Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 30 czerwca 2017 r.

Sąd Okręgowy w Toruniu VIII Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie następującym:

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 czerwca 2017 r.

sprawy z wniosku Zrzeszenia (...) w T.

z udziałem H. M. (1), P. M. (1), M. M. (1), V. M. (1), Gminy M. T. i Skarbu Państwa - Prezydenta Miasta T.

o zasiedzenie

na skutek apelacji wnioskodawcy

od postanowienia Sądu Rejonowego w Toruniu

z dnia 31 stycznia 2017 r.

sygn. akt XI Ns 290/16

p o s t a n a w i a :

1.  oddalić apelację;

2.  ustalić, że każdy z uczestników ponosi koszty związane ze swoim udziałem w sprawie w postępowaniu odwoławczym.

/SSO Włodzimierz Jasiński/ /SSO Rafał Krawczyk/ /SSO Marek Paczkowski/

Sygn. akt VIII Ca 269/17

UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia 31 stycznia 2017 r. Sąd Rejonowy w Toruniu oddalił wniosek Zrzeszenia (...) w T. o zasiedzenie nieruchomości szczegółowo opisanej w treści wniosku, ustalając, że każdy z uczestników postępowania ponosi koszty związane ze swym udziałem w sprawie.

Sąd I instancji ustalił, że jako właściciele nieruchomości objętej wnioskiem w księdze wieczystej B. tom III karta 7a figurują wdowa M. M. (1) i jej dzieci: H. M. (1), P. M. (1), V. M. (1), wpisani w dniu 14 lutego
1910 r. na podstawie zaświadczenia spadkowego z dnia 13 listopada 1909 r.

W dniu 5 września 1922 r. w T. przed notariuszem J. W. W. J. oraz wdowa M. M. (1) zawarli umowę sprzedaży nieruchomości położonej w T. przy ulicy (...). Przy przedmiotowej umowie M. M. (1) działała w imieniu własnym oraz w imieniu trojga małoletnich dzieci: H., P. i V. M. (1). Wskutek zawarcia umowy nastąpiło przejęcie nieruchomości. Przejście prawa własności zastrzeżone było pod warunkiem udzielenia zezwolenia przez Komisję P. w T. oraz po zatwierdzeniu umowy przez Sąd Opiekuńczy w T. (par. 3 w/w umowy).

W dniu 8 stycznia 1947 r. Delegatura w T. Okręgowego Urzędu Likwidacyjnego postanowiła przywrócić posiadanie nieruchomości położonych w T. przy ulicy (...) i ulicy (...) zapisanych w księdze wieczystej tom III B. karta 7a. Na podstawie opisanego dokumentu W. J. został wprowadzony w posiadanie przedmiotowej nieruchomości.

W dniu 13 marca 1945 r. Urząd Skarbowy w T. przeprowadził inwentaryzację nieruchomości przy udziale reprezentanta W. J.: S. C. (1).

Dalej Sąd Rejonowy ustalił, że w dniu 5 listopada 1947 r. w mieście C., O., U. przed notariuszem Stanem K. W. J. w obecności świadków: L. L., R. J. udzielił pełnomocnictwa S. C. (1) do zarządzania całym majątkiem przy ulicy (...) w T., do zastępstwa procesowego i pozasądowego w tym do zawierania wszelkich kontraktów, udzielania dalszego pełnomocnictwa z wyłączeniem prawa sprzedaży nieruchomości. Przed organami administracji publicznej W. J. uznawany był za właściciela nieruchomości objętej wnioskiem zarówno przed dniem 1 września 1939 r. jak i od 1945 r. S. C. (1) była kuzynką W. J. i administrowała nieruchomością objętą wnioskiem do roku 1967. Na terenie nieruchomości zamieszkiwały siostry J., występujące przed lokatorami jako właścicielki nieruchomości. W latach 60 XX w siostry J. wyemigrowały do U..

W 1967 r. S. C. (1) przekazała administrację domu na rzecz zamieszkującej w kamienicy K. B. (1). W ramach swoich obowiązków, na podstawie umowy o pracę, K. B. (1) doglądała budynków, zbierała czynsze, prowadziła remonty, wpłacała pieniądze do banku. W trakcie sprawowania zarządu K. B. (1) ustaliła, że (...) wyjechał do USA, gdzie zmarł. Nieruchomość jednokrotnie odwiedzała żona W. J.. Po śmierci S. C. (1), ze względu na stan zdrowia, K. B. (1) przekazała administrację nieruchomości (...) Zrzeszeniu (...).

W dniu 7 września 1977 r. (...) Zrzeszenie (...) w T. reprezentowane przez Przewodniczącego Zarządu A. P. zawarło z W. J. reprezentowanym przez K. B. (1) umowę powierzenia nieruchomości w zarząd i administrację. Umowa określając zakres prac i obowiązków zarządcy odwoływała się do regulaminu Administracji (...). W umowie wskazano, że Zrzeszenie nie ma obowiązku składania sprawozdań z prowadzonej administracji. Umowa zawarta była na czas nieokreślony.

(...) w T. jest następcą prawnym (...) Zrzeszenia (...) w T.. (...) w T. zawierało umowy najmu lokalu z osobami zamieszkującymi na terenie nieruchomości przy ulicy (...) z prawem pobierania czynszu najmu. W okresie objętym wnioskiem uiściło podatek od nieruchomości powołując się na fakt, iż właścicielem nieruchomości jest W. J..

Po roku 1977 r. (...) w T. zawierało umowy dotyczące mediów (energia, wodociągi), wykonywało bieżące remonty tj. naprawa dachu, malowanie klatki schodowej. Nikt nigdy nie kierował roszczeń w stosunku do działań zrzeszenia, właściciele nieruchomości nie byli znani oraz nie wykonywali żadnych czynności w stosunku do nieruchomości. Stan prawny nieruchomości nie był uregulowany albowiem w aktach księgi wieczystej jako właściciel figurowała rodzina M., natomiast W. J. działał jak właściciel nieruchomości przed organami administracji.

Następnie Sąd Rejonowy wskazał, że ok. 2-3 lata temu Zrzeszenie z własnych środków udzieliło dyrektorowi Zrzeszenia, na podstawie własnego regulaminu, pożyczkę na potrzeby remontu przedmiotowej nieruchomości z uwagi na jej zły stan techniczny. Kwota ta została spłacona w ramach czynszu.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd I instancji zważył, po dokonaniu oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego, że przedmiotem niniejszego postępowania była ocena czy (...) działało w taki sposób, który mógłby prowadzić do pierwotnego nabycia prawa własności przez zasiedzenie. Brak było natomiast potrzeby rozstrzygania sporu o własność nieruchomości. Na potrzeby niniejszego postępowania Sąd Rejonowy uznał jednak, że W. J. co najmniej od 1947 r. był posiadaczem samoistnym nieruchomości, właścicielem natomiast M. M. (1) i jej dzieci, ujawnieni w księdze wieczystej.

Po odniesieniu się do przepisów dotyczących instytucji zasiedzenia, Sąd Rejonowy podkreślił, że kwestią sporną i najbardziej istotną było ustalenie charakteru władania sporną nieruchomością przez wnioskodawcę, a w szczególności tego, czy miało ono charakter posiadania samoistnego. Wskazując na przepisy art. 234 zd. 1 k.p.c. w zw. z art. 339 k.c. Sąd ten zaznaczył, iż był związany domniemaniem posiadania samoistnego, jednak zostało ono skutecznie obalone w toku postępowania. Za oceną taką przemawiały już tylko załączone do wniosku dokumenty w postaci umowy o objęcie nieruchomości w zarząd i administrację.

Dalej Sąd Rejonowy zważył, że posiadanie samoistne, prowadzące do zasiedzenia musi mieć charakter władania rzeczą z zamiarem posiadania jej dla siebie (cum animo rem sibi habendi) w sposób odpowiadający treści prawa własności . Ustalenie in concreto istnienia i treści zamiaru władania rzeczą dla siebie może nastąpić jedynie według zewnętrznie zamanifestowanych przejawów posiadania. Trudno bowiem o ścisłe dowody wewnętrznej woli posiadania. Można zaś dostrzec jej oznaki według zachowania posiadaczy, chociażby takie jak okoliczności nabycia rzeczy we władanie, zachowanie posiadacza względem otoczenia, wystąpienia wobec organów państwa.

Odnosząc powyższe rozważania do niniejszej sprawy, Sąd I instancji uznał, że już sam sposób nabycia rzeczy we władanie, poprzez zawarcie umowy o objęciu nieruchomości w zarząd, świadczy nie o posiadaniu samoistnym, lecz o działaniu w charakterze zarządcy w imieniu i na rzecz kogo innego. Zakres powierzonych czynności pokrywał się z czynnościami powierzonymi K. B. (1). Także charakter działań wnioskodawcy, a to zawieranie umów najmu, pobieranie czynszu najmu, dokonywanie zwykłych napraw i czynności konserwacyjnych wobec budynku, finansowanych z czynszu najmu, nie przekraczały zakresu powierzonego zarządu. W branży zarządzania nieruchomościami powszechne jest wystawianie rachunków za usługi świadczone względem nieruchomości nie tylko przez właścicieli, lecz także zarządców. Charakter podejmowanych przez zrzeszenie czynności nie miał na celu polepszenia stanu kamienicy, nie były to nakłady zbytkowne lub użyteczne, lecz konieczne dla utrzymania nieruchomości we właściwym stanie oraz zachowanie jej przeznaczenia. Co symptomatyczne, nawet przeprowadzony w ostatnich ramach remont był sfinansowany z pożyczki udzielonej w ramach Zrzeszenia i został rozliczony w czynszu. Nie można więc mówić tu o inwestycji właściciela we własną rzecz.

Także uiszczanie podatku od nieruchomości przez (...) nie świadczyło o wykonywaniu czynności przekraczających obowiązki zarządcy, skoro w każdoczesnej płatności podatku było wskazane, że podatek uiszczany jest przez W. J. reprezentowanego przez (...). Podobnie występowanie przed sądami powszechnymi w sprawach wynikających z umów najmu było realizacją zawartej umowy albowiem (...) jako wynajmujący miał to tych czynności legitymację czynną stosownie do przepisów kodeksu cywilnego, jak i zawartej umowy o objęcie nieruchomości w zarząd i administrację. Wreszcie zeznania wszystkich lokatorów zamieszkujących na nieruchomości zgodnie potwierdzają okoliczność, iż (...) występowało w relacjach z lokatorami w charakterze zarządcy.

Niezależnie od powyższego Sąd Rejonowy zważył, że po 1977 r. wnioskodawca nie przedsiębrał czynności wskazujących na zamianę charakteru swego władztwa nad rzeczą z zarządcy na posiadacza samoistnego. Aż do czasu wniesienia wniosku o stwierdzenie zasiedzenia, nie doszło do przekształcenia charakteru władztwa nad nieruchomością. Brak jest jakichkolwiek dowodów na to, aby wnioskodawca z dzierżyciela stał się posiadaczem samoistnym nieruchomości.

Z powyższych względów Sąd Rejonowy oddalił wniosek o zasiedzenie na gruncie art. 172 § 1 i 2 k.c. a contrario. O kosztach postępowania rozstrzygnął natomiast na podstawie art. 520 § 1 k.p.c.

Apelację od powyższego orzeczenia złożył wnioskodawca, zaskarżając je w całości i zarzucając mu:

I.  naruszenie prawa procesowego, które miało istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia, tj.:

1.  art. 233 § 1 k.p.c. poprzez:

a)  błędną ocenę umowy z dnia 05 września 1922 r., akt Okręgowego Urzędu Likwidacyjnego w B. oraz zeznań świadków T. W., J. S. i M. P. poprzez sprzeczne z zasadami logiki i pozbawione wszechstronności uznanie, że W. J. nabył własność nieruchomości objętej wnioskiem o zasiedzenie, podczas gdy umowa sprzedaży nieruchomości była umową warunkową, której warunki nie zostały spełnione, tym samym zgodnie z treścią księgi wieczystej właścicielami nieruchomości są M. M. (1), H. M. (1), P. M. (1) oraz V. M. (1), a nie W. J.;

b)  błędną ocenę umowy z dnia 01 września 1977 r. powierzenia nieruchomości w zarząd i administrację (...) Zrzeszeniu (...) oraz sprzeczne z zasadami logiki i wszechstronności uznanie, że stanowiła ona skuteczne objęcie nieruchomości w zarząd, podczas gdy K. B. (1) nie sprawowała zarządu nieruchomością w imieniu jej właściciela i nie posiadała od niego umocowania do dokonywania czynności prawnych;

2.  sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego:

a)  w zakresie przyjęcia przez Sąd, że W. J. od roku 1947 był posiadaczem samoistnym nieruchomości, podczas gdy co najmniej od 1947 r. przebywał on za granicą i nie sprawował władztwa nad nieruchomością, a pełnomocnictwo do zarządzania nieruchomością w jego imieniu udzielone S. C. (1) nie było skuteczne wobec faktu, że W. J. nie był właścicielem nieruchomości;

b)  poprzez uznanie, że wnioskodawca działał w imieniu i na rzecz W. J., podczas gdy wnioskodawcy W. J. nigdy nie udzielił stosownego pełnomocnictwa;

3.  niewyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności sprawy poprzez zaniechanie definitywnego rozstrzygnięcia w przedmiocie prawa własności nieruchomości, które uniemożliwiło prawidłową ocenę prawną skutków umowy z dnia 05 września 1922 r. oraz umowy z dnia 01 września 1977 r.;

II.  naruszenie prawa materialnego, tj.:

1.  art. 5 ustawy z dnia 06 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece poprzez jego niezastosowanie i przyjęcie, że czynności prawne W. J. w stosunku do nieruchomości były skuteczne, pomimo że właścicielami nieruchomości korzystającymi z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych byli M. M. (1), H. M. (1), P. M. (1) oraz V. M. (1);

2.  art. 339 kc w zw. z art. 234 kpc poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że okoliczność objęcia nieruchomości we władztwo przez wnioskodawcę na podstawie umowy z dnia 1 września 1977 r. stanowi skuteczne obalenie domniemania posiadania samoistnego, pomimo braku skutecznego dowodu przeciwieństwa;

3.  art. 172 § 1 i 2 k.c. w zw. z art. 336 k.c. poprzez jego niezastosowanie i przyjęcie, że uiszczanie należności publicznoprawnych, zawieranie umów zaopatrzenia w wodzę, odprowadzania ścieków, dostawy energii i najmu, dokonywanie napraw i remontu nieruchomości oraz występowanie przed sądami powszechnymi przez wnioskodawcę nie stanowi wykonywania pełnego władztwa faktycznego nad nieruchomości, jak właściciel, a tym samym, że nie doszło do nabycia prawa własności przez zasiedzenie nieruchomości objętej wnioskiem na rzecz wnioskodawcy.

W związku z zarzutami skarżący wnieśli o:

- zmianę zaskarżonego postanowienia poprzez stwierdzenie, że wnioskodawca nabył przez zasiedzenie z dniem 2 września 2007 r. nieruchomość położoną w T. przy ul. (...), oznaczoną w ewidencji gruntów numerami działek (...), dla której Sąd Rejonowy w. T.prowadzi księgę wieczystą B. tom III karta(...);

- zasądzenie na rzecz wnioskodawców kosztów postępowania według norm przepisanych

ewentualnie o:

uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji, z pozostawieniem temu Sądowi rozstrzygnięcia o kosztach postępowania.

W odpowiedzi na apelację uczestnicy – Skarb Państwa reprezentowany przez Prezydenta Miasta T. oraz Gmina M. T. wnieśli o oddalenie apelacji w całości oraz zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego z uwzględnieniem kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja była bezzasadna.

Na wstępie należy podkreślić, że w ocenie Sądu Okręgowego ustalenia faktyczne Sądu I instancji były prawidłowe, znajdowały wsparcie w zgromadzonym materiale dowodowym, ocenionym należycie, bez naruszenia granic swobody sędziowskiej. W konsekwencji Sąd Okręgowy podzielił je w całości i przyjął za własne. W związku z tym nie istniała już potrzeba ich szczegółowego powtarzania (por. postanowienie SN z dnia 19 czerwca 2013 r., I CSK 156/13, LEX nr 1365587). Podobnie Sąd Okręgowy w całości podziela rozważania prawne Sądu I instancji, nie było zatem potrzeby ich powtarzania.

Odnosząc się do zarzutów apelacji, dotyczących ustalonego przez Sąd Rejonowy stanu faktycznego, w tym art. 233 § 1 k.p.c. stwierdzić należy, że są one bezprzedmiotowe. Sąd I instancji słusznie bowiem zważył, że dla oceny zasadności wniosku o zasiedzenie w niniejszej sprawie, bez znaczenia pozostaje okoliczność kto jest właścicielem spornej nieruchomości. Stanowisko skarżącego, stanowiące podstawę powyższych, jak i pozostałych zarzutów apelacji, pomija bowiem całkowicie zasadniczy dla stwierdzenia zasiedzenia element składający się na posiadanie samoistne, jakim jest wola władania rzeczą dla siebie jak właściciel. Zgodnie z art. 172 § 1 k.c. posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Posiadaczem samoistnym jest natomiast taki posiadacz nieruchomości, który włada nią jak właściciel (art. 336 k.c.). Elementami posiadania jest corpus (czyli faktyczne władztwo nad rzeczą), jak i animus (czyli wola władania rzeczą dla siebie jak właściciel). Podkreślić należy, że to właśnie czynnik woli pozwala odróżnić posiadanie samoistne od zależnego. W niniejszej sprawie wnioskodawca objął sporną nieruchomość w zarząd na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez K. B. (1), występującą z kolei jako pełnomocnik W. J., wskazywanego jako właściciela. Ocena ważności powyższego pełnomocnictwa, dla której dokonania niezbędnym byłoby ustalenie właściciela nieruchomości pozostaje irrelewantna dla oceny, że wnioskodawca nie posiadał woli władania nieruchomością dla siebie jak właściciel. W momencie bowiem zawierania tejże umowy, jak i później, aż do czasu złożenia przedmiotowego wniosku, Zrzeszenie było przekonane, że pełnomocnictwo to jest ważne, bowiem K. B. (1) była umocowana do jego udzielenia, a właścicielem nieruchomości pozostawał W. J.. Wskazywano go, obok K. B. (2), w zasadzie we wszystkich dokumentach powołanych przez wnioskodawcę, w których istniała potrzeba określenia właściciela, w szczególności w dokumentacji podatkowej, w tym również obejmującej okres tuż przed złożeniem wniosku (k. 144). Także faktury powołane na okoliczność dokonywanych remontów, zawierają jednoznaczne wskazanie, że wnioskodawca występował nie jako nabywca - właściciel, lecz jako reprezentujący właściciela nieruchomości, której remontu dokonywano (k. 148 – 231). Nie ma zaś wątpliwości, że to Zrzeszenie wskazywało nabywcę, podając dane do wypełnienia faktury. Również w umowach najmu zawieranych z lokatorami spornych kamienic, wnioskodawca oznaczał siebie jako zarządcę, działającego na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez właściciela nieruchomości (k. 416, k. 429).

Powyższe okoliczności w sposób jednoznaczny świadczą za tym, że wnioskodawca nie uważał sam siebie za właściciela spornej nieruchomości. Nie ma bowiem bardziej przekonującego dowodu, że Zrzeszenie nie sprawowało samoistnego posiadania nad nieruchomością, niż powołane dokumenty wewnętrzne samego wnioskodawcy, w których sam siebie określał jako zarządcę, wskazując jako właściciela W. J. lub K. B. (1).

W konsekwencji przyjąć należy, że na gruncie wspomnianego pełnomocnictwa, które wnioskodawca uważał za skuteczne i obowiązujące, sprawował on swoje władztwo tylko w jego zakresie, występując przez cały okres sprawowania zarządu jako zarządca nieruchomości, bez woli władania nią dla siebie jak właściciel. Podejmowane przez niego czynności nie wykraczały poza zakres pełnomocnictwa. Działania takie jak zawieranie umów najmu, pobieranie czynszu, dokonywanie zwykłych napraw i czynności konserwacyjnych budynku, finansowanych z czynszu najmu, nie przekraczały zaś powierzonego zarządu, w szczególności wnioskodawca nie dokonywał nakładów na nieruchomość poza bieżącymi remontami pokrywanymi z dochodów z niej uzyskiwanych. Podobnie płacenie podatków od nieruchomości oraz występowanie przed sądami powszechnymi w związku z dochodzeniem roszczeń wynikających z umów najmu, mieściło się w ramach pełnomocnictwa, na podstawie którego działał wnioskodawca, niezależnie od jego skuteczności. Wnioskodawca był zatem jedynie dzierżycielem, przekonanym, że działa na gruncie prawidłowo udzielonego pełnomocnictwa i sprawującego na tej podstawie zarząd nieruchomością. Charakter władania nieruchomością nie uległ zmianie przez cały okres zarządzania, o czym świadczą m.in. powołane już dokumenty wewnętrzne wnioskodawcy pochodzące z okresu poprzedzającego złożenie wniosku o zasiedzenie. Brak jest jakichkolwiek dowodów, że wnioskodawca stał się samoistnym posiadaczem spornej nieruchomości.

Dodać należy, że dopiero na etapie niniejszego postępowania Zrzeszenie podważa pełnomocnictwo, które do tej pory uważało za skuteczne, sprawując zarząd w imieniu W. J.. W takiej sytuacji, gdyby zasadne okazały się twierdzenia apelacji, że nie jest on właścicielem nieruchomości, możnaby rozpatrywać kwestię zasiedzenia nieruchomości na jego rzecz, bo to w jego imieniu działał wnioskodawca. Sąd nie ma jednak możliwości badania tej kwestii bez stosownego wniosku, stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości może bowiem nastąpić tylko na rzecz osoby wskazanej przez wnioskodawcę lub innego uczestnika postępowania (uchwała Składu Siedmiu Sędziów Sądu Najwyższego z dnia 11 czerwca 2015 r., III CZP 112/14, Legalis).

Podsumowując, wnioskodawca już tylko załączonymi przez siebie samego dokumentami, obalił domniemanie, iż był posiadaczem samoistnym spornej nieruchomości, niewątpliwie bowiem przez cały okres sprawowania nad nią władztwa uważał się za jej zarządcę na gruncie pełnomocnictwa, które dopiero aktualnie kwestionuje. Ocena skuteczności tego pełnomocnictwa jak ustalenie kto jest właścicielem nieruchomości, pozostaje zaś bez znaczenia, nie wpływa bowiem na dotychczasowe przekonanie wnioskodawcy o sprawowaniu zarządu w imieniu W. J.. To zaś, jak już wskazano, element woli władania rzeczą dla siebie jak właściciel, jest jednym z elementów samoistnego posiadania. Bez niego, brak jest podstaw do stwierdzenia, że mamy do czynienia z posiadaniem samoistnym – a co za tym idzie – do stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości.

Z tego też względu zasadnicze zarzuty apelacji okazały się bezprzedmiotowe, sama zaś apelacja – nieskuteczna.

W konsekwencji uznać należało, że apelacja zasługuje na oddalenie (art. 385 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.). O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd orzekł na podstawie art. 520 § 1 k.p.c., nie znajdując podstaw do odstąpienia od ogólnej reguły rozliczenia kosztów postępowania nieprocesowego w sytuacji gdy w interesie wszystkich uczestników leżało ostateczne wyjaśnienie spornego stanu prawnego nieruchomości.

/SSO Marek Paczkowski/ /SSO Rafał Krawczyk/ /SSO Marek Lewandowski/