Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Pozwem z 31 marca 2015 roku K. N. i T. N. wnieśli o zasądzenie od A. A. na swoją rzecz solidarnie 167’328,40 zł z odsetkami ustawowymi od 29 stycznia 2015 r., tytułem zwrotu ceny nabycia, za jednoczesnym obowiązkiem powodów do złożenia oświadczenia woli, celem zwrotnego przeniesienia własności stanowiącego odrębną własność samodzielnego lokalu mieszkalnego nr (...), położonego w budynku nr (...), składającego się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki z wc i przedpokoju, usytuowanego w Z., przy ul. (...), mającego urządzoną księgę wieczystą kw. nr (...), wyodrębnionego z kw. o numerze (...), wraz z udziałem związanym z własnością tego lokalu, wynoszącym 5173/40411 części w prawie własności nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (...) o powierzchni 437 m ^{( 2)}, położonej w Z. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Zgierzu V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (...) oraz o zasądzenie od pozwanego na rzecz powodów kwoty 5’241,17 zł tytułem zwrotu kosztów związanych z nabyciem lokalu, na podstawie aktu notarialnego z dnia 27 czerwca 2013 r., Rep. A(...)oraz zasądzenie od pozwanego na rzecz powodów zwrotu kosztów procesu według norm. Powodowie oparli swoje roszczenia na fakcie odstąpienia od umowy zakupu wymienionego lokalu mieszkalnego ze względu na jego wady fizyczne.

A. A. wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie od powodów na swoją rzecz kosztów procesu. W uzasadnieniu swojego stanowiska pozwany podniósł, że oświadczenie kupujących o odstąpieniu od umowy było bezskuteczne, albowiem w chwili sprzedaży lokal nie posiadał wad, na które powołują się powodowie, zaś uwidocznione później zagrzybienie lokalu, o ile wystąpiło, było następstwem nieprawidłowej eksploatacji mieszkania przez małżonków N.. Ponadto, A. A. podniósł, że ewentualne zagrzybienie nie jest na tyle istotną wadą, aby uprawniało do skutecznego odstąpienia od umowy sprzedaży.

Stan faktyczny:

27 czerwca 2013 roku strony zawarły umowę ustanowienia i sprzedaży odrębnej własności lokalu. Na jej podstawie powodowie kupili od pozwanego lokal mieszkalny nr (...) składający się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki z wc i przedpokoju, położony w budynku przy ul. (...) w Z., mający urządzoną księgę wieczystą kw. nr (...) wraz z udziałem związanym z własnością tego lokalu, wynoszącym 5173/40411 części w prawie własności nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (...) o powierzchni 437 m ², położonej w Z. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Zgierzu V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (...), za co zapłacili sprzedającemu 167’328,40 złotych. W związku z tą umową małżonkowie N. pokryli podatek od czynności cywilnoprawnych, wynagrodzenie notariusza, podatek VAT oraz opłatę sądową, w łącznej wysokości 5’240,17 zł.

/ kopia aktu notarialnego – k 5-13, odpis księgi wieczystej – k 27, zeznania powodów – k 310 w zw. z k 109, zeznania pozwanego – k 310 w zw. z k 109 /

Budynek, w którym znajduje się sporny lokal został wzniesiony w drugiej dekadzie dwudziestego wieku. W latach 2011-2012 pozwany przeprowadził remont tego budynku, obejmujący: przystosowanie lokali do nowych funkcji, wymianę instalacji elektrycznej, wodnej i kanalizacyjnej, założenie centralnego ogrzewania, wymianę okien, docieplenie budynku i wykonanie elewacji. Budynek nie był nigdy podpiwniczony. Podczas remontu zdjęto drewniane podłogi na poziomie parteru, zasypano przestrzenie fundamentowe znajdujące się pod podłogą, wypełnione uprzednio ziemią, położono izolację z folii i styropianu oraz wykonano wylewkę betonową, na której ułożono podłogę. Podczas remontu na ścianach zewnętrznych budynku nie wykonano nowej izolacji przeciwwilgociowej. Na parterze budynku znajdują się trzy mieszkania.

/ zeznania pozwanego – k 310 w zw. z k 109 /

Powodowie oglądali mieszkanie przed jego zakupem; było ono w dobrym stanie, odnowione, nieumeblowane, bez widocznych śladów zawilgocenia. Małżonkowie N. wprowadzili się do lokalu w sierpniu 2013 roku po wykonaniu prac remontowych, obejmujących m.in. zamontowanie rolet zewnętrznych w oknach, ponieważ wychodzą one bezpośrednio na ulicę. Na przełomie września i października 2013 roku w mieszkaniu pojawił się zapach stęchlizny. Najbardziej był on odczuwalny w pokoju dziecka. Po pewnym czasie na od strony ulicy zaczęły pojawiać się naloty przy podłodze. W pomieszczeniach, w których pojawiły się te ślady meble są ustawione w taki sposób, że nie dotykają ściany. Ponieważ ślady powiększały się nabywcy powiadomili o tym fakcie pozwanego.

/ zeznania powódki – k 310 w zw. z k 109 /

Z inicjatywy pozwanego przeprowadzono w mieszkaniu powodów prace polegające na wprowadzeniu w ściany preparatu, mającego zapobiegać absorpcji wilgoci. Zabieg ten przeprowadzono jednorazowo, w maju 2014 roku. Miał zostać powtórzony po rozwiązaniu ciąży, w której była powódka. K. N. urodziła drugie dziecko w sierpniu 2014 roku, jednakże zabiegu zabezpieczenia ścian preparatem przeciwwilgociowym już nie powtórzono, ponieważ strony nie miały ze sobą kontaktu.

/ zeznania powódki – k 310 w zw. z k 109, zeznania pozwanego – k 310 w zw. z k 109 /

Z nadejściem kolejnego sezonu grzewczego w 2014 roku zawilgocenia na ścianach mieszkania powodów zaczęło pojawiać się ponownie.

/ zeznania powódki – k 310 w zw. z k 109 /

W innych lokalach znajdujących się w tym budynku nie występowało zjawisko zawilgocenia ścian, poza jednym, zamieszkiwanym przez J. T..

/ zeznania świadków J. T., T. J. i J. Ł. – k 109, zeznania pozwanego – k 310 w zw. z k 109 /

W grudniu 2014 roku, na zlecenie powodów wykonana został prywatna opinia mykologiczna, w której stwierdzono obecność pięciu gatunków grzybów w próbkach tynku pobranych ze ścian w mieszkaniu powodów. Rodzaj i ilość grzybów została uznana za okoliczność wskazującą na sprzyjające ich rozwojowi warunki. Stwierdzono również, że grzyby te są czynnikiem chorobotwórczym. Opierając się na tej opinii, małżonkowie N. złożyli pozwanemu pisemne oświadczenie o odstąpieniu od umowy sprzedaży przedmiotowego lokalu ze względu na istotną wadę fizyczną i wezwali A. A. do zwrotu zapłaconej ceny za zwrotem lokalu. Pozwany otrzymał to pismo 29 stycznia 2015 roku. W odpowiedzi pozwany oświadczył, że brak jest podstaw do odstąpienia od umowy.

/ kopia oświadczenia powodów wraz z dowodem doręczenia – k 14 i 16, odpowiedź pozwanego – k 15, kopia prywatnej opinii mykologicznej – k 23-24, zeznania powódki – k 310 w zw. z k 109 /

Budynek, w którym znajduje się mieszkanie kupione przez powodów usytuowany jest wzdłuż ulicy (...), do której przylega południową elewacją. Elewacje wschodnia i zachodnia przylegają do ulic prostopadłych do ulicy (...). Sporny lokal znajduje się na parterze i zajmuje zachodnią część budynku na tym poziomie. Budynek jest murowany z cegły ceramicznej pełnej. Stropy są drewniane. Drewniany jest też dach kryty papą na deskowaniu. Nowe okna zamontowane podczas remontu z lat 2011-2012 są rozszczelniane, a niektóre z nich są zaopatrzone w nawiewniki powietrza. Zewnętrzne ściany murowane budynku o grubości półtorej cegły zostały ocieplone 15 centymetrową warstwą styropianu sięgającą do istniejącego wówczas poziomu terenu. Nie wykonywano natomiast, w czasie remontu, żadnych izolacji przeciwwodnych dolnych partii budynku. Obecnie, po południowej stronie, wzdłuż ulicy (...) do budynku przylega chodnik z betonowej kostki. Podobny chodnik jest ułożony wzdłuż zachodniej, ukośnej części budynku, po stronie ulicy (...). Dalej, w ulicy (...) jest stary chodnik z płyt betonowych. Jest on oddzielony od lica budynku wąskim trawnikiem. Po tej stronie do ściany budynku przylegają jeszcze: zrównana z terenem studzienka instalacyjna oraz szafa teletechniczna. Ulica (...), do której budynek przylega swoim szczytem od strony wschodniej jest drogą gruntową niedostatecznie utwardzoną. Nie ma na niej chodników ani wydzielonej jezdni, zaś wzdłuż budynku jest powierzchnia gruntowa porośnięta trawą. Ściana budynku po stronie północnej jest na znacznej długości oddzielona wąskim trawnikiem od wykonanej z betonowej kostki nawierzchni podwórka. Ocieplenie budynku jest w ogólnie dość dobrym stanie technicznym, choć widoczne zarysowania na powierzchni elewacji mogą wskazywać na popełnione błędy przy wykonywaniu ocieplenia, bądź też świadczyć o złym doborze materiałów. Może to w rezultacie prowadzić do obniżenia trwałości ocieplenia. Obecnie, po przebudowie nawierzchni okalających dom, warstwy ocieplające ścian wykonane ze styropianu znalazły się zarówno w poziomie terenu, jak i w niektórych miejscach tego terenu nieco powyżej, tworząc widoczne szczeliny poziome ułatwiające dopływ wody opadowej do ścian fundamentowych. Sprzyja to zawilgoceniu tych ścian, zwłaszcza, że są pozbawione pionowej izolacji przeciwwilgociowej. Są również partie ścian, na których izolacja termiczna sięga kilka centymetrów poniżej poziomu terenu. Tam bywają nieszczelności pionowe na styku ocieplenia i nawierzchni chodników. Z kolei w miejscach, gdzie do ścian przylegają powierzchnie obrośnięte trawą występuje szczególne narażenie na zawilgocenie murów fundamentowych z powodu łatwości wnikania wody w głąb gruntu bezpośrednio przylegającego do tych murów.

W każdym z okien przedmiotowego mieszkania zamontowane są zewnętrzne rolety. Mieszkanie ma kubaturę 160 m ³ i składa się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki i przedpokoju. Ślady porażenia grzybami pleśniowymi widoczne są głównie tuż nad podłogowymi listwami przyściennymi, na ścianach zewnętrznych w obu pokojach mieszkalnych, tzn. w pokoju dziecinnym (północno-zachodnim), oraz w pokoju dziennym (południowo-zachodnim). W kuchni, ściana zewnętrzna od strony północnej jest zabudowana i nie ma dostępu do jej powierzchni. Łazienka ma ściany wyłożone płytkami ceramicznymi, na których nie było widocznych utworów grzybów. Pokój dziecinny usytuowany jest w północno-zachodnim narożniku budynku, przy dwóch ścianach zewnętrznych. W każdej z tych ścian jest jedno okno. Pod oknem w północnej ścianie zamontowano grzejnik. Na obu ścianach, w ich dolnej części są przebarwienia nasilające się szczególnie intensywnie tuż ponad śladem po usuniętej przypodłogowej listwie przyściennej. Nie ma wątpliwości, że występujące przebarwienia zostały spowodowane porażeniem grzybami pleśniowymi. W niektórych miejscach są one bardzo intensywne. W pobranym wymazie ze ściany północnej, stwierdzono w analizie mykologicznej występowanie grzybów pleśniowych „w bardzo aktywnym rozwoju tych mikro-organizmów". Zasięg porażenia ponad podłogą jest zmienny od kilku do kilkunastu centymetrów powyżej listwy przypodłogowej; są też partie, w których wysokość porażenia sięga nawet kilkudziesięciu centymetrów. Najwyżej porażenia sięgają przy połączeniu ścian zewnętrznych, a także na części ściany zachodniej. Charakterystycznym dla obu tych ścian jest to, że po zewnętrznej stronie budynku jest bardzo chłonna nawierzchnia gruntowa obsiana trawą oraz nieszczelnie ułożona kostka betonowa podwórka. Pokój dzienny usytuowany jest w południowo-zachodniej części budynku. Jest tu ścięty narożnik, w którym znajduje się jedno z dwóch okien w tym pokoju. Pod tym oknem umieszczono grzejnik. Drugie okno znajduje się w ścianie południowej. Na ścianie południowej pokoju dziennego, tej od strony ulicy (...), nie ma wewnętrznych przebarwień, które mogłyby wskazywać na aktywny rozwój zagrzybienia. Są natomiast uszkodzenia powłoki malarskiej wzdłuż listwy przyściennej na części tej ściany. Od strony ulicy do tej ściany przylega chodnik z kostki betonowej. Nie ma tam żadnych chwastów na styku ze ścianą ani między kostkami. Ściana zachodnia nie jest wolna od porażeń grzybami pleśniowymi. Nad listwą przypodłogową są tam nie tylko wyraźne porażenia, ale występują w niektórych miejscach również odparzenia powłoki malarskiej. W próbce pobranej z tego miejsca rozpoznano kilka gatunków grzybów pleśniowych stwierdzając przy tym, że w badanym miejscu „rozwój pleśni jest dość aktywny". Porażenia grzybami pleśniowymi występują tu praktycznie na całej długości tej ściany. Są one mniej intensywne niż w pokoju dziecinnym, ale przechodzą nawet na ścianę wewnętrzną. Po stronie zewnętrznej, tuż za ściętym narożnikiem, jest studzienka instalacyjna ze szczelinami umożliwiającymi łatwy dopływ wody do muru. Dalej, na zewnątrz budynku, za szafą teletechniczną jest pozostała część trawnika biegnącego również wzdłuż ściany pokoju dziennego. Powierzchnia ściany ściętego narożnika, do której od strony ulicy też przylega nawierzchnia z kostki, jest praktycznie wolna od śladów zagrzybienia. Jedynie ponad przypodłogową listwą przyścienną widoczne są porażenia na niewielkiej długości ściany, tuż przy połączeniu ze ścianą zachodnią. Ponadto niewielkie przebarwienie powierzchni jest poniżej grzejnika pod oderwaną listwą.

Po przeprowadzonym remoncie z lat 2011-2012 ściany zewnętrzne mają bardzo dobre parametry termicznych, spełniające również obecne wymagania dotyczące izolacyjności termicznej. Tutaj mamy do czynienia z jednowymiarowym przepływem ciepła, gdzie strumienie ciepła przepływają poziomo prostopadle do jednorodnych warstw ocieplonej ściany. Nie dotyczy to jednak dolnych, przyziemnych, w tym w szczególności przypodłogowych, partii budynku, gdzie wprawdzie jest takie samo ocieplenie zewnętrzne, ale gdzie na wewnętrznej powierzchni pojawiły się porażenia grzybami pleśniowymi. Powodem tych porażeń jest niewątpliwie podwyższona wilgotność tych powierzchni. Teoretycznie, przyczyną takich zawilgoceń mogą być wady samego budynku, jak i nieprawidłowe użytkowanie mieszkania, a także obie te przyczyny naraz.

Przy jednowymiarowym przepływie ciepła, gdy ściany zewnętrzne są murowane z cegły i ocieplone styropianem, jak ma to miejsce w przedmiotowym lokalu, proces zawilgocenia rozpoczynałby się dopiero powyżej wilgotności wewnętrznej przekraczającej 90 %. Jest to bardzo wysoka wilgotność, która przykładowo powstaje przy długotrwałym i intensywnym gotowaniu, czemu mogłaby nie podołać typowa wentylacja grawitacyjna. Przy normalnym użytkowaniu mieszkania tak wysoka wilgotność nie pojawi się nawet przy suszeniu w mieszkaniu wypranej bielizny. W pięciokilogramowym wsadzie bielizny do pralki pozostaje po odwirowaniu około 5 litrów wody, która musi być odparowana w procesie suszenia. Daje to 5 kg wody na dobę w mieszkaniu o kubaturze 160 m ³. Na 1 m ³ powietrza wewnętrznego przypadnie więc nieco ponad 31 gramów na dobę. Na godzinę zaś wyniesie mniej niż 1,5 grama wody w jednym litrze powietrza. Jest to w przybliżeniu tyle samo wody, ile wydziela z potem i przy oddychaniu czteroosobowa rodzina. Graniczna pojemność wody w jednym metrze sześciennym powietrza, przy temperaturze równej 20,0 °C, to 17,25 gramów. Występuje ona przy 100 % wilgotności względnej. Normowa wilgotność powietrza w mieszkaniach to 55%. Przy takiej wilgotności zawartość wody w jednym metrze sześciennym powietrza wyniesie około 9,5 gramów. Jeśli doda się do tego pranie, oddychanie i pocenie się będzie to zaledwie 12,5 gramów wody w jednym metrze sześciennym. Do granicznej ilości wody w powietrzu, przy której mogłoby zacząć się wykroplenie brakuje więc jeszcze 4,75 gramów. Z przedstawionej analizy wynika, że nie mogło wystąpić zawilgocenie przy przepływie ciepła prostopadle do układu warstw ściany, którego przyczyną w trakcie użytkowania mieszkania byłoby suszenie bielizny, nawet mimo braku wentylacji. To wyliczenie dotyczy jednak jednego cyklu czyli jednej doby. Nie uwzględnia natomiast wszystkich czynników powodujących podwyższenie wilgoci wewnętrznej, takich choćby, jak gotowanie, zmywanie naczyń, zmywanie posadzek z wykładziny, kąpieli mieszkańców, w tym nawet kąpieli niemowlęcia. Trudno określić ile pary wodnej dostanie się do powietrza wewnętrznego w wyniku tych czynności. Będzie to, być może, nawet więcej, niż w wyniku suszenia prania, ale prawidłowo działająca wentylacja powinna sobie z tym poradzić. W trakcie wizji lokalnej przeprowadzonej przez biegłego stwierdzono, że niezależnie od tego czy okno było otwarte po jednej stronie budynku, czy po drugiej, a nawet przy otwarciu okien po obu stronach, nie było żadnego ruchu powietrza przy wlotach do kanałów wywiewnych znajdujących się w kuchni oraz w łazience. Oba kanały okazały się być niedrożne. Nie można więc było sprawdzić działania nawiewów powietrza przez poszczególne okna wykorzystując również możliwości ich rozszczelniania oraz ocenić zakresu ograniczenia nawiewu przy stosowaniu rolet. Rolety mogą zapewne w jakimś stopniu ograniczać napływ powietrza wentylacyjnego, jednakże zakres tego ograniczenia można sprawdzić jedynie przy czynnym kanale wywiewnym. W przypadku znacznego ograniczenia napływu powietrza powinno wystarczyć wykonanie blokady uniemożliwiającej pełne zamknięcie rolety. Powstała w ten sposób szczelina między roletą a podokiennikiem umożliwi przepływ potrzebnego powietrza.

Parter budynku w części przyziemnej jest narażony na kilka niekorzystnych oddziaływań, które mimo wykonanego ocieplenia spowodowały zawilgocenie powierzchni ścian, co z kolei stało się powodem powstania porażenia biologicznego. O budynku tym wiadomo, że nie ma on przeciwwodnej izolacji pionowej ścian w części przyziemnej. W czasie kiedy był wznoszony budynek izolacji poziomej ścian raczej jeszcze nie wykonywano. Od kiedy zaś zaczęto wykonywać izolacje poziome stosowano do nich papy smołowe. Pełną skuteczność izolacji z papy smołowej ocenia się, w najlepszym razie, na kilkanaście lat i z tego względu ich stosowanie jako materiału izolacyjnego nie było zalecane już w latach sześćdziesiątych dwudziestego wieku. Nieco większą trwałość – do 20 lat, mają papy asfaltowe, ale nie istniały one w drugiej dekadzie dwudziestego wieku. Stan ściany po ponad 90 latach wskazuje, że izolacja pozioma, jeśli była nawet wykonana w trakcie wznoszenia budynku, jest już całkowicie nieskuteczna. W obu projektach, zarówno tym pierwotnym, na podstawie którego wybudowano budynek, jak i w projekcie, który był podstawą do uzyskania pozwolenia na wykonywanie ostatnich robót budowlanych nie zaznaczono izolacji poziomej na rysunkach i nie ma też żadnej wzmianki o istniejącej izolacji poziomej.

Funkcją izolacji poziomych było zabezpieczenie muru przed kapilarnym podciąganiem wody. Izolacja pionowa natomiast powinna zabezpieczyć mur przed napływającą wodą z gruntu. Woda ta, przy braku izolacji pionowej będzie nasycała mur i będzie podciągana kapilarnie. Konsekwencją tego jest zawilgocenie ściany nad podłogą i przyspieszenie jej wychłodzenia. Brak śladów porażenia biologicznego na części posadzki przyległej do porażonej ściany jest wynikiem częstego zmywania i wycierania tej powierzchni.

Termiczna izolacja ścian zewnętrznych ze styropianu wykonana została do poziomu terenu. W stosunku do poziomu posadzki jest to około 28 cm po stronie południowej i zachodniej. Głębiej sięga ona po stronie północnej (nawet do około 42 cm). Najmniejsza odległość między wewnętrzną powierzchnią ściany przy podłodze a powierzchnią ściany na granicy ze styropianem wynosi około 52 cm. Dla takiej grubości muru ceglanego współczynnik przenikania ciepła przy pełnym nasączeniu wodą wyniósłby około 2,1 W/(m ² * K). W rzeczywistości powstał tu jednak bardziej skomplikowany układ cieplno wilgotnościowy z wielowymiarowym przepływem ciepła uniemożliwiający dokonanie jednoznacznych obliczeń. Współczynnik przenikania ciepła na zewnątrz i w kierunku gruntu przekroczy i to zapewne nawet kilkakrotnie dopuszczalną wartość współczynnika przenikania ciepła określoną w warunkach technicznych. Brak izolacji przeciwwodnej ściany wprowadza dodatkową komplikację. Umożliwia bowiem przepływ kapilarny zimnej wody w kierunku przeciwnym do przepływu ciepła, czyli w kierunku wnętrza budynku, i jest powodem wspomnianego już przyspieszenia wychłodzenia ściany, jak również jej wewnętrznej powierzchni. Na wewnętrznej powierzchni ściany często powstaje zawilgocenie spowodowane kapilarnym podciąganiem wody zewnętrznej. Takie zawilgocenie może powstać samodzielnie, jak i być wspomagane przez wykraplającą się parę z powietrza wewnętrznego.

Zawilgocenie sprzyja powstaniu porażenia mikroorganizmami, z których, w przypadku mieszkań, najważniejszymi są grzyby mikroskopowe często nazywane też grzybami pleśniowymi. Główną przyczyną ich rozwoju jest wysoka wilgotność powierzchni przegród budowlanych. Podstawowym zaś źródłem mikroflory są zarodniki i konidia grzybów pleśniowych. Zarodniki grzybów pleśniowych są wszechobecne. Znaczne ich ilości znajdują się w powietrzu. Osiadając na wilgotnym podłożu zaczynają się rozwijać. Przyjmuje się, że optymalna wilgotność dla rozwoju większości tych grzybów wynosi od około 96 % do 98%. Większe zawilgocenie, gdy na powierzchni tworzy się film wodny, utrudnia rozwijanie się pleśni, pojawiają się natomiast i łatwiej rozwijają bakterie. Przy niższych wartościach wilgotności aktywność rozwojowa grzybów pleśniowych maleje, aż do całkowitego zatrzymania się rozwoju na podłożu suchym. Wytwarzają się wówczas formy przetrwalnikowe, a grzyby pozostają w stanie utajonym, aż do chwili pojawienia się na nowo odpowiednich warunków. Grzyby te mają małe wymagania pokarmowe i już niewielkie ilości substancji organicznych, które znajdą się na zainfekowanej powierzchni wystarczą, by zaspokoić ich potrzeby pokarmowe. Na powierzchniach zawilgoconych mogą pojawić się także naturalne substancje organiczne wchodzące w skład elementów budowlanych. Materiały te bywają często zainfekowane jeszcze przed ich wbudowaniem, w trakcie procesów produkcyjnych tych materiałów lub w czasie ich składowania. Krótki cykl rozwojowy grzybów pleśniowych wynoszący od kilku do kilkunastu dni powoduje, że bardzo szybko na końcu każdego cyklu powstają olbrzymie ilości zarodników, które są rozsiewane i osiadając na wilgotnych powierzchniach rozpoczynają kolejny cykl rozwojowy. W pomieszczeniach może się rozwijać równocześnie kilka gatunków pleśniowych. W początkowej fazie rozwoju wszystkie niemal rodzaje grzybów pleśniowych mają barwę jasną, a często są nawet białe. Dopiero w okresie późniejszym pojawiają się zabarwienia bardziej charakterystyczne dla niektórych gatunków. Widoczne na ścianach spornego lokalu ciemno zabarwione kolonie są nieznaczną tylko częścią tych porażonych powierzchni utworzonych przez nieco starsze osobniki.

Wśród porażających mieszkania grzybów pleśniowych są zazwyczaj osobniki z klasy workowców - Ascomycetes i klasy grzybów niedoskonałych - Deuteromycetes. Powodują one negatywne skutki techniczne, niszczą przechowywane produkty żywnościowe, obniżają estetykę wnętrz oraz ujemnie wpływają na zdrowie ludzi. W literaturze fachowej stwierdza się, że rozwój pleśni w pomieszczeniach mieszkalnych powoduje dużą uciążliwość i zagrożenie zdrowia człowieka. Występowanie patogennych i toksynotwórczych gatunków pleśni na przegrodach budowlanych stanowi jedno z największych źródeł skażenia powietrza niektórymi mikroorganizmami. Zarodniki niektórych grzybów należą do silnych alergenów, stanowiąc zagrożenie dla osób z nadwrażliwością i wywołując u nich odczyny uczuleniowe. Zarodniki grzybów pleśni występujących w badanych pomieszczeniach są przyczyną wielu zmian chorobowych. Toteż w ostatnich latach coraz większe zainteresowanie, również świata lekarskiego budzą mykotoksyny, czyli metabolity grzybów-pleśni, szczególnie z klasy grzybów niedoskonałych (Deuteromycotina), zwanych też Fungi imperfecti, bardzo rozpowszechnionych w przyrodzie onkogenów. Badania przeprowadzone w tzw. „domach rakowych" i „domach białaczkowych" wskazują na wyraźną korelację między zagrzybieniem pomieszczeń mieszkalnych a częstotliwością występowania chorób nowotworowych.

W Polsce nie istnieją normy określające dopuszczalne zanieczyszczenie powietrza pomieszczeń użytkowych pleśniami, jednakże przyjmuje się zalecenie, aby liczba grzybów w takich pomieszczeniach nie przekraczała 300 jednostek na metr sześcienny. Analiza próbek pobranych w mieszkaniu powodów z porażonych ścian, przeprowadzona na zlecenie biegłego w Instytucie (...) wskazuje na występowanie pięciu gatunków grzybów w stężeniu od 68.000 jednostek na metr kwadratowy w pokoju dziennym do 100.000 jednostek na metr kwadratowy w pokoju dziecięcym. Natomiast analiza mykologiczna próbek powietrza wykazała stężenie od 800 jednostek na metr sześcienny w pokoju dziennym do 1.100 jednostek na metr sześcienny w pokoju dziecięcym.

Grzyby pleśniowe zidentyfikowane w przedmiotowym lokalu należą do klasy grzybów niedoskonałych. Większość z nich produkuje mykotoksyny, które uznawane są za bardzo szkodliwe dla człowieka, i które mogą spowodować bardzo poważne schorzenia. Są one między innymi kancerogenne powodujące powstawanie schorzeń nowotworowych, teratogenne czy mutagenne. Jeden ze zidentyfikowanych gatunków jest patogenem ludzi i zwierząt powodującym alergie, grzybice powierzchniowe, głębokie i układowe.

Przy tak dużym zakresie remontu budynku, jaki przeprowadzono w latach 2011-2012 nie powinno zabraknąć wykonania przeciwwodnych izolacji pionowych i odtworzenia przeciwwodnych izolacji poziomych, a dalszy brak tych izolacji trzeba uznać jako podstawową wadę eliminującą w przyziemiu korzystne ocieplenie budynku. Błędem też, przy braku przeciwwodnych izolacji pionowych było umożliwienie dopływu wody opadowej poprzez nasiąkliwy grunt na niezaizolowaną ścianę wewnętrzną, pozbawioną również skutecznej izolacji poziomej. Należałoby zlikwidować wadliwie wykonane trawniki przy ścianach budynku, wykonując szczelny pas nawierzchni wymuszający odpływ wody opadowej na zewnątrz, od budynku. Bardzo ważnym elementem zabezpieczającym właściwe warunki cieplno wilgotnościowe w mieszkaniu, zapewniające komfort użytkowania jest, obok ogrzewania, właściwa wentylacja. Ważnym elementem wentylacji prócz nawiewu świeżego powietrza do mieszkania przez okna i ewentualnie przez drzwi wejściowe jest wywiew zużytego powietrza przez kanały wywiewne. Oba kanały wywiewne, zarówno ten w kuchni, jak i w łazience okazały się niedrożne. Jest to kolejna wada, która bezwzględnie powinna być natychmiast usunięta. Roleta zewnętrzna, przy jej opuszczeniu może upośledzać napływ powietrza przez okno. To oddziaływanie jest mniej istotne ze względu na to, że rolety są opuszczane głównie w okresie nocnym, a więc w czasie, którego większość przeznaczona jest na sen i wypoczynek. Wtedy dostarczanie wilgoci jest minimalne. Można ponadto wyregulować roletę, by powstała odpowiednia szczelina zapewniająca potrzebny napływ powietrza.

Wszystkie porażenia grzybami pleśniowymi, a w szczególności te wyraź-nie widoczne na ścianach świadczą o powstaniu warunków do ich co najmniej aktywnego rozwoju i wymagają natychmiastowej likwidacji. Przebywanie w takich pomieszczeniach stanowi zagrożenie zdrowotne dla użytkowników zagrzybionych pomieszczeń. Do likwidacji utworów grzybów z zagrzybionych powierzchni używa się odpowiednich środków grzybobójczych, które czasowo zabezpieczają przed ponownym zagrzybieniem. Ma to jednak tylko charakter doraźny. Trwałe zagrożenie zagrzybieniem można usunąć jedynie poprzez wykonanie skutecznego zabezpieczenia przeciwwodnego. Metoda wykonania izolacji wtórnej przez wykonanie iniekcji z użyciem szkła wodnego, jak uczyniono to po zgłoszeniu zagrzybienia przez powodów, nie jest obecnie zalecana. Szczególnie źle jest oceniane szkło wodne sodowe. W murze nasyconym szkłem wodnym pojawiają się wtórne kapilary w wyniku kurczenia się i zanikania żelu krzemionkowego. Powstają też związki łatwo rozpuszczalne w wodzie mogące uszkadzać materiały budowlane. Tworzą się także wykwity na powierzchni ściany, które pozbawiają powłoki malarskie przyczepności do podłoża.

Lokal, w którym występuje zagrzybienie nie powinien być użytkowany do momentu usunięcia wyraźnych oznak porażenia oraz wykonania niezbędnych izolacji przeciwwodnych – pionowych i poziomych, zabezpieczających przed ponownym zawilgoceniem ścian i ponownym stworzeniem warunków sprzyjających ich porażeniu.

/ opinia pisemna biegłego z zakresu budownictwa i mykologii budowlanej G. K. wraz z wynikami analizy mykologicznej sporządzonej przez Instytut (...) – k 136- 166 , zeznania biegłego G. K. – k 222, pisemna opinia uzupełniająca biegłego G. K. – k 242-262 /

K. N. prowadzi działalność gospodarczą świadcząc usługi fryzjerskie i kosmetyczne. Działalność jest zarejestrowana pod adresem zamieszkania powodów, jednakże powódka nie świadczyła nigdy swoich usług w tym lokalu, ponieważ nie ma tam na to warunków. K. N. nie ma odrębnego lokalu, w którym prowadzi swoją działalność, zaś usługi wykonuje w domach klientów. Przed zawarciem przez strony umowy sprzedaży przedmiotowego lokalu powodowie nie byli informowani przez sprzedającego o szczególnych warunkach użytkowania mieszkania.

/ wydruk CEiDG – k 84, zeznania powódki – k 310 w zw. z k 109, zeznania powoda – k 310 /

Sąd oddalił wniosek strony pozwanej o kolejne uzupełnienie opinii przez biegłego G. K., zawarty w piśmie złożonym 4 maja 2017 roku uznając, że został on złożony wyłącznie w celu przewlekania postępowania. Sformułowane w tym wniosku pytania sprawiają wrażenie, jakby ich autor nie czytał obu dosyć obszernych opinii biegłego oraz załączonych do opinii podstawowej wyników analizy mykologicznej, lub nie rozumiał, co biegły napisał (pytania z punktów oznaczonych numerami 1, 3, 5, 6, 11, 12, 13, 15, 16, 18, 20), nie wiedział jaki jest zakres wiedzy specjalnej wymaganej od biegłego z zakresu budownictwa i mykologii budowlanej (pytanie z punktu oznaczonych numerem 4) oraz nie rozumiał, że kilkukrotne ponawianie pytań o to samo raczej nie doprowadzi do zmiany opinii sporządzonej przez biegłego w sposób bardzo rzetelny (w szczególności dotyczy to pytania z punktu 2); w części pytania te nie mają istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia lub stanowią jedynie polemikę z wnioskami biegłego (pytania z punktów oznaczonych numerami 7, 8-9, 24 i 25).

Rozważania prawne:

Jak wynika, z opinii biegłego G. K., lokal mieszkalny będący przedmiotem zawartej przez strony umowy posiada wadę zmniejszającą w istotny sposób jego użyteczność. Wada ta polega na niedostatecznej izolacji przeciwwilgociowej budynku, zarówno pionowej, jak i poziomej, co jest podstawową przyczyną występowania zawilgocenia ścian w dwóch pokojach i w konsekwencji – występowania na nich porażenia tzw. grzybami pleśniowymi. Akcentowana przez stronę pozwaną kwestia istnienia izolacji poziomej wykonanej w okresie wznoszenia budynku, nie ma przy tym znaczenia. Jak wyjaśnił biegły, nawet jeżeli taka warstwa izolacyjna była, to ze względu na właściwości materiału, z którego została wykonana bez mała sto lat temu, przestała spełniać swoją funkcję po kilkunastu latach. Warto też zwrócić uwagę, że zawilgocenie ścian powodowane podciąganiem wody zewnętrznej powoduje wychłodzenie ich wewnętrznych powierzchni, a to z kolei sprzyja skraplaniu się wilgoci generowanej w mieszkaniu na skutek jego normalnego użytkowania.

Ze względu na szkodliwe oddziaływanie tych mikroorganizmów oraz ich bardzo wysokie stężenie wewnątrz lokalu, nie jest możliwe normalne użytkowanie pomieszczeń na cele mieszkalne w takim stanie, w jakim znajdują się one obecnie, bez narażenia lokatorów, a zwłaszcza dójki dzieci powodów, na negatywne konsekwencje zdrowotne. Tego rodzaju wada skutkuje odpowiedzialnością sprzedającego z tytułu rękojmi na podstawie art. 556 § 1 kc.

Strona pozwana nie udowodniła, aby występowanie w spornym mieszkaniu nadmiernego zawilgocenia ścian skutkującego intensywnym rozwojem grzybów, było wynikiem działania lub zaniedbań samych powodów polegających na nieprawidłowej eksploatacji lokalu. Natomiast czynnikiem sprzyjającym zawilgoceniu ścian może być proces skraplania się wilgoci wytwarzanej przez mieszkańców w toku normalnego użytkowania lokalu, na wychłodzonych powierzchniach przypodłogowych ścian zewnętrznych. Występowanie takiego zjawiska nie może być jednak uznane ani za przyczynę sprawczą porażenia, ani nawet świadczyć o przyczynieniu się powodów, w rozumieniu art. 362 kc, do występowania porażenia ścian, ponieważ jego pierwotną przyczyną jest brak należytej izolacji przeciwwilgociowej budynku.

Nie został udowodniony zarzut świadczenia w przedmiotowym lokalu usług fryzjerskich przez K. N.. Sam fakt, że powódka wskazała adres zamieszkania, jako adres prowadzonej działalności nie jest jeszcze dostatecznym dowodem tego faktu. Takie wskazanie miejsca prowadzenia firmy jest częstą praktyką wśród podmiotów prowadzących jednoosobową działalność gospodarczą, zwłaszcza nie związaną z koniecznością posiadania lokalu użytkowego. Poza tym, biorąc pod uwagę stosunkowo niewielki metraż mieszkania i ilość osób w nim zamieszkujących, w tym dwójkę małych dzieci trudno sobie nawet wyobrazić możliwość zorganizowania w spornym lokalu zakładu fryzjerskiego oferującego usługi w tak dużym zakresie, aby generowało to nadmierną ilość wilgoci.

Zarzutów odnoszących się do zbyt częstego prania i suszenia wypranych rzeczy w mieszkaniu a zwłaszcza nieprawidłowego ustawienia mebli, tzn. zbyt blisko powierzchni ścian, nie można uznać za zasadne. Pomijając okoliczność ich nieudowodnienia warto zauważyć, że pozwany, który silnie akcentował brak norm regulujących dopuszczalne wartości zagrzybienia lokali przeznaczonych na pobyt ludzi, nie wskazał z jakich przepisów lub norm miałyby wynikać dopuszczalne ilości prań wykonywanych w lokalach mieszkalnych, nie mówiąc o regulacjach odnoszących się do minimalnej odległości, jaka powinna być zachowana między meblami a ścianami pomieszczeń. Pranie jest jedną z czynności bytowych, jakie zwyczajowo wykonuje większość przeciętnych ludzi w miejscu swojego zamieszkania podobnie, jak mycie, zmywanie naczyń czy załatwianie potrzeb fizjologicznych, zatem mieści się w zakresie normalnego użytkowania lokalu mieszkalnego. Nie można czynić nikomu zarzutu, że używa mieszkania zgodnie z jego przeznaczeniem. Jeśli natomiast szczególne warunki budynku sprawiają, że takie czynności nie powinny być wykonywane, albo w jakimś stopniu ograniczone, to obowiązkiem sprzedającego było powiadomić o tym kupujących przed zawarciem umowy – art. 546 kc. Ustawianie mebli przy ścianach jest również normalnym sposobem użytkowania lokali mieszkalnych zwłaszcza takich, których powierzchnia nie jest zbyt duża w stosunku do ilości zamieszkujących osób. W przypadku, gdy właściwości mieszkania uzasadniałyby odmienne aranżowanie jego wystroju, to również obowiązkiem sprzedającego było poinformowanie kupujących o tym.

Nie został udowodniony zarzut, aby zamontowanie rolet okiennych mogło w istotny sposób wpłynąć na wystąpienie porażenia grzybami. Jak słusznie zauważył biegły, tego rodzaju urządzenia użytkowane są w porze dnia przeznaczonej na odpoczynek i sen, a więc wówczas, gdy emisja wilgoci jest stosunkowo niska. Poza tym stosowanie rolet w oknach wychodzących bezpośrednio na ulicę, w mieszkaniu usytuowanym na parterze, także mieści się w zakresie normalnego użytkowania lokalu mieszkalnego. Jeśli ich zamontowanie nie było wskazane ze względu na właściwości lokalu, to również obowiązkiem sprzedającego było poinformowanie nabywców o tym fakcie.

Zarzut palenia papierosów na klatce schodowej przy otwartych drzwiach jest już całkiem niezrozumiały w kontekście związku takiego zachowania z nadmiernym zawilgoceniem mieszkania. Można się jedynie domyślać, że zdaniem strony pozwanej korzystanie z drzwi wejściowych do mieszkania i pozostawianie ich otwartych powinno być ograniczone do minimum. Pomijając niedorzeczność takiego poglądu, czy nie wskazanie przez pozwanego jakichkolwiek norm, wskazujących jaki jest maksymalny czas pozostawiania otwartych drzwi, warto jeszcze raz przypomnieć, że to na sprzedającym ciążył obowiązek udzielenia w tym względzie kupującym wyjaśnień dotyczących rzeczy sprzedanej, niezbędnych do jej prawidłowego użytkowania.

Strony zgodnie potwierdziły, że zawilgocenie ścian, a tym bardziej ślady ich porażenia grzybami, nie były widoczne podczas oglądania lokalu przez powodów przed zawarciem umowy. W tej sytuacji kupujący nie mogli wiedzieć o wadzie w chwili zawarcia umowy – art. 557 § 1 kc.

Ponieważ wada wynika z przyczyn tkwiących w rzecz jeszcze przed jej sprzedażą, tzn. z niedostatecznej izolacji przeciwwilgociowej, fakt ujawnienia zawilgocenia oraz wystąpienie zagrzybienia już po zakupie mieszkania, nie zwalniają pozwanego z odpowiedzialności – art. 559 kc.

W tej sytuacji powodom przysługiwało uprawnienie do odstąpienia od zawartej umowy, stosownie do art. 560 § 1 kc, skoro pozwany nie usunął wady niezwłocznie, nie mówiąc o wymianie rzeczy na wolną od wad. Podjęta z inicjatywy sprzedającego próba zabezpieczenia porażonych ścian przed zawilgoceniem okazała się nieskuteczna, więc trudno uznać ją za niezwłoczne usuniecie wady. Niezależnie od tego, biegły wyjaśnił przyczynę, dla której zabieg przeprowadzony w mieszkaniu powodów był nieskuteczny oraz wskazał jakie prace należałoby wykonać, aby usunąć przyczynę wady. Do chwili orzekania pozwany nawet nie zaproponował wykonania takich prac. Wobec powyższego należało uznać, że małżonkowie N. skutecznie odstąpili od umowy zawartej z pozwanym.

W takiej sytuacji żądanie zwrotu zapłaconej ceny za jednoczesnym zwrotem przedmiotu sprzedaży jest uzasadnione na podstawie art. 560 § 2 kc w zw. z art. 494 kc. Obowiązek zwrotu świadczenia spełnionego przez powodów powinien nastąpić niezwłocznie po otrzymaniu wezwania skierowanego do pozwanego – art. 455 kc. Uzasadnia to żądanie odsetek ustawowych od dnia następnego po otrzymaniu wezwania, na podstawie art. 481 kc, a nie jak wnosili o to powodowie od dnia doręczenia tego wezwania.

Niezależnie od obowiązku zwrotu na rzecz kupujących zapłaconej przez nich ceny, uzasadnione jest także żądanie zwrotu kosztów poniesionych przez powodów w związku z zawartą umową – art. 566 § 1 kc. Składają się na nie opłaty i podatki uiszczone przy zawarciu aktu notarialnego. Powodowie nie wnosili przy tym o zasądzenie odsetek o tej części roszczenia.

Wobec uwzględnienia powództwa w znacznej części uzasadnione było obciążenie pozwanego obowiązkiem zwrotu na rzecz powodów kosztów tego procesu w całości, na podstawie art. 100 kpc zdanie drugie w zw. z art. 98 kpc. Złożyły się na nie uiszczona część opłaty od pozwu – 200,00 zł, wynagrodzenie pełnomocnika wraz z opłatą skarbową od pełnomocnictwa – 3’617,00 zł, oraz zaliczki na wynagrodzenie biegłego – 1’470,00 zł.

Na podstawie art. 113 ust. 1 uksc w zw. z art. 98 kpc Sąd obciążył pozwanego obowiązkiem zwrotu niepokrytych kosztów sądowych sprawy.