Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 27 września 2017 r.

Sąd Okręgowy w Poznaniu Ośrodek (...) w L. XIII Wydział Cywilny

w następującym składzie:

Przewodniczący: SSO Małgorzata Sadowska

Protokolant: st.prot. sąd. Karolina Mitrus

po rozpoznaniu w dniu 13 września 2017 r. w L.

na rozprawie

sprawy z powództwa O. B.

przeciwko S. J. S. (1) i P. W.

o ustalenie

1.  Powództwo oddala.

2.  Kosztami procesu obciąża powódkę i z tego tytułu zasądza od powódki na rzecz każdego z pozwanych po 7.217 zł.

SSO Małgorzata Sadowska

UZASADNIENIE

Powódka O. B. wniosła przeciwko pozwanym S. J. S. (2) oraz P. W. pozew o ustalenie, że umowa sprzedaży zawarta w dniu 21 marca 2016 r. przed notariuszem B. J., rep. A nr (...)przez pozwanych dotycząca udziału wynoszącego 1/6 części w nieruchomości o obszarze 3.97 ha położonej w miejscowości S., Gmina P., Powiat (...), Województwo (...), stanowiącej działkę ewidencyjną o nr (...), dla której Sąd Rejonowy w (...)prowadzi księgę wieczystą nr (...), jest nieważna oraz o zasądzenie od pozwanych na rzecz powódki kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych.

W pozwie powódka wniosła o udzielenie zabezpieczenia roszczenia poprzez ustanowienie zakazu zbywania udziału wynoszącego 1/6 części w nieruchomości o obszarze 3.97 ha położonej w miejscowości S., Gmina P., Powiat (...), Województwo (...), stanowiącej działkę ewidencyjną o nr (...), dla której Sąd Rejonowy w (...) prowadzi księgę wieczystą nr (...) oraz nakazanie wpisania ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu o stwierdzenie nieważności w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla w/w nieruchomości jak też stwierdzenie, że postanowienie podlega wykonaniu.

Sąd oddalił wniosek powódki o udzielenie zabezpieczenia.

Pozwany P. W. złożył odpowiedź na pozew i wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powódki kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych.

Pozwany S. J. S. (1) również w złożonej odpowiedzi na pozew domagał się oddalenia powództwa w całości zasądzenia od powódki kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwany S. J. S. (1) jest spadkobiercą ustawowym po B. S. – jego matce, która zmarła w dniu 07 sierpnia 2015 roku. W skład spadku po B. S., wszedł udział wynoszący 1/6 części w nieruchomości o obszarze 3.97 ha położonej w miejscowości S., Gmina P., Powiat (...), Województwo (...), stanowiącej działkę ewidencyjną o nr (...), dla której Sąd Rejonowy w (...) prowadzi księgę wieczystą nr (...). Pozostałymi współwłaścicielami nieruchomości są R. K. w udziale wynoszącym ½ części, S. K. w udziale wynoszącym 1/6 części i powódka O. B. w udziale wynoszącym 1/6 części.

W dniu 21 marca 2016 r. przed Notariuszem B. J. prowadzącym kancelarię w W. zawwarta została pomiędzy S. J. S. (1) a P. W. umowa sprzedaży udziału wynoszącego 1/6 części w nieruchomości o obszarze 3.97 ha położonej w miejscowości S., Gmina P., Powiat (...), Województwo (...), stanowiącej działkę ewidencyjną o nr (...), dla której Sąd Rejonowy w (...)prowadzi księgę wieczystą nr (...).

Przy zawieraniu umowy sprzedaży udziału w nieruchomości pozwany S. J. S. (1) oświadczył, że zbywany udział w prawie własności nieruchomości nie jest obciążony żadnymi długami, prawami osób trzecich ani ograniczeniami w rozporządzaniu oraz że po stronie sprzedającego nie zachodzą żadne okoliczności kolidujące z ważnym i skutecznym dokonaniem czynności, o której mowa w akcie notarialnym.

Przed zawarciem umowy z dnia 21 marca 2016 r. S. J. S. (1) badał stan prawny nieruchomości, wniósł do właściwego organu o udzielenie informacji o objęciu nieruchomości ochroną, jako zabytek, ustalił, że nie zalega z płatnościami publicznoprawnymi, co do swojego udziału w nieruchomości.

W księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości ujawniono, jako właściciela w części wynoszącej 1/6 części P. W.. W dziale III księgi wieczystej nr zostało ujawnione roszczenie o przeniesienie udziału wynoszącego w udziale 1/6 części własności nieruchomości należącego do P. W. na rzecz (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. najpóźniej do dnia 12 grudnia 2016 r. – z umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego, rep. A. (...), z dnia 13 września 2016 r. przed notariuszem L. W..

Przedmiotowa nieruchomości jest użyczana na rzecz osób trzecich – w tym m. in. Kościoła R. – K. (Archidiecezja (...)) w części dotyczącej kaplicy położonej na terenie nieruchomości.

W dniu 12 czerwca 1939 r. S. K. poprzedni właściciel spornej nieruchomości sporządził testament, na mocy którego swojej córce J. T. (1) zapisał legat w wysokości 1/3 czystej wartości spadku po nim. Spadkobiercami S. K. byli synowie J. K. – ojciec powódki i Z. K.. J. T. (1) nie występowała o wykonanie zapisu. W postępowaniu spadkowym po S. K. prowadzonym w latach 80 – tych występowali spadkobiercy J. T. (1), ale nie zgłaszali oni w nim żadnych roszczeń. Sąd w postępowaniu spadkowym po S. K. nie uwzględnił legatu na rzecz J. T. (1). Powódka informowała S. S. oraz jego pełnomocnika o legacie oraz szeregu spraw toczących się w związku z odzyskaniem nieruchomości w trybie licznych postępowań administracyjnych.

W dziale III księgi wieczystej o nr (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (...) dla przedmiotowej nieruchomości znajdują się wpisy o wpisaniu znajdujących się na w/w nieruchomości budynkach – dawnego dworku – obecnie oficyny oraz spichlerza, kaplicy dworskiej, zespołu pałacowo - parkowego i parku krajobrazowego do rejestru zabytków.

Dowód: - okoliczności bezsporne,

- akt poświadczenia dziedziczenia z dnia 01 października 2015 r. rep. A nr (...)k. 18 – 18v.

- odpis zwykły księgi wieczystej nr (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (...) k. 10 – 13,

- umowa użyczenia z dnia 14 lipca 2014 r. k. 21 – 23,

- umowa najmu z dnia 29 maja 2015 r. wraz załącznikami k. 24 - 45v.,

- umowa sprzedaży nieruchomości sporządza w formie aktu notarialnego w dniu 21 marca 2016 r. rep. A nr (...)k. 14 – 17,

- odpis wierzytelny testament S. K. k 19 – 20,

- zeznania powódki O. B. k. 168v. – 169,

- wniosek o wydanie zaświadczenia oraz odpisu decyzji k. 129 – 130, 139 – 140,

- zaświadczenie o niezaleganiu w podatkach k. 131, 141,

Sąd zważył, co następuje:

Oceniając zeznania powódki Sąd uznał je za wiarygodne, ponieważ były spójne, logiczne oraz nie zawierały wewnętrznych sprzeczności, nadto znajdowały wsparcie w treści zgromadzonych w sprawie dokumentów.

Sąd dał wiarę dokumentom stanowiącym podstawę do ustalenia stanu faktycznego sprawy nie znajdując zastrzeżeń, co do ich wiarygodności. Nadto żadna ze stron nie kwestionowała ich prawdziwości.

Powództwo o ustalenie nieważności umowy udziału wynoszącego 1/6 części w nieruchomości o obszarze 3.97 ha położonej w miejscowości S., Gmina P., Powiat (...), Województwo (...), stanowiącej działkę ewidencyjną o nr (...), dla której Sąd Rejonowy w (...) prowadzi księgę wieczystą nr (...) powódka uzasadniała naruszeniem przez strony tej umowy prawa pierwokupu Gminy – w tym przypadku Gminy P. a to z uwagi na wpisanie nieruchomości do rejestru zabytków. Zdaniem powódki naruszenie prawa pierwokupu przez strony umowy sprzedaży powodowało konieczność ustalenia przez Sąd nieważności tejże umowy. Nadto powódka zwracała uwagę, iż nieruchomość jest obciążona prawami osób trzecich – oddano ją częściowo w najem, z położonej na jej terenie kaplicy korzysta parafia K. R. –K.a do dnia dzisiejszego nie rozliczono legatu obciążającego nieruchomość. Z uwagi na podniesione okoliczności powódka podkreślała, też, że na podstawie art. 1036 k.c. służy jej prawo domagania się uznania przez Sąd, ze zawarta umowa pomiędzy pozwanymi jest wobec niej i pozostałych współwłaścicieli bezskuteczna. W dalszym toku postępowania powódka podnosiła, iż umowa sprzedaży udziału w prawie własności nieruchomości jest nieważna z uwagi na brak zgody pozostałych współwłaścicieli oraz istniejące nierozliczone długi obciążającego spadek szczególności wierzytelność z legatu uczynionego przez pierwotnego właściciela nieruchomości a dziadka powódki na rzecz jego córki – ciotki powódki, który to legat nie został do dnia dzisiejszego wykonany.

Pozwani z kolei zajęli w sprawie tożsame stanowiska, wnieśli o oddalenie powództwa w całości, wskazując na skuteczne zawarcie pomiędzy nimi umowy sprzedaży udziału w prawie własności nieruchomości, nie naruszenie nieujawnionego w księdze wieczystej prawa pierwokupu nieruchomości przez Gminę jej położenia. Zdaniem pozwanych po stronie powódki brak interesu prawnego, podnoszone przez nią okoliczności mają na celu uniemożliwienie dopuszczenia do współwłasności osób spoza rodziny. Pozwani przed zawarciem umowy sprzedaży ustalili stan prawny nieruchomości a Gmina nigdy nie zgłaszała roszczenia z tytułu prawa pierwokupu.

W pierwszej kolejności wobec zgłoszenia przez powódkę roszczenia o charakterze ustalającym – zgodnie z treścią art. 189 k.p.c. należało ustalić, czy powódka posiada interes prawny w ustaleniu nieważności umowy sprzedaży z dnia 21 marca 2016 r.

Zgodnie z art. 189 k.p.c. powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. Istnienie interesu prawnego w sprawie o ustalenie istnienia stosunku prawnego lub prawa warunkuje możliwość badania i ustalania prawdziwości twierdzeń powoda, że dany stosunek prawny lub prawo istnieje. Rozpoznając powództwo o ustalenie, sąd w każdym stanie sprawy zobligowany jest badać, czy po stronie powodowej występuje interes prawny, uzasadniający żądanie, zaś wykazanie tego interesu ciąży na stronie powodowej (art. 6 k.c.). Interes prawny w rozumieniu art. 189 k.p.c. występuje wówczas, gdy istnieje niepewność stanu prawnego lub prawa. Niepewność ta powinna mieć charakter obiektywny, to jest zachodzić według rozumnej oceny sytuacji, a nie tylko subiektywny, czyli według odczuć strony powodowej. Interes prawny należy rozumieć, jako potrzebę prawną, wynikającą z sytuacji prawnej, w jakiej znajduje się strona powodowa. Jeżeli z prawa przedmiotowego nie wynika, że powód ma potrzebę ustalenia, wyrok ustalający jest zbyteczny. Uznaje się, że interes prawny zachodzi wówczas, jeżeli sam skutek, jaki wywoła uprawomocnienie się wyroku ustalającego, zapewni powodowi ochronę jego prawnie chronionych interesów, czyli definitywnie zakończy spór istniejący lub prewencyjnie zapobiegnie powstaniu takiego sporu w przyszłości. Interes prawny powoda musi być ponadto zgodny z prawem i zasadami współżycia społecznego, jak również z celem, któremu służy art. 189 k.p.c. Nie ma przy tym powód interesu prawnego w wytoczeniu powództwa o ustalenie, jeżeli może dochodzić ochrony swoich praw w innym postępowaniu.

W świetle powyższych rozważań sąd przyjął, że w rozstrzyganej sprawie powódka nie ma interesu prawnego w żądaniu ustalenia nieważności umowy sprzedaży udziału wynoszącego 1/6 części w opisanej na wstępie nieruchomości. Celem powódki w wytoczeniu powództwa było w istocie, na co słusznie zwrócili uwagę pozwani w złożonych odpowiedziach na pozew, i co podzielił Sąd, zachowanie nieruchomości w posiadaniu najbliższej rodziny i niedopuszczenie do współwłasności innych osób spoza niej np. nabywców udziału zbytego przez danego współwłaściciela. Na powyższe wskazuje konsekwentnie prezentowane w toku postępowania stanowisko, jak też treść jej zeznań, w których wprost wskazała, że uważa umowę sprzedaży udziału w prawie własności nieruchomości zawartą przez pozwanych za nieważną z uwagi na niepoinformowanie o jej zawarciu pozostałych współwłaścicieli i jej zawarcie bez ich zgody, co w dalszej kolejności miało naruszać interesy osób trzecich korzystających obecnie z nieruchomości. Pokreślenia wymaga również, co zostanie szczegółowo omówione w dalszej części uzasadnia, iż powódka mogła uzyskać ochronę prawną swoich interesów, w przypadku ich zagrożenia poprzez wytoczenie sprawy w oparciu o normę art. 1036 k.c. czego jednakże nie uczyniła decydując się na wystąpienie do Sądu z powództwem o ustalenie. Samo stwierdzenie przez Sąd braku interesu prawnego powódki w wytoczeniu powództwa uzasadnia już jego oddalenie.

Nawet gdyby przyjąć, iż powódka miała interes w wytoczeniu powództwa to i tak nie zasługiwałoby ono na uwzględnienie.

Bezspornym pomiędzy stronami było, że nieruchomość miała status zabytku. W myśl art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami zabytek to nieruchomość lub rzecz ruchoma, ich części lub zespoły, będące dziełem człowieka lub związane z jego działalnością i stanowiące świadectwo minionej epoki bądź zdarzenia, których zachowanie leży w interesie społecznym ze względu na posiadaną wartość historyczną, artystyczną lub naukową.

Zgodnie z treścią art. 109 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami Gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości.

Warunkiem powstania prawa pierwokupu nieruchomości przez Gminę jest łączne spełnienie dwóch przesłanek. Pierwsza to wpisanie nieruchomości do rejestru zabytków – na wniosek wojewódzkiego konserwatora zabytków. Konserwator zabytków może wnieść o wpis do księgi wieczystej informacji o wpisie nieruchomości do rejestru zabytków, nie ma natomiast uprawnień do ujawnienia prawa pierwokupu. Drugim warunkiem obciążenia nieruchomości prawem pierwokupu jest ujawnienie tego prawa w księdze wieczystej. Wniosek taki może złożyć wyłącznie gmina. Brak takiego wniosku powoduje, że prawo pierwokupu nie powstanie. Prawo pierwokupu powinno być bowiem wprost ujawnione w dziale III księgi wieczystej. W rozpoznawanej sprawie bezspornym było, iż prawo pierwokupu nieruchomości nie zostało ujawnione w księdze wieczystej dla niej prowadzonej, stąd też prawo po stronie Gminy w ogóle nie powstało, i powoływanie się na jego nieuwzględnienie, jako przyczyny nieważności umowy przez powódkę jest pozbawione podstaw.

Również wpływu na ważność spornej umowy sprzedaży udziału w prawie własności nieruchomości nie może mieć istnienie, podnoszonych przez powódkę, praw osób trzecich dotyczących nieruchomości. W pierwszej kolejności wskazać należy, że bez znaczenia dla ważności umowy sprzedaży pozostaje oddanie przez współwłaścicieli części nieruchomości w najem i użytkowanie, w tym na rzecz Parafii, która prowadzi w kaplicy położonej na terenie nieruchomości kościół. Natomiast w przypadku legatu (zapisu testamentowego), uczynionego przez wcześniejszego (...) na rzecz jego córki J. T. (2), wskazać należy, iż powódka nie wykazała, żeby obecnie nieruchomość obciążały jakiekolwiek roszczenia z tego tytułu. Sama uposażona z tytułu legatu nigdy nie dochodziła zaspokojenia ze spadku po S. K., roszczeń z tym związanych nie zgłaszali jej spadkobiercy biorący udział w przeprowadzonym postępowaniu spadkowym po S. K., powódka natomiast wprost przyznała, iż Sąd prowadzący postępowanie o stwierdzenie nabycia spadku po S. K., uznał, że roszczenie z tytułu legatu wygasło.

Odnosząc się do powoływania się przez powódkę do roszczenia wynikające z art. 1036 k.c. również ten argument nie zasługiwał na uwzględnienie. Zgodnie z treścią tego przepisu spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku. W braku zgody któregokolwiek z pozostałych spadkobierców rozporządzenie jest bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby uprawnienia przysługujące temu spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku. Rozróżnić należy rozporządzenie przez spadkobiercę udziałem spadkowym oraz udziałem przypadającym mu w poszczególnych przedmiotach spadkowych. W pierwszym wypadku współspadkobierca może – stosownie do dyspozycji art. 1051 k.c. – swobodnie rozporządzać swoim udziałem spadkowym, bez względu na wolę pozostałych współspadkobierców. Ograniczenia ustawowe spotykają natomiast spadkobiercę zamierzającego rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku (post. SN z 23.1.2013 r., I CSK 262/12, L.; wyr. NSA z 21.1.2015 r., (...), L.). Względem czynności rozporządzającej udziałem w przedmiocie należącym do spadku, dokonanej bez zgody pozostałych współspadkobierców, ustawodawca nie zastosował sankcji nieważności bezwzględnej. Czynność taka będzie bowiem – mimo braku wspomnianej zgody – skuteczna, jeżeli przy dziale spadku nie zostaną naruszone prawa tych spadkobierców, którzy nie wyrazili zgody na dokonanie czynności. Bezskuteczność rozporządzenia udziałem w przedmiocie należącym do spadku powoduje, że sąd orzekający o dziale spadku może traktować ten przedmiot tak, jakby udział w nim należał nadal do współspadkobiercy, jakby więc nie został zbyty. Jeżeli więc sąd doszedłby do wniosku, że przedmiot spadku, w którym spadkobierca zbył swój udział, należy przyznać innemu spadkobiercy, to uprawnienia nabywcy udziału zostałyby w konsekwencji ograniczone do możliwości żądania spłaty stanowiącej równowartość tegoż udziału.

Treść art. 1036 k.c. nie umożliwia stwierdzenia nieważności umowy zawartej bez zgody pozostałych spadkobierców a co najwyższej ustalenie jej bezskuteczności. Przepis ten nie można znaleźć zastosowania w rozpoznawanej sprawie, skoro powódka wprost, będąc reprezentowaną przez profesjonalnego pełnomocnika wniosła o ustalenie nieważności umowy a nie jej bezskuteczności.

Z uwagi na powyższy powództwo podlegało oddaleniu w całości, o czym orzeczono w pkt 1 sentencji.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. i w całości obciążył kosztami procesu powódką, jako stronę w całości przegrywającą spór, a z tego tytułu zasądził od niej na rzecz każdego z pozwanych na podstawie §2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 27 października 2016 roku kwotę po 7217 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

SSO Małgorzata Sadowska