Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Pismem z dnia 8 października 2012 r. miasta stołecznego W. dokonało wypowiedzenia opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości opisanej w księdze wieczystej KW (...), stanowiącej działkę numer (...), położoną w obrębie (...) o powierzchni 186160 m ² T. K. i J. K.. Nieruchomość ta znajduje się przy ulicy (...) w dzielnicy M. miasta stołecznego W.. Przed wypowiedzeniem opłaty wynosiła ona 1634,10 zł. Równocześnie pozwany zaproponował nową opłatę roczną od dnia 1 stycznia 2013 roku, w kwocie 2082,39 zł. W piśmie wskazano, że podstawą do ustalenia wysokości opłaty rocznej była wycena nieruchomości wykonana w 2012 roku przez osobę uprawnioną do szacowania nieruchomości. Zgodnie z wyceną wartość powyższej nieruchomości gruntowej wynosi 1742,37 zł za m2zł. Do pisma załączono operat szacunkowy, w którym wskazano że wartość rynkowa prawa własności do nieruchomości gruntowej położonej w W. przy ulicy (...).

(pismo pozwanego, k. 11, operat szacunkowy - k . 14-29)

W dniu 26 listopada 2012 r. T. K. i J. K. złożyła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. wniosek o ustalenie, że dokonana aktualizacja opłaty rocznej jest uzasadniona w innej wysokości.

(pismo powodów k. 30-30v)

Orzeczeniem z dnia 23 lutego 2012 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze ustaliło, że od dnia 1 stycznia 2013 roku użytkownicy wieczyści obowiązani są wnosić opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego udziału wynoszącego 0, (...) części nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjna nr (...) o pow. 186160 m2 z obrębu (...), położonej w W. przy ul. (...), związanej z lokalem mieszkalnym nr (...) w kwocie 1913,42 zł.

(orzeczenie, k. 6-7)

W dniu 7 maja 2015 roku sprzeciw od orzeczenia SKO złożył T. K.

(sprzeciw od orzeczenia SKO w W. – k. 2)

Pismem z dnia 20 października 2015 roku sprecyzowano powództwo, w ten sposób, że domagano się ustalenia, że aktualizacja opłaty rocznej dokonana przez pozwane miasto stołeczne W. jest nieuzasadniona w całości.

(pismo k. 33)

Pismem z dnia 22 lutego 2016r. pozwany wniósł o oddalenie powództwa i ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego na kwotę określoną w wypowiedzeniu z dnia 8 października 2012 roku oraz o obciążanie powodów kosztami postępowania. Pismo zawierało również wniosek o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości. W uzasadnieniu pisma pozwany wskazał, że argumenty podniesione przez stronę powodową mają charakter ogólny i stanowią jedynie subiektywną opinię powodów. Powód nie wskazał też żadnych dowodów na poparcie swojego żądania, wskazując jedynie ogólnikowo, że „dokonana aktualizacja opłaty rocznej nie jest uzasadniona, a jeżeli już to w innej wysokości”. Zdaniem pozwanego opłata ustalona została w oparciu o wycenę dokonaną przez uprawnionego rzeczoznawcę do spraw wyceny nieruchomości. Operat szacunkowy wykonany na zlecenie pozwanego spełnia z kolei wymagania opisane w przepisach szczególnych. Kwestionowanie powyższych faktów przez powoda stwarza konieczność dopuszczenia dowodu z opinii biegłego, dlatego pozwany wniósł jak na wstępie.

(odpowiedź na pozew – k. 45-46)

Na rozprawie w dniu 4 marca 2016 roku Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego ds. szacowania wartości nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr (...) uregulowaną w księdze wieczystej (...) na potrzeby aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego na dzień 31 grudnia 2012 r.

(rozprawa – k. 52)

Biegła wskazała, że wartość rynkowa nieruchomości położonej przy ul. (...) w W., na dzień 31 grudnia 2012 r. wynosi 309.956.000 zł a wartość 1m ² tej nieruchomości – 1665 zł.

(opinia biegłej K. J. określająca wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej położonej w W., przy ul. (...) – k. 65-85)

Biegła, K. J. wypowiedziała się co do treści sporządzonej opinii na rozprawie w dniu 14 listopada 2016 roku.

( Protokół rozprawy, k. 109-109v)

Sąd ustalił i zważył, co następuje.

Nieruchomość gruntowa zabudowana budynkami mieszkalnymi stanowiąca działkę o numerze (...) w obrębie (...), dla której Sąd Rejonowy dla W. M. (...)prowadzi księgę wieczystą numer (...) jest własnością m. st. W.. J. K. i T. K. są właścicielami lokalu mieszkalnego numer (...) położonego w W. przy ul. (...), z którą to własnością lokalu związany udział wynoszący 0, (...) w użytkowaniu wieczystym wyżej wskazanej nieruchomości gruntowej. Zgodnie z uchwałą Nr LXXXII/2746/2006 Rady Miasta Stołecznego W. z dnia 10 października 2006 r. nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym symbolem:

- M1.20 jest to obszar o przewadze zabudowy wielorodzinnej. Priorytetem jest realizacja funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej i inwestycji celu publicznego z zakresu infrastruktury społecznej. Według uchwały na działce są ograniczenia lokalizowania budynków o wysokości przekraczającej 20 m, a intensywność zabudowy określono na 1,5;

- M2.12 obszar zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Priorytetem jest realizacja funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej i inwestycji celu publicznego z zakresu infrastruktury społecznej. Według uchwały na działce są ograniczenia lokalizowania budynków o wysokości przekraczającej 12 m;

ZF czyli tereny zieleni urządzonej.

(opinia biegłej K. J. – k. 65-85)

W dniu 8 października 2012 r. Zarząd D. M. miasta stołecznego W. dokonał wypowiedzenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. W wypowiedzeniu wskazano kwotę nowej opłaty tj. 2.082,39 zł, stosownie do treści art. 77 ust. 2a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.). Wypowiedzenie oparto na operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę A. G.. W wypowiedzeniu wskazano miejsce, w którym można zapoznać się z operatem.

(wypowiedzenie, k. 11)

Wartość rynkowa nieruchomości opisanej w księdze wieczystej KW nr (...) na dzień 31 grudnia 2012 r. wynosiła 309.956.000 zł. Wartość jednego metra kwadratowego działki wyniosła 1665 zł.

(opinia biegłej K. J. k. 65 – 85)

Postępowanie niniejsze zostało wszczęte w fazie sądowej na skutek sprzeciwu T. K. od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego, rozpoznającego wniosek powoda o ustalenie, że wypowiedzenie opłaty za użytkowanie wieczyste, dokonane w października 2012 r. przez pozwanego jest nieuzasadnione. Orzeczenie to rozstrzygało w fazie administracyjnej spór powstały na tle aktualizacji opłaty rocznej dokonanej przez właściciela na podstawie art. 77 u.g.n. Wobec braku zakończenia tego sporu w fazie administracyjnej i złożenia sprzeciwów przez strony, orzeczenie kolegium utraciło moc, sprzeciw spowodowały przekazanie sprawy tutejszemu Sądowi a wniosek zastąpił pozew.

Pozwany, tj. miasto stołeczne W. wniosło o oddalenie powództwa. W uzasadnieniu wniesionego pisma wskazał, że wypowiedzenie dotychczasowej opłaty dokonane zostało zgodnie z obowiązującymi w tej kwestii przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z ich treścią powodem wzrostu kwoty rocznych opłat z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości była aktualizacja ich wysokości wynikająca ze zmiany wartości nieruchomości. Wycena przeprowadzona została w oparciu o wskazane w obowiązujących przepisach, podejście oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, przy uwzględnieniu celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, jej przeznaczenia w planie miejscowym, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej oraz dostępnych danych dotyczących cen i cech nieruchomości podobnych.

Podkreślenia wymaga w tym miejscu fakt, iż nie budziła wątpliwości stron ani Sądu prawidłowość samego wypowiedzenia pod względem formalnym. Wypowiedzenie zawierało wszystkie elementy określone w art. 78 ust. 1 u.g.n., było zatem ważne i mogło wywołać skutek w postaci aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 2013 r., II CSK 90/13).

W celu ustalenia wartości nieruchomości (§ 28 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) na potrzeby rozstrzygnięcia sporu o zasadność i wysokość wypowiedzenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego Sąd dopuścił dowód z opinii biegłej sądowej K. J.. Biegła sporządziła operat szacunkowy prawidłowy pod względem formalnym, zawierający wszystkie niezbędne elementy do uznania tego dokumentu za opinię o wartości nieruchomości w rozumieniu art. 156 ust. 1 u.g.n. Biegła w operacie zawarła odpowiedź na postawione przez Sąd pytanie, bazując na wszelkich dostępnych zgodnie z treścią art. 155 ust. 1 u.g.n. źródłach wiedzy o wartości nieruchomości. Operat zawierał wszystkie niezbędne elementy pozwalające prześledzić sposób i metodę szacowania wartości nieruchomości, był jasny, logiczny i zawierał klarowne i jednoznaczne wnioski. Te jego cechy predysponowały ten dokument do uznania za miarodajne źródło ustaleń w sprawie, stosownie do kryteriów oceny dowodu z opinii biegłego przyjętych na tle art. 233 k.p.c. w orzecznictwie i doktrynie.

Na rozprawie biegła wypowiedziała się co sporządzonej opinii. Biegła wyjaśniła, że brała pod uwagę teren, który jest wpisany do gminnego rejestru zabytku i przy wycenie nieruchomości uwzględniała ten fakt. Jednocześnie podała, iż służebności nie wpływają na wycenę nieruchomości, a jeżeli chodzi od dojazd to nieruchomości to jest on bardzo dobry wbrew twierdzeniom strony powodowej, nieruchomość znajduje się bowiem w zasadzie niedaleko centrum miasta, ciągów komunikacyjnych. Biegła podała, że porównywała co prawda nieruchomości o mniejszej powierzchni lecz wynikało to z braku w W. nieruchomości o tak dużej powierzchni jak wyceniana. Z tego powodu zastosowała 15% współczynnik do wyliczenia wartości nieruchomości. Biegła podała, że nieruchomości o dużej powierzchni takiej jak wyceniana cieszą się mniejszym zainteresowaniem co sprawia, że cenę za m2 uzyskuje się mniejszą.

Podstaw do odmowy uznania opinii za miarodajną dla sprawy nie dopatrzył się Sąd. Zrekapitulowane wyżej wyjaśnienia biegłej były rzeczowe, logiczne, stanowcze i adekwatne do wątpliwości podniesionych przez powoda. Wzmacniały ocenę Sądu o miarodajności przedłożonej opinii. W tym stanie rzeczy stanowiła ona podstawę wyceny wartości nieruchomości na potrzeby weryfikacji wypowiedzenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości.

W konsekwencji wartość opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości od 1 stycznia 2013 r. (art. 77 ust. 1 u.g.n.) wynosić winna 1989,92 zł (186160m2 x 0, (...) 1665zł x 0,01). Skoro powodowie żądali ustalenia, że wypowiedzenie opłaty ponad kwotę 1634,10 zł jest nieuzasadnione, to powództwo w zakresie różnicy pomiędzy kwotą 1989,92 zł a kwotą 1634,10 zł podlegało oddaleniu jako bezzasadne.

Ze względu na powyższe motywy orzeczono jak w sentencji.

ZARZĄDZENIE

1.  (...) T. K. z(...) (...);

2.  (...);

3.  (...)