Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 27 lipca 2017 roku.

Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie II Wydział Cywilny w następującym składzie:

po rozpoznaniu w dniu 17 lipca 2017 roku w Warszawie na rozprawie

sprawy z powództwa B. R.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości (...) w W.

o uchylenie uchwały numer (...) Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości (...) w W. z dnia 19 lutego 2016 roku w przedmiocie użytkowania komórek lokatorskich

1.  uchyla uchwałę numer (...) Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości (...) w W. z dnia 19 lutego 2016 roku w przedmiocie użytkowania komórek lokatorskich,

2.  zasądza od Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości (...) w W. na rzecz B. R. kwotę 577,00 (pięćset siedemdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 360,00 (trzysta sześćdziesiąt) złotych tytułem kosztów zastępstwa procesowego.

Sygnatura akt IIC 497/16

Transkrypcja uzasadnienia wyroku z dnia 27.07.2017r

(...)

Uzasadnienie tego wyroku. W dniu 25 kwietnia 2016 roku, karta 2 data prezentaty B. R. prowadząca działalność gospodarczą w W. przy ulicy (...) wniosła do tutejszego Sądu pozew o uchylenie w całości uchwały numer (...) Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości (...) w W. z dnia 19 lutego 2016 roku podjętej w sprawie używania komórek lokatorskich, nadto powódka wniosła o zabezpieczenie powództwa poprzez wstrzymanie wykonania tejże uchwały do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia sprawy oraz zasądzenie od pozwanej na jej rzecz kosztów procesu w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu pozwu powódka podniosła, że jest właścicielem lokalu użytkowego położonego w budynku przy ulicy (...) w W., nadto od 1994 roku do czasu aktualnego nieprzerwanie korzysta z komórki lokatorskiej znajdującej się w tejże nieruchomości, wskazała, iż żaden podmiot nigdy nie kwestionował jej uprawnień do swobodnego korzystania z komórki lokatorskiej w związku, z czym w jej ocenie należy przyjąć, iż stan wieloletniego spokojnego posiadania wytworzył stan podziału tak zwany quoad usum. Zdaniem powódki w przedmiotowej sprawie w sposób dorozumiany doszło do zawarcia umowy o podział quoad usum, co uprawnia ją do wyłącznego korzystania z komórki lokatorskiej i na tej podstawie wywiodła swoje roszczenia. W związku z przytoczonymi w pozwie okolicznościami powódka zarzuciła zaskarżonej uchwale naruszenie przepisów prawa powszechnie obowiązującego to jest artykuł 12 ustęp 1 Ustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali oraz artykułu 206 Kodeksu cywilnego w związku z artykułem 1 ustęp 2 Ustawy o własności lokali podnosząc, iż na mocy podziału quoad usum przysługuje jej prawo do komórki lokatorskiej natomiast przedmiotowa uchwała pozbawia ją tegoż prawa. Powódka zarzuciła również uchwale naruszenie zasad prawidłowego zarządzenia nieruchomością wspólną wskazując, iż komórki lokatorskie powinny służyć właścicielom lokali bez względu na to, czy dana osoba jest właścicielem lokalu mieszkalnego, czy użytkowego w związku, z czym w ocenie powódki nie powinno się różnicować sytuacji właścicieli lokali mając na uwadze charakter lokalu mieszkalnego. Zaznaczyła również, iż przedmiotowa uchwała narusza jej interes, albowiem zostanie pozbawiana prawa użytkowania i korzystania z komórki, którą nieprzerwanie użytkuje od 20 lat. Postanowieniem z 19 maja 2016 roku Sąd oddalił wniosek powódki zgłoszony w pozwie w przedmiocie ustanowienia zabezpieczenia powództwa w postaci wstrzymania wykonania uchwały numer (...) z 19 lutego 2016 roku na skutek zażalenia złożonego przez powódkę w dniu 16 czerwca 2006 roku po jego rozpoznaniu Sąd Apelacyjny w Warszawie oddalił przedmiotowe zażalenie. Kolejno strona pozwana w dniu 22 czerwca 2016 roku złożyła do tutejszego Sądu odpowiedź na pozew, data prezentaty jest to karta 79, w której wniosła o oddalenie powództwa, jak również o zasądzenie od powódki na jej rzecz kosztów procesu w tym kosztów zastępstwa procesowego. W uzasadnieniu odpowiedzi na pozew strona pozwana wskazała, iż przedmiotowa uchwała została podjęta w celu uporządkowania sytuacji związanej z komórkami lokatorskimi wskazując, iż przedmiotowe komórki lokatorskie powinny przysługiwać jedynie właścicielom lokali mieszkalnych. Pismem z 19 lipca 2016 roku strona pozwała... złożyła replikę, przepraszam złożyła odpowiedź na samo zażalenie dotyczące oddalenia roszczenia w przedmiocie zabezpieczenia. W kolejnym piśmie przygotowawczym z 20 lutego 2017 roku powódka w całości podtrzymała swoje powództwo wskazała również, iż różnicowanie sytuacji prawnej lokalu mieszkalnego i użytkowego jest zabiegiem niedopuszczalnym, który nie znajduje poparcia w powszechnie obowiązujących przepisach prawa zarówno w Ustawie o własności lokali, jak i Konstytucji. W związku z przeprowadzonym postępowaniem Sąd w dniu 28 lutego 2017 roku dopuścił dowód z zeznań świadka P. K. oraz J. R., zeznania znajdują się w protokołach z kart 151–. Na rozprawie dodatkowo również wysłuchano powódkę oraz przedstawicieli strony pozwanej, czyli M. Z. i J. K.. Powyższe znajduje się na kartach 149 do 151. Kolejno na rozprawie przeprowadzonej 9 maja 2017 roku pełnomocnicy stron podtrzymali dotychczasowe stanowiska, a w trakcie rozprawy przesłuchano świadka J. R. z kart... protokół znajduje się na kartach 158 do 159, dopuszczono również dowód z zeznań stron, czyli pozwanej oraz powódki oraz przedstawicieli pozwanej powyższe znajduje się na kartach od 160 do 163. W kolejnych pismach procesowych strony doprecyzowały prawidłowe oznaczenie strony pozwanej w zakresie prawidłowego określenia nazwy Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości. Na podstawie tak ustalonego stanu faktycznego Sąd uznał za udowodniony fakt, iż powódka jest właścicielem lokalu użytkowego numer (...) w budynku przy ulicy (...) w W. o łącznej powierzchni użytkowej 11 i 36 setnych metra kwadratowego usytuowanego w budynku wielomieszkaniowym, który składa się z 8 lokali w tym z 7 lokali mieszkalnych, 1 lokalu usługowego oraz 2 lokali usługowych, które znajdują się w przyziemiu, nadto nieruchomość przy ulicy (...) składa się z 8 pomieszczeń piwnicznych. Powódka nabyła przedmiotowy lokal na podstawie umowy sprzedaży z 8 października 1999 roku, o czym stanowi umowa sporządzona w formie aktu notarialnego z 8 października 1999 roku za repertorium (...). Przedmiotowy lokal jest objęty księgą wieczystą (...) i łącznie posiada 290/10000 udziału w nieruchomości wspólnej. W okresie poprzedzającym nabycie przedmiotowej nieruchomości to jest od 26 września 1994 roku do 8 października 1999 roku powódka wynajmowała przedmiotowy lokal, o czym stanowi umowa najmu lokalu użytkowego z 26 września 1994roku zawarta pomiędzy powódką, a Gminą W. w W.. Wraz z zawarciem umowy najmu Miasto (...) W. umożliwiło powódce korzystanie z tak zwanego schowka mieszczącego się w piwnicy budynku przy ulicy (...) w W. w przypadku nieużytkowania go przez inne osoby. Z treści pozwu, ani niezałączonych do niego dokumentów nie wynika, aby powódka ponosiła jakiekolwiek wydatki związane z tytułu korzystania z tejże piwnicy Sąd w toku postępowania ustalił również, iż nie tylko powódka korzystała z przedmiotowej komórki, ale również korzystał z niej sporadycznie inny właściciel innego lokalu pan J. K.. Sąd ustalił również i to, że sam sposób korzystania z przedmiotowych komórek nigdy nie był w sposób formalny określony, bądź to przez Miasto (...) W., bądź przez właścicieli lokali mieszkalnych do czasu podjęcia skarżonej uchwały. W dniu 1 grudnia 2015 roku powódka zawarła kolejno umowę najmu numer (...), której przedmiotem najmu jest lokal użytkowy numer (...) znajdujący się w budynku przy ulicy (...) w W., a przedmiotowa umowa jest zawarta na czas oznaczony to jest do 30 listopada 2018 roku. Pismem z 26 stycznia 2016 roku powódka poinformowała pozwaną o swoim stanowisku w przedmiocie korzystania z komórki lokatorskiej. Strona pozwana nie odniosła się w żaden sposób do twierdzeń powódki zawartych w przedmiotowym piśmie. Kolejno za bezsporny Sąd uznał fakt podjęcia przez pozwaną w dniu 19 lutego 2016 roku uchwały numer (...) w sprawie użytkowania komórek lokatorskich. W przedmiotowej uchwale postanowiono, iż istniejące komórki lokatorskie w ilości 7 sztuk pozostają w użytkowaniu właścicieli lokali mieszkalnych, przy czym postanowiono również, że pomieszczenia nieprzyporządkowane do lokalu mieszkalnego zostają przeznaczone na wynajem. Uchwała została przyjęta większością obejmującą 80,46 procent głosów za przy 2,93 głosów przeciw, żadna z osób nie wstrzymała się od głosu natomiast brak podpisu obejmował 9,64 procent udziałów. Uchwała została podjęta w trybie mieszanym to jest częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów, a częściowo w drodze głosowania na zebraniu. Pismem z 14 marca 2016 roku powódka została powiadomiona o fakcie podjęcia przedmiotowej uchwały, jak również pouczona o możliwości zaskarżenia uchwały na podstawie artykułu 25 ustępu 1 Ustawy o własności lokali w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli, albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Powódka odebrała pismo informujące ją o wyżej wymienionych faktach 16 marca 2016 roku. Na podstawie tak zebranego w sprawie materiału dowodowego Sąd uznał, iż powództwo zawierające żądanie uchylenia uchwały numer(...) Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości (...) w W. z 19 lutego 2016 roku podjętej w sprawie...

(...)

(...)

(...)

...używania komórek lokatorskich jako zasadne podlega uwzględnieniu, co skutkuje uchyleniem powyższej uchwały. Sąd, jako podstawę prawną przyjął art. 25 ust. 1 Ustawy o własności lokali. Zgodnie z tym przepisem właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali, albo jeżeli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. W myśl ustępu 1a wskazanego przepisu powództwo, o którym mowa w ustępie 1 może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli, albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosu. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy. W pierwszej kolejności należy wskazać, że powództwo zostało przez osobę legitymowaną, to jest przez właściciela lokalu, członka wspólnoty mieszkaniowej w zakreślonym terminie. Kolejno wskazać należy, że dla skutecznego zaskarżenia uchwały należy sprecyzować przyczyny jej zakwestionowania oraz udowodnić, że istnieją przesłanki do jej uchylenia, które są sprecyzowane w art. 25 Ustawy o własności lokali. Wystąpienie choćby jednej z przesłanek wymienionych w przedmiotowym przepisie uzasadnia uchylenie uchwały, co potwierdza również dotychczasowa linia orzecznicza w tym przedmiocie. Przesłanki te, to niezgodność z przepisami prawa, niezgodność z umową właścicieli lokali naruszenie przez uchwałę zasad prawidłowego zarządzenia nieruchomością wspólną lub naruszenie interesu właściciela lokalu w inny sposób. Każdą z wymienionych wyżej przesłanek można traktować, jako samodzielną podstawę zaskarżenia i tak stanowi między innymi wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 16 sierpnia 2012 roku w sprawie I ACa 8/12. Sąd w toku procesu i po zapoznaniu się z całym materiałem dowodowym stwierdził, iż w przedmiotowej sprawie doszło do naruszenia sprecyzowanej w art. 25 ust. 1 Ustawy o własności lokali przesłanek. A mianowicie naruszenia interesu właściciela lokalu użytkowego znajdującego się w nieruchomości wspólnej, jak również naruszenia przepisów postępowania. Na początku należy wskazać na naruszenie interesów powódki. Zdaniem tutejszego Sądu naruszenie to zaistniało poprzez fakt podjęcia przez wspólnotę przedmiotowej uchwały, która w sposób istotny różnicuje właścicieli lokali mieszkalnych oraz lokali użytkowych, bez podania uzasadnionej przyczyny poprzez przyznanie właścicielom lokali mieszkalnych prawa do korzystania z piwnicy, jednocześnie odmawiając tego prawa właścicielom lokalu, lokali użytkowych w zakresie bezpłatnego korzystania. Zgodnie z orzeczeniem Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 3 czerwca 2015 roku w sprawie I ACa 419/15 wyłączenie z uprawnienia jednego z właścicieli lokalu naruszałoby zasadę równości praw i dyskryminowałoby go. Zdaniem Sądu nie można zgodzić się ze stwierdzeniem strony pozwanej, która powołuje się na fakt, że przedmiotowa uchwała dała wyraz trwałemu i ustalonemu zwyczajowi. Zwyczaje są powszechnym oraz aprobowanym sposobem postępowania w danych stosunkach, natomiast fakt dyskryminacji poszczególnych członków wspólnoty mieszkaniowej nie może zasługiwać na aprobatę. Podkreślić należy, że materiał dowodowy zebrany w sprawie bezpośrednio wskazał na to, iż między lokatorami, co do zasady nie zachodził spór, co możliwości korzystania z pomieszczeń w tak zwanym przyziemiu, z pomieszczeń piwnicznych dopóki nie chcieli z niego korzystać wszyscy właściciele lokali mieszkalnych. Podkreślić należy również i to, że komórki, czy też piwnice w przedmiotowym budynku nie są pomieszczeniami o jednolitym charakterze. Mają one, bowiem zarówno różne położenie, różną wielkość i są użytkowane w różny sposób. W większości są one użytkowane do przechowywania rzeczy, które są bezpośrednio zbędne osobie, lokatorowi w lokalu mieszkalnym. Natomiast powierzchnia przedmiotowych komórek częściowo również brak możliwości ich podziału w pewien sposób prowadzi do ograniczenia możliwości wykorzystania ich przez wszystkich właścicieli lokali. Powyższe w ocenie Sądu winno skutkować tym, iż właściciele lokali zarówno mieszkalnych, jak i użytkowych winni podjąć uchwałę, która zgodnie dokonywałaby podziału możliwości korzystania z pomieszczeń piwnicznych pomiędzy wszystkich współwłaścicieli lokali zarówno mieszkalnych, jak i użytkowych. Nie może być natomiast sytuacji takiej, w której tylko i wyłącznie właściciele lokalu użytkowego, bez wskazania jakiejkolwiek uzasadnionej przyczyny, zostaje takiego prawa pozbawiony. Podnoszona w niniejszym toku postępowania okoliczność, iż właściciel lokalu użytkowego może sobie komórkę wynająć i za to dodatkowo ponosić odpłatność w żaden sposób nie wskazuje na to, z jakiej przyczyny miałby robić to sam bez udziału na przykład właścicieli lokali mieszkalnych. Ta okoliczność w ocenie Sądu w żaden sposób przez pozwaną wspólnotę nie została tutaj wykazana i udowodniona. To, co zostało wykazane i udowodnione, to fakt zaistnienia sporu na tle korzystania z przedmiotowych komórek w związku z tym, iż jest ich po prostu za mało. Jednakże pozwana wspólnota w żaden sposób nie wykazała, aby w rzeczywistości podjęła choćby jakiekolwiek podstawowe starania, aby umożliwić dostęp do przedmiotowych komórek skoro są one aż tak istotne dla właścicieli lokali w przedmiotowym budynku do łącznego ich korzystania zarówno przez właścicieli lokali mieszkalnych jak i lokali użytkowych, tak, aby ich prawo było w tym zakresie w pełni zaspokojone. Dodać należy, iż stanowisko członka zarządu pana K., który wskazuje na to, iż on, jako właściciel lokalu użytkowego nie posiada również komórki piwnicznej, jako właściciel lokalu użytkowego nie może być tutaj uwzględniony i uznane za argument w sprawie, albowiem w rzeczywistości materiał dowodowy wykazał, iż jako właściciel lokalu mieszkalnego dysponuje on komórką, która ma powierzchnię jedną z większych w przedmiotowym budynku. Stąd mając na uwadze powyższe okoliczności Sąd uznał powyżej określone naruszenie za uzasadnione. Kolejno wskazać należy, że przedmiotowa uchwała naruszyła również przepis art. 12 ust. 1 Ustawy o własności lokali, który stanowi, że właściciel lokalu ma prawo do współegzystowania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. W przypadku pozostawienia w obiegu prawnym przedmiotowej uchwały powódka straciłaby prawo do współegzystowania z komórki lokatorskiej, co zdaniem Sądu nie znajduje oparcia w treści art. 12. Sąd zdaje sobie sprawę z tego, iż właściciel lokalu w swoim współkorzystaniu z nieruchomości wspólnej nie jest w swych sprawach nieograniczony. Jednakże zdaniem Sądu w przedmiotowej sprawie nie doszło do przekroczenia granic we współkorzystaniu z rzeczy wspólnej i tak jak zostało to już również wcześniej określone bezpośrednio Wspólnota Mieszkaniowa w żaden sposób nie przyczyniła się do tego, aby powyższy problem rozwiązać. Pokreślić należy również i to, że Wspólnota Mieszkaniowa wskazywała na możliwość korzystania przez panią powódkę z innej komórki. Przy czym jest to komórka, która ma charakter pomieszczenia używanego do przechowywania rzeczy związanych ze sprzątaniem, części wspólnych przez firmę sprzątającą. W związku z tym sama strona poznawana przyznawała, iż ma ona bardzo małe rozmiary i w rzeczywistości nie da się z niej w sposób inny korzystać niż do przechowywania rzeczy służących do sprzątania. Sąd pragnie również podkreślić, iż nie dał wiary twierdzeniom powódki, jakoby w przedmiotowej sprawie doszło do dorozumianego podziału quoad usum wywodzonego z treści art. 206. Już w postanowieniu z 19 maja 2016 roku oddalającego wniosek o zabezpieczenie powództwa Sąd wskazał, że treść przedstawionych dokumentów, nie wskazuje, aby kiedykolwiek przyznano powódce prawo do przedmiotowej komórki lokatorskiej. Sąd uznał, iż powódka zajęła przedmiotową komórkę, ponieważ nikt nie kwestionował faktu jej zajęcia poprzez nie wykorzystywanie jej przez inne osoby. W tym miejscu należy podnieść jednak, iż na wspólwłaci..., że współwłaściciele mogą dokonać podziału rzeczy wspólnej do korzystania na podstawie umowy. Umowa taka nie wymaga zachowania jakiejkolwiek formy szczególnej. W konsekwencji do podziału dochodzi wskutek zawarcia umowy, której stronami muszą być wszyscy współwłaściciele. W wyniku zawarcia umowy o podział quoad usum współwłaściciele będąc nadal posiadaczami samoistnymi rzeczy wspólnej stają się posiadaczami zależnymi wydzielonych im części. Zdaniem Sądu w przedmiotowej sprawie powódka nie wykazała faktu zawarcia przedmiotowej umowy quoad usum, jednocześnie same okoliczności związane z korzystaniem dotychczasowym również, z komórek również takiego stanu nie wykazało. Mając na uwadze między innymi podnoszone w tym postępowaniu spory, co do możliwości korzystania z jednej z komórek przez panią będącą obecnie członkiem zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej M. Z.. Biorąc pod uwagę wszystkie powyższe okoliczności Sąd uchylił uchwałę numer (...) na podstawie art. 25 ust. 5 Ustawy o własności lokali, uzasadniając, iż narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, narusza również równość praw właścicieli poszczególnych lokali, o czym orzeczono jak w punkcie 1 sentencji wyroku. O kosztach procesu Sąd rozstrzygnął na podstawie art. 98 par. 1 i 3 Kodeksu postępowania cywilnego zasądzając od strony pozwanej, jako przegrywającej na rzecz powódki poniesione koszty procesu, na które składały się opłata od pozwu, wynagrodzenie profesjonalnego pełnomocnika oraz uiszczona opłata od pełnomocnictwa. To wszystko, dziękuję bardzo.

(...)