Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 15 marca 2018r.

Sąd Rejonowy w Kętrzynie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 marca 2018 r. w K.

sprawy z powództwa M. M.

przeciwko S. J., A. J.

o pozbawienie wykonalności tytułu wykonawczego

I.  pozbawia wykonalności w części co do kwoty 20.000,00 (dwadzieścia tysięcy) złotych tytuł wykonawczy, tj. akt notarialny sporządzony dnia 17 maja 2013r. przed notariuszem R. K. z Kancelarii Notarialnej w K. przy ulicy (...), Repertorium A nr (...), opatrzony klauzulą wykonalności co do §3 postanowieniem Sądu Rejonowego w (...) z dnia 10.11.2015r. w sprawie (...);

II.  zasądza od pozwanych na rzecz powódki kwotę 3.717,00 (trzy tysiące siedemset siedemnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt (...)

UZASADNIENIE

Powódka M. M. wniosła o pozbawienie wykonalności w części, tj. co do kwoty 20 000,00 zł tytułu wykonawczego w postaci aktu notarialnego sporządzonego dnia 17.05.2013r. przed notariuszem R. K. z Kancelarii Notarialnej w K. przy ul. (...) rep. A Nr (...) umowy, co do obowiązku zapłaty kwoty 40 000,00 zł tytułem zapłaty reszty ceny sprzedaży przeciwko dłużniczce M. M., któremu Sąd Rejonowy w Kętrzynie nadał klauzulę wykonalności postanowieniem z dnia 10.11.2015r. w sprawie(...). Podniosła, że umową sprzedaży z dnia 17.05.2013r. sporządzoną w formie aktu notarialnego nabyła od pozwanych lokal mieszkalny w S.. Strony uzgodniły cenę sprzedaży na kwotę 70 000,00 zł. Część ceny pozwani otrzymali w dniu zawarcia umowy sprzedaży. Natomiast wcześniej pozwany otrzymał kwotę 20 000,00 zł tytułem zadatku. Powódka przy podpisywaniu aktu notarialnego pozostawała w błędnym przekonaniu, że cena sprzedaży zostanie pomniejszona o kwotę wcześniejszego zadatku tzn., że do zapłaty pozostanie kwota 20 000,oo zł. Kwoty tej powódka pozwanym nie zapłaciła i roszczenie pozwanych w tej części jest zasadne. Pomimo otrzymania z tytułu sprzedaży kwoty 50 000,00 zł pozwany złożył wniosek o nadaniu aktowi notarialnego klauzuli wykonalności i wszczął postępowanie egzekucyjne, żądając od niej zapłaty kwoty 40 000,00 zł. Egzekucja wprawdzie została umorzona, ale powódka nie ma gwarancji, że pozwany ponownie nie zwróci się do komornika o wyegzekwowanie od niej 40 000,00 zł. Jako podstawę roszczenia powódka wskazała art. 840§1 pkt 1 k.p.c.

Pozwani S. J. i A. J. wnieśli o oddalenie powództwa. Podnieśli, że umowa sprzedaży zawarta w formie aktu notarialnego wprost określała cenę nieruchomości i sposób jej zapłaty, wobec czego nie można mówić by w dacie zawarcia umowy powódka pozostawała w błędzie, co do jej treści. Z aktu wprost wynika, że przy zawarciu aktu powódka zapłaciła pozwanym z tytułu ceny kwotę 30 000,00 zł, natomiast pozostałą resztę ceny w kwocie 40 000,00 zł miał zapłacić najpóźniej do dnia 31.12.2014r. Akt notarialny został powódce odczytany, notariusz dokonał także stosownych pouczeń. W takiej sytuacji nie można mówić o mylnym przekonaniu powódki co do treści czynności prawnej. Ponadto uchylenie się od błędu dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd została wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć. Uprawnienie do uchylenia się od błędu wygasa z upływem roku od jego wykrycia. Od zawarcia umowy sprzedaży minęło przy tym 4,5 roku. Dalej podnieśli, że powódka upatruje braku obowiązku zapłaty kwoty 40 000,00 zł na rzecz strony pozwanej z faktu ustalenia w akcie notarialnym ceny na kwotę 70 000,00 zł oraz wpłaceniu przed zawarciem umowy 20 000 zł na rzecz pozwanych tytułem zadatku. Strona pozwana nie kwestionuje wpłaty tej kwoty. Wpłata ta wynikała jednak z porozumienia stron, które polegało na ustaleniu ceny sprzedaży nieruchomości w wysokości 90 000,00 zł. Na prośbę powódki pozwany wraz z żoną wyrazili zgodę na określenie ceny sprzedaży w akcie notarialnym na kwotę 70 000,00 zł. Celem przyjęcia niższej ceny sprzedaży i uiszczenia na rzecz pozwanych kwoty 20 000,00 zł poza aktem było zmniejszenie należności publicznoprawnych, do których uregulowania zobowiązana byłaby powódka w związku z nabyciem nieruchomości. Wyłącznie zatem na prośbę powódki została zmniejszona cena sprzedaży. Oświadczenie o poddaniu się egzekucji zawarte w akcie notarialnym odnosi się zatem do istniejącego zobowiązania, które zostało wskazane w treści aktu. W tej sytuacji brak podstaw do kwestionowania obowiązku stwierdzonego tytułem wykonawczym, tj. obowiązku zapłaty pozostałej części ceny w kwocie 40 000,00 zł.

Sąd ustalił, co następuje:

Powódka wraz z późniejszym mężem K. M. poszukiwała do nabycia mieszkania w okolicach K.. W tym czasie natrafili na ogłoszenie pozwanych S. J. i A. J. o sprzedaży lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w miejscowości S. 12.

W dniu 20.02.2013r. S. J. pokwitował odbiór od powódki kwoty 20 000,00 zł tytułem zadatku na zakup w/w lokalu.

(d.: bezsporne, pokwitowanie - k. 7)

W dniu 17.05.2013r. M. M. zawarła ze S. J. i A. J. umowę kupna prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w miejscowości S. 12 wraz z udziałem w wysokości 25/100 we współwłasności części wspólnych budynku i współwłasności działki gruntu objętych księgą wieczystą (...), dla którego to prawa prowadzona jest księga wieczysta (...). Umowa została zawarta w formie aktu notarialnego przed notariuszem R. K. z Kancelarii Notarialnej w K. przy ul. (...) i zapisana w rep. A za nr (...). W umowie strony określiły cenę sprzedaży na kwotę 70 000,00 zł. Przy zawarciu umowy powódka wręczyła pozwanym kwotę 30 000,00 zł. W §3 umowy powódka zobowiązała się do zapłaty reszty ceny sprzedaży w kwocie 40 000,00 zł do dnia 31.12.2014r. i co do tego obowiązku poddała się rygorowi egzekucji na podstawie art. 777§1 pkt 4 k.p.c.

(d.: akt notarialny – k. 10-13)

Sąd Rejonowy w (...) w sprawie (...) na wniosek pozwanego S. J. postanowieniem z dnia 10.11.2015r. nadał klauzule wykonalności aktowi notarialnemu sporządzonemu dnia 17.05.2013r. przed notariuszem R. K. z Kancelarii Notarialnej w K. przy ul. (...) rep. A za nr (...) w §3 umowy, co do obowiązku zapłaty kwoty 40 000,00 zł tytułem zapłaty reszty ceny sprzedaży przeciwko dłużniczce M. M..

(d.: bezsporne, kopia tytułu wykonawczego – k. 9-13, postanowienie SR w Kętrzynie z 10.11.2015r. – k. 8 akt ICo 747/15)

W dniu 16.02.2017r. na wniosek S. J. na podstawie w/w tytułu wykonawczego Komornik sądowy przy Sądzie Rejonowym w (...) S. D. (1) wszczął przeciwko M. M. postępowanie egzekucyjne za sygn. akt (...) o zapłatę kwoty 40 000,00 zł. Postępowanie zostało umorzone bez wyegzekwowania dochodzonej kwoty.

(d.: bezsporne, zawiadomienie o wszczęciu egzekucji w sprawie (...)som. Sad. S. D. – k. 8)

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo jest zasadne.

W drodze powództwa z art. 840 KPC dłużnik może żądać pozbawienia tytułu wykonawczego wykonalności w całości lub w części albo jego ograniczenia powołując się na podstawy określone w tym przepisie (art. 840 § 1 pkt 1-3 KPC), co powinno znaleźć swój wyraz w formułowaniu żądania pozwu. Powództwo z art. 840 KPC, jest środkiem merytorycznej obrony dłużnika i pozwala na zakwestionowanie wykonalności tytułu wykonawczego w drodze badania zasadności i wymagalności obowiązku objętego tym tytułem i w konsekwencji musi być oparte na przyczynach materialnoprawnych - podstawach wymienionych w punktach 1-3 art. 840 KPC ( vide - uchwała SN z dnia 17 kwietnia 1985 r., III CZP 14/85, OSNC 1985, nr 12, poz. 192; wyrok SN z dnia 21 lipca 1972 r., II CR 193/72, OSNC 1973, nr 4, poz. 68; postanowienie SN z dnia 24 sierpnia 1973 r., II PZ 34/73, Lex, nr 7295; postanowienie SN z dnia 18 marca 1971 r., I CZ 110/70, Lex, nr 6896). Biorąc pod uwagę, że tytułem egzekucyjnym w sprawie jest akt notarialny, powódka może powoływać się wyłącznie na okoliczności określone w art. 840§1 pkt 1 KPC. Podstawa wskazana w art. 840§1 pkt 1 KPC dotyczy bowiem tytułów egzekucyjnych, których nie chroni prawomocność materialna ( res iudicata), czy zawisłość sporu ( lis pendens), czyli m.in.: ugoda sądowa, ugoda zawarta przed sądem polubownym, akt notarialny, bankowy tytuł egzekucyjny ( vide - postanowienie SN z dnia 27 listopada 2003 r., III CZP 78/03, Prok. i Pr. 2004, nr 6, poz. 36).

Taką też podstawę prawną powódka wskazała w pozwie.

Stosownie do art. 840§1 pkt 1 KPC, dłużnik może w drodze powództwa żądać pozbawienia tytułu wykonawczego wykonalności w całości lub części albo ograniczenia, jeżeli przeczy zdarzeniom, na których oparto wydanie klauzuli wykonalności, a w szczególności gdy kwestionuje istnienie obowiązku stwierdzonego tytułem egzekucyjnym niebędącym orzeczeniem sądu albo gdy kwestionuje przejście obowiązku mimo istnienia formalnego dokumentu stwierdzającego to przejście.

W żądaniu pozwu powódka zakwestionowała istnienie obowiązku zapłaty reszty ceny nabycia nieruchomości ponad kwotę 20 000,00 zł, pomimo zawartego w akcie notarialnym zobowiązania opiewającego na kwotę 40 000,00 zł.

W ocenie Sądu żądanie jest zasadne.

Poza sporem pomiędzy stronami był fakt otrzymania przez pozwanych od powódki kwoty 20 000,00 zł w dniu 20.02.2013r. tytułem zadatku na poczet zakupu nieruchomości.

Sąd dał wiarę twierdzeniom powódki, że cena zakupu nieruchomości została przez strony ustalona na kwotę 70 000,00 zł. Jej twierdzenia w tym zakresie zostały potwierdzone zeznaniami świadka K. M. oraz treścią aktu notarialnego. Sąd miał przy tym na uwadze, że świadek K. M. jest aktualnie mężem powódki, wobec czego jego zeznania były oceniane ze szczególną ostrożnością. Jednocześnie brak było podstaw do odmowy dania im wiary. W ocenie Sądu były one szczere i zgodne ze stanem wiedzy świadka. Brak było również podstaw do przyjęcia, iż stanowią one efekt wersji uzgodnionej z powódką. Należy także mieć na uwadze, iż w zakresie ceny nieruchomości i faktu uiszczenia zadatku zeznania te zyskały potwierdzenie w dokumentach w postaci aktu notarialnego i pokwitowania.

Z kolei w ocenie Sądu, brak było podstaw do dania wiary twierdzeniom pozwanych i ich zeznaniom w zakresie ceny nieruchomości ustalonej przez strony na kwotę 90 000,00 zł oraz powodów wskazania w akcie notarialnym innej ceny niż przez strony ustalona. W szczególności brak w sprawie jakiegokolwiek dowodu poza twierdzeniami pozwanych, iż rzeczywiście strony uzgodniły pierwotną cenę sprzedaży nieruchomości na kwotę 90 000,00 zł. Nie polegają również na prawdzie twierdzenia pozwanych jakoby K. M. był obecny w trakcie podpisywania przez strony aktu notarialnego. Okolicznościom tym przeczą zeznania świadka K. M., zeznania powódki oraz treść aktu notarialnego. Również podana przez pozwanych przyczyna zmiany ceny w akcie notarialnym w stosunku do uzgodnionej przez strony, w ocenie Sądu, nie jest wiarygodna. W szczególności oszczędności jakie miałaby osiągnąć powódka z powodu zmiany wysokości ceny są znikome w stosunku do poniesionych z tytułu zawarcia umowy. Stąd w ocenie Sądu twierdzenia pozwanych w tym zakresie są niezgodne z zasadami doświadczenia życiowego, a wynikają jedynie z chęci nieuwzględnienia w rozliczeniach stron kwestii uiszczenia zadatku.

Mając powyższe na uwadze Sąd odmówił im wiary.

W tych okolicznościach należało przyjąć, że cena sprzedaży uzgodniona przez strony została wskazana w akcie notarialnym i wynosiła 70 000,00 zł. Jest poza sporem i wynika to wprost z aktu notarialnego, że w jego treści nie został uwzględniony fakt uiszczenia przez powódkę kwoty 20 000,00 zł tytułem zadatku na poczet ceny sprzedaży ani sposób jego rozliczenia. Kwestię znaczenia zadatku oraz sposobu jego rozliczenia przez strony rozstrzyga art. 394 k.c. Stosownie do art. 394§2 k.c., w razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.

Skoro zatem z bezspornych okoliczności sprawy wynika, iż do chwili obecnej zadatek otrzymany przez pozwanych nie został rozliczony ani zwrócony, stosownie do powołanego art. 394§2 k.c., powinien on zostać zaliczony na poczet świadczenia powódki z tytułu zapłaty reszty ceny. Z powyższego wynika zatem wniosek, że rzeczywista wysokość pozostałej do uiszczenia przez powódkę reszty ceny powinna zostać pomniejszona o kwotę 20 000 zł zadatku.

Z powyższego wynika jednocześnie, iż w sprawie zostały spełnione przesłanki określone w art. 840§1 pkt 1 k.p.c., albowiem rzeczywista wysokość zobowiązania dłużnika – powódki z tytułu zapłaty reszty ceny jest niższa niż stwierdzona tytułem egzekucyjnym, tj. w §3 zawartego przez strony aktu notarialnego.

W tym kontekście należy również dać wiarę twierdzeniom powódki o pozostawaniu w błędzie co do treści czynności prawnej, tj. wysokości pozostałej do zapłaty reszty ceny sprzedaży pomimo nierozliczenia zadatku w treści aktu notarialnego. Stanowisko powódki potwierdzaj w tym zakresie zeznania K. M., z których wynika, że bezpośrednio po zawarciu umowy w formie aktu notarialnego pomiędzy stronami nie było wątpliwości co do tego, że do zapłaty pozostaje kwota 20 000 zł, tj. uwzględniająca wcześniejszy zadatek. Swój błąd w tym zakresie, to jest co do formalnej możliwości egzekwowania kwoty 40 000,00 zł, powódka mogła dostrzec dopiero po otrzymaniu zawiadomienia o wszczęciu egzekucji w sprawie (...). Zważywszy, iż zawiadomienie to zostało skierowane do powódki dnia 16.02.2017r., a pozew został wniesiony 28.09.2017r. – został również zachowany termin określony wart 88§2 k.c.

Mając to na uwadze Sąd uwzględnił powództwo w całości.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98§1 i 3 k.p.c., przy czym wysokość kosztów zastępstwa procesowego została ustalona na podstawie z§2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (j.t.: Dz.U. z 2018r., poz. 265).