Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

W pismach z dnia 19 listopada 2012 r. (...) W. dokonało wypowiedzenia opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości opisanej w księdze wieczystej (...), stanowiącej działkę numer (...), położoną w obrębie (...), wynoszącej w dniu wypowiedzenia 1170,00 zł za metr kwadratowy, proponując od dnia 1 stycznia 2013 r. użytkownikom wieczystym udziału w tej nieruchomości związanej z lokalem mieszkalnym numer (...) położonym w W. przy ul (...) tj. I. S. (1) i M. W. odpowiednio opłatę w wysokości 1362,82 zł oraz w wysokości 6814,09 zł obliczoną według stawki 3509,41 zł za metr kwadratowy.

(pisma - k. 93,100)

Wnioski o ustalenie, że wypowiedzenie opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste dokonane pismami z dnia 19 listopada 2012r. jest nieuzasadnione albo jest uzasadnione w innej wysokości złożył M. W. i I. S. (1). W uzasadnieniu wniosków użytkownicy wieczyści podważali ustalenia rzeczoznawcy majątkowego, sporządzającego wycenę nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania wieczystego, ich zdaniem ustalona wartość nieruchomości jest za wysoka. Przyczyną takiego stanu rzeczy miał być niewłaściwy dobór nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej dokonany przez rzeczoznawcę majątkowego, który dokonując ustalenia wartości nieruchomości zastosował metodę porównawczą – korygowania średniej ceny transakcyjnej. Wnioskodawcy wskazali, że były porównywalne nieruchomości o całkowicie odmiennej charakterystyce wynikającej z aktualnego rodzaju i sposobu zagospodarowania oraz potencjalnych możliwości inwestycyjnych. Jednocześnie wnioskodawcy wskazali na błędy przy zastosowanie wycenie, dotyczące wyboru oraz wagi cech zastosowanych do określenia wartości wycenianej nieruchomości.

(wnioski k. 94-99, k. 87-92)

Orzeczeniem z dnia 10 września 2014 roku Samorządowe Kolegium Odwoławcze ustaliło, że od dnia 1 stycznia 2013 roku opłata roczna za użytkowanie wieczyste 0, (...) części gruntu, położonego w W., przy ul . (...) wynosi 1001,39 zł w przypadku I. S. (1) oraz 5025,07 zł w przypadku M. W..

(orzeczenie k. 25-26v)

Sprzeciw od orzeczenia SKO złożyli użytkownicy wieczystości I. S. (1) oraz M. W. oraz właściciel nieruchomości (...) W..

(sprzeciwy k. 3-4, 6-7)

Pismem z dnia 15 lutego 2016 roku pozwany (...) W. wniosło o ustalenie od dnia 1 stycznia 2013 roku opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości w wysokościach wskazanych użytkownikom wieczystym w pismach z dnia 19 listopada 2012 r. r. obliczoną według stawki 3509,41 zł za metr kwadratowy.

(pismo k. 161-162)

W pozostałych pismach procesowych strony podtrzymały swoje stanowiska.

Sąd ustalił i zważył, co następuje:

Nieruchomość gruntowa zabudowana przedwojenną dwu piętrową kamienicą oraz budynkiem garażowym położona w W. przy ul. (...) stanowiąca działkę o numerze (...) w obrębie 1-01-09 stanowi własność (...) W.. Użytkownikami wieczystymi udziału w tej nieruchomości w wysokości 0, (...) związanego z lokalem mieszkalnym numer (...) jest I. S. (1), która jest płatnikiem opłaty za użytkowanie wieczyste w udziale 0, (...) oraz M. W. jako płatnik w udziale 0, (...). Dla nieruchomości tej Tutejszy Sąd w VII Wydziale Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (...). Nieruchomość jest wykorzystywana jako tereny mieszkaniowe oznaczona symbolem B. Powierzchnia nieruchomości wynosi 699 m2 i ma kształt zbliżony do prostokąta ze ściętym w części północno – wschodniej rogiem. Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej tj. ul. (...). Jest to ulica lokalna wąska, ślepa o nawierzchni asfaltowej z urządzonymi chodnikami dla pieszych o bardzo organicznej możliwości parkowania. W pasie drogowym ulicy znajduje się sieć uzbrojenia miejskiego obejmująca sieci elektro – energetyczne, wodno- kanalizacyjne, gazowe, centralnego ogrzewania i tele – techniczne. Nieruchomość jest uzbrojona we wszystkie możliwe sieci miejskie. Nieruchomość zabudowana jest budynkiem (...) kondygnacyjnym, 2 piętrowym, 3 lokalowym budynkiem wielorodzinnym, wybudowanym w technologii tradycji murowanej w 1922 roku oraz 1 kondygnacyjnym, 2 stanowiskowym budynkiem garażowym. Poza budynkami znajduje się komunikacja tj. chodniki wjazd do garażu oraz słabo zagospodarowana zieleń wokół budynku. Działka jest ogrodzona. W bliskim sąsiedztwie znajduje się zabudowa mieszkaniowa jedni i wielorodzinna oraz budynki usługowe oświaty. W dalszym otoczeniu znajduje się zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, usługowa i handlowo – usługowa. Nieruchomość posiada dobry dostęp do infrastruktury miejskiej. W promieniu kilkuset metrów znajdują się placówki oświatowe, obiekty handlowe, usługowe i obiekty ochrony zdrowotnej. Przystanki komunikacji miejskiej położone są na ul. (...) i al. (...) oddalone są o kilkaset metrów. Najbliższe tereny rekreacyjne stanowią P. M. oddalone o ok. 1200 m. Zgodnie z uchwałą Nr LXX/2187/2010 Rady Miasta Stołecznego W. z dnia 14 stycznia 2010r. przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie zabudowy jednorodzinnej z usługami i funkcją dopuszczalną oznaczoną symbolem (...)(U).

(opinia biegłego k. 182-209)

W dniu 19 listopada 2012 r. (...) W. dokonało wypowiedzeń opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wynoszącej do dnia wypowiedzenia 1170 zł/m2. W wypowiedzeniach wskazano wartość nowej opłaty dla M. W. na kwotę 6814,09 zł zaś dla I. S. (1) na kwotę 1362,82 zł wraz z rozbiciem podwyżki na poszczególne lata, stosownie do treści art. 77 ust. 2a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.). W wypowiedzeniach wskazano miejsce, w którym można zapoznać się z operatem.

(dowód wypowiedzenia k. 93, 100)

Wartość rynkowa nieruchomości opisanej w księdze wieczystej na dzień 31 grudnia 2012 (...) wynosiła 1867,14 zł za metr kwadratowy.

(dowód opinia biegłego k. 182-209)

Postępowanie niniejsze zostało wszczęte w fazie sądowej na skutek sprzeciwów zarówno użytkowników wieczystych oraz właściciela (...) W. od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego, rozpoznającego wniosek powodów o ustalenie, że wypowiedzenie opłaty za użytkowanie wieczyste, dokonane w listopadzie 2012 r. przez pozwanego jest nieuzasadnione. Orzeczenie to rozstrzygało w fazie administracyjnej spór powstały na tle aktualizacji opłaty rocznej dokonanej przez właściciela na podstawie art. 77 u.g.n. Wobec braku zakończenia tego sporu w fazie administracyjnej i złożenia sprzeciwów przez strony, orzeczenie kolegium utraciło moc, sprzeciwy spowodowały przekazanie sprawy tutejszemu Sądowi a wniosek zastąpił pozew. W toku postępowania sądowego strona powodowa sprecyzowana, że wnosi o ustalenie, że opłata roczna z tytułu użytkowania nieruchomości jest nie uzasadniona. Nie budziła wątpliwości stron ani Sądu prawidłowość samego wypowiedzenia pod względem formalnym. Wypowiedzenie zawierało wszystkie elementy określone w art. 78 ust. 1 u.g.n., było zatem ważne i mogło wywołać skutek w postaci aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 2013 r., II CSK 90/13).

W celu ustalenia wartości nieruchomości (Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 165, poz. 985) na potrzeby rozstrzygnięcia sporu o zasadność i wysokość wypowiedzenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego. Biegły sporządził operat szacunkowy prawidłowy pod względem formalnym, zawierający wszystkie niezbędne elementy do uznania tego dokumentu za opinię o wartości nieruchomości w rozumieniu art. 156 ust. 1 u.g.n. Biegły w operacie zawarł odpowiedź na postawione przez Sąd pytanie, bazując na wszelkich dostępnych zgodnie z treścią art. 155 ust. 1 u.g.n. źródłach wiedzy o wartości nieruchomości. Operat zawierał wszystkie niezbędne elementy pozwalające prześledzić sposób i metodę szacowania wartości nieruchomości, był jasny, logiczny i zawierał klarowne i jednoznaczne wnioski. Te jego cechy predysponowały ten dokument do uznania za miarodajne źródło ustaleń w sprawie, stosownie do kryteriów oceny dowodu z opinii biegłego przyjętych na tle art. 233 k.p.c. w orzecznictwie i doktrynie. Jednocześnie biegły w uzupełniającej opinii pisemnej odniósł się do zarzutów zgłoszonych przez pozwanego do opinii. W kontekście opinii uzupełniającej biegłego – Sąd również podzielił opinię z dnia 24 maja 2016r. i zawarte tam wnioski dotyczące wartości nieruchomości. Wprawdzie biegły w opinii uzupełniającej podał wartości nieruchomości przyjmując zasadę ekstrapolacji bez współczynnika korekcyjnego, jednak jak to wynika biegły podtrzymał wartość nieruchomości wskazaną w opinii pierwotnej. Położenie bowiem działki wycenianej odbiega od położenia nieruchomości porównawczych dlatego zastosowano współczynnik korekcyjny uzasadniając to istotną zaletą nieruchomości wycenianej w postaci atrakcyjnej i prestiżowej lokalizacji na terenie Starego M.. (...) porównawcze takiej lokalizacji o takiej zalecie nie posiadały.

W konsekwencji należało przyjąć, że wartość nieruchomości dla celów określenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wynosi 1867,14 zł za metr kwadratowy, stosownie do wartości określonej przez biegłego.

W konsekwencji wartość opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości, która winni uiszczać powodowie od 1 stycznia 2013 r. wynosić winna stosunku do I. S. (2) 725,07 zł (699m2 x 0, (...), (...) 1867,14 zł x 1%) zaś w stosunku do M. W. 3625,35 zł (699m2 x 0, (...), (...) 1867,14 zł x 1%). Skoro powodowie żądali ustalenia, że wypowiedzenie opłaty ponad kwotę 2271,75 zł w stosunku do M. W. zaś w stosunku do I. S. (1) ponad kwotę 454,35 było nieuzasadnione, to powództwo w zakresie różnicy pomiędzy wysokością opłatą przed wypowiedzeniem dokonanym w listopadzie 2012 roku a ustalonymi w wyroku z dnia 31 stycznia 2017r podlegało oddaleniu.

O kosztach Sąd orzekł w każdej ze spraw zgodnie z przepisem art. 108 k.p.c. zgodnie, z którym Sąd może rozstrzygnąć jedynie o zasadach poniesienia przez strony kosztów procesu, pozostawiając szczegółowe wyliczenie referendarzowi sądowemu. W tej sytuacji po uprawomocnieniu się orzeczenia kończącego postępowanie w sprawie, referendarz sądowy w sądzie pierwszej instancji wydaje postanowienie, w którym dokonuje szczegółowego wyliczenia kosztów obciążających strony.

Ze względu na powyższe motywy orzeczono jak w sentencji.

ZARZĄDZENIE

(...)