Pełny tekst orzeczenia

WYROK

UZASADNIENIE

W piśmie z dnia 15 listopada 2013 roku, (...), Skarb Państwa reprezentowany przez Starostę (...) wypowiedział (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w J. dotychczasową opłatę z tytułu użytkowania wieczystego działki oznaczonej numerem ewidencyjnym (...), położonej w P., w kwocie 2 803,57 zł od dnia 1 stycznia 2014 roku i równocześnie przesłał ofertę nowej wysokości opłaty rocznej w kwocie 9 374,16 zł, która stanowi 3 % wartości gruntu ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego na kwotę 312 472 zł.

W piśmie z dnia 15 listopada 2013 roku, (...), Skarb Państwa reprezentowany przez Starostę (...) wypowiedział (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w J. dotychczasową opłatę z tytułu użytkowania wieczystego działki oznaczonej numerem ewidencyjnym (...), położonej w P., w kwocie 10 399,95 zł od dnia 1 stycznia 2014 roku i równocześnie przesłał ofertę nowej wysokości opłaty rocznej w kwocie 34 773,75 zł, która stanowi 3 % wartości gruntu ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego na kwotę 1 159 125 zł.

W piśmie z dnia 15 listopada 2013 roku, (...), Skarb Państwa reprezentowany przez Starostę (...) wypowiedział (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w J. dotychczasową opłatę z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonej numerem ewidencyjnym (...), położonej w P., w kwocie 1 328,67 zł od dnia 1 stycznia 2014 roku i równocześnie przesłał ofertę nowej wysokości opłaty rocznej w kwocie 3 998,34 zł, która stanowi 3 % wartości gruntu ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego na kwotę 133 278 zł.

W piśmie z dnia 16 grudnia 2013 roku (...) Sp. z o. o. wniósł do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w L. o ustalenie, że podwyższenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu Skarbu Państwa jest nieuzasadnione lub uzasadnione w innej wysokości oraz wniósł o zaliczenie na poczet różnicy pomiędzy opłatą dotychczasową z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości a opłatą zaktualizowaną w toku niniejszego postępowania oraz zaktualizowaną ewentualnie w skutek przyszłych wypowiedzeń wartości nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe, w następstwie których wzrosła wartość nieruchomości gruntowej gruntu (budowa wjazdu na działkę nr (...) przy ul. (...) w P., wykonanie ściany oporowej od strony zachodniej nieruchomości i wykonanie przyłączy kanalizacji deszczowej, sanitarnej oraz wodociągowej na nieruchomości) i wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej (rozbiórka obiektów budowlanych usadowionych na nieruchomości, tj. budynku warsztatowo-biurowego, gospodarczego adaptowanego na sklep, stacji paliw i budynku warsztatowego oraz wymiana zanieczyszczonego gruntu nieruchomości).

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w L. orzeczeniem z dnia 17 marca 2014 roku w sprawie SKO. (...) wniosek powyższy oddaliło co do działki nr (...).

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w L. orzeczeniem z dnia 17 marca 2014 roku w sprawie SKO. (...) wniosek powyższy oddaliło co do działki nr (...).

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w L. orzeczeniem z dnia 17 marca 2014 roku w sprawie SKO. (...) wniosek powyższy oddaliło co do działki nr (...).

W dniu 27 marca 2014 roku powód (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w J. złożył sprzeciw od orzeczeń Samorządowego Kolegium Odwoławczego w L. z dnia 17 marca 2014 roku.

Powód wniósł o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położnej w P., składającej się z działek nr (...), dla której jest prowadzona księga wieczysta nr (...) jest nieuzasadniona bądź uzasadniona w innej wysokości oraz o zaliczenie na poczet różnicy pomiędzy opłatą dotychczasową z tytułu użytkowania wieczystego te nieruchomości a opłatą zaktualizowaną w toku niniejszego postępowania oraz zaktualizowaną ewentualnie w skutek przyszłych wypowiedzeń wartości nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe, w następstwie których wzrosła wartość nieruchomości gruntowej gruntu (budowa wjazdu na działkę nr (...) przy ul. (...) w P., wykonanie ściany oporowej od strony zachodniej nieruchomości i wykonanie przyłączy kanalizacji deszczowej, sanitarnej oraz wodociągowej na nieruchomości) i wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej (rozbiórka obiektów budowlanych usadowionych na nieruchomości, tj. budynku warsztatowo-biurowego, gospodarczego adaptowanego na sklep, stacji paliw i budynku warsztatowego oraz wymiana zanieczyszczonego gruntu nieruchomości).

Z dniem 1 września 2015 roku (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w J. została podzielona przez wydzielenie polegające na przeniesieniu zorganizowanej części przedsiębiorstwa (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w J. na spółkę (...) Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w J., której przypisano w planie podziału prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości. Z dniem 1 lutego 2016 roku doszło do przekształcenia spółki (...) Sp. z o. o. w spółkę komandytową pod firmą (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka Komandytowa z siedzibą w J..

*

Wyrokiem z dnia 21 czerwca 2016 roku Sąd Rejonowy w Puławach:

I.  ustalił wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w P., objętej księgą wieczystą nr (...), stanowiącej własność Skarbu Państwa, będącej w użytkowaniu wieczystym powoda:

a) działki gruntu oznaczonej w ewidencji gruntów nr (...) o powierzchni 1 112 m ² na kwotę 9 466,71 zł, płatną przez powoda na rzecz pozwanego poczynając od dnia 1 stycznia 2014 roku do dnia 31 marca każdego roku z góry za dany rok z ustawowymi odsetkami za opóźnienie w razie uchybienia terminowi płatności którejkolwiek z rat, z tym że co do rat wymagalnych w toku procesu z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty, przy czym opłata roczna za rok 2014 wynosi 5 607,14 zł, za rok 2015 – 7 536,93 zł, za rok 2016 i następne do czasu nowej aktualizacji – 9 466,71 zł,

b) działki gruntu oznaczonej w ewidencji gruntów nr (...) o powierzchni 4 125 m ² na kwotę 35 117,04 zł, płatną przez powoda na rzecz pozwanego poczynając od dnia 1 stycznia 2014 roku do dnia 31 marca każdego roku z góry za dany rok z ustawowymi odsetkami za opóźnienie w razie uchybienia terminowi płatności którejkolwiek z rat, z tym że co do rat wymagalnych w toku procesu z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty, przy czym opłata roczna za rok 2014 wynosi 20 799,90 zł, za rok 2015 – 27 958,47 zł, za rok 2016 i następne do czasu nowej aktualizacji – 35 117,04 zł,

c) działki gruntu oznaczonej w ewidencji gruntów nr (...) o powierzchni 527 m ² na kwotę 4 486,47 zł, płatną przez powoda na rzecz pozwanego poczynając od dnia 1 stycznia 2014 roku do dnia 31 marca każdego roku z góry za dany rok z ustawowymi odsetkami za opóźnienie w razie uchybienia terminowi płatności którejkolwiek z rat, z tym że co do rat wymagalnych w toku procesu z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty, przy czym opłata roczna za rok 2014 wynosi 2 657,34 zł, za rok 2015 – 3 571,90 zł, za rok 2016 i następne do czasu nowej aktualizacji – 4 486,47 zł;

II.  zaliczył na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę urządzeń infrastruktury technicznej w postaci wjazdu na działkę położoną przy ul. (...) w P. w kwocie 52 107 zł;

III.  zasądził od powoda na rzecz pozwanego kwotę 3 400 zł tytułem zwrotu kosztów procesu;

IV.  nakazał pobrać od powoda na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Puławach kwotę 3 428,85 zł tytułem zwrotu wydatków wyłożonych tymczasowo z sum budżetowych Skarbu Państwa.

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

Nieruchomość – działki gruntu położone w P., oznaczone w ewidencji gruntów: nr (...) o powierzchni 1 112 m ^{( 2)}, nr (...) o powierzchni 4 125 m ^{( 2)} i nr (...) o powierzchni 527 m ^{( 2)}, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...), jest własnością Skarbu Państwa. Wieczystym użytkownikiem powyższej nieruchomości jest (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka Komandytowa z siedzibą w J..

Nieruchomość objęta księgą wieczystą nr (...) jest zabudowana budynkiem sklepu (...). Użytkownik wieczysty dokonał budowy wjazdu na działkę od ul. (...) w P., wykonał ścianę oporową od strony zachodniej nieruchomości, wykonał przyłącza kanalizacji deszczowej, sanitarnej oraz wodociągowej na nieruchomości, dokonał rozbiórki obiektów budowlanych posadowionych dotychczas na nieruchomości, tj. budynku warsztatowo-biurowego, gospodarczego adaptowanego na sklep, stacji paliw i budynku warsztatowego oraz wymienił zanieczyszczony gruntu nieruchomości.

Wartość działki nr (...) na datę aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego 1 stycznia 2014 roku wyniosła 1 170 568 zł, działki nr (...) – 315 557 zł a działki nr (...) – 149 549 zł. Wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na budowę urządzeń infrastruktury technicznej w postaci wjazdu na nieruchomość, a ściślej zorganizowania go zgodnie z zasadami ruchu drogowego uwzględniającymi bezpieczeństwo wjazdu i wyjazdu, wyniosła kwotę 52 107 zł.

Sąd Rejonowy wskazał, że powyższy stan faktyczny ustalił na podstawie określonych dokumentów, opinii biegłego J. Z. oraz zeznań świadka K. Ż., które to dowody obdarzył wiarygodnością.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy uznał powództwo za częściowo zasadne.

Sąd Rejonowy podniósł, że w niniejszej sprawie spór dotyczył wartości nieruchomości złożonej z działek gruntu nr (...) położonych w P. i ustalenia, czy nakłady poczynione przez powoda na tę nieruchomość stanowią urządzenia infrastruktury technicznej, które są nakładami koniecznymi wpływającymi na cechy techniczno-użytkowe gruntu oraz, czy w następstwie ich poniesienia wzrosła wartość nieruchomości gruntowej stosownie do treści art. 77 ust 4-6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2014 roku, poz. 518, ze zm.).

W myśl art. 77 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, według jej brzmienia na dzień dokonania aktualizacji, tj. 1 stycznia 2014 roku, wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana, nie częściej niż raz w roku, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, co do zasady, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty (pomijając sytuację, gdyby wartość nieruchomości gruntowej na dzień aktualizacji opłaty rocznej byłaby niższa niż ustalona w drodze przetargu cena tej nieruchomości w dniu oddania jej w użytkowanie wieczyste – art. 77 ust. 2 ustawy). Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego (ust. 3).

Zgodnie z art. 72 ust. 1 cyt. ustawy opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej zgodnie z art. 67 cyt. ustawy. Stawka procentowa pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego wynosi od 15 % do 25 % ceny nieruchomości gruntowej (ust. 2), zaś wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana, i w przypadku przedmiotowej nieruchomości wynosi 3 % ceny (ust. 3).

Stosując powyższe unormowania Sąd Rejonowy ustalił wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w P., objętej księgą wieczystą nr (...), stanowiącej własność Skarbu Państwa, będącej w użytkowaniu wieczystym powoda:

a)  działki gruntu oznaczonej w ewidencji gruntów nr 197/1 o powierzchni 1 112 m ² na kwotę 9 466 71 zł, stanowiącą 3 % wartości określonej przez biegłego J. Z. na kwotę 315 557 zł,

b)  działki gruntu oznaczonej w ewidencji gruntów nr 197/2 o powierzchni 4 125 m ² na kwotę 35 117,04 zł, stanowiącą 3 % wartości określonej przez biegłego J. Z. na kwotę 1 170 568 zł,

c)  działki gruntu oznaczonej w ewidencji gruntów nr (...) o powierzchni 527 m ² na kwotę 4 486,47 zł, stanowiącą 3 % wartości określonej przez biegłego J. Z. na kwotę 149 549 zł.

Zgodnie z treścią art. 71 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok, a w myśl art. 77 ust. 2a cyt. ustawy w przypadku, gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.

W myśl art. 77 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami przy aktualizacji opłaty rocznej na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji. Zaliczenie wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej następuje również w przypadku, gdy nie zostały one uwzględnione w poprzednio dokonywanych aktualizacjach (ust. 5). Zasady powyższe stosuje się odpowiednio do nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, poniesionych przez użytkownika wieczystego, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej (ust. 6).

Nie ulega wątpliwości, że powód poczynił na przedmiotową nieruchomość nakłady w postaci: budowy wjazdu na działkę nr (...) przy ul. (...) w P., wykonanie ściany oporowej od strony zachodniej nieruchomości, wykonanie przyłączy kanalizacji deszczowej, sanitarnej oraz wodociągowej na nieruchomości, rozbiórkę obiektów budowlanych usadowionych na nieruchomości, tj. budynku warsztatowo-biurowego, gospodarczego adaptowanego na sklep, stacji paliw i budynku warsztatowego oraz wymianę zanieczyszczonego gruntu nieruchomości.

W ocenie Sądu Rejonowego przesłanki z art. 77 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami spełnia jedynie budowa wjazdu na nieruchomość, tj. doprowadzenie do właściwego z punktu widzenia bezpieczeństwa ruchu drogowego rozwiązania organizacji ruchu pojazdów i pieszych w bezpośrednim otoczeniu przedmiotowego wjazdu i wyjazdu. Wartość powyższego nakładu (obejmująca prace projektowe i ich realizację) wynosi 52 107 zł i wartość taką Sąd Rejonowy zaliczył na poczet różnicy miedzy opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną.

Pozostałe nakłady poczynione przez użytkownika wieczystego na przedmiotową nieruchomość nie stanowią nakładów poniesionych na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, ani nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu w rozumieniu art. 77 ust. 4 i ust. 6 cyt. ustawy. Wykonanie ściany oporowej oraz przyłączy kanalizacji deszczowej, sanitarnej oraz wodociągowej na nieruchomości stanowi nakład, ale nie urządzenie infrastruktury technicznej. Przyłącza kanalizacyjne istniały na nieruchomości w dacie objęcia w użytkowanie wieczyste nieruchomości przez powoda. Ich zmiana oraz wykonanie muru oporowego związane było z realizacją przedmiotowej nieruchomości według koncepcji obecnego użytkownika wieczystego i wynikały z potrzeby przystosowania nieruchomości do potrzeb powoda. Dotyczy to również nakładów związanych z rozbiórką obiektów budowlanych dotychczas istniejących na nieruchomości (stacja paliw, budynki warsztatowo-biurowe i sklep) oraz wymianą zanieczyszczonego gruntu nieruchomości. Przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego to „inwestycje nieuciążliwe i nie pogarszające środowiska: stacje paliw”. Poczynione przez powoda nakłady na nieruchomość nie stanowiły więc nakładów koniecznych do przystosowania nieruchomości do jej przeznaczenia i wykorzystywania zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ale służyć miały wyłącznie realizacji zamierzonej przez powoda inwestycji na tej nieruchomości.

Rozstrzygnięcie o kosztach procesu Sąd Rejonowy uzasadnił art. 98 k.p.c., wskazując, że powód jest stroną przegrywającą proces, gdyż wartość nieruchomości na datę aktualizacji określono w wyższej wysokości niż zakwestionowana przez powoda wartość z daty zaproponowania nowej opłaty, zaś wartość nakładów zaliczonych na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną w kwocie 52 107 zł stanowi 18 % z żądanej przez powoda do zaliczenia kwoty 940 964 zł. Na zasądzone od powoda na rzecz pozwanego koszty procesu składa się wynagrodzenie pełnomocnika procesowego wykonującego zawód radcy prawnego.

Sąd Rejonowy nakazał również pobrać od powoda na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Puławach kwotę 3 428,85 zł tytułem zwrotu wydatków tymczasowo wyłożonych z sum budżetowych Skarbu Państwa.

*

Apelację od tego wyroku wniósł powód (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka Komandytowa z siedzibą w J., wskazując, że zaskarża wyrok Sądu Rejonowego w części, tj. w punktach I., II., III. i IV., w zakresie wysokości ustalonej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego działek ewidencyjnych nieruchomości gruntowej położonej w P. przy ul. (...) o numerach: (...) za lata 2014 – 2016 i następne oraz w zakresie odmowy zaliczenia na poczet różnicy pomiędzy zaktualizowaną a dotychczasową opłatą roczną z tytułu użytkowania wieczystego wartości nakładów w postaci wykonania ściany oporowej, przyłączy kanalizacji deszczowej, sanitarnej oraz wodociągowej w części wykraczającej poza nieruchomość, rozbiórki obiektów budowlanych oraz wymiany zanieczyszczonego gruntu, a także w zakresie rozstrzygnięcia o kosztach procesu.

Powód zarzucił zaskarżonemu wyrokowi:

1. obrazę przepisów prawa procesowego poprzez naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art 227 k.p.c. z uwagi na przekroczenie przez Sąd Rejonowy w Puławach granic swobodnej oceny dowodów, polegające na zaniechaniu wszechstronnego rozważenia przedstawionego materiału dowodowego, tj. zeznań świadka W. P., projektu budowlano-wykonawczego dotyczącego przyłącza wodociągowego, kanalizacji sanitarnej, deszczowej, projektu rozbiórek istniejących budynków na działce, dokumentów określających koszty poniesione przez użytkownika wieczystego w związku całą inwestycją oraz poszczególnymi nakładami, co skutkowało niezaliczeniem nakładów wyczerpujących dyspozycję art. 77 ust. 4 i ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną,

2. obrazę przepisów prawa procesowego poprzez naruszenie art. 321 § 1 k.p.c. w zw. z art. 189 k.p.c. poprzez błędne ustalenie przez Sąd I instancji w punkcie I. podpunktach a), b) i c) tenoru zaskarżonego wyroku, iż opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w P., składającej się z działek: nr (...) wynosi 9 466,71 zł, mimo tego, że w wypowiedzeniu z dnia 15 listopada 2013 roku ustalono wysokość tej opłaty w kwocie 9 374,16 zł; nr (...)wynosi 35 117,04 zł, mimo tego, że w wypowiedzeniu z dnia 15 listopada 2013 roku ustalono wysokość tej opłaty w kwocie 34 773,75 zł; nr (...)wynosi 4 486,47 zł, mimo tego, że w wypowiedzeniu z dnia 15 listopada 2013 roku ustalono wysokość tej opłaty w kwocie 3 998,34 zł;

3. obrazę przepisów prawa materialnego poprzez:

a) błędną wykładnię art. 78 ust. 1 oraz art. 77 ust. 2a cyt. ustawy, polegającą na ustaleniu przez Sąd pierwszej instancji wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości w wysokości odpowiednio 9 466,71 zł, 35 117,04 zł, 4 486,47 zł z pominięciem procedury aktualizacyjnej przewidzianej w rzeczonym przepisie oraz w oczywistej sprzeczności z oświadczeniem woli właściciela przedmiotowej nieruchomości, ustalającym wysokość opłaty rocznej na kwotę odpowiednio 9 374,16 zł, 34 773,75 zł, 3 998,34 zł,

b). błędną wykładnię art. 77 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 9 pkt 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 roku w sprawie ewidencji gruntów i budynków, polegającą na przyjęciu przez Sąd pierwszej instancji, że aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego dokonuje się w odniesieniu do każdej z działek ewidencyjnych, składających się na nieruchomość gruntową przy ul. (...) w P., podczas gdy z literalnego brzmienia art 77 ust. 1 cyt. ustawy wynika, że niniejsza czynność odnosi się do nieruchomości jako całości, a zatem wymaga ustalenia wysokości opłaty rocznej w odniesieniu do całej nieruchomości a niej jej poszczególnych części,

c) błędną wykładnię art. 77 ust. 2a cyt. ustawy w zw. z § 9 pkt 1 cyt. wyżej rozporządzenia, polegającą na nieprawidłowym rozłożeniu przez Sąd pierwszej instancji opłaty rocznej na części co do każdej działki ewidencyjnej przedmiotowej nieruchomości, podczas gdy powyższego należało dokonać w odniesieniu do całej nieruchomości gruntowej,

d) błędną wykładnię art. 77 ust. 4 cyt. ustawy, polegającą na niezakwalifikowaniu nakładów poniesionych przez powoda w postaci budowy przyłączy kanalizacji deszczowej, sanitarnej oraz wodociągowej w części wykraczającej poza nieruchomość jako nakłady na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, co skutkowało ich bezzasadnym niezaliczeniem na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną,

e) błędną wykładnię art. 77 ust. 6 cyt. ustawy, polegającą na niezakwalifikowaniu nakładów poniesionych przez powoda w postaci: wykonania ściany oporowej, rozbiórki obiektów budowalnych oraz wymiany zanieczyszczonego gruntu jako nakłady konieczne wpływające na cechy techniczno-użytkowe gruntu, w następstwie których nastąpił wzrost wartości nieruchomości gruntowej, co skutkowało ich bezzasadnym niezaliczeniem na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną.

Powód wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku przez ustalenie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, zaliczenie na poczet różnicy pomiędzy opłatą dotychczasową z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej przy ul. (...) w P. a opłatą zaktualizowaną wartości nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, w następstwie których wzrosła wartość nieruchomości gruntowej (tj. wykonanie ściany oporowej, rozbiórka obiektów budowalnych oraz wymiana zanieczyszczonego gruntu) oraz nakładów na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej (tj. budowy przyłączy kanalizacji deszczowej, sanitarnej oraz wodociągowej w części wykraczającej poza nieruchomość) oraz o zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda zwrotu kosztów procesu za obie instancje, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu w Puławach.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja powoda w części podlega odrzuceniu, w niewielkiej części jest zasadna a w pozostałej części podlega oddaleniu jako niezasadna.

Sąd Okręgowy podziela w całości ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji dotyczące opisu nieruchomości i jej wartości na potrzeby aktualizacji opłaty rocznej, a także wartości nakładu zaliczonego przez Sąd pierwszej instancji na poczet zaktualizowanej opłaty rocznej i przyjmuje te ustalenia za własne.

Ponadto Sąd Odwoławczy uzupełnia ustalenia faktyczne Sądu Rejonowego w ten sposób, że ustala, iż wartość całej nieruchomości, dla której jest prowadzona księga wieczysta nr (...), na datę aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego odpowiada sumie wartości poszczególnych działek wskazanych przez biegłego J. Z., tj. kwocie 1 635 673 zł, która została jedynie rozdzielona proporcjonalnie do powierzchni poszczególnych działek (opinia uzupełniająca biegłego J. Z. – k. 422-423).

Opinia biegłego w tym zakresie jest przekonująca i sporządzona rzetelnie, a wynika z niej, że biegły – prawidłowo – oszacował wartość całej nieruchomości objętej procedurą aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.

Odnosząc się do zarzutu powoda w tym zakresie należy wskazać, że Sąd Okręgowy podziela stanowisko skarżącego, utrwalone w orzecznictwie, iż aktualizacji powinna podlegać opłata roczna ustalona dla całej nieruchomości (w sensie wieczystoksięgowym) a nie z osobna dla poszczególnych działek ewidencyjnych tworzących nieruchomość. W niniejszej sprawie, zważywszy, że przedmiotowe działki sąsiadują ze sobą i tworzą jedną całość gospodarczą, nie byłoby zasadne – tylko z uwagi na różną powierzchnię działek ewidencyjnych i różne, aczkolwiek powiązane ze sobą, zagospodarowanie, określenie zaktualizowanej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego odrębnie dla każdej z działek ewidencyjnych. Działki te nie funkcjonowałyby odrębnie w obrocie. Z tego też względu Sąd Okręgowy nie znalazł uzasadnienia dla dokonania samodzielnej wyceny każdej z działek ewidencyjnych w oparciu o jej indywidualne cechy, przy czym w istocie byłoby to odstępstwo od wskazywanej przez skarżącego reguły, że zmiana wysokości opłaty rocznej dotyczyć powinna całej nieruchomości. Dodać należy, że trafność zarzutu skarżącego, iż opłata roczna powinna zostać ustalona dla całej nieruchomości w sensie wieczystoksięgowym, w okolicznościach niniejszej sprawy nie wpływała na prawidłowość aktualizacji tej opłaty.

Sąd Okręgowy podziela bowiem również pogląd Sądu Najwyższego wyrażony w uzasadnieniu wyroku z dnia 20 stycznia 2016 roku, IV CSK 201/15, Lex nr 1997967, iż to, że zmiana opłaty rocznej może dotyczyć wyłącznie nieruchomości w sensie wieczystoksięgowym, nie zaś w innych rozumieniach (zwłaszcza jako działki lub zbioru działek wyodrębnionych geodezyjnie) nie oznacza, aby w każdym wypadku zmiana wysokości opłaty rocznej musiała nastąpić na podstawie jednego oświadczenia właściciela nieruchomości. Możliwe jest bowiem także potraktowanie kilku oświadczeń woli w sposób unitarny (jako jednego wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej w stosunku do nieruchomości rozumianej wieczystoksięgowo), co nie wpływa na wysokość ustalonej tą drogą opłaty.

Sąd Okręgowy ustalił bowiem, że wartość całej nieruchomości oszacowana przez biegłego jest sumą wartości poszczególnych działek (rozdzielonych wartościowo proporcjonalnie do ich powierzchni), a tym samym łączna wysokość opłaty rocznej uzyskana tą drogą (suma nowych opłat ustalonych dla wszystkich działek) jest równa opłacie, jaka zostałaby ustalona jednorazowo w odniesieniu do całej nieruchomości objętej księgą wieczystą.

Tym samym, w niniejszej sprawie oświadczenia woli pozwanego o wypowiedzeniu dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego poszczególnych działek ewidencyjnych wchodzących w skład jednej nieruchomości i oferty przyjęcia jej w nowej wysokości należało potraktować łącznie jako dotyczące całej nieruchomości w znaczeniu wieczystoksięgowym. Przemawia za tym zarówno sposób ustalenia wartości poszczególnych działek odniesiony do wartości całej nieruchomości (proporcjonalnie do powierzchni działek) i to, że zaktualizowana opłata roczna ustalona dla całej nieruchomości jest sumą opłat wskazanych w odniesieniu do poszczególnych działek ewidencyjnych. Same wypowiedzenia nastąpiły tego samego dnia i na podstawie tego samego operatu szacunkowego, a – jak już wyżej wskazano – działki ewidencyjne sąsiadują ze sobą i tworzą jeden kompleks wspólnie zagospodarowany. Z tego względu w ocenie Sądu Odwoławczego nie doszło do naruszenia art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 9 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 maja 2001 roku w sprawie ewidencji gruntów i budynków.

Trafnie natomiast skarżący zarzucił Sądowi pierwszej instancji naruszenie art. 321 § 1 k.p.c. poprzez ustalenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego (będącej sumą opłat wskazanych dla poszczególnych działek ewidencyjnych) na kwotę wyższą od opłat wskazanych w oświadczeniach woli Starosty (...) z dnia 15 listopada 2013 roku.

Podzielić bowiem należy pogląd Sądu Najwyższego wyrażony w wyroku z dnia 11 września 2003 roku, III CKN 239/01, Lex nr 146452, iż spór sądowy o ustalenie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego został ukształtowany jako spór o ustalenie wywołany powództwem z art. 189 k.p.c. Zależnie od sformułowania przez użytkownika wieczystego jego żądania uwzględnienie powództwa może wyrażać się orzeczeniem ustalającym, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona, względnie, że aktualizacja jest uzasadniona w innej wysokości, którą sąd powinien określić. W razie gdy użytkownik wieczysty nie wykaże swoich racji, sąd oddala powództwo w całości lub części. Oznaczając inną opłatę niż zaproponowana przez właściwy organ, sąd może orzekać tylko w granicach stawek wynikających ze stanowisk stron (art. 321 § 1 k.p.c.). Wysokość opłaty wynikająca z ewentualnego orzeczenia kolegium samorządowego jest bez znaczenia, ponieważ orzeczenie to utraciło moc. W związku z oddaleniem powództwa strony związane są wysokością opłaty zaproponowaną przez pozwanego w wypowiedzeniu. Wynika to z przepisów art. 79 ust. 8 w zw. z art. 79 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W sytuacji, która wystąpiła w niniejszej sprawie, Sąd Rejonowy ustalając wysokość zaktualizowanej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości (będącej sumą opłat wskazanych dla poszczególnych działek ewidencyjnych) na kwotę wyższą od opłat wskazanych w oświadczeniach woli Starosty (...) z dnia 15 listopada 2013 roku, orzekł ponad żądanie, gdyż orzekł o ustaleniu zaktualizowanej opłaty rocznej na kwotę wyższą niż w wypowiedzeniu dotychczasowej opłaty, a mógł ją ustalić tylko na kwotę niższą niż w wypowiedzeniu, albo ustalić, że wypowiedzenie dotychczasowej opłaty było w całości nieuzasadnione, albo oddalić powództwo.

Z tego względu, w zakresie, w jakim Sąd Rejonowy orzekł ponad żądanie, Sąd Okręgowy uchylił zaskarżony wyrok i umorzył postępowanie na podstawie art. 386 § 3 k.p.c. (jako niedopuszczalne – art. 355 § 1 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c.).

W pozostałym zakresie Sąd Rejonowy powinien oddalić powództwo a nie orzekać ustalająco o wysokości opłaty rocznej w kwocie tożsamej (łącznie) z wynikającą z oświadczeń woli o wypowiedzeniu dotychczasowej opłaty (które prawidłowo stosowały również mechanizm stopniowego podnoszenia opłaty wynikający z art. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami). W tej części Sąd Okręgowy zmienił wyrok Sądu Rejonowego, nadając mu odpowiednie brzmienie.

Rozstrzygnięcie Sądu Okręgowego nie jest rozstrzygnięciem na niekorzyść skarżącego powoda (art. 384 k.p.c.), gdyż jego konsekwencją będzie obowiązywanie niższej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego od tej ustalonej przez Sąd pierwszej instancji.

W zakresie, w jakim apelujący zaskarżył natomiast wyrok Sądu Rejonowego w części odmawiającej zaliczenia na poczet różnicy pomiędzy zaktualizowaną a dotychczasową opłatą roczną z tytułu użytkowania wieczystego wartości nakładów w postaci wykonania ściany oporowej, przyłączy kanalizacji deszczowej, sanitarnej oraz wodociągowej w części wykraczającej poza nieruchomość, rozbiórki obiektów budowlanych oraz wymiany zanieczyszczonego gruntu, apelacja powoda podlegała odrzuceniu jako niedopuszczalna (art. 373 k.p.c. w zw. z art. 370 k.p.c.).

Sąd Rejonowy ograniczył się bowiem w zaskarżonym wyroku do zaliczenia na poczet różnicy pomiędzy opłatą dotychczasową a zaktualizowaną opłatą roczną nakładu z tytułu budowy wjazdu na nieruchomość, natomiast nie oddalił powództwa w zakresie żądania zaliczenia pozostałych wskazywanych przez powoda nakładów. Tym samym w tym zakresie powód skarży rozstrzygnięcie nieistniejące w zaskarżonym wyroku, a rozważania Sądu pierwszej instancji na temat pozostałych nakładów zawarte w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku nie mają mocy wiążącej. Powodowi służył w tym zakresie jedynie wniosek o uzupełnienie zaskarżonego wyroku (art. 351 § 1 k.p.c.).

Z tego też względu zbędne jest odnoszenie się przez Sąd Odwoławczy do zarzutów apelacji dotyczących tych, pozostałych nakładów.

Dodać należy, że w apelacji powód nie kwestionuje zaliczenia na poczet różnicy pomiędzy opłatą dotychczasową a zaktualizowaną opłatą roczną nakładu z tytułu budowy wjazdu na nieruchomość i to rozstrzygnięcie, zawarte w punkcie II. zaskarżonego wyroku, jest dla niego korzystne.

Skarżący nie sformułował zarzutów naruszenia przepisów prawa procesowego w zakresie rozstrzygnięć o kosztach procesu i o nieuiszczonych kosztach sądowych, a Sąd Odwoławczy z urzędu uwzględnia tylko naruszenie prawa materialnego oraz nieważność postępowania (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 2008 roku, II CSK 400/07). Z uwagi na wynik postępowania odwoławczego nie było podstaw do zmiany tych rozstrzygnięć.

Wobec uwzględnienia apelacji powoda w nieznacznym zakresie, na podstawie art. 100 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. Sąd Okręgowy oddalił wniosek powoda o zasądzenie na jego rzecz zwrotu kosztów postępowania odwoławczego. Dodać należy, że pozwany reprezentowany przez zawodowego pełnomocnika nie złożył w postępowaniu odwoławczym odpowiedzi na apelację ani nie wniósł na rozprawie o zasądzenie zwrotu kosztów tego postępowania, toteż jego roszczenie z tego tytułu wygasło (art. 109 § 1 k.p.c.).

Na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. z 2016 roku, poz. 623, ze zm.) Sąd Okręgowy nakazał pobrać od powoda na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Lublinie kwotę wydatków wyłożonych tymczasowo z sum Skarbu Państwa w postępowaniu odwoławczym, związanych z wynagrodzeniem biegłego za sporządzenie opinii uzupełniającej.

Z tych względów, na podstawie art. 386 § 1 i § 3 k.p.c., art. 385 k.p.c. oraz art. 373 k.p.c. w zw. z art. 370 k.p.c. Sąd Okręgowy orzekł jak w sentencji zaskarżonego wyroku.

1 Oczywista omyłka Sądu Rejonowego w zaskarżonym wyroku i jego uzasadnieniu, numer księgi wieczystej to (...).