Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 26 marca 2015 roku

Sąd Okręgowy w Szczecinie II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

Przewodniczący:	SSO Violetta Osińska
Sędziowie:	SO Agnieszka Bednarek-Moraś SO Dorota Gamrat-Kubeczak
Protokolant:	St. sekr. sądowy Dorota Szlachta

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 marca 2015 roku w S.

sprawy z powództwa W. S.

przeciwko (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w S.

o zapłatę

na skutek apelacji wniesionej przez powódkę od wyroku Sądu Rejonowego w Stargardzie Szczecińskim z dnia 15 kwietnia 2014 roku, sygn. akt I C 46/09

uchyla zaskarżony wyrok w punkcie I w stosunku do pozwanego (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S. oraz w punkcie II całości i przekazuje sprawę w tym zakresie do ponownego rozpoznania przez Sąd Rejonowy w Stargardzie Szczecińskim .

Sygn. akt II Ca 982/14

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 15 kwietnia 2014 r. Sąd Rejonowy w Stargardzie Szczecińskim Wydział I Cywilny, oddalił powództwo (I) oraz zasądził od powódki W. S. na rzecz (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S. kwotę 2.417 zł tytułem kosztów zwrotu procesu (II).

Sąd Rejonowy oparł swoje rozstrzygnięcie na następujących ustaleniach i rozważaniach:

Powódka W. S. jest właścicielką lokalu mieszkalnego przy ul. (...) w S..

Budynek przy ul. (...) w S. pozostaje w zarządzie (...) Spółki z o.o. w S.. Jest to budynek mieszkalny wielorodzinny, cztero i pięciokondygnacyjny kilkuklatkowy, całkowicie podpiwniczony z niskim poddaszem nieużytkowym, wykonany w 1965 r. w technologii tradycyjnej, ściany zewnętrzne z suporeksu ocieplone w 2005 r. Stropy typu Ż. wielokanałowe, dach o konstrukcji żelbetowej kryty dachówką ceramiczną. W części niskospadowej stropodach z pokryciem papowym. Budynek wyposażony w instalacje elektryczna, wodociągowa i kanalizacyjną. Ogrzewanie i ciepła woda z sieci miejskiej.

Termomodernizację budynku wykonano do grudnia 2005 r. na podstawie zawartej umowy pomiędzy wspólnotą Mieszkaniową a Firmą (...) Sp. z o.o. Zakres termomodernizacji zgodnie z opracowaną dokumentacją i wydanym pozwoleniem obejmował między innymi ocieplenie ścian zewnętrznych budynku stropów nad lokalami, nie obejmował natomiast remontu pokrycia dachowego.

Na skutek nieszczelności w pokryciu dachowym doszło do przenikania wód opadowych na powierzchnię stropu nad lokalem nr (...) położonym przy ul. (...) w S. ocieploną wełną mineralną i w związku z tym doszło do pojawienia się zacieków, a następnie wykwitów pleśni w lokalu powódki. Powódka zgłosiła administracji (...) Spółce z o.o. w S., a ta po dokonanych oględzinach lokalu oceniła, że powodem wad jest nieprawidłowa eksploatacja lokalu, polegająca na nie wietrzeniu pomieszczeń ze szczelnymi oknami pcw. W dniu 14 lutego 2008 r. (...) Spółka z o.o. w S. przyznało rację powódce, że stan lokalu wynika przede wszystkim z nieszczelności pokrycia, a nie z braku wietrzenia pomieszczeń i zleciła w dniu 2 czerwca 2008 r. R. G. wykonanie prac konserwatorskich polegających na uszczelnieniu silikonem dachowym obróbek blacharskich komina, uszczelnieniu pojedynczych dachówek, wycięciu mokrej wełny mineralnej i umocowaniu szyby w okienku wyłazowym na dach.

W. S. zgłosiła się do T. L. (...).W. E. - B. z siedzibą w K. w celu dokonania wyceny szkód powstałych w lokalu powódki na skutek remontu przeprowadzonego w grudniu 2006 r. na zlecenie (...) Spółki z o.o. w S.. Przedmiotowa szkoda została wyceniona przez T. L. na kwotę 21.090,80 zł.

Decyzją z dnia 20 listopada 2008 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w S. nakazał powódce W. S. wykonanie robót budowlanych polegających na usunięciu nieprawidłowości w postaci zagrzybienia lokalu nr (...) przy ul. (...) w S. w terminie do 30 czerwca 2009 r. na jej własny koszt. Powódka nie wykonała nałożonego na nią zobowiązania.

W dniu 24 listopada 2008 r. powódka uzyskała we własnym zakresie opinię w przedmiocie zagrzybienia jej lokalu mieszkalnego.

Pismem z dnia 25 kwietnia 2008 r. pozwana (...) Spółka z o.o. w S. poinformowało powódkę, iż przekazało do (...) S.A. jej zgłoszenie szkody dotyczącej zagrzybienia, zawilgocenia i nacieków wodnych w jej lokalu mieszkalnym.

Decyzją z dnia 8 października 2008 r. (...) S.A. ostatecznie przyznało powódce odszkodowanie za powyższą szkodę w kwocie 719,08 zł.

Podczas oględzin w lokalu powódki w dniu 4 sierpnia 2010 r. pracownicy Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego w S. stwierdzili, iż pomimo zdemontowania przez powódkę wentylatora w łazience, stan lokalu się pogorszył i powstały nowe skupiska pleśni, zaś istniejące się powiększyły. Zasadnym jest wykonanie ekspertyzy technicznej. Obowiązkiem jej wykonania obciążono pozwaną (...) Spółkę z o.o. w S..

Zgodnie z nałożonym przez (...) w S., pozwana (...) Spółka z o.o. w S. zleciła wykonanie ekspertyzy budowlano -mykologicznej w celu dokonania oceny stanu technicznego budynku w zakresie zagrzybienia pomieszczeń w lokalu nr (...) przy ul. (...) w S. mgr inż. P. D.. P. D. po wielokrotnych obserwacjach i pomiarach wykonanych w sierpniu i wrześniu 2011 r. w lokalu powódki i w obrębie poddasza nie stwierdzono zawilgoceń elementów konstrukcji oraz ociepleń. Stwierdzono, iż przyczyny zawilgoceń i zalań lokalu zostały usunięte i aktualnie brak jest występowania zewnętrznych przyczyn porażeń mykologicznych. Występujące w lokalu powódki porażenia mykologiczne w postaci kolonii grzybów pleśniowych mają charakter wtórny i stanowią skutek zalań i zawilgoceń powstałych w okresie do 2008 roku. w wyniku nieszczelności pokrycia dachowego, obróbek blacharskich i instalacji odwodnienia dachu. Aktualny stan techniczny lokalu spowodowany jest brakiem usunięcia występujących porażeń mykologicznych i występujących uszkodzeń związanych z zalaniami i zawilgoceniami do 2008 r. w szczególności z nie wykonania Decyzji (...) z 20.11.2008 r.

Wobec nieskuteczności prac konserwatorskich pozwana (...) Spółka z o.o. w S. zleciła w dniu 1 sierpnia 2011 roku R. G. prowadzącemu działalność gospodarczą pod nazwą (...) Zakład (...) w S. wykonanie remontu dachu w budynku nr (...) przy ul. (...) w S.. Remont dachu wykonano w grudniu 2011 r. Następnie pomiędzy (...) Spółka z o.o. w S. a R. G. doszło do zawarcia umowy z dnia 6 lutego 2012 r. o docieplenie stropodachu nad lokalem nr (...) w klatce B przy u Płatnerzy 6 w S., które wykonano w marcu 2012 r.

Aktualnie wszystkie wady w zakresie robót budowlanych zostały skutecznie usunięte. Wady te nie występują już co najmniej od września 2011 r. Występują natomiast nadal widoczne naloty grzyba pleśni na ścianach i sufitach w lokalu powódki. Obecnie proces ten jest zahamowany chociaż istniejące kolonie pleśni są nadal szkodliwe dla zdrowia. W trybie pilnym należałoby wykonać remont i usunąć istniejące porażenia. Na chwilę obecną niezbędny zakres prac w celu przywrócenia lokalu do stanu sprzed szkody sprowadza się do pomalowania całego pokoju numer (...) znajdującego się w lokalu powódki. Koszt tych robót wynosi 4.000 - 4.445 zł.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd I instancji stwierdził, iż powództwo okazało się bezzasadne.

Sąd Rejonowy podniósł, iż strona powodowa wskazała, że dochodzone pozwem świadczenie pieniężne ma charakter odszkodowawczy i stanowi naprawienie szkody wyrządzonej z tytułu zagrzybienia lokalu mieszkalnego powódki, powstałego w następstwie nieprawidłowych prac termo-modernizacyjnych dokonanych przez firmę (...) z siedzibą w S., która wykonała przedmiotowe prace z brakiem zachowania należytej staranności, który to jest zobowiązany do naprawienia szkody na zasadzie odpowiedzialności kontraktowej. Natomiast w stosunku do (...) Sp. z o.o. z siedzibą w S. powódka podnosiła, iż odpowiada za szkodę powódki na zasadzie winy poprzez niedopełnienie swoich obowiązków przewidzianych w art. 21 ust. 1 w z art. 14 pkt. 1 ustawy o własności lokali, ewentualnie na zasadzie art. 433 k.c.

Sąd I instancji wskazał, iż przy tak określonej podstawie faktycznej powództwa żądania pozwu należy oceniać zarówno w kontekście przepisów o odpowiedzialności kontraktowej, jak i w oparciu o przepisy o odpowiedzialności deliktowej.

W ocenie Sądu Rejonowego w pierwszej kolejności należało ustalić, czy pozwane w istocie ponoszą odpowiedzialność odszkodowawczą względem powódki za szkodę jakiej doznała na skutek wykonanych prac termomodernizacyjnych budynku położonego przy ul. (...) w S. wykonanych przez (...) Sp. z o.o. w S. na zlecenia (...) Sp. z o.o. w S. w 2008 r. Sąd

W związku z powyższym Sąd stwierdził, iż aby móc przypisać odpowiedzialność za przedmiotowe zdarzenie należało ustalić przyczyny wilgoci i pleśni występujących w lokalu powódki W. S. położonym w S. przy ulicy (...), w szczególności czy owo zawilgocenie i pleśń powstało na skutek przeprowadzonych przez pozwanego (...) Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością w S. robót termoizolacyjnych a nadto ustalenia zakresu oraz kosztów prac niezbędnych do przeprowadzania remontu w mieszkaniu powódki w celu przywrócenia lokalu powódki do stanu sprzed zaistnienia szkody, jak również ustalenie czy wady robót budowlanych zostały skutecznie usunięte (czy występują nowe przecieki i zawilgocenia) i czy zarządca - (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w S. wykonał wszystkie spoczywające na nim obowiązki wynikając z art. 185 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Sąd I instancji podniósł, iż rozstrzygnięcia w tym zakresie dokonał w oparciu o opinie powołanych w sprawie biegłych sądowych, w tym nade wszystko A. C.. Nadmienił, iż nieprzydatną dla ustalenia stanu faktycznego w zakresie ustalenia odpowiedzialności pozwanych okazała się opinia pisemna i uzupełniająca opinia pisemna oraz ustna M. U. (1). Sąd podzielił zapatrywania pozwanej (...) Spółki z o.o. w S., iż główne zarzuty skierowane do pozwanych, tj. że (...) zawarł złą umowę z wykonawcą, ponieważ nie obejmowała ona remontu dachu, drugi - że pozwana nie dopilnowała właściwego wykonania zgodnie z umową docieplenia stropu nad mieszkaniem powódki, trzeci - że zezwoliła na wymianę okien w mieszkaniu powódki należy uznać za nielogiczne. W ocenie Sądu Rejonowego biegły M. U. (1) ustosunkowując się do zarzutów pozwanych i w tym celu sporządzając opinie uzupełniająca pisemną jak i ustną nie zachował obiektywizmu oraz bezstronności, a wszelkie zarzuty traktował jako osobisty atak na jego osobę, jak również sporządzając opinie nie uwzględnił wszystkich dokumentów znajdujących się w sprawie w tym umów o remont dachu w 2008 r. czy opinii mykologicznej mgr inż. P. D.. Sąd zaznaczył, iż istotnym jest także, że biegły w ogóle nie odniósł się do kwestii przyczynienia się powódki do powstania szkody, krytykując zalecenia Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego nałożone na powódkę w decyzji z dnia 20 listopada 2008 r. W tych okolicznościach Sąd I instancji uznał, iż wnioski zawarte w opinii biegłego należało uznać za niezupełne.

Sąd Rejonowy podkreślił, iż z powyższych względów, za konieczne uznał zasięgnięcie opinii innego biegłego sądowego i dlatego dopuścił dowód z pisemnej opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa i mykologii A. C., który na zlecenie Sądu dokonał ustaleń, iż główną przyczyną powstania wilgoci i pleśni zdaniem biegłego było przenikanie wód opadowych na powierzchnię stropu nad lokalem nr (...) ocieploną wełną mineralną, spowodowane nieszczelnościami w połaci dachowej. Sąd zwrócił uwagę, iż po przeanalizowaniu dokumentów znajdujących się w aktach sprawy a w szczególności projektu budowlanego z lutego 2005 r., dziennika budowy z 18.03.2005 r. na remont i termomodernizacje budynku w którym znajduje się przedmiotowy lokal biegły podał, że nie można stwierdzić, iż przyczyną powstania wilgoci i co za tym idzie rozkładu grzyba pleśni na ścianach i sufitach w przedmiotowym lokalu były prowadzone prace przez pozwanego (...) Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością w S.. Projekt budowlany oraz wydane pozwolenie na budowę nie obejmowało remontu dachu w przedmiotowym budynku a remont dachu do dnia zalania lokalu nie był wykonywany. A więc w ocenie biegłego nie można mówić o winie pozwanego (...) Spółki z o.o. Dodał, iż biegły wyjaśnił, że na podstawie analizy akt sprawy, przeprowadzonych oględzin i badań można stwierdzić, że powódka w sposób bezpośredni nie przyczyniła się do powstania szkody. Sąd I instancji ocenił powyższą opinię jako całkowicie przekonywującą a wywody przedstawione przez biegłego za wyczerpujące i spójne.

Sąd Rejonowy podniósł, iż mając na uwadze, iż powódka reprezentowana przez pełnomocnika będącego adwokatem konsekwentnie w toku postępowania utrzymywała, iż domaga się odszkodowania w kwocie 20.371,90 zł solidarnie od pozwanej (...) sp. z o.o. w S. za wilgoć i pleśń w jej lokalu twierdząc, iż były one skutkiem niewłaściwego wykonania prac termo modernizacyjnych przeprowadzonych na mocy umowy dnia 23.05.2005 r. oraz od (...) Spółki z o.o. w S. z tytułu nie dopełnienia swoich obowiązków przewidzianych w art. 21 ust. 1 w zw. z art. 14 pkt. 1 ustawy o własności lokali tj., że nie dopilnowała właściwego wykonania tych robót, powództwo należało oddalić.

Posiłkując się ustaleniami poczynionymi przez biegłego sądowego A. C., Sąd stwierdził, iż powstanie wilgoci i co za tym idzie rozkładu grzyba pleśni na ścianach i sufitach w przedmiotowym lokalu nie było przyczyną prac prowadzonych przez pozwanego (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w S., wobec czego nie można mówić o przypisaniu pozwanej (...) spółka z o.o. którejkolwiek przesłanki odpowiedzialności kontraktowej, na którą powoływała się powódka. W konsekwencji biorąc pod uwagę fakt, iż przyczyną wilgoci i pleśni w mieszkaniu powódki nie były prace wykonane na mocy umowy pozwanej (...) Spółki z o.o. w S. a (...) Spółką z o.o. w S., lecz przecieki z dachu budynku nr (...) położonego przy ul. (...) w S., Sąd I instancji stwierdził, iż nie zachodzi związek przyczynowy między pracami termo modernizacyjnymi zleconymi przez (...) Sp. z o.o., a stanem mieszkania powódki.

Sąd Rejonowy podkreślił przy tym, że zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem Sądu Najwyższego, określony w pozwie stan faktyczny, z którego powódka wywodzi swoje roszczenie jest wiążący dla Sądu, co oznacza, że Sąd nie może oprzeć swojego rozstrzygnięcia na innej podstawie faktycznej niż wskazana przez stronę powodową, a gdyby to zrobił orzekłby „ponad żądanie" w rozumieniu art. 321 k.p.c.

Wobec powyższego Sąd Rejonowy uznał, iż pozwana (...) Spółka z o. o. w S. oraz (...) Spółka z o.o. w S. nie ponoszą odpowiedzialności za powstanie szkody w lokalu powódki.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c.

Z powyższym wyrokiem nie zgodziła się powódka, która w wywiedzionej apelacji zaskarżyła wyrok w stosunku do (...) sp. z o.o. w S. w całości i wniosła o jego uchylenie i przekazanie sprawy Sądowi Rejonowego w Stargardzie Szczecińskim do ponownego rozpoznania, a także o zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki kosztów postępowania przed Sądem I instancji, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Skarżąca zarzuciła wyrokowi:

1.  nierozpoznanie istoty sprawy poprzez:

a)  ograniczenie rozstrzygania o zasadności roszczenia powódki wyłącznie w oparciu o część okoliczności faktycznych wskazywanych przez nią w pozwie, przy jednoczesnym całkowitym pominięciu pozostałych (wszystkich) wskazywanych przez powódkę podstaw faktycznych powództwa dotyczących źródła odpowiedzialności pozwanego (...) sp. z o.o. w S., w szczególności - wskazywanych przez W. S. w piśmie procesowym powódki z dnia 28 maja 2009 r. (k.110), w którym jednoznacznie wymieniła ona okoliczności wskazujące na odpowiedzialności tego pozwanego, jak również — przy pominięciu licznych okoliczności faktycznych prowadzących nieuchronnie do przyjęcia odpowiedzialności pozwanego (...) Sp. z o.o. wynikających z przeprowadzonych w toku postępowania dowodów i mimo ustalenia okoliczności, które dotyczą niewłaściwego wykonywania przez pozwaną (...) Sp. z o.o. swoich powinności jako zarządcy nieruchomości, w której znajduje się lokal pozwanej;

b)  dokonanie wadliwej identyfikacji podstaw faktycznych powództwa w zakresie, w którym dotyczyło ono pozwanej (...) Sp. z o.o. w sposób zbyt wąski i sprzeczny z wyraźną intencją strony powodowej;

c)  nieustalenie wysokości powstałej w majątku powódki szkody, wobec błędnego założenia, że brak jest podstaw do zasądzenia od pozwanego jakiejkolwiek kwoty z przyczyn wskazanych w uzasadnieniu wyroku;

2.  naruszenie przepisów prawa procesowego, które mogło mieć wpływ na treść orzeczenia, tj.:

a)  art. 233 § 1 k.p.c. poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów i zastąpienie jej oceną dowolną, co znalazło wyraz w dokonaniu powierzchownej, niezgodnej z zasadami logicznego rozumowania i zasadami doświadczenia życiowego oceny dowodów, w szczególności dowodów z kolejnych opinii biegłego M. U. (1);

b)  art. 328 § 2 k.p.c. poprzez zaniechanie precyzyjnego wyjaśnienia w jakim zakresie Sąd Rejonowy uznał opinie biegłego M. U. (1) (biegły sporządził w sprawie dwie opinie pisemne a nadto wydał ustną opinię w toku posiedzenia) za „nieprzydatne dla ustalenia stanu faktycznego w zakresie ustalenia odpowiedzialności pozwanych”, w sytuacji gdy jednocześnie uznał opinie biegłego A. C. za uszczegółowienie opinii biegłego M. U. (2) oraz na ich podstawie ustalał stan faktyczny istniejący w niniejszej sprawie, co prowadzi do wniosku, iż opinie sporządzone przez biegłego U. co najmniej w pewnym zakresie zostały uznane prze Sąd za wiarygodne, co z kolei czyni uzasadnienie zaskarżonego orzeczenia niejasnym i niespójnym wewnętrznie;

c)  art. 321 § 1 k.p.c., poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i błędną (zbyt szeroką wykładnię)

3.  naruszenie przepisów prawa materialnego — art. 185 ust. 1, 1a, 1b, 1c, ust. 2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 415 k.c. i art. 471 k.c. poprzez ich niezastosowanie mimo istnienia ku temu przesłanek.

Według skarżącej Sąd I instancji błędnie ograniczył swoje rozstrzygnięcie wyłącznie do części okoliczności faktycznych uzasadniających odpowiedzialności pozwanego (...) sp. z o.o. wskazywanych przez powódkę w pozwie, dokonując nadto ich zawężonej interpretacji, czyniąc to sprzecznie z oczywistą intencją powódki.

Apelująca zwróciła uwagę, iż wprawdzie w pozwie podała, iż (...) sp. z o.o. za powstałą szkodę ponosi odpowiedzialność jako zarządca nieruchomości, który w należyty stopniu nie dokonał nadzoru przeprowadzonej termomodernizacji budynku, to jednak z załączonych do pozwu dokumentów, a zatem stanowiących element twierdzeń powódki na temat faktów uzasadniających powództwo jasno wynika, iż zaistniała sytuacja (występowania pleśni i zagrzybienia w lokalu powódki') spowodowana jest złym stanem technicznym dachu budynku.

Skarżąca podkreśliła, że pismem z dnia 25 maja 2009 r. wskazała podstawy faktyczne swojego roszczenia wobec (...) sp. z o.o. rozszerzając je w stosunku do tych wskazanych w pozwie. W szczególności w swoim piśmie podniosła, iż to nie ona spowodowała nieszczelności pokrycia dachowego, że to (...) sp. z o.o. powinna utrzymywać budynek i lokale w stanie nie powodującym ich pogorszenia, a plan remontów i termomodernizacji dostosować do potrzeb najpilniejszych, a za takie potrzeby uważa konieczność usunięcia przyczyn, a także skutków powstania pleśni i zawilgocenia jej mieszkania, że pozwany jako zarządca nieruchomości obowiązany jest utrzymywać nieruchomość w stanie niepogorszonym oraz, że brak podjęcia natychmiastowych prac remontowych mających na celu usunięcie przyczyn i skutków powstania pleśni powodował stopniowe pogarszanie stanu technicznego lokalu mieszkalnego powódki.

Apelująca zwróciła uwagę, iż jej pismo z dnia 25 maja 2009 r. zostało przez nią sporządzone w związku z nałożonym na nią zobowiązaniem do ustosunkowania się do treści odpowiedzi na pozew (...) sp. o.o. Pismo to zostało doręczone obu pozwanym, którzy już na wstępnym etapie postępowania mieli możliwość zapoznania się z jego treścią i ewentualnego podjęcia skutecznej obrony swoich interesów. Według skarżącej treść tego pisma stanowiła zatem element stanowiska strony powodowej co do podstaw faktycznych powództwa. Apelująca dodała, iż pismem z dnia 21 maja 2013 r. jej pełnomocnik oświadczył, iż podtrzymuje swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie zaprezentowane w pozwie oraz dalszych pismach procesowych, dotyczące podstawy faktycznej dochodzonego przez siebie roszczeń wobec obu występujących w sprawie pozwanych.

W związku z powyższym skarżąca stwierdziła, iż Sąd I instancji przy rozpoznawaniu niniejszej sprawy, z nieznanych jej przyczyn bezzasadnie pominął okoliczności przemawiające za odpowiedzialnością (...) sp. z o.o. jako zarządcy nieruchomości, który winien w sposób należyty dbać o stan podległych mu nieruchomości i w razie zaistnienia takiej konieczności przeprowadzać stosowne prace remontowe.

W odpowiedzi na apelację pozwany (...) Spółka z o.o. w S., wniósł o oddalenie apelacji w całości i zasądzenie od powódki na swoją rzecz kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelację powódki należało uwzględnić, albowiem Sąd Rejonowy nie rozpoznał istoty sprawy w stosunku do pozwanego (...) Spółki z o.o. w S.. Nie ulega bowiem wątpliwości, iż badając podstawę faktyczną roszczeń powódki, Sąd I instancji oparł się wyłącznie na treści złożonego w sprawie pozwu, Sąd pominął natomiast fakt, iż w piśmie z dnia 28 maja 2009 r. stanowiącym ustosunkowanie się do odpowiedzi na pozew, skarżąca wskazała dodatkowe okoliczności faktyczne, które miały świadczyć o odpowiedzialności (...) Sp. z o.o., jako zarządcy nieruchomości. Apelująca w przywołanym piśmie podała, iż pozwana jako zarządca nieruchomości zobowiązana była do podejmowania działań mających na celu utrzymanie budynku w stanie niepogorszonym, w tym dostosować plan remontów i termomodernizacji do potrzeb najpilniejszych, takich jak m.in. usuwanie przyczyn i skutków zawilgocenia mieszkań wynikających z uszkodzeń dachu.

Zdaniem Sądu Odwoławczego, powyższe okoliczności niewątpliwie stanowią rozszerzenie podstawy faktycznej żądania pozwu, która pierwotnie była ograniczona wyłącznie do wadliwości prac termomodernizacyjnych, wykonywanych na zlecenie pozwanej (...) Sp. z o.o.

Sąd II instancji zwraca uwagę, iż w świetle art. 185 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.), w jego brzmieniu obowiązującym w chwili wniesienia pozwu, zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności: zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości (pkt 2) czy utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem (pkt 5). Zakres uprawnień i obowiązków zarządcy wynikał z przepisów ustawy, z przepisów odrębnych ustaw oraz z umowy o zarządzenie nieruchomością (art. 185 ust. 3 u.g.n.). Z brzemienia cytowanego przepisu wynika zatem, iż obowiązki zarządcy były regulowane obowiązującymi przepisami prawa. Z tych zaś z kolei, a w szczególności z dyspozycji art. 185 ust. 1c u.g.n. wynikało, że w przypadku zdarzeń lub zagrożeń życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, o których mowa w przepisach prawa budowlanego, zarządca nieruchomości podejmuje decyzje i dokonuje czynności wykraczające poza zakres czynności, o których mowa w ust. 1, mające na celu zapobieżenie tej szkodzie. Przepis ten ma charakter bezwzględnie obwiązujący.

Skoro zatem powódka w piśmie z dnia 28 maja 2009 r. podnosiła kwestie związane ze sprawowaniem zarządu nieruchomością przez (...) Sp. z o.o., należało zbadać i rozstrzygnąć także kwestię odpowiedzialności pozwanej z tytułu sprawowania zarządu, a nie tylko zlecenia przeprowadzenia prac termomodernizacyjnych. Nie ulega bowiem wątpliwości, iż pozwana Spółka (...), jako zarządca nieruchomości, może ponosić odpowiedzialność za szkodę doznaną przez powódkę w wyniku zawilgocenia, jeżeli wadliwe zarządzanie, w tym brak natychmiastowej reakcji na zgłaszane usterki doprowadziło do powstania szkody po stronie powódki. Podkreślić należy szczególną rolę pozwanej spółki w stosunku do wspólnoty. Pełni ona nie tylko funkcję jej administratora, ale także zarządu.

Zauważyć przy tym należy, iż Sąd Rejonowy błędnie uznał, iż rozstrzyganie powyższych kwestii będzie stanowiło orzekanie ponad żądanie. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 lutego 2002 r. (I CKN 902/99, LEX nr 54357) orzekł, iż Sąd nie może zasądzić czego innego lub więcej, jak żądał powód, albo na innej, jak wskazana przez niego podstawa faktyczna powództwa. Sąd nie jest jednak związany podstawą prawną powództwa i może badać jej prawidłowość bez względu na to, czy na skutek wyboru przez powoda żądania i zakreślenia jego podstawy faktycznej wyłączona jest możliwość orzekania co do innego wchodzącego w rachubę roszczenia materialnoprawnego. Konsekwentnie nie stanowi naruszenia zakazu z art. 321 § 1 k.p.c. odniesienie się do różnych konstrukcji prawnych, relacji między roszczeniami, zwłaszcza gdy ocena ta motywuje przyczynę zmiany zaskarżonego orzeczenia przez sąd odwoławczy. Podsumowanie tych rozwiązań winno znaleźć odzwierciedlenie w uzasadnieniu orzeczenia w części obejmującej wyjaśnienie podstawy prawnej wyroku z przytoczeniem przepisów prawa (art. 328 § 2 w zw. z art. 391 k.p.c.). W uzasadnieniu powyższego wyroku Sąd Najwyższy wskazał ponadto, iż w procesie cywilnym obowiązuje zasada związania sądu granicami ochrony prawnej dochodzonej przez powoda. Jej wyrazem jest zakaz orzekania ponad żądanie odnoszący się do samego żądania (petitum) lub jego podstawy faktycznej (causa petendi). Oznacza on, że sąd nie może zasądzić czego innego lub więcej, jak żądał powód, albo na innej, jak wskazana przez niego podstawa faktyczna powództwa.

Według Sądu II instancji w rozpoznawanej sprawie strona powodowa w toku postępowania rozszerzyła określoną pierwotnie w pozwie podstawę faktyczną żądania w stosunku do pozwanej (...) Sp. z o.o. a co za tym idzie jej żądanie, również w rozszerzonym zakresie winno zostać zbadane i rozstrzygnięte przez Sąd I instancji. Nadmienić należy, iż pełnomocnik powódki w odpowiedzi na wezwanie Sądu do jednoznacznego i precyzyjnego określenia podstawy faktycznej i prawnej powództwa wskazał, iż podtrzymuje swoje stanowisko zaprezentowane w pozwie oraz dalszych pismach procesowych a więc także w piśmie z dnia 25 maja 2009 r. Brak jest zatem podstaw do przyjęcia, iż powódka w toku postępowania nie rozszerzyła skutecznie podstawy faktycznej swojego powództwa.

Analiza akt przedmiotowej sprawy oraz treść uzasadnienia zaskarżonego wyroku prowadzi do jednoznacznego wniosku, iż Sąd Rejonowy zaniechał rozpoznania sprawy w zakresie odpowiedzialności pozwanej (...) Sp. z o.o. z tytułu sposobu sprawowania zarządu nieruchomością. Uznać zatem należało, że nie została rozpoznana istota sprawy. W takiej sytuacji, stosownie do treści przepisu art. 386 § 4 k.p.c., należało uchylić zaskarżony wyrok i przekazać sprawę do ponownego rozpoznania.

Nadmienić należy, iż przedmiotowy wyrok został uchylony wyłącznie w stosunku do pozwanej (...) Sp. z o.o., albowiem tylko w stosunku do niej został on zaskarżony przez powódkę. W konsekwencji uchyleniu podlegało również rozstrzygnięcie w przedmiocie kosztów postępowania.

Rozpoznając ponownie sprawę Sąd Rejonowy powinien ocenić sposób sprawowania przez pozwaną (...) Sp. z o.o. zarządu nieruchomością w której znajduje się lokal skarżącej, w szczególności z uwzględnieniem kwestii remontów dachu i planowania jego termomodernizacji, w związku z wystąpieniem u powódki zawilgocenia i pleśni, które jak ustalono w dotychczasowym postępowaniu, wynikały z nieszczelności dachu. Zwrócić należy uwagę, że kompleksowy remont dachu przeprowadzony został w 2011r., a mieszkanie powódki przestało być zalewane znacznie wcześniej. Należy zatem wyjaśnić co było tego przyczyną i czy nieszczelności nie można było usunąć zaraz po jej wystąpieniu.

Mając powyższe rozważania na uwadze, Sąd Okręgowy na podstawie art. 386 § 4 k.p.c., orzekł jak w sentencji.