Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 30 października 2017 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny:
Przewodniczący: SSR Tadeusz Kotuk
Protokolant: Jolanta Migot

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 października 2017 r. w G. sprawy z powództwa M. T. przeciwko (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G.

o zapłatę

I.  zasądza od pozwanego (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G. na rzecz powoda M. T. kwotę 11.722,55 zł (jedenaście tysięcy siedemset dwadzieścia dwa złote pięćdziesiąt pięć groszy);

II.  w pozostałym zakresie powództwo oddala;

III.  zasądza od powoda M. T. na rzecz pozwanego (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G. 1113,60 zł (jeden tysiąc sto trzynaście złotych sześćdziesiąt groszy) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 974/16

UZASADNIENIE

Stan faktyczny

W dniu 6 września 2013 r. M. T. zawarł z (...) sp. z o.o. w G. umowę deweloperską (w formie aktu notarialnego), której przedmiotem miała być realizacja polegająca na wybudowaniu przez pozwanego budynku, w którym miał znajdować się umówiony lokal mieszkalny, a następnie ustanowienia i przeniesienia na rzecz powoda jego własności z prawem do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego nr 17, w zamian za określoną umową cenę (300.000 zł). Wydanie lokalu miało wg umowy nastąpić do dnia 31 października 2013 r., a ustanowienie i przeniesienia na powoda prawa własności – do 31 stycznia 2014 r.

Dowód: umowa, k. 12-21

Umowę tę zmieniono w dniu 26 października 2013 r. Zmiana przede wszystkim obejmowała przesunięcie terminu oddania lokalu i przeniesienia prawa własności. Po zmianie termin wydania lokalu miał nastąpić do dnia 4 stycznia 2014 r., a ustanowienie i przeniesienia prawa własności – do dnia 29 marca 2014 r.

Dowód: zmiana, k. 22-23

W lutym 2014 r. pozwany poinformował pisemnie powoda, że termin umówiony oddania lokalu nie dojdzie do skutku. Realny termin oddania lokalu to 31 kwietnia 2014 r., a przeniesienia własności – 31 lipca 2014 r.

Dowód: pismo, k. 26

W odpowiedzi powód wyznaczył termin 31 lipca 2014 r. na zawarcie umowy przeniesienia własności lokalu. Ponadto poinformował, że zapłacił zgodnie z umowę (...) część płatności (29.000 zł). Zaproponował też wcześniejsze uiszczenie pozostałych wpłat, jeżeli mogłoby to pomóc w przyspieszeniu realizacji inwestycji.

Dowód: pismo, k. 27

W maju 2014 r. pozwany poinformował powoda, że przewidywany termin zakończenia inwestycji uległ przesunięciu i powód zostanie odrębnie poinformowany o terminie odbioru. Pozwany nie wyraził też zainteresowania szybszym uregulowaniem przez powoda należności.

Dowód: pismo, k. 28

W piśmie z dnia 11 lipca 2014 r. pozwany ponownie poinformował, że zakończenie robót może nastąpić 30 września 2014 r. a podpisanie umowy – do 31 grudnia 2014 r.

Dowód: pismo, k. 29

Wydanie lokalu nastąpiło 26 listopada 2014 r. W protokole odbioru wymieniono wady i usterki: przekoszenie ościeża pod łukiem w aneksie, pęknięcie w narożniku, uszkodzenia szyb (sypialnia 2 szt., łazienka 2 szt., salon 1 szt., w salonie od zewnątrz na oknie balkonowym rysa u dołu oraz zacięcie u dołu, w sypialni nr 1 rysa na ramie po prawej stronie), parapety: zewnętrzne – rysa w sypialni nr 1, aneksie, salonie, wklejenie boczków, balkon – zachlapany parapet w łazience, parapety wewnętrzne: rysa w sypialni nr 1, łazience, aneksie, salonie i sypialni nr 2 – obrzeże parapetu do wyszlifowania, stolarka drzwiowa: brak progu, do oczyszczenia ościeżnica (od farby), obita ościeżnica na wysokości klamki, brak wideo-domofonu, brak oszklenia balustrad balkonowych. Ustalono, że poprawki zostaną wykonane i sprawdzone do 21 stycznia 2015 r.

Dowód: protokół wydania lokalu, k. 32-34

W dniu 21 stycznia 2015 r. zaangażowany przez powoda rzeczoznawca stwierdził: brak doszlifowania parapetów zewnętrznych, nie usunięto usterek dotyczących szyb (stolarka okienna), stolarki drzwiowej, brak oszklenia balustrady balkonowej, brak domofonu.

Dowód: sprawozdanie, k. 31

W dniu 7 lutego 2014 r. powód poinformował pozwanego, że został już uruchomiony kredyt i bank żąda od niego wyjaśnień w sprawie przekazania aktu notarialnego własności lokalu oraz polisy ubezpieczenia mieszkania. Załączył protokół odbioru poprawek z dnia 21 stycznia 2015 r. Poprosił o dokończenie poprawek do 18 marca 2015 r. Wymienił też koszt dojazdu na odbiór (20 zł bilet autobusowy), 126 zł bilet kolejowy, 100 zł wynagrodzenie inżyniera.

Dowód: pismo, k. 30

Pismem z dnia 16 lutego 2015 r. pozwany poinformował, że realizacja budynku zakończy się 30 kwietnia 2015 r., a zawarcie umowy do końca czerwca 2015 r.

Dowód: pismo, k. 35

Na potrzeby sfinansowania inwestycji powód zaciągnął w dniu 28 maja 2014 r. kredyt w (...) Banku (...) w K. na sumę 130.000 zł. Koszty poniesione przez powoda w związku z zawarciem dwóch aneksów do umowy kredytowej to łącznie 400 zł. Koszty związany z podwyższoną marżą z tytułu braku wpisu hipoteki zabezpieczającej wierzytelność kredytową wyniósł 1.072,55 zł oraz 50 zł za wydanie zaświadczenia.

Dowód: pismo banku, k. 36-37

Ostatecznie zawarcie umowy ustanawiającej i przenoszącej własność lokalu nastąpiło w dniu 29 grudnia 2015 r.

Okoliczność bezsporna (vide, k. 57-60)

Miejsce parkingowe przydzielone powodowi (nr 17) jest usytuowane jako ostatnie w danym ciągu i od lewej strony jest ograniczone litą ścianą betonową. Ma ono szerokość dokładnie 2.5 m. Jeżeli po drugiej stronie (w ciągu miejsc po drugiej stronie drogi wjazdowej) znajdują się zaparkowane pojazdy, to nie ma dogodnej możliwości wjazdu samochodu osobowego na to miejsce. Wjazd wymagałby wielokrotnych prób, długotrwałego manewrowania, grozi otarciem karoserii pojazdu o słup po prawej stronie lub o ścianę po lewej lub korzystania z małego pojazdu. Lita ściana po lewej stronie ogranicza możliwości manewrowe (nie da się parkować wjeżdżając przodem pojazdu poza obrys tej ściany). Obecnym pojazdem powoda (samochód osobowy typu limuzyna, B. serii 4, o normalnych, typowych wymiarach) nie jest on w ogóle w stanie tam zaparkować.

Dowód: opinia biegłego J. K., k. 93-96

protokół eksperymentu procesowego, k. 119-121 (zapis wideo na CD-R)

Ekonomiczna wartość miejsca postojowego takiego, jak nabyte przez powoda przy założeniu braku wad wynosiłaby 19.200 zł, natomiast przy uwzględnieniu wady 9.600 zł.

Dowód: opinia biegłego J. Ś., k. 138-177

W lokalu powoda nadal znajduje się cześć niesuniętych usterek: 5 drobnych rys na szybach, brak wyszlifowania i wykończenia parapetów wewnętrznych. Koszty usuwania tych uszkodzeń to 1.000 zł.

Dowód: opinia biegłego J. K., k. 95-96

Ocena dowodów

Opinię biegłego J. K. (jako całość, a więc również z uzupełnieniem ustnym przeprowadzonym po eksperymencie procesowym) Sąd uznaje za jasną, pełną i wewnętrznie niesprzeczną. Wadliwość miejsca parkingowego jest – w świetle przebiegu eksperymentu procesowego – oczywista i nawet nie wymaga szczegółowej i specjalistycznej wiedzy. Faktycznie – normalnym samochodem osobowym nie da się tam zaparkować (nie mówiąc już o popularnych obecnie pojazdach w użytku prywatnym typu (...)). Bez trudu zapewne można tam zaparkować małym pojazdem, czy też rowerem, skuterem albo motocyklem. Reasumując, oceny biegłego J. K. i jego interpretacja przepisów prawa budowlanego jest zgodna ze zdrowym rozsądkiem. Zdaniem Sądu przepisy prawa budowlanego nie są po to, aby budować obiekty z założenia nieprzydatne do normalnego wykorzystania. Nawet gdyby – czego Sąd nie podziela – że miejsce parkingowe odpowiada przepisom administracyjnym, to – w świetle obiektywnych reguł ustalania wadliwości wybudowanego obiektu – normalne korzystanie zeń jest ewidentnie utrudnione, stąd trzeba by w takiej sytuacji przyjąć, że wadliwości nie wyklucza nawet zgodność obiektu z prawem budowlanym. Deweloper nie powinien być zwolniony z odpowiedzialności cywilnoprawnej za ewidentne wady fizyczne obiektu, które świadomie spowodował, nawet jeżeli nie popadł w sprzeczność z prawem budowlanym. Także w pozostałym zakresie opinia biegłego J. K. nie budzi wątpliwości.

Opinia biegłego J. Ś. nie była kwestionowana przez strony, Sąd uznaje ją za pełną, jasną i wewnętrznie niesprzeczną.

Zeznania świadków M. K. i L. P. okazały się niewiarygodne – niezgodne ze stanem rzeczy stwierdzonym przez biegłego. Świadkowie twierdzili, że wszystkie usterki zostały usunięte, co nie jest prawdą.

Zeznania powoda są wiarygodne, w przeważającej mierze zgodne ze stanem rzeczy potwierdzonym przez biegłego J. K. (jeżeli chodzi o istnienie usterek i wad), ponadto potwierdzone złożoną przez powoda dokumentacją obrazującą treść umów i dalszej korespondencji stron. Zaświadczenie z banku dotyczące wysokości szkody poniesionej przez powoda w związku z podwyższoną marżą wynikającą z nieprzedłożenia dowodu wpisania hipoteki zabezpieczającej kredyt jest zdaniem Sądu wiarygodne.

Powód nie udowodnił poniesienia kosztów odbioru z dnia 21 stycznia 2015 r., które opisywał w pozwie i w ostatnim fragmencie pisma z dnia 7 lutego 2015 r.

Kwalifikacja prawna

Powództwo podlegało oddaleniu w zakresie żądania sprecyzowanego pod lit. a) pisma z dnia 15 sierpnia 2016 r. (k. 7) z uwagi na braku udowodnienia.

Szkoda wynikająca z podwyższonych kosztów obsługi kredytu pozwanego (wraz z kosztem uzyskania wiarygodnej informacji to potwierdzającej) została należycie udowodniona i podlegała zasądzeniu na mocy art. 471 k.c. Odpowiedzialność za niedochowanie terminu zawarcia umowy ustanowienia i przeniesienia własności lokalu w całości obciąża pozwanego. Powód w żaden sposób się do tego nie przyczynił.

Powód nie sprecyzował jednoznacznie, czy kwota dochodzona z tytułu wady miejsca postojowego jest oparta na reżimie rękojmi, czy też na ogólnych zasadach związanych z dochodzeniem odszkodowania. W obu jednak wypadkach wynik ustaleń faktycznych podpadałby jednocześnie pod oba te reżimy. Obiektywna wada fizyczna miejsca postojowego jest dobrze udowodniona, stąd żądanie zapłaty 19.700 zł można potraktować jako zawarte w pozwie oświadczenie materialnoprawne (tj. o obniżeniu ceny w rozumieniu art. 560 § 1 k.c.) lub jako żądania odszkodowania o rekompensatę wynikającą z takiego właśnie obniżenia majątku (odpowiedzialność kontraktowa z art. 471 k.c.). Sąd uwzględnił w tym zakresie powództwo co do kwoty 9.600 zł (tj. biorąc za punkt odniesienia wartość niewadliwego i wadliwego miejsca postojowego wyliczoną przez biegłego J. Ś., wyliczywszy różnicę). Nieprzekonujący jest argument pozwanego, że nie był zainteresowany zakupem „połowy” miejsca parkingowego i w tej chwili takie miejsce postojowe jest całkowicie nieprzydatne mu do korzystania. Z obiektywnego punktu widzenia jego majątek nie został uszczuplony o całość wartości niewadliwego miejsca postojowego, lecz o połowę. Aktualna, praktycznie całkowita nieprzydatność miejsca postojowego dla powoda wynika z okoliczności zewnętrznych (posiadanie akurat przez powoda samochodu, którym nie da się na tym miejscu zaparkować), które mogą ulegać zmianom. Uzależnienie wysokości zasądzonego roszczenia od posiadania aktualnego środka lokomocji w danym przypadku byłoby niezasadne, gdyż jeżeli być konsekwentnym, to trzeba by przyjąć, że gdyby powód sprzedał ów pojazd, to powinien zwrócić pozwanemu zasądzoną sumę. Takie rozumowanie jest zdaniem Sądu chybione. Brany pod uwagę powinien być stan niezależny nawet od tego, czy powód ma samochód. Aby uzyskać zasądzone w tej mierze odszkodowania w ogóle nie jest wymagane wykazanie, że z miejsca postojowego korzysta. Chodzi o obiektywny stan uwzględniający jego wartość tego prawa majątkowego niezależnie od przygodnych okoliczności związanych z faktycznym jego wykorzystywaniem lub niewykorzystywaniem.

Powód w końcowej fazie procesu (na ostatniej rozprawie) zmodyfikował żądanie w zakresie określenia podstawy faktycznej dotyczącej żądania w zakresie miejsca postojowego (z 20.000 zł na 19.700 zł) i nieusuniętych wad (z 700 zł na 1.000 zł). Należy przyznać, że nie była to zmiana powództwa, lecz modyfikacja podstawy faktycznej.

Sąd podzielił pogląd prawny powoda, że treść § 5 umowy z dnia 29 grudnia 2015 r. nie oznacza, że roszczenia dochodzone w niniejszym procesie nie istniały, bo wcześniej wygasły. Należy odróżnić roszczenia z umowy, a więc np. obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej (lub inne obowiązki dewelopera przewidziane w umowie z dnia 6 września 2013 r.) od roszczeń mających źródło w przepisach ustawy. We wskazanym paragrafie nie było np. zastrzeżenia, że powód zrzeka się względem pozwanego wszelkich roszczeń. Tylko taki wariant mógłby spowodować oddalenie powództwa a limine w całości. Reasumując, nie można tego zapisu umowy interpretować, że powód zrzekł się względem pozwanego roszczeń odszkodowawczych lub z rękojmi.

Mając powyższe na uwadze w punkcie I. sentencji zasądzono od pozwanego na rzecz powoda: 1.000 zł (na mocy art. 471 k.c., odszkodowanie za usunięcie pozostałych wad lokalu), 9.600 zł (obniżenie ceny miejsca postojowego – art. 560 § 1 k.c. lub kumulatywnie traktowane jako odszkodowanie za obniżenie jego wartości – art. 471 k.c.), 1122,55 zł (odszkodowanie na mocy art. 471 k.c. za podwyższoną obsługę kredytu i koszt przygotowania niezbędnej dokumentacji). Od sumy powyższych kwot zasądzono odsetki ustawowe za opóźnienie za okres od dnia 9 listopada 2016 r. (dzień następujący po doręczeniu odpisu pozwu pozwanemu) do dnia zapłaty – na mocy art. 455 k.c. w zw. z art. 481 § 1 i § 2 k.c.

W punkcie II. sentencji w pozostałym zakresie powództwo oddalono na mocy art. 471 k.c. a contrario i art. 560 § 1 k.c. a contrario i art. 6 k.c.

Koszty

O kosztach procesu orzeczono w punkcie III. sentencji na mocy art. 100 k.p.c. (stosując zasadę rozdzielnie kosztów w zależności od proporcji, w jakiej strony wygrały proces). Powód wygrał proces w 53%, pozwany – w 47%. Koszty powoda to: opłata sądowa od pozwu (1.104 zł), 1. zaliczka (500 zł), 2. zaliczka 400 zł, koszty stawiennictwa na eksperymencie procesowym (36,58 + 17.60 + 112,37 – vide k. 123). Łącznie to: 2170,55 zł, zaś 57% - 1150,39 zł. Koszty pozwanego to: opłata za czynności radcy prawnego w stawce minimalnej (4.800 zł, § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych, w brzmieniu pierwotnym) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17 zł). 47% z sumy tych kosztów to: 2.263,99 zł. Różnica na korzyść pozwanego (1.113,60 zł) została zasądzona w punkcie III. sentencji

Sprawa sygn. I Co 256/16 została zadekretowana i rozpoznana jako wniosek o zabezpieczenie (wniosek oddalony), sprawa I Co 301/16 błędnie zarejestrowana w repertorium (zakreślona i przekazana do sprawy I Co 256/16), sprawa I Co 300/16 także została zakreślona i przekazana do sprawy I C 256/16. Reasumując, w tych sprawach nie rozpoznano wniosku o zawezwanie do próby ugodowej.