu równowartości bezpodstawnego wzbogacenia, będącego efektem nienależnego świadczenia, czy też domaga się odszkodowania za uszczerbek majątkowy, jakiego miał doznać wskutek władania jego rzeczą przez powódkę.

Jeśli okaże się, że przedstawiona przez pozwanego do potrącenia wierzytelność mająca wynikać z władania jego gruntem przez powódkę nie istnieje lub jej wymiar mniejszy jest od przysługującego powódce roszczenia o zwrot zapłaconej mu części ceny, zbada Sąd, czy na skutek dokonania przez powódkę odwiertów nie doszło do rzutującego na wartość nieruchomości jej uszkodzenia. Wobec odpadnięcia ważnej kauzy umowy użyczenia odpadła wszak też przyczyna, dla której pozwany godził się na dokonywanie w jego gruncie odwiertów, powódka zatem winna była – zgodnie z art. 718§1 k.c. – zwrócić mu nieruchomość w stanie nie pogorszonym, a za nieuczynienie zadość temu obowiązkowi ponosić może odpowiedzialność na podstawie art. 471 k.c. W celu zbadania, czy doszło do pogorszenia nieruchomości i jak pogorszenie to rzutowało na jej wartość, dopuści i przeprowadzi Sąd wnioskowany już przez pozwanego dowód z opinii biegłego, który oszacuje rozmiar uszkodzeń.

Dopiero po dokonaniu wskazanych wyżej czynności i po przeprowadzeniu innych wskazanych ewentualnie przez strony dowodów, mając na względzie przedstawioną analizę prawną i stanowisko Sądu Najwyższego, rozstrzygnie Sąd o zasadności podniesionego przez pozwanego zarzutu potrącenia, w konsekwencji zaś – o zasadności żądania pozwu.

Przy rozstrzyganiu o kosztach weźmie Sąd pod uwagę to, że podlegające na podstawie art. 98 k.p.c. zwrotowi lub – w ramach zakreślonych normą art. 100 k.p.c. – rozliczeniu wynagrodzenie pełnomocnika za każdą instancję uwzględnia się tylko raz, niezależnie od tego, ile razy sprawa rozpoznawana była w danej instancji.

Z powyższych względów na podstawie art. 386§4 k.p.c. i art. 108§2 k.p.c. Sąd Apelacyjny orzekł jak w sentencji.