Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Poznań, dnia 9 października 2017 r.

Sąd Okręgowy w Poznaniu XII Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący:SSO Maria Taront

Protokolant: sekr. sąd .Kinga Cieślik

po rozpoznaniu w dniu 30 sierpnia 2017 r. w Poznaniu

sprawy z powództwa G. K.

przeciwko Miasto P.

o zapłatę

1.  Zasądza od pozwanego na rzecz powódki kwotę 1.717.973 zł (jeden milion siedemset siedemnaście tysięcy dziewięćset siedemdziesiąt trzy złote) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 15 października 2015r. do dnia zapłaty,

2.  W pozostałym zakresie powództwo oddala,

3.  Kosztami procesu obciąża pozwanego w 77,32% i powódkę w 22,68 % pozostawiając ich wysokość do szczegółowego wyliczenia referendarzowi sądowemu.

SSO Maria Taront

UZASADNIENIE

W pozwie wniesionym do tutejszego Sądu dnia 23 października 2015r. powódka G. K. domagała się zasądzenia od pozwanego Miasta P. na podstawie art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym kwoty 2.222.000 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 15 października 2015r. do dnia zapłaty oraz zasądzenia od pozwanego zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu powódka podniosła, że była użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonej w P. przy ul.(...), działki (...), KW nr (...) oraz właścicielką posadowionego na tej nieruchomości budynku usługowo-handlowego o pow. zabudowy 1.475 m2 i pow. użytkowej 1.254 m2.

W dniu 22 października 2010r. wszedł w życie Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego „Region ulic (...) w P., uchwalony Uchwałą nr (...) Rady Miasta P. z dnia 6 lipca 2010r. – na podstawie którego nieruchomość powódki znalazła się na terenie oznaczonym jako (...) – przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną lub zabudowę usługowa dla usług podstawowych, przez które należy rozumieć usługi towarzyszące funkcji mieszkaniowej, jako funkcji podstawowej, obejmujące m.in. usługi handlowe. Wprowadzono ograniczenie w postaci – zakazu lokalizacji obiektów handlowych o pow. sprzedaży powyżej 100 m2. W ocenie powódki, nowo uchwalony plan spowodował, że korzystanie z ww. nieruchomości w dotychczasowy sposób stało się co najmniej w istotnym stopniu ograniczone. Pomimo, iż nieruchomość nadal może być wykorzystywana na cele handlowe, to brak jest możliwości legalnej realizacji inwestycji rozbudowy, czy przebudowy istniejącego obiektu handlowego powyżej 1000 m2. Zdaniem powódki, doszło do istotnego ograniczenia możliwości korzystania z nieruchomości w dotychczasowy sposób.

W odpowiedzi na pozew Miasto P. wniosło o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powódki na rzecz pozwanego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. (k. 126)

Uzasadniając swoje stanowisko pozwany wskazał, że w niniejszej sprawie nie zachodzą przesłanki zasądzenia odszkodowania na rzecz powódki, albowiem korzystanie z nieruchomości po uchwaleniu obowiązującego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego nie uległo ograniczeniom, a co za tym idzie, postanowienia Planu nie mają wpływu na wartość nieruchomości.

Jak wskazał pozwany, w § 5 ust. 1 Planu zapisano, że nie wyznacza się sposobu i terminu tymczasowego zagospodarowania, urządzania i użytkowania terenów, co odnosić się do art. 35 oraz art. 15 ust. 2 pkt 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którymi, tereny, których przeznaczenie plan miejscowy zmienia, mogą być wykorzystywane w sposób dotychczasowy do czasu ich zagospodarowania zgodnie z tym planem, chyba, że w planie ustalono inny sposób ich tymczasowego zagospodarowania. W przekonaniu pozwanego, Plan nie zmienia przeznaczenia terenu, na którym znajduje się nieruchomość powódki, a tym samym, w Planie nie wyznaczono sposobu i terminu tymczasowego zagospodarowania, urządzania i użytkowania tego terenu. Powyższe oznacza, że nieruchomość powódki może być wykorzystywana w dotychczasowy sposób i to bezterminowo. Plan nie uniemożliwia dotychczasowego sposobu użytkowania i nie zmienia funkcji usługowej na inną. Zakaz lokalizacji obiektów handlowych powyżej 100 m2, w ocenie pozwanego, nie powoduje, że powódka nie może korzystać z nieruchomości w dotychczasowy sposób, a zakaz ten miałby istotny wpływ na wartość nieruchomości jedynie w sytuacji, gdyby nie była ona zabudowana. Dalej pozwany podniósł, że zapisy Planu, które przewidują zmianę sposobu zagospodarowania nieruchomości należy traktować jako postulat, nie zaś obowiązek właściciela nieruchomości. Zapisy Planu nie mają negatywnego wpływu na potencjał nieruchomości, albowiem porównując aktualną zabudowę i zagospodarowanie nieruchomości z określonym w planie dopuszczalnym sposobem zabudowy i zagospodarowania terenu, należy stwierdzić, że zapisy Planu umożliwiają zwiększenie potencjału nieruchomości powódki. Plan dopuszcza bowiem budowę budynku usługowego do trzech kondygnacji naziemnych, podczas, gdy obecny budynek ma jedną kondygnację. Oznacza to możliwość rozbudowy budynku, z zastrzeżeniem, że zwiększona w ten sposób powierzchnia nie może stanowić powierzchni sprzedaży, a obiekt nie może być wykorzystywany dla celów handlu hurtowego. Nadto, jak wskazał pozwany, zapisy obecnie obowiązującego Planu pozwalają na realizację zabudowy usługowej dla usług podstawowych, podczas gdy zapisy poprzedniego planu nie przewidywały takiej możliwości, albowiem teren, na którym znajduje się nieruchomość obowiązywał symbol II. (...).m3, to jest teren zabudowy jednorodzinnej- niskiej, położonej w rejonie osiedli mieszkaniowych o rożnej formie intensywności.

W odpowiedzi na zarzuty pozwanego, powódka podniosła, że wysokość roszczenia odszkodowawczego zbywcy nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego ustala się w oparciu o obiektywne kryteria wartości nieruchomości nie zaś cenę nieruchomości lub wartość świadczenia wzajemnego, otrzymanego zamiast nieruchomości lub użytkowania wieczystego. Zdaniem powódki, (...) poważnie ograniczył możliwość zabudowy nieruchomości, albowiem obowiązujące do dnia wejścia w życie nowego (...), Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dla miasta P. uchwalone uchwałą nr (...) Rady Miasta P. z dnia 18 stycznia 2008r. przewidywało możliwość zabudowy nieruchomości budynkiem biurowo-usługowo-handlowym o powierzchni zabudowy 1.475 m2. Tym samym na nieruchomości niemożliwe stało się posadowienie nowych obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 100 m2, jak również dokonanie jakichkolwiek remontów istniejącego już budynku, wymagających pozwolenia na budowę lub odpowiedniego zgłoszenia. Budynek usługowo-handlowy został wzniesiony w latach 90-tych XX wieku i wyraźnie odbiega od nowoczesnych budynków tego typu, dlatego aby mógł on stanowić atrakcyjny przedmiot najmu konieczna jest jego modernizacja. Wykonanie prac remontowych jest natomiast niemożliwe z uwagi na zapisy (...). (k. 323)

W dalszej części procesu strony podtrzymały swoje stanowiska procesowe.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powódka była użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonej w P. przy ul. (...), obręb ewidencyjny W., działki (...), KW nr (...) oraz właścicielką posadowionego na tej nieruchomości budynku usługowo-handlowego wzniesiony w latach 90-tych XX wieku o pow. zabudowy 1.475 m2 i pow. użytkowej 1.254 m2.

Nieruchomość ta stanowi sześć działek gruntu o łącznej powierzchni 4.819 m2. Pięć działek ma powierzchnię od 813 m2 do 980 m2, a jedna – 450 m2.

Obiekt budowlany wzniesiony na nieruchomości był przedmiotem umowy najmu zawartej z (...) S.A. W budynku mieścił się salon główny tejże spółki; prowadzono tam sprzedaż telefonów i akcesoriów telekomunikacyjnych oraz zawierane były umowy na świadczenie usług telekomunikacyjnych.

Dowód: odpis zupełny księgi wieczystej (...) z dnia 13 kwietnia 2015r. – k. 15-25, umowa najmu z dnia 1 sierpnia 2008r. wraz z aneksem nr (...) z dnia 1 lutego 2012r.– k. 26-36.

W dniu 22 października 2010r. wszedł w życie Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego „Region ulic(...) w P., uchwalony Uchwałą nr (...) Rady Miasta P. z dnia 6 lipca 2010r. – na podstawie którego nieruchomość powódki znalazła się na terenie oznaczonym jako(...) przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną lub zabudowę usługowa dla usług podstawowych, przez które należy rozumieć usługi towarzyszące funkcji mieszkaniowej, jako funkcji podstawowej, obejmujące m.in. usługi handlowe.

W Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego „Region ulic (...)” znalazły się następujące zapisy:

- wprowadza się zakaz lokalizacji tymczasowych obiektów budowalnych (§ 5 ust. 2 pkt 1 lit. a),

- wprowadza się zakaz lokalizacji obiektów handlu hurtowego budowalnych (§ 5 ust. 6 pkt 1 lit. b),

- ustala się dowolny kształt dachu (§ 5 ust. 6 pkt 1 lit. d),

- ustala się wysokość budynków usługowych do 3 kondygnacji naziemnych i nie większa niż 10 m2 (§ 5 ust. 6 pkt 1 lit. h),

- ustala się powierzchnię zabudowy działki budowlanej nie większą niż 35% dla działek o powierzchni powyżej 650 m2 do 1000 m2 włącznie i 40% - dla działek o powierzchni powyżej 350 m2 do 650 m2 włącznie (§ 5 ust. 6 pkt 1 lit. j),

- ustala się zakaz lokalizacji obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 100 m2 (§ 5 ust. 6 pkt 1 lit. n).

Dowód: Uchwała nr (...) Rady Miasta P. z dnia 6 lipca 2010r. w sprawie: zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego „Rejon ulic (...)” – k. 37-75.

Stosownie do zapisów poprzednio obowiązującego Miejscowego Planu (...) Zagospodarowania Przestrzennego m. P. wprowadzonego uchwałą Rady Miasta P. nr(...) z dnia 6 grudnia 1994.r nieruchomość przy ul. (...)znajdowała się na terenie oznaczonym symbolem II. (...).m3, to jest teren zabudowy jednorodzinnej- niskiej, położonej w rejonie osiedli mieszkaniowych o rożnej formie intensywności. Akt ten utracił moc z dniem 31 grudnia 2003r. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dla miasta P. uchwalone uchwałą nr (...) Rady Miasta P. z dnia 18 stycznia 2008r. przewidywało możliwość zabudowy nieruchomości budynkiem biurowo-usługowo-handlowym, bez ograniczeń odnoszących się do powierzchni zabudowy i wysokości budynku.

Dowód: Miejscowy Plan Ogólny Zagospodarowania Przestrzennego m. P. – k. 130-146.

W dniu 12 grudnia 2013r. powódka zbyła prawo użytkowania wieczystego nieruchomości na rzecz (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością 1 Spółka komandytowa z siedzibą w P. – prawo użytkowania wieczystego i prawo własności budynku zostało wniesione jako wkład niepieniężny w zamian za akcje o wartości 9.490.000 zł. W umowie wartość prawa użytkowania wieczystego bez zabudowań określono na kwotę 6.450.000 zł netto, zaś wartość wzniesionego na niej budynku na kwotę 3.040.000 zł netto. Cena sprzedaży została powiększona o wartość podatku od towarów i usług w kwocie 2.182.700 zł.

W 2016r. spółka (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością 1 Spółka komandytowa z siedzibą w P. wniosła ww. nieruchomość jako wkład niepieniężny do spółki (...) Sp. z o.o. Powódka jest głównym udziałowcem spółki (...). o.o.

Dowód: umowa przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości prawa własności budynku tytułem wkładu niepieniężnego z dnia 12 grudnia 2013r. – akt notarialny Notariusza M. R..(...). (...) -k. 227-232, 312-322, zeznania świadka M. S. – k. 160.

Przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana jest przy skrzyżowaniach ul. (...) z ul. (...) i ul.(...) z ul. (...), w strefie pośredniej miasta P.. Bezpośrednie otoczenie nieruchomości stanowią tereny z zabudową usługową i zabudową mieszkaniowa jednorodzinną, w pobliżu znajduje się stacja benzynowa i budynki mieszkalne wielorodzinne. Jest ona położona korzystnie pod względem komunikacyjnym; w odległości 30 m jest przystanek tramwajowy, około 400 m przystanek autobusowy komunikacji miejskiej, a także d niedalekiej odległości od punktów handlowo-usługowych i obiektów użyteczności publicznej (około 500 m). Centrum miasta oddalone jest o około 4 km, zaś P. C. o około 200 m. Dojazd do nieruchomości zapewniają drogi publiczne o nawierzchni asfaltowej z urządzonym chodnikiem i oświetleniem, o umiarkowanym natężeniu ruchu oraz droga publiczna o nawierzchni z kostki betonowej z urządzonym chodnikiem i oświetleniem o niewielkim natężeniu ruchu. Nieruchomość jest częściowo ogrodzona, częściowo utwardzona kostką brukową oraz zagospodarowana w zieleń, Teren jest uzbrojony w sieci: elektryczną, wodociągową, kanalizacyjną, gazową i telefoniczną.

Wartość rynkowa nieruchomości niezabudowanej według stanu na dzień 6 lipca 2010r. (data uchwalenia MPZP) wynosiła 4.980.629 zł.

Wartość rynkowa nieruchomości niezabudowanej według stanu na dzień 12 grudnia 2013r. (data zbycia) wynosiła 3.262.656 zł.

Dowód: opinia biegłego w dziedzinie szacowania nieruchomości R. D. – k. 252-283, 252-283.

Powódka zamierzała zbyć prawo użytkowania wieczystego wraz z prawem własności budynku przy ul. (...) w P. i w tym celu prowadzone były rozmowy z kilkoma osobami, m.in. z R. P., z firmą Delikatesy Centrum i z firmą (...). Wstępne propozycje od potencjalnych kontrahentów opiewały na kwoty około 8.000.0000 zł.

R. P. wycofał się z transakcji po sprawdzeniu zapisów Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. R. P. planował modernizację i przebudowę obiektu, na którą wymagane byłoby pozwolenie na budowę.

Obiekt dotychczas był wykorzystywany przede wszystkim na cele handlowe. Obecnie jego stan techniczny nie jest najlepszy. (...) S.A. wynajmuje część obiektu – część biurową i około 100 m2 od strony ul. (...). Spółka złożyła propozycję przedłużenia umowy najmu na kolejny rok pod warunkiem udzielenia 50% rabatu. Część budynku jest nieużytkowana, a próby jego wynajęcia kończą się niepowodzeniem z uwagi na niesatysfakcjonujące dla obecnego użytkowania wieczystego ceny.

Dowód: zeznania świadka M. S. – k. 160, zeznania świadka R. P. – k. 161.

Wniosek o wypłatę przez pozwanego odszkodowania powódka zgłosiła dnia 14 kwietnia 2015r.

Dowód: wniosek o wypłatę odszkodowania z dnia 14 kwietnia 2015r. – k. 114-116.

Powyższych ustaleń Sąd dokonał w oparciu o dokumenty urzędowe i prywatne zgromadzone w akrach sprawy, niekwestionowane przez strony i nie nasuwające wątpliwości Sądu co do ich autentyczności i prawdziwości ujętych w nich treści oraz w oparciu o opinie: biegłego z dziedziny szacowania nieruchomości R. D. (k. 252-283, 253-283), zeznania świadków R. P. (k. 169) i M. S. (k. 160).

Opinie biegłego rzeczoznawcy majątkowego Sąd ocenił jako kompletną, rzetelną i całkowicie przydatną dla celów niniejszego postępowania. Opinia dostarczyła Sądowi tzw. wiadomości specjalnych w rozumieniu art. 278 § 1 k.p.c. Opinia cechowała się spójnością, szczegółowością i jawiła się jako konsekwentna – biegły przy jej opracowaniu uwzględnił cały dostępny materiał dowodowy, jak również posiadane doświadczenie życiowe i szczególne kompetencje (wiedzę specjalną). Uznać ponadto należy, że została ona należycie uzasadniona – art. 285 § 1 k.p.c. Opinia została opracowana przez osobę obcą do stron, która nie miały interesu w tym, aby w rozpatrywanej sprawie zapadło orzeczenie na korzyść którejkolwiek z nich. Stąd też niekwestionowany walor przydatności opinii. Na rozprawie w dniu 30 sierpnia 2017r. biegły złożył szczegółowe wyjaśnienia donoszące się do zgłoszonych przez pozwanego zarzutów do opinii, wyjaśniając sygnalizowane problemy i jednocześnie podtrzymał wnioski swojej opinii. Biegły oparł się w swojej opinii o przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jak wskazał biegły, wartość gruntu została określona przy uwzględnieniu przeznaczenia nieruchomości według faktycznego sposobu jego użytkowania zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, albowiem przed uchwaleniem obowiązującego (...) nie obowiązywał innym Miejscowy Plan, skoro poprzedni utracił moc z dniem 31 grudnia 2003r. (...) wprowadził znaczne ograniczenia: ograniczenie wysokości zabudowy do 10 m oraz powierzchni sprzedażowej do 100 m2. Z uwagi na charakter nieruchomości, niemożliwym było wyliczenie wartości poszczególnych działek. Odpowiadając na zarzut doboru transakcji porównawczych, biegły wskazał, że zasięgnął informacji o nieruchomościach podobnych w Geopozie. Otrzymał jedynie kilkanaście transakcji podobnych w ocenianym okresie czasu. Wskazane w opinii transakcje porównawcze były jedynymi dostępnymi biegłemu. W żadnym z aktów notarialnych przyjętych do porównania nie było informacji o wydanych wcześniej warunkach zabudowy. Biegły w opinii zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami, co w sposób przekonujący wyjaśnił. Sąd uznał, że biegły przyjął prawidłową metodykę. Biegły przeprowadził analizę rynku w przedziale czasowym czterech lat.

W ocenie Sądu, biegły w sposób przekonujący wyjaśnił czym się kierował przy wydawaniu opinii, a poczynione przez niego założenia są prawidłowe. Podniesione przez pozwanego zarzuty do opinii biegłego stanowią jedynie polemikę z wnioskami opinii.

Oceniając zeznania świadka M. S. (k. 160), biegłego rewidenta współpracującego z powódką, Sąd doszedł do wniosku, iż są one wiarygodne i stanowią pełnowartościowy materiał dowody. Podobnie Sąd ocenił zeznania świadka R. P. (k. 160), przedsiębiorcy. Zeznania obu świadków sprawiały wrażenie szczerych, spontanicznych i obiektywnych, a strona pozwana ich nie kwestionowała.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo okazało się w części zasadne.

Roszczenie powódki znajduje oparcie w przepisie art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.2017.1073), zgodnie, z którym, jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa w ust. 1 i 2, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. Stosownie natomiast do ust. 1 i 2 art. 36 ww. ustawy, jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2, żądać od gminy: 1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo 2) wykupienia nieruchomości lub jej części. Realizacja roszczeń, o których mowa w ust. 1, może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej. Z dniem zawarcia umowy zamiany roszczenia wygasają.

Stosownie do art. 37 ust. 1 u.p.z.p., wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Termin zawity, w jakim należy zgłosić roszczenie wynika z art. 37 ust. 3 u.p.z.p., który stanowi, iż roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 3, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

Wykonanie obowiązku wynikającego z roszczeń, o których mowa w art. 36 ust. 1-3, następuje w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku, chyba że strony postanowią inaczej. W przypadku opóźnienia w wypłacie odszkodowania lub wykupie nieruchomości właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości przysługują odsetki ustawowe za opóźnienie (art. 37 ust. 9 u.p.z.p.).

W pierwszej kolejności wskazać należy, że powódka zgłosiła swoje roszczenie w 5-letni zawitym terminie wynikającym z art. 37 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzenny. Wniosek o wypłatę przez pozwanego odszkodowania zgłosiła bowiem dnia 14 kwietnia 2015r. (k. 114), to jest przed upływem 5 lat od chwili wejścia w życie uchwały Uchwałą nr (...) Rady Miasta P. z dnia 6 lipca 2010r wprowadzającej Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, co miało miejsce dnia 22 października 2010r.

Nie budzi także wątpliwości Sądu legitymacja czynna powódki jako użytkowania wieczystego nieruchomości objętej Uchwałą nr (...) Rady Miasta P. z dnia 6 lipca 2010r wprowadzającej Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. W dniu wejścia w życie tejże uchwały (22 października 2010r.) powódce przysługiwało bowiem prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, albowiem jej zbycia dokonała ona dopiero w dniu 12 grudnia 2013r. Przywołać w tym miejscu należy stanowisko wyrażone przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 6 października 2016r., w sprawie IV CSK 778/15 (Legalis nr 1564931), iż do wytoczenia powództwa na podstawie art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym legitymowany jest były właściciel albo wieczysty użytkownik, który we wskazanych warunkach zbył nieruchomość, jeżeli przy tym nie skorzystał z uprawnień określonych w art. 36 ust. 1 i 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Musi to być przy tym właściciel albo wieczysty użytkownik nieruchomości legitymujący się takim prawem w chwili wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany.

Zbycie prawa użytkowania wieczystego nastąpiło w drodze odpłatnej czynności prawnej (patrz: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 marca 2016r. w sprawie III CSK 411/16, Legalis nr 1460314).

Przechodząc do oceny przesłanek odszkodowania wynikających z art. 36 ust.3 u.p.z.p., Sąd w toku postępowania ustalił, czy w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pod nazwą „Rejon ulic (...)przyjętego Uchwalą Rady Miasta P. nr (...) z dnia 6 lipca 2010r. doszło do obniżenia wartości nieruchomości położonej w P. przy ul. (...) której powódka była użytkownikiem wieczystym do dnia 12 grudnia 2013r. Na powyższą okoliczność powódka wniosła o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego, a także o przeprowadzenie dowodu z zeznań świadków.

W pierwszej kolejności wskazać należy, iż z treści Uchwały Rady Miasta P. nr (...) z dnia 6 lipca 2010r. wynika, że dla rejonu ulic (...) wprowadzono m.in. ograniczenia dotyczące lokalizacji obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 100 m2 oraz ustalono się wysokość budynków usługowych do 3 kondygnacji naziemnych i nie większa niż 10 m2. Ograniczenia wprowadzone przez (...) spowodowały, że atrakcyjność nieruchomości dla jej potencjalnych nabywców znacznie spadła, co wpłynęło w sposób istotny na wartość nieruchomości. Wprowadzenie tego rodzaju ograniczeń wyklucza możliwość lokalizacji na nieruchomości chociażby obiektów handlowych dominujących na rynku marek przemysłu spożywczego. Nie ma przy tym znaczenia fakt, iż nieruchomość składa się z sześciu działek. Chybiony okazał się zarzut pozwanego, iż pozwoliłoby to uzyskać powierzchnię handlową nawet 600 m2, albowiem takie założenie stanowi znaczne uproszczenie i w rzeczywistości nie jest możliwe do realizacji.

Powódka, za pomocą opinii biegłego w dziedzinie szacowania nieruchomości R. D. (k. 188-215) wykazała, że doszło do obniżenia wartości nieruchomości o kwotę 1.717.973 zł. Natomiast pozwanemu, który zgłosił zarzuty do opinii, nie udało się skutecznie podważyć jej wniosków. Zupełnie nietrafny okazał się zarzut pozwanego, iż zapisy obecnie obowiązującego MPZP pozwalają na realizację zabudowy usługowej dla usług podstawowych, podczas gdy zapisy poprzedniego obowiązującego Miejscowego Planu (...) Zagospodarowania Przestrzennego m. P. wprowadzonego uchwałą Rady Miasta P. nr(...) z dnia 6 grudnia 1994r. nie przewidywały takiej możliwości, albowiem teren, na którym znajduje się nieruchomość był oznaczony symbolem II. (...).m3, to jest teren zabudowy jednorodzinnej- niskiej, położonej w rejonie osiedli mieszkaniowych o rożnej formie intensywności. Akt ten bowiem utracił moc z dniem 31 grudnia 2003r. Natomiast Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dla miasta P. uchwalone uchwałą nr (...) Rady Miasta P. z dnia 18 stycznia 2008r. przewidywało możliwość zabudowy nieruchomości budynkiem biurowo-usługowo-handlowym o powierzchni zabudowy 1.475 m2. Przywołując w tym miejscu ponownie do art. 37 ust. 1 u.p.z.p., stwierdzić należało, że biegły prawidłowo przyjął do wyceny nieruchomości faktyczny sposobu wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem (...), skoro w chwili wejścia w życie (...) nie obowiązywał inny miejscowy plan dla terenu, na którym położona jest nieruchomość. Przyjęcie w takiej sytuacji jako punktu odniesienia faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem (...), wynika zresztą z samego brzmienia art. 37 ust. 1 u.p.z.p.

W stanie faktycznym niniejszej sprawy należało odnieść się także do okoliczności, iż powódka zbyła prawo użytkowania wieczystego gruntu za cenę 6.540.000 zł, co mogłoby prowadzić do konkluzji, że uzyskała ona znacznie wyższą cenę niż wartość przysługującego jej odszkodowania. Okoliczność ta jednak nie ma w niniejszej sprawie znaczenia, albowiem z brzmienia art. 36 ust. 3 u.p.z.p., wynika, iż wysokość należnego od gminy odszkodowania równa jest obniżeniu wartości nieruchomości. Sposób ustalenia stopnia obniżenie wartości nieruchomości został w sposób zobiektywizowany określony w art. 37 ust. 1 u.p.z.p. i stanowi on różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Za takim rozumieniem pojęcia szkody na gruncie powyżej wskazanych przepisów przemawia także stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w wyroku z dnia 28 kwietnia 2016r. w sprawie V CSK 573/15 (Legalis nr 1472805), pojęcie szkody w rozumieniu art. 36 ust. 3 u.p.z.p. ma charakter autonomiczny. Nie polega ona na różnicy cen (która musi być ekwiwalentem w znaczeniu normatywnym a nie ekonomicznym) tylko różnicy wartości nieruchomości wynikającej z dokonanej zmiany przeznaczenia.

Powódka wykazała także, i zachodzi bezpośredni związek przyczynowy pomiędzy zmianą wartości nieruchomości a przyjętymi ustaleniami uchwalonego MPZP. Jak wynika z zeznań świadków R. P. (k. 169) i M. S. (k. 160) wprowadzone ograniczenie dotyczące powierzchni zabudowy obiektów handlowych stanowiło istotną przyczynę, dla której inwestorzy rezygnowali z zakupu nieruchomości powódki. Budynek usługowo-handlowy na przedmiotowej nieruchomości został wzniesiony w latach 90-tych XX wieku i wyraźnie odbiega od nowoczesnych budynków tego typu, dlatego aby mógł on stanowić atrakcyjny przedmiot najmu konieczna jest jego modernizacja. Nie sposób odmówić racji argumentom powódki, iż w świetle obecnie obowiązującego (...) uzyskanie pozwolenia na budowę jest niemożliwe. Potwierdzają to przepisy art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane, zgodnie z którym, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego, a także art. 30 ust. 6 pkt 2 pr. bud., zgodnie z którym, organ administracji architektoniczno-budowlanej wnosi sprzeciw, jeżeli budowa lub wykonywanie robót budowlanych objętych zgłoszeniem narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy, inne akty prawa miejscowego lub inne przepisy. Nie jest zatem możliwe dokonanie remontów istniejącego budynku, które wymagałyby pozwolenia na budowę lub odpowiedniego zgłoszenia. Istotne ograniczenia w potencjalnej możliwości zabudowy w sposób istotny wpłynęły na wartość nieruchomości, co, w ocenie Sądu, nie miałoby miejsca, gdyby do uchwalenia (...) w obecnym kształcie nie doszło.

Uznając dostarczone dowody za wystarczające dla wykazania, że wartość prawa użytkowania wieczystego nieruchomości uległa obniżeniu się o kwotę 1.717.973 zł, Sąd zasądził od pozwanego na rzecz powódki taką kwotę, oddalając powództwo w pozostałej części. (punkt 1 i 2 wyroku)

O odsetkach rozstrzygnięto na podstawie art. 481 § 1 k.c., oraz art. 37 ust. 9 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym Wykonanie obowiązku wynikającego z roszczeń, o których mowa w art. 36 ust. 1-3, następuje w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku, chyba że strony postanowią inaczej. W przypadku opóźnienia w wypłacie odszkodowania lub wykupie nieruchomości właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości przysługują odsetki ustawowe za opóźnienie.

Skoro powódka zgłosiła pozwanemu wniosek o wypłatę odszkodowania dnia 14 kwietnia 2015r., to odsetki ustawowe za opóźnienie należało zasądzić od dnia następującego po upływie 6- miesięcznego terminu, to jest od dnia 15 października 2015r. (punkt 1 wyroku)

Rozstrzygnięcie w przedmiocie kosztów procesu znajduje uzasadnienie w art. 100 kpc. Sąd obciążył strony kosztami stosunkowo, skoro powódka wygrała proces w 77,32%. Mając na względzie art. 108 § 1 k.p.c. Sąd pozostawił szczegółowe wyliczenie kosztów referendarzowi sądowemu. (punkt 3 wyroku)

SSO Maria Taront

ZARZĄDZENIE

1.  Odnotować w kontrolce uzasadnień,

2.  Odpis wyroku wraz z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikowi pozwanego,

3.  z apelacją lub za 14 dni.

P., dnia 23 października 2017r. SSO Maria Taront