Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Wnioskodawca Wspólnota Mieszkaniowa nr (...) w S. (...) złożyła wniosek do Sądu Rejonowego w Szubinie, IX Zamiejscowego Wydziału Cywilnego w Żninie, o rozstrzygnięcie wobec uczestników postępowania T. S. (2) i K. S. (2) w sprawie dotyczącej zarządu nieruchomością wspólną poprzez wyrażenie zgody na:

1.  docieplenie budynku wspólnoty;

2.  serwis dachu z pokryciem papą termozgrzewalną lub powłoką bezspoinową (...);

3.  przebudowę przyłącza energetycznego na izolowane z remontem (...),

4.  przebudowę instalacji elektrycznej z wprowadzeniem 24V na klatkach schodowych;

5.  wyrażenie zgody na spłatę zaciągniętego przez zarządcę nieruchomości kredytu preferencyjnego w (...) Oddział w B. z Funduszu (...)wspólnoty w łatach następnych.

Wnioskodawca wniósł także o rozstrzygnięcie o kosztach postępowania,, następnie uzasadnił swoje żądanie.

Uczestnicy wnieśli o oddalenie wniosku, kwestionując przede wszystkim żądanie wyrażenia zgody na zaciągnięcie kredytu, ze względu na brak określenia warunków i wysokości kosztów inwestycji, a zatem i kredytu.

Postanowieniem z dnia 4 października 2013r. Sąd na podstawie art. 510 § 2 k.p.c. wezwał do udziału w sprawie w charakterze uczestników wszystkich pozostałych współwłaścicieli lokali: J. R., S. M., B. M., L. D., M. D., R. I., M. I., M. C., V. C., Z. M., M. N., M. Z.. Po śmierci J. R. w jej miejsce wstąpił w charakterze uczestnika postępowania J. B..

Wezwani uczestnicy - poza małżonkami C., którzy w uchwale wyrazili zgodę, obecnie jednak podnosili kwestie związane z wysokością kosztów kredytu oraz inwestycji ocieplenia - zgadzali się z treścią wniosku.

Postanowieniem z dnia 15 kwietnia 2014r. Sąd Rejonowy w Szubinie, IX Zamiejscowy Wydział Cywilny w Żninie

1. zezwolił wnioskodawczym na:

a. wykonanie prac w budynku mieszkalnym tej wspólnoty polegających na
dociepleniu budynku wspólnoty, serwisie dachu z pokryciem papą termozgrzewalną lub powłoką bezspoinową (...), przebudowie

2

przyłącza energetycznego na izolowane z remontem (...), oraz przebudowie instalacji elektrycznej z wprowadzeniem 24V na klatkach schodowych; b. spłatę przez wspólnotę Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w S. II zaciągniętego przez nią kredytu preferencyjnego w Banku (...) S.A. w celu sfinansowania opisanych wyżej prac z funduszu remontowego wspólnoty w kolejnych latach: w wysokości 80% funduszu remontowego i z zastrzeżeniem, że w przypadku rozwiązania umowy o zarządzanie między wspólnotą a spółdzielnią mieszkaniową (...) wysokość rat nie będzie wyższa niż ostatnia zapłacona rata w okresie zarządzania wspólnotą przez spółdzielnię;

2.  oddalił wniosek w pozostałej części;

3.  stwierdził, że wnioskodawczym i uczestnicy ponoszą koszty związane ze swoim udziałem w sprawie.

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

Uczestnicy T. S. (1), K. S. (1), S. M., B. M., L. D., M. D., R. I., M. I., M. C., V. C., Z. M., M. N., M. Z., a po śmierci J. J. B. są właścicielami lokali mieszkalnych położonych w budynku nr (...) w S.. W dniu 1 stycznia 2013r. Wspólnota Mieszkaniowa nr (...) zawarła ze Spółdzielnią Mieszkaniową (...) w S. umowę o zarządzanie wspólną nieruchomością na czas nieokreślony. W umowie przewidziano, że każda ze stron może ją rozwiązać przy zachowaniu trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. Zarządca zaproponował wykonanie remontu dachu, przebudowę instalacji i przyłącza energetycznego oraz docieplenie budynku. Wskazał też na możliwość zaciągnięcia kredytu w celu sfinansowania tych prac przez spółdzielnię, który później byłby zarządcy zwrócony z funduszu remontowego wspólnoty. Na takie rozwiązanie nie wyrazili zgody małżonkowie S..

Na podstawie tak ustalonego stanu faktycznego, Sąd Rejonowy poczynił następujące

rozważania prawne:

Bezsporne było, że prace remontowe wskazane we wniosku z uwagi na ich zakres oraz spłatę kredytu w wysokości kilkudziesięciu tysięcy złotych należy zaliczyć do czynności przekraczających zwykły zarząd rzeczą. Na takie czynności zgodnie z art. 199 k.c. muszą wyrazić zgodę wszyscy współwłaściciele rzeczy. W przypadku braku takiej zgody przepis ten przewiduje możliwość zwrócenia się o rozstrzygnięcie Sądu. Podejmując decyzję sąd musi mieć natomiast na względzie cel zamierzonej czynności i interesy wszystkich współwłaścicieli.

Nikt ze współwłaścicieli nie kwestionował konieczności wykonania wskazanych we wniosku prac remontowych. Ostatecznie nikt się im nie sprzeciwiał, a małżonkowie
S. żądali oddalenia wniosku tylko w zakresie wyrażenia zgody na spłatę
zaciągniętego kredytu, wskazując na konieczność określenia wysokości zobowiązania,

3

zapewnienia możliwości pokrywania z funduszu remontowego koniecznych prac oraz określenia warunków spłaty w przypadku rozwiązania umowy ze spółdzielnią o zarządzanie wspólnotą. Na proponowany przez wnioskodawczynię sposób spłaty kredytu nie zgodzili się M. C. i V. C., wskazując, że wspólnota sama może ocieplić budynek z posiadanych środków i na konieczność posiadania w zakresie finansowania kredytu umowy. W ocenie Sądu Rejonowego, kredyt preferencyjny zapewnia korzystniejsze warunki niż kredyt komercyjny zaciągnięty przez wspólnotę i zabezpieczony na majątku członków. Należy wykluczyć wersję, w której każdy z właścicieli miałby zaciągać na ten cel kredyt we własnym zakresie, bowiem mogłaby powstać taka sytuacja, że część członków miałaby środki, a część nie. Zrozumiałe jest stanowisko części uczestników, którzy chcieliby znać wysokość przyszłego zobowiązania, jednak ze względu na procedury związane z udzieleniem kredytu, kosztorys nie został jeszcze sporządzony, zatem znany jest tylko orientacyjny koszt robót, oszacowany w podobnym budynku na kwotę 60.000 zł. W ocenie Sądu Rejonowego propozycja, by to spółdzielnia brała kredyt i go zabezpieczyła, a następnie uzyskałaby jego spłatę przez wspólnotę ze środków z funduszu remontowego jest korzystne dla właścicieli lokali, bowiem członkowie wspólnoty nie płaciliby żadnych dodatkowych pieniędzy, poza tymi, które już są obowiązani uiszczać. Nie bez znaczenia była dla Sądu Rejonowego obawa małżonków S. o możliwość finansowania w czasie spłaty zobowiązania wobec spółdzielni koniecznych prac remontowych. Dlatego Sąd ten ograniczył wysokość spłaty na rzecz spółdzielni do 80% środków z funduszu remontowego. Na wypadek rozwiązania przez którąkolwiek ze stron umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną, w celu uniknięcia braku możliwości uzyskania przez zarządcę spłaty, Sąd Rejonowy zastrzegł, aby w takich okolicznościach wysokość rat nie była wyższa niż ostatnia zapłacona rata w okresie zarządzania nieruchomością przez spółdzielnię, tzn. żeby te warunki nie były gorsze. W ocenie Sądu Rejonowego zastrzeżenia dodatkowe zawarte w punkcie 1b postanowienia dostatecznie zabezpieczają interesy współwłaścicieli nieruchomości. Sąd ten o kosztach postępowania orzekł zgodnie z art. 520§ 1 k.p.c.

Apelację od powyższego postanowienia wnieśli uczestnicy K. i T. S. (1), zaskarżając je tylko w części, co do punktu 1 lit.b. Orzeczeniu zarzucili naruszenie:

a)  przepisów prawa materialnego, tj. art. 199 k.c. w ten sposób, że wydając postanowienie Sąd I instancji nie uwzględnił uzasadnionego interesu uczestników postępowania, w zakresie, w jakim nie określił maksymalnej wysokości zobowiązania jakie miałoby podlegać spłacie na rzecz zarządcy nieruchomości w związku z zaciągniętym przez zarządcę kredytem preferencyjnym w banku Ochrony (...), terminów płatności poszczególnych rat na rzecz zarządcy nieruchomości,

b)  przepisów postępowania tj. art. 233 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. poprzez pominięcie w procesie orzekania okoliczności wskazującej na całkowity koszt prac opisanych w punkcie la zaskarżonego orzeczenia, co doprowadziło do wydania wadliwego rozstrzygnięcia nie gwarantującego poszanowania praw współwłaścicieli nieruchomości.

4

W oparciu o powyższe zarzuty uczestnicy postępowania wnieśli o zmianę zaskarżonego postanowienia przez określenie maksymalnej wysokości zobowiązania, jakie miałoby podlegać spłacie na rzecz zarządcy nieruchomości w związku z zaciągniętym przez zarządcę kredytem preferencyjnym w banku Ochrony (...) (60 000 zł), terminów wymagalności poszczególnych rat na rzecz zarządcy nieruchomości (raty roczne w wysokości 80% środków wpłaconych przez członków wspólnoty na fundusz remontowy) i zasądzenie od wnioskodawcy na rzecz uczestników kosztów postępowania według norm przepisanych, ewentualnie o uchylenie postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

W odpowiedzi na apelację wnioskodawca wniósł o jej oddalenie.

Podczas rozprawy apelacyjnej uczestnicy M. C. i V.

C. poparli apelację uczestników.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja jest nieuzasadniona i dlatego nie zasługuje na uwzględnienie. Sąd Okręgowy w całości podziela ustalenia faktyczne i prawne poczynione przez Sąd Rejonowy i przyjmuje je za własne, a także uznaje za właściwe, wystarczające i jedyne możliwe zastrzeżenia zawarte w punkcie 1 b, a mające na celu zabezpieczenie interesów właścicieli lokali.

Kwestia konieczności uzyskania na inwestycję i pokrycie jej kosztów z kredytu udzielonego zarządcy zgody wszystkich właścicieli lokali w oparciu o treść art. 199 k.c. była w sprawie bezsporna i Sąd Okręgowy w niniejszej sprawie w pełni podziela ustalenia i wywody prawne Sądu Rejonowego. Dla porządku wypada w tym miejscu wskazać potwierdzającą tę subsumcję treść postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 7 października 2011 r. IICSK 23/11.

Ocena zasadności zarzutów apelacyjnych, ze względu na ograniczenie zarzutów naruszenia przepisu art. 199 k.c. i w związku z naruszeniem przepisu prawa materialnego -przepisu art. 233 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. wyłącznie do punktu 1 b zaskarżonego postanowienia, sprowadza się do oceny, czy zastrzeżenia poczynione przez Sąd I instancji są wystarczające dla ochrony interesów członków wspólnoty. W ocenie apelujących uczestników postępowania uchybienia Sądu I instancji polegały na nienależytym zagwarantowaniu członkom wspólnoty bezpieczeństwa finansowego wspólnoty przez brak określenia wysokości przyszłego zobowiązania i okresu jego spłaty.

Analiza prawidłowo ustalonego przez Sąd Rejonowy stanu faktycznego sprowadza się do wniosku, że dalej idące ograniczenia i zastrzeżenia niemożliwe są do poczynienia i sprzeczne będą z istotą sprawy - przeprowadzeniem koniecznej inwestycji, której to
potrzeby apelujący nie kwestionują. Podkreślić należy, że - jak słusznie zauważył Sąd Rejonowy - ze względu na procedury związane z udzieleniem kredytu, kosztorys nie został jeszcze sporządzony, zatem znany jest tylko orientacyjny koszt robót, oszacowany w

5

podobnym budynku na kwotę 60.000 zł. Warunkiem przystąpienia przez bank, mający udzielić kredytu preferencyjnego na prace termoizolacyjne, jest zgoda wszystkich właścicieli, co jest bezsporne. Zatem do momentu uzyskania zgody wszystkich właścicieli lokali nie ma możliwości oszacowania ostatecznego kosztu inwestycji, który przy każdym budynku może się różnić. Co jednak trzeba podkreślić, w przypadku procedury pozyskania takiego kredytu nie zachodzi obawa nadużyć, czy zawyżenia kosztów inwestycji, bowiem takie działanie nie leży w interesie banku, który udzielając kredytu ma obowiązek kontrolować dysponowanie udzielonymi środkami, nawet poszczególnymi transzami. Członkowie wspólnoty zaś mają możliwość bieżącego kontrolowania wydatków i inwestycji, a także wykorzystania pieniędzy, przy pomocy instrumentów prawnych kreowanych przez przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) -corocznego absolutorium udzielanego zarządcy i corocznej możliwości zwołania zebrania wspólnoty i podejmowania stosownych uchwał.

W tym miejscu należy wskazać na treść przepisów ustawy o własności lokali, w szczególności przepisu art. 29 ust. la, zgodnie z którym okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy. W myśl ust. 2 tego przepisu, właściciele podejmują uchwałę w przedmiocie udzielenia absolutorium zarządowi lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, z prowadzonej przez niego działalności. Prawo kontroli działalności zarządu służy każdemu właścicielowi lokalu.

Stosownie do treści art. 30 ust. 1 z kolei, zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany: dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy, składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności, zwoływać zebranie ogółu właścicieli co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku. W wypadku gdy zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, nie zwoła zebrania ogółu właścicieli lokali w terminie, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, zebranie coroczne może zwołać każdy z właścicieli. Przedmiotem zebrania, o którym mowa w ust. 1, powinny być w szczególności: uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu, ocena pracy zarządu lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium. Ponadto, dodatkowy instrument ochrony właścicieli ustanawia ustawodawca w art. 31 ustawy o własności lokali, z którego wynika, że zebrania właścicieli mogą być także, w razie potrzeby, zwoływane przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, zwoływane są nadto także na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1.

Wreszcie Sąd Okręgowy podkreśla, że skoro z umowy z zarządcą wynika prawo obu stron do wypowiedzenia umowy o zarządzanie z zachowaniem trzymiesięcznego okresu

6

wypowiedzenia, również i z tej możliwości może skorzystać wspólnota niezadowolona ze sposobu prowadzenia jej spraw.

Ponadto rację trzeba przyznać wnioskodawcy, który w odpowiedzi na apelację wskazał, że wprowadzenie dalej idących zastrzeżeń w postanowieniu wydanym w sprawie, w której zarządca nieruchomości nie jest uczestnikiem postępowania, ale stanie się stroną umowy z bankiem, nakładać będzie w sposób niedopuszczalny obowiązki i ograniczenia na podmiot nie będący uczestnikiem postępowania.

Konkludując, wszystkie zarzuty apelacji okazały się chybione. Mając na uwadze powyższe, apelację należało uznać za nieuzasadnioną. Dlatego też w oparciu o przepis art. 385 k.p.c. podlegała ona oddaleniu w całości.

O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na podstawie art. 520 § 1 k.p.c, przy zastosowaniu zasady, że wnioskodawca i każdy z uczestników ponoszą koszty postępowania apelacyjnego związane ze swoim uczestnictwem w sprawie.