Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt VII ACa 950/17

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 15 listopada 2017 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie VII Wydział Gospodarczy w składzie:

Przewodniczący: SSA Marek Kolasiński

Sędziowie: SA Ewa Stefańska

SO del. Magdalena Sajur – Kordula (spr.)

Protokolant: sekr. sądowy Izabela Nowak

po rozpoznaniu w dniu 15 listopada 2017 r. w Warszawie

na rozprawie sprawy z powództwa Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów

przeciwko (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w W.

o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone

na skutek apelacji powoda

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów

z dnia 31 maja 2016 r., sygn. akt XVII AmC 2696/14

I. oddala apelację;

II. zasądza od Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów na rzecz (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W. kwotę 240 zł (dwieście czterdzieści złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt VII ACa 950/17

UZASADNIENIE

Pozwem z 23 lipca 2014 r. Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów domagał się uznania za niedozwolone i zakazania wykorzystywania w obrocie z konsumentami postanowień o treści:

1. „Kupujący przyjmuje do wiadomości i wyraża zgodę: a) na ustanowienie na (...) nieodpłatnych służebności, a także nieodpłatnych praw użytkowania na rzecz właścicieli sąsiednich nieruchomości lub przedsiębiorstw dostarczających media do (...) lub nieruchomości sąsiednich oraz na rzecz przedsiębiorstw, które będą wykonywać usługi na rzecz mieszkańców I Etapu Osiedla, a także obciążenie (...) innymi prawami celem zapewnienia funkcjonowania I Etapu Osiedla, a w związku z tym wyraża zgodę na udzielenie stosownych pełnomocnictw w powyższym zakresie w Umowie Sprzedaży Udziału w Lokalu niemieszkalnym” zawartego w art. 2 ust. 6 lit. a wzorca umowy zatytułowanego „Umowa realizatorska Nr: …/ (...)”;

2. „Nabywca przyjmuje do wiadomości i wyraża zgodę: a) na ustanowienie na (...) nieodpłatnych służebności, a także nieodpłatnych praw użytkowania na rzecz właścicieli sąsiednich nieruchomości lub przedsiębiorstw dostarczających media do (...) lub nieruchomości sąsiednich oraz na rzecz przedsiębiorstw, które będą wykonywać usługi na rzecz mieszkańców I Etapu Osiedla, a także obciążenie (...) innymi prawami celem zapewnienia funkcjonowania I Etapu Osiedla, a w związku z tym wyraża zgodę na udzielenie stosownych pełnomocnictw w powyższym zakresie w Umowie Przeniesienia własności Lokalu mieszkalnego” zawartego w § 2 ust. 9 lit. a wzorca umowy zatytułowanego „Akt Notarialny Wzór Umowy Deweloperskiej”;

3. „Kupujący oświadcza, że: na ustanowienie na (...) służebności, a także nieodpłatnych praw użytkowania na rzecz właścicieli sąsiednich nieruchomości lub przedsiębiorstw dostarczających media do (...) lub nieruchomości sąsiednich oraz na rzecz przedsiębiorstw, które będą wykonywać usługi na rzecz mieszkańców Osiedla, a także obciążenie (...) wspólnej innymi prawami celem zapewnienia funkcjonowania Osiedla (z wyłączeniem hipotek innych niż wynikających z umów kredytowych zawartych przez Sprzedającego z przeznaczeniem na wybudowanie Osiedla, przy czym w takim przypadku hipoteka będzie obciążać tylko udziały należące do Sprzedającego) – z wyłączeniem jednakże wszelkich hipotek, w szczególności w zakresie prowadzenia na (...) robót związanych z budową Osiedla w zakresie Etapu 3, a w związku z tym wyraża zgodę na udzielenie Sprzedającemu stosownych pełnomocnictw w powyższym zakresie.” zawartego w art. 2 ust. 12 lit. f wzorca umowy zatytułowanego „Myśliwska Etap 2 – garaż Umowa Realizatorska Nr …”;

4. „Strona kupująca oświadcza, że ustanawia swoim pełnomocnikiem spółkę pod firmą: (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W., wpisaną do Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego pod nr KRS (...) i upoważnia ją do: dokonania wszelkich czynności faktycznych i prawnych obejmujących prowadzenie i zakończenie robót budowlanych na nieruchomości wspólnej zgodnie z zakresem przewidzianym dokumentacją projektową i pozwoleniem na budowę, a w szczególności do ustanowienia służebności gruntowych i przesyłu na rzecz dostawców mediów, zakończenia procesu inwestycyjnego wraz z uzyskaniem odpowiednich zaświadczeń (w tym zaświadczeń o samodzielności lokali) i decyzji (w tym pozwolenia na użytkowanie budynków nr (…)), do reprezentowania w sprawach związanych z prowadzeniem robót budowlanych na przedmiotowej nieruchomości gruntowej, przed wszelkimi władzami, urzędami administracji rządowej i samorządowej, instytucjami, osobami prawnymi i fizycznymi oraz do reprezentowania przed zakładami energetycznymi, ciepłowniczymi, gazowniczymi, wodociągowo-kanalizacyjnymi i telekomunikacyjnymi w sprawie wykonania odpowiednich przyłączy i linii przesyłowych, odwoływania się od niekorzystnych orzeczeń i decyzji tych organów, do zawierania umów o dostawę lub usługę z zakładami energetycznymi, ciepłowniczymi, gazowniczymi, wodociągowo-kanalizacyjnymi i telekomunikacyjnymi, a także ustanowienia ograniczonych praw rzeczowych na nieruchomości wspólnej – na rzecz dowolnych osób fizycznych i prawnych – w celu wykonania i eksploatacji sieci, uzbrojenia podziemnego, znajdującego się na przedmiotowej nieruchomości – na warunkach według uznania pełnomocnika, do składania wszelkich oświadczeń, wyjaśnień i zapewnień, dochodzenia praw i roszczeń oraz podpisywania i składania wszelkiego rodzaju pism, wniosków, podań, odbioru pism urzędowych, decyzji administracyjnych i zaświadczeń oraz dokonywania wszelkich innych czynności, które w związku z realizacja tego pełnomocnictwa okażą się konieczne, a w związku z powyższym, do podpisywania wszelkich stosownych umów i zmian umów już zawartych, do składania wszelkich oświadczeń woli i wiedzy, do występowania w ich imieniu w powyższym zakresie przed wszelkimi urzędami i instytucjami, a w szczególności przed sądem wieczystoksięgowym, organami władzy i administracji państwowej, osobami prawnymi i fizycznymi, składania oświadczeń woli i wiedzy, odwoływania się od niekorzystnych decyzji i orzeczeń oraz dokonywania wszelkich innych czynności, które w związku z realizacją tego pełnomocnictwa mogą okazać się konieczne.” zawartego w pkt XV.1 lit. d wzorca umowy zatytułowanego „Akt Notarialny Akt ustanowienia odrębnej własności lokalu, Umowa sprzedaży, Umowa o podział do korzystania i Pełnomocnictwo”;

5. „Kupujący zobowiązuje się do udzielenia Sprzedającemu pełnomocnictwa do dokonania wszelkich czynności faktycznych i prawnych obejmujących prowadzenie i zakończenie robót budowlanych na (...) wspólnej zgodnie z zakresem przewidzianym dokumentacją projektową i pozwoleniem na budowę, a w szczególności do ustanowienia służebności gruntowych i przesyłu na rzecz dostawców mediów, zakończenia procesu inwestycyjnego wraz z uzyskaniem odpowiednich zaświadczeń (w tym zaświadczeń o samodzielności lokali) i decyzji (w tym pozwolenia na użytkowanie budynków nr (…)), do reprezentowania w sprawach związanych z prowadzeniem robót budowlanych na przedmiotowej nieruchomości gruntowej, przed wszelkimi władzami, urzędami administracji rządowej i samorządowej, instytucjami, osobami prawnymi i fizycznymi oraz do reprezentowania przed zakładami energetycznymi, ciepłowniczymi, gazowniczymi, wodociągowo-kanalizacyjnymi i telekomunikacyjnymi w sprawie wykonania odpowiednich przyłączy i linii przesyłowych, odwoływania się od niekorzystnych orzeczeń i decyzji tych organów, do zawierania umów o dostawę lub usługę z zakładami energetycznymi, ciepłowniczymi, gazowniczymi, wodociągowo-kanalizacyjnymi i telekomunikacyjnymi, a także ustanowienia ograniczonych praw rzeczowych na (...) wspólnej – na rzecz dowolnych osób fizycznych i prawnych – w celu wykonania i eksploatacji sieci, uzbrojenia podziemnego, znajdującego się na przedmiotowej (...) na warunkach według uznania pełnomocnika, do składania wszelkich oświadczeń, wyjaśnień i zapewnień, dochodzenia praw i roszczeń oraz podpisywania i składania wszelkiego rodzaju pism, wniosków, podań, odbioru pism urzędowych, decyzji administracyjnych i zaświadczeń oraz dokonywania wszelkich innych czynności, które w związku z realizacja tego pełnomocnictwa okażą się konieczne, a w związku z powyższym, do podpisywania wszelkich stosownych umów i zmian umów już zawartych, do składania wszelkich oświadczeń woli i wiedzy, do występowania w ich imieniu w powyższym zakresie przed wszelkimi urzędami i instytucjami, a w szczególności przed sądem wieczystoksięgowym, organami władzy i administracji państwowej, osobami prawnymi i fizycznymi, składania oświadczeń woli i wiedzy, odwoływania się od niekorzystnych decyzji i orzeczeń oraz dokonywania wszelkich innych czynności, które w związku z realizacją tego pełnomocnictwa mogą okazać się konieczne (…).” zawartego w art. 2 ust. 18 lit. b wzorca umowy zatytułowanego „Myśliwska Etap 2 – garaż Umowa Realizatorska Nr …”,

którymi posługuje się pozwany – (...) sp. z o.o. z siedzibą w W.. Nadto wniósł o zasądzenie kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy w Warszawie - Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów wyrokiem z dnia 31 maja 2016r. oddalił powództwo i zasądził od powoda na rzecz powanego kwotę 77 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sąd I instancji oparł swe rozstrzygnięcie na podstawie następujących ustaleń i rozważań prawnych:

Pozwany (...) sp. z o.o. prowadzi działalność gospodarczą polegającą m.in. na realizacji projektów i robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. W ramach tej działalności opracował i posługiwał się w obrocie z konsumentami wzorcami umowy zatytułowanymi „Umowa realizatorska Nr: …/ (...)”, „Akt Notarialny Wzór Umowy Deweloperskiej”, „Myśliwska Etap 2 – garaż Umowa Realizatorska Nr …” oraz „Akt Notarialny Akt ustanowienia odrębnej własności lokalu, Umowa sprzedaży, Umowa o podział do korzystania i Pełnomocnictwo”, zawierającymi zapisy, do których nawiązuje żądanie pozwu, tj.

Sąd I instancji uznał, że powództwo w niniejszej sprawie nie zasługiwało na uwzględnienie.

Okolicznością sporną między stronami było, czy przedmiotowe postanowienia miały charakter niedozwolony w myśl art. 385[1] § 1 k.c.

Stosownie do treści art. 385[1] §1 k.c., aby dane postanowienie umowne mogło być uznane za niedozwolone, musi ono spełniać cztery przesłanki tj.: (I) postanowienie nie zostało indywidualnie uzgodnione z konsumentem, (II) ukształtowane przez nie prawa i obowiązki konsumenta pozostają w sprzeczności z dobrymi obyczajami, (III) powyższe prawa i obowiązki rażąco naruszają interesy konsumenta oraz (IV) postanowienie umowy nie dotyczy sformułowanych w sposób jednoznaczny głównych świadczeń stron.

Sąd I instancji uznał, że przesłanka braku indywidualnego uzgodnienia nie mogła mieć w sprawie znaczenia wobec abstrakcyjnego charakteru kontroli postanowienia wzorca umownego. Sąd nie bada w niniejszym postępowaniu konkretnych stosunków istniejących pomiędzy kontrahentami, ale wzorzec i treść hipotetycznych stosunków, jakie powstałyby pomiędzy pozwanym a potencjalnym konsumentem. Nie ma zatem znaczenia, czy jakaś konkretna umowa była między stronami negocjowana, ani nawet czy wzorzec był, czy też nie był zastosowany przy zawieraniu jakiejkolwiek konkretnej umowy. Kontrola ta ma bowiem charakter oceny ex ante i obejmuje wzorzec, nie zaś konkretną umowę. Istotny jest zatem fakt, że pozwany wprowadził oceniany wzorzec do obrotu poprzez wystąpienie z ofertą zawarcia umowy z wykorzystaniem go.

Sąd I instancji wskazał, że dla zastosowania omawianego przepisu przesłanki II (sprzeczność z dobrymi obyczajami) i III (rażące naruszenie interesów konsumenta) muszą zachodzić równocześnie. Z reguły rażące naruszenie interesu konsumenta jest naruszeniem dobrych obyczajów, ale nie zawsze zachowanie sprzeczne z dobrymi obyczajami rażąco narusza ten interes.

Sąd Okręgowy zaznaczył, że poprzez dobre obyczaje rozumie się pewien powtarzalny wzorzec zachowań, który jest aprobowany przez daną społeczność lub grupę. Są to pozaprawne normy postępowania, którymi przedsiębiorcy winni się kierować. Ich treści nie da się określić w sposób wyczerpujący, ponieważ kształtowane są przez ludzkie postawy uwarunkowane zarówno przyjmowanymi wartościami moralnymi, jak i celami ekonomicznymi i związanymi z tym praktykami życia gospodarczego. Wszystkie one podlegają zmianom w ślad za zmieniającymi się ideologiami politycznymi i społeczno – gospodarczymi oraz przewartościowaniami moralnymi. W szczególności zaś dobre obyczaje to normy postępowania polecające nienadużywanie w stosunku do słabszego uczestnika obrotu posiadanej przewagi ekonomicznej.

W zakresie oceny stopnia naruszenia interesów konsumentów Sąd podzielił opinię Sądu Apelacyjnego w Warszawie (wyrok z 27 czerwca 2006 r. sygn. akt VI ACa 1505/05), że naruszenie interesów konsumenta, aby było rażące, musi być doniosłe czy też znaczące. Natomiast interesy konsumenta należy rozumieć szeroko, nie tylko jako interes ekonomiczny, ale też każdy inny, chociażby niewymierny. Zaliczyć tu można również dyskomfort konsumenta, spowodowany takimi okolicznościami jak strata czasu, naruszenie prywatności, niedogodności organizacyjne, wprowadzenie w błąd oraz inne uciążliwości, jakie mogłyby powstać na skutek wprowadzenia do zawartej umowy ocenianego postanowienia. Przy określaniu stopnia naruszenia interesów konsumenta należy stosować nie tylko kryteria obiektywne (np. wielkość poniesionych czy grożących strat), lecz również względy subiektywne związane bądź to z przedsiębiorcą (np. renomowana firma), bądź z konsumentem (np. seniorzy, dzieci). Konieczne jest zbadanie, jaki jest zakres grożących potencjalnemu konsumentowi strat lub niedogodności.

Sąd I instancji wskazał, że częstokroć konieczne jest również ustalenie, jak wyglądałyby prawa i obowiązki konsumenta w sytuacji braku analizowanej klauzuli (wyrok Sądu Najwyższego z 19 marca 2007 r., sygn. akt III SK 21/06 oraz z 11 października 2007 r., sygn. akt III SK 9/07). Jeżeli przepisy ogólne stawiają konsumenta w lepszej sytuacji niż postanowienia proponowanej umowy, to w zasadzie postanowienia te należy uznać za niedozwolone bez potrzeby odwoływania się do opartego na dobrych obyczajach wzorca zachować przedsiębiorców zrekonstruowanego z założeniem, że to konsument winien być beneficjentem rywalizacji pomiędzy przedsiębiorcami (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 27 stycznia 2011 r., sygn. akt VI ACa 770/10). Odstępstwo od tej zasady możliwe jest tylko, o ile zmiana jest uzasadniona specyfiką wzajemnych świadczeń lub jest kompensowana innymi postanowieniami wzorca.

Przenosząc powyższe rozważania na okoliczności przedmiotowej sprawy sąd I instancji zważył, co następuje.

Przede wszystkim zaznaczył, że okolicznością istotną dla oceny przedmiotowych zapisów pod kątem wypełnienia przesłanek niedozwolonego charakteru jest to czy zostały one zamieszczone w umowie deweloperskiej (realizatorskiej), czy też umowie przenoszącej własność nieruchomości. Sąd wskazał bowiem, że zawarcie umowy deweloperskiej nie skutkuje jakimikolwiek zmianami własnościowymi po stronie nabywców lokali, a zatem do chwili ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu (tj. powstania wspólnoty mieszkaniowej) wyłącznie deweloperowi przysługują wszelkie uprawnienia właścicielskie, które może realizować bez względu na stanowisko osób zawierających tę umowę. Innymi słowy jest on uprawniony do dokonywania wszelkich czynności faktycznych i prawnych, związanych z procesem inwestycyjnym, w tym także do ustanawiania ograniczonych praw rzeczowych na nieruchomości, niezależnie od tego, czy posiada jakąkolwiek zgodę w tym zakresie. Powyższe nie budzi wątpliwości i jednoznacznie wynika z treści wzorców umowy, zgodnie z którą strony zobowiązują się jedynie do wybudowania lokalu, zapłaty ceny oraz zawarcia umowy sprzedaży udziału/przeniesienia własności. W konkluzji Sąd I instancji stwierdził, że zapisy oznaczone numerami 1, 2, 3 i 5 zawarte we wzorcach umowy deweloperskiej (realizatorskiej) nie prowadzą do jakiejkolwiek ingerencji w sferę praw własnościowych konsumentów, natomiast ich zasadniczą funkcją jest poinformowanie konsumentów o tym, że nieruchomość zostanie obciążona nieodpłatnymi służebnościami i prawami użytkowania na rzecz właścicieli sąsiednich nieruchomości, przedsiębiorstw dostarczających media lub wykonujących usługi na rzecz mieszkańców, a także innymi prawami koniecznymi dla zapewnienia funkcjonowania osiedla.

Mimo powyższych twierdzeń Sąd nie zgodził się ze stwierdzeniem, że powyższe zapisy mają wyłącznie informacyjny charakter, ponieważ wywierają także skutek w sferze praw i obowiązków konsumentów, polegający na wykreowaniu zobowiązania do udzielenia w przyszłości stosownych pełnomocnictw. Próba uniknięcia realizacji umowy w tym zakresie tj. w sytuacji gdy konsument w momencie podpisywania umowy przenoszącej własność nie godziłby się na udzielenie pełnomocnictwa w ogóle lub w zakresie zdefiniowanym przez przedsiębiorcę, wiązałaby się zapewne ze zaktualizowaniem się przesłanek odpowiedzialności konsumenta wobec dewelopera. Ocena zapisów w tym kontekście wymaga jednak wyważenia potencjalnych korzyści i start, jakie wiążą się ze stosowaniem ich w relacjach z konsumentami. Wskazać należy, że uznanie tych klauzul za niedozwolone z uwagi na nieprecyzyjność niektórych sformułowań powoduje ich wyeliminowanie w całości ze wzorców umowy bez żadnej gwarancji tego, że przedsiębiorca usunie wytknięte mu uchybienia i ponownie wprowadzi zapisy, które będą spełniały wymogi przejrzystości, jednoznaczności i transparentności. W tych warunkach należy więc ustalić, czy sytuacja prawna konsumentów w braku kwestionowanych postanowień kształtowałaby się w sposób korzystniejszy. W ocenie Sądu nie jest to oczywiste, ponieważ konsument nie informowany o konieczności ustanowienia ograniczonych praw rzeczowych, a przede wszystkim udzielenia deweloperowi stosownych pełnomocnictw byłby niejako zaskakiwany takim zastrzeżeniem w umowie przenoszącej własność, stając przed dylematem, czy nie przystępować do zawarcia umowy sprzedaży lokalu, co może pociągnąć za sobą poważne konsekwencję ekonomiczne, czy też mimo braku akceptacji zgodzić się na proponowane zapisy. W rezultacie w ocenie Sądu orzekającego w przedmiotowej sprawie sytuacja prawna, a z całą pewnością faktyczna, w której znalazłby się konsument nie byłaby korzystniejsza. Żądanie powoda uznania zapisów za niedozwolone motywowane tym, że są one nieprecyzyjne, a zgoda na udzielenie pełnomocnictwa ma charakter blankietowy, jakkolwiek może być zasadne, to nie daje żadnej pewności, że przedsiębiorca doprecyzuje je w sposób satysfakcjonujący dla powoda, a zatem tworzy jedynie pozór polepszenia pozycji konsumenta w ramach stosunku prawnego.

W konkluzji uwzględniając argumentację przedstawioną powyżej Sąd doszedł do przekonania, że zaskarżone postanowienia nie spełniają przesłanek niedozwolonego charakteru z art. 385[1] § 1 k.c., ponieważ ich wyeliminowanie nie przełoży się na polepszenie sytuacji prawnej konsumenta, do czego nawiązują wskazane powyżej wyroki Sądu Najwyższego z 19 marca 2007 r. w sprawie o sygn. akt III SK 21/06 oraz z 11 października 2007 r. w sprawie o sygn. akt III SK 9/07. Równocześnie wskazał, że pozostałe kwestie związane z przedmiotowymi pełnomocnictwami takie jak zakres, treść, czy forma (zapis nr 5) zostaną omówione w dalszej części uzasadnienia.

Odnosząc się natomiast do zapisu oznaczonego numerem 4 Sąd wskazał, że jako jedyny spośród wszystkich kwestionowanych został zawarty we wzorcu umowy przenoszącej własność, a zatem bez wątpienia oddziałuje on na prawa konsumenta, w tym ingeruje w jego uprawnienia właścicielskie. Dwie zasadnicze kwestie, co do których spierały się strony w toku postępowania nawiązują do formy pełnomocnictwa oraz jego zakresu, który w ocenie powoda jest nieprecyzyjny.

Rozstrzygając na wstępie pierwszy z dostrzeżonych problemów, Sąd nie zgodził się z twierdzeniami zawartymi w pozwie, jakoby waga czynności prawnej, do której nawiązuje treść zapisu wymagała wyodrębnienia go spośród innych postanowień wzorca. W ocenie Sądu nie ma żadnej uzasadnionej przyczyny dla jakiegokolwiek dodatkowego eksponowania treści pkt XV.1 lit. d wzorca, tym bardziej, że ani nie zostało ono ukryte, ani także w jakikolwiek inny sposób zmarginalizowane przez przedsiębiorcę, a co więcej stosowna informacja została zawarta w tytule wzorca, który brzmi „Akt Notarialny Akt ustanowienia odrębnej własności lokalu, Umowa sprzedaży, Umowa o podział do korzystania i Pełnomocnictwo”. Ponadto zamieszczenie go w treści umowy, nie zaś w odrębnym dokumencie także nie budzi zastrzeżeń, skoro obejmuje ono czynności związane z realizacją procesu inwestycyjnego. Dla Sądu nie jest tak oczywistym jak dla strony powodowej, że następcze, indywidualne uzyskiwanie pełnomocnictw od każdego członka wspólnoty zagwarantuje, że interesy konsumentów będą lepiej chronione. Wydaje się raczej, że to w momencie zawarcia umowy w obecności notariusza, gdy dokument ten jest odczytywany, konsument jest bardziej uważny i skupiony na treści, a wszelkie zgłoszone przez niego wątpliwości mogą być na bieżąco rozstrzygane przez fachowca. Warunków takich nie może natomiast zapewnić deweloper, posyłając swojego pracownika (niekoniecznie posiadającego wykształcenie prawnicze) do miejsca zamieszkania nabywców lokali, odrywając ich jednocześnie od obowiązków domowych lub zawodowych, co z pewnością nie sprzyja szczegółowej analizie przedstawionych dokumentów, nawet jeśli przedmiot jest precyzyjnie określony. Interesy dewelopera oraz nabywców lokalu są tu w pewnym zakresie zbieżne, ponieważ wszyscy są zainteresowanie jak najszybszym przeprowadzeniem procesu inwestycyjnego, zakończeniem budowy i zapewnieniem funkcjonalności osiedla. Dlatego konsumenci dostrzegając konieczność uzbrojenia nieruchomości w media, ostatecznie i tak zaakceptują przedstawione im treści, na co zwracała uwagę świadek I. G. w toku składanych zeznań. Trzeba również zaakcentować, że w takich warunkach realne korzyści dla konsumentów są nikłe i z pewnością nie kompensują strat, czy niedogodności, jaki wiążą się z przedłużeniem procesu inwestycyjnego o czas niezbędny na zebranie pełnomocnictw.

Co zaś tyczy się zakresu umocowania, Sąd zgodził się z pozwaną, że wyznacza go początkowa treść pełnomocnictwa, zgodnie z którą pełnomocnik jest upoważniony do „dokonania wszelkich czynności faktycznych i prawnych obejmujących prowadzenie i zakończenie robót budowlanych na nieruchomości wspólnej zgodnie z zakresem przewidzianym dokumentacją projektową i pozwoleniem na budowę […]”. W rezultacie pełnomocnictwo ma jedynie pozornie szeroki zakres, ponieważ w rzeczywistości każda czynność faktyczna i prawna winna być oceniania pod kątem spełnienia warunku istnienia związku z prowadzeniem i zakończeniem robót budowlanych zgodnie z dokumentacją projektową i pozwoleniem na budowę. Sąd dodał, że stopień skomplikowania procesu inwestycyjnego jest znaczny, a okoliczność ta w praktyce utrudnia, czy wręcz uniemożliwia precyzyjne wyliczenie wszelkich czynności, których dokonanie może okazać się niezbędne. Ponadto nie wydaje się, by było ono konieczne, ponieważ nierzadko konsumenci nabywający nieruchomość nie są zainteresowani szczegółowym przebiegiem procesu inwestycyjnego i w związku z tym często nie wyrażają woli partycypowania w czynnościach niezbędnych dla zakończenia robót i zapewnieniu funkcjonowania osiedla. Oczywiście takie stwierdzenie nie oznacza, że Sąd usiłował antycypować stosunek kontrahentów pozwanego do sposobu wykonywania umowy, ponieważ dostrzega równocześnie, że osoby, które będą zainteresowane aktywnym uczestnictwem w tym procesie nie zostały pozbawione ochrony. Ochrona ta wyraża się poprzez możliwość odwołania pełnomocnictwa w każdym czasie, jeżeli czynności podejmowane przez dewelopera budzą sprzeciw mocodawców i ta okoliczność nie była negowana przez powoda. Sąd zgodził się z pozwanym, iż nie był trafny zarzut przeciwnika dotyczący wykreowania przez dewelopera prawa do wiążącej interpretacji kwestionowanych postanowień. Nie ma bowiem żadnych przeszkód, by konsument, który dostrzegł, że podejmowane w jego imieniu czynności wykraczają poza zakres tak sformułowanego umocowania mógł domagać się w postępowaniu sądowym ich zaniechania. W takich warunkach to sąd, nie zaś pozwany rozstrzygnie tę kwestię, w związku z czym bezpodstawne jest twierdzenie, że interpretacja zapisu dokonywana przez tego ostatniego miałaby charakter wiążący.

Kolejno kwestia służebności, które stanowiły istotną część wywodu strony powodowej. Zeznania świadków potwierdziły, że na etapie zawierania umów deweloperskich nie jest możliwe szczegółowe zdefiniowanie wszystkich służebności, które w przyszłości będą konieczne dla zapewnienia funkcjonalności osiedla. Te zaś, które zostały już ustanowione (czy to przed zawarciem umowy deweloperskiej, czy też przenoszącej własność) muszą być ujawnione w księdze wieczystej i opisane w akcie notarialnym. Niemożliwe jest przewidzenie wszystkich służebności lub innych ograniczonych praw rzeczowych, ponieważ konieczność ich ustanowienia zależy od wielu czynników ujawniających się często dopiero w trakcie realizacji inwestycji. Kwestionowane postanowienia (nr 4 i 5) zawierają wyliczenie sieci, do których nieruchomość musi uzyskać przyłączenie (tj. energetyczna, ciepłownicza, gazownicza, wodociągowo-kanalizacyjna, telekomunikacyjna) i oczywistym jest, że w tym zakresie może zachodzić konieczność ustanowienia stosownych praw. Często nie jest jednak znany ostateczny przebieg przyłączy i w związku z tym także trakcji służebności. W toku postępowania uzasadniono w sposób wyczerpujący konieczność ustanawiania służebności na rzecz sąsiednich nieruchomości wskazując, że zwłaszcza przy realizacji inwestycji wieloetapowych wynika to z warunków narzucanych przez dostawców mediów, którzy często zastrzegają możliwość dokonania przyłączy wyłącznie dla całej inwestycji, a zatem przesłanka zapewnienia funkcjonalności konkretnego etapu także będzie spełniona.

W konkluzji Sąd stwierdził, że tak sformułowana treść zapisu uwzględniając realia prowadzenia procesu inwestycyjnego służy przede wszystkim zagwarantowaniu sprawności i szybkości jego przebiegu. Na tle przedmiotowej sprawy dostrzegalna jest kolizja interesów ogółu oraz konkretnych mieszkańców. W ocenie Sądu orzekającego w przedmiotowej sprawie interes ogółu członków wspólnoty wyrażający się w zapewnieniu funkcjonalności nieruchomości oraz jak najszybszym zakończeniu procesu inwestycyjnego przeważa nad interesem poszczególnych konsumentów, co do którego istnieje jedynie obawa, że może zostać zagrożony. Jakkolwiek interes ten koreluje z istotnymi prawami podmiotowymi, to wspomniane powyżej zagrożenie ma raczej charakter hipotetyczny, w szczególności trudno jest w sposób kazuistyczny wskazać na takie naruszenia praw i interesów konsumentów, których waga uzasadniałaby konieczność zapewnienia generalnej ochrony wszystkich konsumentów w ramach kontroli abstrakcyjnej. W rezultacie postanowienie oznaczone nr 4, zdaniem Sądu nie spełnia przesłanek niedozwolonego charakteru, w związku z czym nie było podstaw, by uznać je za niedozwolone w obrocie z konsumentami.

Mając na uwadze powyższe rozważania Sąd nie przychylił się do żądania strony powodowej, w następstwie czego oddalił wniesione powództwo.

O kosztach postępowania orzeczono w oparciu o art. 98 k.p.c., zgodnie z którym strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony. Przyznane stronie koszty stanowią wynagrodzenie pełnomocnika procesowego w wysokości 60 zł - ustalone na podstawie § 14 ust. 3 pkt. 2 w zw. z § 2 ust. 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu oraz koszt opłaty skarbowej za złożenie dokumentu stwierdzającego pełnomocnictwo w kwocie 17 zł.

Apelację od powyższego wyroku wniósł powód, zaskarżając go w całości. Wyrokowi zarzucił naruszenie:

1. przepisów prawa materialnego t.j. art. 385¹ § 1 i art. 385³ pkt 9 kodeksu cywilnego poprzez jego błędną wykładnię i uznanie, że zaskarżone postanowienia nie spełniają przesłanek niedozwolonego postanowienia umownego, z uwagi na okoliczność, że ich wyeliminowanie nie przełoży się na polepszenie sytuacji konsumentów, podczas gdy kształtują one prawa i obowiązki konsumentów w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco naruszają ich interesy,

2. przepisów prawa procesowego t.j. art. 233 § 1 k.p.c. poprzez naruszenie granic swobodnej oceny dowodów w zakresie oceny postanowienia wzorca przytoczonego w pkt I.4 pozwu poprzez błędne przyjecie, że wyodrębnienie z wzorca przedmiotowego postanowienia będzie związane z koniecznością następczego uzyskiwania pełnomocnictw przez pracowników pozwanej, co przyczyni się do przedłużenia procesu inwestycyjnego, w zakresie oceny postanowień wskazanych w pkt I.1-I.5 pozwu poprzez wysnucie nielogicznych i sprzecznych ze wskazaniami doświadczenia życiowego wniosków, iż nieprecyzyjne sformułowanie zakresu zawartego w nich umocowania dla pozwanej pozostaje bez wpływu dla ochrony interesów konsumentów przed działaniami pozwanej wykraczającymi poza zakres udzielonych pełnomocnictw, w zakresie oceny postanowień wskazanych w pkt I.1- I.5 pozwu poprzez wysnucie nielogicznych wniosków, sprzecznych ze wskazaniami doświadczenia życiowego, że blankietowy charakter zgód na udzielenie pełnomocnictw, określonych w przedmiotowych postanowieniach pozostaje bez wpływu dla ochrony interesów konsumentów przed działaniami pozwanej wykraczającymi poza zakres udzielonych pełnomocnictw na mocy przedmiotowych postanowień.

W związku z powyższym wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uznanie za niedozwolone i zakazanie wykorzystywania w obrocie z konsumentami postanowień wskazanych w pozwie oraz o zasądzenie na swoją rzecz kosztów procesu. Ewentualnie wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja powoda jako bezzasadna podlegała oddaleniu.

Sąd I instancji, wbrew zarzutom skarżącego, nie naruszył art. 233 § 1 k.p.c., dokonał wszechstronnej i właściwej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego oraz - w konsekwencji - prawidłowych ustaleń faktycznych, które Sąd Apelacyjny podziela i uznaje za swoje.

Zgodnie z przepisem art. 233 § 1 k.p.c. sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału, a zatem - jak podkreśla się w orzecznictwie - z uwzględnieniem wszystkich dowodów przeprowadzonych w postępowaniu, jak również wszelkich okoliczności towarzyszących przeprowadzaniu poszczególnych dowodów i mających znaczenie dla oceny ich mocy i wiarygodności (por. wyrok SN z dnia 17 listopada 1966r., II CR 423/66, OSNPG 1967, nr 5-6, poz. 21; uzasadnienie wyroku SN z dnia 24 marca 1999r., I PKN 632/98, OSNAPiUS 200 nr 10). W literaturze przyjmuje się, że moc dowodowa oznacza siłę przekonania uzyskaną przez sąd na skutek przeprowadzenia określonych środków dowodowych na potwierdzenie prawdziwości lub nieprawdziwości twierdzeń na temat okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy. Wiarygodność decyduje o tym, czy określony środek dowodowy, ze względu na swoje indywidualne cechy i obiektywne okoliczności zasługuje na wiarę (por. Jakubecki Andrzej (red.), Bodio Joanna, Demenecki Tomasz, Marcewicz Olimpia, Telenga Przemysław, Wójcik Mariusz: Komentarz aktualizowany do ustawy z dnia 17 listopada 1964r. Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz do art. 233 k.p.c., LEX nr 135627). Ocena wiarygodności dowodu odnosi się zatem do źródła informacji. Kryteriami oceny wiarygodności są doświadczenie życiowe, inne źródła wiedzy, poprawność logiczna, prawdopodobieństwo wersji.

Sąd I instancji dokonał ustaleń faktycznych przede wszystkim w oparciu o wzorce umowne t.j. „UMOWA Realizatorska Nr:…/ (...)” (k.22-26v), „AKT NOTARIALNY WZÓR UMOWY DEWELOPERSKIEJ” (k.27-38v), „Myśliwska Etap 2- garaż UMOWA REALIZATORSKA Nr…” (k.39-46), „AKT NOTARIALNY AKT USTANOWIENIA ODRĘBNEJ WŁASNOŚCI LOKALU, UMOWA SPRZEDAŻY, UMOWA O PODZIAŁ DO KORZYSTANIA I PEŁNOMOCNICTWO” (k.47-60). Treść powyższych wzorców nie była kwestionowana przez żadną ze stron, zaś Sąd I instancji wyraźnie wskazał, że zeznania świadków M. T., M. H., M. G., I. G. i R. Ł. oraz przedstawiciela strony D. K. w istocie nie posiadały mocy dowodowej w zakresie odnoszącym się do podstawy ustaleń faktycznych. Sąd wskazał jednakże, że stanowiły one źródło informacji o realizacji procesu inwestycyjnego, co było istotne dla oceny postanowień kwestionowanych przez stronę powodową. Powód zarzucając Sądowi I instancji naruszenie granic swobodnej oceny dowodów w istocie nie wskazał, które ze wskazanych powyżej dowodów zostały niewłaściwie przez Sąd ocenione, nie przedstawił również błędów w rozumowaniu Sadu, naruszenia zasad logiki czy doświadczenia życiowego. Z tych względów zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. okazał się bezpodstawny.

Sąd I instancji nie naruszył również przepisów prawa materialnego t.j. art. 385¹ § 1 i art. 385³ pkt 9 kodeksu cywilnego.

Na wstępie wskazać należy, że Sąd Okręgowy prawidłowo zauważył, że odmienna sytuacja prawna konsumenta występuje w przypadku postanowień zawartych we wzorcach umowy deweloperskiej (realizatorskiej), odmienna zaś w przypadku postanowienia zawartego we wzorcu umowy przenoszącej własność.

Zawarcie umowy deweloperskiej nie skutkuje jakimikolwiek zmianami własnościowymi po stronie nabywców lokali, a zatem do chwili ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu (tj. powstania wspólnoty mieszkaniowej) wyłącznie deweloperowi przysługują wszelkie uprawnienia właścicielskie, które może realizować bez względu na stanowisko osób zawierających tę umowę. Jest on więc uprawniony do dokonywania wszelkich czynności faktycznych i prawnych, związanych z procesem inwestycyjnym, w tym także do ustanawiania ograniczonych praw rzeczowych na nieruchomości, niezależnie od tego, czy posiada jakąkolwiek zgodę w tym zakresie. Trafnie Sąd I instancji stwierdził, że zapisy oznaczone w pozwie numerami I.1, I.2, I.3 i I.5 zawarte we wzorcach umowy deweloperskiej (realizatorskiej) nie prowadzą do ingerencji w sferę praw własnościowych konsumentów, zaś ich funkcją jest poinformowanie konsumentów o tym, że nieruchomość zostanie obciążona nieodpłatnymi służebnościami i prawami użytkowania na rzecz właścicieli sąsiednich nieruchomości, przedsiębiorstw dostarczających media lub wykonujących usługi na rzecz mieszkańców, a także innymi prawami koniecznymi dla zapewnienia funkcjonowania osiedla. Jednocześnie należy zgodzić się z Sądem I instancji, że zapisy powyższe zawierają zobowiązanie konsumenta do udzielenia w przyszłości pełnomocnictwa do podjęcia przez pozwanego określonych czynności prawnych i faktycznych w jego imieniu.

Badając umiejscowienie we wzorcach oświadczenia o wyrażeniu zgody na ustanowienie służebności i innych praw rzeczowych oraz zobowiązania do udzielenia pełnomocnictwa, wskazać należy, że zostało ono umieszczone w części stanowiącej art. 2 nazwanej „Oświadczenia stron” obok m.in. informacji, że pozwany planuje dokonać podziału działki w celu wydzielenia nieruchomości z przeznaczeniem pod drogę, wyrażeniem zgody przez kupującego na przeprowadzenie instalacji przez części wspólne budynku, czy informacją, że pozwany planuje budowę dalszych etapów osiedla. Pozostałe wyodrębnione części umowy to np. w przypadku wzorca „UMOWA Realizatorska Nr:…/ (...)” (k.22-26v): art. 1 „Definicje oraz podstawowe postanowienia umowne”, art. 3 „Zobowiązania stron” (w tym: „Postanowienia ogólne”, „Budowa lokalu niemieszkalnego”, (...), „Przejęcie/przekazanie Miejsca postojowego i Schowka”, (...), „Zasady korzystania z Miejsca postojowego i Schowka”, „Umowa Sprzedaży Udziału w Lokalu niemieszkalnym”), art. 4 „Odstąpienie od Umowy”, „Kary umowne”, „Zwrot kwot wypłaconych na podstawie umowy”, art. 5 „Postanowienia końcowe” (w tym: „ Zarząd (...) wspólną”, „Odpowiedzialność za wady”, „Dane osobowe Kupującego”, Cesja”, „Postanowienia końcowe”). Stwierdzić należy, biorąc pod uwagę konstrukcję wzorca i jego treść, że kwestionowane zapisy zostały wystarczająco wydzielone, jako osobny punkt 6 a w art. 2 „Oświadczenia stron”. Konstrukcja umowy jest czytelna i logiczna i nie ma na celu ukrycia kwestionowanego zapisu przed konsumentem, czy też jego marginalizacji. Jednocześnie wyeksponowane zostały zapisy najistotniejsze. Nadanie większej wagi i wyeksponowanie oświadczenia konsumenta o zobowiązaniu do udzielenia w przyszłości pełnomocnictwa może spowodować z kolei, że mniej widoczne i trudniejsze do odnalezienia w tekście staną się zapisy bardziej istotne, do jakich niewątpliwie zaliczyć należy np. dotyczące zobowiązania dewelopera czy też odstąpienia od umowy. W ocenie Sądu Apelacyjnego umowa deweloperska zawiera szereg istotnych zapisów, co do których istnienia konsument winien mieć świadomość, zaś eksponowanie czy wydzielanie każdego z nich z osobna, nie przełoży się na większą czytelność umowy. Musi być bowiem zachowana hierarchia ważności.

Treść zgody i pełnomocnictwa, do udzielenia których zobowiązuje się kupujący została również sformułowana w możliwie precyzyjny sposób. Pozwany twierdził w toku postępowania, że wobec skomplikowania procesu inwestycyjnego nie jest wykonalne przewidzenie wszystkich możliwych sytuacji związanych z potrzebą ustanowienia np. służebności. Przykładem nie dających się przewidzieć sytuacji są np. przekształcenia po stronie podmiotów dostarczających media. Nie można podzielić stanowiska strony powodowej, że zakres pełnomocnictwa przewidzianego w umowie deweloperskiej jest nieograniczony. Wyraźnie został bowiem zawężony do ustanowienia w imieniu kupującego wymienionych obciążeń celem zapewnienia funkcjonowania osiedla (postanowienia I.1, I.2, I.3). Pełnomocnictwo przewidziane postanowieniem I.5 i I.4 zostało ograniczone do czynności faktycznych i prawnych związanych z zakończeniem robót budowlanych na nieruchomości wspólnej, zgodnie z zakresem przewidzianym dokumentacją projektową i pozwoleniem na budowę oraz w celu wykonania i eksploatacji sieci, uzbrojenia podziemnego znajdującego się na nieruchomości wspólnej. Nie ma więc blankietowego charakteru i istnieje możliwość oceny, czy nie doszło do przekroczenia jego zakresu.

Sąd Apelacyjny podziela również stanowisko Sądu I instancji, że zawarcie przedmiotowych postanowień we wzorcu stanowi sytuację korzystniejszą dla konsumenta, niż sytuacja, gdyby ich nie było. Po pierwsze - konsument nie zostanie zaskoczony, gdy deweloper będzie chciał uzyskać od niego pełnomocnictwo do powyższych czynności na etapie zawierania umowy przenoszącej własność. Po drugie - na etapie umowy deweloperskiej konsument zostaje uprzedzony, że będzie istniała konieczność ustanowienia np. ograniczonych praw rzeczowych na rzecz innych podmiotów oraz dokonania formalności związanych z zakończeniem budowy, do których wymagana jest jego udział polegający co najmniej na wyrażeniu zgody. Po trzecie - dokończeniem procesu budowlanego i związanego z nim doprowadzenia do zapewnienia funkcjonalności osiedla zostanie obarczony wyłącznie jeden podmiot (deweloper, działający również w imieniu kupujących), co niewątpliwie przyczyni się do jego przyspieszenia. Jednocześnie konsument zostanie odciążony od szeregu formalności. Nie można więc podzielić stanowiska powoda, że powyższe zapisy stanowią wymuszenie zgody na ograniczenie praw właścicielskich konsumentów poprzez ustanowienie ogólnie określonych obciążeń, co z kolei narusza równowagę kontraktową stron. Nie jest możliwe - co do zasady - zapewnienie prawidłowego funkcjonowania osiedla bez ograniczenia praw właścicielskich mieszkańców. Jednocześnie jak wyżej wskazano, we wzorcu określono, jakiego rodzaju obciążenia mogą zostać ustanowione.

Dodatkowo dokonując oceny postanowienia oznaczonego w pozwie numerem I.4, należy mieć na względzie, że w toku procesu inwestycyjnego występuje kolizja interesów ogółu mieszkańców osiedla oraz konkretnych mieszkańców. Budowa odbywa się stopniowo, często zdarza się, że część osiedla jest zamieszkana, zaś kolejne etapy są dopiero realizowane. Interes ogółu mieszkańców polega na prawidłowym funkcjonowaniem osiedla (np. posiadaniu stosownych mediów) oraz jak najszybszym zakończeniu procesu inwestycyjnego (zarówno celem jak najszybszego zamieszkania, jak i zagospodarowania terenu). Interes poszczególnych konsumentów przejawia się w zapewnieniu im realizacji wszelkich praw właścicielskich. Jak wskazano powyżej w niniejszym przypadku zakres pełnomocnictwa został ograniczony do czynności faktycznych i prawnych związanych z zakończeniem robót budowlanych na nieruchomości wspólnej, zgodnie z zakresem przewidzianym dokumentacją projektową i pozwoleniem na budowę oraz w celu wykonania i eksploatacji sieci, uzbrojenia podziemnego znajdującego się na nieruchomości wspólnej. Istnieje możliwość oceny, czy nie doszło do przekroczenia jego zakresu, ponadto pełnomocnictwo może zostać odwołane w każdym czasie. Gdyby nawet - jak to zaznaczył Sąd I instancji- istniało hipotetyczne zagrożenie indywidualnego konsumenta, to jednak interes tego konsumenta rozumianego jako element ogółu mieszkańców osiedla byłby przeważający.

Z tych względów wyrok Sądu I instancji jest prawidłowy, stąd na mocy art. 385 k.p.c. apelacja podlegała oddaleniu.

O kosztach postępowania apelacyjnego rozstrzygnięto na podstawie art. 98 § 1 i 2 k.p.c. w zw. z § 10 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (t.j. Dz.U. z 2015r., poz. 1804).

VII ACa 950/17

Powołane przepisy:

Korekty wprowadzone przez SAOS:

Informacje o źródle orzeczenia:

Dodatkowe informacje:

Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE