Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 9 maja 2018 roku

Sąd Okręgowy w Sieradzu Wydział I Cywilny

w składzie:

Przewodniczący SSO Joanna Składowska

Sędziowie SSO Katarzyna Powalska

SSR del. Magdalena Kościarz

Protokolant sekretarz sądowy Elwira Kosieniak

po rozpoznaniu w dniu 9 maja 2018 roku w Sieradzu

na rozprawie

sprawy z powództwa Miasta Z.

przeciwko O. S., S. S., J. S. (1), M. S. i M. P. (1)

o wydanie nieruchomości

na skutek apelacji pozwanej O. S.

od wyroku Sądu Rejonowego w Zduńskiej Woli

z dnia 23 listopada 2017 roku, sygnatura akt I C 326/15

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od pozwanej O. S. na rzecz powoda Miasta Z. 900 (dziewięćset) złotych z tytułu zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.

Sygn. akt I Ca 120/18

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem 23 listopada 2017 r., wydanym w sprawie sygn. akt I C 326/15, Sąd Rejonowy w Z. nakazał pozwanym O. S., S. S., J. S. (1), M. P. (2) i M. S. opróżnienie, opuszczenie i wydanie Gminie M. Z. nieruchomości położonej w Z. przy ul. (...), składającej się z działek gruntu oznaczonych w rejestrze gruntów Starosty (...) numerami (...), dla której Sąd Rejonowy w Zduńskiej Woli V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) (pkt 1); nie przyznając pozwanym prawa do lokalu socjalnego (pkt 2) i zasądzając od O. S., S. S., J. S. (1), M. P. (2) i M. S. na rzecz Gminy M. Z.

1 400 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 1 200 złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa prawnego.

Rozstrzygnięcie zapadło przy następujących ustaleniach i wnioskach:

W Z. przy ulicy (...) położona jest nieruchomość składająca się z zabudowanej działki nr (...) o powierzchni 1058 m ² oraz niezabudowanej nr (...) o powierzchni 422 m ². Nieruchomość pierwotnie objęta była księgą wieczystą nr (...) i stanowiła własność Państwa - Prezydium Miejskiej Rady Narodowej Wydział Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej w Z.. Z mocy ustawy właścicielem spornej nieruchomości od 1991 r. jest powódka - Gmina M. Z..

W latach 1982 - 1993 posiadaczem nieruchomości była (...) Spółdzielnia (...), a w okresie od 1993 do 1996 roku E. P. wspólnie z mężem A. P.. W styczniu 1998 r. władztwo nad nieruchomością przejęła O. S. na podstawie umowy dzierżawy zawartej z A. P.. Wyrokiem z dnia 17 września 1999 r. Sąd Apelacyjny w Łodzi w sprawie (...) ustalił, że O. S. skutecznie uchyliła się od skutków prawnych swojego oświadczenia woli złożonego przy zawarciu umowy dzierżawy, na skutek błędu co do treści czynności prawnej. W konsekwencji umowa dzierżawy została uznana za nieważną. Po wydaniu powyższego orzeczenia pozwana nadal władała przedmiotową nieruchomością, zajmując przede wszystkim główny budynek, w którym po dokonaniu remontu prowadziła bar i hotel, a po cofnięciu koncesji na alkohol wyłącznie hotel. O. S. nigdy nie płaciła Miastu Z. jakichkolwiek opłat z tytułu korzystania z w/w nieruchomości. Po uregulowaniu w 2012 r. własności nieruchomości na rzecz gminy, pozwana wielokrotnie zwracała się do Prezydenta Miasta o uregulowanie zasad dalszego korzystania z nieruchomości, wnosząc o zawarcie z nią umowy najmu lub dzierżawy. Na powyższe właściciel nigdy nie wyraził zgody, traktując korzystanie przez kobietę z nieruchomości za bezumowne i żądając jej zwrotu.

Na chwilą obecną w nieruchomości zamieszkuje tylko O. S.. Wcześniej zamieszkiwali tam także jej synowie - S. S. oraz J. S. (1), przy czym ten ostatni wspólnie z konkubiną M. P. (2) i córką M. S.. S. S. wyjechał za granicę, tym niemniej w nieruchomości przy ul. (...) pozostawił wszystkie swoje rzeczy. J. S. (1) wspólnie z konkubiną oraz córką wyprowadził się do wynajętego mieszkania w bloku przy ul. (...) w (...). Na posesji przy ul. (...) pozostawili większość swoich rzeczy.

W czerwcu 2014 r. w sprawie I Ns 690/14 O. S. wystąpiła z wnioskiem o zasiedzenie prawa użytkowania wieczystego spornej nieruchomości. Postanowieniem z dnia 21 października 2014 r. Sąd Rejonowy w Zduńskiej Woli oddalił wiosek. Orzeczenie uprawomocniło się.

W lutym 2015 r. w sprawie I Ns 174/15 O. S. wystąpiła z wnioskiem o zasiedzenie prawa własności spornej nieruchomości. Postanowieniem z dnia 26 listopada

2015 r. Sąd Rejonowy w Zduńskiej Woli oddalił wiosek. Również to orzeczenie jest prawomocne.

W ocenie Sądu pierwszej instancji, powództwo w sprawie przedmiotowej jest zasadne i podlega uwzględnieniu w całości na podstawie art. 222 § 1 k.c.

Bez wątpienia Gmina M. Z. jest właścicielem nieruchomości położonej w (...) przy ul. (...), a pozwana nie posiada jakiegokolwiek skutecznego wobec właściciela tytułu do jej używania. Zatem pozwana zobligowana jest opuścić nieruchomość i wydać powodowi, a także opróżnić ze wszystkich swoich rzeczy. Take same obowiązki spoczywają na współpozwanych S. S., jego bracie J. S. (1), konkubinie J. P. i ich córce M. S.. Osoby te co prawda aktualnie nie zamieszkują na posesji powódki, ale nadal nią władają przechowując tam swoje rzeczy. Opuszczając nieruchomość nie wyzbyli się w sposób definitywny władztwa nad nią i nie przekazali Gminie M. Z.. Potencjanie w każdej chwili mogą zatem do niej wrócić.

Zgłoszone zostało także ocenione przez Sąd Rejonowy w świetle przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. 2016 poz. 1610). Zgodnie z treścią art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy lokatorem jest osoba używająca lokalu mieszkalnego na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności, przy czym osobie takiej przysługują środki ochrony prawnej wskazanej w ustawie, w tym prawo do lokalu socjalnego (art. 14 ustawy). Prawo to nie przysługuje jednak osobie, która samowolnie zajmuje lokal i wobec której sąd orzekł eksmisję, chyba że przyznanie lokalu socjalnego byłoby w świetle zasad współżycia społecznego szczególnie usprawiedliwione (art. 24 ustawy). W przypadku lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego miedzy innymi wobec osób małoletnich, bezrobotnych oraz spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany (art. 14 ust. 2, 3, 4 pkt 4 i 5 oraz ust. 7 ustawy).

W ocenie Sądu pierwszej instancji, O. S., która samowolnie i bezumownie zajmuje lokal znajdujący się na nieruchomości powoda nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Pozwana nie jest lokatorem w rozumieniu ustawy albowiem nigdy nie posiadała prawa do korzystania z lokalu. Umowa dzierżawy z 1998 r., na podstawie której weszła w posiadanie nieruchomości była nieważna i od początku była bezskuteczna w stosunku do właściciela posesji. O. S. nie przedstawiła jakichkolwiek dowodów na okoliczność tego, że przyznanie jej lokalu socjalnego byłoby w świetle zasad współżycia społecznego szczególnie usprawiedliwione.

Pozostali pozwani, korzystają z lokalu na podstawie umowy łączącej ich z O. S.. Posiadają oni zatem tytuł prawny do jego używania skuteczny wobec O. S., lecz całkowicie nieskuteczny w stosunku do Gminy M. Z.. Tym niemniej okoliczność ta sprawia, że są oni lokatorami w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy. S. S. nie spełnia żadnej z przesłanek obligatoryjnego orzeczenia prawa do lokalu socjalnego. Przesłanki te formalnie spełniałby natomiast J. S. (1) jako osoba bezrobotna, M. P. (2) jako korzystająca z pomocy społecznej oraz M. S. jako małoletnia. Jednak orzeczeniu na ich rzecz prawa do lokalu socjalnego stoi na przeszkodzie fakt, że osoby te mają możliwość zamieszkania w innym lokalu niż dotychczas używany (art. 14 ust. 4 in fine ustawy).

O kosztach postępowania Sąd rozstrzygnął na podstawie art. 98 k.p.c.

Apelację od wyroku Sądu Rejonowego wniosła pozwana O. S., zaskarżając orzeczenie w całości i wnosząc o jego zmianę poprzez oddalenie powództwa w całości.

Skarżąca zarzuciła naruszenie:

- art. 222 § 1 k.c. w zw. z art. 461 § 1 k.c. w zw. z art. 30 ust. 1 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, poprzez przyjęcie, że pozwanej nie przysługuje skuteczne względem powoda uprawnienie do władania rzeczą;

- art. 14 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, poprzez nieprzyznanie poznanym prawa do lokalu socjalnego.

Powódka wnosiła o oddalenie apelacji na koszt skarżącej.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie.

Przede wszystkim, wbrew zarzutom skarżącej, nie posiada ona skutecznego względem powódki uprawnienia do władania nieruchomością.

Zgodnie z art. 30 ust. 1 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, na który powołuje się apelująca, osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego do dnia wejścia w życie ustawy przez okres nie krótszy niż 10 lat wstępuje z mocy prawa w stosunek najmu tego lokalu po upływie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy, jeżeli właściciel nie wniesie w tym okresie powództwa o nakazanie tej osobie przez sąd opróżnienia lokalu lub jeżeli w tym samym terminie nie wniesiono powództwa o ustalenie nieistnienia stosunku najmu.

Wskazany w przepisie wymóg co najmniej 10 letniego okresu zajmowania lokalu nie został w sprawie przedmiotowej w odniesieniu do skarżącej spełniony, skoro ustawa weszła w życie 10 lipca 2001 r., a O. S. weszła w posiadanie nieruchomości w styczniu 1998 r. Nie doszło zatem do wstąpienia przez pozwaną z mocy prawa w stosunek najmu.

Jeśli chodzi natomiast o prawo zatrzymania, podstawową jego przesłanką jest istnienie po stronie retencjonisty ściśle określonych podmiotowo i przedmiotowo wierzytelności. Czy i w jakim zakresie takie wierzytelności mu przysługują rozstrzygają zaś stosowne przepisy materialnoprawne. Apelująca zaś na żaden przepis w tym zakresie się nie powołuje.

Trzeba podkreślić, że prawo zatrzymania, jako ściśle związane z określoną wierzytelnością, nie może ani powstać, ani trwać samoistnie, tzn. bez wierzytelności. Wygaśnięcie wierzytelności automatycznie powoduje, że wygasa także prawo zatrzymania. Akcesoryjny charakter tego prawa oznacza, że nie może ono przejść na inny podmiot bez jednoczesnego przejścia związanej z nim wierzytelności. Z akcesoryjnością prawa zatrzymania wiąże się w pewnej mierze kwestia jego skuteczności. Zdaniem Sądu Okręgowego, przewidziane w art. 461 § 1 k.c. prawo zatrzymania cudzej rzeczy ze względu na poczynienie nakładów na tę rzecz nie przysługuje, jeżeli zobowiązanym do zwrotu nakładów nie jest osoba domagająca się wydania rzeczy. Pogląd ten został wyrażony także przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 13 września 1977 r., III CRN 187/77, OSPiKA 1978, z. 9, poz. 166 (z glosą J.J. Skoczylasa) oraz z dnia 4 listopada 1999 r., II CKN 561/98, OSNC 2000, nr 5, poz. 91 (z omówieniem W. Robaczyńskiego, Przegląd orzecznictwa, PS 2002, nr 2, s. 73).

Stron nie łączył zaś żaden stosunek prawny, który mógłby być źródłem określonych roszczeń o zwrot nakładów. Jedyna umowa jaka zastała zawarta w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości łączyła pozwaną z A. P..

Warto również zauważyć, że ze sformułowania art. 461 § 1 k.c. wynika, że prawo zatrzymania powstaje w drodze oświadczenia woli zainteresowanego wierzyciela, czy też z innego punktu widzenia - dłużnika. Nie powstaje nigdy z mocy samego prawa. Oświadczenie wierzyciela ma charakter jednostronny i zarazem prawokształtujący (tworzy nową sytuację prawną). Takie zaś oświadczenie nie zostało przez skarżącą złożone.

Pozwana nie wskazała także w apelacji o jakie nakłady chodzi i jaka jest ich wartość, nie mówiąc o jakiejkolwiek inicjatywie dowodowej w tym zakresie.

Na zakończenie trzeba wskazać, że samo stwierdzenie, że pozwany jest lokatorem w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oznacza jedynie, że w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o jego uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia. Stosowne rozstrzygnięcie w tym zakresie w sprawie przedmiotowej znalazło się w pkt 2 zaskarżonego orzeczenia. Skarżąca nie przedstawiła natomiast jakichkolwiek argumentów stanowiących podstawę do uznania, że prawo do lokalu socjalnego jej przysługuje, a w szczególności, że orzeczenie o nim jest obligatoryjne, bowiem zachodzi wobec pozwanej jedna z okoliczności określonych w art. 14 ust. 4 ustawy.

Podsumowując, wbrew zarzutom skarżącej, nie posiada ona tytułu do władania nieruchomością, ani nie przysługuje jej skuteczne wobec powódki prawo zatrzymania, czy też prawo do lokalu socjalnego. Tym samym, orzekając eksmisję Sąd Rejonowy nie dopuścił się naruszenia art. 222 § 1 k.c.

Z powyższych przyczyn Sąd Okręgowy oddalił apelację jako bezzasadną na podstawie art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 w zw. z art. 391 § 1 k.p.c., zasądzając od pozwanej na rzecz powódki kwotę 900,00 złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa prawnego, które określono na podstawie § 2 pkt 4 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. poz. 1804 ze zm.).