Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 8 marca 2018 r.

Sąd Rejonowy w Toruniu XI Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:

SSR Jolanta Sikorska

Protokolant:

St. Sekr. Sąd. Mirosława Prusaczyk

po rozpoznaniu w dniu 22 lutego 2018 r. w Toruniu na rozprawie sprawy z wniosku S. M. i M. M. (1) z udziałem A. B., S. S. (1) i M. B. o zniesienie współwłasności nieruchomości;

postanawia:

I.  ustalić, że na nieruchomości gruntowej położonej w T. przy ul. (...), oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr (...), dla której Sąd Rejonowy w Toruniu prowadzi księgę wieczystą numer (...) wyodrębniono trzy nieruchomości lokalowe :

1.  lokal nr (...) o pow. 93,96 m2, dla którego Sąd Rejonowy w Toruniu prowadzi księgę wieczystą Kw (...), z którym związany jest udział w wysokości 1/3 części w częściach wspólnych budynku oraz gruntu;

2.  lokal nr (...) o pow. 94,21 m2, dla którego Sąd Rejonowy w Toruniu prowadzi księgę wieczystą Kw (...), z którym związany jest udział w wysokości 1/3 części w częściach wspólnych budynku oraz gruntu;

3.  lokal nr (...) o pow. 70,28 m2, dla którego Sąd Rejonowy w Toruniu prowadzi księgę wieczystą Kw (...), z którym związany jest udział w wysokości 1/3 części w częściach wspólnych budynku oraz gruntu;

II.  znieść współwłasność zabudowanej nieruchomości gruntowej opisanej w punkcie I postanowienia w dalszym zakresie w ten sposób, że ustalić, iż zgodnie z projektem / inwentaryzacją biegłego z zakresu budownictwa R. P. z października 2017 stanowiącą integralną część niniejszego postanowienia ( k. 122 – 124 akt ) :

1.  częścią składową lokalu nr (...) staną się : komórka nr 1.4 o pow. 11,21 m2 i komórka nr 1.5 o pow. 1,53 m2 znajdujące się w piwnicy budynku oraz garaż wolnostojący o pow. 6,74 m2, a udział w skazanego lokalu w częściach wspólnych budynku oraz gruntu wynosić będzie 1/3 ( jedną trzecią ) części;

2.  częścią składową lokalu nr (...) staną się : komórka nr 1.1 o pow. 2,67 m2 i komórka nr 1.2 o pow. 10,13 m2 znajdujące się w piwnicy budynku oraz garaż – pomieszczenie nr 1.6 mieszczący się w tejże piwnicy o pow. 4,82 m2, a udział w skazanego lokalu w częściach wspólnych budynku oraz gruntu wynosić będzie 1/3 ( jedną trzecią ) części;

3.  częścią składową lokalu nr (...) staną się : komórka nr 1.3 o pow. 9,95 m2 i pokój – pomieszczenie nr 2.1 mieszczące się na poddaszu o pow. 14,96 m2, a udział w skazanego lokalu w częściach wspólnych budynku oraz gruntu wynosić będzie 1/3 ( jedną trzecią ) części;

III.  zasądzić na rzecz Skarbu Państwa ( kasy Sądu Rejonowego w Toruniu ) tytułem wydatków w sprawie :

1.  solidarnie od M. i S. M. 594,01 zł ( pięćset dziewięćdziesiąt cztery 01/100 zł );

2.  solidarnie od M. i A. B. 594,01 zł ( pięćset dziewięćdziesiąt cztery 01/100 zł );

3.  od S. S. (1) 594,- zł ( pięćset dziewięćdziesiąt cztery zł );

IV.  ustalić, ze w pozostałym zakresie każdy uczestnik postępowania ponosi koszty związane ze swoim udziałem w sprawie.

Sygn. akt XI Ns 2295 / 16

UZASADNIENIE

M. i S. M. wnieśli o częściowe zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym położonej w T. przy ul. (...), oznaczonej w ewidencji jako działka nr (...), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą numer (...), poprzez przeprowadzenie fizycznego podziału części nieruchomości, które dotychczas pozostawały wspólne, tj. piwnic, strychu oraz garaży, w następujący sposób :

1.  wyodrębnienie piwnicy nr 1 o pow. 3,03 m2, piwnicy nr 6 o pow. 21 m2 oraz garażu murowanego wolnostojącego o pow. 13,50 m2 jako pomieszczeń przynależnych do lokalu nr (...);

2.  wyodrębnienie piwnicy nr 3 o pow. 6 m2, piwnicy nr 4 o pow. 20 m2 oraz garażu znajdującego się w budynku o pow. 9,64 m2 jako pomieszczeń przynależnych do lokalu nr (...);

3.  wyodrębnienie piwnicy nr 5 o pow. 21 m2 oraz strychu o pow. 20 m2 znajdującego się na drugim piętrze budynku jako pomieszczeń przynależnych do lokalu nr (...).

Właścicielami lokalu nr (...) o pow. 93,96 m2 znajdującego się na parterze budynku i składającego się z czterech pokoi, korytarza bez okna, łazienki z wc, kuchni i spiżarni są wnioskodawcy. Dla lokalu prowadzona jest księga wieczysta nr Kw (...).

Właścicielami lokalu nr (...) o pow. 94,21 m2 położonego na piętrze budynku i składającego się z czterech pokoi korytarza bez okna, łazienki z wc, kuchni i spiżarni są M. i A. B.. Dla lokalu prowadzona jest księga wieczysta nr Kw (...).

Właścicielką lokalu nr (...) o pow. 70,28 m2 położonego na drugim piętrze budynku i składającego się z trzech pokoi, korytarza bez okna, łazienki z wc oraz kuchni ze spiżarnią jest S. S. (1) ( poprzednio P. ). Dla lokalu prowadzona jest księga wieczysta nr Kw (...).

Z własnością każdego z wyodrębnionych wcześniej nieruchomości lokalowych związany jest udział w wysokości 1/3 części w częściach wspólnych nieruchomości gruntowej i budynku takich jak strych, klatki schodowe, piwnice, garaż w budynku, korytarze, podwórze i murowany garaż wolnostojący. Proponowany podział dotychczasowych części wspólnych budynku w znacznej mierze pokrywa się z faktycznym użytkowaniem tych części przez współwłaścicieli.

Pomieszczenia użytkowane przez wnioskodawców były w posiadaniu ich poprzedników prawnych tj. I. i O. B. – dziadków S. M.. od czasu zakupu lokalu tj. od roku 1966. Dotyczy to w szczególności garażu wolnostojącego, który w sposób nieformalny został sprzedany kupującym razem z lokalem nr (...). Od tego czasu jest nieprzerwanie użytkowany przez kolejnych właścicieli lokalu nr (...). Wyłącznie oni płacili podatek od nieruchomości od jego powierzchni jak również wyłącznie oni ponosili nakłady na ów garaż : wymienili bramę, rynny, położyli nowe pokrycie dachowe. W chwili jego zakupu w 1966 otrzymali od sprzedawcy, który garaż zbudował pełną dokumentację jego budowy.

Wszyscy właściciele korzystają z piwnic w sposób tożsamy z propozycją ich podziału zgłoszoną we wniosku. K. M. – poprzednia właściciela lokalu nr (...) a matka wnioskodawcy wymieniła okna w piwnicach nr 1 i 6. W piwnicach znajdują się wodomierze z zaworami mierzące zużycie wody w lokalu nr (...). Z kolei właścicielka lokalu nr (...) zaadaptowała strych przylegający do tego lokalu, stawiając ścianę działową uniemożliwiającą wejście do lokalu od strony klatki schodowej a jednocześnie wykonując wejście na strych z lokalu nr (...). Do wspólnego użytkowania pozostała jedynie niewielka część strychu umożliwiająca wejście na dach. Zaproponowane dla poszczególnych lokali łączne powierzchnie pomieszczeń przynależnych są zbliżone. Wnioskodawcy nie domagali się dzielenia wspólnego gruntu.

Uczestniczka S. S. (1) ( pismo k. 57 ) zaproponowała mediację i przy jej okazji kompleksowe uregulowanie problemów związanych z nieruchomością, jednakże wnioskodawcy i uczestnicy B. nie wyrazili na to zgody. Uczestniczka wskazała, że wniosek nie nadaje się do uwzględnienia, co jej pełnomocnik doprecyzował na rozprawie w dniu 22. II. 2018 ( k. 145 ) stając na stanowisku, że częściowe zniesienie współwłasności w formie zaproponowanej we wniosku nie jest dopuszczalne i winno być procedowane w trybie powództwa z art. 189 kpc o ustalenie. Sprzeciwił się podziałowi gruntu. Uczestniczka nie zaprzeczyła faktycznemu korzystaniu przez współwłaścicieli i części wspólnych budynku w sposób wskazany we wniosku oraz wskazała, że nie rości sobie pretensji finansowych na wypadek częściowego zniesienia współwłasności.

Uczestnicy M. B. i A. B. przychylili się do wniosku.

Sąd ustalił co następuje :

Dla nieruchomości gruntowej położonej w T. przy ul. (...), oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka (...) o pow. 473 m2, zabudowanej budynkiem mieszkalnym składającym się z piwnicy, parteru oraz I i II piętra i strychu oraz zabudowanej garażem wolnostojącym, Sąd Rejonowy w Toruniu prowadzi księgę wieczystą numer (...) – bezsporne.

Na nieruchomości wyodrębniono trzy nieruchomości lokalowe :

1.  lokal nr (...) o pow. 93,96 m2 znajdujący się na parterze budynku i składający się z czterech pokoi, korytarza bez okna, łazienki z wc, kuchni i spiżarni; dla lokalu prowadzona jest księga wieczysta nr Kw (...) a jego aktualnymi właścicielami są S. i M. M. (1);

2.  lokal nr (...) o pow. 94,21 m2 położony na piętrze budynku i składający się z czterech pokoi, korytarza bez okna, łazienki z wc, kuchni i spiżarni, dla lokalu prowadzona jest księga wieczysta nr Kw (...) a jego aktualnymi właścicielami pozostają M. i A. B.;

3.  lokal nr (...) o pow. 70,28 m2 położony na drugim piętrze budynku i składający się z trzech pokoi, korytarza bez okna, łazienki z wc oraz kuchni ze spiżarnią, dla lokalu prowadzona jest księga wieczysta nr Kw (...) a jego aktualną właścicielką pozostaje S. S. (1) ( poprzednio P. ).

Udział każdego z lokali w częściach wspólnych budynku oraz gruntu wynosi 1/3 części – bezsporne : księgi wieczyste k. 12 – 27.

Jak wynika z treści ksiąg wieczystych istniejące nieruchomości lokalowe nie obejmują żadnych części składowych ( piwnice, garaże itd. ). Częściami wspólnymi budynku na chwilę obecną pozostają zatem funkcjonujące w budynku :

1.  pięć pomieszczeń piwnicznych : komórka nr 1.1 o pow. 2,67 m2, komórka nr 1.2 o pow. 10,13 m2, komórka nr 1.3 o pow. 9,95 m2, komórka nr 1.4 o pow. 11,21 m2, komórka nr 1.5 o pow. 1,53 m2;

2.  garaż znajdujący się w budynku – pomieszczenie nr 1.6 o pow. 4,82m2;

3.  strych składający się z pomieszczenia o pow. 14,96m2 połączony z lokalem nr (...) oraz pomieszczenia gospodarczego, z którego jest wyjście na dach;

4.  garaż wolnostojący o pow. 6,74 m2;

5.  korytarze / klatka schodowa ( dowód : opinia biegłego k. 118 – 119 – okoliczności bezsporne ).

M. i S. M. korzystają z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli z pomieszczeń piwnicznych o nr 1.4 i 1.5 o pow. 11,21 m2 i 1,53 m2 oraz z garażu wolnostojącego o pow. 6,74 m2. Garaż w sposób nieformalny został sprzedany poprzednikom prawnym wnioskodawców razem z lokalem nr (...). Od tego czasu jest nieprzerwanie użytkowany przez kolejnych właścicieli lokalu nr (...). Wyłącznie oni płacili podatek od nieruchomości od jego powierzchni jak również wyłącznie oni ponosili nakłady na ów garaż : wymienili bramę, rynny, położyli nowe pokrycie dachowe. W chwili jego zakupu w 1966 otrzymali od sprzedawcy, który garaż zbudował pełną dokumentację jego budowy. K. M. – poprzednia właściciela lokalu nr (...) a matka wnioskodawcy wymieniła okna w piwnicach nr 1 i 6. W wymienionych piwnicach znajdują się wodomierze z zaworami mierzące zużycie wody w lokalu nr (...) ( dowód : kopia umowy sprzedaży z 1966 k. 29, kopie dokumentów podatkowych k. 31 – 36, kopia umowy o wykonanie bramy do garażu, kopia dokumentacji wymiany okien k. 43 – 46, kopia dokumentacji budowy garażu k. 37 - 41 – okoliczności także bezsporne ).

M. i A. B. korzystają z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli z pomieszczeń piwnicznych o nr 1.1 i 1.2 o pow. 2,67m2, 10,13 m2, garażu mieszczącego się w budynku – pomieszczenie nr 1.6 o pow. 4,82 m2 ( bezsporne ).

S. S. (1) zaadaptowała na własny koszt część strychu położonego bezpośrednio nad jej lokalem nr (...), stawiając ścianę działową uniemożliwiającą wejście do lokalu od strony klatki schodowej a jednocześnie wykonując wejście na strych ze swego lokalu nr (...) ( bezsporne ). Część strychu, którą zajęła i korzysta z niej z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli ma powierzchnię 14,96m2. S. S. (1) korzysta ponadto wyłącznie z pomieszczenia piwnicznego nr 1.3 o pow. 9,95m2 ( bezsporne ).

Sąd zważył co następuje :

Ustalony powyżej stan faktyczny nie był w żadnym zakresie sporny pomiędzy stronami. Domniemania związane z przedłożonym w sprawie dokumentami nie zostały podważone ( art. 244 i 245 kpc ).

Sąd podzielił wnioski biegłego z zakresu budownictwa na temat możliwości dalszego fizycznego podziału dotychczasowych części wspólnych budynku. Opinia nie została zakwestionowana a wnioski z niej płynące zostały logicznie i wyczerpująco uzasadnione. Biegły wskazał w szczególności, że przypisanie do istniejących nieruchomości lokalowych części składowych w postaci komórek piwnicznych, dwóch garaży oraz części strychu nie wymaga żadnych prac adaptacyjnych.

Sąd nie podziela poglądu pełnomocnika uczestniczki o niedopuszczalności wnioskowanego dalszego zniesienia współwłasności. W ocenie sądu nie zaistniały żadne okoliczności faktyczne, które stanowiłyby ku temu przeszkodę – w szczególności jak wynika z niekwestionowanej opinii biegłego istniej fizyczna możliwość ( nawet bez prac adaptacyjnych ) przypisania poszczególnym lokalom wykorzystywanych dotychczas faktycznie przez ich właścicieli części wspólnych budynku opisanych we wniosku. Nie budzi żadnych wątpliwości zarówno w świetle dorobku orzecznictwa jak i doktryny, że część składowa lokalu nie musi być z lokalem fizycznie połączona ani nawet znajdować się w tym samym budynku, w którym znajduje się lokal – uwaga ta dotyczy garażu wolnostojącego przypisanego lokalowi nr (...). Nadal częściami wspólnymi budynku pozostają korytarze a ograniczenie części wspólnej strychu o pomieszczenie zajęte przez uczestniczkę także nie czyni wniosku niedopuszczalnym dopóki wstęp na dach budynku jest możliwy z pozostałej do dyspozycji wszystkich współwłaścicieli części strychu.

Zgodnie z przepisem art. 210 kc zniesienia współwłasności może żądać każdy ze współwłaścicieli a zgodnie z art. 211 kc pierwszym sposobem zniesienia współwłasności, który sąd winien rozważać jest podział fizyczny rzeczy. Proponowany we wniosku dalszy podział fizyczny części wspólnych budynku nie jest sprzeczny ani z przepisami ustawy, ani ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem spornej nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym. Nie spowoduje także żadnej istotnej zmiany tej nieruchomości ani nie zmniejszy istotnie jej wartości. Każdy lokal zyska części składowe, które faktycznie i tak - jak bezspornie przyznały wszystkie strony, były wykorzystywane przez właścicieli tego lokalu z wyłączeniem pozostałych. Dokonany podział nie utrudni stronom dostępu do ich lokali ani części wspólnych budynku ani tym bardziej - gruntu. Na żadną z tych przesłanek zresztą uczestniczka kwestionująca podział w toku postepowania się nie powoływała. Strony rozliczeń finansowych w związku z wnioskiem się nie domagały. Powierzchnia części składowych przypisanych do poszczególnych lokali jest zbliżona z przewagą na korzyść uczestniczki S. ( M. 19,48 m2, B. 17,62 m2 i S. 24,91 m2 ). Ponieważ mimo pewnych różnic w powierzchniach wyodrębnionych lokali udział każdego z nich w częściach wspólnych wynosił tyle samo : po 1/3 części a przypisane im orzeczeniem części składowe niewiele w tych proporcjach zmieniały ( najmniejszy lokal otrzymał największą powierzchnię części składowych, co zbliża powierzchnie lokali liczone zgodnie z ustawa o własności lokali do proporcji po 1/3 ), sąd nie zmieniał dotychczasowego udziału poszczególnych lokalu w częściach wspólnych budynku i gruntu ( jeśli strony by o to wnosiły potrzebne byłyby tylko proste ustalenia matematyczne ).

Grunt w sprawie nie był dzielony i żadna ze stron o to nie wnosiła, więc zarzut o niedopuszczalność jego dzielenia wydaje się chybiony.

Skoro nie było zgody stron na mediację, sąd zobligowany był prowadzić w sprawie postępowanie dowodowe. Sąd nie podziela poglądu pełnomocnika uczestniczki o tym, że w sprawie winien znaleźć zastosowanie przepis art. 189 kpc. Pełnomocnik nie wyjaśnił bliżej czego dokładnie wnioskodawcy mogliby się domagać w trybie powództwa o ustalenie, jednakże niezależnie od tego zdaniem sądu nie jest to trafny pogląd. Wnioskodawcy ani uczestnicy nie mieliby interesu prawnego aby domagać się z tym trybie ustalenia treści łączącego ich stosunku prawnego. W szczególności niedopuszczalnym byłoby powództwo z art. 189 kpc o ustalenie, że dalsze zniesienie współwłasności jest lub nie jest możliwe, skoro zagadnienie to jest prejudykatem rozstrzyganym w niniejszej sprawie o dalsze zniesienie współwłasności : to sąd nieprocesowy zanim oceni zasadność wniosku musi przesądzić czy owo dalsze zniesienie współwłasności jest w ogóle dopuszczalne. Upraszczając należałoby powiedzieć, że powództwo o ustalenie nie może zastępowania powództwa o świadczenie. W tym przypadku pod pojęciem powództwa oświadczenie należałoby rozumieć wniosek o dalsze zniesienie współwłasności.

Strony nie domagały się rozliczeń finansowych związanych z dalszym zniesieniem współwłasności ( nakłady, pożytki, koszty utrzymania ).

Wydatki poniesione w sprawie wyniosły razem 1.782,02 zł ( 104,86 zł biegły P. i 1.677,16 zł biegły P. ). Sąd uznając, iż każda że stron ma taki sam interes w sprawie ( z punktu widzenia przepisów o kosztach sprzeciw wobec wniosku nie oznacza odmiennego interesu w sprawie ), przyjął zgodnie z ogólną regułą art. 520 § 1 kpc, że wskazane koszty właściciele poszczególnych trzech lokali winni ponieść stosownie do swego udziału w częściach wspólnych nieruchomości czyli po 1/3. Dlatego w pkt III zasądził na rzecz Skarbu Państwa po 1/3 wymienionej sumy od właścicieli poszczególnych lokali ( sąd nie pobierał zaliczek na opinie biegłych ).

O pozostałych kosztach w pkt III orzeczenia na tej samej podstawie prawnej tj. w oparciu o przepis art. 520 § 1 kpc orzeczono, że każda ze stron winna ponieść koszty związane ze swoim udziałem w sprawie, co odnosi się w szczególności do kosztów pełnomocników. Sąd nie znalazł podstaw ku temu aby wnioskodawców i uczestników B. obciążać kosztami pełnomocnika uczestniczki S..