Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 15 marca 2018 roku

Sąd Okręgowy w Szczecinie II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 marca 2018 roku w S.

sprawy z powództwa J. M.

przeciwko Akademii (...) w S.

o zapłatę

na skutek apelacji powoda od wyroku Sądu Rejonowego Szczecin - Centrum w Szczecinie z dnia 24 kwietnia 2017 roku, sygn. akt I C 1049/14

1.  zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że:

a)  w punkcie II zasądza od pozwanej Akademii (...) w S. na rzecz powoda J. M. kwotę 3414,01 zł (trzy tysiące czterysta czternaście złotych i jeden grosz) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od 8 stycznia 2014 roku do dnia zapłaty i oddala powództwo w pozostałej części;

b)  zasądza od pozwanej Akademii (...) w S. na rzecz powoda J. M. kwotę (...) (jeden tysiąc czterysta sześćdziesiąt dwa) złote tytułem zwrotu kosztów procesu ;

c)  uchyla punkt IV;

2.  zasądza od pozwanej Akademii (...) w S. na rzecz powoda J. M. kwotę 621 zł (sześćset dwadzieścia jeden złotych) tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

SSO Marzenna Ernest SSO Mariola Wojtkiewicz SSO Katarzyna Long

Sygn. akt II Ca 1153/17

UZASADNIENIE

Powód J. M. złożył pozew przeciwko pozwanej Akademii (...) w S. o zasądzenie kwoty 4582,74 zł wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 26 grudnia 2013 r., oraz wniósł o zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa radcowskiego według norm przepisanych.

Wyrokiem z dnia 24 kwietnia 2017 r. Sąd Rejonowy Szczecin – Centrum w Szczecinie w sprawie I C 1049/14 zasądził od pozwanej Akademii (...) w S. na rzecz powoda J. M. kwotę 1168,73 zł z odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia 8 stycznia 2014 r. do dnia zapłaty (punkt I) i oddalił powództwo w pozostałym zakresie (punkt II). Nadto zasądził od powoda na rzecz pozwanej kwotę 533,78 zł tytułem kosztów procesu (punkt III), zaś w punktach IV i V rozstrzygnął o nieuiszczonych kosztach sądowych, nakazując ściągnięcie z zasądzonego na rzecz powoda roszczenia w punkcie I kwoty 1832,59 zł i nakazując ściągnięcie od pozwanej kwoty 627,36 zł.

W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia ustalając okoliczności faktyczne Sąd Rejonowy wskazał, że J. M. w dniu 28 maja 2013 r. zawarł z pozwaną Akademią (...) w S. umowę najmu nr (...), której przedmiotem był lokal użytkowy przy ul. (...) w S.. Lokal ten został oddany powodowi do używania w celu prowadzenia działalności gastronomicznej. Sąd wskazał, że powód wpłacił pozwanej kaucję w kwocie 9.320,94 zł, która zgodnie z umową powiększona o odsetki wynikające z umowy rachunku bankowego i pomniejszona o koszty prowadzenia rachunku bankowego i prowizji bankowych za przelew na rachunek bankowy miała zostać zwrócona najemcy w dniu rozwiązania umowy lub wygaśnięcia umowy. Dalej zostało wskazane, że czynsz w wysokości 2526 zł netto miał być płacony do 10. każdego miesiąca. W umowie strony zastrzegły prawa wynajmującego do potrącenia wierzytelności z tytułu należności z umowy z kaucji (§ 8 ust. 8).

W ramach uzgodnień strony ustaliły również, że powód miał świadczyć usługi w postaci śniadań dla gości (...) Pracy (...), za co strony ustaliły wynagrodzenia płatne raz w miesiącu na podstawie wystawionej przez najemcę faktury VAT (§10 umowy).

W umowie zostały zawarte również postanowienia dotyczące kar umownych (§ 11 umowy). Sąd wskazał ponadto, że pozwana była uprawniona do rozwiązania umowy przed upływem terminu na jaki umowa została zawarta, bez wypowiedzenia m.in. w przypadku zaprzestania lub nie podjęcia działalności.

Zostało także ustalone, że dnia 1 sierpnia 2013 r. powód zawarł z pozwaną umowę najmu nr (...) r. pomieszczeń piwnicy położonej w S. przy ul. (...).

W trakcie używania przedmiotu najmu powód zauważył, że w lokalu nie działa wentylacja mechaniczna, o czym powoda zawiadomili pracownicy. Brak wentylacji był odczuwalny w szczególności podczas przygotowywania posiłków na zapleczu kuchennym. W związku z zaistniałą sytuacją powód pismem z dnia 3 grudnia 2013 r. poinformował pozwaną o niedziałającej w lokalu wentylacji i wezwał pozwaną do usunięcia wad lokalu poprzez naprawę wentylacji w terminie 14 dni od dnia otrzymania zawiadomienia pod rygorem wypowiedzenia przez powoda umowy na podstawie art. 664 k.c. bez zachowania terminu wypowiedzenia. Pozwana pismo powyższe otrzymała w dniu 3 grudnia 2014 r. i w odpowiedzi z dnia 16 grudnia 2013 r. oświadczyła, że wada wentylacji nie uniemożliwia przewidzianego w umowie używania rzeczy tj. prowadzenia działalności gastronomicznej, w związku z zatwierdzeniem decyzją administracyjną przedmiotowego lokalu gastronomicznego do prowadzenia działalności w zakresie żywienia zbiorowego i wyjaśniła, że o realnym terminie usunięcia wad wentylacji powód zostanie poinformowany odrębnym pismem.

Sąd ustalił także, że pismem z dnia 17 grudnia 2013 r., doręczonym pozwanej dnia 18 grudnia 2013 r., powód na podstawie art. 664 § 2 k.c. wypowiedział umowę najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jednocześnie powód wezwał pozwaną do zwrotu kaucji w kwocie 9320,94 zł.

Nadto ustalono, że po wyznaczonym przez powoda dniu do usunięcia wad przedmiotu najmu, pozwana podjęła działania mające na celu naprawę wentylacji. Powód odmówił udostępniania wentylacji pozwanej, w celu uprzedniego udokumentowania wad lokalu.

Dnia 19 grudnia 2013 r., na zlecenie powoda, przeprowadzono pomiar skuteczności instalacji wentylacji. Po dokonaniu pomiaru stwierdzono, że wentylacja mechaniczna w pomieszczeniach klubokawiarni nie działa i nie zapewnia ilości wymian zgodnie z przeznaczeniem obiektu.

Pismem z dnia 19 grudnia 2013 r., pozwana ponownie zakwestionowała uprawnienie powoda do wypowiedzenia umowy najmu i wskazała, że wyznaczony do naprawy czas nie był czasem „odpowiednim”.

Pismem z dnia 8 stycznia 2014 r. pozwana potwierdziła, iż miała miejsce awaria elektrycznych urządzeń rozdzielczych za pośrednictwem, których zasilane są urządzenia napędowe instalacji wentylacyjnej. Wskazano, że usterka została usunięta 21 grudnia 2013 roku i wykonano pomiary dniu 8 stycznia 2014 roku.

Powód pismem z dnia 27 stycznia 2014 r. ponownie wezwał pozwaną do zwrotu kaucji w kwocie 9320,94 zł. Natomiast pozwana pismem z dnia 3 lutego 2014 roku oświadczyła, że rozwiązuje umowę najmu przed upływem terminu bez wypowiedzenia, z uwagi na zaprzestanie prowadzenia działalności gastronomicznej w lokalu użytkowym będącym przedmiotem najmu oraz zaprzestanie wykonywania obowiązków w zakresie usług cateringowych. Pozwana obciążyła powoda należnościami czynszowymi za miesiąc styczeń 2014 r.

Powód przyznał i uznał za zasadne potrącania z różnych tytułów do kwoty 5698,20 zł. Nie uznał natomiast potrąceń z tytułu wynajmu pomieszczeń za miesiąc I 2014 r. w wysokości 2368,98 zł (pkt 2 faktury VAT nr (...)) oraz część świadczenia z tytułu wynajmu pomieszczeń i opłat za Internet za miesiąc XII 2013 r., w kwocie 1045,03 zł (pkt 2 i 3 faktury VAT nr (...)).

Dodatkowo powód dokonał potrącenia należności w kwocie 300 zł z tytułu najmu piwnicy za miesiąc grudzień 2013 r. i styczeń 2014 r. z wierzytelnością pozwanej z tytułu zwrotu kaucji.

Z tytułu usług wykonywanych na rzecz pozwanej powód wystawił fakturę na kwotę 1260 zł i bezskutecznie wezwał pozwaną do zapłaty.

Sąd ustalił także, że w lokalu użytkowym położonym w S. przy ulicy (...) na parterze, a stanowiącym własność pozwanej i będącym przedmiotem najmu powinna istnieć w 2013 r. sprawnie działająca wentylacja mechaniczna, ale w grudniu 2013 r. takiej wentylacji nie było. Sąd ustalił także, że brak sprawnie działającej wentylacji mechanicznej i wykonanej zgodnie z projektem uniemożliwiał powodowi prowadzenie działalności gastronomicznej. Nadto Sąd ustalił, że brak działającej wentylacji może być w okresie letnim zastąpiony przez otwieranie okien, natomiast w pozostałych porach roku brak wentylacji mechanicznej może skutkować: nadmiernie wysoką temperaturą w pomieszczeniach kuchennych, przekroczeniem norm substancji szkodliwych w powietrzu (pyły, aerozole, pary, gazy) oraz zapachami pochodzącymi z kuchni w salach konsumpcyjnych. Nadto, że ta wada mogła budzić uzasadnione obawy, że może zagrażać zdrowiu pracowników zatrudnionych przez powoda w lokalu, a także konsumentów. Jako przyczynę braku działania wentylacji wskazano awarię stycznika włączającego wentylator oraz przekaźnik termiczny, przy czym była ona możliwa do usunięcia w ciągu 1 - 3 dni.

Nadto Sąd wskazał, że przy istniejących wentylatorach nawiewnych o wydajności ponad 2 razy wyższej od projektowanej np. w miesiącu grudniu przy temperaturze zewnętrznej +5 °C i nawiewie powietrza do sal konsumpcyjnych w ilości 0,82 m ³/s, występowałoby szybkie obniżenie się temperatury w salach konsumpcyjnych poniżej 16 °C, co uniemożliwiałoby przebywanie w niej ludzi bez okryć zewnętrznych w pozycji siedzącej.

Przy zastosowanych wentylatorach wywiewnych o wydajności blisko 4 razy większej od projektowanej każde otwarcie drzwi powodowałoby gwałtowny napływ zimnego powietrza z zewnątrz i dalsze obniżanie temperatury sal konsumpcyjnych.

W lokalu przy ul. (...) w S. działała wentylacja grawitacyjna tylko w 2 pomieszczeniach WC i jej udział w wymianie powietrza był znikomy.

Dalej Sąd ustalił, że lokal ten powinien być zaopatrzony w wentylację o rodzaju i parametrach wynikających z zatwierdzonego pozwoleniem na budowę projektu budowlanego, tzn. wentylację mechaniczną nawiewno-wywiewną z możliwością regulacji jego przepływu i ogrzewaniem powietrza nawiewanego. Wentylacja nie została wykonana zgodnie z projektem budowlanym, ponieważ nie zastosowano zaprojektowanych central nawiewnych. Nagrzewnice zainstalowane w układach nawiewnych nie są podłączone do źródła ciepła, w efekcie czego nawiewane powietrze nie ma właściwej temperatury i taki system wentylacji nawiewno-wywiewnej nie może być w sezonie grzewczym użytkowany

W oparciu o tak ustalony stan faktyczny, Sąd uznał roszczenie powoda za zasadne jedynie w części. Sąd wskazał, że na żądaną kwotę złożyły się kwota 3322,74 zł nieuznanego potrącenia z kaucji i kwota 1260 zł z tytułu niezapłaconej faktury

Sąd uznał, że wypowiedzenie umowy przez powoda w zakresie lokalu gastronomicznego było nieskuteczne, gdyż nie zrealizowała się przesłanka w postaci wady uniemożliwiającej używanie rzeczy w postaci niedziałania wentylacji. Zdaniem Sądu stwierdzona awaria przekaźnika elektrycznego mogła zostać naprawiona w przeciągu 3 dni roboczych. Sąd podkreślił, że powód prowadził działalność przez kilka miesięcy i nie zgłaszał wad rzeczy, a w sytuacji gdy pozwana wezwała go do udostępnienie lokalu celem jej usunięcia, uniemożliwił jej dokonanie tej naprawy. Sąd wskazał także, że powód musi mieć świadomość, że pozwana jest podmiotem o określonej biurokracji i przekroczenie o 1 dzień wyznaczonego terminu i odmowa dostępu do lokalu wykazywały złą wolę powoda i nakierowane działanie zmierzające do rozwiązania umowy. Nadto zdaniem Sądu, dopiero gdyby wentylacja została uruchomiona i powód by działalność gastronomiczną wykonywał, mógłby w ocenie Sądu skutecznie podnosić, że pomieszczenia na sali obsługi są zbyt wychłodzone. Wada ta była jednak ukryta i ujawniła się dopiero po opinii biegłego.

Sąd uznał również, że zastrzeżenie wcześniejszego rozwiązania umowy dokonane na rzecz wynajmującego było prawnie skuteczne, jednak sprzeczne z istotą stosunku prawnego było zastrzeżenie kary umownej.

W konsekwencji pozwana mogła potrącić z kaucji zaległości wynikające z różnych opłat za wszystkie media. Pozwana nie rozliczyła się za wykonaną usługę świadczenia śniadań na kwotę 1260 zł. Dlatego też z kwoty kaucji powoda za zasadne uznano potrącenia kwot 4042,29 zł, 3343,27 zł, 1221 zł, 505,65 zł oprócz kwoty 208,73 zł kary umownej.

Powód dochodził kwoty 3322,74 zł nieuznanego przez niego potrącenia i kwoty 1260 zł niezapłaconej faktury, pozwany skutecznie jednak potrącił sumy 2368,98 zł i 1045,03 zł kwestionowane przez powoda, więc do zapłaty pozostało 1168,73 zł = 4582,74 zł (3322,74 zł + 1260 zł) - 3414,01 zł (2368,98 zł + 1045,03 zł).

O odsetkach za opóźnienie Sąd orzekł na podstawie art. 481 § 1 k.c., wskazując że termin początkowy wynika z wezwania do zapłaty sformułowanego w piśmie z 17 grudnia 2014 roku tj. po siódmym dniu od otrzymania pisma.

W odniesieniu do rozstrzygnięcia o kosztach, Sąd wyjaśnił, że powód wygrał proces w 25,5028651%, pozwana w 74,4971349%. Koszty procesu zostały stosunkowo rozdzielone i skompensowane. Koszty procesu powoda to łączna suma 1462 zł (245 zł opłaty sądowej od pozwu, wydatkowana kwota zaliczki na opinię biegłego – 600 zł, wynagrodzenie pełnomocnika 600 zł, opłata skarbowa od pełnomocnictwa 17 zł) pomnożona przez ww. procent wygrania procesu dała sumę 372,85 zł. Natomiast w przypadku strony pozwanej była to 1217 zł (kwota zaliczki na opinię biegłego – 600 zł, wynagrodzenie pełnomocnika 600 zł, opłata skarbowa od pełnomocnictwa 17 zł) pomnożona przez procent wygrania sprawy - 906,63 zł. Różnica to suma 533,78 zł.

Rozstrzygnięcie o kosztach sądowych Sąd oparł na art. 113 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Koszty niepokryte z zaliczek obejmowały kwotę 2459,95 zł, uiszczoną tymczasowo przez Skarb Państwa.

Apelację od powyższego orzeczenia wywiódł powód zaskarżając je w części oddalającej powództwo w punkcie II oraz w części orzekającej o kosztach postępowania w punkcie III i IV wyroku. Rozstrzygnięciu temu powód zarzucił:

1. naruszenie prawa materialnego tj. art. 664 § 2 k.c. poprzez błędną wykładnię i przyjęcie, że wada rzeczy uniemożliwiająca przewidywane w umowie używanie rzeczy, to tylko taka wada która całkowicie wyklucza używanie rzeczy, co oznacza, że niedziałająca wentylacja mechaniczna w wynajętym lokalu na cele gastronomiczne, nie uniemożliwia przewidywane w umowie najmu jego używanie a w konsekwencji, że powód nie był uprawniony do wypowiedzenia umowy najmu w trybie natychmiastowym;

2. sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wskutek naruszenia przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, tj. art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dokonanie oceny dowodów w sposób nasuwający zastrzeżenia z punktu widzenia zasad logicznego rozumowania, zgodnie z którym:

- niedziałająca wentylacja mechaniczna nie stanowi wady uniemożliwiającej przewidywane w umowie korzystanie z lokalu, podczas gdy właśnie okoliczność ta została potwierdzona opinią biegłego, który wskazał, że brak sprawnie działającej wentylacji mechanicznej uniemożliwia powodowi prowadzenie działalności gastronomicznej i może skutkować: nadmiernie wysoką temperaturą w pomieszczeniach kuchennych, przekroczeniem norm substancji szkodliwych w powietrzu oraz zapachami pochodzącymi z kuchni w salach konsumpcyjnych

- powód nie był uprawniony do wypowiedzenia umowy najmu w trybie natychmiastowym w związku z niedziałającą wentylacją mechaniczną, mógłby natomiast wypowiedzieć umowę dopiero po naprawieniu wentylacji w związku z nadmiernym wychładzaniem lokalu.

- 14 dniowy termin do usunięcia wady nie był odpowiedni i pozwana jako podmiot o określonej biurokracji była uprawniona do jego przekroczenia, podczas gdy usunięcie awarii mogło nastąpić w ciągu 3 dni, a naprawa została zlecona podmiotowi stale współpracującemu z pozwaną i nie pociągała wysokich kosztów.

Wskazując na powyższe powód wniósł o zmianę zaskarżonego w punkcie II wyroku i zasądzenie na jego rzecz kwoty 3414,01 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 8 stycznia 2014 r. do dnia zapłaty i zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa według norm przepisanych przed Sądem I instancji. Nadto zgłoszony został wniosek o zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego.

W uzasadnieniu apelacji powód wskazał, że nie podziela stanowiska Sądu I instancji, że nie był uprawniony do wypowiedzenia umowy. Powód podkreślił, że to uprawnienie wywodzi z art. 664 § 2 k.c., jako że wydany mu lokal miał wadę – niedziałającą wentylację mechaniczną – uniemożliwiającą przewidziane w umowie używanie rzeczy. W tym zakresie powód odwołał się opinii biegłego ocenionej przez Sąd jako przydatnej dla sprawy i nie kwestionowanej. Powód przytoczył także stwierdzenia zawarte w uzasadnieniu sądu, jak chociażby to, że: „przedmiot najmu nie nadawał się do prowadzenia działalności w okresie zimowym nawet ze sprawnie działającą wentylacją”. W związku z tym wniosek Sądu, że nie zrealizowała się przesłanka umożliwiająca rozwiązanie umowy, jest w ocenie powoda nielogiczny.

Zdaniem powoda Sąd I instancji dokonał błędnej wykładni przepisu art. 664 § 2 k.c. przyjmując, że wada uniemożliwiająca przewidywane w umowie używanie rzeczy, to tylko taka wada która wyklucza jej całkowite używanie.

Powód podkreślił, że działalność w tym lokalu rozpoczynał w okresie letnim 2013 r., zaś umowę wypowiedział w grudniu 2013 r. Nawet jeśli brak wentylacji ograniczał przydatność lokalu do umówionego użytku, to już w zimie skutki były mocno odczuwalne i z lokalu nie można było korzystać.

Powód podniósł także, że pozwana w toku procesu utrzymywała, że usunięcie awarii nie było możliwe w terminie zakreślonym przez niego (14 dni) z powodu konieczności oszacowania wartości prac związanych z usunięciem awarii i zatrudnieniem odpowiedniego zespołu specjalistów, tymczasem jak zauważył powód naprawa została zlecona osobie stale świadczącej na rzecz pozwanej usługi w zakresie konserwacji i naprawa kosztowała jedynie 1476 zł i mogła być przeprowadzona w ciągu 1 – 3 dni. Powód nie zgodził się ze stanowiskiem Sądu, że pozwana była uprawniona do przekroczenia wyznaczonego przez niego terminu.

W odpowiedzi na apelację pozwana Akademia (...) w S. wniosła o oddalenie apelacji powoda i zasądzenie od powoda na jej rzecz kosztów postępowania według norm przepisanych.

Pozwana podniosła, że powód nie wykazał by w lokalu niemożliwe było prowadzenie działalności zgodnie z umową, a wręcz przeciwnie powód prowadził działalność długo po dostrzeżeniu istnienia wady. Dodatkowo wskazane zostało, że powód nosił się z zamiarem zakończenia działalności, jako że nie przynosiła ona zamierzonych dochodów. Pozwana zaakcentowała, że problem był znany powodowi już około lipca 2013 r., a dodatkowo prowadził on działalność do 18 grudnia 2013 r. Pomimo zatem tego, że według powoda w lokalu niemożliwym było prowadzenie działalności gastronomicznej powód taką działalność prowadził aż do wygaśnięcia umowy. Zdaniem pozwanej trafnie zatem Sąd I instancji ocenił, że nie doszło do zaktualizowania przesłanki skuteczności wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia i nie wystąpiła wada uniemożliwiająca powodowi korzystanie z rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem. Pozwana wskazała, że korzystanie z przedmiotu najmu w okresie, w którym wada już wstępowała samo w sobie wskazuje na to, że z rzeczy najętej korzystanie było możliwe. Podniosła także, że o wystąpieniu wady dowiedziała się dopiero z pisma powoda.

W ocenie pozwanej ocena Sądu I instancji była prawidłowa i apelacja winna zostać oddalona.

Na rozprawie w dniu 15 marca 2018 r. strony podtrzymały dotychczasowe stanowiska.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja powoda była zasadna.

Ustalenia faktyczne Sądu I instancji co do faktu związania stron umową najmu i zaistnienia wady w przedmiocie najmu, potwierdzonej opinią biegłego, Sąd Okręgowy aprobuje i uznaje za własne. Natomiast niezasadna okazała się wyrażona przez ten Sąd ocena, że po stronie powoda nie powstało uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu z przyczyn zawinionych przez wynajmującego oraz roszczenie o zwrot kaucji pomniejszonej o potrącenia uznane przez powoda. Zastrzeżenia strony powodowej skierowane przeciwko tej ocenie, sformułowane jako naruszenie przepisu prawa materialnego tj. art. 664 § 2 k.c. i naruszenie art. 233 § 2 k.p.c. poprzez dokonanie oceny dowodów w sposób sprzeczny z zasadami logiki, były więc trafne.

Na wstępie koniecznym jest odniesienie się do sformułowanych przez stronę apelująca zarzutów naruszenia przepisów postępowania, gdyż wnioski w tym zakresie z istoty swej determinują rozważania co do pozostałych zarzutów apelacyjnych, bowiem jedynie nieobarczone błędem ustalenia faktyczne, będące wynikiem należycie przeprowadzonego postępowania mogą być podstawą oceny prawidłowości kwestionowanego rozstrzygnięcia w kontekście twierdzeń o naruszeniu przepisów prawa materialnego.

Sąd dokonując poniższej oceny uwzględnia, że istnieje swoista gradacja zarzutów procesowych, związanych z szeroko pojętym gromadzeniem materiału dowodowego i czynieniem na jego podstawie ustaleń faktycznych. Otóż, w pierwszej kolejności, mogą pojawić się zarzuty związane z gromadzeniem materiału dowodowego. Takich zastrzeżeń powód nie formułował, zaś przeprowadzone postępowanie dowodowe przez Sąd I instancji uwzględniło wszystkie wnioski stron.

Po drugie zarzuty te mogą dotyczyć oceny zebranego materiału dowodowego. Jeżeli materiał dowodowy został prawidłowo zebrany, dochodzi do jego oceny. Zatem, może tu dojść do naruszenia zasady swobodnej oceny zebranego materiału dowodowego. Powód wskazał, że Sąd I instancji dokonał dowolnej oceny zebranego materiału dowodowego i z prawidłowo zebranych dowodów wyciągnął nielogiczne wnioski.

Po trzecie, jeżeli materiał dowodowy został prawidłowo zebrany i właściwie oceniony, Sąd orzekający czyni na jego podstawie ustalenia faktyczne. Wówczas, mogą pojawić się błędy w tych ustaleniach, polegające na sprzeczności poczynionych ustaleń z treścią zebranego materiału dowodowego, ocenionego w granicach zakreślonych treścią art. 233 § 1 k.p.c. Przy czym zauważania wymaga, że błąd w ustaleniach faktycznych następuje, gdy zachodzi dysharmonia pomiędzy materiałem zgromadzonym w sprawie a konkluzją, do której dochodzi sąd na skutek przeinaczenia dowodu oraz wszelkich wypadków wadliwości wynikających z naruszenia przepisu art. 233 § 1 k.p.c. (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 1 lutego 2013 r., V Ca 721/12, LEX nr 1280278). Sprzeczność ta występuje zatem w sytuacji, gdy z treści dowodu wynika co innego, niż przyjął sąd, gdy pewnego dowodu nie uwzględniono przy ocenie, gdy sąd przyjął pewne fakty za ustalone, mimo że nie zostały one w ogóle lub niedostatecznie potwierdzone, gdy sąd uznał pewne fakty za nieudowodnione, mimo że były ku temu podstawy oraz, gdy ocena materiału dowodowego koliduje z zasadami doświadczenia życiowego lub regułami logicznego rozumowania, co oznacza, że sąd wyprowadza błędny logicznie wniosek z ustalonych przez siebie okoliczności (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 08 listopada 2012 r., III APa 48/12).

Zebrany w sprawie materiał dowodowy został przez Sąd Rejonowy oceniony z naruszeniem art. 233 § 1 k.p.c.

Stosownie do art. 233 § 1 k.p.c. Sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. Przepis ten daje wyraz obowiązywaniu w polskim prawie procesowym zasady swobodnej oceny dowodów. Swobodna ocena dowodów nie jest całkowicie dowolna. Jak wskazał Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 10 czerwca 1999 roku, II UKN 685/98, OSNAPiUS 2000, nr 17, poz. 655; normy swobodnej oceny dowodów wyznaczone są wymaganiami prawa procesowego, doświadczenia życiowego oraz regułami logicznego myślenia, według którego sąd w sposób bezstronny, racjonalny i wszechstronny rozważa materiał dowodowy jako całość, dokonując wyboru określonych środków dowodowych i ważąc ich moc oraz wiarygodność, odnosi je do pozostałego materiału dowodowego. Skuteczne postawienie Sądowi zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. wymaga wykazania, że sąd uchybił zasadom logicznego rozumowania, lub doświadczenia życiowego, to bowiem jedynie może być przeciwstawione uprawnieniu sądu do dokonywania swobodnej oceny dowodów. Nie jest natomiast wystarczające przekonania strony o innej niż przyjął sąd wadze (doniosłości) poszczególnych dowodów i ich odmiennej ocenie niż ocena sądu (orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 6 listopada 1998 roku, II CKN 4/98).

Sąd Rejonowy w pisemnym uzasadnieniu swego orzeczenia na etapie dokonywanej subsumpcji skoncentrował się na fakcie prowadzenia przez powoda działalności do 17 grudnia 2013 r. i wyprowadził z tego błędny wniosek, że wada nie przeszkadzała powodowi w prowadzeniu tej działalności, a tym samym nie zaistniały podstawy do stosowania art. 664 § 2 k.c., pomijając że udostępniony powodowi lokal posiadał wadę i to wadę, która nie może być oceniana jako niedogodność, ale wręcz jako sytuacja stwarzająca zagrożenie dla osób przebywających w pomieszczeniach lokalu. Przy czym podkreślić należy, że w ustaleniach faktycznych Sąd I instancji przyjął, że brak sprawnie działającej wentylacji mechanicznej i wykonanej zgodnie z projektem w lokalu użytkowym położonym w S. przy ul. (...) uniemożliwiał powodowi prowadzenie działalności gastronomicznej, po czym doszedł do wniosku, że okoliczność ta nie dawała powodowi możliwości wypowiedzenia umowy.

W kontekście tego, stwierdzić należy, że podstawowy problem, którego dotyczą zarzuty sformułowane w apelacji, sprowadzał się do ustalenia, czy brak wentylacji w lokalu wynajętym powodowi stanowił wadę, która uniemożliwiała powodowi prowadzenie działalności gospodarczej zamierzonej, zgodnie z umową, którą strony zawarły.

Sąd Odwoławczy zauważa, że pomieszczenia, które są przeznaczone na pobyt ludzi muszą posiadać wentylację. Właściwa wentylacja pomieszczeń jest niezbędna dla zdrowia, bezpieczeństwa i komfortu użytkowników oraz dla pracy urządzeń. Wentylacja polega na usuwaniu z pomieszczeń zanieczyszczonego powietrza i wprowadzaniu powietrza świeżego. Wentylacja naturalna (grawitacyjna) odbywa się dzięki różnicy temperatur powietrza na zewnątrz i wewnątrz budynku. Wentylacja mechaniczna polega na wspomaganiu wymiany powietrza poprzez wymuszanie przepływu (wentylatory, nawiewniki, rekuperatory). Pozwala na osiągnięcie wymaganych dla różnych pomieszczeń strumieni przepływu. W każdym pomieszczeniu musi odbywać się wymiana powietrza. Stosownie do § 51 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2015 r., poz. 1422) budynek i pomieszczenia powinny mieć zapewnioną wentylację lub klimatyzację, stosownie do ich przeznaczenia. Szczegółowe zasady dotyczące wentylacji zostały zawarte w rozdziale 6 tego aktu tj. przepisach §§ 147 – 155.

Wnioski takie wynikają również z przeprowadzonego dowodu z opinii biegłego sądowego. Zatem brak wentylacji w pomieszczeniu jest wadą, która nie tylko przeszkadza w prowadzeniu działalności, lecz naraża na utratę zdrowia osoby przebywające w lokalu, a co więcej jest to niezgodne z przepisami budowalnymi. W toku tego postępowania, co uszło szczególnej uwadze Sądu zostały ujawnione okoliczności, których strona pozwana nie chciała przyznać w momencie, gdy powód zgłaszał swoje zastrzeżenia i zgłosił żądanie usunięcia wady. W tym postępowaniu ujawniono, że instalacja wentylacji nawiewno - wywiewnej nie została w całości wykonana zgodnie z pozwoleniem na budowę. Została wykonana połowicznie, poprzez rozprowadzenie kanałów do tego służących, nie zamontowano natomiast centrali, które miały tym sterować, jak również w wynajmowanym lokalu nie zamieszczono żadnego sterownika. Podłączenie dokonane już po rozwiązaniu umowy nie było prawidłowe, jako że wentylatory istniejące miały nieodpowiednie parametry, co szczegółowo zostało ujęte w opinii biegłego i nie ma potrzeby ponownie tego przytaczać. Nie sposób zgodzić się z Sądem Rejonowym, że zachowanie pozwanej polegające na podłączeniu wykonanej w lokalu instalacji do starych jednostek skutkowało usunięciem wady. Przecież biegły wyjaśnił, że nie było to prawidłowe. Biegły wyjaśnił także, dlaczego porą zimową niedziałanie wentylacji jest szczególnie dotkliwe. Okoliczność, że powód działalność prowadził przy niedziałającej wentylacji nie ma znaczenia dla oceny znaczenia tej wady. Sąd zauważa ponadto, że protokół zdawczo – odbiorczy z dnia 3 czerwca 2013 r. będący podstawą przekazania lokalu powodowi, zawiera w § 4 adnotację, że lokal jest wyposażony w różne elementy, nadto że „centrala chłodnicza do klimatyzacji i wentylacji – w trakcie realizacji (montaż przewidywany jest do 31 lipca 2013 r.). Ów zapis nie może zostać odczytany jako wiedza powoda o wadzie w chwili podpisywania umowy, jako że pozwana poczyniła zapewnienie, że do 31 lipca 2013 r. wszystkie elementy związane z wentylacją zostaną zamontowane.

Projekt budowalny, będący podstawą przebudowy fragmentu parteru budynku przy ul. (...) w S. na lokal gastronomiczny precyzyjnie wskazywał na zakres prac związanych z wentylacją mechaniczną tego lokalu, w tym zakładał zamontowanie nowej centrali nawiewnej z nagrzewnicą, a dodatkowo osobnego urządzenia dla wentylacji pomieszczenia kuchni. Ten etap prac nie został wykonany w ogóle. W pomieszczeniach wentylatorni na poddaszu budynku znajdowały się urządzenia zamontowane tam w latach 90 – tych XX wieku i ich parametry, stan techniczny nie odpowiadały zamierzeniom związanym z przebudową lokalu.

Sąd odwoławczy, biorąc pod uwagę przywołane regulacje, mając na uwadze opinię biegłego, ponadto uwzględniając zasady doświadczenia życiowego, uznał że brak wentylacji w lokalu przeznaczonym na działalność gastronomiczną była wadą uniemożliwiającą powodowi prowadzenie zamierzonej działalności.

Oświadczenie powoda z dnia 3 grudnia 2013 r., w którym wezwał pozwaną do usunięcia wskazanej wady w terminie 14 dni, upoważniało go do skorzystania z uprawnienia przewidzianego w art. 664 § 2 k.c.

Zastrzeżenia strony pozwanej, że termin nie był odpowiedni, zupełnie nie zasługiwały na uwzględnienie, zaś wnioski do jakich doszedł Sąd Rejonowy w swoich rozważaniach, że powód powinien uwzględnić obowiązującą u powódki biurokrację, są całkowicie chybione. Uwadze Sądu uszło, że naprawa została zrealizowana przez podmiot, który miał ze stroną pozwaną zawartą od dnia 3 stycznia 2013 r. umowę na stałą obsługę techniczną (świadczenie usług w zakresie bieżącej kontroli i napraw w dniu robocze i usuwanie nagłych awarii w budynkach Akademii (...) w S.) i twierdzenia, że nie było to możliwe w ciągu 14 dni w ogóle nie przystają do okoliczności sprawy. Wskazana umowa obejmowała budynek przy ul. (...) i zgodnie z jej zapisami prace konserwacyjne i naprawcze miały być wykonywane zgodnie z faktycznymi potrzebami, w dni robocze od poniedziałku do piątku, zaś awarie także poza tymi godzinami. Zaznaczyć należy, że zgłoszenie powoda przypadło na worek. Dodatkowo strony tej umowy postanowiły, że bieżące konserwacje i naprawy miały być usuwane w ciągu 24 godzin od powiadomienia, zaś pozostałe w najkrótszym czasie wynikającym z technologii i zakresu prac. Nie mają zatem żadnego przełożenia wnioski Sądu I instancji, jakoby pozwana z uwagi na obowiązującą u niej biurokrację, nie mogła dochować terminu 14 dniowego, wynikającego z wezwania z dnia 3 grudnia 2013 r., zwłaszcza że prace nie powinny trwać dłużej aniżeli 3 dni, co z kolei ustalił biegły. Zatem również w tym zakresie wywody Sądu I instancji okazały się chybione,

Słuszny okazał się także zarzut powoda, dotyczący wniosku Sądu I instancji jakoby powód nie był uprawniony do wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym w związku z niedziałającą wentylacją, lecz mógłby powołać się wadę w postaci nieprawidłowo działającej wentylacji. W ocenie Sądu odwoławczego każda z wymienionych wad z osobna dawała powodowi takie same uprawnienie, jakim było skorzystanie z wypowiedzenia umowy, stosownie do art. 664 § 2 k.c. Sama wymiana stycznika, co nastąpiło w dniu 21 grudnia 2013 r., nie wyeliminowała wady, co prawda wentylacja po wskazanej dacie działała, ale nieprawidłowo. Podłączenie nowych kanałów, do starej jednostki, bez nagrzewnicy, jak wyjaśnił biegły, nie mogło spełniać wymagań przewidzianych dla wentylacji w projekcie budowlanym. Kontrola Powiatowego Inspektora Sanitarnego, na co powoływała się pozwana w postępowaniu I instancyjnym, nie ma żadnego znaczenia dla ustalenia, że pozwana nie wykonał prac remontowych zgodnie z pierwotnym projektem.

Zgodnie z art. 662 § 1 k.c. wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Lokal, którego dotyczy spór od momentu zawarcia umowy nie nadawał się do umówionego użytku. Pozwana wiedziała, jaki będzie profil prowadzonej działalności przez powoda, zwłaszcza że z umową była powiązana umowa świadczenia usług cateringowych przez powoda na rzecz pozwanej.

Należy w tym miejscu zauważyć, że przepis art. 664 k.c. wprowadza odmienne skutki w przypadku zaistnienia wad ograniczających przydatność przedmiotu najmu (§ 1) od wad uniemożliwiających jego używanie (§ 2). Zgodnie z art. 664 § 1 k.c., jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Stosownie zaś do art. 664 § 2 k.c. prawo do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia służy najemcy jedynie wówczas, gdy w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą. Wady rzeczy uniemożliwiające używanie rzeczy w zakresie przewidzianym w umowie mogą mieć różny charakter. Mogą być usuwalne albo nieusuwalne, mogą istnieć w chwili zawarcia umowy albo powstać w czasie trwania najmu.

Cytowane przepisy przewidują szczególne roszczenia pozwalające w określonych przypadkach na żądanie obniżenia czynszu lub wypowiedzenie najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Oba roszczenia przysługują najemcy w ściśle określonych sytuacjach, po dochowaniu obowiązków w tym przepisie zastrzeżonych dla różnych wad rzeczy najętej. Oznacza to zaś, że nie zawsze najemca będzie miał prawo rozwiązania umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia, czy też całkowitego powstrzymania się ze swoim świadczeniem pieniężnym. Uprawnienie takie jest uzależnione od istnienia wad, które uniemożliwiały już od zawarcia umowy używania rzeczy, a jeżeli wady takie powstały później od ich nieusunięcia przez wynajmującego pomimo otrzymania zawiadomienia o wadach.

Skoro zatem brak wentylacji czynił przedmiot najmu niezdatnym do umówionego użytku, a pozwana w terminie zakreślonym przez powoda nie podjęła żadnych działań zmierzających do doprowadzenia przedmiotu umowy do umówionego użytku, powód był uprawniony do skorzystania z uprawnienia w postaci wypowiedzenia umowy najmu. Uwzględniając, że oświadczenie dotarło do adresata, pozwanej w sprawie w dniu 3 grudnia 2013 r. i powód na usunięcie wady zakreślił termin 14 – dniowy, skutek wypowiedzenia nastąpił z dniem 17 grudnia 2013 r.

Tym samym umowa z dniem 17 grudnia 2013 r. wygasła i roszczenie powoda o zwrot kaucji, poza uwzględnionymi potrąceniami, zasługiwało na uwzględnienie w całości.

Poza nienależnie potrąconą karą umowną w kwocie 208,73 zł, uznać należało że oświadczenie pozwanej z dnia 5 lutego 2014 r. o potrąceniu nie było skuteczne w odniesieniu do czynszu najmu lokalu za styczeń 2014 r. w kwocie 2368,98 zł oraz w odniesieniu do części świadczenia z tytułu wynajmu za miesiąc grudzień 2013 r. w kwocie 1045,03 zł (powód wyliczył należność proporcjonalnie do czasu trwania umowy tj. 18 dni grudnia).

Kaucja została uiszczona przez powoda w kwocie 9320,94 zł i należało ją pomniejszyć o skuteczne potrącenia, z uwagi na umorzenie wierzytelności stron, o kwoty 5698,20 zł i 300 zł, stąd do zwrotu z tego tytułu pozostawała kwota 3322,74 zł. Przedmiotem żądania pozwu była kwota 1260 zł z tytułu usług cateringowych świadczonych na rzecz pozwanej. Łącznie udowodniona i uzasadniona należność powoda wyniosła 4582,74 zł. Prawomocnym wyrokiem w punkcie I Sąd Rejonowy zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 1168,73 zł, stąd do zasądzenia pozostawała różnica w kwocie 3414,01 zł.

W zakresie powyższej kwoty na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. Sąd dokonał korekty orzeczenia Sądu I instancji, przy całkowitym uwzględnieniu apelacji powoda (punkt 1 litera a).

Rozstrzygnięcie o oddaleniu powództwa ujęte w punkcie 1 lit. a wyroku wynika z faktu, że strona powodowa w pozwie żądała odsetek od dnia 26 grudnia 2013 r., natomiast nie doszło do zmiany powództwa, a apelacja dotyczyła żądania zapłaty odsetek od 8 grudnia 2014 r., dlatego w odniesieniu do żądania odsetek za okres od 26 grudnia 2013 r. do 08 stycznia 2014 r. powództwo podlegało oddaleniu.

Zmiana rozstrzygnięcia o żądaniu głównym wymagała korekty rozstrzygnięcia o kosztach procesu oraz o kosztach sądowych.

Powództwo co do zasady zostało uwzględnione w całości. Powód uległ z żądaniem jedynie w odniesieniu do odsetek za okres od 26 grudnia 2013 r. do 08 stycznia 2014 r., a zatem na rzecz powoda zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik postępowania, należało zasądzić od pozwanej kwotę 1462 zł, na którą złożyły się: opłata od pozwu w kwocie 245 zł, zaliczka na wydatki w kwocie 600 zł, wynagrodzenie pełnomocnika w kwocie 600 zł i opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł (punkt 1 lit. b).

W wyroku z dnia 15 marca 2018 r. przez oczywistą omyłkę zamieszczono rozstrzygnięcie o podwyższeniu zasądzonej w punkcie III wyroku Sądu I instancji kwoty 533,78 zł do kwoty 1462 zł. Tymczasem kierunek orzeczenia Sądu I instancji był odmienny; w punkcie III zasądzona została kwota 533,78 zł od powoda na rzecz pozwanej. Omyłka ta nie dość, że oczywista, to dodatkowo popełniona przez Sąd, a zatem podlegała sprostowaniu stosownie do przepisu art. 350 § 1 k.p.c. Sąd Okręgowy dokonał sprostowania postanowieniem z dnia 16 marca 2018 r.

Z uwagi na uwzględnienie powództwa zaszła konieczność uchylenia rozstrzygnięcia o kosztach sądowych zawartego w punkcie IV (punkt 1 lit. c).

Apelacja powoda została uwzględniona w całości. Na koszty postępowania odwoławczego złożyły się: opłata od apelacji w kwocie 171 zł oraz koszty zastępstwa w kwocie 450 zł, ustalone na podstawie § 2 pkt 3 i § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2015 r., poz. 265), o czym orzeczono w punkcie 2. wyroku.

SSO Katarzyna Longa SSO Mariola Wojtkiewicz SSO Marzenna Ernest