Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 6 czerwca 2017 r.

Sąd Apelacyjny w Katowicach I Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 6 czerwca 2017 r. w Katowicach

na rozprawie

sprawy z powództwa Z. C.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy(...) w C.

o uchylenie uchwały

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w Częstochowie

z dnia 28 czerwca 2016 r., sygn. akt I C 23/16

1)  oddala apelację;

2)  zasądza od pozwanej na rzecz powoda 397 (trzysta dziewięćdziesiąt siedem) złotych z tytułu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt I ACa 1113/16

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Okręgowy w Częstochowie uchylił uchwałę pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przy (...) w C. nr (...) z dnia 26 listopada 2015 r. w przedmiocie dodatkowego wynagrodzenia administratora R. R. za wykonanie prac związanych z uzyskaną i rozliczoną dotacją oraz przeprowadzonym remontem budynku frontowego, nadto orzekł o kosztach procesu.

Sąd Okręgowy ustalił, iż w dniu 7 sierpnia 2008 r. pomiędzy pozwaną Wspólnotą Mieszkaniową przy (...) R. R. zawarta została umowa o administrowanie nieruchomością. Zgodnie z przedmiotową umową pozwana Wspólnota Mieszkaniowa powierzyła R. R. obowiązki administratora części wspólnej nieruchomości położonej przy (...) w C.. Umowa do obowiązków administratora zaliczała między innymi wykonywanie bieżącej konserwacji części wspólnych budynku, usuwanie awarii i jej skutków na nieruchomości wspólnej, reprezentowanie pozwanej we wszelkich toczących się sprawach urzędowych dotyczących przedmiotowej posesji, po uprzednim poinformowaniu Zarządu pozwanej. Umowa zawarta była na czas nieokreślony a wynagrodzenie administratora wynosiło 1 000,00 zł miesięcznie. W dniu 26 listopada 2015 r. odbyło się Zebranie Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej przy (...) w C.. Na zebraniu tym postanowiono poddać pod głosowanie w drodze indywidualnego zbierania głosów między innymi uchwałę numer (...) dotyczącą dodatkowego wynagrodzenia administratora Wspólnoty R. R. za wykonanie prac związanych z uzyskaną i rozliczoną dotacją oraz przeprowadzonym remontem budynku frontowego. Uchwałą nr (...) z dnia 26 listopada 2015 r. ustalono dodatkowe jednorazowe wynagrodzenie dla administratora R. R. za wykonanie dodatkowych prac związanych z uzyskaną i rozliczoną dotacją oraz prac związanych z wykonaniem remontu budynku frontowego w wysokości 10% uzyskanej i rozliczonej dotacji w kwocie 8 780 zł oraz upoważniono członków Zarządu pozwanej w osobach B. O. i A. O. do podpisania odpowiedniej umowy i wykonania przedmiotowej uchwały. W dniu 22 grudnia 2015 r. powód powiadomiony został o treści podjętej uchwały. Pismem z dnia 17 grudnia 2015 r. powód domagał się od pozwanej zwołania zebrania właścicieli lokali w ramach pozwanej Wspólnoty w terminie do dnia 28 grudnia 2015r. w celu umówienia zasadności podjęcia uchwał z dnia 26 listopada 2015 r. nr (...) i (...) oraz wprowadzenia do nich ewentualnych zmian, bądź ich uchylenie w całości oraz ustalenia istnienia podstaw do przyznania dodatkowego wynagrodzenia administratorowi. Pismem z dnia 21 grudnia 2015 r. Zarząd pozwanej Wspólnoty odmówił zwołania zebrania członków. W dniu 8 stycznia 2016 r. powód zwrócił się do pozwanej o przesłanie wykazu prac wykonanych przez administratora R. R., o których mowa w zaskarżonej uchwale wraz z ich wyceną. W kamienicy przy (...) przeprowadzony został remont elewacji frontowej, który sfinansowany został z dotacji uzyskanej od Gminy C.. Dotacja ta wynosiła 87 824 zł.

Sąd Okręgowy wskazał, iż stan faktyczny ustalony został w oparciu o treść zgromadzonych w sprawie dokumentów i nie był przedmiotem sporu pomiędzy stronami. Spór natomiast sprowadzał się do kwestii prawidłowości podjęcia zaskarżonej uchwały, przyznającej administratorowi nieruchomości R. R. dodatkowe wynagrodzenie, a także do zgodności treści tejże uchwały z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością i ewentualnego pokrzywdzenia powoda treścią tejże uchwały. Zdaniem Sądu bez znaczenia dla rozstrzygnięcia okazały się dowody w postaci zeznań świadków, którzy przedstawili przede wszystkim swoje własne poglądy na kwestię: czy dodatkowe wynagrodzenie administratorowi nieruchomości przysługiwało, czy też nie, oraz jaka powinna być, ich zdaniem jego wysokość, nie dostarczyli natomiast żadnych istotnych informacji, co do wykonywania przez administratora jego zadań, nie wynikało również z ich zeznań, aby tryb uchwalenia zaskarżonej uchwały był niewłaściwy w stopniu mającym wpływ na jej treść i sam fakt jej podjęcia. Podobnie bez znaczenia dla rozstrzygnięcia, w ocenie Sądu I instancji, jest kwestia domniemanego bezprawnego zajmowania przez powoda części wspólnych nieruchomości – kwestia ta była przedmiotem rokowań ugodowych pomiędzy stronami, jednakże pozostaje ona bez wpływu na ocenę istnienia podstaw do uchylenia zaskarżonej uchwały, która dotyczy całkowicie odrębnej kwestii, a mianowicie przyznania dodatkowego wynagrodzenia administratorowi nieruchomości.

W ustalonym stanie faktycznym Sąd Okręgowy stwierdził, iż powództwo zasługiwało na uwzględnienie. Wskazał, że zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeżeli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób godzi w jego interesy. Podkreślił Sąd, iż powód w niniejszej sprawie nie wykazał, ani nie podnosił, aby uchwała została podjęta w sposób niezgodny z prawem, lub aby była ona sprzeczna z prawem, ograniczając swoje zarzuty do kwestii naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomości i godzenia w interesy powoda. Nie ulega wątpliwości, iż nie jest możliwe sformułowanie w sposób abstrakcyjny reguł prawidłowego zarządu nieruchomością, a ocena czy dana uchwała stanowi naruszenie tychże reguł dokonywana musi być ad casum. Z tego względu za całkowicie chybione uznał Sąd zarzuty pozwanej, jakoby nie istniały przepisy zabraniające przyznania dodatkowego wynagrodzenia zarządcy nieruchomości i aby większość współwłaścicieli dysponowała w tym zakresie pełną swobodą. Wbrew twierdzeniom pozwanej swoboda współwłaścicieli w kształtowaniu stosunków nie tylko z administratorem nieruchomości, ale z wszystkimi osobami trzecimi, doznaje ograniczeń właśnie w zasadach prawidłowego zarządu nieruchomością oraz w poszanowaniu uzasadnionych interesów również pozostałych współwłaścicieli. Zdaniem Sądu Okręgowego zaskarżona uchwałą naruszała słuszne interesy powoda oraz zasady prawidłowego zarządu nieruchomością. Podzielił Sąd stanowisko powoda, iż administrator nieruchomości R. R. związany jest z pozwaną umową o administrowanie nieruchomością, w której zakres wchodzi między innymi obowiązek reprezentowania pozwanej we wszelkich toczących się sprawach urzędowych dotyczących przedmiotowej posesji, po uprzednim poinformowaniu Zarządu pozwanej. Brak jest jakichkolwiek podstaw do przyjęcia, jakoby reprezentowanie pozwanej przez administratora nieruchomości w sprawie uzyskania dotacji remontowej przed Urzędem Miasta C. wykraczało poza jego obowiązki wynikające z wiążącej go z pozwaną umową. Podkreślił Sąd, że umowa ta ustanawiała wynagrodzenie na rzecz administratora w kwocie 1 000,00 zł miesięcznie, na które zgodził się on i za które nie tylko uprawniony, ale i zobowiązany był do prowadzenia spraw urzędowych pozwanej. W tej sytuacji przyjął Sąd I instancji, iż przyznanie dodatkowego, nie przewidzianego treścią wiążącej pozwaną z administratorem umowy, wynagrodzenia na jego rzecz było nieuzasadnione z punktu widzenia zasad prawidłowego zarządu nieruchomością i prowadziło do powstania straty po stronie pozwanej, a przez to pośrednio i do pokrzywdzenia powoda oraz pozostałych współwłaścicieli, którzy zobowiązani są do partycypowania, stosownie do posiadanych udziałów, w pasywach pozwanej.

Uznał Sąd, iż nie wytrzymuje krytyki stanowisko pozwanej, jakoby w rzeczywistości na skutek podjęcia przedmiotowej uchwały pozwana, a pośrednio także powód doznali korzyści majątkowej. Wbrew twierdzeniu pozwanej środki uzyskane z przyznanej jej dotacji nie stanowiły nigdy środków administratora nieruchomości R. R., a tym samym nie zostały one jej przez niego przekazane, lecz otrzymała je ona od Gminy C. na remont elewacji budynku. Fakt, iż R. R. wykonywał czynności w celu uzyskania tychże środków nie świadczy o tym, iż dokonał on jakiegokolwiek przysporzenia na rzecz pozwanej – podobnie jak pobieranie przez niego czynszu od lokatorów również nie stanowi takiego przysporzenia. Stwierdził również Sąd, iż o ile zdaniem pozwanej i administratora R. R., jego czynności zmierzające do uzyskania dotacji na remont elewacji zasługiwały na dodatkowe wynagrodzenie, to umowa w tym przedmiocie powinna była zostać zawarta przed dokonaniem przez administratora jakichkolwiek czynności na rzecz pozwanej, a jego wynagrodzenie w tejże umowie precyzyjnie określone. Zaznaczył Sąd, iż przyznane administratorowi wynagrodzenie stanowiło kwotę niebagatelną – 10% uzyskanej dotacji. O doniosłości powziętej uchwały i znaczenia przyznanej kwoty wynagrodzenia dodatkowego świadczy fakt, iż wynagrodzenie to stanowiło przeszło ośmiokrotność miesięcznych poborów administratora należnych mu od pozwanej. W ocenie Sądu, tym bardziej przy tak znaczącym wydatku obciążającym współwłaścicieli, uchwała zezwalająca na zawarcie umowy z administratorem nie powinna mieć charakteru wtórnego do dokonanych przez niego czynności, a ewentualne wynagrodzenie powinno zostać za określone czynności z góry ustalone. Dodatkowo, niejako na marginesie, zauważył Sąd, iż pozwana nie poparła żadnymi dowodami swoich twierdzeń, jakoby przyznanie dodatkowego wynagrodzenia administratorowi pozostawało adekwatne do dokonanych przez niego czynności i było zwyczajowo przyjęte w tego rodzaju stosunkach. Tym samym okoliczności te, wbrew wynikającemu z art. 6 kc obowiązkowi, nie zostały przez pozwaną wykazane, choć kwestia ta, wobec powołanych powyżej argumentów miała drugorzędne znaczenie dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy.

Z przedstawionych względów Sąd Okręgowy uznał, iż zaskarżona uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej przy (...)nr (...) z dnia 26 listopada 2015 r. w sprawie dodatkowego wynagrodzenia administratora Wspólnoty R. R. za wykonanie prac związanych z uzyskaną i rozliczoną dotacją oraz przeprowadzonym remontem budynku frontalnego naruszała zasady prawidłowego zarządu nieruchomością i uzasadnione interesy ekonomiczne powoda, a tym samym podlegała uchyleniu w oparciu o treść art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. O kosztach procesu orzeczono w oparciu o art. 98 § 1 kpc.

W apelacji pozwana domagała się zmiany zaskarżonego wyroku przez oddalenie powództwa ewentualnie uchylenia zaskarżonego orzeczenia i przekazania sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania. Skarżąca zarzuciła naruszenie przepisów prawa procesowego, a to art. 233 § 1 kpc oraz art. 328 § 2 kpc przez dokonanie oceny zgromadzonego materiału dowodowego z przekroczeniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażające się w uznaniu za nieudowodnionej okoliczności, iż przyznanie dodatkowego wynagrodzenia administratorowi pozostawało adekwatne do zakresu wykonanych przez niego czynności, a nadto pozostawało w zakresie i przedmiocie łączącej administratora i pozwaną umowy o administrowanie przez przemilczenie w uzasadnieniu wyroku dowodów potwierdzających prawdziwość tych twierdzeń. Poza tym pozwana zarzuciła sprzeczność istotnych ustaleń faktycznych z treścią zgromadzonego materiału dowodowego przez przyjęcie, iż czynności związane z pozyskaniem dotacji na remont kamienicy pozostają w związku z przedmiotem umowy o administrowanie nieruchomością.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja nie jest uzasadniona, gdyż zaskarżony wyrok jest prawidłowy. Jakkolwiek skarżąca formułuje zarzuty dotyczące naruszenia prawa procesowego oraz sprzeczności ustaleń z treścią zgromadzonego materiału dowodowego to w istocie większość z tych zarzutów odnosi się do wniosków prawnych wysnutych przez Sąd Okręgowy. A zatem, jako odnoszące się do sfery prawnej, są to zarzuty naruszenia prawa materialnego. Skarżąca nie zgadza się bowiem z przyjęciem przez Sąd I instancji, że zaskarżona uchwała była sprzeczna z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną oraz naruszała interes ekonomiczny powoda. Tym samym, zdaniem apelującej, Sąd Okręgowy błędnie uznał, iż zostały spełnione przesłanki z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ( t. j. Dz. U. z 2015 r., poz. 1892 z póź. zm.) i zaskarżonym wyrokiem uchwałę pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej z dnia 26 listopada 2015 r. w przedmiocie przyznania dodatkowego wynagrodzenia administratorowi – wadliwie uchylił. Ze stanowiskiem pozwanej nie można się jednak zgodzić.

W pierwszej kolejności wskazać trzeba, że istotne dla rozstrzygnięcia sprawy okoliczności faktyczne dotyczące treści umowy z dnia 7 sierpnia 2008 r. pomiędzy pozwaną a administratorem R. R., treści zaskarżonej uchwały z dnia 26 listopada 2015 r. oraz wysokości uzyskanej przez pozwaną Wspólnotę dotacji Sąd Okręgowy ustalił poprawnie, w oparciu o przedstawione dokumenty. W tym zakresie nie doszło do naruszenia art. 233 § 1 kpc. Natomiast bez znaczenia dla rozstrzygnięcia są pewne nieścisłości w ustaleniach odnoszące się do tego, iż zarząd pozwanej nie odmówił w ogóle zwołania zebrania (jak wynikałoby to z ustaleń Sądu), lecz odmówił dokonania tego w terminie wskazanym w piśmie powoda z dnia 17 grudnia 2015 r. czyli w terminie do 28 grudnia 2015 r. Nie ma także pierwszorzędnego znaczenia to, że strony faktycznie nie prowadziły pertraktacji ugodowych oraz to, iż z ustaleń Sądu zdaje się wynikać, że remont został w całości sfinansowany z uzyskanej dotacji.

Wbrew nadto twierdzeniom apelacji rację należy przyznać Sądowi I instancji, że zeznania świadków – właścicieli lokali wchodzących w skład pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej – nie miały ważkiego znaczenia dla ustalenia istotnych dla rozstrzygnięcia okoliczności. W szczególności, trafnie Sąd Okręgowy wskazał, iż na podstawie tych zeznań nie da się precyzyjnie ustalić, jakie konkretnie czynności wykonał administrator w związku z przygotowaniem wniosku o dotację i jaki był związany z tym nakład jego pracy.

Nie są również zasadne zarzuty apelacji co do ustalenia – rzekomo błędnego – przez Sąd Okręgowy daty zawiadomienia powoda o podjęciu zaskarżonej uchwały. Data owego zawiadomienia ma znaczenie z punktu widzenia oceny terminowości wniesienia powództwa o uchylenie uchwały przez właściciela lokalu w trybie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. W sytuacji, gdy uchwała została podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów, sześciotygodniowy termin do wytoczenia powództwa, biegnie od zawiadomienia właściciela „o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów”. Nie chodzi więc o datę powzięcia przez właściciela lokalu wiedzy o treści uchwały, gdyż to zazwyczaj będzie data wcześniejsza związana z oddawaniem głosu w sprawie uchwały, lecz o datę zawiadomienia właściciela o tym, że uchwała określonej treści została podjęta. Zawiadomienie o podjęciu spornej uchwały kierowane do powoda datowane jest właśnie na 22 grudnia 2015 r. (k. 12) czyli datę ustaloną przez Sąd I instancji. Poza tym w sytuacji, gdy nie było kwestionowane, że powód nie przekroczył terminu do zaskarżenia uchwały objętej pozwem, polemika z ustaleniami Sądu Okręgowego jest nie tylko chybiona, ale i wydaje się być bezcelowa.

Opisane względy prowadzą do przedstawionego na wstępie tej części rozważań wniosku, że zasadnicze dla rozstrzygnięcia sprawy okoliczności faktyczne Sąd Okręgowy ustalił niewadliwie, natomiast wyeksponowane w apelacji nieścisłości nie podważają trafności zaskarżonego orzeczenia, gdyż odnoszą się do kwestii o marginalnym bądź żadnym znaczeniu dla wyniku niniejszej sprawy. Generalnie skarżąca stara się wykazać, że ocena Sądu Okręgowego jest błędna i nieobiektywna. Przy czym do wniosku takiego pozwana dochodzi dlatego (co mocno jest akcentowane w apelacji), że podzielone zostało stanowisko powoda, a nie jej. Podzielenie twierdzeń powoda jest jednak wynikiem, wbrew przekonaniu apelującej, nie tendencyjnego zapatrywania Sądu Okręgowego, lecz efektem właściwych ustaleń faktycznych i prawidłowej oceny prawnej(o czym będzie mowa w dalszej części rozważań), która potwierdziła rację powoda. Niczym nieuzasadnione jest także przekonanie skarżącej, że wynik tej sprawy przesądza o tym ,że „każdy sprzeciw powoda może zostać uznany za nieprawidłowy zarząd”. Powoływana w apelacji kwestia „bezprawnego zajęcia przez powoda części wspólnej” w istocie nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia tej sprawy, która nie pozostaje z nią w żadnym związku. Skarżącej służą odpowiednie środki prawne, z których winna skorzystać, o ile faktycznie powoływana przez nią sytuacja ma miejsce. Właściwą drogą nie jest natomiast ten proces, i powoływanie tego argumentu jako obrony przed żądaniem pozwu.

Jak już zaznaczono, podzielić należy ocenę prawną Sądu Okręgowego i jako właściwy zaakceptować wniosek wraz z jego uzasadnieniem, że zaskarżona uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz narusza ekonomiczny interes powoda. Jako trafne, Sąd Apelacyjny rozważania Sądu Okręgowego podziela, co powoduje, że nie ma potrzeby powtarzania ich w tym miejscu. Podkreślić jedynie należy, że zasadniczym mankamentem zaskarżonej uchwały jest fakt, iż została ona podjęta już po uzyskaniu przez pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową dotacji. Twierdzenie skarżącej, że administrator podejmował czynności związane ze złożeniem wniosku o dotację w oparciu o „ustną zgodę” zarządu pozwanej i „korzystne dla Wspólnoty ustalenia”, że otrzyma on wynagrodzenie za te czynności tylko wtedy, gdy dotacja zostanie przyznana, pomija tę okoliczność, że zarząd – bez zgody uchwały właścicieli lokali – nie mógł skutecznie w imieniu Wspólnoty wyrazić na to zgody. Takie przedstawienie sprawy dowodzi zresztą, że zarząd lekceważy zdanie właścicieli Wspólnoty, skoro podejmuje działania(do których nie jest umocowany) bez stosownej uchwały, a następnie jedynie oczekuje ich akceptacji. Faktem jest, że pozwana dotację otrzymała. Nie sposób jednak twierdzić, iż dotacja została przyznana tylko z tej przyczyny, że wniosek przygotował bądź złożył w imieniu Wspólnoty administrator – R. R.. Jak już zaznaczono wcześniej, nie wiadomo, jakie konkretnie czynności zostały wykonane przez administratora. Tym samym, nie sposób również ocenić, czy wynagrodzenie przewidziane zaskarżoną uchwałą jest adekwatne do nakładu pracy zarządcy i stawek rynkowych za usługi tego rodzaju. Nadto, o ile uzasadnieniem przyznania dodatkowego wynagrodzenia administratorowi miały być czynności związane z uzyskaniem dotacji to nie można zasadnie następnie twierdzić (co czyniła pozwana w procesie), że niezależnie od wskazanej w uzasadnieniu uchwały przyczyny przyznania dodatkowego wynagrodzenia, i tak gratyfikacja finansowa zarządcy się należy za wiele lat pracy za niewygórowane miesięczne wynagrodzenie.

Sąd Apelacyjny nie znajduje również błędu, w świetle treści umowy zawartej przez pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową i administratora R. R. w dniu 7 sierpnia 2008 r., w stanowisku Sądu I instancji, iż w zakres obowiązków administratora objęty tą umową wchodziły czynności związane z przygotowaniem wniosku i reprezentowaniem pozwanej w postępowaniu administracyjnym o przyznanie Wspólnocie dotacji do remontu elewacji budynku. Postanowienie § 3 tej umowy przewiduje, iż administrator ma prawo reprezentowania Wspólnoty we wszelkich toczących się sprawach urzędowych dotyczących posesji po uprzednim poinformowaniu zarządu Wspólnoty. Sprawą urzędową jest zaś postępowanie administracyjne związane z wnioskiem o uzyskanie dotacji.

Z kolei podnoszona przez skarżącą okoliczność, że zaskarżona uchwała została podjęta przy „70% poparciu” o tyle natomiast nie ma znaczenia, że z roszczeniem z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali może wystąpić każdy właściciel lokalu (niezależnie od wielkości posiadanych udziałów) i może to uczynić w odniesieniu do każdej uchwały, która została podjęta większością głosów właścicieli lokali (liczoną w sposób przewidziany w ustawie lub umowie - art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali). Dla oceny zasadności żądania o uchylenie uchwały znaczenie mają tylko przesłanki przewidziane tym przepisem, natomiast to z jaką większością uchwała została podjęta nie jest wyznacznikiem jej poprawności (pomijając sytuacje, gdy kwestionowane jest podjęcie uchwały z uwagi na braki formalne odnoszące się do wymaganej większości).

Z omówionych przyczyn apelacja jako nieuzasadniona podlegała oddaleniu na mocy art. 385 kpc. O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na mocy art. 98 kpc w zw. z art. 99 kpc i art. 108 § 1 kpc.