Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 10 stycznia 2014 roku

Sąd Okręgowy w Szczecinie II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 stycznia 2014 roku w S.

sprawy z powództwa P. P.

przeciwko M. W. (1)

o zapłatę

na skutek apelacji wniesionej przez pozwanego

od wyroku Sądu Rejonowego Szczecin - Centrum w Szczecinie

z dnia 2 stycznia 2013 r., sygn. akt I C 1416/11

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od pozwanego M. W. (1) na rzecz powoda P. P. kwotę 1.200 (jeden tysiąc dwieście) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt II Ca 414/13

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 02 stycznia 2013r. Sąd Rejonowy Szczecin – Centrum w Szczecinie, sygn. akt I C 1416/11, zasądził od pozwanego M. W. (1) na rzecz powoda P. P. kwotę 39.600 zł z odsetkami ustawowymi od dnia 25 lipca 2011r. do dnia zapłaty oraz kwotę 4.397 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sąd Rejonowy oparł swoje rozstrzygnięcie na następujących ustaleniach faktycznych i rozważaniach prawnych:

W dniu 15 grudnia 2010r. powód P. P., prowadzący działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami pod firmą (...), reprezentowany przez pracownika (pełnomocnika) M. G. (1), zawarł z pozwanym M. W. (1) umowę pośrednictwa sprzedaży następujących nieruchomości położonych w D.:

- działki nr (...) (ul. (...)) o powierzchni 737m ², zabudowanej,

- działki nr (...) (ul. (...)) o powierzchni 998 m ^{( 2)}, zabudowanej,

- działki nr (...) o powierzchni 1282 m ², niezabudowanej.

Do zawarcia umowy doszło na terenie nieruchomości oferowanej przez pozwanego do sprzedaży. Pozwany już wcześniej próbował sprzedać wskazane nieruchomości i korzystał w tym zakresie z usług biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, jednakże nie było ofert kupna. Pozwanemu zależało na szybkiej sprzedaży nieruchomości i w tym celu gotowy był też obniżyć cenę ofertową.

Łączna cena sprzedaży działek ustalona została na kwotę 990.000 zł. Pozwany zaznaczył, że wymaga 10% zadatku. Strony ustaliły, że w braku chętnych do nabycia działek, będą przeznaczone na wynajem. Czynsz najmu miał wynosić 20 zł za m ², tj. łącznie 7.200 zł miesięcznie brutto.

Przy zawieraniu umowy pozwany dysponował plikiem dokumentów obrazujących przedmiot sprzedaży, z których jednoznacznie wynikał zamiar sprzedaży wszystkich trzech nieruchomości. Przed podpisaniem umowy pozwany pokazał pracownikom powoda – M. G. (1) i J. H. wszystkie trzy nieruchomości, w tym dwie zabudowane.

W umowie w sposób uproszczony opisano przedmiot sprzedaży, wpisując oznaczenie budynków znajdujących się na dwóch działkach ((...)) oraz numer działki niezbudowanej ((...)).

W dniu 07 stycznia 2011r. strony podpisały aneks do umowy, w którym zawarły klauzulę wyłączności w zbyciu oferty. W punkcie 3 aneksu zawarto zapis, że wynagrodzenie pośrednika za wykonanie czynności pośrednictwa wyniesie 4% ceny ofertowej, w tym podatek VAT. Wynagrodzenie miało zostać zapłacone pośrednikowi w całości również w przypadku, gdy pośrednik podejmie czynności zmierzające do zawarcia umowy sprzedaży, a pozwany umowy takiej nie zawrze. Pominięcie powoda przy zawieraniu umowy zbycia oferty w okresie obowiązywania umowy lub po upływie tego okresu powoduje obowiązek zapłaty przez pozwanego na rzecz powoda oprócz wynagrodzenia, także kary umownej w wysokości równej wynagrodzeniu ustalonemu w § 4. Zapłata wymagalna jest z datą zawarcia umowy zbycia ofert. Umowa i aneks podpisane zostały przez umocowaną przez powoda M. G. (1).

W wykonaniu zawartej umowy pośrednictwa, powód podjął szereg czynności, w tym znalazł kontrahentów wyrażających wolę nabycia nieruchomości. Powód umieścił baner reklamowy na nieruchomości pozwanego, umieścił ofertę w Internecie, w tym na stronach serwisów specjalizujących się w ogłaszaniu ofert sprzedaży nieruchomości oraz w wydawanej przez powoda gazetce reklamowej, a także przekazana do innych biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami funkcjonujących na rynku (...). Prowadzeniem oferty zajęła się M. G. (1).

Pozwany zapoznał się z ofertą zamieszczoną w Internecie i w związku ze stwierdzonymi uwagami co do opisu nieruchomości w zakresie jej przeznaczenia, skontaktował się telefonicznie z M. G. (1), która uwzględniła wskazówki pozwanego.

W lutym 2011r. z biurem powoda skontaktował się M. W. (2) – pracownik biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami o nazwie (...), który wyszukał potencjalnych nabywców sprzedawanej nieruchomości, która następnie była prezentowana. Obecni na prezentacji oferty byli: pozwany, M. G. (1), M. W. (2), potencjalni kupcy R. B. i T. S.. Pozwany pokazywał przedmiot sprzedaży wskazując na wszystkie trzy nieruchomości. Potwierdził jednocześnie cenę ofertową na poziomie 990.000 zł. Po prezentacji R. B. i T. S. powrócili na nieruchomość pozwanego i pod nieobecność pośredników zaproponowali cenę 950.000 zł, na co pozwany się nie zgodził. Skontaktował się jednak z biurem powoda, przedstawiając tą propozycję i oświadczając, że jest gotowy opuścić cenę o 20.000 zł, jeżeli powód zmniejszy swoją prowizję o 20.000 zł.

W krótkim odstępie czasu odbyła się kolejna prezentacja nieruchomości, na którą R. B. i T. S. przybyli ze specjalistą, którego zadaniem było oszacowanie kosztów dostosowania nieruchomości do potrzeb kupujących. Po prezentacji M. G. (1) skontaktowała się z M. W. (2) z biura (...) podając, że pozwany gotowy jest sprzedać nieruchomość za kwotę 990.000 zł.

Doszło do spotkania pozwanego z R. B. i T. S. w siedzibie ich firmy. Oferenci zgodzili się nabyć nieruchomość za cenę ofertową 990.000 zł. Pozwany nie wyraził zgody na sprzedaż za taką cenę i wyraził gotowość na sprzedaż za kwotę 1.200.000 zł, lecz zmiany stanowiska nie wyjaśnił. Oferenci zawiadomili o postawie pozwanego M. W. (2).

W dniu 25 lutego 2011r. pracownik powoda A. P. dokonała prezentacji nieruchomości pozwanego kolejnemu klientowi biura G. S.. Pozwany pokazywał kolejnemu oferentowi wszystkie 3 nieruchomości podając, że cena 990.000 zł jest nieaktualna, zaś aktualna oscyluje pomiędzy 1.200.000 zł a 1.500.000 zł.

Pozwany poinformował drogą elektroniczną M. G. (2), że w budynku jest awaria centralnego ogrzewania, w związku z czym ewentualnych nabywców należy informować, że nieruchomość będzie gotowa do wydania za około 6 miesięcy.

Cena ofertowa wynikająca z ogłoszenia internetowego w dalszym ciągu wynosiła 990.000 zł, dlatego R. B. i T. S. zdecydowali się na złożenie oświadczenia o przyjęciu oferty. W dniu 28 lutego 2011r. sporządzili w formie pisemnej ofertę nabycia, którą przekazali do biura powoda w dniu 01 marca 2011r. Zaoferowali, że zaliczka w kwocie 100.000 zł zostanie wpłacona w terminie do dnia 11 marca 2011r., w tym też dniu zostanie podpisana umowa przedwstępna, a do dnia 30 kwietnia 2011r. zostanie zawarta umowa ostateczna i wtedy zostanie zapłacona reszta ceny. Oferta przekazana została pozwanemu, który telefonicznie poprosił oferentów o pilny kontakt, a następnie przyjechał do firmy oferentów wskazując, że po złożeniu przez nich pisemnej oferty będzie musiał zapłacić prowizję powodowi. Oferenci zaproponowali kwotę 1.000.000 zł i dodatkowo zgodzili się na pokrycie prowizji należnej powodowi. Pozwany oświadczył, że nie sprzeda nieruchomości za mniej niż 1.200.000 zł oraz, że musi skontaktować się z prawnikiem.

Po kilku dniach T. S. poinformował pozwanego o zgodzie na cenę 1.200.000 zł. Pozwany oświadczył, że obecna cena wynosi 1.500.000 zł.

Po konsultacji z prawnikiem pozwany postanowił wynająć budynki. W dniu 28 lutego 2011r. pozwany zawarł z J. O. (1) umowę najmu budynków położonych w D. przy ul. (...) na czas nieokreślony. Miesięczny czynsz strony ustaliły na kwotę 5.500 zł. Najem trwał trzy miesiące i za ten okres opłacony został czynsz najmu. O zawarciu tej umowy pozwany poinformował powoda pismem z dnia 03 marca 2011r. oraz, że oferta wynajmu budynków jest już nieaktualna. Aktualne pozostaje wyszukanie nabywcy na działkę gruntu nr (...) za cenę 990.000 zł. Pozwany zakwestionował złożoną ofertę kupna wskazując, że nie wynika z niej czego dokładnie dotyczy.

Pismem z dnia 06 kwietnia 2011r. powód wezwał pozwanego do zapłaty kwoty 39.600 zł za pośrednictwo w obrocie nieruchomościami.

W maju 2011r. G. S. przejeżdżając obok nieruchomości pozwanego zapytał obecnego tam pozwanego, czy nieruchomości są nadal na sprzeda. Pozwany potwierdził chęć sprzedaży za cenę około 1.500.000 zł. Kolejne spotkanie, w tym ze wspólnikiem G. S., miało miejsce w czerwcu 2011r.

W dniu 19 października 2011r. D. W., W. W., M. W. (3), M. W. (1) sprzedali G. S. i P. K. działki nr (...) (ul. (...)) zabudowaną, nr (...) (ul. (...)) zabudowaną, nr (...) niezabudowaną.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy uznał, iż powództwo zasługiwało na uwzględnienie w całości.

Sąd Rejonowy wskazał, że podstawę prawną powództwa stanowią zapisy umowy pośrednictwa nr (...) z dnia 15 grudnia 2010r., zmienione aneksem z dnia 07 stycznia 2011r., przepisy regulujące umowę pośrednictwa nieruchomości oraz przepisy regulujące niewykonanie zobowiązania, a więc przepisy od 179 do 183 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.). Następnie Sąd uznał, że na mocy § 5 ust. 3 i 4 umowy pośrednikowi należy się wynagrodzenie w pełnej wysokości, jeżeli nie dojdzie do zawarcia umowy zbycia z winy zleceniodawcy, a z § 5 ust. 4 umowy wynagrodzenie w pełnej wysokości należy się pośrednikowi również w przypadku, gdy pośrednik wyszuka kontrahenta deklarującego wolę nabycia oferty na warunkach umowy, a zamawiający wypowie umowę pośrednictwa, zmieni jej warunki lub w jakikolwiek sposób uniemożliwi albo odmówi zawarcia umowy zbycia z tym kontrahentem. Ponadto w myśl § 5 ust. 3 umowy pominięcie pośrednika przy zawieraniu umowy zbycia oferty w okresie obowiązywania umowy lub po upływie tego okresu powoduje obowiązek zapłaty przez zamawiającego na rzecz pośrednika oprócz wynagrodzenia, także kary umownej w wysokości równej wynagrodzeniu. Zapłata wymagalna jest z datą zawarcia umowy zbycia oferty. Zgodnie natomiast z punktem 3 aneksu z dnia 07 stycznia 2011r. wynagrodzenie pośrednika od dnia podpisania aneksu wynosiło 4% (w tym podatek VAT) ceny ofertowej lub jednomiesięcznego czynszu najmu.

Zdaniem Sądu, zawarcie umowy pośrednictwa z dnia 15 grudnia 2010r. było prawnie dopuszczalne. Przy tak zawartej umowie, pozwany oczekiwał podjęcia przez powoda konkretnych działań, które miały doprowadzić do znalezienia nabywcy nieruchomości. W zamian za to na pozwanym ciążył obowiązek uiszczenia należności za usługę wykonaną na jego rzecz przez powoda. Obowiązek ten co do zasady miał zaktualizować się po zawarciu przez pozwanego umowy zbycia nieruchomości. Wyjątkowo powód mógł również żądać wynagrodzenia, gdyby nie doszło do zbycia z winy pozwanego, względnie w sytuacji zawarcia umowy z osobą skojarzoną przez powoda z pominięciem pośrednika. Powód powinien był wykazać, że zawarł umowę z pozwanym o określonej treści, wyszukał osobę zainteresowaną kupieniem nieruchomości na warunkach wskazanych w ofercie oraz fakt, że nie doszło do zawarcia umowy zbycia z przyczyn leżących po stronie pozwanej, która ponosiła winę za ich wystąpienie.

Sąd podkreślił, że spór między stronami ogniskował się wokół trzech kwestii. Jako pierwszorzędną wskazał zawarty stosunek zobowiązaniowy, a w szczególności zakres przedmiotowy oferty. W tym względzie Sąd podzielił częściowo wątpliwości pozwanego co do precyzyjności postanowień umowy pośrednictwa z dnia 15 grudnia 2010r., lecz z całą stanowczością podkreślił, że ta nieprecyzyjność może budzić wątpliwości jedynie dla osób postronnych, niezwiązanych ze sprawą i dysponujących jedynie dokumentem umowy. Postanowienia umowy były jasne dla stron, a w szczególności zakres przedmiotowy oferty, cena ofertowa i wynagrodzenie pośrednika. Z materiału dowodowego wynika, jakie nieruchomości były objęte umową, jaki był zgodny zamiar stron umowy i jej cel. Pozwany prezentując przedmiot sprzedaży wskazywał na wszystkie trzy nieruchomości, w tym dwie zabudowane, i to tych trzech nieruchomości dotyczyła wskazana w umowie cena ofertowa. Pozwanemu zależało przede wszystkim na sprzedaży nieruchomości, ewentualnie w przypadku braku nabywców, pozwany gotowy był wynająć budynki. W umowie wskazano niezabudowaną działkę nr (...) i numery administracyjne dwóch budynków znajdujących się na dwóch działkach zabudowanych. Również przedstawiając swoją ofertę pozwany wskazywał i opisywał wszystkie trzy nieruchomości. Żaden ze świadków nie miał wątpliwości, że zamiarem pozwanego była sprzedaż wszystkich trzech nieruchomości. Taki opis oferty wynikał również z ogłoszeń zamieszczonych przez powoda na stronie internetowej. Pozwany nie wskazywał na błędy czy nieścisłości w zakresie przedmiotu oferty umieszczonej w internecie. Sąd odmówił wiarygodności zeznaniom pozwanego w zakresie, w jakim wskazywał on, iż jego zamiarem nie była sprzedaż wszystkich trzech nieruchomości za cenę 990.000 zł. Zdaniem Sądu, o braku rzetelności pozwanego w tym zakresie przekonuje nie tylko sprzeczność jego zeznań z zeznaniami świadków, ale także analiza sporządzanych przez niego pism, w tym również pism procesowych składanych w toku procesu. I tak, w piśmie procesowym z dnia 03 marca 2011r. pozwany wskazał, że jego zamiarem miał być wynajem budynków i sprzedaż działki niezabudowanej nr (...) za cenę 990.000 zł. Potem pozwany przedstawił stanowisko procesowe, że cena 990.000 zł dotyczyła jedynie dwóch działek zabudowanych budynkami i ewentualnie sprzedaży trzecie działki niezabudowanej – za dodatkową opłatą. Wreszcie wskazał, że zamiarem pozwanego była sprzedaż bądź najem budynków mieszczących się przy ul. (...) oraz ewentualnie sprzedaż bądź najem działki nr (...). Intencją pozwanego było uniknięcie płacenia prowizji i chęć uzyskania coraz to wyższej ceny ze sprzedaży nieruchomości. Okoliczność tą pozwany podnosił po złożeniu oferty zakupu na piśmie. Przez pryzmat tych ustaleń należało oceniać zawartą przez pozwanego umowę najmu. Sąd poddał pod wątpliwość postępowanie pozwanego, który po przyjęciu jego oferty podczas spotkania, najpierw w dniu 27 lutego informuje o awarii instalacji c.o. wskazując, że budynki nie nadają się do wydania przez okres około 6 miesięcy, a w dniu następnym wynajmuje budynki J. O. (1) z przeznaczeniem na pracownię krawiecką. Sąd nie zakwestionował, że faktycznie doszło do zawarcia umowy najmu, lecz zawarcie tej umowy ukierunkowane było wyłącznie na uniknięcie konieczności zapłaty prowizji. J. O. (1) podczas zeznań nie wskazywał przy tym na awarię instalacji c.o., tylko awarię kanalizacji. Powołując się na zasady doświadczenia życiowego, Sąd wskazał, że trudno przyjąć, aby świadek zdecydował się na najem nieogrzewanych budynków w środku zimy. Sąd podkreślił, że trudno racjonalnie wytłumaczyć postawę pozwanego, który zdecydował się wynająć budynki za kwotę niższą o 1/3 od czynszu wskazanego w umowie pośrednictwa w sytuacji, kiedy zależało mu na sprzedaży nieruchomości i zgłosiły się osoby gotowe zapłacić cenę z oferty. Takie postępowanie pozwanego Sąd ocenił jako jednoznacznie zmierzające do uniknięcia zapłacenia prowizji w wyniku zawarcia umowy sprzedaży na pierwotnie wskazanych warunkach.

Sąd nie przyznał racji pozwanemu, że pisemna oferta R. B. i T. S. nie odpowiadała warunkom oferty, skoro w umowie pośrednictwa nie wskazano, czy zapłata ceny nastąpi kredytem czy gotówką. Brak wypełnienia tej części wzorca umowy świadczy jedynie o tym, iż nie był to istotny element umowy. Oferta z dnia 28 lutego 2011r. odpowiada rodzajowi i wartości transakcji. Zaliczka zaproponowana na poziomie 100.000 zł płatna w ciągu 11 dni od dnia złożenia oferty, a reszta ceny w ciągu miesiąca, odpowiadają zwyczajom przyjętym w obrocie.

Sąd doszedł do przekonania, że powód jako pośrednik podjął czynności zmierzające do wyszukania dla pozwanego potencjalnych nabywców, a wyszukane osoby zdecydowały się przyjąć tę ofertę. Postawa pozwanego zniweczyła te starania i doprowadziła do sytuacji, w której z winy pozwanego do zawarcia umowy sprzedaży nie doszło. Zdaniem Sądu, zaktualizował się zapis § 5 ust. 4 umowy pośrednictwa.

Dodatkowo Sąd wskazał, że po rozwiązaniu umowy pośrednictwa z powodem, w dniu 19 października 2011r. pozwany zbył nieruchomość na rzecz osoby, która powzięła informację o ofercie pozwanego na skutek działań powoda. Według Sądu, bez znaczenia pozostaje fakt, że po stronie kupujących, jak i sprzedających występowała konfiguracja wieloosobowa. Pozwany również dzięki pracy powoda pozyskał informację o potencjalnie zainteresowanym nabywcy. Okoliczność ta stanowi kolejną podstawę do zapłaty powodowi umówionego wynagrodzenia, skonkretyzowaną w § 5 ust. 3 umowy pośrednictwa.

Powołane przez Sąd zapisy umowy nie stanowią niedozwolonych klauzul umownych. Wskazany przez pozwanego wpis do rejestru niedozwolonych klauzul, dotyczący § 5 ust. 3 umowy, dotyczył tego, że oprócz wynagrodzenia zastrzegał dodatkowo karę umowną w wysokości wynagrodzenia umownego, nie zaś dlatego, że zastrzegał dla pośrednika wynagrodzenie. Zapis ten o karze umownej nie stanowił podstawy rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Sąd podkreślił, że to raczej postawa pozwanego narusza powszechnie przyjęte w obrocie zwyczaje i dobre obyczaje, i narusza podstawową zasadę prawa cywilnego, w myśl której umów należy dotrzymywać.

Sąd uznał żądanie pozwu za usprawiedliwione tak co do zasady, jak i co do wysokości (990.000 zł x 4% = 39.600 zł), o czym orzekł w punkcie I wyroku.

O odsetkach ustawowych Sąd orzekł na podstawie art. 481 § 1 i 2 kc, mając na uwadze zapis § 5 ust. 3 umowy traktującego o dacie wymagalności wynagrodzenia, a także treść wezwania do zapłaty z dnia 06 kwietnia 2011r.

O kosztach procesu, to jest opłacie od pozwu, kosztach zastępstwa procesowego, opłacie skarbowej od pełnomocnictwa, Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 kpc.

Apelację od powyższego rozstrzygnięcia wywiódł pozwany zaskarżając je w całości oraz wnosząc o zmianę zaskarżonego wyroku i orzeczenie co do istoty sprawy poprzez oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu przez sądami obydwu instancji. Ewentualnie wniósł o uchylenie skarżonego orzeczenia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Zaskarżonemu wyrokowi zarzucił:

1.  naruszenie art. 385 § 2 zd. 1 kc polegające na przedstawieniu błędnego poglądu prawnego, jakoby precyzyjność wzorca umowy dokonana mogła zostać w oparciu o okoliczności towarzyszące zawarciu konkretnej umowy podczas, gdy przy wykładni wzorców umownych ze względu na ich funkcję standaryzacyjną stosować należy metodę obiektywną, a za miarodajny uznawać należy sens dostępny dla typowego adresata wzorca,

2.  naruszenie art. 385 § 2 zd. 2 kc poprzez jego niezastosowanie i tłumaczenie sformułowań umowy pośrednictwa na niekorzyść konsumenta w sytuacji, w której niejednoznaczność wzorca umowy umożliwia dokonanie interpretacji dla niego korzystniejszej,

3.  sprzeczność istotnych ustaleń faktycznych z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego wyrażającą się w:

a)  przyjęciu, że powód zawarł z pozwanym umowę pośrednictwa sprzedaży w sytuacji, w której przedmiotem stosunku pośrednictwa, co wynika z treści umowy było wynajęcie lub sprzedaż nieruchomości;

b)  ustaleniu, że zawarta umowa pośrednictwa wraz z ceną 990.000 zł dotyczyła trzech nieruchomości opisanych poprzez wskazanie ich położenia, powierzchni, zabudowy i (ewentualnie) adresu podczas, gdy treść umowy jest niewystarczająca dla poczynienia tego rodzaju ustaleń, a nadto, że precyzyjne określenie nieruchomości oraz zamiar ich sprzedaży miał wynikać z rzekomego załącznika do umowy w sytuacji, gdy umowa takiego załącznika nie zawierała, a w toku postępowania – mimo powołania się na niego w treści pozwu – nie został przedłożony;

c)  uznaniu, że przy zawarciu umowy pozwany dysponował plikiem dokumentów obrazujących przedmiot sprzedaży, z których jednoznacznie wynikał zamiar sprzedaży wszystkich trzech nieruchomości, mimo braku wiarygodnych dowodów na istnienie tego rodzaju dokumentacji;

d)  twierdzeniu, jakoby podczas spotkań z potencjalnymi kontrahentami pozwany potwierdzał cenę ofertową na poziomie 990.000 zł w sytuacji, w której powód informował kontrahentów o błędzie w opisie oferty oraz rzeczywistej cenie sprzedaży nieruchomości na poziomie 1.500.000 zł;

e)  ustaleniu, jakoby decyzja pozwanego o najmie należących do niego budynków zapaść miała po konsultacji z prawnikiem w sytuacji, w której zamiar wynajęcia budynków przy ul. (...) powód wyraził już chwili zawarcia umowy pośrednictwa, a umowa z J. O. została zawarta w dniu 28 lutego 2011r., tj. przed wizytą u prawnika, która miała miejsce po tym fakcie;

f)  przyjęciu, jakoby treść zeznań pozwanego i składanych przez niego pism świadczyła o braku jego rzetelności w sytuacji, w której ewentualna trudność w każdorazowym, precyzyjnym ujęciu przedmiotu zawartej umowy wynika wyłącznie z nieprecyzyjnych sformułowań wzorca oraz nieprzejrzystej jego konstrukcji;

g)  twierdzeniu, jakoby zawarcie przez pozwanego umowy najmu zmierzało do uniknięcia umowy sprzedaży w sytuacji, w której pierwotne ustalenia umowy pośrednictwa obejmowały zarówno sprzedaż, jak i wynajem nieruchomości, a pozwany uprawniony był do samodzielnego poszukiwania zarówno nabywców, jak i najemców nieruchomości;

4.  naruszenie art. 233 § 1 kpc i art. 328 § 2 kpc poprzez przeprowadzenie jednostronnej i arbitralnej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego, które doprowadziło do wskazanych powyżej sprzeczności, a także brak jakiejkolwiek analizy zachowania powoda w sytuacji powzięcia przez niego od pozwanego informacji o zbyt niskiej cenie sprzedaży trzech spornych nieruchomości – bez należytego uzasadnienia takiego stanu rzeczy.

W uzasadnieniu apelujący wskazał, że sporządzony przez powoda wzorzec umowny był nieprecyzyjny, obiektywnie niezrozumiały i kształtował interesy pozwanego w sposób rażąco sprzeczny z dobrymi obyczajami. To właśnie wadliwa konstrukcja wzorca i niejednoznaczne jego uzupełnienie stały się przyczyną odmiennych przekonań stron co do przedmiotu umowy, a także co do wzajemnych intencji. Zgodnie z art. 181 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, powód powinien zawierać i wykonywać umowy ze szczególną starannością, właściwą dla zawodowego wykonywania tych czynności. Nawiązany przez strony postępowania stosunek pośrednictwa ma charakter umowy konsumenckiej, ukształtowanej w oparciu o sporządzony przez powoda wzorzec umowny. Rozstrzygnięcie tej spawy nie może pozostawać w oderwaniu od ciążących na przedsiębiorcy obowiązku dochowania szczególnej staranności przy formułowaniu wzorców umownych, a co za tym idzie – konieczności ponoszenia konsekwencji wszelkich uchybień w tym zakresie. Apelujący podniósł, że w sprzeczności z rzekomą jasnością postanowień umowy dla jej sygnatariuszy stoi sam fakt skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego.

Według apelującego, niedopełnienie wymogu przejrzystości wzorca jest prawnie sankcjonowane przez art. 385 § 2 zd. 2 kc. Za niejednoznaczne postanowienia wzorca umowy pośrednictwa uznał zapisy dotyczące sposobu ustalenia wysokości należnego pośrednikowi wynagrodzenia. Zgodnie z ust. 9 aneksu, zawarcie umowy z klauzulą wyłączności nie wykluczało samodzielnego szukania nabywcy oferty przez zamawiającego. W przypadku wynajęcia/sprzedaży nieruchomości we własnym zakresie, pozwany miał zapłacić powodowi wynagrodzenie w wysokości 4% ceny ofertowej/jednomiesięcznego czynszu najmu (ust. 5 aneksu). Sporządzony przez powoda wzorzec umowy sporządzony został dla nawiązania stosunku pośrednictwa w najmie (przy czym tego rodzaju czynność wskazano jako pierwszą z możliwych do wyboru), stosunku pośrednictwa w sprzedaży lub stosunku pośrednictwa w dokonaniu jednej z przedmiotowych czynności alternatywnie. Ofertą mógł być najem nieruchomości lub sprzedaż nieruchomości. Pośrednikowi należne było wynagrodzenie w wysokości 4% jednomiesięcznego czynszu najmu, tj. 288 zł w przypadku stworzenia warunków do zawarcia umowy najmu lub 4% ceny sprzedaży w przypadku stworzenia warunków do zawarcia umowy sprzedaży, tj. 39.600 zł. Działania pozwanego okazały się skuteczne i w dniu 28 lutego 2011r., zanim powziął informację o złożonej w biurze ofercie zakupu nieruchomości, we własnym zakresie zawarł umowę najmu budynków. Z chwilą zawarcia umowy najmu zaktualizował się obowiązek zapłaty na rzecz pośrednika co najwyżej wynagrodzenia z tytułu umowy pośrednictwa w najmie. Na podstawie ust. 9 aneksu w związku z § 4 ust. 4 umowy, jedynym zobowiązaniem pozwanego mógł być obowiązek zapłaty pośrednikowi wynagrodzenia w wysokości odpowiadającej 4% jednomiesięcznego czynszu najmu, a więc kwoty 288 zł.

Apelujący uznał całość określenia przedmiotu umowy za nieprawidłowe i sprzeczne z konsumenckim charakterem umowy.

Zarzucił nadto Sądowi niedopuszczalne uproszczenie w określeniu umowy zawartej przez strony, bowiem strony nie zawarły umowy pośrednictwa sprzedaży, tylko umowę pośrednictwa w najmie lub sprzedaży, a najem był pierwszą czynnością, w której uczestniczyć miał powód.

W odpowiedzi na apelację powód wniósł o oddalenie apelacji oraz o zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów postępowania przed Sądem II instancji , w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja pozwanego nie zasługiwała na uwzględnienie.

Sąd I instancji, w wyniku prawidłowo przeprowadzonego postępowania dowodowego ustalił wszystkie istotne dla rozstrzygnięcia sprawy okoliczności, które znalazły odzwierciedlenie w całokształcie zaoferowanego materiału dowodowego. Dokonując oceny tak zebranego materiału dowodowego Sąd ten nie naruszył reguł swobodnej oceny dowodów, wyznaczonych treścią przepisu art 233 § 1 kpc, a w szczególności zasad logiki, wiedzy i doświadczenia życiowego. Dlatego ustalenia faktyczne Sąd II instancji w pełni podziela i przyjmuje za własne.

W uzasadnieniu wyroku z dnia 19 czerwca 2008r. w sprawie I ACa 180/08, LEX nr 468598 Sąd Apelacyjny w Szczecinie wyraził pogląd, akceptowany przez Sąd Okręgowy, że jeżeli z określonego materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów i musi się ostać, choćby w równym stopniu, na podstawie tego materiału dowodowego, dawały się wysnuć wnioski odmienne. Podkreślenia wymaga, iż dla skuteczności zarzutu naruszenia przepisu art. 233 § 1 kpc, nie wystarcza samo stwierdzenie o wadliwości dokonanych ustaleń faktycznych, odwołujące się do stanu faktycznego, który w przekonaniu skarżącego odpowiada rzeczywistości. Konieczne jest tu wskazanie przyczyn dyskwalifikujących postępowanie Sądu w tym zakresie. W szczególności skarżący powinien wskazać, jakie kryteria oceny naruszył Sąd przy ocenie konkretnych dowodów, uznając brak ich wiarygodności i mocy dowodowej lub niesłuszne im je przyznając. Zwalczanie swobodnej oceny dowodów nie może więc polegać tylko na przedstawieniu własnej, korzystnej dla skarżącego wersji zdarzeń ustaleń stanu faktycznego opartej na własnej ocenie, lecz konieczne jest przy tym posłużenie się argumentami wyłącznie jurydycznymi, wykazywanie, że wskazane w art. 233 § 1 kpc, kryteria oceny wiarygodności i mocy dowodów zostały naruszone, co miało wpływ na wyrok sprawy (tak Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 10 lipca 2008r., VI ACa 306/08).

Odnosząc się z kolei szczegółowo do zarzutów wywiedzionych w apelacji, Sąd Okręgowy wskazuje, iż podziela wnioski Sądu Rejonowego i przyjmuje je za własne, czyniąc integralną częścią poniższych rozważań.

Apelujący wskazywał, iż zastosowany przez powoda wzorzec umowy z dnia 15 grudnia 2010r. był niejasny, niejednoznaczny i przez to z jego treści można było wyczytać kilka interpretacji, a w takiej sytuacji – wobec pozwanego jako konsumenta – nie można stosować interpretacji na jego niekorzyść.

Pozwany dokonał nieprawidłowej interpretacji wzorca umowy na potrzeby niniejszej sprawy. Postawił bowiem znak równości pomiędzy formularzem umowy przygotowanym przez powoda a całokształtem pisemnej umowy, czyli wypełnionym formularzem przez pracownika powoda w oparciu o zgodną wolę obu stron – powoda i pozwanego. W swoich wywodach apelacyjnych pozwany podnosi, iż wpisy dokonane w formularzu umowy przez pracownika powoda są nieprecyzyjne i nie określają prawidłowo przedmiotu umowy. Jednakże samo „wypełnienie” formularza umowy nie mieści się w pojęciu „wzorca”. Przedsiębiorcy, tacy jak powód, z reguły posługują się tzw. wzorcami umownymi. Ich zadaniem jest określić w sposób jednolity treść przyszłych umów indywidualnych. Wzory umów (umowy standardowe) redagowane są najczęściej jako formularze określające treść konkretnej umowy, w których pozostawia się puste miejsca na zmienne elementy umowy (oznaczenie stron, przedmiotu świadczenia itd.). W swojej apelacji pozwany nie zgłasza zastrzeżeń do wzorca umowy, choć tak formułuje swoje zarzuty, lecz główne uwagi koncentruje wokół nieprawidłowego wypełnienia tego wzorca, czyli niedokładnego określenia nieruchomości, wpisanie w nieodpowiednim miejscu woli wynajęcia budynków, nie doprecyzowanie ceny oferty. Wzorzec umowy nie zawierał tych danych, zostały one wpisane do wzorca celem skonkretyzowania umowy z pozwanym. W apelacji nie sposób doszukać się konkretnego postanowienia wzorca umowy, którego treść miałaby być niejednoznaczna czy niejasna. Sam wzorzec, czyli formularz umowy był zrozumiały dla stron, dlatego też rygor przewidziany w art. 385 § 2 kpc w postaci tłumaczenia postanowień niejednoznacznych wzorca na korzyść konsumenta (tutaj pozwanego), nie będzie miał zastosowania w niniejszej sprawie.

Przepis art. 385 § 2 kpc ustanawia zasadę transparentności wzorca umowy, który powinien być sformułowany w sposób jednoznaczny i zrozumiały. Przez jednoznaczność należy rozumieć brak wątpliwości co do oznaczenia postanowień wzorca. Ich interpretacja nie powinna umożliwiać nadania im różnych znaczeń. Wymaganie jednoznaczności ma zapobiegać sformułowaniom, które mogą prowadzić do wieloznaczności tekstu. Jest ono spełnione tylko wtedy, gdy postanowienia wzorca nie budzą wątpliwości co do ich znaczenia. Innymi słowy, gdy wynika z nich tylko jedna interpretacja. Punktem odniesienia jest przy tym przeciętny, typowy konsument (por. wyrok SN z dnia 15 lutego 2013r., I CSK 313/12). Zrozumiałość natomiast wzorca dotyczy zarówno jego treści, jak i formy, podczas gdy jednoznaczność odnosi się wyłącznie do treści.

Wzorzec umowy, zawartej następnie dnia 15 grudnia 2010r., był jednoznaczny i zrozumiały. Strony zawarły umowę pośrednictwa, co wzorzec zawiera w nagłówku. Wzorzec opisuje również wzajemne uprawnienia i obowiązki stron, czego pozwany również nie kwestionował. Uwagi te obejmują również aneks do umowy z dnia 07 stycznia 2011r. Ujęte w umowie i aneksie obowiązki powoda były szczegółowo wymienione. Ich charakter nie budził również wątpliwości stron. Także uprawnienia pozwanego w zakresie samodzielnego szukania nabywcy nie były podważane przez żadną ze stron. Jednoznaczny był również obowiązek pozwanego zapłaty wynagrodzenia powodowi w razie zaistnienia sytuacji opisanych we wzorcu, jak i wysokość wynagrodzenia. Cena oferty, jak i sama oferta nie były elementem wzorca umowy, nie widniały w formularzu, lecz stanowiły zindywidualizowanie treści umowy.

Treść umowy, po wypełnieniu formularza, nie nastręczała problemów. W § 3 umowy określony został przedmiot umowy w postaci nieruchomości stanowiących współwłasność łączną (małżeńską), położnych w D.: przy ul. (...) i stanowiącej działkę gruntu nr (...). Wobec tego, że dwie działki były zabudowane, posiadały numery administracyjne (...), dlatego też takie określenie położenia nieruchomości jest wystarczające, bowiem precyzuje, gdzie dana nieruchomość się znajduje. Trzecia działka nie była zabudowana, dlatego też mogła zostać oznaczona wyłącznie przez określenie numeru ewidencyjnego gruntu (...). Dla stron umowy pośrednictwa, czyli powoda i pozwanego, przedmiot umowy – oferta został w sposób wystarczający opisany. Podkreślić należy, że umowa pośrednictwa reguluje prawa i obowiązki wyłącznie stron tej umowy, nie zaś osób trzecich, dlatego okoliczność, czy przedmiot oferty byłby czytelny również dla osoby trzeciej nie ma znaczenia w sprawie. Dla osoby trzeciej, czyli potencjalnego konsumenta, musi być czytelny wzorzec umowy (formularz), nie zaś skonkretyzowana umowa. Taka umowa ma być czytelna dla jej stron.

W § 4 umowy strony określiły, iż oferta dotyczy wynajmu lub sprzedaży opisanych w § 3 nieruchomości, a cena ofertowa wynosi 990.000 zł w przypadku sprzedaży. W § 6 pkt 10 umowy strony wskazały, że w przypadku najmu cena (czynsz) będzie wynosiła 20 zł za 1 m ², co dawało kwotę 7.200 zł miesięcznie brutto. Pozwany oczekiwał w przypadku sprzedaży zadatku w wysokości 10%. Przedmiotem umowy było wynajęcie nieruchomości, przy czym cena wskazywała łączną kwotę czynszu najmu za wszystkie trzy nieruchomości lub sprzedaż nieruchomości i tutaj cena obejmowała również wszystkie trzy nieruchomości. Brak jest nawet podstaw, aby inaczej interpretować wskazaną umowę. Przy cenie 990.000 zł nie ma żadnego warunku, iż miałaby dotyczyć tylko niektórych z wymienionych nieruchomości co oznacza, że jest to cena łączna za wszystkie trzy nieruchomości. Również postępowanie dowodowe wykazało, że zamiarem pozwanego były zbycie łączne wszystkich trzech nieruchomości, na co wskazują rozmowy prowadzone podczas prezentacji nieruchomości między pozwany a oferentami, jak i rozmowy bez udziału przedstawicieli powoda prowadzone poza prezentacjami przez pozwanego z potencjalnymi oferentami. Potwierdzeniem takiej interpretacji jest ostateczna sprzedaż wszystkich trzech nieruchomości G. S.. Pozwany takie rozumienie umowy pośrednictwa przyjmował, skoro w dniu 07 stycznia 2011r. zawarł aneks do umowy dotyczący wyłącznie klauzuli wyłączności, nie zaś również przedmiotu umowy, czy też ceny oferty. Na prezentacji oferty R. B. i T. P. w lutym 2011r. powód wskazywał, że cena sprzedaży trzech nieruchomości obejmuje kwotę 990.000 zł. Okoliczność, że już po prezentacji, bez udziału pośredników obu stron (pozwanego i potencjalnych oferentów), pozwany wskazywał wymienionym oferentom inną, wyższą cenę, nie świadczy o błędnym skonstruowaniu umowy pośrednictwa, tylko o nierzetelności pozwanego, który wiedząc, że oferenci zyskani zostali tylko dzięki działaniom powoda, chciał sprzedać im nieruchomość za wyższą cenę unikając jednocześnie zapłaty wynagrodzenia powodowi. Gdyby faktycznie przedmiot i cena oferty zostały nieprawidłowo określone w umowie, pozwany wyjaśniłby te rozbieżności już podczas samej prezentacji z obecności pośredników, nie zaś na osobnych spotkaniach w biurze oferentów.

W apelacji pozwany zarzucił, iż powód nie przedłożył w toku procesu dokumentów, które miał przy zawieraniu umowy dostarczyć pozwany. Na kartach 13-17 akt sprawy znajdują się dokumenty załączone przez powoda do pozwu w postaci karty opisowej budynku zawierającej informacje od zamawiającego, kopia mapy ewidencyjnej wszystkich trzech nieruchomości i karta opisowa budynku. Dwa ostatnie dokumenty musiał dostarczyć pozwany, gdyż są to dokumenty dostępne tylko właścicielowi. Sąd Rejonowy dokonał zatem prawidłowych ustaleń, iż przy zawieraniu umowy pośrednictwa pozwany okazywał dokumenty.

Oferenci R. B. i T. S. złożyli na piśmie ofertę nabycia wszystkich trzech nieruchomości zgodną z wolą pozwanego wyrażoną w umowie pośrednictwa. Zaproponowali cenę 990.000 zł oraz zadatek w wysokości 100.000 zł, czyli przekraczający wymagane przez pozwanego 10%. Zadatek powód miał otrzymać przy zawarciu umowy przedwstępnej, zaś pozostałą kwotę gotówką przy zawarciu umowy ostatecznej. Złożona w dniu 28 lutego 2011r. oferta w całości odpowiadała wymaganiom z umowy pośrednictwa. Wywody pozwanego dokonane w sprzeciwie od nakazu zapłaty, iż powyższa oferta nie mogła być przyjęta, bo dotyczyła zapłaty ceny w ratach – 100.000 zł i 890.000 zł, wskazuje na niezrozumienie instytucji zadatku, który nie jest ratą ceny.

Sąd Rejonowy prawidłowo zatem ustalił, że powód wywiązał się z umowy pośrednictwa znajdując nabywców na trzy nieruchomości za łączną cenę 990.000 zł, a przedstawiona przez nich oferta z dnia 28 lutego 2011r. była zgodna z warunkami oferty pozwanego zawartymi w umowie pośrednictwa.

Sąd pierwszej instancji prawidłowo dokonał interpretacji umowy pośrednictwa przyjmując, że pozwany był uprawniony do samodzielnego szukania nabywcy, co zresztą wynika wprost z pkt 9 aneksu z dnia 07 stycznia 2011r. Samodzielne poszukiwanie dotyczyło tak nabywcy sprzedaży, jak i nabywcy najmu nieruchomości. Pozwany podnosi w apelacji, iż nie był związany powyższą ofertą, skoro przed jej złożeniem zawarł już umowę najmu, do czego był uprawniony i ewentualne wynagrodzenie, jakiego powód może dochodzić, powinno być liczone od ustalonego w umowie czynszu najmu, nie zaś od ceny sprzedaży. Również i w tym zakresie Sąd Odwoławczy akceptuje wywody dokonane przez Sąd Rejonowy o zawarciu umowy najmu w dniu 28 lutego 2011r. z J. O. (1) tylko na potrzeby uniknięcia obowiązku uiszczenia na rzecz powoda wynagrodzenia. Skoro w poczcie elektronicznej z dnia 27 lutego 2011r. pozwany poinformował powoda o „nagłej i poważnej” awarii instalacji c.o., która uniemożliwiała wydanie nieruchomości przez najbliższych sześć miesięcy, a już następnego dnia zawarł umowę najmu i w czasie jej trwania przez trzy miesiące nie podejmował czynności zmierzających do usunięcia awarii opisanych w piśmie – kucia posadzek i innych prac remontowych, a następnie nie usuwał awarii, to oznacza, że awarii nie było. Podnoszona w apelacji przyczyna obniżenia czynszu najmu w postaci właśnie tej awarii w świetle powyższych rozważań – odpadła. W ślad za Sądem Rejonowym należy stwierdzić, iż pozwany nie wyjaśnił logicznie i przekonywująco przyczyn zawarcia umowy najmu, i to z niższym niż planowany czynszem, w sytuacji, kiedy znaleźli się chętni na nabycie nieruchomości. Takie postępowanie pozwanego jest nieracjonalne ekonomicznie i niekonsekwentne.

Wobec ziszczenia się warunków umowy z § 5 ust. 4, pozwany zobowiązany jest do zapłaty powodowi umówionego wynagrodzenia. Wynagrodzenie w pełnej wysokości należy się pośrednikowi w przypadku, gdy pośrednik wyszuka kontrahenta deklarującego wolę nabycia oferty na warunkach umowy pośrednictwa, a zamawiający zmieni warunki umowy lub w jakikolwiek sposób uniemożliwi lub odmówi zawarcia umowy zbycia oferty z tym kontrahentem. Podstawa zapłaty powodowi wynagrodzenia wynika z dwóch sytuacji. Pierwsza, to wyszukanie przez powoda kontrahentów w osobach R. B. i T. S. deklarujących wolę nabycia oferty na warunkach umowy pośrednictwa. Druga, to zawarcie przez pozwanego umowy zbycia oferty po upływie okresu obowiązywania umowy, z kontrahentem G. S. wyszukanym również przez powoda.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 29 kwietnia 2010r., IV CSK 464/09, wskazał, że umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest umową starannego działania, którą jednak strony mogą przekształcić w umowę rezultatu. W niniejszej sprawie do takiego przekształcenia umowy nie doszło, a więc powód był zobowiązany do starannego działania, z czego się wywiązał.

Z aneksu do umowy z dnia 07 stycznia 2011r. wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości wynagrodzenie wynosi 4% ceny ofertowej, czyli w niniejszej sprawie kwotę 39.600 zł (4% z 990.000 zł).

W ocenie Sądu Odwoławczego, Sąd Rejonowy nie dopuścił się żadnego
z uchybień zarzucanych mu przez apelującego, a kwestionowane rozstrzygnięcie - oparte na prawidłowo ustalonym stanie faktycznym sprawy i na prawidłowej analizie prawnej zgłoszonego pod osąd roszczenia - odpowiada prawu.

Mając powyższe na uwadze, nie znajdując podstaw do zmiany zaskarżonego wyroku – uznając jednocześnie wszelkie zarzuty pozwanego zawarte w wywiedzionej apelacji za chybione - Sąd Okręgowy na podstawie art. 385 kpc orzekł jak w punkcie 1. sentencji wyroku, oddalając apelację pozwanego.

Rozstrzygnięcie zawarte w punkcie 2. sentencji wyroku znajduje swoją podstawę w art. 108 § 1 kpc, art. 98 § 1 i 3 kpc, art. 99 kpc, § 12 ust. 1 pkt 1 w związku z § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (tekst jedn. Dz.U. z 2013r., poz. 490). Stawka minimalna za prowadzenie sprawy w postępowaniu apelacyjnym przed sądem okręgowym wynosi 50% tej stawki, nie mniej jednak niż 60 zł. Pozwany określił wartość przedmiotu zaskarżenia w wysokości takiej samej jak wartość przedmiotu sporu, na kwotę 39.600 zł, a zatem stawka minimalna wynosi 2.400 zł, z czego 50% daje kwotę 1.200 zł.