Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 5 września 2016 roku

Sąd Okręgowy w Szczecinie II Wydział Cywilny Odwoławczy

Przewodniczący: SSO Sławomir Krajewski

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 5 września 2016 roku w Szczecinie

sprawy z powództwa (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w S.

zapłatę

na skutek apelacji wniesionej przez powódkę od wyroku Sądu Rejonowego Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie z dnia 31 marca 2016 roku, sygn. akt III C 292/14

1.  zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że:

a.  w punkcie II. zasądza od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w S. na rzecz powódki (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S. kwotę 1100 (tysiąc sto) złotych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od kwoty 550 (pięćset pięćdziesiąt) złotych od dnia 30 kwietnia 2013 roku i oddala powództwo w pozostałej części,

b.  w punkcie III. zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 530,24 zł (pięćset trzydzieści

złotych i dwadzieścia cztery grosze) tytułem zwrotu kosztów procesu,

2.  oddala apelację w pozostałej części,

3.  zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 285,60 (dwieście osiemdziesiąt pięć złotych i sześćdziesiąt groszy) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

SSO Sławomir Krajewski

Sygn. akt II Ca 852/16

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 31 marca 2016 roku Sąd Rejonowy Szczecin - Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie (III C 292/14 upr): zasądził od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w S. na rzecz powódki (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S. kwotę 1650 zł, wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od kwoty: 550 zł od dnia 1 lutego 2013 roku do dnia 31 grudnia 2015 roku, a odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty; 550 zł od dnia 16 lutego 2013 roku do dnia 31 grudnia 2015 roku, a odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty; 550 zł od dnia 16 marca 2013 roku do dnia 31 grudnia 2015 roku, a odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty (pkt I.); oddalił powództwo w pozostałym zakresie (pkt II.) i ustalił, że koszty procesu znoszą się wzajemnie (pkt III.).

Sąd Rejonowy wydał powyższe rozstrzygniecie w oparciu o ustalony w sposób następujący stan faktyczny:

W dniu 9 kwietnia 2001 roku została zawarta umowa o administrowanie nieruchomością wspólną, zmieniona aneksem z dnia 29 kwietnia 2004 roku, na podstawie której Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej w S. przy uh (...) (...), obejmującej grunt i budynek, w tym lokale o powierzchni użytkowej wynoszącej 932,20 m 2 zleciła Zleceniobiorcy - Spółce (...) Sp. z o. o. w S. administrowanie nieruchomością wspólną w zakresie wskazanym w umowie, na czas nieoznaczony, za wynagrodzeniem płatnym z góry do 15 każdego miesiąca (§ 9) w miejsce pierwotnie ustalonego terminu płatności wynoszącego 7 dni po wystawieniu faktury § 8 ust. 2), a zleceniobiorca to zlecenie przyjął. Wynagrodzenie Zarządcy ustalono jako iloczyn metrów kwadratowych powierzchni użytkowej lokalu i stawki za 1 m2 (§ 9), przy czym poczynając od 2012 roku stawkę za 1 metr kwadratowy ustalono na poziomie 0,59 zł.

Ustalono, że każdej ze stron przysługuje prawo wypowiedzenia umowy z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec roku kalendarzowego (§ 10).

W dniach 26 - 27 września 2012 roku w drodze indywidualnego zbierania głosów pozwana wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę o wypowiedzeniu umowy o administrowanie powodową spółką z dniem 31 grudnia 2012 roku oraz udzieliła Zarządowi Wspólnoty upoważnienia do wyboru i podpisania umowy o zarządzanie z inną firmą. Przedmiotowa uchwała została doręczona powodowej spółce w dniu 28 września 2012 roku.

Uchwała była konsekwencją porozumienia się większości członków pozwanej wspólnoty mieszkaniowej co do tego, by rozwiązać umowę ze spółką (...), ponieważ wspólnota nie była zadowolona z usług tej spółki. Właściciele nie zastanawiali się nad formą podjętej decyzji, a tylko nad tym, żeby uzyskać większość. Gdy przynieśli tę uchwałę do powodowej spółki, spółka czyniła przeszkody - nie chciała jej przyjąć.

Pismem z dnia 13 grudnia 2012 roku, doręczonym powódce w dniu 18 grudnia 2012 roku Zarząd pozwanej wspólnoty, powołując się na wypowiedzenie umowy o administrowanie wezwał powódkę do zwrotu wszystkich dokumentów wspólnoty do dnia 27 grudnia 2012 roku, pod rygorem podjęcia działań prawnych zmierzających do ich wyegzekwowania.

Pismem z dnia 19 grudnia 2012 roku powódka nie uznała wypowiedzenia za skuteczne i odmówiła wydania dokumentacji.

Pismem pozwanej z dnia 17 stycznia 2013 roku, doręczonym powódce w dniu 21 stycznia 2013 roku, pozwana wspólnota ponowiła wezwanie do wydania dokumentacji powołując się na skuteczność dokonanego wypowiedzenia i podnosząc, że wolą wspólnoty wyrażoną w podjętej uchwale było zakończenie współpracy z powódką. Powódka pismem z dnia 21 stycznia 2013 roku ponownie odmówiła wydania dokumentacji wskazując, że uchwała pozwanej wspólnoty nie wywołała skutku w postaci wypowiedzenia. W odpowiedzi na powyższe, pismem z dnia 27 marca 2013 roku pozwana ponowiła żądanie zwrotu dokumentacji wskazując na skuteczność dokonanego wypowiedzenia.

W dniu 1 marca 2013 roku pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową przy ul. (...)w S., a K. W. prowadzącym indywidualną działalność gospodarczą - Przedsiębiorstwo (...) została zawarta na czas nieokreślony umowa o administrowanie nieruchomością wspólną. Na podstawie przedmiotowej umowy od daty jej zawarcia K. W. nieprzerwanie zarządza pozwaną wspólnotą wykonując wszystkie niezbędne usługi i wszelkie czynności na rzecz wspólnoty nieprzekraczające zwykłego zarządu, czyli np. ubezpieczył wspólnotę, zlecił dokonanie przeglądów: gazowego, ogólnobudowlanego, kominiarskiego i drobnych napraw, które wspólnota musiała zrobić do utrzymania budynku, typu ogrodzenie czy drzwi. Prowadzi od tego czasu księgowość wspólnoty, odczyty liczników, rozliczenia właścicieli na podstawie dokumentów, jakie firma (...) mogła sama stworzyć, bo innych nie posiadała.

Do dnia 1 marca 2013 roku wspólnota „sama się administrowała”, a firma (...) ją wspierała, gdy ta miała jakieś pytania. Członkowie wspólnoty wykonywali rozmowy telefoniczne, a także byli osobiście u pracowników powódki, żeby powódka zaprzestała działań w imieniu wspólnoty.

Faktury (...)zostały wystawione już po poinformowaniu tej spółki przez członków wspólnoty. Faktury te dotyczyły przeglądów, które nie miały miejsca, w tym przeglądu kominiarskiego Pana O., zarządzania, czyli wynagrodzenia zarządcy, a ponadto w pierwszym kwartale 2013 roku przychodziły faktury za wodę, energię elektryczną i śmieci, bo te firmy nie zostały jeszcze poinformowane.

Nowy zarządca poinformował dostawców mediów o zmianie zarządcy w marcu 2013 roku, zaraz po zawarciu umowy (pismo nowego zarządy do firmy (...) z dnia 7 marca 2013 roku informujące o przejęciu z dniem 1 marca 2013 roku administrowania wspólnoty i prośbą o przesyłanie korespondencji na adres nowego zarządcy, pismo nowego zarządcy do (...)u z dnia 7 marca 2013 roku informujące o przejęciu z dniem 1 marca 2013 roku administrowania wspólnoty i prośbą o przesyłanie korespondencji na adres nowego zarządcy. Nowy zarządca zawarł w dniu 18 marca 2013 roku umowę ze (...) em o dostarczanie wody i odprowadzanie ścieków. W maju 2013 roku ubezpieczył wspólnotę na okres od 1 maja 2013 roku do 30 kwietnia 2014 roku. Faktury za wywóz odpadów przez (...) Sp. z o. o. w S. wystawiane były za okres od 1 marca 2013 roku już na nowego zarządcę. W marcu, kwietniu oraz we wrześniu 2013 roku przeprowadzono deratyzację. W lipcu 2013 roku odbył się przegląd instalacji gazowej oraz kontrola stanu technicznego obiektu. Faktury za energię elektryczną również przychodziły do nowego zarządcy. Nowy zarządca prowadził korespondencję z Zarządem (...) w związku z podejmowanymi przez wspólnotę uchwałami. Usuwano awarie hydrauliczne, nieszczelność instalacji gazowej w piwnicy, przeprowadzano usługi remontowo - konserwacyjne.

W zakresie dostawy mediów, czyli wody i energii elektrycznej oraz wywozu nieczystości stałych praca zarządcy polega na tym, że tylko przekazuje fakturę od dostawcy mediów do wspólnoty celem zapłaty i zarządca to księguje.

Faktury dotyczące przeglądów gazowych i ogólnobudowlanych wystawione przez powódkę w 2013 roku dotyczyły przeglądów, które faktycznie się nie odbyły, bo członkowie wspólnoty nie wpuszczali fachowców (gazownika, kominiarza) do mieszkań. Nie chcieli mieć nic do czynienia z byłym zarządcą, któremu umowę wypowiedzieli. Przeglądy te zostały wykonane już na zlecenie nowego zarządcy, czyli firmy (...). Do nowego zarządcy nie docierało czy ewentualnie firmy zewnętrzne upominają się o zapłatę za usługi.

Nowy zarządca nie sporządził sprawozdania finansowego za rok 2012 i nie zwołał zebrania w prawie zatwierdzenia tego sprawozdania, bo nie posiadał dokumentacji źródłowej i nie działał w roku 2012. Firma powodowa najprawdopodobniej sprawozdanie sporządziła.

Zebrania wspólnoty zwoływał nowy zarządca, czyli firma (...). W 2013 roku odbyło się kilka zebrań ze zlecenia (...), bo nowy zarządca nie miał żadnych dokumentów i musiał ustalić ze wspólnotą sposób działania, wymiar opłat i te zebrania temu służyły.

Pozwana wspólnota starała się odzyskać od powódki dokumentację dotyczącą wspólnoty za pośrednictwem mecenasa S. oraz członków zarządu wspólnoty.

Nowy zarządca jesienią 2013 roku pisał do powódki żeby zaniechała dalszych działań, aby się nie powielać. Wspólnota nie prowadziła żadnej współpracy z dotychczasowym zarządcą, a jedynie zwracała się o wydanie dokumentacji.

W 2013 roku odbyło się kilka zebrań ze zlecenia (...), bo nowy zarządca nie miał żadnych dokumentów i musiał ustalić ze wspólnotą sposób działania, wymiar opłat i te zebrania temu służyły.

Powódka pismem z dnia 7 stycznia 2013 roku zwróciła się do zarządu pozwanej wspólnoty, w związku z uniemożliwieniem Spółce (...) dokonywania płatności w imieniu wspólnoty, o wskazanie sposobu, w jaki dokonywane będą przelewy z tytułu zobowiązań wspólnoty podając, że zaległości w spłacie mogą narazić wspólnotę na odsetki i koszty windykacyjne.

W 2013 roku powódka nadal wykonywała niektóre czynności z zakresu zarządzania pozwaną wspólnotą. Z zarządem pozwanej wspólnoty - powódka kontaktowała się przeważnie drogą elektroniczną np. wysyłając skanem faktury otrzymywane od kontrahentów wspólnoty np. za wodę, śmieci, sprzątanie, przeglądy, czy też deklaracje podatkowe do zapłaty.

W marcu 2013 roku Prezes zarządu powódki osobiście prowadził roczne zebranie wspólnoty zwołane w celu zatwierdzenia sprawozdania finansowego za 2012 rok. Powódka przygotowała sprawozdanie roczne za rok 2012. Na zebraniu było mało osób - stawiło się dwóch właścicieli spośród szesnastu oraz przedstawiciel gminy. Na tym zebraniu żadnych uchwał nie podjęto, natomiast zgłoszono prowadzącemu np., kradzież prądu w którejś z klatek schodowych, zagraconą i zabrudzoną starą pralnię. Zaraz po zebraniu polecił on pracownikom zajęcie się tymi sprawami, jego pracownica pani S. była w tej piwnicy, pokazała Prezesowi zdjęcia i polecił jej znalezienie kontrahenta do wywiezienia tych gratów, bo na zebraniu właściciele mocno narzekali na problem pralni. Nie doszło do opróżnienia tej pralni, tutaj była wymagana zgoda zarządu wspólnoty.

Przy podpisywaniu indywidualnych polis dla danej wspólnoty Prezes zarządu powódki poinformował agenta ubezpieczeniowego, że z pozwaną wspólnotą może być problem, ponieważ nie wie, czy zarząd wspólnoty tę polisę opłaci i zaproponował agentowi kontakt ze wspólnotą i uzgodnienia z nią. Ta polisa została przez pozwaną podpisana. Co roku ubezpieczenia wspólnot zawierane były w okresie kwiecień - maj.

Prezes powódki poinformował swoich pracowników, że dopóki umowa nie ulegnie rozwiązaniu, powódka odpowiada za budynek pozwanej wspólnoty, w szczególności za jego bezpieczeństwo i zarządza tym budynkiem zgodnie z umową o administrowanie.

W marcu 2013 roku został wykonany przegląd stanu technicznego i sprawności przewodów kominowych. W wakacje 2013 był robiony przegląd piaskownicy pozwanej wspólnoty. W listopadzie 2013 roku został wykonany przegląd stanu technicznego budynku.

Powódka miała problemy z wykonaniem przeglądu gazowego, ponieważ mieszkańcy nie chcieli wpuszczać techników do mieszkań. W dniu 17 maja 2013 roku lokatorzy odmówili wpuszczenia kontrolującego do mieszkań uzasadniając to zmianą zarządcy. Ponowiono próbę przeprowadzenia tego przeglądu w dniu 5 czerwca 2013 roku i również spotkano się z odmową ze strony lokatorów. Powódka pismem z dnia 21 czerwca 2013 roku powiadomiła zarząd wspólnoty o odmowach i zwróciła się o podanie nowego terminu, ewentualnie informacji czy zarząd zlecił przegląd innej osobie. Były też problemy z okresowym czyszczeniem przewodów kominowych z październiku 2013 roku - po wielokrotnych próbach ze strony kominiarza lokatorzy nie udostępnili mu przewodów kominowych, o czym powódka poinformowała pozwaną i pytała o jej stanowisko. Jesienią 2013 roku powódka otrzymała pismo od firmy (...), że ma się nie zajmować przeglądami budynków, bo wszystkie przeglądy wymagane przez Prawo budowlane wykonywane są na bieżąco.

Członek zarządu pozwanej wspólnoty J. M. (1) prowadził korespondencję mailową z księgową spółki (...) prosząc o wgląd do wszystkich faktur zapłaconych za okres od 1 stycznia 2013 roku do 31 marca 2013 roku. Wymieniona księgowa przesyłała te faktury, jak również faktury do zapłaty i polisę ubezpieczeniową. Informowała także o terminie zapłaty podatku CIT 2 za IV kwartał 2012 roku oraz podatku za I kwartał 2013 roku, płatnym do dnia, w którym wysłała tę informację.

Pomimo, że pozwana wspólnota złożyła powódce pisemną uchwałę o wypowiedzeniu umowy o zarządzanie z dniem 1 stycznia 2013 roku, zarządzający pobrał pieniądze w styczniu 2013 roku za zarządzanie, dlatego wspólnota zamknęła konto w banku, żeby już nie pobierał. (...)miał dostęp do konta bankowego wspólnoty do końca 2012 roku, a wspólnota zablokowała go po pobraniu „niesłusznych pieniędzy” (wg J. M. (1) za styczeń 2013 roku) za zarządzanie. Do czasu zebrania rocznego, które odbyło się w marcu 2013 roku, „powódka nie robiła dla pozwanej nic”, a pozwana informowała powódkę, żeby ta nic nie robiła, bo pozwana nie będzie za to płacić. Na zebraniu rocznym wspólnoty było dwóch członków wspólnoty, a z zarządu nie było nikogo. Do J. M. (1) przyszedł raz technik od przeglądów gazowych, J. M. (1) zapytał, kto go tu skierował, tamten odpowiedział, że zarządca (...), więc podziękował temu panu wskazując, że wspólnota nie ma już umowy z firmą (...) i większość ludzi również odmawiała przyjęcia gazownika. Innym razem byli kominiarze, których również mieszkańcy wspólnoty odprawili. Powódka wysyłała na adres e-mail J. M. (1) co miesiąc faktury za zarządzanie, czyli do zapłaty wynagrodzenie zarządcy. W późniejszym okresie 2013 roku przychodziły jakieś ekspertyzy, faktury i ponaglenia dotyczące ekspertyz czyli przeglądów, które powódka zleciła innym podmiotom bez zgody wspólnoty. Wezwania do zapłaty przychodziły imiennie na nazwiska członków zarządu wspólnoty. Członkowie zarządu nie opłacili tych faktur i na wezwania nie odpowiadali, a tylko zgłosili osobie, która wysyłała te wezwania, żeby je skierowała do powódki, która te prace zlecała. Z tego, co jest J. M. (2) wiadome, te podmioty nie wytoczyły żadnych powództw o zapłatę. J. M. (1) kontaktował się w sprawie tego, żeby powódka nie podejmowała czynności, zarówno z pracownicą (...), która mu wysyłała skany faktur za zarządzanie, jak również z panią I. Ż. z działu technicznego; to było w pierwszym półroczu 2013 roku, ale dokładnie nie pamięta. W tej sprawie również pani W. (z zarządu wspólnoty - przypis s. ref.) kontaktowała się z powódką. Wypowiadając umowę w 2012 roku zarząd wspólnoty już miał namiary na nowego zarządcę, z którym spotkał się w styczniu 2013 roku, ale jeszcze nie mógł zawrzeć umowy, bo nie dysponował dokumentami, których (...)nie chciał mu wydać twierdząc, że umowa nie została wypowiedziana. Dlatego też zarząd zwrócił się poprzez swojego mecenasa o dokumenty do powódki.

Zarząd wspólnoty podpisał z nowym zarządcą umowę od marca 2013 i ten zarządca - firma (...) nieruchomości K. W. robiła te przeglądy, które też robiła powódka i te przeglądy się powielały, ale mieszkańcy wpuszczali fachowców od (...), a od powódki nie. Do czasu zawarcia umowy z nowym zarządcą administracja wspólnoty polegała na tym, że członkowie zarządu wspólnoty tzn. J. M. (1) z panią W. i panem K. podejmowali decyzje odnoście wypłat z konta wspólnoty, którym dysponowali dla wodociągów, za energię eklektyczną i tych wszystkich płatności, które przychodzą co miesiąc, ponieważ zarządzający Dom B. nie miał już dostępu do konta i nie miał skąd wziąć tych pieniędzy.

Członkowie zarządu pozwanej wspólnoty musieli chodzić do powódki z aparatem fotograficznym, żeby wykonać fotokopie dokumentacji, wobec odmowy jej wydania przez powódkę. Na wcześniej zapowiedziane spotkanie z Prezesem powódki nie zostali przyjęci. Pan Prezes tłumaczył to brakiem czasu.

Po zablokowaniu Spółce (...) przez pozwaną dostępu do rachunku wspólnoty, powódka nie regulowała faktur spływających po grudniu 2012 roku, dotyczących płatności wspólnoty, tj. faktur za wodę, pogotowie lokatorskie i inne usługi świadczone przez kontrahentów na rzecz wspólnoty. Nie było praktyki opłacania tych faktur przez spółkę ze środków własnych. Jeśli zarząd wspólnoty uznał, że jakiejś faktury nie zapłaci, to tym bardziej nie płaciła ich powódka.

W dniu 24 stycznia 2013 roku powódka wystawiła pozwanej wspólnocie fakturę VAT z taką samą datą sprzedaży, za zarządzanie nieruchomościami mieszkalnymi, na kwotę 635,58 zł, z terminem płatności 31 stycznia 2013 roku.

W dniu 6 lutego 2013 roku powódka wystawiła pozwanej wspólnocie fakturę VAT z taką samą datą sprzedaży, za zarządzanie nieruchomościami mieszkalnymi, na kwotę 635,58 zł, z terminem płatności 13 lutego 2013 roku.

W dniu 7 marca 2013 roku powódka wystawiła pozwanej wspólnocie fakturę VAT z taką samą datą sprzedaży, za zarządzanie nieruchomościami mieszkalnymi, na kwotę 635,58 zł z terminem płatności 14 marca 2013 roku.

W dniu 22 kwietnia 2013 roku powódka wystawiła pozwanej wspólnocie fakturę VAT z taką samą datą sprzedaży, za zarządzanie nieruchomościami mieszkalnymi, na kwotę 635,58 zł z terminem płatności 29 kwietnia 2013 roku.

W dniu 8 maja 2013 roku powódka wystawiła pozwanej wspólnocie fakturę VAT z taką samą datą sprzedaży, za zarządzanie nieruchomościami mieszkalnymi, na kwotę 635,58 zł z terminem płatności 15 maja 2013 roku.

W każdej z wymienionych faktur przyjęto cenę 0,59 zł za metr kwadratowy, którą przemnożono przez ilość, tj. 1077,25 metrów kwadratowych.

Pismem z dnia 29 maja 2013 roku powódka wezwała zarząd pozwanej wspólnoty do zapłaty wyżej wskazanych pięciu faktur, w łącznej kwocie 3177,90 zł.

Wyrokiem zaocznym z dnia 8 kwietnia 2014 roku w sprawie III C 2257/13, na skutek pozwu Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...)-8 w S. z dnia 29 października 2013 roku Sąd Rejonowy Szczecin - Centrum w Szczecinie ustalił, że pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową (...) przy ul. (...)-8 w S., a (...) Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością w S. od 1 stycznia 2013 roku nie istnieje stosunek administrowania. Po sprzeciwie od wyroku zaocznego Sąd I instancji oddalił powództwo. W wyniku kontroli instancyjnej Sąd Okręgowy w Szczecinie zmienił zaskarżony wyrok ustalając, że pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową (...) 4-6-8, a Spółką (...) Sp. z o. o. nie istnieje stosunek administrowania nieruchomością wspólną od dnia 1 stycznia 2014 roku. Sąd Okręgowy przyjął, że wypowiedzenie umowy o zarządzanie jest czynnością zwykłego zarządu, na jej podstawie wspólnota powierza zarządcy wykonywanie czynności zwykłego zarządu, nie ma przeszkód, by w sprawie dotyczącej zwykłego zarządu, a więc także wypowiedzenia umowy o zarządzanie wspólnota podjęła uchwałę, jednakże uchwała taka nie wywołuje skutków na zewnątrz, gdyż wolę wspólnoty wykonuje zarząd, czyli to zarząd reprezentuje wspólnotę i składa za nią oświadczenia woli. Sąd oddzielił kwestie związane ze stosunkiem wewnętrznym (decydowanie) i stosunkiem na zewnątrz (reprezentowanie). Jednocześnie sąd odwoławczy przyjął, że w dniu 18 grudnia 2012 roku, kiedy to doręczono spółce (...) pismo zarządu wspólnoty z wezwaniem do wydania dokumentacji zostało złożone oświadczenie woli o wypowiedzeniu umowy o administrowanie, które wywołało skutek w postaci wypowiedzenia, tyle że z końcem roku 2013 roku z uwagi na treść umowy przewidującej trzymiesięczny okres wypowiedzenia ze skutkiem na koniec roku. Sąd Okręgowy dokonał wykładni oświadczenia woli biorąc pod uwagę okoliczności, w jakich zostało złożone, a mianowicie wydaną we wrześniu 2012 roku i doręczoną spółce (...) uchwałę wspólnoty o wypowiedzeniu umowy o zarządzenie, na którą powoływał się zarząd domagając się wydania dokumentacji dotyczącej wspólnoty. Konkludując sąd uznał, że nie budzi wątpliwości, że pismem doręczonym spółce w dniu 18 grudnia 2012 roku zarząd wspólnoty złożył oświadczenie woli o wypowiedzeniu umowy o administrowanie nieruchomością wspólną.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd uznał powództwo oparte o art. 750 k.c., w zw. z art. 734 k.c. za częściowo zasadne.

Sąd zważył, że poza sporem pozostawało zawarcie przez strony umowy o administrowanie nieruchomością wspólną, zmienionej następnie aneksem. Sporne było natomiast, czy w okresie, którego dotyczy żądanie pozwu, przedmiotowa umowa nadal wiązała strony, czy też została skutecznie wypowiedziana i stosunek prawny ustał, co wiązałoby się, jak podnosiła strona pozwana, z ustaniem obowiązku zapłaty wynagrodzenia na rzecz powódki. Przedmiotowy spór powstał na tle oceny skuteczności podjętych przez pozwaną wspólnotę działań zmierzających do zakończenia współpracy z zarządcą, wyrażonych w uchwale właścicieli z dnia 27 września 2012 roku, doręczonej powódce w dniu 28 września 2012 roku. Sąd dostrzegł, że ostatecznie spor ten rozstrzygnął Sąd Okręgowy w Szczecinie w sprawie II Ca 571/15.

Tym niemniej Sąd zważył, że pozwana wspólnota w sposób jednoznaczny zaprezentowała powódce swoje stanowisko już w uchwale z dnia 27 września 2012 roku. Uchwała ta nie wywołała wprawdzie skutku wypowiedzenia, ale pokazała, że właściciele nieruchomości chcą zakończyć współpracę z powódką. Powódka o tym wiedziała. Biorąc pod uwagę, że umowa o administrowanie jest umową, w której, podobnie jak w zleceniu, czynnik wzajemnego zaufania stron ma pierwszorzędne znaczenie, powódka mogła wykazać nieco inną postawę i nie trwać na siłę przy stosunku prawnym, gdy druga strona nie widzi szansy na dalszą współpracę. Gdy strona reprezentowana przez pełnomocnika traci do niego zaufanie, może wypowiedzieć pełnomocnictwo. Gdy osoba prawna reprezentowana przez zarząd nie jest zadowolona z efektów jego pracy, może go odwołać. Przy administrowaniu nieruchomością wspólną zarządca działa na podstawie zawartego w umowie upoważnienia. Jeżeli współpraca nie układa się zadowalająco i mocodawca pragnie ją zakończyć, strony winny się porozumieć w tej kwestii. Sąd zwrócił uwagę, że dla zapewnienia stabilności rynku usług potrzebne jest zapewnienie obu stronom możliwości przygotowania się do zakończenia stosunku prawne go, uporządkowania pewnych spraw i znalezienia nowego kontrahenta, tym niemniej trwanie przy tym stosunku na silę, wbrew wyraźnej woli drugiej strony, przy swego rodzaju wykorzystaniu przez powódkę niepewności prawa i związanej z nią wadliwości formalnej podjętych przez wspólnotę działań, jawi się jako godzące w zasadę uczciwości i zaufania pomiędzy kontrahentami, a także zasadę nienadużywania silniejszej pozycji.

W ocenie Sądu, takie zachowanie nie zasługuje na ochronę prawną, w świetle art. 5 k.c. Nic nie stało na przeszkodzie, by strony rozwiązały umowę za porozumieniem z końcem roku 2012 r., skoro decyzja pozwanej była powódce znana już we wrześniu 2012 roku. Te trzy miesiące byłyby wystarczające dla ochrony interesu każdej ze stron. Z postawy powódki wynika, że wykorzystała słabszą pozycję podmiotu, dla którego dobra i przy którego zaufaniu powinna była działać, prowadząc administrowanie wspólnoty Do końca 2012 roku z powódką kontaktowali się mieszkańcy wspólnoty (właściciele lokali) wybrani do jej zarządu, dla których podjęcie uchwały i doręczenie jej powódce było tym, co powinno się uczynić dla skutecznego wypowiedzenia umowy o zarządzanie. Niezmieniona wola wspólnoty została ujawniona także w 2013 roku, kiedy to na początku roku, po zadysponowaniu przez powódkę środkami z rachunku bankowego wspólnoty, zarząd tejże zablokował powódce dostęp do rachunku. Powódka o tym wiedziała i od tego czasu nie mogła i nie dokonywała żadnych płatności za wspólnotę. Faktury i inne dokumenty dotyczące należności do uiszczenia były wysyłane mailowo do członów zarządu i opłacane przez nich ze środków wspólnoty. Aktywność powódki sprowadzała się do przesłania tych faktur zarządowi i poinformowania o konieczności zapłacenia podatków.

Jeżeli chodzi o aktywność powódki w zakresie wykonywania obowiązującej w 2013 roku umowy o administrowanie nieruchomością wspólną, to sprowadzała się ona do korespondencji mailowej z członkami zarządu, dotyczącej przesyłania faktur i deklaracji podatkowych do zapłacenia, przygotowania sprawozdania rocznego i innej dokumentacji zamykającej rok 2012, zwołania w marcu 2013 roku rocznego zebrania sprawozdawczego i jego przeprowadzenia, uzyskania po zebraniu informacji w sprawie kosztów uprzątnięcia starej pralni, a także przeprowadzenia w roku 2013 okresowych przeglądów w takim zakresie, w jakim nie było konieczne wchodzenie do mieszkań, bo przeglądy wymagające wejścia do lokali nie doszły do skutku wobec sprzeciwu lokatorów, którzy odmawiali wpuszczenia fachowców (gazownika, kominiarza) do mieszkań uważając umowę za zakończoną i nie życząc sobie żadnych działań ze strony dotychczasowego zarządcy. Aktywność powódki polegała także na wysyłaniu pism do wspólnoty, gdy dany przegląd nie doszedł do skutku z powodu odmowy ze strony właścicieli.

Od 1 marca 2013 roku gdy pozwana zawarła umowę o zarządzenie z firmą (...), całość jej spraw w zakresie zwykłego zarządu przejął do administrowania nowy zarządca. Od tego czasu nowy zarządca kompleksowo obsługiwał (i nadal obsługuje) wspólnotę, za co pobierał wynagrodzenie. Nowy zarządca nie sporządził jedynie sprawozdania za rok 2012 i nie zwołał zebrania rocznego w marcu 2013 roku, albowiem nie dysponował on dokumentacją wspólnoty, której powódka nie chciała pozwanej wydać i nie prowadził działalności za poprzedni rok obrachunkowy. Pozostałe zebrania zwoływał już nowy zarządca. Ponadto, w marcu 2013 roku nowy zarządca powiadomił dostawców mediów o zmianie zarządcy. Tam, gdzie było trzeba, zawarł nowe umowy, a tam, gdzie wystarczyło powiadomienie o zmianie zarządcy i adresu do korespondencji, zwrócił się o doręczanie faktur na adres nowego zarządcy. Do czasu zawarcia umowy z firmą (...), w 2013 roku pozwana wspólnota „administrowała się sama” w tym sensie, że decyzje wspólnoty podejmował jej zarząd i zarząd dokonywał płatności.

Zdaniem Sądu zakres czynności faktycznie wykonanych przez powódkę na rzecz pozwanej w 2013 roku, w świetle całokształtu okoliczności sprawy i istniejącego pomiędzy stronami sporu, nie uzasadnia przyznania wynagrodzenia w pełnej wysokości.

Kierując się faktycznie wykonanymi w 2013 roku przez powódkę na rzecz pozwanej czynnościami sąd doszedł do wniosku, że ich zakres uzasadnia przyznanie wynagrodzenia za 3 pełne miesiące, spośród 12 miesięcy 2013 roku, podczas których trwał sporny (do niedawna) stosunek prawny. Dla porządku przyjęto, że wynagrodzenie należne dotyczy okresu od stycznia do marca 2013 roku, albowiem wtedy nakład pracy powódki był większy niż w okresie późniejszym, co wiązało się zarówno z przesyłaniem członkom zarządu faktur do zapłaty za dostawę mediów, regulowanych bezpośrednio przez członków zarządu do czasu powiadomienia kontrahentów wspólnoty przez nowego zarządcę o jego zmianie, jak i z faktem przygotowania sprawozdania za 2012 rok i innej dokumentacji księgowej pozwalającej rozliczyć tenże rok obrachunkowy, jak również z faktem zwołania i przeprowadzenia zebrania rocznego w sprawie m. in. zatwierdzenia sprawozdania z działalności. za rok 2012. Wprawdzie na zebraniu nie doszło do podjęcia żadnej uchwały, z uwagi na znikomą liczbę reprezentowanych udziałów, tym niemniej zebranie zostało zwołane i przeprowadzone przez powódkę zgodnie z prawem i jej obowiązkami.

Późniejsza (po marcu 2013) aktywność powódki w administrowaniu wspólnotą była iluzoryczna. Powódka nie wykazała, aby robiła coś więcej, poza zleceniem kilku przeglądów okresowych i sporadycznym korespondowaniem z członkami zarządu pozwanej. Te czynności w żadnym wypadku nie uzasadniają wynagrodzenia zarządcy za kolejne okresy. Aktywność powódki na rzecz pozwanej podczas pierwszego kwartału 2013 roku nie nosiła bowiem znamion pełnego administrowania nieruchomością wspólną, chociażby z uwagi na brak dostępu do rachunku bankowego wspólnoty i działania własne na rzecz wspólnoty podejmowane przez członków jej zarządu. Dlatego też zlecone przez powódkę w kolejnych kwartałach 2013 roku przeglądy winny zostać zaliczone do czynności podjętych na poczet wynagrodzenia powódki należnego za pierwszy kwartał. Tylko wtedy stanowić ono będzie świadczenie ekwiwalentne za wykonane usługi.

Za pozostały okres 2013 roku nie znajduje ono uzasadnienia zarówno wobec braku ekwiwalentności świadczeń, jak i przez wzgląd na treść art. 5 k.c., w świetle którego czynienie użytku z prawa podmiotowego w postaci roszczenia o zapłatę wynagrodzenia, w okolicznościach rozpoznawanej sprawy stanowi nadużycie prawa i nie korzysta z ochrony.

Kierując się powyższym Sąd orzekł jak w pkt I sentencji. Kwoty zasądzone za poszczególne miesiące (styczeń, luty i marzec 2013 r.) są niższe od kwot zafakturowanych, ponieważ powódka nie wykazała, aby należały jej się w całości kwoty z faktur. Wskazać bowiem należy, że informacje podane na fakturach nie zgadzają się z treścią umowy o administrowanie i jej aneksem, a powódka nie wytłumaczyła sądowi skąd te rozbieżności. Biorąc przy tym pod uwagę, że pozwana wniosła o oddalenie powództwa podnosząc brak wykonywania czynności administrowania przez powódkę, przyjąć należało, że zakwestionowała powództwo i co do zasady, i co do wysokości. W konsekwencji nie można było przyjąć, że kwoty objęte fakturami zostały przez pozwaną uznane i nie wymagają kontroli sądu. Jak wynika z aneksu zmieniającego umowę o administrowanie, budynek wchodzący w skład nieruchomości wspólnej obejmuje lokale o powierzchni użytkowej wynoszącej 932,20 metrów kwadratowych (k. 16), a wynagrodzenie, liczone od metra kwadratowego powierzchni użytkowej lokali (§ 9 k. 17-18) płatne jest z góry do 15 każdego miesiąca po wystawieniu faktury § 8 ust. 2 k. 15) i wynosi poczynając od 2012 roku 0,59 zł za metr kwadratowy (k. 19). Kierując się treścią umowy (aneksu) Sąd przyjął, iż stawkę za metr kwadratowy (0,59 zł) należy pomnożyć przez ilość metrów kwadratowych powierzchni użytkowej lokali wskazaną w umowie (aneksie), to jest przez liczbę 932,20 m ². Iloczyn wynosi 549,99 zł, co w zaokrągleniu daje 550 zł i taką kwotę zasądzono od pozwanej na rzecz powódki za każdy z trzech miesięcy należnego powódce wynagrodzenia, łącznie 1650 zł. Sąd nie znalazł bowiem podstaw do przyjęcia, że powierzchnia użytkowa wskazana w treści faktur, wynosząca 1.077,25 m ², jest prawidłowa.

Roszczenie odsetkowe Sąd oparł o art. 481 § 1 k.c.

Oddalenie powództwa ponad kwotę zasądzoną w pkt I oraz co do wcześniejszego niż przyjęty terminu płatności odsetek znalazło wyraz w pkt II sentencji wyroku, ze względów opisanych wyżej.

Na marginesie Sąd dodał, że nie można było zweryfikować czy powódka pobrała na swoją rzecz z rachunku bankowego wspólnoty wynagrodzenie za zarządzanie za styczeń 2013 roku, czy może za inny okres, przed zablokowaniem jej dostępu do tego rachunku. Strona pozwana nie przedstawiła bowiem żadnego dokumentu, który potwierdzałby tę okoliczność, a ponadto nie zgłosiła zarzutu częściowego wygaśnięcia zobowiązania wskutek jego zaspokojenia.

W pkt III Sąd rozstrzygnął o kosztach procesu na podstawie art. 100 k.p.c. z uwagi na częściowe uwzględnienie żądań pozwu (zasądzono kwotę 1650 zł z żądanej pozwem kwoty 3177,90 zł, co oznacza, że powódka wygrała w około 52 %, a w pozostałej części uległa co do swego żądania).

Apelację od powyższego wyroku złożyła powódka i zaskarżając wyrok w zakresie punktu II i III, wniosła o jego zmianę, poprzez zasądzenie kwoty 3177,90 zł, wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od kwot: 635,58 zł od dnia 1 lutego 2013 roku do dnia do dnia 31 grudnia 2015 roku, a odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 roku, 635,58 zł od dnia 16 lutego 2013 roku do dnia do dnia 31 grudnia 2015 roku, a odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 roku, 635,58 zł od dnia 16 marca 2013 roku do dnia do dnia 31 grudnia 2015 roku, a odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 roku, 635,58 zł od dnia 16 kwietnia 2013 roku do dnia do dnia 31 grudnia 2015 roku, a odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 roku, i zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kosztów postępowania przed Sądem I Instancji oraz zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa prawnego według norm przepisanych za postępowanie przed Sądem II Instancji.

Orzeczeniu zarzuciła:

1.  naruszenie prawa materialnego tj.:

- art. 5 k.c. poprzez błędną - wykładnię i przyjęcie że, czynienie użytku z prawa podmiotowego powódki w postaci roszczenia o zapłatę wynagrodzenia z tytułu umowy o administrowanie nieruchomością wspólną, w okolicznościach rozpoznawanej sprawy stanowi nadużycie prawa i nie korzysta z ochrony,

- art. 353 ¹ k.c. poprzez jego niezastosowanie i przyjęcie, że pomimo ustalenia przez strony, w ramach swobody zawierania umów, wysokości wynagrodzenia powódki i trybu wypowiedzenia umowy o administrowanie nieruchomością wspólną, w okresie wypowiedzenia powódce nie przysługiwało wynagrodzenie w pełnym zakresie wynikającym z umowy,

- art. 734 k.c. w zw. z 750 k.c., poprzez błędną wykładnię i przyjęcie, że, pomimo ustalenia przez strony wysokości wynagrodzenia powódki i trybu wypowiedzenia umowy o administrowanie nieruchomością wspólną, w okresie wypowiedzenia powódce nie przysługiwało wynagrodzenie w pełnym zakresie wynikającym z umowy, albowiem powódka pełniąc role służebną wobec pozwanej winna zakończyć współpracę w sposób ugodowy i wytłumaczyć pozwanej w jaki sposób należy dokonać wypowiedzenia,

- art. 735 § 2 i 746 k.c. w zw. z 750 k.c., poprzez niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że pomimo ustalenia przez strony wysokości wynagrodzenia powódki i trybu wypowiedzenia umowy o administrowanie nieruchomością wspólną, w okresie wypowiedzenia powódce nie przysługiwało wynagrodzenie w pełnym zakresie wynikającym z umowy, ze względu na brak ekwiwalentności świadczeń wywołanych ograniczonym zakresem świadczonych usług przez powódkę.

2.  sprzeczność istotnych ustaleń faktycznych Sądu z treścią zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego polegającą na przyjęciu przez Sąd, że wynagrodzenie powódki było liczone od metra kwadratowego powierzchni użytkowej lokali w budynku powodowej wspólnoty, podczas gdy zgodnie z uchwałą numer (...) z dnia 6 marca 2012 roku wynagrodzenie powódki było liczone od metra kwadratowego powierzchni użytkowej lokali i powierzchni pomieszczeń przynależnych,

3.  przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów polegającej na pominięciu okoliczności wynikających z przeprowadzonych dowodów w postaci: uchwały pozwanej wspólnoty nr (...) roku z dnia 6 marca 2012 roku, uchwały pozwanej wspólnoty nr (...) z dnia 27 września 2012 roku, umowy o administrowanie nieruchomością wspólną z dnia 1 marca 2013 roku, faktur wystawionych przez (...) nieruchomościami: nr (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), z których wynika wysokość wynagrodzenia powódki i metraż kwadratowy powierzchni użytkowej lokali i pomieszczeń przynależnych, jaki powinien być brany pod uwagę przy ustaleniu wysokości wynagrodzenia powódki.

Uzasadniając zarzuty dotyczące naruszenia przepisów prawa materialnego powódka wskazała, że Sąd w powyższej sprawie dokonał błędnej wykładni art. 5 k.c. Podkreśliła, że umowa o administrowanie nieruchomością wspólną jaka wiązała strony jest umową zawartą na specyficzną rynku i ze specyficznym odbiorcą usług, gdzie ustawodawca szczegółowo uregulował byt prawny i sposób funkcjonowania tego odbiorcy (art. 6, 18 -33 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali). Trudno zatem przyjąć, w ocenie powódki, że pozwana wspólnota, pomimo obowiązującej ją ustawy o własności lokali, może zasłaniać się nieznajomością prawa a ponadto przerzucać na zarządcę obowiązek dopilnowania aby oświadczenia woli składane w celu rozwiązania umowy z tym właśnie zarządcą pozbawione były braków formalnych. Dodała, że tryb wypowiedzenia umowy o administrowanie nieruchomością wspólną został sformułowany w sposób jasny i czytelny (§10 ust. 1 i 2 umowy zmienionej aneksem), a jeżeli co do formy wypowiedzenia pozwana miała jakiekolwiek wątpliwości, winna kwestię tą wyjaśnić we własnym zakresie. W tej sytuacji nie zgodziła się z argumentem, że skutki wadliwego działania zarządu wspólnoty mogą obciążać inny podmiot tylko z takiego powodu, że zajmuje się on zawodowo administrowaniem nieruchomościami i że działa dla dobra wspólnoty i przy jej zaufaniu. Również i zarząd wspólnoty, wybrany na mocy art. 20 ustawy o własności lokali jest zobowiązany do zachowania należytej staranności przy reprezentowaniu wspólnoty i dbania o jej interesy.

W dalszej części wskazała, że w ramach autonomii woli, która pozwala' podmiotom kształtować stosunki cywilnoprawne mocą własnych decyzji, fundamentalne znaczenie dla stosunków cywilnoprawnych ma swoboda umów (art. 353 ¹ k.c.). Mianem tym określa się kompetencję podmiotów prawa cywilnego do kształtowania swoich stosunków prawnych za pomocą umów. Podmioty mogą korzystać ze swobody w umownym kształtowaniu treści zobowiązania w granicach określonych przepisem art. 353 ¹ k.c., który wskazuje trzy źródła tych ograniczeń: przepisy prawne, zasady współżycia społecznego i właściwość (naturę) stosunku. Przepis ten nakazuje jednocześnie, aby poddawać badaniu nie tylko treść, ale i cel zobowiązania przy ocenie, czy strony dokonały czynności prawnej we wskazanych granicach wyznaczonych im przez zasadę swobody umów. Przez cel zobowiązania należy rozumieć stan rzeczy, który powinien zostać osiągnięty w następstwie wykonania zobowiązania. Zdaniem powódki zasada ekwiwalentności świadczeń, do której odwołuje się ustawodawca nie może obciążać zleceniobiorcę w przypadku gdy zleceniodawca nie chce korzystać w okresie wypowiedzenia z usług zleceniobiorcy i dodatkowo uniemożliwia mu świadczenie tych usług. W takiej sytuacji oczywiście nie można odmówić zleceniodawcy prawa do rezygnacji, jednakże z tym zastrzeżeniem, że nadal jest on zobowiązany do zapłaty należności na rzecz zleceniobiorcy, bez względu na faktycznie świadczone w okresie wypowiedzenia usługi.

Podkreśliła też, że jak słusznie ustalił Sąd I Instancji, strony w aneksie do umowy o administrowanie nieruchomością wspólną ustaliły, że wynagrodzenie powódki będzie liczone od powierzchni użytkowej lokali. Umknęło jednak Sądowi, że ustalenia te uległy modyfikacji, na mocy podjętej przez pozwaną Uchwały nr 3/2012 z dnia 06.03.2012 r. gdzie podano, iż wysokość zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną liczona jest od metra kwadratowego powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnia pomieszczeń przynależnych co koreluje z art. 3 ust. 2 i art. 13 ustawy o własności lokali.

W odpowiedzi na apelację pozwana wniosła o jej oddalenie i zasądzenie na swoja rzecz zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja okazała się częściowo zasadna.

Na wstępie odnotować należy, że Sąd Okręgowy nie podzielił argumentacji pozwanej zawartej w uzasadnieniu odpowiedzi na apelację, jakoby strona powodowa nie posiadała obecnie legitymacji procesowej czynnej - wobec faktu zbycia dochodzonej pozwem wierzytelności, a to z uwagi na treść art. 192 pkt 3 k.p.c. Przepis ten głosi, że zbycie rzeczy lub prawa, objętych sporem, nie ma wpływu na dalszy bieg sprawy. Przepis ten ma zastosowanie do tego rodzaju postępowań, których przedmiot obejmuje rzecz bądź prawo (lub raczej uprawnienie bądź obowiązek związany z taką rzeczą, bądź prawem), co do których dopuszczalne jest następstwo prawne pomiędzy dotychczasową stroną postępowania, a osobą trzecią. Mimo zbycia rzeczy lub praw objętych sporem, zarówno przez jedną, jak i drugą stronę, a nawet przez obie strony, zbywca zachowuje legitymację procesową. Ustawodawca w ten sposób chroni stronę przeciwną przed ujemnymi skutkami zbycia rzeczy lub prawa objętych sporem. Zasadą jest więc pozostanie w procesie zbywcy, a wstąpienie w jego miejsce nabywcy – wyjątkiem (vide: wyrok SN z dnia 21 stycznia 2009 r., III CSK 248/08). Dodać jeszcze można, że ww. przepis uzależnia powstanie wskazanego w nim skutku procesowego w postaci zmiany podmiotu dotychczas występującego w sprawie od zezwolenia strony przeciwnej. Brak zgody powoduje, że postępowanie może być kontynuowane tylko w dotychczasowej konfiguracji procesowej, a więc z udziałem dotychczasowego powoda i pozwanego ze wszystkimi tego konsekwencjami.

W tej sytuacji jasnym jest, że powód, pomimo cesji wierzytelności nadal posiada legitymację procesową czynną.

Przechodząc do rozważań co do zasadności apelacji powódki w pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę, że Sąd Okręgowy w Szczecinie wyrokiem z dnia 13 listopada 2015 roku, sygn. akt II Ca 571/15, ustalił, że pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową (...) (...), a Spółką (...) Sp. z o. o. nie istnieje stosunek administrowania nieruchomością wspólną od dnia 1 stycznia 2014 roku. Wyrok ten korzysta z przymiotu prawomocności materialnej, normowanej w art. 365 § 1 k.p.c. i wiąże także Sąd orzekający w rozpoznawanej sprawie.

Stąd koniecznym jest przyjęcie, że umowa o administrowanie została rozwiązana w drodze wypowiedzenia dokonanego przez powódkę dopiero z dniem 31 grudnia 2013 roku. Jest istotnym, że zastrzeżenie trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia, dopuszczalne w świetle unormowania art. 746 § 1 k.c., dodatkowo na koniec roku kalendarzowego, leżało nie tylko w interesie powódki, ale także pozwanej i było uzasadnione rocznym z ze swej istoty okresem rozliczania zarządu nieruchomością wspólną.

Okoliczność zamiaru wypowiedzenia przedmiotowej umowy już w roku 2012 i podjęcia w tym celu działań przez pozwaną nie jest wystarczająca do uznania, że roszczenie pozwu jest w zakresie w jakim powództwo nie zostało uwzględnione, sprzeczne z zasadami współżycia społecznego w rozumieniu i ze skutkiem o jakich mowa w art. 5 k.c. Nieprzekonywający jest tu argument Sądu pierwszej instancji o nierówności stron - dominującej pozycji powódki jako profesjonalisty. Strona powodowa mogła, bowiem decydując się na wypowiedzenie umowy o zarządzanie skorzystać z fachowej obsługi prawnej, co zresztą czyniła w sprawie III C 2257/13 Sądu Rejonowego Szczecin – Centrum w Szczecinie, gdzie od początku była reprezentowana przez pełnomocnika zawodowego.

Podobnie nietrafnym jest argument Sądu Pierwszej instancji, iż o zasadności roszczenia winna współdecydować ocena faktycznie dokonywanych przez powódkę czynności w zakresie administrowania przedmiotową nieruchomością, w szczególności w kwietniu i maju 2013 roku.

Po pierwsze unormowanie art. 744 k.c. ma charakter dyspozytywny i strony mogą przewidzieć, w szczególności w stosunkach o charakterze ciągłym cykliczne – miesięczne płatności wynagrodzenia o charakterze ryczałtowym. Podkreślić przy tym trzeba, że zakres czynności wykonywanych przez zarządcę może być zmienny w czasie i być co więcej niezależny od woli stron, gdzie decyduje stan nieruchomości i bieżące potrzeby z nim związane.

Po wtóre i co ważniejsze zmniejszenie zakresu czynności podejmowanych przez powódkę w kwietniu i maju 2013 roku nastąpiło wyłącznie z przyczyn leżących po stronie pozwanej i właścicieli poszczególnych lokali ją tworzących, którzy co najmniej utrudniali powódce wykonywanie czynności zarządcy, przykładowo odmawiając udostępnienia lokali w celu dokonania obowiązkowych przeglądów, w tym instalacji.

W takich okolicznościach istnieją podstawy do uznania, że powódce należne jest dochodzone przez nią ryczałtowe wynagrodzenie także za miesiące kwiecień i maj 2013 roku.

W zakresie wysokości tego świadczenia Sąd Okręgowy w pełni podziela ustalenia i rozważania Sądu pierwszej instancji. Prawidłowo w tym zakresie Sąd posiłkował się treścią umowy o administrowania nieruchomością wspólną z dnia 9 kwietnia 2001 roku oraz aneksu nr (...) do tej umowy z dnia 29 kwietnia 2004 roku. Z dokumentów tych wyraźnie wynika, że miesięczne wynagrodzenie administratora za wykonanie zleconych mu czynności uzależnione zostało od powierzchni użytkowej lokal (§ 8 umowy oraz § 9 aneksu), ta zaś jak wynika z § 1 aneksu wynosi 932,20 m ². Uchwała Wspólnoty nr 3/2012 z dnia 6 marca 2012 roku ma w tym zakresie charakter wtórny skoro podstawa ustalenia wynagrodzenia administratora tam określona nie znalazła odzwierciedlenia w treści łączącej strony umowy, a będącej podstawą świadczonych przez powódkę na rzecz pozwanej usług związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną.

W tym stanie rzeczy, częściowo uwzględniając apelację Sąd Okręgowy dodatkowo zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 1100 zł z tytułu wynagrodzenia za miesiące kwiecień i maj 2013 roku – po 550 zł miesięcznie, z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od kwoty 550 zł od dnia 30 kwietnia 2013 roku (powódka nie żądała odsetek za opóźnienie od wynagrodzenia należnego za maj 2013 roku).

Podkreślenia wymaga, że sformułowane w apelacji żądanie zasądzenia odsetek za opóźnienie od dnia 16 kwietnia 2013 roku stanowiło niedopuszczalne w postępowaniu apelacyjnym rozszerzenie powództwa (art. 383 k.p.c.).

W pozostałej części powództwo jako bezzasadne podlegało oddaleniu.

Uwzględnienie w większym zakresie powództwa przełożyło się także na zmianę rozstrzygnięcia o kosztach procesu w postępowaniu przed Sądem pierwszej instancji. Uwzględniając, że powódka wygrała to postępowanie ostatecznie w 86 % i poniosła jego koszty na poziomie 717 zł, przy takich kosztach pozwanej w wysokości 617 zł, należało zasądzić od pozwanej na rzecz powódki kwotę 530,24 zł.

W tym stanie rzeczy na podstawie art. 386 § 1 k.p.c., orzeczono jak w punkcie 1. sentencji wyroku, a na podstawie art. 385 k.p.c., jak w punkcie 2. tejże sentencji.

Orzeczenie o kosztach postępowania apelacyjnego zapadło na podstawie art. 108 § 1 k.p.c., w zw. z art. 98 § 1 i 3 k.p.c. i art. 100 k.p.c., przy uwzględnieniu, że powódka wygrała to postępowanie w 72 % i strony poniosły jego koszty w wysokości odpowiednio - 630 zł i 600 zł, co rodziło konieczność zasądzenia od pozwanej na rzecz powódki kwoty 285,60 zł, tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

SSO Sławomir Krajewski