Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Wyrokiem zaocznym z dnia 10 lutego 2012 r. Sąd Rejonowy w Piasecznie zasądził od (...) sp. z o.o. w O. na rzecz B. O. kwotę 6.595,14 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 9 listopada 2011 r. do dnia zapłaty, oddalił powództwo w pozostałym zakresie, rozstrzygnął o kosztach postępowania i nadała wyrokowi w części zasądzającej roszczenie rygor natychmiastowej wykonalności.

Wyrokiem z dnia 19 grudnia 2012 r. Sąd Rejonowy w Piasecznie utrzymał w całości w mocy powyższy wyrok zaoczny.

Powyższe rozstrzygnięcie było wynikiem następujących ustaleń faktycznych i rozważań prawnych Sądu Rejonowego:

Powódka B. O. i pozwany (...) Sp. z o.o. w O. w dniu 23 kwietnia 2009 roku zawarli umowę wstępną kupna-sprzedaży lokalu mieszkalnego. Pozwany w umowie zobowiązał się wybudować na działce nr (...) w L. o powierzchni 10.454 m ² budynek jednorodzinny z dwoma lokalami mieszkalnymi oraz z dwoma garażami. Jednocześnie pozwany jako sprzedający, zgodnie z § 2 umowy zobowiązał się do zawarcia z powódką jako kupującą umowy wyodrębnienia i sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z przynależnym garażem na warunkach określonych w umowie, w terminie 3 miesięcy od uzyskania odpowiednich dokumentów: prawomocnej decyzji na użytkowanie budynku, wypisu z kartoteki budynków, wypisu z kartoteki lokali, zaświadczenia o samodzielności lokali, w razie konieczności prawomocnej decyzji o podziale nieruchomości oraz postanowienia o założeniu nowej księgi wieczystej. Powódka z kolei zobowiązała się do zapłaty na rzecz pozwanego kwoty ceny nabycia lokalu, tj. 450.646 zł w ratach, waloryzowanej zgodnie z § 12 umowy. Paragraf 16 umowy przewidywał, iż w razie opóźnienia sprzedającego w dokonaniu ostatecznego zgłoszenia budynku do użytkowania w terminie określonym w § 4 umowy, kupującemu będzie przysługiwała kara umowna za każdy pełny miesiąc opóźnienia w wysokości 0,12% łącznej kwoty dokonanych przez kupującego wpłat wg stanu na trzy miesiące przed odbiorem. Powódka tytułem ceny uiściła na rzecz pozwanego kwotę 430.000 zł. Pozwany do dnia zamknięcia rozprawy pozostaje w opóźnieniu w zgłoszeniu budynku do użytkowania.

Wobec braku możliwości korzystania z lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem umowy powódka zmuszona jest wynajmować mieszkanie na wolnym rynku za co płaci miesięcznie 3000 zł. Ponadto powódka spłaca zaciągnięty na zakup mieszkania kredyt a w związku z brakiem możliwości ustanowienia hipoteki na nieruchomości (jako zabezpieczenia kredytu) powódka opłaca dodatkowe ubezpieczenie. W miesiącach listopadzie i grudniu 2011 roku łączna kwota z tego tytułu wyniosła 6.595,14 zł (czynsz najmu - 2 x 3000 zł, ubezpieczenie za listopad - 297,73 zł, ubezpieczenie za grudzień - 297,41 zł).

W części dotyczącej rozważań prawnych Sąd uznał, że niezasadny jest zarzut rzeczy osądzonej, gdyż w sprawie niniejszej powódka dochodzi zapłaty odszkodowania za inny okres bezpośrednio następujący po tym, który był przedmiotem rozpoznania w sprawie I C 275/10.

Następnie, po przytoczeniu treści art. 385 ¹ § l kc, Sąd wskazał, że umowa łącząca strony została zawarta w oparciu o obowiązujący u pozwanego wzorzec umowny. Fakt ten podaje powódka, ale też nie przeczy mu strona pozwana. Ciężar udowodnienia indywidualnych uzgodnień spoczywa na tym, kto się na nie powołuje (art. 385 ¹ § 4 kc).

W świetle powyższego Sąd uznał, iż konstrukcja przepisu § 16 umowy z dnia 23.04.2009 r. regulującego wysokość kary umownej za opóźnienie w realizacji umowy, jako ułamek 0,12% od łącznej kwoty dokonanych przez kupującego wpłat na trzy miesiące przed odbiorem, bez jednoczesnego ustalenia możliwość żądania odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary, stanowi ograniczenie odpowiedzialności względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Należy bowiem zauważyć, iż do głównych świadczeń stron umowy dnia 23.04.2009 r. należy: ze strony sprzedającego (pozwanego) - świadczenie wybudowania budynku jednorodzinnego z dwoma lokalami mieszkalnymi na działce gruntu i przeniesienia prawa własności do lokalu mieszkalnego znajdującego się w tym budynku na rzecz nabywcy (powódki), a ze strony nabywcy - zapłata wynagrodzenia w ustalonych ratach, przy czym druga z rat w kwocie 425000 zł w ciągu trzech miesięcy od podpisania umowy (§9 umowy), podczas gdy zgłoszenie budynku do użytkowania i zawarcie umowy sprzedaży ma nastąpić w IV kwartale 2009r. Niewątpliwie więc już w czasie trwania inwestycji sprzedający jest uprawniony do korzystania z tej części świadczenia, która została już wpłacona przez powódkę. Natomiast kupujący uzyskuje możliwość korzystania z należnego mu świadczenia dopiero po zakończeniu budowy i zawarciu umowy przeniesienia własności. Stąd zastrzeżenie na rzecz kupującego, jako jedynej rekompensaty za opóźnienie, kary umownej liczonej od wysokości kwoty już uiszczonej tytułem ceny lokalu, tworzy nieusprawiedliwioną dysproporcję praw i obowiązków kontraktowych na niekorzyść powódki. W tym kontekście Sąd zauważyć, iż zgodnie z umową powódka uiściła na rzecz powoda kwotę 430.000 zł. Wysokość kary umownej wyliczonej zgodne § 16 umowy zamyka się kwotą 516 zł miesięcznie. Zdeponowanie kwoty 430.000 zł na krótkoterminowej lokacie w banku (średnie oprocentowanie lokat 3-miesięcznych w latach 2009 i 2010 kształtowało się w granicach między 4 a 5 % w stosunku rocznym), po uwzględnieniu podatku dochodowego, pozwala na otrzymanie zysku przeszło dwukrotnie większego aniżeli wysokość kary umownej przewidzianej w umowie dla kupującego. Przedstawione wyżej porównanie oddaje dysproporcję praw i obowiązków stron umowy. Z tych względów Sąd uznał § 16 umowy wobec braku zastrzeżenia możliwości żądania odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary mownej, za sprzeczny z art. 385 ³ pkt 2 kc w zw. z art. 385 ¹ kc.

Skutkiem prawnym zaistnienia niedozwolonego postanowienia umownego jest częściowa bezskuteczność, polegająca na tym, że postanowienie umowne uznane za niedozwolone staje się bezskuteczne, natomiast w pozostałym zakresie umowa jest wiążąca.

W ocenie Sądu opóźnienie w zaoferowaniu powódce zawarcia umowy sprzedaży lokalu należy kwalifikować w kontekście art. 471 kc jako niewykonanie przez pozwanego umowy z dnia 23.04.2009 r. Powódka w związku z brakiem możliwości zamieszkania w lokalu, który miał być zaoferowany przez pozwaną do sprzedaży, musi wynajmować lokal mieszkalny na wolnym rynku. W związku z tym ponosi koszty rzędu 3.000 zł miesięcznie. Ponadto powódka ponosi koszty ubezpieczenia kredytu zaciągniętego na zakup lokalu w związku z brakiem możliwości ustanowienia zabezpieczenia hipotecznego. Przytoczone w pozwie kwoty stanowiące ekwiwalent tak określonej szkody nie budzą wątpliwości, zostały one poparte dowodami z dokumentów, których pozwany nie kwestionował. W ocenie Sądu nie budzi wątpliwości, iż między zaniechaniem pozwanego, a powstaniem szkody po stronie powódki zachodzi adekwatny związek przyczynowy. Dlatego należało przyjąć, iż żądana pozwem kwota 6.595,14 zł jako odszkodowania za uszczerbek powstały po stronie powódki w miesiącach listopadzie i grudniu 2011r. jest zasadna.

Powyższy wyrok zaskarżył apelacją w całości pozwany zarzucając:

1.  naruszenie art. 385 ¹ § 1 kc poprzez błędne przyjęcie, iż § 16 umowy z dnia 23 kwietnia 2009 r. nr (...) stanowi niedozwolone postanowienie umowne;

2.  naruszenie art. 471 kc poprzez błędne przyjęcie, iż pozwany był zobowiązany do naprawienia szkody, pomimo, iż nie wynikało to z treści § 16 umowy z dnia 23.04.2009 r. Nr (...)

Wskazując na powyższe apelujący wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości i zasądzenie kosztów procesu na I i II instancję według norm przepisanych, ewentualnie wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja zasługuje na uwzględnienie.

Na wstępie należy przypomnieć, iż zapis dotyczący kary umownej zawarty w § 16 umowy kupna sprzedaży lokalu stanowi, iż sprzedający zobowiązuje się zapłacić kupującemu karę umowną za każdy pełny miesiąc opóźnienia w zgłoszeniu budynku do użytkowania w wysokości 0,12% od łącznej kwoty dokonanych przez kupującego wpłat. Postanowienie to nie zawiera zastrzeżenia, iż sprzedającemu będzie przysługiwać nadto prawo żądania odszkodowania przewyższającego wysokość zastrzeżonej kary.

Wbrew stanowisku Sądu Rejonowego brak jest podstaw do uznania powyższego postanowienia umownego za klauzulę abuzywną. Stanowi ono raczej odzwierciedlenie regulacji zwartej w art. 481 § 1 zd. 2 kc, który stanowi, że żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły. Z woli ustawodawcy wyraźnie więc wynika reguła, że jeżeli szkoda przewyższa wysokość zastrzeżonej kary umownej, to wierzyciel i tak nie może obok niej domagać się uzupełniającego odszkodowania („odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary”). Nie jest dopuszczalne domaganie się zapłaty odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary umownej, jeżeli ani w umowie, ani w przepisach regulujących dany rodzaj zobowiązania nie zastrzeżono możliwości żądania zapłaty odszkodowania do wysokości rzeczywiście poniesionej szkody. Zastrzeżenie kary umownej na wypadek zajścia zdarzeń, które uzasadniają żądanie jej zapłaty, z jednej strony zabezpiecza interes wierzyciela, a z drugiej rodzi ryzyko niepokrycia otrzymaną karą strat, jakie wierzyciel ponosi z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 grudnia 2000 r. w sprawie I CKN 317/00 i wyrok Sądu Najwyższego z 7 kwietnia 1981 r. w sprawie IV CR 91/81).

Z uwagi na brak postanowienia umownego pozwalającego na dochodzenie powódce odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary umownej, Sąd Okręgowy uznał, ze brak jest podstaw do uwzględnienia powództwa.

Niezależnie od powyższego, powódka nie udowodniła wysokości szkody, gdyż nie przedstawiła żadnych dowodów wskazujących na fakt zawarcia umowy najmu mieszkania. Za taki nie może być uznane pokwitowanie, z którego nie wynika, jakie mieszkanie powódka wynajmuje, ani za jaką kwotę.

Z tych względów Sąd Okręgowy, uznając zarzuty apelacji za zasadne, zmienił na podstawie art. 386 § 1 kc zaskarżony wyrok w ten sposób, że uchylił w całości wyrok zaoczny Sądu Rejonowego w Piasecznie z dnia 10 lutego 2012 r. w sprawie I C 567/11 i powództwo oddalił.

Zmiany w zakresie rozstrzygnięcia o żądaniu pozwu skutkują jednocześnie koniecznością zmiany rozstrzygnięcia o kosztach procesu. Skoro powództwo zostało oddalone w całości to powódka winna zgodnie z art. 98 kpc zwrócić pozwanemu koszty procesu w wysokości 1.382 zł, na które składały się opłata od sprzeciwu od wyroku zaocznego 165 zł, wynagrodzenie pełnomocnika 1.200 zł oraz opłata od pełnomocnictwa 17 zł.

Analogicznie Sąd Okręgowy orzekł o kosztach postępowania odwoławczego, które pozwany poniósł w wysokości 930 zł, a na które składały się opłata od apelacji 330 zł i wynagrodzenie pełnomocnika 600 zł.