Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 11 lipca 2016 r.

Sąd Rejonowy w Toruniu XI Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 1 lipca 2016 r. w Toruniu na rozprawie

sprawy z wniosku (...) sp. z o.o. w W.

z udziałem C. P. i S. P.

o wyznaczenie zarządcy rzeczą wspólną oraz rozstrzygnięcie w przedmiocie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu

postanawia:

I.  zezwolić wnioskodawcy (...) spółka z o. o. z siedzibą w W. na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną położoną w T. przy ulicy (...), dla której Sąd Rejonowy w Toruniu Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr Kw (...) polegających na:

1.  zleceniu całkowitej inwentaryzacji budowlanej wraz z inwentaryzacją odrębnych lokali budynku posadowionego na nieruchomości przy ulicy (...) w T., przy czym koszty sporządzenia tej inwentaryzacji obciążą wnioskodawcę,

2.  zleceniu opracowania wielobranżowego projektu budowlanego remontu i modernizacji nieruchomości wraz z uzyskaniem wszelkich uzgodnień wymaganych przepisami prawa, w tym uzgodnień z konserwatorem zabytków,

3.  wystąpieniu do Wydziału Architektury i Budownictwa Urzędu Miasta T. wnioskiem o zatwierdzenie projektu budowalnego oraz wydanie pozwolenia na budowę,

4.  zleceniu wykonania projektów budowlanych wraz z obliczeniami, niezbędnych do realizacji decyzji nr (...).453.15.2015. WZ z dnia 31.08.2015r. wydanej przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w T.,

II.  ustanowić M. Ł. zarządcą nieruchomości, stanowiącej działkę nr (...), obręb 16, położoną w T. przy ulicy (...), zabudowaną wielolokalowym budynkiem mieszkalnym, dla której Sąd Rejonowy w Toruniu prowadzi księgę wieczystą nr KW (...) i zobowiązać ją do składania do Sądu corocznych sprawozdań z zarządu , w terminie do dnia 1 lutego każdego roku za rok poprzedzający, począwszy od 2017r.

III.  określić wynagrodzenie zarządcy sądowego w wysokości miesięcznie brutto na 0,50 zł/m2 powierzchni użytkowej lokalu,

IV.  w pozostałej części wniosek oddalić,

V.  ustalić, że wnioskodawca i uczestnicy ponoszą koszty sądowe zgodnie ze swoim udziałem w sprawie.

VI.  kosztami sądowymi w części, w której zwolnieni byli uczestnicy , obciążyć Skarb Państwa,

VII .przyznać A.. M. G. ze Skarbu Państwa (Kasy Sądu Rejonowego w Toruniu) wynagrodzenie za pomoc prawną udzieloną uczestnikom z urzędu, wraz z podatkiem VAT, w łącznej kwocie 295,20zł (dwieście dziewięćdziesiąt pięć złotych dwadzieścia groszy).

XI Ns 473/15

UZASADNIENIE

W dniu 16 lutego 2015 roku wnioskodawczyni (...) spółka z o. o. z siedzibą w W., reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, wniosła jako współwłaściciel nieruchomości położonej w T. przy ulicy (...) , dla której Sąd Rejonowy w Toruniu Wydział VI Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr Kw (...) o wyznaczenie zarządcy nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielolokalowym w osobie M. Ł. oraz o rozstrzygnięcie w trybie art. 199 kc poprzez wyrażenie zgody na przeprowadzenie przez Wspólnotę Mieszkaniową ul. (...) czynności przygotowujących remont nieruchomości w postaci: opracowania całkowitej inwentaryzacji budowlanej, wraz z inwentaryzacją odrębnych lokali, nieruchomości ul. (...) oraz opracowania wielobranżowego projektu budowalnego wraz z wszelkimi uzgodnieniami wymaganymi przepisami prawa oraz ustalenie, że koszty opracowania wymienionej dokumentacji ponoszą współwłaściciele stosownie do udziałów w nieruchomości wspólnej.

W uzasadnieniu wnioskodawczyni wskazała, że wraz z uczestnikami postępowania S. P. i C. P. są współwłaścicielami nieruchomości, właścicielami odrębnych lokali. Nieruchomość zabudowana jest budynkiem (...)-lokalowym, uczestnicy są właścicielami lokalu nr (...). Wnioskodawczyni podniosła, że od trzech lat nie mogą porozumieć się z uczestnikami w przedmiocie zarządu nieruchomości wspólną, bieżącej konserwacji oraz remontu nieruchomości. Lokale należące do spółki są niezamieszkałe, nie są remontowane, podobnie jak dach kamienicy, elewacje czy instalacje. Brak porozumienia pomiędzy współwłaścicielami skutkuje stopniowym niszczeniem nieruchomości.

Pismem z dnia 24 listopada 2015 roku (k. 275-285) wnioskodawczyni sprecyzowała wniosek w zakresie udzielenia przez Sąd zezwolenia na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną i wniosła o wyrażenie przez Sąd w trybie art. 199 kc zgody na dokonanie przez współwłaściciela nieruchomości czynności prawnych, pomimo braku zgody uczestników postępowania polegających na:

- zleceniu całkowitej inwentaryzacji budowlanej wraz z inwentaryzacją odrębnych lokali budynku posadowionego na nieruchomości przy ulicy (...) w T.,

- zleceniu opracowania wielobranżowego projektu budowlanego remontu i modernizacji nieruchomości wraz z uzyskaniem wszelkich uzgodnień wymaganych przepisami prawa, w tym z konserwatorem zabytków,

- wystąpieniu do Wydziału Architektury i Budownictwa Urzędu Miasta T. wnioskiem o zatwierdzenie projektu budowalnego oraz wydanie pozwolenia na budowę,

- zleceniu wykonania projektów budowlanych wraz z obliczeniami, niezbędnych do realizacji decyzji nr (...).453.15.2015. WZ z dnia 31.08.2015r. wydanej przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w T..

Nadto wnioskodawczyni podtrzymała wniosek o ustanowienie M. Ł. zarządcą nieruchomości stanowiącej działkę nr (...), obręb 16, położoną w T. przy ulicy (...), zabudowaną wielolokalowym budynkiem mieszkalnym, dla której Sąd Rejonowy w Toruniu prowadzi księgę wieczystą nr KW (...), określenie wynagrodzenia zarządcy sądowego w wysokości miesięcznie brutto 0,50 zł/m2 powierzchni użytkowej lokalu, oraz ustalenie wysokości miesięcznych opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomości w wysokości: na fundusz eksploatacyjny kwota 1,10 zł/m2 powierzchni użytkowej lokalu, fundusz remontowy kwota 3 zł/m 2 powierzchni użytkowej lokalu.

W odpowiedzi (k. 228-231) uczestnicy S. i C. małżonkowie P., reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika, sprzeciwili się wnioskowi , domagając się jego oddalenia. Podnieśli, że po pierwsze nie zachodzi żadna przesłanka uzasadniająca powołanie zarządcy. Zgodnie z treścią art. 201 kc do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Taką większość wnioskodawca posiada może bez ograniczeń czynności zwykłego zarządu podejmować. Nie zachodzi w ocenie uczestników także druga przesłanka uzasadniająca ustanowienie zarządcy – gdy większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość. Po drugie wskazali, że ustanowienie zarządcy i konieczność wypłaty mu wynagrodzenia byłoby zbyt dużym obciążeniem dla budżetu uczestników. Odnosząc się do żądania wyrażenia przez Sąd zgody na czynności przekraczające zwykły zarząd uczestnicy zarzucili, że wnioskodawczyni sformułowała w sposób bardzo ogólnikowy zakres tych czynności. Podnieśli, że przedstawione informacje przez wnioskodawcę były nieprzejrzyste i miały charakter narzucania im pewnych rozwiązań. Wskazali, że mają świadomość konieczności dokonania poważnego remontu kamienicy, w szczególności poprzez wzmocnienie konstrukcji budynku. Wskazali, że w tym celu konieczne jest odbudowanie stropu nad parterem, wzmocnienie belek stropowych – bez tego następuje pękanie ścian na wyższych piętrach, w tym w lokalu uczestników. Uczestnicy ponadto domagają się odbudowania kominów wewnątrz budynku, których dolna część została rozebrana. Uczestnicy wskazali, że nie zostały nadal wykonane wszystkie prace, jakie wnioskodawczyni powinna wykonać zgodnie z treścią wyroku Sądu Rejonowego w Toruniu z dnia 26.02.2009r. wydanego w sprawie sygn. I C 349/07. W ocenie uczestników trudne relacje z wnioskodawca są efektem braku odpowiedniej komunikacji, a także różnych zapatrywań co do kolejności wykonywanych prac.

Na rozprawie w dniu 19 listopada 2015 roku wnioskodawca wyjaśnił, że zobowiązanie odnośnie przywrócenia stanu poprzedniego nieruchomości zostało wykonane, co potwierdza orzeczenie Sądu Rejonowego w Toruniu, sygn. XI Co 466/12. Wskazał, że uczestnicy zajmują oprócz własnego lokalu również części wspólne - w postaci połowy strychu, który zajęli do samodzielnego korzystania, przy czym w budynku znajdują się stare instalacje, również przeprowadzone przez pomieszczenia zajmowane przez uczestników. Wnioskodawca podkreślił, że do pozwolenia na budowę - przeprowadzenie prac remontowych konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, żeby zaś zrealizować decyzję Inspektoratu Budowlanego również konieczne są obmiary - inwentaryzacja budowlana, projekt i uzgodnienia z Konserwatorem Zabytków. Dodał, że intencją wnioskodawcy jest zrobienie generalnego remontu budynku, wymiana instalacji, naprawa murów i dachu. Wyjaśnił ponadto, że aby móc ustalać koszty konkretnych prac konieczne są projekty, które na obecnym etapie postępowania nie mogą być wykonane z uwagi stanowisko uczestników. Wskazał, że jeśli chodzi o zarządcę to w sytuacji, że współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia odnośnie tak podstawowych kwestii to wydaje się koniecznym jego ustanowienie. Podstawą prawna takiego stanowiska może być art. 26 ustawy o własności lokali. W niniejszej sprawie ma miejsce mała wspólnota mieszkaniowa i jej zdaniem art. 26 ma zastosowanie.

Sąd ustalił, co następuje:

Nieruchomość położona w T. przy ulicy (...), dla której Sąd Rejonowy w Toruniu Wydział VI Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr Kw (...) zabudowaną jest budynkiem - kamienicą, w którym wyodrębniono 5 lokali mieszkalnych: lokale mieszkalne nr (...), 2a, 4 wraz z udziałem w częściach wspólnych stanowią własność (...) Spółka z o. o. w T., lokal oznaczony nr (...) wraz z udziałem w częściach wspólnych stanowi własność S. P. i C. P. we wspólności ustawowej małżeńskiej.

( dowód : odpisy Kw k.21, k. 197-201, odpis KRS k. 18-20)

Wyrokiem z dnia 26 lutego 2009 r. w sprawie I C 394/07 , z powództwa S. P. i C. P. przeciwko M. L. , Sąd Rejonowy w Toruniu w punkcie 2 nakazał pozwanemu (uprzedni właściciel jednego z lokali) przywrócenie poprzedniego stanu nieruchomości przy ul. (...) w T. poprzez: odtworzenie okna na klatce schodowej na parterze budynku; usunięcie na klatce schodowej na strychu budynku ściany oraz likwidację znajdującej się za tą ścianą toalety; usunięcie na klatce schodowej na parterze budynku przegradzającej ją ściany oraz odbudowanie ścian pomiędzy klatką schodową a lokalem numer (...); usunięcie z przewodów kominowych i wentylacyjnych na klatce schodowej budynku przewodów wodno-kanalizacyjnych i gazowych. W/w wyrok uprawomocnił się dnia 14 października 2009 r. Sąd Rejonowy w Toruniu postanowieniem z dnia 3 lutego 2012 r. nadał klauzulę wykonalności odnośnie m.in. pkt 2 wyroku Sądu Rejonowego w Toruniu z dnia 26 lutego 2009 r. wydanemu w sprawie I C 394/07 przeciwko (...) sp. z o.o. w T., na którą przeszły obowiązki M. L..

(okoliczność bezsporne).

Postanowieniem z dnia 27 maja 2013 roku w sprawie XI Co 466/12 , z wniosku wierzycieli S. P. i C. P. , z udziałem dłużnika Milenium Inwestycje sp. o. o. w przedmiocie egzekucji świadczeń niepieniężnych (art. 1049-1051 kpc) , o zobowiązanie dłużnika do wykonania czynności określonych w wyroku Sądu Rejonowego w Toruniu z dnia 26.02.2009 r. sygn.. IC 394/07 oraz o umocowanie wierzycieli do wykonania tych czynności na koszt dłużnika , oddalił przedmiotowy wniosek. Powyższe postanowienie uprawomocniło się z dniem 19 czerwca 2013r.

Sąd w uzasadnieniu orzeczenia wskazał, że dłużnik spółka (...) przywróciła stan poprzedni nieruchomości przy ul. (...).

( dowód : akta XI Co 466/12)

Decyzją nr (...).453. 15.2015.WZ z dnia 31 sierpnia 2015 roku Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego Powiatu Grodzkiego w T. nakazał właścicielom budynku położonego na terenie nieruchomości przy ulicy (...) w T. tj. (...) sp. z o. o. , S. P. i C. P. usunięcie stwierdzonych w nim nieprawidłowości poprzez wykonanie robót zabezpieczających szczegółowo wymienionych w decyzji. Wskazał, że do nakazanych robót należy przystąpić niezwłocznie i wykonać je w terminie do dnia 30.10.2016r.

( dowód : decyzja (...) z dnia 31.08.2015r.k. 264-265, dokumentacja i opinie techniczne k. 58-61, k. 62-65, ekspertyza i kosztorys wstępny k. 81-173, 174-191 )

(...) sp. z o. o. podejmowała próby polubownego uregulowania z S. P. i C. P. kwestii dotyczących stanu technicznego nieruchomości wspólnej, które jednak nie zakończyły się zajęciem zgodnego stanowiska przez strony.

(okoliczność bezsporna)

Sąd zważył, co następuje:

Stan faktyczny niniejszej sprawy Sąd ustalił w oparciu o dowody z dokumentów prywatnych i urzędowych, akt spraw XI Co 466/12 oraz ksiąg wieczystych, dokumentacji dotyczącej stanu nieruchomości wspólnej. Treść i prawdziwość dokumentów nie była kwestionowana przez żadnego z uczestników postępowania. Nie budziły one również wątpliwości Sądu, stąd zostały one uznane za wiarygodne.

Stan faktyczny niniejszej sprawy był w zasadzie bezsporny. Nieruchomość położona w T. przy ulicy (...) stanowi współwłasność (...) sp. z. o. o. oraz małżonków S. i C. P. we wspólności ustawowej małżeńskiej. Budynek znajdujący się na tej nieruchomości, w którym mieści się pięć wyodrębnionych lokali wymaga niemal natychmiastowego gruntownego remontu, co wynika m.in. z decyzji (...). Nie ulega również wątpliwości, że pomiędzy właścicielami nieruchomości brak jest porozumienia właściwe we wszystkich kwestiach jej dotyczących., począwszy od przeprowadzenie inwentaryzacji poprzez projekty budowlane czy też zarzadzanie nieruchomościa.

Zauważyć należy, że Kodeks cywilny dzieli czynności podejmowane w stosunku do rzeczy będących przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych na dwie kategorie: czynności zwykłego zarządu oraz czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Czynności zwykłego zarządu związane są ze zwykłą eksploatacją rzeczy i zmierzają do utrzymania jej w stanie niepogorszonym.

Wnioskodawca Milenium Inwestycje sp. z o. wystąpiła o udzielenia przez Sąd zezwolenia na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną i wniosła o wyrażenie przez Sąd w trybie art. 199 kc zgody na dokonanie przez współwłaściciela nieruchomości czynności prawnych, pomimo braku zgody uczestników postępowania polegających na:

- zleceniu całkowitej inwentaryzacji budowlanej wraz z inwentaryzacją odrębnych lokali budynku posadowionego na nieruchomości przy ulicy (...) w T.,

- zleceniu opracowania wielobranżowego projektu budowlanego remontu i modernizacji nieruchomości wraz z uzyskaniem wszelkich uzgodnień wymaganych przepisami prawa, w tym z konserwatorem zabytków,

- wystąpieniu do Wydziału Architektury i Budownictwa Urzędu Miasta T. wnioskiem o zatwierdzenie projektu budowalnego oraz wydanie pozwolenia na budowę,

- zleceniu wykonania projektów budowlanych wraz z obliczeniami, niezbędnych do realizacji decyzji nr (...).453.15.2015. WZ z dnia 31.08.2015r. wydanej przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w T..

Nadto wnioskodawczyni podtrzymała wniosek o ustanowienie M. Ł. zarządcą nieruchomości stanowiącej działkę nr (...), obręb 16, położoną w T. przy ulicy (...), zabudowaną wielolokalowym budynkiem mieszkalnym, dla której Sąd Rejonowy w Toruniu prowadzi księgę wieczystą nr KW (...), określenie wynagrodzenia zarządcy sądowego w wysokości miesięcznie brutto 0,50 zł/m2 powierzchni użytkowej lokalu, oraz ustalenie wysokości miesięcznych opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomości w wysokości: na fundusz eksploatacyjny kwota 1,10 zł/m2 powierzchni użytkowej lokalu, fundusz remontowy kwota 3 zł/m 2 powierzchni użytkowej lokalu.

Art. 199 kc do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Zgodnie z art. 201 kc do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

W doktrynie podnosi się, że niemożność dokonywania czynności zwykłego zarządu może prowadzić do naruszenia prawidłowej gospodarki i pogorszenia stanu rzeczy (np. w braku zgody większości na wykonywanie bieżących remontów). Aby zapobiec tym ujemnym skutkom, każdy ze współwłaścicieli, bez względu na wielkość udziału, może żądać ingerencji sądu, polegającej na upoważnieniu go do dokonania określonej czynności. Przed rozstrzygnięciem sprawy sąd powinien, stosując w drodze analogii art. 199 k.c., rozważyć, czy dokonanie określonej czynności jest celowe ze względu na interes gospodarczy i czy nie prowadzi ono do pokrzywdzenia któregoś ze współwłaścicieli. Upoważnienie może dotyczyć jedynie konkretnej czynności prawnej, nie zaś wszystkich czynności zwykłego zarządu lub określonego ich rodzaju. Orzeczenie sądu zastępuje zgodę większości współwłaścicieli i upoważnia współwłaściciela (współwłaścicieli), który wystąpił z wnioskiem o wyrażenie zgody, do dokonania określonej czynności (Teresa A. Filipiak, Komentarz do art. 201 Kodeksu cywilnego, LEX 2012).

Ponieważ art. 201 kc nie określa, jakimi kryteriami ma kierować się sąd, rozpatrując wniosek o wyrażenie zgody na dokonanie czynności zwykłego zarządu, Sąd podziela pogląd, iż należy w drodze analogii kierować się kryteriami określonymi w przepisie art. 199 kc.

Sąd, rozpatrując wniosek współwłaścicieli o wyrażenie zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, jak również rozpatrując wniosek o wyrażenie zgody na dokonanie czynności zwykłego zarządu, powinien zatem wziąć pod uwagę cel zamierzonej czynności oraz interes wszystkich współwłaścicieli. Zamierzona czynność powinna więc mieć swoje uzasadnienie gospodarcze i nie powinna prowadzić do pokrzywdzenia któregokolwiek ze współwłaścicieli.

W ocenie Sądu oczywistym jest, iż przedmiotowa nieruchomość wymaga natychmiastowego gruntownego remontu . W tym celu konieczne jest po pierwsze przeprowadzenia solidnej i całościowej inwentaryzacji wraz z inwentaryzacją odrębnych lokali budynku , posadowionego na nieruchomości przy ulicy (...) w T., a zatem także pomieszczeń należących do uczestników postępowania S. i C. P.. Dotychczas dokonanie inwentaryzacji okazywało się niemożliwe z uwagi na postawę uczestników postępowania, która w ocenie Sądu nacechowana jest złą wolą i nieracjonalnym podejściem do kwestii stanu technicznego nieruchomości (logicznym bowiem jest, że przed podjęciem prac remontowych wpierw należy ustalić rzeczywisty stan techniczny, zakreślić zakres koniecznych prac i kolejność ich wykonywania). O powyższym świadczy fakt , iż na rozprawie w dniu 1 marca 2016r. – na skutek namawiania przez Sąd do zgodnego ustalenia przez współwłaścicieli terminu inwentaryzacji – termin taki został ustalony na dzień 6 kwietnia 2016r. o godz. 9.00. Uczestnicy wyrazili zgodę zarówno na inwentaryzację jak i na udostępnienie swojego lokalu w celu. Do inwentaryzacji jednak nie doszło , bo uczestnicy bez podania powodu rozmyślili się i cofnęli zgodę ( pismo uczestników z 22 marca 2016r. k. 386 ). Należy zaznaczyć , iż na rozprawie w dniu 1 lipca 2016r. wnioskodawca wziął na siebie koszty tej inwentaryzacji. Następnym krokiem współwłaścicieli winno być dokonanie opracowania wielobranżowego projektu budowlanego remontu i modernizacji nieruchomości wraz z uzyskaniem wszelkich uzgodnień wymaganych przepisami prawa, w tym z konserwatorem zabytków, wystąpienie do Wydziału Architektury i Budownictwa Urzędu Miasta T. wnioskiem o zatwierdzenie projektu budowalnego oraz wydanie pozwolenia na budowę, wykonanie projektów budowlanych wraz z obliczeniami, niezbędnych do realizacji decyzji nr (...).453.15.2015. WZ z dnia 31.08.2015r. wydanej przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w T..

Dla wykonania powyższych prac konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli , przejawiająca się bądź w udostępnieniu lokalu , bądź w złożeniu podpisu pod stosownym wnioskiem do organów administracji. Ze stanowiska uczestników , prezentowanego podczas postępowania , wynika brak zgody na te czynności. Mając wiec na względzie powyższe rozważania , Sąd orzekł jak w pkt.I postanowienia.

Podkreślenia wymaga także fakt, że żądania uczestników w zakresie wykonania prac , związanych z przywróceniem stanu poprzedniego nieruchomości , są bezzasadne. Czynności te zostały bowiem wykonane, co potwierdza orzeczenie Sądu Rejonowego w Toruniu, sygn. XI Co 466/12.

Zdaniem Sądu zasadny jest również wniosek (...) sp. z o.o. w przedmiocie ustanowienia M. Ł. zarządcą przedmiotowej nieruchomości oraz określenie wynagrodzenia zarządcy sądowego w wysokości miesięcznie brutto 0,50 zł/m2 powierzchni użytkowej lokalu. Przy obecnym braku komunikacji między współwłaścicielami i postawie uczestników , osoba trzecia , jaką jawi się zarządca , będzie w stanie komunikację taka poprowadzić a może nawet przywrócić. Jeśli nie , to będzie on miał prawne instrumenty , pozwalające na doprowadzenie nieruchomości do należytego stanu i dalszą w nim prawidłową gospodarkę. Kandydat na zarządcę M. Ł. spełnia wszelkie kryteria by zostać zarządca tej nieruchomości , wyraziła na to zgodę i zaakceptowała stawkę wynagrodzenia (przesłuchanie kandydatki k.384 akt). Nie można uznać , iż kwota wynagrodzenia jest zbyt wygórowana i by przekraczała możliwości finansowe uczestników. Ich lokal ma powierzchnie 70.94m ² a obciążająca ich miesięcznie kwota z tego tytułu to tylko35,94zł. W związku z tym Sad orzekł jak pkt. II i III postanowienia , na podst. Art.26 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1994r. o własności lokali ( Dz.U.2015.1892 j.t.).

Sąd nie uwzględnił natomiast wniosku wnioskodawcy w części dotyczącej ustalenia wysokości miesięcznych opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomości w wysokości: na fundusz eksploatacyjny kwota 1,10 zł/m2 powierzchni użytkowej lokalu, fundusz remontowy kwota 3 zł/m 2 powierzchni użytkowej - z kilku powodów. Po pierwsze ustalenie wysokości tych opłat, zdaniem Sądu, należy do kompetencji i obowiązków zarządcy. Od jego koncepcji zarządu nieruchomością i planów dotyczących nieruchomości będą zależały koszty związane z zarządem. Po drugie wysokość tych opłat jest uzależniona od aktualnej sytuacji w nieruchomości, od jej stanu technicznego, sposobu eksploatacji, a także sytuacji finansowej współwłaścicieli. Po trzecie wreszcie przed wykonaniem inwentaryzacji i projektu budowalnego , dotyczących przedmiotowej nieruchomości nie jest wiadomo jakie koszty będzie generowała nieruchomość, jakie kwoty będą potrzebne dla realizacji remontów a po ich wykonaniu w jaki sposób będą eksploatowane wyremontowane lokale - a co za tym idzie w jakiej wysokości winny być ustalone opłaty związane z zarządem. Wskazane wyżej przez Sąd okoliczności są zmienne, trudno je przewidzieć ani chwili obecnej, ani na przyszłość. Dlatego Sąd nie może sztywno ustalać stawek tych opłat a winien robić to zarządca w zależności od sytuacji w nieruchomości. Z tych względów Sąd orzekł jak w punkcie IV postanowienia na podstawie art. 199 kc.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 520 § 1 kpc.