Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 18 września 2017 roku

Sąd Okręgowy w Płocku I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 06 września 2017 roku w Płocku na rozprawie

sprawy z powództwa A. H. (1) i K. W. (1)

przeciwko M. G. i Z. G.

o zapłatę kwoty 191.940,00 zł

I.  umarza postępowanie, co do kwoty 122.479,00 zł (sto dwadzieścia dwa tysiące czterysta siedemdziesiąt dziewięć złotych);

II.  oddala powództwo w pozostałym zakresie;

III.  zasądza solidarnie od powódek A. H. (1) i K. W. (1) na rzecz pozwanej M. G. kwotę 3.617,00 zł (trzy tysiące sześćset siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa prawnego;

IV.  nakazuje pobrać solidarnie od powódek A. H. (1) i K. W. (1) na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego w Płocku kwotę 61,32 zł (sześćdziesiąt jeden złotych trzydzieści dwa grosze) tytułem zwrotu poniesionych tymczasowo z sum budżetowych wydatków.

Sygn. akt I C 851/15

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 31 maja 2011 roku, skierowanym do Sądu Okręgowego w Warszawie, J. H. wniósł o zasądzenie od pozwanego Z. G. na jego rzecz kwoty 191.940,00 zł z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz o obciążenie pozwanego kosztami postępowania. W uzasadnieniu wskazał, iż dochodzi on odszkodowania za bezumowne korzystanie przez pozwanego z udziału w nieruchomości stanowiącego własność powoda. Podniósł, iż jest współwłaścicielem w ½ części wraz z pozwanym i jego żoną części nieruchomości położonej w M. przy ul. (...). Nieruchomość ta stanowi dwa wyodrębnione lokale usytuowane na parterze budynku dwukondygnacyjnego w zabudowie bliźniaczej, o powierzchni 127,95 m.kw., których strony są współwłaścicielami w udziałach po ½ części. W ocenie powoda pozwany bez jego zgody zajął całą powierzchnię tych lokali i korzysta z nich nie uiszczając na rzecz powoda żadnych opłat. Stąd jego roszczenie o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z jego części tych lokali. Kwotę roszczenia powód wyliczył za okres od dnia 1 czerwca 2001 roku do dnia wniesienia pozwu (k. 2 - 6).

Postanowieniem z dnia 28 czerwca 2011 roku Sąd Okręgowy w Warszawie stwierdził swą niewłaściwość i przekazał sprawę tę do rozpoznania Sadowi Okręgowemu w Płocku (k. 33).

Pozwany Z. G. w odpowiedzi na pozew z dnia 28 września 2011 roku wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów procesu wg. norm przepisanych. W uzasadnieniu powołał się on na uprawnienie do współposiadania rzeczy wspólnej wynikające z art 195 k.c. Podniósł, iż powód nigdy nie żądał dopuszczenia go do współposiadania przedmiotowych lokali, a zatem nie korzystał ze swego uprawnienia do współposiadania lokali, a pozwany nie mógł go do tego zmusić. Interesowało go jedynie zbycie posiadanych w lokalu udziałów we współwłasności. Nie dokonywał żadnych nakładów na te lokale, nie ponosił kosztów z nimi związanych. Zanegował również zajęcie całego parteru budynku, podnosząc iż posiadał jedynie tę jego część, którą akceptował powód tj. pomieszczenia o pow. ok. 63,00 m.kw. oraz wspólny hall. Pozostała część parteru oraz wspólny hall były w posiadaniu powoda. Podniósł, iż powód nie interesował się również tą częścią lokalu. Gdy do części zajmowanych przez powoda dostała się bezprawnie E. Ś. pozwany zabezpieczył zniszczone okna w obawie przez ingerencja w część użytkowaną przez niego. Pozwany zajmował się naprawą kominów w budynku, modernizacją przyłącza wodnego, ogrzewał cały parter z racji na brak możliwości dokonania podziału tego. Od 1 września 2011 roku pozwany nie zajmuje żadnej części parteru budynku, gdyż zmienił siedzibę. Zanegował również podstawę prawną roszczenia powoda, podnosząc iż nie korzystał on bezumownie z lokali powoda, a jego ocenie w rozliczeniach między współwłaścicielami nie przysługuje to roszczenie (k. 46 - 48).

Na rozprawie w dniu 27 października 2011 roku pełnomocnik powoda wskazał dwie alternatywne podstawy prawne swoich roszczeń tj. albo przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu albo art 224 k.c. w zw. z art 225 k.c. Pozwany z kolei nadal wnosił o oddalenie powództwa podnosząc iż korzystał z dwóch pokoi wchodzących w skład lokalu nr (...) oraz z jednego pokoju wchodzącego w skład lokalu nr (...) i w jego ocenie to odpowiadało jego udziałowi we współwłasności (k. 75 - 76).

W piśmie procesowym z dnia 09 listopada 2011 roku pełnomocnik powoda wniósł o wezwanie do udziału w sprawie w charakterze pozwanego M. G. i zasądzenie solidarnie od pozwanych na jego rzecz kwoty 7.975,00 zł z tytułu pobranych pożytków oraz kwoty 184.090,00 zł z tytułu wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości w części stanowiącej udział powoda we współwłasności z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty. Sprecyzował jednocześnie, iż swoje roszczenie wywodzi z przepisów dotyczących ochrony prawa własności tj. art 225 k.c. i art 224 § 2 k.c. (k. 77 - 82).

Postanowieniem z dnia 30 stycznia 2012 roku Sąd Okręgowy w Płocku wezwał do udziału w sprawie w charakterze pozwanej M. G. (k. 109).

Postanowieniem z dnia 14 maja 2012 roku Sąd Okręgowy w Płocku zawiesił postępowanie w sprawie w związku ze śmiercią powoda (k. 141).

Postanowieniem z dnia 22 kwietnia 2015 roku Sąd Okręgowy w Płocku podjął to postępowanie z udziałem następców prawnych powoda: A. H. (1) i K. W. (2) (k. 160).

Pozwana M. G. na rozprawie w dniu 24 czerwca 2015 roku wniosła o oddalenie powództwa w całości (k. 184 - 08:17).

W toku dalszego procesu strony podtrzymały swoje dotychczasowe stanowiska, aż do rozprawy w dniu 06 września 2017 roku, kiedy to pełnomocnik powódek wniósł o zasądzenie na ich rzecz kwoty 69.461,00 zł, cofając w pozostałym zakresie powództw w sprawie niniejszej i zrzekając się roszczenia. Pozwani konsekwentnie wnieśli o oddalenie powództwa, przy czym pełnomocnik pozwane wniósł o orzeczenie o kosztach postępowania zgodnie z przepisami, zasądzenie kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych (k. 346 - 347 - 46:19 - 01:17:30).

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Na nieruchomości objętej aktualnie księgą wieczystą KW nr (...) położonej w M. przy ul. (...), zlokalizowana jest przedwojenna kamienica mieszkalna, w której w 1979 roku wyodrębnione zostały trzy lokal mieszkalne, stanowiące odrębną od gruntu własność tj:

- lokal mieszkalny nr (...) o powierzchni 33,36 m.kw. położony na parterze, składający się z pokoju, kuchni i przedpokoju, dla którego prowadzona jest księga wieczysta (...);

- lokal mieszkalny nr (...) o powierzchni 67,50 m.kw. położony na parterze, składający się z dwóch pokoi i kuchni, dla którego prowadzona jest księga wieczysta (...);

- lokal mieszkalny nr (...) o powierzchni 98,45 m.kw. położony na piętrze, dla którego prowadzona jest księga wieczysta (...).

Z własnością tych lokali związane są równe udziały w nieruchomości wspólnej wynoszące po 1/3 części (okoliczność bezsporna, wydruki z KW - k. 7 - 15).

Początkowo współwłaścicielami tej nieruchomości i właścicielami poszczególnych lokali mieszkalnych byli:

- rodzice C. H. i M. H. na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej - lokal numer (...);

- syn J. H. i jego żona A. H. (1) na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej - lokal nr (...);

- syn L. H. i jego żona H. H. na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej - lokal nr (...) (okoliczność bezsporna, zawiadomienie z KW - k. 22).

Następnie J. H. wraz z żoną darowali rodzicom C. H. i M. H. prawo własności lokalu numer (...) i swój udział związany z tym lokalem. W ten sposób C. i M. H. stali się właścicielami dwóch lokali zajmujących cały parter budynku, a L. H. i H. H. lokalu zajmującego całe piętro budynku (okoliczność bezsporna).

W 1987 roku Sąd Rejonowy w Szczytnie rozwiązał przez rozwód małżeństwo L. H. i H. H. (umowa dożywocia - k. 97).

W 1989 roku zmarła M. H., a spadek po niej na podstawie ustawy nabyli w udziałach po 1/3 części każdy z nich: mąż C. H., syn J. H. oraz syn L. H. (postanowienie Sądu Rejonowego w Mławie - k. 19).

Z. G. w 1996 roku otworzył własną działalność gospodarczą i zaczął rozglądać się za możliwością wynajęcia lokalu przeznaczonego na ten cel. Jego uwagę zwróciło ogłoszenie, które wisiało w oknie kamienicy przy ul. (...). Po wejściu otworzył mu starszy pan, którym był C. H.. Zapytał go, czy może mu wynająć jeden pokój. On wówczas odpowiedział, że jednego pokoju mu nie wynajmie, może wynająć wszystko, co tu jest tzn. dwa pokoje, które wcześniej były wynajmowane pod aptekę. Pozostałe pomieszczenia na parterze budynku w tym czasie były zajęte. W jednym pokoju mieszkał C. H., a w drugim pani K. (przesłuchanie pozwanego - k. 345 - 25:46, 29:10).

W dniu 21 lutego 1997 roku C. H. zawarł umowę najmu ze Z. G.. Zgodnie z tą umową wynajmujący oddał w najem najemcy pomieszczenia zlokalizowane w M. przy ul. (...) o powierzchni ok. 80 m.kw. w zamian za czynsz miesięczny w kwocie 600,00 zł, płatny w ratach kwartalnych. Umowa ta zawarta została na czas nieokreślony i przewidywała możliwość jej wypowiedzenia z dwunastomiesięcznym okresem wypowiedzenia (umowa najmu - k. 18).

W dniu 15 czerwca 1997 roku C. H. zmarł, a spadek po nim na podstawie ustawy w udziałach po ½ części nabyli synowie J. H. i L. H.. W ten sposób, stali się oni współwłaścicielami w równych udziałach obu lokali mieszkalnych znajdujących się na parterze budynku tj. lokalu nr (...) i lokalu nr (...) (okoliczność bezsporna).

Z. G. po śmierci C. H. podjął rozmowy z jego synami J. i L. i ustalił z nimi, iż nadal będzie wynajmował te same pomieszczenia. I dalej korzystał z tych samych pomieszczeń, które wynajął mu C. H., z tym, że czynsz najmu będzie uiszczał H. H. (przesłuchanie pozwanego - k. 345 - 29:10, zeznania świadka E. Ś. - k. 269 - 07:38).

W dniu 23 grudnia 1998 roku umową o dożywocie zawartą przed notariuszem G. C. w M. Rep. A nr 7411/1998 L. H. przeniósł na Z. G. i jego żonę M. G. przysługujące mu udziały po ½ części we współwłasności wyżej opisanych lokali mieszkalnych nr (...) wraz ze związanym z nimi udziałem we współwłasności nieruchomości wspólnej w zamian za dożywotnie świadczenia na swoją rzecz, zaś małżonkowie G. wyrazili na powyższe zgodę i nabycia dokonali na zasadach wspólności ustawowej (umowa o dożywocie - k. 95 - 98).

W efekcie powyższego do w/w ksiąg wieczystych prowadzonych dla przedmiotowych lokali, jako ich współwłaścicieli w udziałach po ½ części wpisano Z. G. i M. G. na zasadach wspólności ustawowej. Drugim współwłaścicielem lokali oznaczonych numerami (...) wpisanym do księgi wieczystej był J. H., zaś lokalu nr (...) H. H. (odpisy z KW - k. 7 - 15).

Z. G. nadal w taki sam sposób korzystał z przedmiotowych lokali. W budynku nadal zamieszkiwał jeszcze L. H. do swojej śmierci w 1999 roku oraz lokatorka - pani K., która oprócz pokoju korzystała również ze znajdującej się na tyłach kuchni. Wyprowadziła się ona z budynku w latach 1999 - 2000. Wszystkie pomieszczenia były otwarte i była możliwość przejścia całego parteru dookoła idąc z pokoju do pokoju. Również Z. G. miał dostęp do pozostałych pomieszczeń (przesłuchanie pozwanego - k. 345 - 33:34).

W dniu 7 czerwca 1999 roku zmarł L. H., a spadek po nim na podstawie ustawy nabyły dzieci: E. Ś., G. H. i A. H. (2) w udziałach równych po 1/3 części każdy z nich (postanowienie Sądu Rejonowego w Mławie - k. 20).

W 1999 roku pełnomocnik J. H. zwrócił się do Z. G. o przedstawienie w terminie do 25 sierpnia 1999 roku kosztów związanych z eksploatacją całej nieruchomości od czerwca 1997 roku, uregulowanie opłat czynszowych z tytułu najmu lokalu za okres od 1997 roku do sierpnia 1999 roku zgodnie z ustaleniami zawartymi po śmierci J. H., propozycji ustalenia nowych warunków najmu i użytkowania nieruchomości w sytuacji powstałej po śmierci L. H. (pismo do pozwanego - k. 23).

W kolejnym okresie J. H. podjął wymianę korespondencji ze Z. G. dotyczącą zniesienia współwłasności lokali numer (...). Strony w zasadzie były zgodne, co do sposobu zniesienia tej współwłasności tj. że Z. G. spłaci udziały J. H.. Różnili się jedynie w zakresie dotyczącym wartości tych lokali oraz wynikających z tego kwot spłat, a także rozliczenia dotychczasowego posiadania. J. H. oczekiwał uregulowania czynszu za używanie przez pozwanego jego lokalu. Wskazywał on jednocześnie, iż interesuje go tylko spłata udziałów. Nigdy nie żądał wydania mu przedmiotowej nieruchomości. W 2003 roku Z. G. zlecił sporządzenie wyceny tych lokali rzeczoznawcy majątkowemu. Mimo to strony nie doszły do porozumienia w zakresie zniesienia współwłasności nieruchomości. W 2008 roku strony uzgodniły nawet wspólną sprzedaż lokali numer (...) (pisma J. H. z dnia 24.09.2003r - k. 24, 28.11.2003r - k. 25, pismo z dnia 30.01.2004r - k. 69, wyciąg z operatu szacunkowego - k. 102 - 107, pismo z dnia 03.03.2008 - k. 62, pismo z marca 2008r - k. 70, pismo z dnia 10.04.2008r - k. 63, pismo z dnia 24.04.2008r - k. 64).

Z. G. czując się współwłaścicielem przedmiotowych lokali i kamienicy, w której były one zlokalizowane podejmował działania związane z jej remontem i utrzymaniem. W 2000 roku sfinansował remont kominów znajdujących się w kamienicy, który był niezbędny do dalszego z niej korzystania. Przeprowadził i sfinansował modernizację przyłącza wodnego do budynku. Podejmował również działania związane z zalewaniem ściekami lokalu numer (...) przez użytkowników lokalu znajdującego się na piętrze. Składał zawiadomienia do Stacji Sanitarno - Epidemiologicznej w M. oraz Urzędu Miasta w M.. Brał udział w protokole kontroli sanitarnej. Informował o tym wszystkim J. H. (pismo z dnia 16.10.2010r - k. 50, umowa o dzieło - k. 51, kosztorys - k. 52, pisma z dnia 10.07.2000r - k. 53 - 54, protokół kontroli - k. 55, pismo z dnia 17.11.2005r- k. 56 - 57, pismo z dnia 02.04.2008r - k. 58, pismo z dnia 03.03.2010r - k. 59, dokumentacja zdjęciowa - k. 60 - 61).

J. H. mieszkał w G. i nie przyjeżdżał zbyt często do tego lokalu. Bywał tam z reguły w okresie Ś. Zmarłych, gdy jeździł z G. na groby swoich bliskich w okolice M.. Ostatni raz był tam w 2009 lub 2010 roku razem z zięciem H. W.. Robili wówczas zdjęcia pomieszczeń na parterze. Wejście do lokalu otworzył im wówczas Z. G.. W tym czasie po jednej stronie od wejścia znajdowało się biuro poselskie, a po drugiej stronie pomieszczenia zajmowane przez firmę pozwanego (zeznania świadka H. W. - protokół rozprawy z dnia 24 czerwca 2015 roku - 23:22 - 30:17, 33:12, 40:28).

Z. G. ubezpieczał zajmowany pod działalność gospodarczą lokal położony przy ul. (...) w M.. Ubezpieczenie to obsługiwała E. S. w latach 2003 - 2011. W związku z powyższym bywała w tym lokalu corocznie w momencie przedłużania polisy. Ubezpieczenie na wypadek ognia obejmowało cały lokal na parterze, zaś ubezpieczenie od kradzieży dotyczyło poszczególnych pomieszczeń zabezpieczonych alarmem. W tym czasie obejmowało ono dwa pomieszczenia. Były to pokoje umiejscowione po prawej stronie od wejścia do budynku bezpośrednio przy sobie. W jednym z nich pozwany posiadał biuro, a w drugim magazyn części (zeznania świadka E. S. - k. 208 - 209 - 24:59 - 43:49).

Z. G. uiszczał również podatek od nieruchomości stanowiącej zgodnie z wpisami w księgach wieczystych przedmiot jego współwłasności. W latach 2007 - 2011 miał naliczany podatek od pomieszczeń związanych z działalnością gospodarczą o powierzchni 16,00 m.kw. (lokal nr (...)) i 47 m.kw. (lokal nr (...)) (decyzje podatkowe - k. 218 - 227).

W 2010 roku J. H. sporządził oświadczenie zatytułowane „potwierdzenie” i chciał, aby Z. G. podpisał to oświadczenie. W oświadczeniu tym zostało wskazane, iż Z. G. potwierdza, że od 23 grudnia 1998 roku korzysta z przedmiotowego lokalu w ten sposób, iż użytkuje na działalność gospodarczą:

- pokój nr (...) o powierzchni 23,75 m.kw.;

- pokój nr (...) o powierzchni 23,75 m.kw.;

- hall nr 9 o powierzchni 18,50 m.kw.;

objęte księgą wieczystą KW (...) oraz

- pokój nr (...) o powierzchni 16,36 m.kw. objęty KW nr (...) na Biuro Poselskie. Łącznie stanowiło to 82,36 m.kw. powierzchni mieszkalnej. A dodatkowo wskazał na powierzchnię użytkową w postaci tarasu wejściowego do lokalu - 12 m.kw. oraz pomieszczenia kotłowni - 35 m.kw.

Z. G. oświadczenia tego nie podpisał (oświadczenie wraz z rzutem lokali - k. 65 - 66).

Do końca września 2010 roku M. G. wynajmowała jedno pomieszczenie W. J. (1) z przeznaczeniem na Biuro Poselskie. Było to pierwsze pomieszczenie po lewej stronie wchodzące w skład lokalu nr (...) (pismo J. H. - k. 26, pismo W. J. - k. 27).

Wyrokiem z dnia 09 listopada 2010 roku Sąd Okręgowy w Warszawie w sprawie sygn. akt IV C 1411/05 prowadzonej z powództwa E. Ś. przeciwko M. G. i Z. G. ustalił, iż umowa dożywocie zawarta pomiędzy L. H., a Z. i M. małżonkami G. w dniu 23 grudnia 1998 roku w formie aktu notarialnego sporządzonego przed notariuszem G. C. w jej Kancelarii Notarialnej w M. za numerem repertorium A 7411/1998 jest nieważna. Apelację pozwanych od tegoż wyroku oddalił Sąd Apelacyjny w Warszawie wyrokiem z dnie 4 listopada 2011 roku sygn. akt VI ACa 455/11 (wyrok SO w Warszawie - k. 115).

We wrześniu 2011 roku pozwany zmienił adres prowadzonej działalności gospodarczej i przeniósł ją do innego lokalu (zaświadczenie - k. 101).

Pismem z dnia 01 grudnia 2011 roku pełnomocnik J. H. wezwał Z. i M. G. do opróżnienia i opuszczenia nieruchomości położonej w M. przy ul. (...) w części stanowiącej własność J. H. we współwłasności ze spadkobiercami zmarłego L. H. w całej w/w współwłasności w terminie do dnia 10 grudnia 2011 roku. Klucze te na początku grudnia 2011 roku w imieniu J. H. odebrała jego kuzynka (wezwanie - k. 116, przesłuchanie powódki - k. 344 - 13:38).

J. H. zmarł 28 marca 2012 roku, a spadek po nim na podstawie ustawy nabyły: żona A. H. (1) i córka K. W. (1) w udziałach po ½ części każda z nich (akt poświadczenia dziedziczenia - k. 155).

Gdyby lokale nr (...) znajdujące się w tym budynku były wynajmowane w okresie od 01 czerwca 2001 roku do 3 grudnia 2011 roku można byłoby uzyskać czynsz w kwocie 138.922,00 zł (opinia biegłego M. R. - k. 284 - 332).

Powyższy stan faktyczny Sąd w dużej mierze ustalił w oparciu o dokumenty zgromadzone w aktach sprawy oraz ich niekwestionowane przez strony kopie. Nadto Sąd przeprowadził dowody z zeznań zawnioskowanych świadków, przesłuchania stron oraz opinii biegłej.

Zeznania świadka P. Z. (protokół rozprawy z dnia 24.06.2015r - 13:13 - 20:31) niewiele wniosły do sprawy niniejszej. Potwierdził on jedynie, iż miała miejsce jego interwencja jako funkcjonariusza policji w budynku przy ul. (...) w M., gdzie stronami był pozwany oraz E. Ś.. Nie potrafił sobie jednak przypomnieć, ani czego ta interwencja dotyczyła, ani jak się zakończyła, ani jak wyglądał wówczas stan posiadania lokali. Również zeznania świadka H. H. (k. 107 - 108 - 09:27 - 24:49) niewiele wniosły do sprawy niniejszej, bowiem świadek niewiele pamiętała z okoliczności spornych w sprawie niniejszej. Jest to zrozumiałe z racji na jej wiek i stan zdrowia. Wszystkie jej twierdzenia w zasadzie były przypuszczeniami, bowiem niczego nie była ona pewna.

Zeznaniom świadka E. S. (k. 208 - 209) Sąd dał wiarę w całości, albowiem jest to osoba obca dla stron, niezainteresowana żadnym sposobem rozstrzygnięcia sprawy niniejszej, która tylko i wyłącznie opisała co widziała w momencie, gdy bywała w spornych pomieszczeniach. Zeznaniom świadka H. W. (protokół rozprawy z dnia 24.06.2015r) Sąd odmówił wiary w zakresie w którym wskazał on, iż pozwany w jego ocenie zajmował cały parter budynku. Po pierwsze jest to sprzeczne z pozostałym materiałem dowodowym zgromadzonym w sprawie tj. przesłuchaniem pozwanych, zeznaniami świadka E. S., pismami stron, oświadczeniem przygotowanym przez J. H., a po drugie świadek bywał tam sporadycznie tylko jako osoba towarzysząca i w sposób szczegółowy opisał ostatnią wizytę swojego teścia na przedmiotowej nieruchomości. Jednocześnie nie wskazał w jaki sposób pozwany korzystał w tym czasie z pozostałych pomieszczeń znajdujących się w budynku tj. czy miał tam swoje rzeczy. Sąd odmówił również wiary zeznaniom świadka E. Ś. (k. 269 - 270) w zakresie, w którym wskazała ona, iż pozwani korzystali samodzielnie z całości lokali znajdujących się na parterze i nie wpuszczali tam J. H., a nawet go wyrzucili. Po pierwsze świadek swoje twierdzenia wyprowadza jedynie stąd, iż to pozwany dysponował kluczami do pomieszczeń na dole, po drugie wskazała ona, iż pozwani „przejęli władzę nad całością dołu budynku”, nie oznacza to jeszcze, iż użytkowali oni cały dół budynku. Nadto nawet z twierdzeń J. H., czy powódek, nie padł nigdy zarzut wyrzucenia J. H. z przedmiotowego lokalu. Jest to okoliczność nieprawdziwa. Chociażby z zeznań świadka H. W. wynika, iż J. H. był wpuszczany do tych pomieszczeń na parterze przez pozwanego. Nadto świadek E. Ś. jest i była skonfliktowana z pozwanymi. Jest ona aktualnie współwłaścicielką przedmiotowego budynku i w sposób oczywisty jest ona zainteresowana korzystnym dla powódek rozstrzygnięciem w sprawie niniejszej.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Na wstępie wskazać należy, iż powódki przed zamknięciem rozprawy cofnęły powództwo, co do kwoty 122.479,00 zł zrzekając się jednocześnie roszczenia. Stąd też Sąd w punkcie I. sentencji wyroku stosownie do treści art 355 § 1 k.p.c. w zw. z art 203 k.p.c. umorzył w tej części postępowanie w sprawie.

W pozostałej części powództwo, jako bezzasadne i częściowo nieudowodnione podlegało oddaleniu.

Powód J. H. w pozwie wniesionym pierwotnie w sprawie niniejszej wniósł o zasądzenie od pozwanego odszkodowania za bezumowne korzystanie przez niego z udziału w nieruchomości stanowiącej jego własność (k. 2). Na rozprawie w dniu 27 października 2011 roku pełnomocnik powoda sprecyzował, iż dochodzi roszczenia opisanego w pozwie albo na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, albo na podstawie art 224 k.c. i art 225 k.c. wnosząc o zasądzenie wynagrodzenia za korzystanie z części nieruchomości należącej do powoda i z tytułu pożytków, jakie pozwany uzyskiwał z posiadania nieruchomości, bowiem wynajmował pokój stanowiący współwłasność stron (k. 75). W piśmie procesowym z dnia 09 listopada 2011 roku pełnomocnik powoda sprecyzował, iż jeśli chodzi o roszczenie oparte na bezpodstawnym wzbogaceniu to dochodzona należność oparta jest na unormowaniu z zakresu współwłasności.

W sprawie niniejszej mamy do czynienia z bardzo specyficzną sytuacją prawną, która została stworzona przez to, iż umowa o dożywocie z 23 grudnia 1998 roku jest nieważna. Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie ustalający powyższe ma charakter deklaratoryjny, a czynność ta była objęta nieważnością od momentu jej dokonania. A zatem pozwani nigdy nie byli współwłaścicielami przedmiotowej nieruchomości i współwłaścicielami wyodrębnionych lokali mieszkalnych. Mimo to korzystali z części tej nieruchomości, co jest bezsporne i czuli się jej współwłaścicielami, wykonując wszystkie uprawnienia współwłaścicielskie. A zatem dla oceny roszczeń powodów należy ustalić, czy pozwany miał jakieś prawo do korzystania z tej nieruchomości, jeśli tak to w jakim okresie obowiązujące i jakiego zakresu posiadania dotyczące. I w tym miejscu należy odnieść się do zawartej między Z. G., a C. H. umowy najmu z dnia 21 lutego 1997 roku. Umowa ta została zawarta na czas nieokreślony. Nie precyzowała ona w sposób szczegółowy, których pomieszczeń znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości dotyczy, odwołując się jedynie do powierzchni tych pomieszczeń tj. 80 m.kw. Umowa ta przewidywała możliwość jej rozwiązania za wypowiedzeniem (§ 7), ale nigdy nie została ona wypowiedziana, ani w inny sposób rozwiązana. Takie twierdzenie ze strony powodowej nawet się nie pojawiło. Nawet gdyby umowa dożywocia nie była umową nieważną to z w/w umowy najmu płynęło uprawnienie dla Z. G. do posiadania całej powierzchni objętej tą umową, również w zakresie udziału w prawie współwłasności przysługującego J. H.. A zatem jako najemca winien on płacić właścicielom czynsz za korzystanie z przedmiotowych lokali, ale to nie jest przedmiotem niniejszego postępowania, bowiem powodowie nie dochodzą roszczenia o zapłatę czynszu powołując się na treść tej umowy.

Najem jest prawem majątkowym, zbywalnym i dziedzicznym. Dopuszczalne są zmiany stron umowy będące wynikiem różnych zdarzeń. Śmierć stron prowadzi zasadniczo do zmiany podmiotów po obu stronach stosunku – w miejsce wynajmującego i najemcy wstępują ich spadkobiercy (por. art. 922 § 2 k.c.). Zbycie przedmiotu najmu prowadzi do zmiany wynajmującego (art. 678 k.c.). W momencie zawierania przedmiotowej umowy najmu współwłaścicielami przedmiotowych lokali mieszkalnych znajdujących się na parterze byli J. H., L. H. i C. H.. Przy czym C. H. był współwłaścicielem w udziale wynoszącym 4/6 części, zaś J. i L. w udziałach po 1/6 części. Umowa ta zawarta jest pomiędzy jednym współwłaścicielem lokalu i pozwanym, a dotyczy bezspornie również udziałów pozostałych współwłaścicieli. Zgodnie z art. 199 k.c. do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Bez wątpienia taką czynnością wykraczającą poza granice zwykłego zarządu jest zawarcie umowy najmu lokalu. Zgoda, o której mowa w art. 199 k.c., stanowi akt wewnętrzny współwłaścicieli, którzy podejmując decyzję o dokonaniu czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, składają stosowne oświadczenie woli. Zgoda współwłaścicieli podlega zatem regułom składania oświadczeń woli, określonym w art. 60 i n. k.c. (zob. też wyr. WSA w Warszawie z 20.5.2009 r., VII SA/Wa 243/09, Legalis). Jest jasne, że wszyscy współwłaściciele mogą złożyć wspólne oświadczenie woli. Jednak wymóg zgody nie oznacza, że czynność taka musi być przez nich dokonana wspólnie. Według Sądu Najwyższego każdy ze współwłaścicieli może działać samodzielnie, tzn. dokonywać czynności we własnym imieniu, ale w interesie ogółu współwłaścicieli. Co do zasady forma udzielenia zgody jest dowolna. Może być wyrażona także w sposób dorozumiany. W takim wypadku z zachowania współwłaściciela powinna w sposób niewątpliwy wynikać akceptacja dla dokonania danej czynności (por. w tym zakresie wyr. NSA z 29.3.1990 r., IV SA 33/90, ONSA 1990, Nr 2–3, poz. 35). W sprawie niniejszej C. H. był większościowym współwłaścicielem przedmiotowej nieruchomości. To on ją zarządzał i podejmował decyzje jej dotyczące. Czynił to za zgodą synów J. i L., którzy akceptowali działania podejmowane przez ojca. Świadczy o tym to, iż nigdy nie negowali umowy zawartej przez ojca z pozwanym. Wręcz przeciwnie egzekwowali zapisy tej umowy, żądając np. zapłaty czynszu. W tej sytuacji okoliczności faktyczne wskazują na to, iż zgodę na zawarcie takiej umowy w sposób dorozumiany wyrażali. A zatem umowa ta wiązała również ich jako współwłaścicieli przedmiotowych lokali położonych na parterze. Po śmierci C. H. weszli oni w jego prawa i obowiązki wynikające z tej umowy najmu, z tą zmianą, iż ustalili, że czynsz najmu będzie płacony H. H.. A zatem umowa dalej trwała. Analogicznie po śmierci L. H. i wreszcie J. H. w te prawa i obowiązki weszli ich spadkobiercy. Z jednej strony mieli oni zatem nadal obowiązek udostępniać pozwanemu przedmiotowe lokale do korzystania, a w zamian byli uprawnienie do żądania od niego czynszu za to korzystanie. W tej sytuacji nie można stwierdzić, iż Z. G. korzystał z przedmiotowych pomieszczeń bez tytułu prawnego. W tym miejscu pojawia się kwestia zakresu tego korzystania. Tu bowiem pojawił się znaczny spór między stronami. Sama umowa jest umową nieprecyzyjną. Nie zawiera ani określenia którego z lokali znajdujących się na parterze dotyczy, ani wskazania jakich pomieszczeń od której strony się znajdujących. Operuje jedynie powierzchnią wynajętych pomieszczeń poprzez wskazanie 80 m.kw. Lokale znajdujące się na parterze miały powierzchnię 33,36 m.kw (lokal nr (...)) i 67,50 m.kw. (lokal nr (...)). Jeden z nich znajdował się po lewej stronie od wejścia (lokal nr (...)), a drugi po prawej (lokal nr (...)). Dodatkowo na parterze znajduje się przedpokój o pow. 19,44 m.kw i łazienka o pow. 7,65 m.kw. Łączna zatem powierzchnia parteru przedmiotowego budynku wynosi 127,95 m.kw. Z tego powód uprawniony zgodnie z zawartą umową najmu był do korzystania z 80 m.kw. Powód w pozwie twierdził, iż pozwany po zawarciu umowy dożywocia, a zatem po 23 grudnia 1998 roku zajął cały parter budynku (k. 5). Jednocześnie sam wskazał, iż równocześnie na parterze mieszkał w jednym pokoju L. H., a w drugim do 2003 roku lokatorka. Wszystko to dotyczyło lokalu nr (...). A zatem pozwany nie miał możliwości korzystania z całego parteru w tym okresie. Jednocześnie po śmierci L. H. i wyprowadzeniu się lokatorki pani K. wszystkie te pomieszczenia były otwarty i był swobodny dostęp do każdego z nich. Z samego jeszcze dostępu do lokali nie oznacza, iż pozwany pomieszczenia te posiadał i użytkował. W zasadzie ani wcześniej powód J. H., ani potem powódki, nie wskazali w jaki sposób pozwany z tych pozostałych lokali, przekraczających pow. 80 m.kw. korzystał (z wyjątkiem najmu na biuro poselskie). Sam dostęp do tych lokali nie oznacza jeszcze ich posiadania. Pamiętać należy, iż w tym czasie zgodnie z wpisami w księgach wieczystych pozwani byli współwłaścicielami tych lokali, a zatem zgodnie z treścią art 206 k.p.c. byli uprawnienie do ich współposiadania i korzystania z nich, a współwłasność obejmuje uprawnienie do niepodzielnego korzystania z całego przedmiotu współwłasności. Takie samo prawo miał J. H., ale nigdy z niego nie korzystał i nigdy też nie zgłaszał roszczenia o dopuszczenie go do współposiadania. Jednocześnie strony nie zawierały żadnej umowy o podziale do korzystania (qua ad usum). Z obecnej perspektywy wiemy już, iż tymi współwłaścicielami nie byli, bowiem umowa przenosząca własność została uznana za nieważną. Jednakże ten stan jest istotny z punktu widzenia ich dobrej bądź też złej wiary przy tym posiadaniu, a od tego art 224 i 225 k.c. uzależnia obowiązek posiadacza do rozliczenia się z posiadania oraz pobranych pożytków. Przede wszystkim z art 7 k.c. płynie domniemanie istnienia dobrej wiary po stronie pozwanych. A zatem to powodów obciążał obowiązek obalenia tego domniemania w niniejszym procesie. Nadto o dobrej wierze przy posiadaniu mówimy wówczas, gdy osoba, która z rzeczy korzysta jest obiektywnie uprawniona do bycia w przekonaniu, iż jej posiadanie oparte jest na prawie, czy innymi słowy zgodne z prawem. A zatem po pierwsze musi być o tym sama przekonana (przesłanka subiektywna dobrej wiary), a ponadto w danych okolicznościach musi być to obiektywnie uzasadnione, czyli innymi słowy, przeciętny obywatel znajdujący się w takiej samej sytuacji wyprowadziłby również wniosek o zgodnym z prawem posiadaniu. W ocenie Sądu Okręgowego w sprawie niniejszej nie może ulegać wątpliwościom to, iż nawet gdy pozwani byli posiadaczami przedmiotowych lokali to, co najmniej do czasu wydania wyroku przez Sąd Okręgowy w Warszawie tj. 09 listopada 2010 roku byli ich posiadaczami w dobrej wierze. Byli przekonani, iż korzystają z nieruchomości, jako współwłaściciele i było to obiektywnie uzasadnione w tych okolicznościach. Dopiero od tej daty można mówić o posiadaniu w złej wierze, jednakże brak jest dowodów potwierdzających po tej dacie posiadanie przez pozwanych innych pomieszczeń niż te objęte umową najmu. Zwrócić należy uwagę, iż umowa najmu zawarta z posłem W. J. (1) wygasła zgodnie z jego pismem z końcem września 2010 roku (k. 27), a zatem od października 2010 roku pozwani nie pobierali już pożytków cywilnych z tego tytułu. Jeżeli zaś chodzi o pożytki pobrane w okresie wcześniejszym to jako posiadacze w dobrej wierze, stosownie do treści art 224 § 1 k.c. nie są obowiązani do ich zwrotu. Nadto w toku niniejszego procesu nie została w żaden sposób udowodniona kwota tych pobranych pożytków. Nie została przedłożona żadna umowa dotycząca tego pomieszczenia, ani wskazane kwoty czynszu pobierane przez pozwanych. A zatem również to roszczenie, jako bezzasadne podlegało oddaleniu. Stąd również Sąd oddalił powództwo w całości. Jednocześnie wskazać należy, iż powyższe rozstrzygnięcie dotyczy roszczenia wywiedzionego w oparciu o treść przepisów art 224 i 225 k.c. zgodnie z twierdzeniami pozwu i dalszych pism procesowych. Sąd nie miał podstaw do rozliczania w tym zakresie umowy najmu zawartej między stronami, bowiem roszczenie powódek z niej nie wynikało.

Mając powyższe na uwadze Sąd orzekł, jak w punkcie II sentencji wyroku.

O kosztach procesu Sąd orzekł w oparciu o treść art 98 k.p.c. obciążając nimi w całości powódki. Na koszty te złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika pozwanej M. G. w kwocie 3.600,00 zł oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17,00 zł.

Jednocześnie mając na uwadze treść art 113 ust 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych w zw. z art 98 k.p.c. Sąd nakazał pobrać od powódek poniesione tymczasowo z sum budżetowych wydatki (k. 334).

Mając powyższe na uwadze Sąd orzekł, jak w sentencji wyroku.