Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

(...) grudnia 2013 r.

Sąd Okręgowy w Rzeszowie Wydział VI Gospodarczy

w składzie:

Przewodniczący: SSO Barbara Frankowska

Protokolant: st. sekr. sądowy Małgorzata Zawiło

po rozpoznaniu w dniu 27 listopada 2013 r. w Rzeszowie

na rozprawie

sprawy z powództwa: (...) Sp. z o.o. w R.

przeciwko: B. M.

o zapłatę

I. zasądza od pozwanego B. M. na rzecz powoda (...) Sp. z o.o. w R. kwotę 90.297,35 zł (dziewięćdziesiąt tysięcy dwieście dziewięćdziesiąt siedem złotych 35/100) z ustawowymi odsetkami od kwoty:

-

2.826 zł od dnia 15 marca 2012 r.,

-

19.356,85 zł od dnia 15 kwietnia 2012 r.,

-

19.397,39 zł od dnia 15 maja 2012 r.,

-

20.325,93 zł od dnia 15 czerwca 2012 r.,

-

19.741,78 zł od dnia 15 lipca 2012 r.,

-

8.649,40 zł od dnia 15 sierpnia 2012 r.;

II. oddala powództwo w pozostałym zakresie;

III. zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 5.957,83 zł (pięć tysięcy dziewięćset pięćdziesiąt siedem złotych 83/100) tytułem kosztów procesu;

IV. zwraca powodowi (...) Sp. z o.o. w R. niewykorzystaną zaliczkę w kwocie 200 zł (dwieście złotych);

V. zwraca pozwanemu B. M. niewykorzystaną zaliczkę w kwocie 288,29 zł (dwieście osiemdziesiąt osiem złotych 29/100).

Sygn. akt VI GC 335/12

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 10 grudnia 2013r.

Powód (...) sp. z o.o. w R. wniósł o zasądzenie na swoją rzecz od pozwanego B. M. kwoty 118 083,84 zł
z ustawowymi odsetkami od poszczególnych kwot składowych i kosztami postępowania.

Na uzasadnienie pozwu wskazał, że strony zawarły umowę najmu lokalu, pozwany obowiązany był do uiszczania czynszu uzależnionego od powierzchni lokalu oraz opłaty eksploatacyjnej.

Z tytułu czynszu najmu powód wystawił pozwanemu za przedział czasu od marca 2012 r. do sierpnia 2012 r. faktury VAT, obejmujące czynsz i opłaty eksploatacyjne.

Pozwany w dniu 14 sierpnia 2012 r. złożył powodowi oświadczenie
o wypowiedzeniu umowy podnosząc istotne wady lokalu zagrażające zdrowiu jego i jego pracowników, w postaci nieszczelności przy słupach i na poziomie kostki brukowej oraz podłogi.

Powód zarzucił nieskuteczność oświadczenia, wskazując, że to pozwany odbierając lokal w stanie surowym odpowiedzialnym był za zaprojektowanie
i wykonanie ocieplenia tynków, instalacji grzewczej na swój koszt i ryzyko. Pozwany zaprzestał prowadzenia działalności gospodarczej w lokalu wbrew postanowieniom umowy.

W dniu 20 września 2012 r. Sąd Okręgowy w Rzeszowie uwzględnił żądanie pozwu w całości wydając nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym.

We wniesionym sprzeciwie od nakazu zapłaty /k. 146/ pozwany wniósł
o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie kosztów postępowania.

Pozwany przyznał zawarcie umowy najmu i obowiązek wykonania prac adaptacyjnych lokalu podnosząc, iż podczas jego użytkowania ujawniły się wady budynku nie pozostające w związku z pracami, do których obowiązany był najemca, a w wyniku których temperatury w lokalu spadały do + 10 ⁰C, przy ścianach nawet poniżej zera stopni C. i doszło do zamarznięcia wodomierza. Niska temperatura była efektem niskiej jakości robót budowlanych. Pozwany informował o powyższym pracowników pozwanego, jak również o ponoszonej szkodzie, na piśmie w styczniu, lutym i marcu 2012 r. Lokal nie odpowiadał przyjętym standardom. Powód wnosił do pozwanego
o zmianę lokalizacji lokalu. Z uwagi na brak działań pozwanego mających na celu podjęcie usuwania wad powód wypowiedział umowę najmu w dniu 14.08.2012 r., bez zachowania terminów wypowiedzenia. Pozwany wzywał też powoda do naprawienia szkody.

Powód konsekwentnie zaprzeczał istnieniu wad, wzywał do zapłaty faktur z tytułu najmu i kar umownych.

Pozwany wskazując na podstawę odstąpienia powołał się na art. 664 § 1 kc oraz § 14 ust. 2 umowy najmu z dnia 2.11.2010 r., pismem z dnia 31.01.2012r. wypowiedział płatność czynszu z tytułu najmu za okres istnienia wad. Wynajmujący milcząco przyjął to oświadczenie.

W piśmie procesowym z daty 8.11.2012 r. powód podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie, nadto wskazał, że jeżeli lokal nie nadawał się wykorzystania przez jakiś czas to z przyczyn leżących po stronie pozwanego, a to nieprawidłowo korzystającego z pompy ciepła, jak też na skutek nieprawidłowo wykonanych prac adaptacyjnych lokalu. Powód powołał się na wyniki badania kamerą termowizyjną, które wskazywały zimno tylko
w okolicach sufitu. Dalej zakwestionował skuteczność ”wypowiedzenia płatności czynszu” jako instytucję nieznaną w prawie.

Podniósł usunięcie wad zgłoszonych 10 i 24 lutego 2012r., zakwestionował też istotę ewentualnych wad jako zagrażających zdrowiu, skoro działalność prowadzona była do sierpnia 2012 r. Powód zarzucił, iż niska temperatura jest tylko pretekstem do zakończenia umowy z uwagi na niską rentowność prowadzonej działalności gospodarczej.

W piśmie procesowym z dnia 26.11.2012 r. pozwany podtrzymał dotychczasowe stanowisko nadto zaprzeczył wysokim obrotom, jakie miał osiągać, nieprawidłowemu korzystaniu z pompy cieplnej, nieprawidłowemu wykończeniu lokalu. Wskazał, że wady lokalu ujawniły się dopiero zimą. Podniósł wybiórcze korzystanie przez powoda z badań kamerą termowizyjną.

Pozwany podniósł, że przebywanie w lokalu o niskiej temperaturze,
w tym takiej poniżej normy prawa pracy, grozi wyziębieniem i dalszymi konsekwencjami.

Zaprzeczył, aby powód usunął wady, które nie tylko stwarzały zagrożenie dla zdrowia, ale czyniły lokal niemożliwym do korzystania. Nadto podniósł brak należytej komercjalizacji galerii handlowej.

W piśmie procesowym z dnia 7.12.2012 r. powód zarzucił niewykazanie występowania temperatur uniemożliwiających wykonywanie działalności, za co odpowiadać miał powód. Zaprzeczył również nieprawidłowej komercjalizacji galerii handlowej.

W piśmie procesowym z daty 4.02.2013 r. powód podtrzymał dotychczasowe stanowisko, nadto wskazał, iż pozwany mógł żądać usunięcia wad oraz odpowiedniego obniżenia czynszu, wyznaczając wynajmującemu odpowiedni termin do ich usunięcia. Wady zdaniem powoda jeśli istniały, nie były nieusuwalne.

Powód zarzucił, iż dopóki umowa najmu wiąże strony, to pozwany obowiązany był do uiszczania czynszu.

W piśmie z daty 14.02.2013 r. pozwany odniósł się do dowodów powoda w postaci raportu z badań kamerą termowizyjną, ponownie je kwestionując, zaprzeczając przy tym, aby nie wykazał wadliwości lokalu.

Pozwany podniósł, że miał prawo wstrzymać się z płatnością czynszu na czas trwania wad, bez dodatkowych wymagań formalnych. Wnioski pozwanego o jego obniżenie były bezskuteczne, dlatego też wstrzymał się z zapłatą czynszu.

W piśmie z daty 15.03.2013 r. powód podtrzymał dotychczasową argumentację.

Na rozprawie strony podtrzymały dotychczasowe stanowiska.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Strony postepowania, powód (...) sp. z o.o. w R. i pozwany B. M. zawarli w dniu 2.11.2010 r. umowę najmu lokalu w Galerii Handlowej przy ul. (...) w R. na okres 5 lat.

Na mocy umowy powód korzystał z lokalu nr (...) o powierzchni 76,22 m ². Pozwany miał płacić miesięczny czynsz podstawowy w wysokości 40 euro za m ², łącznie 3048,80 euro miesięcznie oraz opłatę eksploatacyjną w wysokości 35 euro za m ², łącznie 2677,70 euro miesięcznie plus podatek VAT.

Strony ustaliły też warunki indeksacji czynszu wskazując, że stawka czynszu podstawowego będzie automatycznie podwyższana /waloryzowana/ corocznie odpowiednio do wskaźnika wskazanego w umowie.

Dowody: umowa z dnia 2.11.2010 r. z załącznikami k. 25-83,

Pozwany obowiązany był do wykończenia lokalu, wydanego mu w stanie surowym na własny koszt i ryzyko. Pozwany samodzielnie wykończył lokal
i zamontował w nim pompę ciepła, akceptowaną przez powoda.

Dowody: umowa z dnia 2.11.2010 r. z załącznikami k. 25-83, zeznania świadka T. T. k. 319, dowód z opinii pisemnej biegłego inż. M. O. k. 459- 473, zeznania słuchanego w charakterze strony pozwanej B. M. k. 444-445,

Powód wystawił pozwanemu z tytułu czynszu, opłat eksploatacyjnych
i indeksacji czynszu m.in. faktury sporne w sprawie, a to:

- FV nr (...)z dnia 1.03.2012 r. z terminem płatności na dzień 14 .03.2012 r. na kwotę 18 840,09 zł. /czynsz i opłata eksploatacyjna za marzec 2012 r./

- FV nr (...)z dnia 23.03.2012 r. z terminem płatności na dzień 9.04.2012 r. na kwotę 1 269,57 zł./indeksacja czynszu za styczeń, luty, marzec 2012 r./

-FV nr (...)z dnia 2.04.2012 r. z terminem płatności na dzień 14.04.2012 r. na kwotę 19 356,85 zł. /czynsz i opłata eksploatacyjna za kwiecień 2012 r./,

- FV nr (...)z dnia 02.05.2012 r. z terminem płatności na dzień 14.05.2012 r. na kwotę 19 397,39 zł. /czynsz i opłata eksploatacyjna za maj 2012 r./,

-FV nr (...)z dnia 4.06.2012 r. z terminem płatności na dzień 14.06.2012 r. na kwotę 20 325,93 zł. /czynsz i opłata eksploatacyjna za czerwiec 2012 r./,

- FV nr (...)z dnia 2.07.2012 r. z terminem płatności na dzień 14.07.2012 r. na kwotę 19 741,78 zł. /czynsz i opłata eksploatacyjna za lipiec 2012 r./,

-FV nr (...)z dnia 1.08.2012 r. z terminem płatności na dzień 14.08.2012 r. na kwotę 19 152,23 zł. /czynsz i opłata eksploatacyjna za sierpień 2012 r./,

Dowody : w/w faktury VAT z dowodami nadania o odbioru k. 92-k. 125,

Powód wzywał bezskutecznie pozwanego do zapłaty w/w faktur VAT.

Dowody: wezwanie od zapłaty k. 127 -130, 177-178, wezwanie do zapłaty k. 179,

Pismem z dnia 31.01.2012 r. pozwany powołując się na swoje wcześniejsze monity poinformował powoda, o ujawnionych w okresie zimowym, wadach lokalu powodujących spadek temperatury w lokalu do
+ 10 ^o C.

Pozwany w/w pismem poinformował powoda, iż wstrzymuje się z zapłatą czynszu do chwili usunięcia w/w usterek.

Pismem z daty 10.02.2012 r., 24.02.2012 r., 9.03.2012 r. pozwany ponownie informował powoda o niskich temperaturach w lokalu.

Dowody: pismo pozwanego z dnia 31.02.2012 r. 159-160, pismo z daty 10.02.2012 r. k. 161-163, pismo z daty 9.03.2012 r. k. 167-168, pismo z daty 13.04.2012 r. k. k. 169-172, zeznania słuchanego w charakterze strony pozwanej B. M. k. 444-445,

Pomimo prawidłowej pracy pompy grzewczej, która nie była wyłączana także w nocy, w lokalu pozwanego, w okresie zimowym, w zależności od temperatury panującej na zewnątrz, temperatura spadała nawet do + 10 ^o C. Na zapleczu lokalu zamarzała woda. Przy ścianie frontowej temperatury spadały do – 9 ^o C.

Pozwany dokonywał pomiarów temperatur w różnych miejscach. Lokalu nie można było ogrzać do zakładanych zimą temperatur +20 ^oC z wahaniem najwyżej do 2 ^oC. Pomimo, że pozwany zgłaszał powodowi niskie temperatury, ten nie powołał komisji dla monitorowania temperatur panujących w lokalu pozwanego.

Pozwany pomimo niskich temperatur w lokalu kontynuował prowadzenie w nim działalności, osiągając obrót :

-w grudniu 2011 r. 32 760,16 zł, styczniu 2012 r. 16 417,87 zł, lutym 2012 r. 17 878,04 zł, marcu 2012 r. 13 164,85 zł.

Pozwany kontynuował działalność także w kwietniu 2012 r. - 18 642,28 zł., maju 2012 r. - 17 073,00 zł., czerwcu 2012 r. - 25 548,78 zł., lipcu 2012 r. - 31 872,93 zł.

Pozwany w okresie zimowym przebywając w lokalu ubrany był w kurtkę. Nie miał możliwości wykonywania usług w lokalu, ponieważ czynności polegające na naprawie zegarków wymagają precyzji, a niska temperatura otoczenia, zmarznięte palce uniemożliwiają to. Pozwany miał także kłopot
z przechowywaniem towaru, zdarzało się przykładowo, że gabloty były zaroszone, pojawiały się pęknięcia szkła, wykwity grzyba. Niskie temperatury miały wpływ na mniejsze obroty i zniechęcały klientów do korzystania z usług pozwanego.

Niskie temperatury wewnątrz lokalu, uzależnione od aury na zewnątrz budynku, utrzymywały się począwszy od grudnia 2011 r. do marca 2012 r.

W lokalach sąsiednich również panowały niskie temperatury.

Dowody: zeznania świadka W. T. k. 443 - 444, zeznania świadka M. R. k. 444, zeznania świadka J. K. k. 444, zeznania świadka T. T. k. 319, zeznania świadka M. M. k. k. 444, zeznania świadka M. Ż. k. 444, zeznania pozwanego B. M. k. 444-445, dowód z opinii pisemnej biegłego inż. M. O. k. 459- 473, raporty sprzedaży k. 225-234, opinia biegłego A. S. sporządzona w sprawie V GC 594/12 k. 325-333. Okoliczność wysokości osiąganych obrotów nie była nadto
w sprawie kwestionowana.

Sporny lokal dotknięty był wadami o charakterze istotnym z uwagi na niespełnianie norm budowlanych dla ściany zewnętrznej lokalu i utratę własności izolacyjnych przez zastosowany w ścianie materiał, wełnę mineralną. Wada powstała na etapie wykonywania obiektu i montażu ocieplenia.

Na temperaturę miała wpływ także szpara o grubości 1 cm i długości 1 m przy oknie bezpośrednio sąsiadującym z lokalem pozwanego.

Lokal ponadto położony był w bezpośrednim sąsiedztwie drzwi wejściowych do galerii handlowej, które miały rozmiar 3 m x 2,70 m , przez które dodatkowo dostawało się do lokalu w zimie chłodne powietrze z zewnątrz, a czemu sprzyjało usytuowanie budynku. Kurtyna powietrzna nie zapobiegała dostawania się do wnętrza budynku zimnego powietrza z zewnątrz, w razie silniejszego podmuchu wiatru.

Pozwany miał wpływ na podniesienie temperatury w lokalu, wykańczając lokal poprzez montaż odpowiedniego stropu, o zaledwie 2-3 ⁰ C.

Zastosowana pompa cieplna przy założeniu, iż ściana zewnętrzna posiada normatywną izolacyjność cieplną i lokal jest zabezpieczony przez napływem zimnego powietrza zewnętrznego powinna zapewnić zakładaną temperaturę t.j. + 20 ⁰ C.

Dowody: dowód z opinii pisemnej biegłego inż. M. O. k. 459- 473, opinia biegłego uzupełniająca sporządzona w oparciu o pomiary powoda z k. 495, opinia ustna biegłego inż. M. O. k. 497, pomiary pozwanego pismo z dnia 10.02.2012 r. k. 161 -163, zdjęcia k. 204, raport z badania kamerą termowizyjną k. k. 235-239, 341-k. 362,

Powód podjął nieskuteczne działania mające na celu usunięcie usterki.

Dowody: zeznania świadka W. T. k. 443 - 444, zeznania świadka M. R. k. 444, zeznania świadka M. Ż. k. 444, zeznania świadka M. M. k. 444, zeznania słuchanego
w charakterze strony pozwanej B. M. k. 444-445, dowód
z opinii pisemnej biegłego inż. M. O. k. 459- 473, opinia ustna biegłego inż. M. O. k. 497,

Pismem z daty 14.08.2012 r. pozwany wypowiedział powodowi umowę najmu lokalu powołując się na istotne jego wady, które nie zostały usunięte,
a które wynikać miały z niskiej jakości robót budowalnych, a w wyniku których w pomieszczeniu w okresie zimowym temperatura spadała do + 10 ⁰ C.

Powód nie uznał skuteczności wypowiedzenia umowy i wzywał pozwanego do kontynuacji prowadzenia działalności, obciążył go karami za naruszenie regulaminu. Strony wymieniały dalszą korespondencję w której pozwany domagał się zapłaty odszkodowania. Powód zaprzeczał wadliwości lokalu i nadal naliczał czynsz i opłaty.

dowody: pismo z dnia 14.08.2012 r. k. 132-133, 173-174, pismo powoda k. 135-136,k. 175-176, pismo powoda z dnia 14.08.2012 r. z dowodem nadania i odbioru . 138-141, nota obciążeniowa nr 33/MH/OB./2012 k. 180-181, nota nr 31/MH/OB/2012 k. 182-183, nota nr 35/MH/OB/2012 k. 192, pismo pozwanego z dnia 24.08.2012 r. k. 184-186,pismo powoda z daty 30.08.2012 r. k. 188-189, pismo z daty 30.08.2012 r. k.. 190-191 , faktura VAT nr (...)
k. 193, pismo z daty 18.09.2012 r. k. 194, pismo pozwanego z daty 7.09.2012 r. k. 95-198,

Ustalając stan faktyczny Sąd oparł się na dowodach z zeznań świadków dając wiarę świadkowi W. T. w całości. Osoba ta
w spornym, okresie w tym w zimie 2012 r. pracowała dla powoda, biorąc udział w zarządzaniu obiektem, stąd zeznania świadka na okoliczność niskich temperatur są w ocenie Sądu wiarygodnymi, w szczególności w zakresie
w jakim zeznał, że informował właściciela budynku o niskich temperaturach oraz tego przyczynach w postaci wad budynku. Sąd uznał także za wiarygodne zeznania świadka M. R. prowadzącego działalność gospodarczą obok lokalu pozwanego, posiadającego z tego tytułu bezpośrednią wiedzę, który także potwierdził występowanie niskich temperatur. Zasługującymi na danie im waloru wiarygodności są także zeznania świadków J. K., M. Ż., M. M., jako osób nie zainteresowanych wynikiem sporu. Świadkowie ci także potwierdzili występowanie niskich temperatur w lokalu pozwanego. Sąd uznał za wiarygodne także zeznania świadka T. T. osoby zajmującej się komercjalizacją galerii,
w tym w zakresie zgłaszania przez pozwanego wad lokalu i niskich temperatur w lokalu wynoszących kilka lub kilkunaście stopni.

Sąd dał w całości wiarę dowodowi z opinii biegłego sądowego M. O., tak pisemnej, uzupełniającej jak i ustnej, który dokonał wyliczeń zarówno w oparciu o pomiary przedłożone przez powoda jak i pozwanego. Biegły opiniował także w oparciu o wizję lokalną i materiał zdjęciowy przedstawiony przez powoda. W opinii biegły logicznie, w oparciu o swoją wiedzę, wyjaśnił przyczyny niskich temperatur w lokalu. Biegły wskazał na nieprawidłowy współczynnik przewodzenia ciepła ściany zewnętrznej (współczynnik U). Współczynnik ten okazywał się nieprawidłowy tak w oparciu
o pomiary dokonane przez powoda podczas badań kamerą termowizyjną / ponad czterokrotnie gorszy niż norma/ jak i pozwanego /współczynnik pięciokrotnie gorszy niż norma/. Biegły wyjaśnił, iż przyczyną tego stanu rzeczy było zawilgocenie przy budowie warstwy termoizolacyjnej w postaci wełny mineralnej i jej ubytki, która utraciła przez to swoje właściwości izolacyjne i jest to wada trwała. Dalej biegły wskazał, iż niska temperatura spowodowana była także niekontrolowanym dopływem zimnego powietrza. Przyczyną powyższego była m.in. stwierdzona przez biegłego podczas wizji lokalnej szpara
o szerokości 1 cm, długości 1 metra w oknie zamontowanym w ścianie zewnętrznej i sąsiadującym z lokalem pozwanego jak też niespełnianie swojej roli przy silnych podmuchach, przez kurtynę powietrzną przy drzwiach wejściowych, które miały rozmiar 3 m x 2,70 m. Biegły wydał opinię także
w oparciu o oględziny. Podczas wizji lokalnej obecni byli przedstawiciele powoda , którzy nie oferowali wykonania odkrywek elewacji. Biegły podczas oględzin obiektu uzyskał także informacje od pracowników lokali sąsiadujących, iż w zimie 2013 r. niskie temperatury utrzymywały się i nadal wymagały od pracowników noszenia ciepłej odzieży, kożuszków i ciepłych butów. Biegły wyjaśnił też, że na zdjęciach udostępnionych mu przez powoda
w kolorze, pochodzących z badania kamerą termowizyjną widać szczeliny
i ubytki w izolacji.

Sąd uznał opinię biegłego za miarodajną dla poczynienia ustaleń faktycznych stanowiących podstawę wyrokowania w sprawie, jako spójnej, logicznej i jednoznacznej.

Dokonując oceny dowodu z opinii biegłego A. S. sporządzonej w sprawie V GC 594/12 /k. 325-333/, Sąd miał na uwadze, że nie ma ona charakteru dowodu z opinii biegłego rozumieniu art. 278 i nast. kpc, bo została sporządzona w innej sprawie. Opinia taka stanowi dowód z dokumentu prywatnego, chyba że sąd dopuści dowód z opinii tego biegłego i zażąda złożenia jej do rozpoznawanej sprawy, a biegły ją potwierdzi, co w sprawie nie miało miejsca /I ACa 1121/12 wyrok s.apel. 2013-02-19 w Ł. LEX nr 1311975/. W/w opinia zatem miała walor dowodu z dokumentu prywatnego, stanowiącego wyjaśnienie stanowiska pozwanego w sprawie.

Sąd dał wiarę pozostałym dowodom z dokumentów prywatnych, jako nie budzącym wątpliwości co do ich prawdziwości i treści. Treść pomiarów dokonanych przez pozwanego Sąd uznał za wiarygodne, mając przy tym na uwadze, że zgodne zeznania świadków potwierdzały okoliczność niskich temperatur w lokalu. Powód informowany o wadzie nie postarał się ze swej strony o monitorowanie temperatur w lokalu pozwanego, stąd pozwanemu pozostało dokonywać pomiarów samodzielnie. Sąd miał nadto na uwadze, iż opinia uzupełniająca sporządzona w oparciu pomiary wskazane przez powoda w raporcie z badania kamerą termowizyjną, także potwierdziła kilkukrotnie przekroczenie wskaźnika U, czyniąc pomiary pozwanego wiarygodnymi.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

W sprawie bezspornym był fakt zawarcia umowy, jej treść i wysokość czynszu jak i opłat dodatkowych.

Strony łączyła umowa najmu lokalu uregulowana w art. 659 i nast. kc
w zw. z art. 680 kc. Niewątpliwie pozwany zajmował lokal w okresie spornym od 1.03.2012 r. do 14.08.2012r.

W sprawie należało rozstrzygnąć, czy pozwany miał prawo żądać obniżenia czynszu w związku z wadami lokalu i w jakim zakresie, czy mógł wypowiedzieć płatność czynszu w całości. Ponadto czy pozwany skutecznie wypowiedział umowę najmu z dniem 14.08.2012 r., a zatem czy po tej dacie powód może w dalszym ciągu naliczać czynsz najmu t.j. do końca sierpnia 2012r.

Stosownie do art. 664 § 1 kc jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.

Obniżenie to ma być „odpowiednie", a więc zakres i skutki odpowiedzialności wynajmującego zależą od wielkości i rodzaju wady przedmiotu najmu.

Skutki prawne określone w art. 664 § 1 i 2 k.c. powstaną, w razie wystąpienia przesłanek w nich zawartych tylko wtedy, jeśli najemca złoży wynajmującemu odpowiednie oświadczenie, z którego wynika skorzystanie
z uprawnień przyznanych tymi przepisami /wyrok Sądu Najwyższego z dnia
12 czerwca 2013 r. II CSK 610/12/.

W przedmiotowej sprawie pozwany powołując się na wady odmawiał zapłaty czynszu już w styczniu 2012 r. Pozwany żądał obniżenia wysokości czynszu i opłat w całości /do zera/.

W ocenie Sądu pozwany wykazał, że lokal miał wady, skutkujące spadkami temperatur w okresie zimowym znacznie poniżej zakładanych, nawet poniżej 10 ^oC , nie mówiąc o zamarzaniu ściany zewnętrznej. Przeprowadzone dowody, w tym opinia biegłego potwierdzają, że brak było możliwości utrzymania w lokalu temperatury docelowej + 20 ⁰ C, pomimo zamontowania prawidłowej pompy grzewczej, z przyczyn leżącej w konstrukcji budynku. Przy czym pozwany w ramach prac adaptacyjnych miał wpływ na temperaturę zaledwie w zakresie 2- 3 ⁰ C, co przy spadkach do 10 ⁰ C pozostawało
w zasadzie bez znaczenia dla odpowiedzialności powoda.

Co jest w sprawie istotnym, to z przyczyn leżących po stronie powoda t.j. wadliwej termoizolacji, niekontrolowanego napływu zimnego powietrza, lokal miał wady ograniczające jego przydatność do umówionego użytku. Prowadzenie działalności w lokalu niedogrzanym w takim stopniu jak wykazał to pozwany było uciążliwe i znacznie utrudnione.

Sąd jednocześnie na uwadze miał, że wada lokalu była wyjątkowa, bo
z chwilą zamiany pogody, ocieplenia wiosennego nie było przeszkód w jego używaniu.

Pozwany odmawiał zapłaty czynszu w całości.

Przepisy art. 664 w związku z art. 694 k.c. (zresztą żadne inne) nie dają najemcy czy dzierżawcy prawa do powstrzymania się w ogóle z zapłatą czynszu. Przepisy te uprawniają jedynie do żądania obniżenia czynszu albo do wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia /II CSK 29/11 wyrok SN 2011-10-12 LEX nr 1043996/.

W ocenie Sądu nie ma podstaw do obniżenia czynszu w całości, tj. obniżenia do zera. Pozwany w lokalu tym, bez względu na temperaturę, działalność prowadził, nawet miał obroty. Według Sąd zasadne jest obniżenie czynszu o 85% za marzec, stąd zasądzono czynsz tylko w wysokości 2.826 zł. Jest to obniżenie odpowiednie wg Sądu i odnosi się do uciążliwości warunków w jakich pozwany wykonywał pracę. Z tej samej przyczyny oddalono powództwo co do indeksacji czynszu za okres od I-III 2012r (kwota 1.269,57 zł – FV k.97).

Powyższe należało wsiąść pod uwagę także jeżeli chodzi o czynsz za przedział czasu, gdy niskie temperatury ustąpiły. t.j. od kwietnia 2012 r. W tym przedziale czasu wbrew zarzutom pozwanego była ekwiwalentność świadczeń. Powód udostępniał lokal, a pozwany używał go prowadząc działalność gospodarczą.

Z tego też względu czynsz za okres od kwietnia do – 14 sierpnia 2012r. zasądzono w całości.

Jednocześnie pozwany w sierpniu 2012 r. wypowiedział umowę ze skutkiem natychmiastowym.

Stosownie do art. 664 § 2 kc jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Stosownie zaś do art. 682 kc jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Wypowiedzenie najmu to jednostronna czynność prawna najemcy skierowana do wynajmującego. Najem ustaje w tym przypadku z chwilą, gdy oświadczenie najemcy o wypowiedzeniu umowy dotarło do wynajmującego
w taki sposób, że mógł on zapoznać się z jego treścią (por. art. 61 k.c.).

Ustawodawca w art. 682 kc odwołuje się do szczególnych sytuacji wystąpienia wad, w których stan lokalu stwarza realne niebezpieczeństwo (zagrożenie) dla życia lub zdrowia wskazanych w nim osób (które może być zweryfikowane na podstawie ich wiedzy i doświadczenia życiowego). Dla powstania analizowanego uprawnienia najemcy wystarczy stan zagrożenia zdrowia w/w osób. Nie musi zatem wystąpić określony skutek tego zagrożenia, na przykład choroba będąca następstwem istnienia wady lokalu. Najemca nie ma też obowiązku wcześniejszego wezwania wynajmującego do usunięcia wady (inaczej niż w art. 664 § 2 k.c., odnoszącym się do najmu rzeczy innych niż lokale).

Na podkreślenie zasługuje nadto stwierdzenie, że uprawnienie najemcy do wypowiedzenia umowy w trybie art. 682 k.c. powstaje bez względu na wiedzę najemcy w chwili zawarcia umowy o wadach (najemcę nie obowiązuje zatem ograniczenie przewidziane w art. 664 § 3 k.c.) (por. kom. do art. 682 k.c. [w:] Kidyba Andrzej (red.), Gawlik Zdzisław, Janiak Andrzej, Kopaczyńska-Pieczniak Katarzyna, Kozieł Grzegorz, Niezbecka Elżbieta, Sokołowski Tomasz. Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania - część szczególna. LEX, 2010; kom. do art. 682 k.c. [w:] Bończak-Kucharczyk Ewa. Komentarz do niektórych przepisów ustawy - Kodeks cywilny, Ochrona praw lokatorów
i najem lokali mieszkalnych. Komentarz. ABC, 2011, LEX nr 113987).

Jeżeli w wynajętym lokalu jest tak zimno, że przebywanie w nim zagraża zdrowiu pracowników, to najemca ma prawo rozwiązać umowę bez zachowania terminu wypowiedzenia / Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 września 2013 r. V CSK 467/12 G.Prawna (...).

Prawo do wypowiedzenia umowy dopiero w sierpniu 2012 r., pomimo iż w tym czasie lokal nadawał się do korzystania, nadal w ocenie Sądu było uzasadnione.

Zdaniem Sądu Okręgowego w okolicznościach niniejszej sprawy pozwany był uprawniony do wypowiedzenia umowy najmu z uwagi na występujące w okresie zimowym (przy ujemnych temperaturach) zbyt niskich temperatur, poniżej granicy określonej w § 30 Rozporządzenie Ministra Pracy I Polityki Socjalnej z dnia 26 września 1997 r. w sprawie ogólnych przepisów bezpieczeństwa i higieny pracy (Dz.U.2003.169.1650, z póź.zm.), spadających często nawet do ok. + 10 stopni C..

Zgodnie z treścią § 30 w/w rozporządzenia w pomieszczeniach pracy należy zapewnić temperaturę odpowiednią do rodzaju wykonywanej pracy (metod pracy i wysiłku fizycznego niezbędnego do jej wykonania) nie niższą niż 14 °C (287 K), chyba że względy technologiczne na to nie pozwalają.
W pomieszczeniach pracy, w których jest wykonywana lekka praca fizyczna i w pomieszczeniach biurowych temperatura nie może być niższa niż 18 °C .

Powód w niniejszej sprawie wykazał, że w lokalu występowały niskie temperatury w okresie zimowym, oferując dowody z wykonanych przez siebie pomiarów, jak też zgodne zeznania świadków.

Powszechnie zaś wiadomo, że praca w niskiej temperaturze może co najmniej stanowić zagrożenie dla zdrowia. Właśnie dla zabezpieczenia zdrowia pracowników ustawodawca wprowadza normy konieczne dla spełnienia w tym normy temperaturowe, tym samym tworząc domniemanie, iż temperatura niższa stanowi zagrożenie dla zdrowia. Okoliczność ta zresztą wynika z zasad doświadczenia życiowego na podstawie których wiadomym jest, iż praca
w warunkach temperaturowych poniżej 18 stopni zagraża zdrowiu osób pracujących w takim lokalu, przecież przez kilka godzin dziennie. Okoliczność, że takie temperatury na dłuższą metą należy oceniać jako zagrażające życiu
i zdrowiu najemcy nie budzi wątpliwości.

Powód był wzywany do usunięcia przyczyn niskich temperatur. Jak to wynika z opinii biegłego nie zostały one usunięte. Zimą w dalszym ciągu w tej części Galerii jest zimno. Powód nie wykazał okoliczności przeciwnej, a to że wadliwość powodująca niskie temperatury została wyeliminowana. Powód nie współpracował z pozwanym w sposób dostateczny zakresie ustalenia i usunięcia przyczyn niskich temperatur w lokalu, uzasadnionym był zatem lęk pozwanego przed kolejnym okresem zimowym.

W konsekwencji pozwany zasadnie, na mocy art. 682 kc wypowiedział najem. Sąd zatem zasądził kwotę 8.649,40 zł z tytułu najmu tylko za 14 dni sierpnia (19.152,23 zł / 31 dni x 14 dni).

Sąd mając na uwadze ustalony stan faktyczny nie podziela nieznajdującego oparcia w okolicznościach sprawy zarzutu, że jedyną przyczyną wypowiedzenia umowy była nieopłacalność najmu. Wskazać należy, że obroty w czerwcu i lipcu 2012 r. wskazują na stabilizację. Jednocześnie uzasadniona była obawa pozwanego , iż uciążliwość w prowadzeniu działalności w zimie powtórzą się.

Nie można uznać, że pozwany miał podstawę do wypowiedzenia najmu na podstawie § 14 umowy, bo paragraf ten normuje inną sytuację (wady lokalu warunkach ust. 1 k. 33 – pożar, wypadek, inne nieprzewidziane okoliczności).

Ostatecznie z uwagi na powyższe Sąd orzekł na podstawie art. 659 kc
i art. 680 kc w przedmiocie należności głównej jak w pkt I wyroku, oddalając powództwo w zakresie co do indeksacji czynszu za okres od stycznia do marca 2012 r, 85 % czynszu za marzec 2012 r., i za 17 dni sierpnia 2012 r. w pkt II wyroku

Odnośnie odsetek ustawowych z tytułu opóźnienia w zapłacie Sąd orzekł na podstawie art. 481 § 1 kc.

W przedmiocie kosztów Sąd orzekł na podstawie art. 100 kpc stosunkowo je rozdzielając, przy uwzględnieniu, że powód wygrał 76%, pozwany 24%, powód poniósł koszt 9.522 zł (wpis 5.905 zł, 3617 zł zast. proc), pozwany poniósł zaś koszt 5.328,71 zł (3617 zł zast. proc., biegły 1.711,71 zł).

W pkt IV i V wyroku Sąd zwrócił każdej ze stron niewykorzystaną zaliczkę na opinię biegłego na podstawie art. 80 ustawy o kosztach sądowych.

Zarządzenie:

1.Odpis wyroku z uzasadnieniem doręczyć pełn. stron,

2. K.. 2 tyg.