Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Wnioskodawczyni, Wspólnota Mieszkaniowa (...). C. S. (...) w O., wniosła o stwierdzenie, że komin, przylegający do nieruchomości nr (...) nie jest rzeczą wspólną, lecz częścią składową niewyodrębnionego lokalu mieszkalnego nr (...) w rozumieniu przepisu art. 47 § 2 k.c., oraz o stwierdzenie, że wkład kominowy także nie jest rzeczą wspólną.

Uzasadniając swoje stanowisko, wnioskodawczyni wyjaśniła, że sprawę wywołały immisje pośrednie spalin na nieruchomość sąsiednią oraz że pełnomocnik sąsiedniej Wspólnoty Mieszkaniowej zwrócił się z żądaniem przywrócenia stanu poprzedniego, wskazując, że wkład (rura) uległ zniszczeniu, a spaliny dostają się do ich przewodów wentylacyjnych. Podała, że lokal nr (...) wyposażony jest w indywidualny system ogrzewania, tj. dwa piece kaflowe, podłączone do urządzenia budowlanego, przylegającego do sąsiedniej kamienicy, umożliwiającego odprowadzanie spalin i wentylację, przy czym jest ono niewspółdzielone, a obsługuje jedynie lokal nr (...). W ocenie wnioskodawczyni przedmiotowy komin nie stanowi rzeczy wspólnej, bowiem ma swój początek w lokalu nr (...) i służy niepodzielnie do obsługi systemu grzewczego tego lokalu. Skoro urządzenia lub części budynku, które służą do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali są wspólne, to a contrario urządzenia i części budynku, służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. Ponadto zdaniem wnioskodawczyni, wkładów kominowych nie można uznać za część składową urządzenia budowlanego, bowiem są one przynależne do i zależne od rzeczy głównej – pieca. Współkorzystanie z nich jest zarówno techniczne, jak i prawnie niemożliwe. (k. 2-4)

Uczestniczka, Gmina O., wniosła o oddalenie wniosku oraz o zasądzenie od wnioskodawczyni na jej rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

Uczestniczka wskazała, powołując się na orzecznictwo sądów, że kominy, w tym przewody kominowe, są częścią wspólną nieruchomości. W związku z tym za stan kominów odpowiada Wspólnota, co oznacza, że koszty związane z remontem komina i przewodów kominowych winni pokryć wszyscy właściciele stosownie do wielkości ich udziałów w częściach wspólnych nieruchomości oraz że remont komina powinien być wykonany ze środków, zgromadzonych na funduszu remontowym Wspólnoty Mieszkaniowej i przez Wspólnotę, a nie przez uczestniczkę jako właściciela lokalu mieszkalnego i na jej koszt. (k. 21)

Uczestnik J. K. poparł stanowisko wnioskodawczyni. (k. 113)

Uczestnicy J. O., P. S., J. Z., I. K., D. Z. i B. L. nie zajęli stanowiska w sprawie.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Dla nieruchomości gruntowej, położonej w O. przy ul. (...) C. S., oznaczonej jako działka nr (...), prowadzona jest księga wieczysta Kw.Nr (...). Nieruchomość ta zabudowana jest budynkiem mieszkalnym nr (...), w którym znajduje się dziewięć lokali, w tym pięć z nich to lokale, stanowiące odrębne nieruchomości. Są to:

- lokal nr (...), dla którego prowadzona jest księga wieczysta Kw.Nr (...), będący własnością D. B.,

- lokal nr (...), dla którego prowadzona jest księga wieczysta Kw.Nr (...), do którego prawo własności przysługuje I. K. do 4/6 części, B. L. do 1/6 części oraz J. K. do 1/6 części,

- lokal nr (...), dla którego prowadzona jest księga wieczysta Kw.Nr (...), będący własnością J. O.,

- lokal nr (...), dla którego prowadzona jest księga wieczysta Kw.Nr (...), będący własnością P. S.,

- lokal nr (...), dla którego prowadzona jest księga wieczysta Kw.Nr (...), będący współwłasnością J. Z. i D. Z. na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.

Pozostałe lokale, w tym lokal nr (...), są niewyodrębnione i stanowią własność Gminy O.. Właściciele lokali, z powołaniem się na przepisy art. 19 i art. 20 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, podjęli w dniu 28 lutego 2006 r. uchwałę nr (...)o powołaniu jednoosobowego zarządu, który powierzyli D. B..

(niesporne, vide: księgi wieczyste Kw.Nr (...), (...), (...), (...), (...), (...), uchwała nr 8/2006 k. 4)

Lokal nr (...) w budynku nr (...) wyposażony jest w indywidualny system ogrzewania w postaci dwóch pieców kaflowych, podłączonych do komina, umożliwiającego odprowadzanie spalin i wentylację. Komin ten obsługuje jedynie lokal nr (...). W kominie tym brak wkładu kominowego.

(niesporne, vide: k. 75v.)

Co roku Wspólnota Mieszkaniowa (...). C. S. 15 w O. zleca przeprowadzenie na jej koszt okresowej kontroli przewodów kominowych dymowych, spalinowych i wentylacyjnych we wszystkich lokalach, również niewyodrębnionych. Kontrola taka miała miejsce m.in. w styczniu 2017 r. Został z niej sporządzony protokół nr (...) z dnia 19 stycznia 2017 r. Kontrola ta polegała na sprawdzeniu stanu technicznej sprawności przewodów kominowych w budynku nr (...). W jej wyniku stwierdzono, że:

- przewody kominowe są drożne w udostępnionych lokalach, w tym w lokalu nr (...),

- do pomieszczeń, w których zamontowane są urządzenia grzewczo – kominowe, należy zapewnić stały dopływ powietrza zewnętrznego, co warunkuje prawidłowe działanie wentylacji grawitacyjnej; dopływ niedostatecznej ilości powietrza powoduje odwrotny ciąg w przewodach kominowych, tzw. nawiew – cofanie się spalin z przewodów spalinowych do pomieszczeń,

- zamontowane nasady stalowe (przerdzewiałe) na wylotach przewodów kominowych dymowych należy wymienić lub zdemontować,

- lokale, wyposażone w kotły centralnego ogrzewania na paliwo gazowe, płynne oraz stałe powinny być wyposażone w czerpnie powietrza zewnętrznego (atmosferycznego),

- należy wykonać inwentaryzację przewodów kominowych.

Jednocześnie nie stwierdzono innych nieprawidłowości, w szczególności w zakresie niesprawnej wentylacji grawitacyjnej, czy braku wentylacji grawitacyjnej.

(dowód: protokół nr (...) z okresowej kontroli przewodów kominowych k. 19)

W przypadku Wspólnoty Mieszkaniowej (...). C. S. 15 w O. brak umowy, z której wynikałoby, co wchodzi w skład nieruchomości wspólnej. Nie ma również żadnej uchwały, która dotyczyłaby tej kwestii. Komin, obsługujący lokal nr (...), został zbudowany w momencie przebudowy kamienicy, która polegała na zwiększeniu liczby samodzielnych lokali w budynku, co miało miejsce w latach 70-tych XX wieku. W związku z tym powstała konieczność wybudowania dwóch nowych urządzeń do wymiany gazów, w tym przedmiotowego komina. Właściciel lokalu nr (...) zajmuje dwa przewody w tym kominie; trzeci przewód, przeznaczony do wentylacji, jest nieużywany. Urządzenie, w którym jest komin, jest sprawne i drożne. Wspólnota nie zlecała kominiarzowi w styczniu 2017 r. ustalenia przyczyn immisji, zgłaszanych przez zarządcę sąsiedniej Wspólnoty Mieszkaniowej.

(niesporne, vide: k. 75v. – 76)

Sąd zważył, co następuje:

Wniosek jako niezasadny podlegał oddaleniu.

W celu umożliwienia należytego sprawowania zarządu nieruchomością wspólną w art. 24 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 2015, poz. 1892 ze zm.) przewidziano upoważnienie zarządu, jako organu wykonawczego wspólnoty mieszkaniowej, albo zarządcy, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną w sposób określony w art. 18 ust. 1 cyt. ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r., do wystąpienia na drogę sądową wówczas, gdy brak zgody wymaganej większości właścicieli lokali na podjęcie danej uchwały. W takim przypadku orzeczenie sądu zastępuje uchwałę wspólnoty mieszkaniowej. Przepis art. 24 stanowi, że w razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Sprawę sąd rozpoznaje w postępowaniu nieprocesowym.

„Komentowany przepis stanowi swoistą drogę umożliwiającą dokonanie określonych czynności przez zarząd (lub zarządcę) w przypadku, gdy uchwała w danej sprawie nie została podjęta, zarówno z uwagi na okoliczność, że większość właścicieli lokali głosowała przeciw uchwale, jak i wstrzymała się od głosowania. Kontrola sądowa w trybie art. 24 u.w.l. umożliwia więc skuteczne zarządzanie nieruchomością wspólną przez zarząd (lub zarządcę), nawet w przypadku sprzeciwu właścicieli lokali wobec podjęcia danej czynności. Wymaga odnotowania, że możliwość wystąpienia na drogę sądową ma miejsce w przypadku braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali na podjęcia uchwały i dotyczy jedynie sytuacji, w których ustawa wymaga zgody właścicieli lokali na dokonanie danej czynności podjętej w drodze uchwały (…). Zgoda taka nie musi być uzyskana w przypadku czynności nieprzekraczających zwykłego zarządu, które mogą być dokonywane przez zarząd samodzielnie (…). Należy także podkreślić, że wystąpienie do sądu powinno być poprzedzone próbą podjęcia stosownej uchwały, w przypadkach, w których jest to wymagane. Za niedopuszczalną należy uznać możliwość skorzystania z art. 24 u.w.l. bez zwołania zebrania ogółu właścicieli lokali bądź też bez podjęcia próby zbierania (dozbierania) głosów w trybie obiegowym lub mieszanym. Orzeczenie sądu powinno uwzględniać cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli lokali. Należy przyjąć, że dana czynność prawna, pomimo że większość właścicieli lokali nie wyraziła na nią zgody, może być zgodna z ich interesem. (...) Interes właścicieli lokali należy rozumieć w aspekcie majątkowym i niemajątkowym.” (vide: Małgorzata Balwicka-Szczyrba, Lex, Komentarz do art. 24 ustawy o własności lokali; podobnie Ewa Bończak – Kucharczyk, Lex, Komentarz do art. 24, art. 25 ustawy o własności lokali; Roman Dziczek, Lex, Komentarz do art. 24 ustawy o własności lokali)

Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 23 kwietnia 1993 r. (III CZP 36/93, OSNC 1993, nr 12, poz. 213), którą odpowiednio można odnieść także do postępowania w niniejszym trybie, stwierdził, że sprawy, w których podstawę stanowi art. 199 k.c., znajdujący się na czele norm regulujących problematykę zarządu rzeczą wspólną, mają na celu nie doraźną ochronę współwłaściciela przed naruszeniami drugiego współwłaściciela, lecz definitywne, i przez to względnie trwałe, unormowanie stosunków między współwłaścicielami, jeżeli chodzi o rozporządzenie rzeczą wspólną albo o podjęcie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Orzeczenie na podstawie art. 199 k.c. – wydane w postępowaniu nieprocesowym, po rozpoznaniu sprawy w kręgu wszystkich zainteresowanych w rozumieniu art. 510 k.p.c. oraz w obrębie faktów, ilustrujących cel zamierzonej czynności, jak też interesy współwłaścicieli – wskazuje konkretne działanie, do którego daje tytuł, a ponadto określa faktyczne i prawne ramy tego działania. (tak też uzasadnienie uchwały SN z dnia 3 kwietnia 1986 r., III CZP 5/86, OSNCP 1987, nr 2–3, poz. 29 oraz uzasadnienie uchwały składu 7 sędziów SN z dnia 8 listopada 1989 r., III CZP 68/89, OSNCP 1990, nr 6, poz. 70)

Na uwagę zasługuje również stanowisko Sądu Najwyższego, zgodnie z którym „Przepisy ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (...) regulujące zarząd nieruchomością wspólną nie przewidują możliwości zobowiązania przez sąd wspólnoty mieszkaniowej do podjęcia uchwały o określonej treści.” (wyrok z dnia 7 lutego 2002 r., I CKN 489/00, Biul. SN 2002, nr 5, poz. 13)

Jak z powyższego wynika, przepis art. 24 ustawy o własności lokali upoważnia zarząd (zarządcę) do wystąpienia z wnioskiem o rozstrzygnięcie do sądu wówczas, gdy uprzednio podjęte działania nie doprowadziły do rozstrzygnięcia konkretnej kwestii, dotyczącej nieruchomości wspólnej, w drodze uchwały właścicieli lokali.

Tymczasem w niniejszej sprawie nie zostały podjęte próby uregulowania sprawy, związanej z kominem, obsługującym lokal nr (...), uchwałą członków wspólnoty mieszkaniowej.

Sąd, orzekający w przedmiotowej sprawie, podziela tę linię orzecznictwa i doktryny, zgodnie z którą co do zasady komin stanowi część wspólną nieruchomości. Art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali przewiduje, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Wnioskodawczyni powołała się m.in. na uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r. (III CZP 10/08), w której Sąd ten rozważał kwestię balkonu jako części budynku, która może bądź stanowić element nieruchomości wspólnej, bądź część składową lokalu mieszkalnego. Na uwagę zasługuje, że w uchwale tej brak jednoznacznego zakwalifikowania ww. części budynku. W podsumowaniu swoich rozważań Sąd Najwyższy stwierdził, że wobec braku jurydycznych kryteriów, pozwalających na dookreślenie tego pojęcia, należy przyjąć, że pod pojęciem „balkonu” jako części budynku, stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego, rozumieć należy tę tylko jego część, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Jest nią przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem. Wobec tego elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu, uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem - na podstawie art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali - powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną. W konsekwencji należy przyjąć, na podstawie art. 14 pkt 1 ustawy o własności lokali, że wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej stanowią koszty zarządu tą nieruchomością, które obciążają wspólnotę mieszkaniową. (podobnie Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3 października 2002 r., III Rn 153/01)

W świetle powyższego zauważyć należy, że Sąd Najwyższy zaliczył do nieruchomości wspólnej elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu. Takie cechy ma niewątpliwie komin: jest trwale połączony z bryłą budynku nr (...) i znajduje się poza przestrzenią mieszkalną lokalu nr (...).

Odnosząc się do części wniosku, dotyczącej wkładu kominowego, należy stwierdzić, że skoro brak w kominie wkładu kominowego, obsługującego lokal nr (...), brak przedmiotu, o którym można byłoby orzekać. Jak wyżej podniesiono, orzeczenie wydane w postępowaniu nieprocesowym, dotyczące zarządu nieruchomością wspólną, wskazuje konkretne działanie, do którego daje tytuł, a ponadto określa faktyczne i prawne ramy tego działania. W związku z tym brak przesłanek, aby rozstrzygać w sposób ogólny, a tym bardziej o elemencie budynku, który nie istnieje.

Mając na uwadze powyższe okoliczności i przepisy, na ich podstawie oraz na mocy art. 24 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, Sąd orzekł, jak w punkcie 1 postanowienia.

O kosztach postępowania orzeczono w punkcie 2 na podstawie art. 520 § 1 k.p.c.

SSR Agnieszka Brzoskowska