Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 28 czerwca 2017 roku

Sąd Rejonowy w Bartoszycach I Wydział Cywilny w składzie: Przewodniczący: SSR Ewa Kurasz

Protokolant: p.o. sekr. sąd. Katarzyna Szumlakowska

po rozpoznaniu w dniu 28 czerwca 2017 roku w Bartoszycach

na rozprawie

sprawy z wniosku E. P., I. S., B. S., B. G. i A. N.

z udziałem D. H. i T. H.

o wyznaczenie zarządcy rzeczą wspólną

postanawia:

I.  oddalić wniosek;

II.  stwierdzić, że wnioskodawcy i uczestnicy ponoszą koszty związane ze swoim udziałem w sprawie.

Sygn. akt I Ns 205/17

UZASADNIENIE

Wnioskodawcy E. P., I. S., B. S., B. G. i A. N. jako członkowie tak zwanej małej wspólnoty mieszkaniowej wnieśli o ustanowienie zarządu przymusowego nieruchomości wspólnej położonej przy ulicy (...) w G..

W uzasadnieniu wniosku podali, że z nieruchomości wspólnej wyodrębnionych zostało 5 lokali mieszkalnych. W 2011 roku swój lokal wykupili uczestnicy D. i T. H.. Od tego czasu występują nieporozumienia i konflikty sąsiedzkie, które utrudniają zarządzanie nieruchomością. Ustanowienie zarządcy przymusowego będzie skutkowało podejmowaniem uchwał we wspólnocie większością głosów w zakresie czynności przekraczających zwykły zarząd, co zapewni jej prawidłowe funkcjonowanie (wniosek k. 2-3, pismo k. 15).

Na rozprawie w dniu 28 czerwca 2017 roku wnioskodawcy wskazali, że głównym celem złożenia wniosku o ustanowienie zarządu przymusowego było uzyskanie możliwości przeprowadzenia generalnego remontu budynku mieszkalnego i zaciągnięcie na ten cel kredytu bankowego bez zgody uczestników postępowania (protokół rozprawy k. 43-45).

Uczestnicy T. H. i D. H. wnieśli o oddalenie wniosku.

W odpowiedzi na wniosek podali, że w stosunku do ich wspólnoty mieszkaniowej nie występują przesłanki do ustanowienia zarządu przymusowego. Uczestnicy zgadzają się na wszystkie niezbędne czynności związane z zarządem nieruchomością. Nie wyrażają zgody jedynie na czynności pociągające za sobą konieczność zaciągnięcia kredytu bankowego, gdyż nie stać ich na ponoszenie wyższych kosztów utrzymania lokalu i nieruchomości wspólnej. Nie wyrazili również zgody na podniesienie wynagrodzenia zarządcy (odpowiedź na wniosek k. 32-33).

Sąd ustalił, co następuje:

Nieruchomość gruntowa położona w G., przy ulicy (...), zabudowana jest budynkiem mieszkalnym, w którym znajduje się pięć lokali mieszkalnych.

W budynku wyodrębniono własność wszystkich pięciu lokali mieszkalnych. Lokal numer (...), dla którego jest prowadzona księga wieczysta numer (...), jest własnością wnioskodawczyni E. P.. Udział w nieruchomości wspólnej związany z tym lokalem wynosi (...). Lokal numer (...), dla którego jest prowadzona księga wieczysta numer (...), jest przedmiotem wspólności ustawowej małżeńskiej uczestników D. i T. H.. Udział w nieruchomości wspólnej związany z jego własnością wynosi (...). Właścicielami lokalu numer (...), dla którego prowadzona jest księga wieczysta numer (...), na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej są wnioskodawcy I. i B. S.. Udział w nieruchomości wspólnej związany z tym lokalem wynosi (...). Lokal numer (...), dla którego jest prowadzona księga wieczysta numer (...), jest własnością wnioskodawcy A. N.. Udział związany z jego własnością wynosi (...). Właścicielką lokalu numer (...), dla którego jest prowadzona księga wieczysta numer (...), jest wnioskodawczyni B. G.. Z własnością tego lokalu jest związany udział w nieruchomości wspólnej w wysokości (...).

(dowody: odpisy z ksiąg wieczystych k. 5-9)

Budynek mieszkalny posadowiony na nieruchomości wspólnej jest w złym stanie technicznym i wymaga generalnego remontu. Wspólnota mieszkaniowa posiada zgromadzone na funduszu remontowym środki w kwocie około 11.000 złotych. Środki te nie są wystarczające do przeprowadzenia planowanych przez wnioskodawców prac. Właściciele lokali numer (...), posiadający łącznie (...) udziałów w nieruchomości wspólnej, chcą sfinansować remont budynku mieszkalnego ze środków uzyskanych z kredytu bankowego, na co nie zgadzają się uczestnicy D. i T. H., posiadający (...) udziałów w nieruchomości wspólnej, gdyż wiązałoby to się ze zwiększeniem obciążających ich opłat.

Między wnioskodawcami i uczestnikami dochodzi również do nieporozumień i utarczek słownych w innych kwestiach związanych ze zwykłym zarządem nieruchomością wspólną. Wnioskodawcy posiadają jednak większość udziałów pozwalającą podejmować uchwały w tym zakresie pomimo sprzeciwu uczestników.

(bezsporne k. 43-45)

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów urzędowych w postaci odpisów z ksiąg wieczystych (k. 5-9) oraz na podstawie bezspornych twierdzeń uczestników postępowania nieprocesowego zawartych we wniosku, odpowiedzi na wniosek i informacyjnym wysłuchaniu na rozprawie (k. 2-3, 15, 32-33, 43-45). Stan faktyczny sprawy w zakresie mającym znaczenie dla jej rozstrzygnięcia nie był przy tym w istocie sporny.

Wniosek złożony w sprawie nie był zasadny.

Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2015 roku, poz. 1892 ze zm.) ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Oznacza to, że wspólnoty mieszkaniowe są tak zwanymi „ułomnymi osobami prawnymi”, to znaczy takimi, którym osobowości prawnej wprost w ustawie nie przyznano, które jednak mają ograniczoną zdolność prawną, a co za tym idzie sądową i procesową, w zakresie wskazanego w ustawie przedmiotu swojej działalności. W orzecznictwie i piśmiennictwie wskazuje się, że wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną powołaną celem ułatwienia właścicielom utrzymania nieruchomości wspólnej w należytym stanie i zarządzania nią, a jej kompetencje rozciągają się również na kwestie związane z odrębną własnością lokali w takim zakresie, w jakim nie da się ich funkcjonalnie rozdzielić od zarządzania nieruchomością wspólną (np. rozliczanie należności wynikających ze wspólnej dla całej nieruchomości instalacji centralnego ogrzewania i zarządzania taką instalacją). W orzecznictwie w chwili obecnej utrwaliło się stanowisko, że wspólnota w ramach posiadanej zdolności prawnej i sądowej może nabywać we własnymi imieniu majątek, zaciągać zobowiązania oraz być stroną procesów sądowych (patrz przykładowo postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 04 lutego 2011 roku, II CSK 110/10, Lex nr 785275, uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 16 października 2008 roku, III CZP 91/08, OSNC z 2009 roku, Nr 9, poz. 124, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 października 2008 roku, I CSK 118/08, Lex nr 658169 oraz uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 roku, III CZP 65/07, OSNC z 2008 roku, Nr 7-8, poz. 69).

Jeśli chodzi o stosunki wewnętrzne między właścicielami lokali oraz organy wspólnoty mieszkaniowej, a także sposób podejmowania decyzji przez wspólnotę mieszkaniową, uregulowane one zostały w rozdziale 4 ustawy o własności lokali zatytułowanym „Zarząd nieruchomością wspólną”. Art. 18 ust. 1 ustawy stanowi, że właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego, określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Natomiast zgodnie z ust. 3 tego artykułu, jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w dalszych przepisach rozdziału 4. Zasady te określa ramowo art. 19 ustawy o własności lokali stanowiąc, że jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Jeżeli zaś lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest więcej niż 7, do zarządzania nieruchomością wspólną stosuje się art. 20 i następne ustawy o własności lokali.

Z odpisów z ksiąg wieczystych złożonych do akt sprawy wynika, że wspólnota mieszkaniowa przy ulicy (...) w G., której członkami są wnioskodawcy i uczestnicy, jest tak zwaną małą wspólnotą mieszkaniową, w budynku znajdującym się na nieruchomości wspólnej znajduje się bowiem pięć lokali mieszkalnych. Z akt sprawy nie wynika, aby właściciele lokali wchodzących w skład wspólnoty zawarli umowę lub podjęli uchwałę w trybie art. 18 ustawy o własności lokali. Tak więc, zgodnie z art. 19 tego aktu prawnego, do kwestii związanych z zarządzeniem nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Jednym z tych przepisów jest art. 203 k.c., zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Jak z powyższego przepisu wynika, uprawnionym do wystąpienia z wnioskiem o ustanowienie zarządcy jest każdy z właścicieli wyodrębnionych lokali. Natomiast przesłanki do uwzględnienia takiego wniosku zachodzą w trojakiego rodzaju sytuacjach: gdy nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu, jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną oraz gdy większość współwłaścicieli podejmuje decyzję, które są w sposób nieuzasadniony krzywdzące dla innych współwłaścicieli.

Dodatkowe regulacje dotyczące zarządu przymusowego w małej wspólnocie mieszkaniowej zawierają przepisy kodeksu postępowania cywilnego. Art. 615 k.p.c. wskazuje, że jeśli przepisy części pierwszej, księgi drugiej, tytułu drugiego, działu trzeciego, rozdziału trzeciego: „Zarząd związany ze współwłasnością i użytkowaniem” nie stanowią inaczej, do wyznaczenia zarządcy i sprawowania zarządu stosuje się odpowiednio przepisy o zarządzie w toku egzekucji z nieruchomości – to jest art. 931 – 941 k.p.c. Odnośnie uprawnień zarządy art. 935 § 1 -3 k.p.c. stanowi, że zarządca nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. W sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca może pozywać i być pozywany. Zarządcy wolno zaciągać tylko takie zobowiązania, które mogą być zaspokojone z dochodów z nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać tylko za zgodą stron, a w jej braku - za zezwoleniem sądu, który przed wydaniem postanowienia wysłucha współwłaścicieli i zarządcę, chyba że zwłoka groziłaby szkodą.

Jak wynika z treści art. 203 k.c. w zw. z art. 935 § 1-3 k.p.c., wprowadzenie zarządu przymusowego dla tak zwanej małej wspólnoty mieszkaniowej jest uzasadnione wtedy, gdy nie są wykonywane w niej w sposób prawidłowy czynności zwykłego zarządu, czy to na skutek niemożności uzyskania większości głosów współwłaścicieli dla podjęcia decyzji w tym sprawach, czy to na skutek nieprawidłowego wykonywania tego zarządu przez większość współwłaścicieli. Z powyższych regulacji wynika natomiast, że w przypadku czynności przekraczających zwykły zarząd, nawet przy ustanowieniu zarządu przymusowego, i tak koniecznym jest uzyskanie zgody wszystkich współwłaścicieli na ich wykonanie. Gdy takiej zgody nie ma, zarządca musi zwrócić się o stosowną zgodę do sądu, podobnie jak to ma miejsce w przypadku uregulowanym w art. 199 k.c., gdy przy braku zgody wszystkich współwłaściciel na podjęcie takiej czynności o zgodę na jej dokonanie mimo sprzeciwu niektórych współwłaścicieli, mogą wystąpić do Sądu współwłaściciele posiadający większość udziałów w rzeczy wspólnej.

Żaden z przepisów ustawy o własności lokali, kodeksu cywilnego lub kodeksu postępowania cywilnego nie wskazuje też, że w przypadku ustanowienia zarządu przymusowego zmianie ulegają zasady podejmowania decyzji co do czynności przekraczających zwykły zarząd nieruchomością wspólną. Wręcz przeciwnie, z wyżej przytoczonych przepisów wynika, iż do ich podjęcia, pomimo ustanowienia zarządu przymusowego, nadal jest konieczna zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Na gruncie obowiązujących przepisów jedynym sposobem odejścia od ustawowego trybu zarządu nieruchomością wspólną zarówno w małych jak i dużych wspólnotach mieszkaniowych jest zawarcie przez właścicieli lokali umowy określającej w sposób odmienny od ustawowego sposób zarządu nieruchomością wspólną (art. 18 ust. 1 i 3 u.w.l). Umowa ta wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli i nie można jej zastąpić zgodą sądu ani tym bardziej postanowieniem w przedmiocie ustanowienia zarządu przymusowego.

Przenosząc powyższe ustalenia na grunt niniejszej sprawy należy uznać, iż co do Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy (...) w G. nie istnieją przesłanki ustanowienia zarządu przymusowego określone w art. 203 k.c. Wnioskodawcy dysponują bowiem większością udziałów w nieruchomości wspólnej, pozwalającą im dokonywać czynności zwykłego zarządu tą nieruchomością nawet przy sprzeciwie uczestników. Przeprowadzone postępowanie nie wykazało też, aby podejmowane przez wspólnotę uchwały dotyczące spraw zwykłego zarządu były sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki lub krzywdziły mniejszość współwłaścicieli. Nie wskazano też zadań z zakresu zwykłego zarządu, które z uwagi na konflikt wnioskodawców z uczestnikami nie są realizowane.

Ewentualne ustanowienie zarządcy przymusowego nie doprowadziłoby też do osiągnięciu celu, jaki przyświecał wnioskodawcom przy składaniu wniosku o wszczęcie niniejszego postępowania. Jak wynika z powyższych rozważań, nie mogliby oni nadal podejmować uchwał w sprawach przekraczających zwykły zarząd większością głosów, w tym podjąć decyzji o generalnym remoncie budynku mieszkalnego oraz zaciągnięciu na ten cel kredytu bankowego bez zgody uczestników. W braku takiej zgody większość współwłaścicieli w trybie art. 199 k.c., albo zarządca w trybie art. 935 § 3 k.p.c., musieliby wstąpić do Sądu o wyrażenie zgody na dokonanie tych czynności, a Sąd badałby ich zasadności w oparciu o kryteria określone w art. 199 k.c.

Środkiem prowadzącym do przeprowadzenia remontu i ewentualnego zaciągnięcia kredytu bankowego na ten cel, jeśli remont jest konieczny i pilny, a brak jest możliwości innego sfinansowania go, jest wystąpienie do Sądu z wnioskiem o wyrażenie zgody na dokonanie czynności przekraczających zwykły zarząd w trybie art. 199 k.c. Ustanowienie zarządu przymusowego nie pozwoli na dokonanie tych czynności bez zgody uczestników.

Wobec powyższego, na podstawie art. 203 k.c. w zw. z art. 19 ustawy o własności lokali, wniosek złożony w sprawie uległ oddaleniu.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 520 § 1 k.p.c., określającego ogólną zasadę rozkładu kosztów w postępowaniu nieprocesowym i stanowiącego, że każdy uczestnik tego postępowania ponosi koszty związane ze swym udziałem w sprawie. W niniejszej sprawie nie zachodziły bowiem przesłanki zastosowania § 2 i 3 tego artykułu, brak w niej było bowiem sprzeczności interesów lub różnego stopnia zainteresowania w wyniku postępowania, w rozumieniu tego przepisu. Wszyscy właściciele lokali we wspólnocie mieszkaniowej są bowiem zainteresowani w równym stopniu w prawidłowym zarządzaniu nią, a ich interesy, z punktu widzenia ekonomicznego, zazwyczaj nie są sprzeczne. Brak też było podstaw do obciążenia kosztami niniejszego postępowania właścicieli nieruchomości wspólnej według ich udziałów.