Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 30 grudnia 2016 r. Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi, w sprawie z powództwa S. J. przeciwko M. M. i J. P. z udziałem interwenienta ubocznego Miasta Ł. o opróżnienie lokalu mieszkalnego, oddalił powództwo.

Powyższy wyrok zaskarżył apelacją powód S. J., domagając się jego zmiany poprzez uwzględnienie zgłoszonego w pozwie żądania w całości lub też jego uchylenia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania. Na poparcie swojego stanowiska skarżący podniósł, iż Sąd bezzasadnie oddalił powództwo, ponieważ istniały podstawy do orzeczenia eksmisji pozwanych z lokalu stanowiącego własność powoda. Mianowicie na dzień wypowiedzenia umowy najmu pozwani posiadali zadłużenie w kwocie 1.519,79 zł, które przekraczało wartość 3 – miesięcznego czynszu. Obrazu rzeczy nie mogła zaś zmienić uprzednia wpłata w kwocie 1.300 zł, gdyż pokryła ona część wcześniejszych zaległości, które następnie rychło uległy powiększeniu na skutek braku zapłaty czynszu za kolejny miesiąc.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja jest niezasadna i jako taka nie może się ostać.

Na wstępie przypomnienia wymaga, iż zgodnie z dyspozycją art. 382 k.p.c. sąd drugiej instancji orzeka na podstawie materiału zebranego w postępowaniu w pierwszej instancji oraz w postępowaniu apelacyjnym. Postępowanie apelacyjne ma merytoryczny charakter i jest dalszym ciągiem postępowania rozpoczętego przed sądem pierwszej instancji. Z kolei wedle art. 378 § 1 k.p.c., sąd drugiej instancji rozpoznaje sprawę w granicach apelacji. Rozważając zakres kognicji sądu odwoławczego, Sąd Najwyższy stwierdził, iż sformułowanie „w granicach apelacji” wskazane w tym przepisie oznacza, iż sąd drugiej instancji między innymi rozpoznaje sprawę merytorycznie w granicach zaskarżenia, dokonuje własnych ustaleń faktycznych, prowadząc lub ponawiając dowody albo poprzestaje na materiale zebranym w pierwszej instancji, ustala podstawę prawną orzeczenia niezależnie od zarzutów podniesionych w apelacji oraz kontroluje poprawność postępowania przed sądem pierwszej instancji, pozostając związanym zarzutami przedstawionymi w apelacji, jeżeli są dopuszczalne, ale biorąc z urzędu pod uwagę nieważność postępowania, orzeka co do istoty sprawy stosownie do wyników postępowania (por. uzasadnienie uchwały składu 7 sędziów SN z dnia 31 stycznia 2008 r., III CZP 49/07, opubl. OSN nr 6/2008 poz. 55.). Dodatkowo należy wskazać, iż dokonane przez sąd pierwszej instancji ustalenia faktyczne, sąd drugiej instancji może podzielić i uznać za własne (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 października 1998 r., II CKN 923/97, opubl. OSNC Nr 3/1999 poz. 60). Może również zmienić ustalenia faktyczne stanowiące podstawę wydania orzeczenia sądu I instancji, i to zarówno po przeprowadzeniu postępowania dowodowego, jak i bez przeprowadzenia postępowania dowodowego uzasadniającego odmienne ustalenia, chyba że szczególne okoliczności wymagają ponowienia lub uzupełnienia tego postępowania (por. uchwała składu 7 sędziów SN z dnia 23 marca 1999 r., III CZP 59/98, opubl. OSNC Nr 7–8/1999 poz. 124). Dokonanie własnych ustaleń faktycznych pozwala sądowi drugiej instancji na określenie właściwej podstawy prawnej rozstrzygnięcia, tj. wybór właściwego przepisu prawa materialnego, jego wykładnię i dokonanie subsumcji (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 maja 2013 r., sygn. akt I CSK 509/12, LEX nr 1353054).

Wbrew zarzutom apelacji ponowna analiza zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego prowadzi zdaniem Sądu Okręgowego do wniosku, iż zaskarżony wyrok Sądu Rejonowego jest prawidłowy. Przede wszystkim Sąd I instancji dokonał trafnych ustaleń oraz wyjaśnił wszystkie istotne okoliczności mające wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, nie dopuszczając się przy tym obrazy przepisów mających zastosowanie w niniejszej sprawie. To zaś spowodowało, że Sąd Okręgowy zaakceptował w całości ustalenia faktyczne i rozważania Sądu I instancji, traktując je jako własne i nie widząc w związku z tym konieczności ich ponownego szczegółowego przytaczania (tak m.in. wyrok SN z dnia 5 listopada 1998 r., I PKN 339/98, opubl. OSNAPiUS Nr 24/1999 poz. 776). Żadnych i uwag i zastrzeżeń nie wzbudza zatem oddalenie powództwa przez Sąd Rejonowy, z argumentacją, iż powód nieprawidłowo wypowiedział umowę najmu, wobec czego wypowiedzenie umowy było nieskuteczne i nie ma podstaw do żądania eksmisji pozwanych z zajmowanego lokalu, gdyż wciąż służy im do niego tytuł prawny.

Przesłanki skutecznego wypowiedzenia przez wynajmującego umowy najmu lokalu mieszkalnego z uwagi na zaległości w opłacaniu przez najemcę czynszu i innych należności za lokal określone są przepisami art. 11 ust 1, art. 11 ust. 2 pkt. 2 oraz art. 12 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu Cywilnego (tekst jednolity Dz. U. z 2014 r. poz. 150). Wskazane wyżej przepisy mają zastosowanie do oceny prawidłowości wypowiedzenia umowy najmu w rozważanej sprawie. Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego może nastąpić, zgodnie z przepisem art. 11 ust. 2 pkt. 2 cyt. ustawy nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia (art. 11 ust. 1 cyt. ustawy). Zgodnie z cytowanymi powyżej przepisami niezbędnym warunkiem dla skutecznego wypowiedzenia najemcy stosunku najmu jest skierowanie do niego wezwania do zapłaty, spełniającego wszystkie rygory przewidziane przez art. 11 ust. 2 pkt. 2 cyt. ustawy. Do ich grona zalicza się zwłaszcza wyznaczenie miesięcznego terminu do zapłaty zaległego i bieżącego czynszu i opłat oraz uprzedzenie lokatora o zamiarze wypowiedzenia stosunku najmu. Ponadto z całą stanowczością podkreślić należy, iż przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów są przepisami o charakterze bezwzględnie obowiązującym, dlatego też nie leży w mocy stron stosunku najmu zmiana ich dyspozycji. Zważywszy na charakter regulacji ustawowej (rozwiązanie konfliktu interesów właścicieli nieruchomości z lokatorami, z uwzględnieniem ochrony tej ostatniej grupy), jej przepisy powinny być interpretowane w sposób ścisły. Z tego też względu postępowanie w przedmiocie opróżnienia i opuszczenia lokalu mieszkalnego oparte na wskazanej ustawie, z uwagi na szczególną regulację prawną cechować winno się szczególnym rygoryzmem i dużym stopniem sformalizowania. Precyzyjna realizacja wszystkich postanowień zawartych w art. 11 wskazanej ustawy, z zachowaniem odpowiedniej kolejności wskazanych czynności, ma zapewniać minimum pewności dla najemców, że stosunek najmu nie zostanie mocą jednostronnego oświadczenia woli rozwiązany z pominięciem ustawowej procedury.

Przekładając powyższe na realia kontrolowanej sprawy można powiedzieć, iż powód S. J. jako wynajmujący zachował opisaną wyżej procedurę, tak co do chronologii, jak i poszczególnych elementów składowych. Mianowicie wystosował on do pozwanych pisemne wezwanie do zapłaty zaległych należności w kwocie 992,98 zł, wyznaczając termin na spełnienie tego obowiązku oraz uprzedzając o możliwości wypowiedzenia umowy najmu. Następnie dokonał zaś wypowiedzenia umowy. Problem tkwi jednak w tym, iż w międzyczasie pozwany M. M. dokonał wpłaty w kwocie 1.300 zł, co przekraczało sumę wskazaną w wezwaniu do zapłaty. Co prawda uiszczenie tej kwoty nastąpiło już po terminie wyznaczonym przez wynajmującego, jednak nie ulega wątpliwości, iż pieniądze do niego trafiły i miały one ściśle określone przeznaczenie. W kontekście tego przyjąć zatem należy, iż zachowanie najemcy polegające na spłacie zadłużenia w okresie pomiędzy wezwaniem do zapłaty a wypowiedzeniem umowy, spowodowały wygaśnięcie zobowiązania wskazanego w wezwaniu do zapłaty. Inaczej rzecz ujmując można powiedzieć, iż przejawiona przez najemcę aktywność i dostosowanie się do żądań i oczekiwań wynajmującego doprowadziły do przerwania procedury eksmisyjnej. Co więcej dokonane następczo wypowiedzenie nie mogło się ostać nawet gdyby przyjąć punkt widzenia powoda przedstawiony w apelacji. M. po zarachowaniu dokonanej wpłaty wedle reguł określonych w art. 451 k.c., stwierdził on, iż w ramach wezwania do zapłaty do uregulowania pozostała kwota 472,10 zł, która wręcz od razu została powiększona o zaległość czynszową za kolejny miesiąc, co razem dawało kwotę zadłużenia przekraczającą 3 – miesięczny czynsz. Na tym bowiem gruncie powód zinterpretował poszczególne przepisy w korzystny dla siebie sposób, uwzględniający wyłącznie jego własne interesy. Wbrew odmiennym twierdzeniom skarżącego wspomnianego wypowiedzenia umowy nie można było uznać za skuteczne, gdyż nie zostało ono poprzedzone kolejnym wezwaniem do zapłaty dotyczącym ewentualnie nowopowstałego zobowiązania z tytułu bieżących naliczeń.

W tym stanie rzeczy niezasadne powództwo o eksmisję podlegało oddaleniu, co słusznie uczynił Sąd I instancji.

Chybione stanowisko skarżącego nie pozwalało więc na uwzględnienie złożonej apelacji, wobec czego Sąd odwoławczy sięgnął do art. 385 k.p.c., decydując się na jej oddalenie.