Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 18 maja 2017 r.

Sąd Okręgowy w Rzeszowie VI Wydział Gospodarczy

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Andrzej Borucki (spr.)

Sędziowie: SO Anna Walus - Rząsa

SO Anna Harmata

Protokolant: Barbara Ćwiok

po rozpoznaniu w dniu 18 maja 2017 r. w Rzeszowie

na rozprawie

sprawy z powództwa: M. M.

przeciwko: A. D. (1)

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanej od wyroku Sądu Rejonowego w Krośnie V Wydziału Gospodarczego z dnia 28 października 2016 r., sygn. akt V GC 486/15

I.  oddala apelację,

II.  zasądza od pozwanej A. D. (1) na rzecz powódki M. M. kwotę 900,00 zł (dziewięćset złotych) tytułem kosztów zastępstwa procesowego
w postępowaniu apelacyjnym.

Sygn. akt VI Ga 42/17

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 18 maja 2017 r.

Powódka M. M. prowadząca działalność gospodarczą pod firmą Przedsiębiorstwo Handlowo Usługowe (...) w S. domagała się zasądzenia od pozwanej A. D. (1) prowadzącej działalność gospodarczą pod nazwą (...) w S. kwoty 8.000,00 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 15 maja 2015 r. do dnia zapłaty oraz kosztów procesu.

W pozwie podała, że w dniu 5.05.2015 r. w ramach działalności gospodarczej polegającej na pośrednictwie w obrocie nieruchomościami zawarła z pozwaną umowę, na podstawie której zobowiązała się do wyszukania nabywcy lub najemcy nieruchomości położonej w C. nr 105 zabudowanej budynkiem handlowo usługowym. Strony ustaliły w umowie cenę sprzedaży obiektu za kwotę 3.000.000,00 zł, natomiast czynsz najmu jednego z lokali na kwotę 8.000,00 zł. W przypadku zawarcia umowy najmu wynagrodzenie powódki ustalono na kwotę stanowiącą równowartość jednomiesięcznego czynszu, zaś przy umowie zawartej na okres dłuższy niż 5 lat, wartość ta miała być dwukrotna. Powódka podała, iż wprowadziła ofertę do systemu, a następnie udostępniła ją zainteresowanej firmie (...) s.c. w L. której wspólnikami byli K. W., T. B. (1), sporządzając z ich udziałem kartę zamawiającego wraz z potwierdzeniem otrzymania oferty za pokwitowaniem. Wszystkie czynności ze strony powódki prowadzone miały być przez agenta A. T. (1).

Powódka wskazała, że ostatecznie pozwany i firma (...) s.c. zawarły umowę najmu lokalu, który oferowany był do wynajęcia za czynsz miesięczny w wysokości 8.000,00 zł, z jej pominięciem i w efekcie nie płacąc jej należnego wynagrodzenia w kwocie 8.000,00 zł. Skierowane do pozwanej wezwanie do zapłaty okazało się bezskuteczne.

Po wydaniu w sprawie nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym, pozwana wniosła sprzeciw, domagając się oddalenia powództwa i zasądzenia od powódki na jej rzecz kosztów procesu. Pozwana zarzuciła brak legitymacji procesowej czynnej po stronie powódki. Podniosła, że w/w umowa została zawarta przez ustanowionego pełnomocnika L. D. (1), z Licencjonowanym P. w (...), reprezentowanym przez A. T. (1), a nie powódką. Zanegowała także przedstawiony w pozwie stan faktyczny. Podała, że wraz z mężem L. D. (1) jest współwłaścicielką pawilonu handlowo - usługowego w miejscowości C. 105, który tworzy jedną całość i składa się z dwóch części - starej i nowej: lokal A (parter, stara część) o powierzchni ok. 400 m2, lokal B (parter, nowa część) o powierzchni ok. 500 m2, lokal C + D (piętro + poddasze, stara i nowa część) o łącznej powierzchni ok. 1200 m2, wynajmowany w dniu podpisania umowy osobie trzeciej.

Pozwana stała na stanowisku, że na podstawie umowy z dnia 05.05.2014 r. pośrednik miał wyszukać: (1) najemcę na lokal A o powierzchni ok. 400m2, bądź (2) kupca na cały pawilon położony w C. 105. Powódka oświadczyła, że umowa nie zawierała żadnych załączników. Dalej naprowadziła, że w trakcie trwania umowy, pośrednik nieruchomości nie przedstawił żadnego potencjalnego klienta zainteresowanego ofertą najmu bądź kupna, wobec czego wypowiedziała ona w/w umowę, która wygasła w dniu 5.11.2014 r. i strony nie kontynuowały jej na warunkach bez wyłączności, jak wskazywano w pozwie.

Pozwana wyjaśniła, że umowa najmu lokalu C+D (nie objętego przedmiotem umowy) została wypowiedziana z końcem lipca 2014 r. przez dotychczasowego najemcę wobec czego w sierpniu 2014 r. samodzielnie poszukiwała najemcę na ten lokal wywieszając baner na pawilonie. Baner ten był wywieszony do dnia 7 lutego 2015 r., kiedy to pozwana podpisała umowę najmu z podmiotem o nazwie l-meble.eu s.c.

Końcowo zarzuciła, że na powódce ciąży obowiązek wykazania, iż ewentualna umowa z klientem skojarzonym przez pośrednika została zawarta w okresie ustalonym przez strony. Zdaniem pozwanej, powódka nie wyjaśniła także co oznacza pojęcie „klient skojarzony", oraz nie przedstawiła pozwanej „potwierdzenia otrzymanych ofert za pokwitowaniem", analogicznych jakie otrzymała firma (...) s.c. (dołączonych do pozwu) w stosunku do najmu lokalu A oraz sprzedaży całego pawilonu.

Zarzuciła ponadto, że zgodnie z ust. 5 zd. 3 umowy, żądanie wynagrodzenia przez pośrednika po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy dotyczy wyłącznie opcji sprzedaży całego pawilonu. Pawilon handlowo usługowy nie został sprzedany i w dalszym ciągu jego właścicielem jest pozwana. Pozwana zaprzeczyła by otrzymała lub podpisywała załączone do pozwu załączniki.

Ustosunkowując się do powyższych zarzutów powódka przybliżyła okoliczności współpracy z firmą (...) w L. na podstawie umowy franchisingu, wskazując kolejno, że umowy z klientami i ich obsługę, zawierał jej agent - A. T. (1) (na podstawie umowy agencyjnej), na formularzach dostarczonych przez franczyzodawcę, stąd na egzemplarzu umowy pieczątka licencjonowanego pośrednika L. M.. Powódka wskazała, że w dniu 15.09.2014 r. oferta wynajęcia spornego lokalu została przekazana między innymi K. W. i T. B. (2) właścicielom firmy (...) s.c., a agent powódki prowadził z nimi rozmowy dotyczące warunków najmu, terminu najmu, oględzin lokalu, spraw technicznych dotyczących zakresu korzystania z poszczególnych pomieszczeń, treści umowy pośrednictwa. W ocenie powódki pismo pozwanej z dnia 16.10.2014 r. sporządzone odręcznie przez jej pełnomocnika L. D. (1) w siedzibie powódki i podpisane przez niego jest jedynie oświadczeniem, że strony nie zamierzają kontynuować umowy po upływie 6 miesięcznego terminu na który umowa została zawarta, zaś strony podjęły dalszą współpracę na warunkach bez wyłączności. Tym samym powódka zachowała prawo do wynagrodzenia po upływie 6 miesięcznego okresu umowy zawartej na zasadach wyłączności, bowiem ostatecznie pozwana zawarła umowę najmu z najemcami skojarzonymi z pozwaną w wyniku działań powódki.

W trakcie postępowania Sąd ustalił, że pomiędzy stronami sporu działającymi przez pełnomocników w dniu 5.05.2014r. została zawarta umowa o pośrednictwo na wyłączność na okres 6 miesięcy, której przedmiotem było pośrednictwo w zbyciu lub najmie nieruchomości położonej w C. nr 105. W trakcie rozmów nad zakresem umowy – pełnomocnik pozwanej spodziewając się złożenia wypowiedzenia przez dotychczasowych najemców lokali C+D, uwzględniał je w ramach zlecenia. Wynagrodzenie dla pośrednika ustalono w wysokości 2% wartości transakcji (w przypadku sprzedaży) i 1 miesięcznego czynszu (w przypadku najmu), tj. 8 000 zł.

Strona powodowa wykonała przyjęte na siebie obowiązki, tj. umieściła ofertę w systemie informatycznym i aktywnie poszukiwała klientów. Dotychczasowi najemcy lokalu „C+D” wypowiedzieli umowę najmu w dniu 21.07.2014r. zobowiązując się do jego opuszczenia do dnia 31.10.2014r. Pełnomocnik pozwanej niezwłocznie przekazał informację o wypowiedzeniu, i zadysponował ujawnienie rozszerzonej oferty. W dniu 15.09.2014r. T. B. (1) potwierdził otrzymanie oferty na wynajem lokalu u pozwanych. Oświadczeniem z dnia 16.10.2014r. pełnomocnik pozwanej w osobie jej małżonka dokonał wypowiedzenia umowy w dotychczasowej formie, proponując jej kontynuowanie na zasadzie „bez wyłączności”. Oferta modyfikująca została przyjęta – pracownicy powódki nadal poszukiwali potencjalnego najemcy (m.in. Chińskie Centrum), co zostało potwierdzone w rozmowie telefonicznej z dnia 20.12.2014r. Umowa najmu – z pominięciem powódki, została zawarta w dniu 7.02.2015r., a wcześniejsze sygnały (m.in. z rozmów telefonicznych), wskazywały na możliwość podjęcia przez strony tej czynności prawnej, próby obejścia klauzuli stanowiącej o obowiązku uiszczenia należności dla pośrednika.

Na podstawie tak ustalonego stanu faktycznego Sąd Rejonowy wyrokiem z dnia 28.10.2016 r. zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 8.000,00 zł, z ustawowymi odsetkami od dnia 15 maja 2015 r. do dnia zapłaty ( pkt I ) i kwotę 1.517,00 zł tytułem kosztów procesu ( pkt II ).

Uzasadniając wyrok Sąd, powołując orzecznictwo Sądu Najwyższego oraz art. 180 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, przywołał cechy umowy o pośrednictwo i obowiązki stron, akcentując, iż umowa wymagała formy pisemnej pod rygorem nieważności. W ocenie Sądu I instancji sporna umowa była ważna – spełnione bowiem zostały minimalne warunki dla uznania jej pisemności. Wbrew zarzutom pozwanej, w sposób dostatecznie precyzyjny i jednoznaczny wskazano jej strony, zaś pozwana miała pewną wiedzę, z kim podpisuje umowę – skoro wcześniej powódka zajmowała się już sprzedażą innych nieruchomości należących do niej i jej męża. Stwierdził jednocześnie, że powódka – prowadząca profesjonalną działalność gospodarcza, winna dążyć do aktualizacji formularzy umowy, aby nie doprowadzać do sytuacji spornych, zwłaszcza, że w dacie zawierania umowy, już od ponad pięciu miesięcy obowiązywał nowy stan prawny, umożliwiający jej samodzielne zawieranie umów. W ocenie Sądu, takie mankamenty jakie zaistniały w niniejszej sprawie, nie skutkują sankcją nieważności, co oznacza, że nie można zasadnie twierdzić, że powódka nie posiada legitymacji procesowej czynnej.

Sąd uznał także, iż zakres czynności objętych umową jest dostatecznie czytelny (nawet bez odwoływania się do niepodpisanych załączników). Już w momencie podpisywania umowy, strony obejmowały jej zakresem najem lokalu C+D, przy czym faktyczne włączenie do systemu uzależniono od ostatecznej decyzji ówczesnych najemców. Według Sądu, strony obejmowały już w chwili zawierania umowy w/w lokal jej zakresem, skoro w rozmowie telefonicznej żaden z nich (w szczególności A. T. (1)), nie wyraził zdziwienia, iż teraz ma również oferować ten lokal. Gdyby strony wcześniej uzgadniały inaczej, to oczywistym byłoby, że sporządziłyby stosowne aneksy. Tak się jednak nie stało, a pracownik powódki po prostu uzupełnił czynności faktyczne polegające na wykonaniu fotografii tej części obiektu i ujawnieniu tej części oferty na stronie systemowej, niejako odroczone z uwagi na zajmowanie lokalu przez najemców, do czasu ostatecznego podjęcia przez nich decyzji.

Zdaniem Sądu, pracownik powódki w trakcie trwania umowy, przedstawił jej potencjalnego klienta zainteresowanego oferta najmu bądź kupna. O powyższym przekonuje zarejestrowana rozmowa telefoniczna pomiędzy pełnomocnikiem pozwanej – co sama wyraźnie przyznaje w odpowiedzi na pozew, a pracownikiem powódki – A. T. (1). W ocenie Sądu, kuriozalne są próby interpretacji (po ujawnieniu jako dowodu) treści tych rozmów, jakich próbuje dokonać pełnomocnik pozwanej. Nie przystają one zarówno do ich ewidentnej treści, jak i zasad doświadczenia życiowego. Niewiarygodne są w tym kontekście także zeznania świadków L. D. (1), T. B. (1) oraz pozwanej. Stoją one bowiem w sprzeczności tak z dowodami z dokumentów, jak i stanowiącymi podstawę ustaleń, uznanymi za wiarygodne, dowodami z zeznań świadków (zwłaszcza A. T.) oraz ukazującymi rzeczywiste kontakty i wolę stron, nagraniami rozmów telefonicznych.

Sąd przypomniał, że w orzecznictwie przyjmuje się, że uprawnienie do wynagrodzenia w postaci prowizji, wynikające z umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości zawartej z zastrzeżeniem wyłączności przewidziane jest dla przypadku każdej transakcji z kontrahentem skojarzonym ze zbywcą nieruchomości w wyniku starań pośrednika. Ciężar wykazania, że dochodzący wynagrodzenia faktycznie stworzył sprzedającemu sposobność do zawarcia umowy sprzedaży spoczywa na pośredniku. Stwierdził dalej, że klauzula wyłączności, o której mowa w (obecnie nieobowiązującym) art. 180 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 550 k.c. nie uprawnia natomiast do żądania prowizji, jeżeli w toku postępowania o zapłatę zostanie wykazane, że do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości doszło wskutek samodzielnych działań sprzedającego niezwiązanych z czynnościami pośrednika ( pogląd taki wyrażono m.in. w wyroku SA w Gdańsku z 30.04.2009r.).

Uznał, że strony umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami mogą swobodnie ułożyć swoje stosunki umowne, przy uwzględnieniu zasad wynikających z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a jeżeli przepisy te nie regulują określonych kwestii, to obowiązująca zasada swobody umów pozwala na dowolne ich uregulowanie w umowie, w zgodzie jedynie z jej celem i właściwościami oraz bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa i zasadami współżycia społecznego. Za dopuszczalną co do zasady Sąd uznał klauzulę zawartą w § 4 umowy, zgodnie z którą w przypadku rozwiązania lub wygaśnięcia umowy zamawiający jest nadal zobowiązany zapłacić wynagrodzenie, jeżeli dokonał transakcji z klientem skojarzonym przez pośrednika w trakcie trwania umowy. Stwierdził przy tym, że brak zapisu dotyczącego długości tej „prolongaty”, ze względu na występowanie po obu stronach umowy podmiotów profesjonalnych, wskazuje, że wolą stron było bezterminowe objęcie tą klauzulą. Wątpliwości w tym zakresie i rozważania o nieważności takiego zapisu, dezaktualizują się jednak biorąc pod uwagę rzeczywiście zaistniały w niniejszej sprawie krótki termin od daty złożenia oświadczenia (16.10.2014r. ) do daty zawarcia umowy najmu.

Sąd przypomniał, że oświadczeniem z dnia 16.10.2014r. pełnomocnik pozwanej wypowiadając umowę z klauzulą wyłączności, wniósł o traktowanie jej jako umowy „bez wyłączności”, co zostało potwierdzone przez niego w rozmowie telefonicznej z dnia 20.12.2014r. Tym samym, jako podstawę umowną żądania można również traktować § 6 umowy, zgodnie z którym wynagrodzenie w przypadku formy umowy bez wyłączności należy się pośrednikowi tylko wtedy, gdy skojarzenie stron transakcji nastąpi poprzez pośrednika.

Według Sądu, za bezzasadny uznać należało zarzut pozwanej odnośnie tego, że powódka nie wykazała, co oznacza pojęcie „klienta skojarzonego”. W aktach zalega potwierdzenie zapoznania się z ofertą przez T. B. (1) (jednego z wynajmujących), ewidentnie również został przez A. T. (1) wprowadzony w szczegóły oferty, i skontaktowano go z pozwaną. Także świadek za pośrednictwem agenta A. T., uszczegóławiał ofertę. Oczywistym jest zachowanie tożsamości podmiotowej pomiędzy osobami, którym przedstawiano ofertę (K. W., T. B. (1) prowadzący działalność w formie spółki cywilnej pn. (...) S.c. w L.), a ostatecznie najemcami (K. W., T. B. (1) prowadzący działalność w formie spółki cywilnej pod nazwą i-meble.eu s.c. w R.).

Jak wynika z kontekstu rozmów pomiędzy świadkiem a A. T. (1), pozwana i najemca podjęli próbę obejścia klauzuli dotyczącej płatności, będąc (jak się wydaje), nieukontentowani jej wysokości (cyt. „bo jakieś tysiąc czy dwa to można by zapłacić, ale nie piętnaście czternaście tysięcy będziemy Ci płacić”, k. 121). Powyższe świadczy o celowym działaniu pozwanej, celem obejścia klauzuli o wynagrodzeniu dla powódki. Nieprawdziwe są zatem zarzuty pozwanej, ze to w związku z brakiem skuteczności pośrednika, wypowiedziała umowę zgodnie z zapisami umowy za 14-dniowym okresem wypowiedzenia przed końcem 6- miesięcznego terminu. Ewidentnie już bowiem wówczas prowadziła rozmowy ze wskazanymi przez powódkę potencjalnymi najemcami.

Na oczywistym nieporozumieniu opierały się w ocenie Sądu Rejonowego zarzuty fałszowania umowy – po prostu przedłożony do pozwu odpis nie w pełni kopiował (z uwagi na słabe nakreślenie na oryginale) wpisane długopisem fragmenty. Ewidentnie już jednak wówczas stwierdzano wprost o sporządzeniu szczegółowego opisu na kartach 79 a i b.

Mając na uwadze powyższe, Sąd I instancji uwzględnił powództwo w całości.

O kosztach procesu Sąd Rejonowy orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c.

Apelację od powyższego wyroku wniosła pozwana A. D. (1), zaskarżając go w całości. Pozwana podniosła następujące zarzuty:

1. Błąd w ustaleniach stanu faktycznego:

-

poprzez przyjęcie, że powódka jest stroną umowy o pośrednictwo nr 79/20. z dnia 5 maja 2014 r., podczas gdy z brzmienia jej komparycji oraz złożonych podpisów pod umową jasno wynika, że umowa została zawarta pomiędzy L. M. reprezentowanym przez A. T. (1), a A. D. (1) reprezentowaną przez L. D. (1), co oznacza, że powódka nie jest stroną umowy, a tym samym nie posiada legitymacji czynnej do występowania w niniejszym procesie,

-

poprzez przyjęcie, że pełnomocnik pozwanej - L. D. (1) zadysponował ujawnienie rozszerzonej oferty o lokal C + D, podczas gdy z rozmowy telefonicznej przeprowadzonej pomiędzy L. D. (1) a agentem A. T. (1) w lipcu 2014 r. wynikało jedynie, że lokal ten może stać się przedmiotem umowy po podpisaniu właściwego aneksu do umowy bądź nowej umowy, której przedmiotem byłby ten lokal, do czego nigdy nie doszło,

-

poprzez przyjęcie, że pozwana spodziewała się w chwili podpisywania umowy w maju 2014 r., że umowa z najmu lokalu C+D zostanie wypowiedziana, podczas gdy najemca lokalu C+D wypowiedział umowę prawie 3 miesiące po zawarciu umowy o pośrednictwo, dodatkowo z 3-miesięcznym okresem wypowiedzenia,

-

poprzez przyjęcie, że pomiędzy stronami została zawarta oferta modyfikująca, podczas gdy z zebranego w sprawie materiału dowodowego, tj. pisma z dnia 16 października 2016 r. (wypowiedzenie umowy o pośrednictwo) wynika, że pozwana nie wyrażała woli kontynuowania umowy na wyłączność i rozwiązała ją z dniem 30 października 2014 r. oraz, że pozwana jedynie proponowała dalszą współpracę na warunkach bez wyłączności, do której nie doszło ze względu na niepodpisanie żadnego aneksu w tym zakresie czy też nowej umowy, w wymaganej formie pisemnej,

2. Naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy, tj.:

-

art. 217 § 3 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. poprzez nieuzasadnione przyjęcie, że zgłoszony przez powódkę dowód z zapisu z płyty CD na rozprawie w dniu 5 lipca 2016 r. jest dowodem istotnym w sprawie, podczas gdy dowód ten miał na celu jedynie przedłużenie postępowania (dla zwłoki), a dodatkowo był dowodem pozyskanym w sposób nielegalny, co sąd stojący na straży praworządności powinien wziąć pod uwagę z urzędu, co skutkowało błędnym ustaleniem stanu faktycznego sprawy,

-

art. 233 k.p.c. poprzez wyprowadzenie z materiału dowodowego, tj. z zeznań świadka A. T. (1) oraz z przesłuchania powódki, wniosków z niego niewynikających, a ponadto sprzecznych z zasadami logicznego rozumowania i doświadczeniem życiowym, że pozwana w dniu podpisywania umowy 5 maja 2014 r. zlecała powódce poszukiwanie najemcy na lokal C+D (1200m2), podczas gdy z zeznań świadka L. D. (1) oraz przesłuchania A. D. (2), jak również z dokumentów przedłożonych przez pozwaną wynika, iż lokal C+D (1200m2) nie był objęty przedmiotem umowy z dnia 5 maja 2014 r., ponieważ od września 2013 r. był wynajmowany i nie był wypowiedziany, a przedmiotem umowy o pośrednictwo był jedynie lokal na parterze o pow. 400m2 oraz sprzedaż całej nieruchomości, co spowodowało, że doszło do błędu w ustaleniach faktycznych sprawy poprzez przyjęcie, że pełnomocnik pozwanej spodziewał się wypowiedzenia umowy najmu lokalu C+D (1200m2) jeszcze przed zawarciem umowy o pośrednictwo (...) z dnia 5 maja 2014 r. w związku z czym „uwzględniał je” w ramach zlecenia, podczas gdy lokal ten w chwili podpisywania umowy nie był wypowiedziany, a umowa najmu tego lokalu została wypowiedziana dopiero w dniu z końcem lipca 2014 r. z 3-miesięcznym okresem wypowiedzenia, ze skutkiem na dzień 31 października 2014 r., co doprowadziło do niewłaściwego jej rozstrzygnięcia,

-

art. 233 k.p.c. poprzez niewłaściwe przypisanie waloru wiarygodności dowodowi z zeznań świadka A. T. (1), w sytuacji gdy zeznania te pozostają w sprzeczności z dowodem z zeznań świadka L. D. (1), T. B. (1) i pozwanej, a także z dowodami z dokumentów, w tym m.in. samej umowy oraz nagrań z płyty CD, co miało bezpośredni wpływ na ustalenie stanu faktycznego,

-

art. 233 k.p.c. poprzez brak uznania dowodu z zeznań (w szczególności) świadka L. D. (1) i T. B. (1) oraz pozwanej za wiarygodny pomimo, że zeznania te były spójne i logiczne, wzajemnie się uzupełniały oraz pozostawały w spójności z istotną częścią materiału dowodowego zebranego w sprawie, tj. głównie dowodów z dokumentów, co w konsekwencji doprowadziło do błędnego ustalenia stanu faktycznego, że lokal na piętrze C+D (1200m2) był objęty przedmiotem umowy, że umowę kontynuowano za zasadach bez wyłączności, że powódka przedstawiła pozwanej firmę (...) s.c.,

-

art. 233 k.p.c. poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów przeprowadzonych w sprawie, dokonanej wybiórczo, wbrew zasadom logiki i doświadczenia życiowego, polegającej na zupełnym pominięciu faktu, że powódka nie przedstawiła żadnego potencjalnego klienta pozwanej, nie przedstawiła na tą okoliczność żadnego dowodu na piśmie, co w konsekwencji spowodowało błędne przyjęcie, że zarówno na etapie subsumcji, jak i wyrokowania, że powódka dochowała należytą staranność przy świadczonych na rzecz pozwanej usługach o pośrednictwo,

-

art. 328 § 2 k.p.c. polegające na:

a) niezawarciu w uzasadnieniu wyroku wskazania podstawy faktycznej rozstrzygnięcia, dowodów, na których Sąd się oparł i przyczyn, dla których Sąd odmówił wiarygodności i mocy dowodowej dowodom z zeznań świadków L. D. (2), T. B. (1) oraz pozwanej,

b) nieustaleniu jaki był przedmiot umowy o pośrednictwo z dnia 5 maja 2014 r., a w szczególności jeśli chodzi o najem - który lokal objęty był umową, o jakiej powierzchni, na którym piętrze oraz za jaką kwotę czynszu miesięcznego miał być wynajęty, a w konsekwencji nieustalenie za który lokal przysługuje wynagrodzenie w wysokości 8.000 zł,

c) nieustaleniu czy powódce w ogóle należy się wynagrodzenie, bowiem na podstawie §5 zd. 3 umowy Zamawiający (pozwana) miał zapłacić prowizję w przypadku zawarcia umowy z klientem skojarzonym (po rozwiązaniu umowy o pośrednictwo) jedynie w wypadku sprzedaży, a nie najmu,

d) nieustaleniu czy powódka przedstawiła jakichkolwiek potencjalnych najemców pozwanej, a w szczególności, że przedstawiła pozwanej spółkę (...) s.c., co w konsekwencji powoduje błędne przyjęcie, że pozwana próbowała obejść obowiązek uiszczenia należności dla pośrednika,

e) niewskazaniu w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku dowodów, na których sąd się oparł, rozstrzygając, że powódka jest stroną umowy o pośrednictwo z dnia 5 maja 2014 r.,

f) niewskazaniu w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku dowodów, na których sąd się oparł, rozstrzygając, że lokal na piętrze jest objęty przedmiotem umowy o pośrednictwo z dnia 5 maja 2014 r. oraz, że powódka przedstawiła pozwanej (...) s.c.

- co spowodowało niemożność oceny przesłanek, którymi kierował się Sąd Rejonowy wydając zaskarżany wyrok, a w konsekwencji niepoddawanie się przez przedmiotowy wyrok kontroli instancyjnej.

3. Naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.:

-

art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że przedmiotem umowy na podstawie rozmów telefonicznych był również lokal na piętrze C+D (1200m2), podczas gdy ustalenia pomiędzy stronami zostały określone w pisemnej umowie, która swoim zakresem obejmowała poszukiwanie najemcy na lokal na parterze (400m2) za kwotę miesięcznego najmu 8.000 zł oraz kupca na cały obiekt za kwotę 3.000.000 zł, a ewentualne rozszerzenie umowy o nowy przedmiot wymagało formy pisemnej pod rygorem nieważności,

-

art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami w z w. z art. 58 k.c. poprzez przyjęcie, że ustne rozmowy pomiędzy osobami reprezentującymi strony mogą stanowić/stanowią zawarcie umowy o pośrednictwo na lokal na piętrze C+D (1200m2), podczas gdy umowa o pośrednictwo wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności, jak również przyjęcie, że w okolicznościach niniejszej sprawy została zachowana forma pisemna czynności prawnej zastrzeżonej pod rygorem nieważności, podczas gdy pozwana nie podpisała załączników do umowy określających jej przedmiot, co powoduje, że umowa była nieważna.

4. naruszenie art. 65§2 k.c. poprzez:

-

błędne jego zastosowanie polegające na uznaniu, że przedmiotem umowy był lokal na piętrze C+D (1 200m ²), podczas gdy z §1 i 2 umowy wynika, że były jedynie dwa przedmioty umowy: lokal na parterze o pow. 400 m ² na kwotę najmu 8 000 zł oraz cały obiekt za cenę sprzedaży 3.000.000 zł,

-

błędne jego zastosowanie polegające na dokonaniu niewłaściwej wykładni złożonego przez pozwaną oświadczenia, tj. wypowiedzenia umowy o pośrednictwo złożonego w dniu 16 października 2014 r. w konsekwencji tego dokonanie błędnego uznania, że została zawarta „umowa modyfikująca” wiążąca stronnym podczas gdy pozwana w złożonym oświadczeniu informowała o braku woli kontynuowania umowy o pośrednictwo i jej zakończeniu z dniem 30 października 2016 r., a współpraca na zasadach bez wyłączności była jedynie propozycją w zakresie której nie została zawarta żadna umowa ustna czy umowa w wymaganej przez ustawę formie pisemnej, a w konsekwencji ustalanie, że intencją pozwanej było kontynuowanie umowy,

-

błędną wykładnię i uznanie, że wolą stron było bezterminowe objęcie klauzulą określoną w §4 umowy, podczas gdy brak wpisania określonego terminu powoduje, że umowa w tym zakresie pozostaje nieważna i nie można jej interpretować wyłącznie na korzyść powódki.

W oparciu o tak skonstruowane zarzuty pozwana wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku w całości i oddalenie powództwa, a także o zasądzenie kosztów postępowania według norma przepisanych; ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego.

W odpowiedzi na apelację (k. 217) powódka wniosła o jej oddalenie w całości oraz o zasądzenie od pozwanej na swoją rzecz kosztów postępowania apelacyjnego, w tym zastępstwa procesowego. Powódka podtrzymała swoje dotychczasowe stanowisko, popierając się prawidłowymi w jej ocenie ustaleniami Sądu pierwszej instancji.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje.

Apelacja podlega oddaleniu.

Wbrew stanowisku apelującej Sąd I instancji nie dopuścił się żadnych uchybień, które musiałyby skutkować koniecznością zmiany, bądź uchyleniem zaskarżonego wyroku. Ustalenia faktyczne Sądu Rejonowego są prawidłowe, znajdują potwierdzenie w przeprowadzonych dowodach, ocenionych bez naruszania zasad swobody sędziowskiej, wobec czego Sąd Okręgowy przyjmuje je za własne i czyni podstawą niniejszego orzeczenia.

W ocenie Sądu Okręgowego, zarzuty błędnego ustalenia stanu faktycznego oraz naruszenia przepisów art. 233 i art. 227 k.p.c. nie są trafne. Wbrew twierdzeniom apelującej, powódka legitymowana była do wystąpienia z żądaniem wobec pozwanej na gruncie łączącej je umowy z dnia 5 maja 2014 r. Z dokumentów złożonych do akt sprawy wynika, że powódka prowadzi działalność gospodarczą, której przedmiotem jest pośrednictwo w obrocie nieruchomościami. (...) to wykonuje na podstawie umowy franchisingu zawartej z M. L. (...) w L. w dniu 1 listopada 2013 r. (nr (...)), uprawniającej ją do posługiwania się nazwą (...) i korzystania z sytemu informatycznego tego podmiotu (Agencja 3000), a także formularzy umowy, na których widnieje pieczątka licencjonowanego pośrednika nieruchomości L. M.. Powyższe miało też takie przełożenie, że umowy zawierane przez powódkę z klientami - w tym z pozwaną - na podstawie umowy agencyjnej zawierał agent powódki A. T. (1), stąd też jego podpis widnieje na spornej umowie. Okoliczności te jednak w żaden sposób nie wpływają na ważność zawartej umowy. W obowiązującym uprzednio stanie prawnym (art. 180 ustawy o gospodarce nieruchomościami, dalej: ugn) jedną ze stron umowy pośrednictwa nieruchomości był zawsze licencjonowany pośrednik lub podmiot gospodarczy prowadzący działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, który zatrudniał licencjonowanych pośredników do wykonywania czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Powyższe tłumaczy zawarcie przez powódkę umowy franchisingu i agencji (z agentem A. T. (1)) wobec faktu, iż powódka nie posiadała ówcześnie wymaganej licencji. Mimo zmiany regulacji art. 180 ugn nie ma podstaw, w świetle przedłożonych dokumentów by twierdzić, że sposób prowadzenia działalności przez powódkę decydował o ważności podpisywanych w jej imieniu umów, skoro działalność ta oparta jest na zasadach współpracy i zależności wyżej opisanych.

Wbrew twierdzeniom apelującej, prawidłowo Sąd Rejonowy przyjął w oparciu o zgromadzony materiał dowodowy, że przedmiotem umowy z dnia 5 maja 2015 r. była sprzedaż lub wynajęcie dwóch lokali (na parterze i na piętrze). Powyższe nie było wynikiem, jak wskazywano w apelacji, naruszenia art. 328§ 2 k.p.c., art. 180 ugn czy też art. 65§2 k.c. Oświadczenia L. D. (1) (pełnomocnika pozwanej) ujawnione w postępowaniu w postaci rozmowy telefonicznej nie pozostawiają ku temu wątpliwości. Z kontekstu rozmów, jak i zeznań A. T. (1) klaruje się jasno chęć najmu lokalu o pow. 1100 m ², którego termin uzależniony był od wypowiedzenia umowy najmu przez poprzedniego najemcę. Słuszne wnioski wyciągnął Sąd pierwszej instancji, iż na etapie zawierania umowy w dniu 5 maja 2015 r. pełnomocnik pozwanej miał już sygnały co do tego, że lokal zostanie zwolniony, (co finalnie nastąpiło po dwóch miesiącach od zawarcia umowy - w dniu 21 lipca 2014 r. ze skutkiem na dzień 31 października 2014 r.) i chciał by lokal ten został uwzględniony w ofercie kreowanej przez powódkę.

Prawidłowo wskazywała pozwana, iż umowa o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami winna zostać zawarta na piśmie, do czego obliguje przepis art. 180 pkt 3 ugn. W okolicznościach niniejszej sprawy strony nie uchybiły temu obowiązkowi. Należy mieć przy tym na względzie zastrzeżenie umowne poczynione w §11 pkt 6 umowy, w którym strony przewidziały obowiązek formy pisemnej w przypadku zmiany umowy, pod rygorem nieważności. W niniejszej sprawie, co słusznie akcentowała apelująca, nie można było przyjąć, iż na podstawie ujawnionych rozmów telefonicznych doszło do zmiany czy uzupełnienia spornej umowy. Wnioski takie są nieuprawnione w świetle zaoferowanego Sądowi materiału dowodowego jakim jest sama umowa z dnia 5.05.2014 r. wraz z załącznikami, które w sposób dostateczny precyzowały przedmiot umowy. Powoływana wyżej rozmowa telefoniczna stanowiła jedynie akceptację wcześniej poczynionych ustaleń i dawała Sądowi szerszy ogląd na zachowania i zamierzenia stron.

Nie mogły zostać uwzględnione twierdzenia apelującej jakoby nie miała wiedzy odnośnie załączników do umowy oraz, że nie zostały jej przedłożone. Sąd Odwoławczy miał na uwadze, że w umowie z dnia 05.05.2014 r. strony zastrzegły, że załączniki 79a i 79b stanowią integralną jej część. Przedmiotowa umowa stanowiła zatem ramę co do przedmiotu, natomiast szczegółowy zakres znajdował odniesienie w załącznikach. W tych okolicznościach budzi wątpliwości Sądu fakt, że jeżeli pozwana jak obecnie twierdzi, dopiero na etapie odpisu pozwu otrzymała te załączniki – to dlaczego umowa w ogóle została przez nią podpisana, skoro już w §1 umowy na pierwszej jej stronie wymienione są załączniki jako integralna jej część.

Racjonalnym działaniem w takim przypadku osoby działającej w obrocie gospodarczym jest odmowa podpisania takiej umowy w celu ochrony swojego interesu, albo stanowcze żądanie doręczenia załączników przed podpisaniem umowy. Okoliczności takie nie wynikają ze zgromadzonego materiału dowodowego. Pozwana poza twierdzeniami nie udowodniła by rzeczywiście nie była jej znana treść załączników. Przyjąć zatem należało, ze strony zawarły umowę o treści zaoferowanej Sądowi w pozwie wraz z załącznikami.

Zgodzić się należy ze stanowiskiem Sądu Rejonowego, iż dowód z nagrania rozmowy utrwalonej na płycie CD potwierdził ustalenia, że pomiędzy stronami doszło do zawarcia umowy obejmującej swoją treścią najem spornej części lokalu. tj. lokalu o pow. 1100 m ². Sporne jest w judykaturze, czy dowodem w sprawie cywilnej mogą być nagrania rozmów, jeżeli dokonane zostały one bez wiedzy i zgody osób biorących w nich udział. Przepisy kodeksu postępowania cywilnego wprost takiej możliwości nie wykluczają. Sąd Okręgowy podzielił stanowisko prezentowane w tym zakresie przez Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dn. 25 kwietnia 2003 r. (w sprawie IV CKN 94/01, LEX nr 80244), iż „nie ma zasadniczych powodów do całkowitej dyskwalifikacji kwestionowanego dowodu z nagrań rozmów telefonicznych, nawet jeżeli nagrań tych dokonywano bez wiedzy jednego z rozmówców. Skoro strona pozwana nie zakwestionowała skutecznie w toku postępowania autentyczności omawianego materiału, to mógł on służyć za podstawę oceny zachowania się pozwanej w stosunku do pozwanego”. W niniejszej sprawie Sąd nie uznał by treść rozmów pomiędzy A. T. (1), a L. D. (1) uzyskana została nielegalnie. Biuro pośrednictwa nieruchomości nagrywając rozmowę z L. D. (1) nie naruszyło swobody wypowiedzi, ani swobody wyboru rozmówcy, tajemnicy korespondencji, jak i tajemnicy rozmowy, które to dobra podlegają ochronie prawnej w oparciu o art. 23 i 24 § 1 k.c., tym bardziej, iż rozmowę zainicjował sam L. D. (1) wybierając rozmówcę. Nadto treść stenogramu rozmowy nie wskazuje, by pracownik biura nieruchomości zmuszał L. D. (1) w jakikolwiek sposób do wypowiadania, czy też do niewypowiadania określonych treści. L. D. (1) zachowywał się swobodnie, akcentował ustalenia pomiędzy stronami. Nie można przyjąć, by A. T. (1) wpłynął na to, co jego rozmówca wówczas powiedział, czy chciał powiedzieć. Nadto strona pozwana w żaden sposób nie wykazała, że stenogram z rozmowy został w jakikolwiek sposób zmanipulowany, czy sfałszowany, zatem stanowił on miarodajne źródło dowodowe.

W świetle tak poczynionych ustaleń zasadnym było odmówienie wiarygodności zeznaniom świadków L. D. (1), T. B. (1) oraz pozwanej, które pozostawały w sprzeczności z pozostałymi dowodami. Mimo przeciwnych sugestii apelacji, Sąd I Instancji, dokonał wnikliwej i trafnej oceny przedstawionych w sprawie dowodów, w oparciu o którą wyprowadził również słuszny wniosek jurydyczny. Swoje stanowisko przy tym także w sposób wystarczający uzasadnił nie naruszając reguł wynikających z art. 328§2 k.p.c.

Zarzut iż powódka nie wykazała poszukiwań potencjalnych najemców nie miał znaczenia dla rozstrzygnięcia, skoro dowody zgromadzone w sprawie wykazały, że najemcą spornego lokalu były ostatecznie osoby, które wcześniej prowadziły rozmowy z biurem pośrednictwa sprzedaży nieruchomości. Pozwana podjęła daremne próby ukrycia tego faktu.

Mając na uwadze powyższe rozważania sąd uznał, że zarzuty apelacji nie były zasadne i apelację oddalił na podstawie art. 385 k.p.c.

Powyższe rozstrzygniecie skutkowało obciążeniem pozwanej kosztami procesowymi zgodnie z zasadną odpowiedzialności za wynik postępowania wynikającą z art. 98 k.p.c. na które składa się wynagrodzenie pełnomocnika strony powodowej ustalone na podstawie § 10 ust 1 pkt 1 w zw. z §2 pkt 4 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie w brzmieniu obowiązującym od dnia 27.10.2016 r. (Dz.U. z dn. 5.11.2015 r. poz. 180 ze zm.).