Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

W dniu 28 czerwca 2017 r., w sprawie LD1O/00002289/17/001 Sąd Rejonowy w Łowiczu w dziale III księgi wieczystej (...) wpisał roszczenie (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K. o zawarcie umowy przyrzeczonej w terminie do dnia 31 maja 2018 roku na warunkach wynikających z przedwstępnej umowy przyrzeczonej sprzedaży rep. A nr 6817/2016 oraz umowy przeniesienia praw i obowiązków z dnia 21 czerwca 2017 r., rep. A nr 7274/2017, oraz wykreślił z działu III w/w księgi wieczystej roszczenie Developer (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Spółki komandytowej z siedzibą w K. o zawarcie umowy przyrzeczonej w terminie do dnia 31 maja 2018 roku na warunkach wynikających z przedwstępnej umowy przyrzeczonej sprzedaży rep. A nr 6817/2016.

Wpisu tego Sąd Rejonowy dokonał na podstawie umowy przeniesienia praw i obowiązków wynikających z przedwstępnej umowy sprzedaży notariusza P. G. w K. z dnia 9 czerwca 2016 r., rep. A nr 6817/2016 /cesja/ oraz poręczenie, sporządzonej przez notariusza P. G. w K. w dniu 21 czerwca 2017 r., rep. A nr 7274/2017.

Apelację od tego wpisu złożyli uczestnicy postępowania D. T. i Z. T., zaskarżając go w całości. Zarzucili Sądowi Rejonowemu naruszenie:

1.  prawa materialnego, a mianowicie:

a.  art. 65 § 2 k.c. w zw. z § 11 ust. 1 i ust. 2 przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 9 czerwca 2016 r., rep. A nr 6817/2016 poprzez wadliwą wykładnię oświadczeń woli stron umowy polegającą na przyjęciu, że dla ważności umowy przelewu praw i przejęcia długów z przedwstępnej umowy sprzedaży wystarczające jest złożenie oświadczenia przez cedenta wobec cesjonariusza, na mocy którego „poręcza” on za zobowiązania wynikające z przejmowanych przez cesjonariusza zobowiązań;

b.  art. 509 k.c. poprzez błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że załączona do wniosku o wpis w do działu III roszczenia (...) Sp. z o.o. w K. umowa przelewu praw i przejęcia długów jest ważna, podczas gdy wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią tylko jeśli nie sprzeciwia się to m.in. zastrzeżeniu umownemu, a strony przedwstępnej umowy sprzedaży wyraźnie postanowiły, że zgoda sprzedających na przelew praw i przejęcie długu została udzielona pod warunkiem wskazania sprzedającym (będących skarżącymi) przed dokonaniem przelewu i przejęcia długów, tejże osoby trzeciej (cesjonariusza) oraz poręczenia przez cedenta (kupującego) wykonania zobowiązań wynikających z przedwstępnej umowy sprzedaży, a z załączonych do wniosku o wpis dokumentów jednoznacznie wynika, ze umowa poręczenia nie została zawarta pomiędzy skarżącymi, a kupującym (cedentem);

c.  art. 867 § 1 k.c. poprzez błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że do zawarcia umowy poręczenia wystarczające jest zawarcie umowy pomiędzy dłużnikiem i osobą trzecią, podczas gdy z w/w normy prawnej wynika, ze stronami umowy poręczenia są wierzyciel oraz poręczyciel (osoba trzecia);

d.  art. 878 § 1 k.c. poprzez jego błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że dla skuteczności poręczenia za dług przyszły nie jest wymagane określenie w umowie z góry oznaczonej wysokości długu za który poręczyciel poręcza;

e.  art. 65 § 2 k.c. w zw. z § 11 ust. 1 i ust. 2 przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 9 czerwca 2016 r., rep. A nr 6817/2016 w zw. z art. 89 k.c. poprzez przyjęcie, że doszło do ziszczenia się warunku, od którego strony przedwstępnej umowy sprzedaży uzależniły skuteczność przelewu praw i przyjęcia zobowiązań kupującego wynikających z tejże właśnie przedwstępnej umowy sprzedaży, podczas gdy pomiędzy cedentem, a sprzedającym nie doszło do zawarcia umowy poręczenia za długi przyszłe cesjonariusza wynikające z przedwstępnej sprzedaży, rep. A nr 6817/2016;

f.  art. 65 § 2 k.c. w zw. z § 11 ust. 1 i ust. 2 przedwstępnej umowy z dnia 9 czerwca 2016 r., rep. A nr 6817/2016 w zw. z art. 876 § 1 k.p.c. i art. 878 § 1 k.p.c. poprzez przyjęcie, że doszło do zawarcia umowy poręczenia za dług przyszły, mimo że z załączonych do wniosku dokumentów nie wynika aby pomiędzy skarżącymi (jako wierzycielami) i cedentem (jako poręczycielem) doszło do zawarcia umowy poręczenia za dług przyszły do wysokości z góry oznaczonej;

g.  art. 65 § 2 k.c. w zw. z § 11 ust. 1 i ust. 2 przedwstępnej umowy z dnia 9 czerwca 2016 r., rep. A nr 6817/2016 w zw. z art. 509 k.c. poprzez przyjęcie, że doszło do zawarcia umowy poręczenia za dług przyszły, mimo że z załączonych do wniosku dokumentów nie wynika aby ziściło się zastrzeżenie umowne wynikające z przedwstępnej umowy sprzedaży;

2.  przepisów postępowania tj. art. 626 ⁹ k.p.c. w zw. z art. 626 ² k.p.c. poprzez uznanie, że wniosek (...) Sp. z o.o. z siedzibą w K. zasługiwał na uwzględnienie, w sytuacji gdy z dokumentów dołączonych do wniosku wynikało, że istnieją przeszkody do dokonania wpisów i brak jest jakichkolwiek podstaw do dokonania w Dziale III księgi wieczystej nr (...) wpisu roszczenia spółki (...) Sp. z o.o. w K. o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży oraz w konsekwencji wykreślenia tegoż roszczenia Developer (...) Sp. z o.o. Sp. k. w K. albowiem zgoda skarżących (będących sprzedawcami w przedwstępnej umowie sprzedaży z dnia 9 czerwca 2016 r., rep. A nr 6817/2016) na przelew praw i przejęcie zobowiązań z umowy została udzielona pod warunkiem poręczenia przez cedenta zobowiązań wynikających z przedwstępnej umowy sprzedaży, a z dokumentów załączonych do wniosku o wpis prawa nie wynika aby Developer (...) Sp. z o.o. Sp. k. w K. zawarła ze skarżącymi umowę poręczenia.

W konkluzji wnieśli o zmianę zaskarżonego wpisu poprzez oddalenie wniosku (...) Sp. z o.o. z siedzibą w K. o wpis w dziale III księgi wieczystej nr (...) i w konsekwencji uchylenie skreślenia wpisu roszczenia Developer (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Spółki komandytowej z siedzibą w K. o zawarcie umowy przyrzeczonej w terminie do dnia 31 maja 2018 roku na warunkach wynikających z przedwstępnej umowy przyrzeczonej sprzedaży rep. A nr 6817/2016. Skarżący wnieśli także o zasądzenie na ich rzecz solidarnie od uczestników kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa prawnego, według norm przepisanych.

W odpowiedzi na apelację uczestnik Developer (...) Sp. z o.o. Sp. k. z siedzibą w K. wniosła o oddalenie apelacji oraz zasądzenie solidarnie od skarżących na swoją rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje :

Apelacja okazała się zasadna.

Zgodzić się należy z apelującym, że skarżony wniosek dotknięty jest istotnymi wadami.

Zakres kognicji sądu w postępowaniu wieczystoksięgowym został uregulowany w art. 626 ⁸ § 2 k.p.c., zgodnie z którym rozpoznając wniosek o wpis, sąd bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej. Wpis dokonywany jest w granicach wniosku ( art. 626 ⁸ §1 i 2 k.p.c.). Dokonując oceny zasadności dokonanego wpisu, Sąd I Instancji nieprawidłowo ocenił treść wniosku i dołączonych do niego dokumentów.

Zgodnie z treścią postanowienia § 11 ust. 1 przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 9 czerwca 2016 r., rep. A nr 6817/2016 stanowiącego, że „Kupujący uprawniony jest w każdym czasie wskazać osobę trzecią, w szczególności spółkę celową, która wstąpi w jego prawa i obowiązki wynikające z niniejszej Umowy, na co druga Strona Umowy wyraża niniejszym wyraźnie i nieodwołalnie zgodę, pod warunkiem wskazania Sprzedającym przed dokonaniem przelewu praw oraz przejęcia długów wynikających z Umowy tejże osoby trzeciej oraz poręczenia przez Kupującego wykonania zobowiązań wynikających z Umowy, w tym w szczególności zapłaty całości Ceny Przedmiotowej (...) oraz ewentualnych kar umownych” (akt notarialny – k. 137 verte). Dokonując zastrzeżenia umownego w tej postaci strony w/w umowy ograniczyły możliwość zawarcia umowy przelewu praw tj. wprowadziły warunek zawieszający skuteczność tejże umowy przede wszystkim od poręczenia przez kupującego zobowiązań wynikających z przedmiotowej umowy. Skarżący słusznie podnieśli, że spółka (...) nie wstąpiła na mocy umowy z dnia 21 czerwca 2017 r., rep. A nr 7274/2017 w prawa i obowiązki spółki Developer (...), z uwagi na fakt, że między skarżącymi, a Developer (...) Sp. z o.o. Sp. k. w K. nie doszło do zawarcia umowy poręczenia.

Dokonana przez Sąd Okręgowy analiza dokumentów w sprawie wskazuje, że brak jest takiej, zastrzeżonej w § 11 ust. 1 przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 9 czerwca 2016 r., rep. A nr 6817/2016, umowy poręczenia na mocy której doszłoby do przelania praw i przejęcia zobowiązań spółki Developer (...) przez spółkę (...). Skarżący słusznie podnoszą, że za taką umowę nie można absolutnie uznać umowy z dnia 21 czerwca 2017 r., rep. A nr 7274/2017, która wprawdzie w § 5 zawiera zapis o poręczeniu (akt notarialny – k. 192), to jest to jednakże poręczenie mające miejsce między Developer (...) Sp. z o.o. Sp. k. w K., a (...) Sp. z o.o. w K., a nie między skarżącymi, a spółką Developer (...). Doszło więc wyłącznie do zawarcia umowy poręczenia pomiędzy cedentem, a cesjonariuszem, podczas gdy wymagane było zawarcie takiej umowy pomiędzy wierzycielami i cedentem. Sąd Rejonowy dokonując zaskarżonego wpisu w księdze wieczystej (...) nie dostrzegł tego faktu i w całości go pominął, co skutkowało błędnym przyjęciem, że zaistniała podstawa do dokonania błędnego wpisu w treści księgi wieczystej.

Podkreślić także należy, co słusznie podnieśli skarżący w apelacji, że zgodnie z art. 878 § 1 k.c. poręczenie za dług przyszły winno być z góry oznaczone, zaś tego zapisu brak w umowie z dnia 21 czerwca 2017 r., rep. A nr 7274/2017.

Z uwagi na powyższe Sąd Okręgowy na podstawie art. 386 § 1 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. uchylił zaskarżony wpis i nakazał jego wykreślenie z działu III księgi wieczystej (...).

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie w art. 520 § 1 k.p.c., zgodnie z którym każdy z uczestników ponosi koszty związane ze swoim udziałem w sprawie.