Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 30 września 2016 roku

Sąd Okręgowy w Szczecinie II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 września 2016 roku w S.

sprawy z powództwa Z. S.

przeciwko M. K. (1)

o zapłatę

na skutek apelacji powódki od wyroku Sądu Rejonowego Szczecin - Centrum w Szczecinie z dnia 3 grudnia 2015 roku, sygn. akt II C 1466/14

1.  zmienia zaskarżony wyrok w taki sposób, że:

a.  w pkt I. zasądza od pozwanego M. K. (1) na rzecz powódki Z. S. kwotę 4500 (czterech tysięcy pięciuset) złotych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 12 listopada 2014 roku;

b.  w pkt II. zasądza od pozwanego M. K. (1) na rzecz powódki Z. S. kwotę 842 (ośmiuset czterdziestu dwóch) złotych tytułem kosztów procesu;

2.  zasądza od pozwanego M. K. (1) na rzecz powódki Z. S. kwotę 825 (ośmiuset dwudziestu pięciu) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

SSO Zbigniew Ciechanowicz SSO Iwona Siuta SSR del. Grzegorz Szacoń

Uzasadnienie wyroku z dnia 30 września 2016 r.:

Powódka Z. S. wniosła o zasądzenie na jej rzecz od M. K. (1) kwoty 4.500 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu, tytułem odszkodowania za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego wykorzystanie informacji uzyskanych od powódki na temat lokalu wystawionego do sprzedaży. Informacje te przekazał bowiem swym rodzicom i posłużyły one do zawarcia umowy z pominięciem powódki jako pośrednika nieruchomości.

Pozwany M. K. (1) wniósł o oddalenie powództwa, kwestionując je co do zasady jak i wysokości, podnosząc, iż ma wątpliwości, czy szkoda po stronie powódki w ogóle powstała.

Wyrokiem z dnia 3 grudnia 2015 r. Sąd Rejonowy Szczecin Centrum w S. oddalił powództwo Z. S. (pkt I) i odstąpił od obciążania jej kosztami postępowania (pkt II).

Powyższe rozstrzygnięcie oparto o następujące ustalenia:

W dniu 15 stycznia 2013 r. K. W. zawarł ze swoją córka A. W. umowę darowizny udziału w nieruchomości położonej w B. przy ul. (...). A. W. wraz ze swym mężem M. K. (1) uzyskali możliwość zamieszkania w tej nieruchomości.

W dniu 12 lutego 2013 roku Z. S. zawarła z W. Ś. umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, celem sprzedaży nieruchomości położonej w S. przy ul. (...). W związku z zawartą umową nastąpiło umieszczenie ogłoszenia i promocja obiektu na stronie internetowej biura nieruchomości, na portalach internetowych oraz w innych biurach.

W dniu 17 października 2013 roku do biura nieruchomości prowadzonego przez Z. S. zgłosił się pozwany M. K. (1) wraz z żoną. Oboje deklarowali chęć zakupu lokalu w S., wyrazili zainteresowanie zakupem mieszkania położnego w S. przy ul. (...), bowiem w pobliżu mieszkał brat M. K. (1). Zamieszczoną przez Z. S. ofertę sprzedaży mieszkania M. K. (1) znalazł na stronie internetowej (...) , na której nie wskazano adresu położenia lokalu.

Tego samego dnia strony zawarły umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. M. K. (1) powierzył pośrednikowi podejmowanie czynności zmierzających do zawarcia umowy kupna lub najmu. Zgodnie z zawartą umową, wynagrodzenie pośrednika ustalono na kwotę 3 % plus VAT. Wynagrodzenie to stawało się wymagalne i płatne w dniu podpisania jakiegokolwiek porozumienia wiążącego obie strony (protokół uzgodnić, umowa przedwstępna, umowa końcowa sprzedaży, umowa najmu). Nadto, stosownie do treści § 6 umowy zamawiający, którym w tej sprawie był M. K. (1), pokwitował otrzymanie adresu prezentowanej nieruchomości, jednocześnie oświadczając, iż nie znał wcześniej i nie otrzymał z innego źródła wskazanego mu przez pośrednika adresu.

Tego samego dnia, tj. w dniu 17 października 2013 roku, nastąpiły oględziny mieszkania, które okazała A. M. - pracownica biura (...). Na miejsce dowiozła ich swoim samochodem Z. S..

Po oględzinach Z. S. odwiozła małżonków K.. Wyrażali oni swoje zainteresowanie zakupem lokalu i mówili, że lokal bardzo im się podoba. Pytani przez Z. S. o ewentualną potrzebę pomocy w uzyskaniu kredytu odparli, że finansowo pomoże im rodzina. M. K. (1) wyraził chęć pokazania lokalu najbliższym i w tym celu umówił się na ponowne oględziny, które odbyły się w przeciągu kolejnych dwóch dni. Mieszkanie ponownie prezentował pracownik biura (...), a poza M. K. (2) mieszkanie oglądała jego żona, rodzice D. i R. K. (1) oraz brat M. K. (3). D. i R. K. (1) byli w tym lokalu po raz pierwszy. Wcześniej nie kontaktowali się ani z właścicielem lokalu M. Ś. ani z jego ojcem W. Ś., który był przez niego umocowany do prezentowania lokalu oraz zawarcia umowy jego sprzedaży. Ani M. K. (1), ani nikt z członków jego rodziny nie telefonował wcześniej pod numer telefonu widoczny na ogłoszeniu zamieszczonym w oknie lokalu przez sprzedającego. Po oględzinach M. K. (1) poinformował pracownika biura nieruchomości, iż mieszkanie mu się podoba i zamierza kupić okazaną nieruchomość. Ustalono, iż spotkanie odbędzie się po weekendzie celem załatwienia formalności. Pomimo poczynionych wcześniej ustaleń pośrednik otrzymał po weekendzie informację od M. K. (1) o rezygnacji z zakupu.

W dniu 25 października 2013 roku rodzice M. D. i R. K. (2) zawarli umowę przedwstępną kupna nieruchomości położnej w S. przy ul. (...). Następnie, w dniu 15 listopada 2013 roku zawarto umowę sprzedaży nieruchomości objętej umową pośrednictwa. Cenę sprzedaży ustalono na kwotę 150.000 złotych płatną na rachunek bankowy sprzedającego.

W okresie od dnia 25 listopada 2013 r. do dnia 28 lutego 2014 r. M. K. (1) uczestniczył w szkoleniu w systemie skoszarowanym w C.. Po jego powrocie w lokalu przy ul. (...) rozpoczęto remont. Remont wykonywał M. K. (1) wraz ze swym ojcem. Po wykonaniu części prac remontowych w lokalu zamieszkał M. K. (1) wraz z żoną A..

W dniu 11 grudnia 2013 roku Z. S. wezwała M. K. (1) do zapłaty kwoty 5.535 złotych tytułem szkody poniesionej przez nią w związku z podjętym przez M. K. (1) działaniem stanowiącym czyn niedozwolony uregulowany w art. 415 k.c.

W odpowiedzi na wezwanie M. K. (1) pismem z dnia 23 grudnia 2013 roku oświadczył, iż nie czuje się zobowiązany do zapłaty żądanej kwoty, gdyż to nie on przekazał rodzicom informacje dotyczące nieruchomości objętej umową pośrednictwa. Wskazał również, iż informacje powyższe rodzice otrzymali od jego brata, który należy do wspólnoty mieszkaniowej (...), a zarządca nieruchomościami i wspólnotami mieszkaniowymi (...), rozpowszechniał szczegółowe informacje na temat mieszkania na zebraniach członkowskich i tablicy ogłoszeń.

W dniu 29 września 2014 roku powódka skierowała do M. K. (1) ponowne wezwanie do zapłaty. Wezwanie powyższe skierowano na adres: K. 18/3 w S. i pozwany odebrał je osobiście.

W odpowiedzi na wezwanie M. K. (1) przesłał pismo o podobnej treści do pisma z dnia 23 grudnia 2013 roku.

Sąd ustalił ponadto, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie była przedmiotem zebrania ogółu właścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową nieruchomości przy ul. (...), ul. (...) oraz ul. (...) w S. za 2013 rok.

Oceniając tak ustalony stan faktyczny Sąd I instancji powództwo, które Z. S. usiłowała wywieść z treści art. 415 k.c. uznał za niezasadne, bo chociaż pozwany dopuścił się wobec niej deliktu, to jednak nie została wykazana w toku niniejszego postępowania wysokość szkody, którą miała doznać powódka.

Oceniając pierwszą z przesłanek odpowiedzialności deliktowej, zawinione wyrządzenie szkody, Sąd uznał, że pozwanemu nie sposób zarzucić wprawdzie naruszenia określonego przepisu prawa pozytywnego, jednakże czynem niedozwolonym jest również naruszenie zasad współżycia społecznego. Sąd orzekający w niniejszej sprawie uznał, że pozwany swoim działaniem naruszył zasadę uczciwości, doprowadzając do zawarcia umowy o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami. Celem zawarcia takiej umowy jest zlecenie pośrednikowi dokonywania czynności zmierzających do nabycia przez zlecającego lokalu lub jego wynajęcie, za co pośrednik otrzymuje określone wynagrodzenie. Tymczasem w ocenie sądu pozwany zawarł z powódką umowę o powyższej treści wyłącznie w celu uzyskania dostępu do danych określonej nieruchomości i jej właściciela, aby następnie umożliwić zakup tej nieruchomości przez swoich rodziców, którzy przekażą mu lokal we władanie. Podpisując umowę pozwany zamierzał więc wykorzystać uzyskane od powódki dane w sposób sprzeczny z jej interesem, celem umowy i ze szkodą na rzecz powódki. Powódka bowiem wskutek takiego działania pozwanego utraciła możliwość pośredniczenia w transakcji pomiędzy osobami, które ostatecznie nieruchomość kupiły (rodzicami pozwanego), a w konsekwencji utraciła możliwość uzyskania wynagrodzenia.

W świetle zgromadzonego materiału dowodowego było dla Sądu I instancji oczywiste i jednoznaczne, że pozwany zawarł umowę pośrednictwa z powódką w tym celu, aby obejrzeć lokal, uzyskać kontakt do właściciela nieruchomości i umożliwić swoim rodzicom zakup lokalu bez konieczności płacenia prowizji na rzecz pośrednika w obrocie nieruchomościami. Z zeznań jego ojca wynika, że M. K. (1) zamierzał lokal kupić, ale nie miał pieniędzy, natomiast jego rodzice posiadali pieniądze, które chcieli zainwestować w zakup lokalu „dla dzieci” (k. 74). Z zeznań G. P., która jest osoba obcą i całkowicie niezainteresowaną wynikiem postępowania wynika jednoznacznie, że lokal zakupiony został dla M. K. (1) i jego żony, oni w lokalu tym zamieszkują, oni uczestniczyli w jego remoncie i traktują lokal jako własny. Okoliczność przedstawienia przez M. K. (1) faktur wystawionych na dane jego rodziców nie przesądza o uznaniu powyższych twierdzeń G. P. za nieprawdziwe. Nie zostało bowiem w żaden sposób wykazane, aby materiały objęte fakturami wykorzystane zostały do remontu tego konkretnego lokalu, a w fakturze wpisane mogą być dane dowolnej osoby, niekoniecznie tej, która sfinansowała z własnych środków nabycie towaru. Za przyjęciem za prawdziwe okoliczności, ze remont przeprowadzany jest przez M. K. (1) przemawia również i to, że remont lokalu przeprowadzony został dopiero po powrocie M. K. (1) ze szkolenia w C.. Świadczy to zdaniem sądu o tym, że to on był osobą, od której przeprowadzenie tego remontu zostało uzależnione, co wskazuje również na przeznaczenie lokalu właśnie dla niego, mimo dokonania zakupu przez jego rodziców. Przesłuchiwany w charakterze świadka w sprawie III C 547/15 zeznał zresztą, że zaczął remont w kwietniu, wprowadził się, mieszkał i remontował (k. 68 akt III C 547/15).

Wskazać w tym miejscu należy na całkowity brak konsekwencji w zeznaniach M. K. (1) na temat jego intencji przy podpisaniu z powódka umowy oraz jego zamiarów względem oglądanego lokalu. Za całkowicie niewiarygodne sąd uznał twierdzenia M. K. (1), jakoby umowę pośrednictwa zawarł jedynie po to, aby obejrzeć mieszkanie i porównać koszty jego remontu z kosztami remontu części nieruchomości, jaką jego żonie podarowali jej rodzice. Pozostaje to w sprzeczności z zeznaniami świadków złożonymi w sprawie (R. K. (1), D. K., M. K. (3) i G. P.), którzy jednoznacznie zeznali, że nosił się z zamiarem kupna lokalu. W tym kontekście, jak również w świetle zasad doświadczenia życiowego oraz racjonalnego rozumowania, jego wersja zdarzeń jawi się sądowi jako infantylnie nieudolna próba przedstawienia wersji zdarzeń, która mogłaby w jego ocenie skutkować korzystnym dla niego rozstrzygnięciem w sprawie. Wskazać jednak należy, że nawet przyjęcie tego niewiarygodnego tłumaczenia nie stawia pozwanego w lepszym, z punktu widzenia zasad współżycia społecznego, świetle. Zawarł on bowiem z powódką umowę pośrednictwa w „obrocie nieruchomościami” zlecając jej czynności zmierzające do zawarcia umowy kupna lub najmu lokalu. Wykorzystanie pośrednika obrotu nieruchomościami do okazywania mieszkania w innym celu, byłoby więc równie nieuczciwe.

Dostrzegł Sąd Rejonowy i to, że jeszcze w odpowiedzi na pozew pełnomocnik pozwanego nie kwestionował zamiarów pozwanego co do lokalu, natomiast przesłuchiwany w charakterze strony M. K. (1) wskazał, że trudno mu powiedzieć, czy chciał lokal kupić, potem że nie zamierzał kupować lokalu, by wreszcie stwierdzić, że zrezygnował z zakupu tego lokalu, co wskazywałoby na to, że wcześniej jednak taki zamiar miał. Sprzeczność tych twierdzeń sąd poczytał na niekorzyść pozwanego uznając, że stanowiły one przejaw próby ukształtowania korzystnego dla siebie stanowiska procesowego.

Za nieprawdziwe uznano zeznania świadka R. K. (1), iż decyzje jego i jego żony odnośnie zakupu lokalu zapadły około miesiąca po wizycie w lokalu. Jak bowiem wynika z aktu notarialnego, umowa przedwstępna sprzedaży lokalu z jego udziałem została zawarta już w dniu 25 października 2015r., tj. niecały tydzień po wizycie w lokalu, jaką odbył wraz z M. K. (1). Sąd nie dał mu również wiary w zakresie, w jakim zeznał, że o sprzedaży lokalu dowiedział się z ogłoszenia zamieszczonego w oknie. Sam bowiem zeznał, że po raz pierwszy lokal oglądał z synem M., który umówił wizytę oraz, że nigdy wcześniej z właścicielem lokalu się nie kontaktował. Sama zaś teoretyczna możliwość powzięcia wiadomości z określonego źródła (ogłoszenia w oknie, czy na tablicy ogłoszeń wspólnoty) nie oznacza, że wiadomość z tego źródła została powzięta.

Z tych samych względów sąd nie dał wiary zeznaniom D. K., w których podała ona, że o wystawieniu lokalu na sprzedaż dowiedziała się od syna M. zamieszkującego w pobliżu. Również bowiem ona zeznała następnie, że po raz pierwszy oglądała lokal podczas wizyty zorganizowanej przez M. K. (1) za pośrednictwem powódki i nigdy wcześniej nie kontaktowała się ze sprzedającym. Sam pozwany był zaś w swych twierdzeniach dotyczących powyższych okoliczności całkowicie niekonsekwentny. Jeszcze w pismach przedprocesowych wskazywał, że nie udostępnił informacji rodzicom, którzy dowiedzieli się z ogłoszeń u zarządcy nieruchomości i z informacji przekazywanych przez syna, który też mieszkał w tej wspólnocie, a miał się dowiedzieć na zebraniach wspólnoty. Już w odpowiedzi na pozew wskazano, że rodzice M. K. (1) dowiedzieli się o sprzedaży tego lokalu w ogłoszenia, które znajdowało w oknach mieszkania i na tablicy ogłoszeń zarządcy, by wreszcie przesłuchiwany w charakterze strony pozwany przyznał, że rodzice dowiedzieli się o ofercie sprzedaży od niego w trakcie wizyty w lokalu.

Za niewiarygodne sąd uznał twierdzenia świadka D. K., w których podała, że decyzja M. K. (1) o rezygnacji z zakupu lokalu podyktowana została propozycją zamieszkania u jego teściów. Jak bowiem wynika z aktu notarialnego złożonego przez pozwanego umowa darowizny udziału w nieruchomości na rzecz jego żony nastąpiła w dniu 15 stycznia 2013 r. , a więc dziewięć miesięcy przed podpisaniem przez niego umowy z powódką. Także drugi powód, dla którego miał zrezygnować z zakupu lokalu, tj. wyjazd na szkolenie do C. sąd uznał za niewiarygodny. Z zaświadczenia przedłożonego przez pozwanego wynika, że wyjazd ten nastąpił miesiąc po podpisaniu przez niego umowy z powódką, a biorąc pod uwagę jego długość (trzy miesiące) oraz odbywanie w systemie skoszarowanym w C. za niewiarygodne sąd uznał, aby w dacie podpisania umowy nie był jeszcze o nim poinformowany przez przełożonych. Pozwany nie przedstawił zaś żadnych dokumentów świadczących o tym, kiedy powziął informację o szkoleniu.

Za niewiarygodne sąd uznał twierdzenia świadków R. i D. K., w których zeznali oni, że nie poinformowali oni M. K. (1) o zamiarze kupna lokalu, który oglądali wraz z nim. W świetle zasad doświadczenia życiowego jest bowiem całkowicie niewiarygodne, aby rodzice poproszeni przez syna o udział w oględzinach lokalu, który zamierza kupić, postąpili wobec niego tak skrajnie nielojalnie, aby nie informując go o swej decyzji i nie będąc poinformowani przez niego, że on sam rezygnuje z zakupu, uniemożliwili mu zakup lokalu, kupując go dla siebie. Twierdzenia świadków w tym zakresie są niewiarygodne tym bardziej, że przesłuchiwana w sprawie III C 547/15 D. K. deklarowała wielką dbałość o swoje dzieci i zeznała, że ona z mężem bardzo je kochają i zawsze im pomagają.

W świetle powyższego sąd uznał za wykazane, że M. K. (1) dopuścił się czynu niedozwolonego związanego z naruszeniem przez niego zasad współżycia społecznego. Sąd uznał również, że można przypisać mu winę, bowiem zasadnie przypisać mu można zarzut, że jego decyzja była naganna w konkretnej sytuacji. Zawarł on bowiem umowę w złym zamiarze i wprowadził powódkę w błąd co do rzeczywistych przyczyn zawarcia umowy, celem uzyskania informacji, które posłużyły mu do pozbawienia powódki pośrednictwa w sprzedaży.

Powódka nie wykazała natomiast w ocenie Sądu Rejonowego, aby poniosła wskutek tego działania pozwanego szkodę oraz jaka jest wysokość tej szkody, co uniemożliwiło uwzględnienie powództwa. Wskazano, że przesłuchiwana w charakterze strony na pytanie przewodniczącej o powyższe kwestie wskazała, że „wysokość roszczenia w tym postępowaniu wyliczyła pani mecenas”, zaś ona sama nie potrafi powiedzieć, dlaczego to jest akurat 4.500 zł (k. 134). Powyższe wskazuje jednoznacznie na fakt, że powódka nie wie, jaką konkretnie szkodę poniosła oraz jaki jest jej rozmiar, zaś jej pełnomocnik również zakresu i wysokości szkody nie wykazał. Dostrzeżono również, to że w przywoływanym w pozwie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 9 września 2010r. (sygn. I CSK 655/09) Sąd ten wskazał jednoznacznie, że wysokość szkody nie może być utożsamiana z wysokością prowizji, jaką powódka mogłaby uzyskać, gdyby to pozwany zawarł umowę kupna przedmiotowego lokalu. Do tego bowiem nie doszło, a nadto kwota dochodzona niniejszym pozwem odmienna jest od tej, jaką obowiązany byłby zapłacić M. K. (1) na rzecz powódki, gdyby doszło do zakupu przez niego lokalu. Powódka nie wykazała więc okoliczności, na których w świetle art.361 § 2 k.c. sąd mógłby oprzeć rozstrzygnięcie uwzględniające powództwo. W szczególności nie wykazała, ani nie podnosiła, iż w razie niewystąpienia czynu wywołującego szkodę, uzyskałaby prowizje od osób, które nabyły mieszkanie. Innymi słowy nie wykazała, iż gdyby M. K. (1) nie zawarł z nią umowy, umowę taką w celu uzyskania dostępu do lokalu zawarliby jego rodzice, którzy następnie uiściliby prowizję w wysokości dochodzonych 4.500 zł.

Końcowo wskazano należy, że z uwagi na brak związania sądu podstawą prawną wskazaną przez pełnomocnika powoda, sąd rozważał również inne podstawy prawne odpowiedzialności pozwanego. Na ostatniej stronie pozwu pełnomocnik powódki wskazał bowiem również, że powódka nie uzyskała umówionej prowizji, wskazując, że taką korzyść osiągnęłaby, gdyby doszło do wykonania umowy. Zapis powyższy mógłby sugerować, że ewentualnej podstawy prawnej rozstrzygnięcia szukać należy również w uregulowaniach dotyczących niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Również jednak i w tych przepisach nie sposób dopatrzeć się podstawy do uwzględnienia powództwa. Pozwany zawarł umowę powierzając pośrednikowi podejmowanie czynności zmierzających do zawarcia umowy kupna lub najmu. Roszczenie pośrednika o zapłatę wynagrodzenia aktualizowało się jednak dopiero w dniu podpisania jakiegokolwiek porozumienia wiążącego obie strony (protokół uzgodnień, umowa przedwstępna, umowa końcowa sprzedaży, umowa najmu)- § 4. Żaden zapis umowy nie zobowiązywał M. K. (1) ani do zapłaty wynagrodzenia w innych warunkach (w szczególności w przypadkach zawarcia powyższych porozumień przez jego rodziców), ani nie zobowiązywał go do zawarcia umowy kupna okazanego mu lokalu. Nie stanowi również nienależytego wykonania tej umowy ujawnienie danych uzyskanych od pośrednika rodzicom M. K. (1), skoro w treści umowy brak było zapisów zakazujących takiego postępowania.

Apelację od wyroku Sądu I instancji wywiodła powódka skarżąc go co do rozstrzygnięcia zawartego w pkt I i wnosząc o jego zmianę poprzez uwzględnienie powództwa i zasądzenie od pozwanego kosztów postępowania za obie instancje.

Zaskarżonemu orzeczeniu zarzucono:

1. naruszenie prawa materialnego w postaci art. 361 k.c. w zw. z art. 415 k.c. i art. 6 k.c. poprzez błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, iż roszczenie powoda o naprawienie szkody wywołanej czynem niedozwolonym, którego dopuścił się pozwany, podlega oddaleniu w związku z nie wykazaniem szkody oraz jej wysokości w postaci utraconych korzyści jakie zgodnie umową pośrednictwa z dnia 17. 10.2013 r. powódka by otrzymała w postaci prowizji;

2. naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy, tj.:

a. art. 233 k.p.c. poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów i dokonanie niewłaściwej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego i uznanie, że na podstawie zeznań powoda oraz przedłożonych przez niego dokumentów: umowy pośrednictwa ze wskazaną wysokością prowizji od ceny zakupu nieruchomości - 3% + vat 23%, umową sprzedaży nieruchomości za kwotę 150.000 zł w kontekście zgromadzonych dowodów potwierdzających dopuszczenie się przez pozwanego czynu niedozwolonego, strona powodowa nie wykazała szkody oraz jej wysokości w postaci utraconego zysku lucrum cessans, podczas gdy w uzasadnieniu pozwu powódka wskazywała, iż „Zawierając opisaną umowę działał w swoim imieniu, nie ujawnił wobec powódki zamiaru nabycia lokalu przez swoich rodziców, co tym samym pozostawało w sprzeczności z zasadami współżycia (uczciwością kupiecką). To bezprawne i zawinione działanie wyrządziło Powódce szkodę polegającą na pozbawieniu jej należnej prowizji." oraz „W odniesieniu do zaistnienia szkody wskazuję, iż Powódka nie uzyskała umówionej prowizji, wskazując że taką korzyść osiągnęłaby, gdyby doszło do wykonania umowy. Takie określenie szkody wskazuje na jej postać lucrum cessans, przewidzianą art. 361 § 2 k.c., polegającą na utracie korzyści, które pojawiłyby się w majątku powódki, gdyby nie zdarzenie wyrządzające szkodę. Z uwagi na hipotetyczny charakter tego rodzaju szkody, utrata korzyści powinna być wykazana z tak dużym prawdopodobieństwem, że w oparciu o doświadczenie życiowe można przyjąć, że rzeczywiście miała miejsce,

b. art. 322 k.p.c. poprzez brak jego zastosowania w sytuacji, w której Sąd ustalił dopuszczenie się przez pozwanego czyny niedozwolonego jednocześnie uznając brak wykazania wysokości szkody, pomimo iż w takiej sytuacji mógł zasądzić odpowiednią sumę według własnej oceny, opartej na rozważeniu wszystkich okoliczności sprawy.

Pozwany zażądał oddalenia powództwa.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja była zasadna, aczkolwiek istota zarzutów sformułowanych przez powódkę nie była w pełni adekwatna do stanu faktycznego sprawy, który determinował ocenę prawną podstaw roszczenia powódki.

Nie ulega wątpliwości, iż sąd odwoławczy rozpoznający sprawę na skutek apelacji nie jest związany przedstawionymi w niej zarzutami dotyczącymi naruszenia prawa materialnego, wiążą go natomiast zarzuty dotyczące naruszenia prawa procesowego. Detaliczne uzasadnienie tego poglądu znalazło miejsce w uzasadnieniu uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 2008 r., III CZP 49/07.

Analiza osobowego materiału dowodowego, zwłaszcza ocenionego poprzez pryzmat zasad doświadczenia życiowego, nie prowadzi do wszystkich wniosków, które poczynił Sąd I instancji w rozważanych uzasadnienia zaskarżonego orzeczenia. Sąd ten uznał bowiem, iż pozwany zawarł z powódką umowę pośrednictwa wyłącznie w celu uzyskania dostępu do danych nieruchomości i jej właściciela. Przeczą temu zeznania wszystkich słuchanych w sprawie osób i wskazują na tezę, iż do zamiaru „rezygnacji” z usług powódki mogło dojść podczas drugich oględzin lokalu z udziałem rodziców pozwanego oraz sprzedającego, którego obecność pozwany zauważył w lokalu sąsiednim będącym własnością ojca sprzedającego. Słusznie Sąd I instancji wskazał, że zeznania R. K. (1), D. K., M. K. (3) i G. P. jednoznacznie wskazywały na to, że oglądany lokal podobał się jemu i jego żonie i że chcieli go nabyć. Z wersją powyższą oraz podaną przez przytoczonych tu świadków pozostaje w oczywistej sprzeczności twierdzenie pozwanego, że umowę pośrednictwa zawarł jedynie po to, aby obejrzeć mieszkanie i porównać koszty jego remontu z kosztami remontu części nieruchomości, jaką jego żonie podarowali jej rodzice. Powyższe zestawienie pozwala jednak na uznanie, że bardziej prawdopodobne było twierdzenie, że pozwany dopiero po rozmowie ze sprzedającym podczas drugiej wizyty w lokalu przy ul. (...) postanowił tak zaaranżować relacje ze sprzedającym, aby wyeliminować z nich powódkę jako pośrednika. Tylko porozumienie między pozwanym i sprzedającym mogło czynić realnym takie zamierzenie. Wskazać więc należy, że czynności związane z uniknięciem uiszczenia powódce prowizji podjął się nie tylko powód, lecz również i właściciel sprzedawanego lokalu, odmawiając powódce zapłaty uzgodnionej prowizji, czego wyrazem był spór zawisły między tymi osobami przed Sądem Rejonowym Szczecin – Centrum w Szczecinie w sprawie o sygn. akt I C 547/15.

Okoliczność ta wskazuje na to, że pozwany naruszył w efekcie § 4 umowy pośrednictwa z dnia 17 października 2013 r. dotyczącym zdefiniowania chwili wymagalności roszczenia pośrednika o wynagrodzenie, a w ocenie Sądu odwoławczego – wymagalności tego roszczenia, oraz zasadę lojalności wynikającą z powinności względem kontrahenta czynienia zgodnych starań prowadzących do osiągnięcia celu wynikającego z treści zawartej umowy, co należy uznać na naruszenie art. 471 k.c. Okoliczność ta czyni pośrednio słusznym zarzut naruszenia przez Sąd I instancji prawa materialnego w postaci art. 415 k.c., lecz w tym jedynie aspekcie, iż został on w sposób nieadekwatny do stanu faktycznego przyjęty jako podstawa roszczeń powódki. Nie dostrzegł bowiem Sąd I instancji tego, że aczkolwiek strony projektowanej transakcji nie podpisały jakiegokolwiek pisemnego porozumienia, to jednak ich zachowanie podczas ostatniego spotkania wykazywało na daleko posuniętą chęć sfinalizowania transakcji. W tej części zeznania powódki zasługują na wiarę, tym bardziej, że pozwany na oględziny lokalu przybył z rodzicami, a doświadczenie uczy, że ich obecność miała się wiązać z pomocą w zakupie nieruchomości. Umowa przedwstępna sprzedaży lokalu między rodzicami pozwanego a M. Ś. została zawarta w dniu 25 października 2013 roku, czyli osiem dni po zawarciu przez pozwanego umowy pośrednictwa między stronami niniejszego sporu, zaś zapłata pełnej ceny nastąpiła do dnia 18 listopada 2013 r. Związek czasowy między tymi czynnościami pozwala na akceptację tezy, iż powódka jako pośrednik wykonała wszystkie czynności, które pozwoliły by stronom na zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości bądź innej prowadzącej do tego celu, to jednak, że strony takiej umowy nie zawarły z przyczyn leżących po stronie powoda nie może nieść negatywnych skutków dla powódki.

Dostrzec należy i to, że w niniejszej sprawie występuje klasyczny przykład zbiegu podstaw odpowiedzialności opisany w treści art. 443 k.c. Podstawą odpowiedzialności kontraktowej opisanej w treści art. 471 k.c. jest zarzut niewykonanie przez pozwanego powinności opisanych umową pośrednictwa, zapłaty wynagrodzenia. Odpowiedzialność deliktowa z art. 415 k.c. w razie istnienia stosunku zobowiązaniowego zachodzi natomiast wówczas, gdy szkoda jest następstwem takiego działania lub zaniechania, które stanowi samoistne, tzn. niezależne od zakresu istniejącego zobowiązania, naruszenie przepisów prawa. Mimo tego, że powódka wskazał na deliktową podstawę prawną swojego roszczenia, to ugruntowane w orzecznictwie jest stanowisko, że wybór jednego z roszczeń, o których mowa w art. 443 k.c., może być dokonany przez samo podanie faktów uzasadniających żądanie pozwu. Wskazuje się też, że w przypadku zbiegu podstaw odpowiedzialności deliktowej i kontraktowej rzeczą sądu orzekającego jest zadecydować, na podstawie której z podstaw powinna być rozstrzygnięta dana sprawa, przy uwzględnieniu prymatu tej, która jest dla poszkodowanego korzystniejsza lub z uwagi na charakter roszczenia tej z nich, która w danej sprawie może mieć zastosowanie (np. wyrok Sądu Najwyższego z 10 listopada 2006 r., I CSK 222/06, z 14 lutego 2003 r., IV CKN 1768/00, czy wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 23 listopada 2006 r., I ACa 678/06).

Powódka powołując się na art. 415 k.c., jako na podstawową zasadę odpowiedzialności za szkodę, wskazała jednocześnie, że pozwany pomimo wywiązania się jej ze wszystkich zobowiązań umownych związanych z umową pośrednictwa nie dopełnił swoich. W tych okolicznościach rozstrzygnięcie w reżymie odpowiedzialności kontraktowej (art. 471 k.c.), nie może być uznane za nieprawidłowe, a nawet w ocenie Sądu odwoławczego, ze względu na trudności dowodowe opisane przez Sąd I instancji jest konieczne dla udzielenia powódce ochrony jej usprawiedliwionych interesów.

Sąd odwoławczy podziela natomiast w pełni rozważania Sądu I instancji, które dotyczyły zanegowanie tezy, iż pozwany odstąpił od zamiaru zakupu lokalu, że taki zamiar powzięli jego rodzice, a o sposobie kontaktu ze sprzedającym dowiedzieli się z ogłoszenia wywieszonego w oknie jego mieszkania. Słusznie Sąd Rejonowy uznaje takie twierdzenia za niezgodnie z prawdą.

Niesłusznie jednak Sąd I instancji uznał, że powódka nie wykazała szkody, którą doznała i jej wysokości. Chociaż zgodzić się wypada ze stwierdzeniem, że wysokości szkody nie można utożsamiać z wysokością prowizji, jaką powódka mogła by uzyskać gdyby to pozwany zawarł umowę kupna lokalu. W tej kwestii Sąd I instancji przywołał pogląd wyrażony w uzasadnieniu wyroku Sądu Najwyższego z dnia 9 września 2010 r. wydanego w sprawie o sygn. akt I CSK 655/09 sprowadzający się do uznania, że jeżeli strony łączyła umowa o pośrednictwo w nabyciu lokalu, to szkoda wyrządzona przez dającego zlecenie deliktem polegającym na uniemożliwieniu pośrednikowi w doprowadzeniu do zawarcia umowy sprzedaży lokalu nie obejmuje wynagrodzenia pośrednika w umowie pośrednictwa. Uszło jednak uwadze Sądu Rejonowego, po pierwsze, stwierdzenie Sądu Najwyższego, że w celu dokonania określenia rozmiaru szkody rozważenia „wymagało jak kształtowałby się stan praw i interesów powódki, gdyby nie nastąpiło zdarzenie wyrządzające szkodę (por. powołany już wyrok z dnia 22 stycznia 2008 r.). Nieprzeprowadzenie takiej analizy, uwzględniającej również to, że w istocie do wykonania czynności związanych z pośrednictwem nie doszło oraz kwestię obowiązku podatkowego od towarów i usług, doprowadziło do błędnej konstatacji utożsamiającej nieosiągniętą korzyść z powiększoną o wymieniony podatek prowizją”. Po wtóre, zaś A. P., pozwana w sprawie analizowanej przez Sąd Najwyższy nie miała zamiaru nabywać nieruchomości opisanej w tej sprawie, od początki nabywczynią nieruchomości miała być spółka z .o.o. W niniejszej zaś sprawie powód taki zamiar miał, zaś jego zachowanie wyczerpywało definicję niewykonania umowy z art. 471 k.c.

Mając powyższe na uwadze w oparciu o treść art. 385 k.p.c. zmieniono zaskarżony wyrok i zasądzono od pozwanego M. K. (1) na rzecz powódki Z. S. kwotę 4500 złotych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 12 listopada 2014 roku. Zmiana dotyczyła również rozstrzygnięcia o kosztach postępowania przed Sądem I instancji, gdzie pozwanego stosownie do brzmienia art. 98 § 1 k.p.c. oraz § 12 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 6 pkt 3 rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego z urzędu (Dz. U. z 2002 r. Nr 163, poz. 1349 z późn. zm.) winien jako przegrywający sprawę zwrócić poniesione przez powódkę koszty.

Powyżej przytoczona norma k.p.c. oraz § 10 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynność radców prawnych były natomiast podstawą do zasądzenia od pozwanego na rzecz powódki kwoty 825 zł, stanowiącej sumę wynagrodzenie radcy (600 zł) i opłaty od apelacji (225 zł).

SSO Zbigniew Ciechanowicz SSO Iwona Siuta SSR del. Grzegorz Szacoń